3კ/912-01 23 იანვარი, 2001 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: მ. წიქვაძე (თავმჯდომარე),

ლ. გოჩელაშვილი,რ. ნადირიანი

სარჩელის საგანი: მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მობინადრის (ბინის მესაკუთრის) დარღვეული უფლების აღდგენა.

აღწერილობითი ნაწილი:

ი. ბ-შვილმა სარჩელი აღძრა გ. ბ-ძის წინააღმდეგ და მოითხოვა დარღვეული უფლების აღდგენა. სარჩელის საფუძვლად მიუთითა შემდეგი გარემოება: მხარეები ცხოვრობენ მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში, რომელიც მდებარეობს .... ქ. თბილისში. 1980 წლისა და 1988 წლის 17 აპრილის ჩუქების ხელშეკრულებებით ი. ბ-შვილმა მამისა და ბიძისაგან საკუთრებაში მიიღო სახლის ¼ნაწილი. საცხოვრებელ სახლთან ერთად მან შეიძინა საერთო საკუთრებაში არსებული ფართიც – ავტოფარეხი (60 კვ.მ), რომელსაც გ. ბ-ძესთან ერთად ფლობდა. 2000 წლის ზაფხულში მოპასუხემ შეცვალა ავტოსადგომის საკეტი და მოსარჩელეს მოუსპო სადავო ფართით სარგებლობის უფლება.

მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო იმ საფუძვლით, რომ მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მობინადრეთა შორის 1971 წლის 28 მაისს დაიდო ხელშეკრულება სახლთმფლობელობის სარგებლობის წესის დადგენის შესახებ. აღნიშნული ხელშეკრულებით მის სარგებლობაში გადავიდა საცხოვრებელი სახლის ნაწილი. კერძოდ, მე-9, მე-10, მე-11 და მე-12 ოთახები და შენობის ქვეშ არსებული 60 კვ.მ. ფართი (გარაჟი). ხელშეკრულება დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ და დღემდე იგი სადავოდ არ გაუხდიათ მხარეებს.

თბილისის ვაკე-საბურთალოს რაიონული სასამართლოს 2001 წლის 20 თებერვლის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. სასამართლომ დაადგინა, რომ 1971 წლიდან მხარეთა შორის ხელშეკრულებით დადგენილია ბინით სარგებლობის წესი, რომლის მიხედვითაც სადავო ფართი ეკუთვნის მოპასუხეს. სასამართლომ მიუთითა სამოქალაქო სამართლის კოდექსის (1964წ.) 113-ე და 120-ე მუხლები. ასევე, სამოქალაქო კოდექსის 957-ე მუხლი.

ი. ბ-შვილმა აღნიშნული გადაწყვეტილება გაასაჩივრა სააპელაციო წესით. თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2001 წლის 25 ივნისის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა.

სასამართლომ საქმეზე დაადგინა შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებანი: საბინაო-საამშენებლო ამხანაგობამ 1963 წელს თბილისში, ... ააშენა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი. სახლი აღირიცხა ა. ბ-ძის, გ. ბ-ძის, ი. თ-უასა და დ. ბ-შვილის სახელზე, თითოეულზე ¼1/4 წილის ოდენობით. კერძოდ, საცხოვრებელ ბინაში არსებული 16 ოთახი მობინადრეებზე განაწილდა თანაბარწილად, ხოლო არასაცხოვრებელი ფართი (სარდაფი) – 180 კვ.მ ურთიერთშეთანხმებით. 1969 წელს აპელანტის ბიძამ დ. ბ-შვილმა თავისი ბინა გაუცვალა ი. ბ-შვილის მამას – ნ. ბ-შვილს, რომელიც ამ დროიდან თავისი ოჯახით საცხოვრებლად გადავიდა აღნიშნულ ბინაში და ჩაეწერა საბინაო წიგნში.

1971 წლის 28 მაისს სახლის მობინადრეებს შორის ბინით სარგებლობის უკვე დადგენილი წესი ხელშეკრულებით გაფორმდა, რომელიც დამოწმდა ნოტარიუსის მიერ. აღნიშნული ხელშეკრულებით ირკვევა, რომ აპელანტის მამის – ნ. ბ-შვილის სარგებლობაში გადავიდა პირველ სართულზე ¹1,2,3,4 საცხოვრებელი ოთახები და დამხმარე სათავსო სარდაფში შესასვლელიდან მარჯვნივ, პირველი (21,94 კვ.მ), ხოლო მოპასუხეს – სახლის მესამე სართულზე მდებარე საცხოვრებელი ოთახები ¹9,10,11,12 და შენობის ქვეშ მოთავსებული ავტოფარეხი. დადგენილია, რომ მობინადრეები ათეული წლების განმავლობაში დადგენილი წესით სარგებლოდნენ როგორც საცხოვრებელი, ისე დამხმარე ფართით და სადავოდ არ გაუხდიათ ეს წესი. სასამართლომ მიიჩნია, რომ გ. ბ-ძეს ინდივიდუალურ სარგებლობაში აქვს სადავო ავტოფარეხი.

სააპელაციო სასამართლოში აპელანტმა მოთხოვა 1971 წლის 28 მაისს საცხოვრებელი სახლით სარგებლობის წესის თაობაზე, მხარეთა შორის დადებული შეთანხმების ბათილად ცნობა იმ ნაწილში, რომლითაც მოწინააღმდეგე მხარეს – გ. ბ-ძეს სარგებლობაში გადაეცა ავტოსადგომი. მოთხოვნის საფუძვლად მიუთითა ის გარემოება, რომ ნ. ბ-შვილს არ ჰქონდა უფლებამოსილება ხელი მოეწერა შეთანხმებაზე, რადგან იმ პერიოდისათვის სახლის მესაკუთრე იყო დ. ბ-შვილი და არა ნ. ბ-შვილი.

სააპელაციო სასამართლომ არ დააკმაყოფილა აღნიშნული მოთხოვნა იმ მოტივით, რომ 1969 წლიდან ძმებმა დ. და ნ. ბ-შვილებმა გაცვალეს საცხოვრებელი ბინები. ნ. ბ-შვილი 1979 წლის 9 ოქტომბრის ჩუქების ხელშეკრულებით აღნიშნული ბინის მესაკუთრე გახდა და სადავოდ არ გაუხდია ფართით სარგებლობის დადგენილი წესი და გარდაცვალებამდე ამ წესით სარგებლობდა როგორც საცხოვრებელი, ისე დამხმარე ფართით. სასამართლომ სამართლებრივ საფუძვლად მიუთითა სამოქალაქო სამართლის კოდექსის 55-ე მუხლი და აღნიშნა, რომ გარიგების ბათილობას ითხოვს არა ამ გარიგების მხარე, რომელიც ცდომილებით მოქმედებდა, არამედ პირი, რომელიც გარიგების მონაწილე არ ყოფილა. სასამართლომ ასევე დავა ხანდაზმულად მიიჩნია ამავე კოდექსის 81-ე მუხლით, რომლითაც დადგენილია, რომ ვალდებულების (გარიგების) მონაწილე პირის შეცვლა არ იწვევს სასამართლო ხანდაზულობის ვადის შეცვლას.

საკასაციო საჩივრის ავტორი მოითხოვს აღნიშნული განჩინების გაუქმებას, რადგან მიაჩნია, რომ იგი უკანონოა. სასამართლომ არასწორად განმარტა სამოქალაქო სამართლის კოდექსის (1964წ.) 120-ე მუხლი, რადგან ხელშეკრულება, მართალია, დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, მაგრამ არ არის რეგსიტრირებული ადგილობრივი საბჭოს აღმასრულებელ კომიტეტში (ტექაღრიცხვის ბიუროში). აღნიშნული ხელშეკრულება მხოლოდ 2000 წელს იქნა წარდგენილი ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში. ამასთან, ხელშეკრულებას ხელს აწერს არა დ. ბ-შვილი (თანამესაკუთრე), არამედ ნ. ბ-შვილი – არაუფლებამოსილი პირი. სასამართლოს არ უნდა გამოეყენებინა ხანდაზმულობის შესახებ სამართლის ნორმები; სასამართლომ არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ საჯარო რეესტრის მონაცემებით სადავო ავტოსადგომი საერთო სარგებლობაშია ოთხივე მობინადრისათვის.

სამოტივაციო ნაწილი:

პალატა გაეცნო საქმის მასალებს, მოისმინა მხარეთა ახსნა-განმარტებანი და თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უსაფუძვლოა შემდეგ გარემოებათა გამო:

სააპელაციო პალატის მიერ საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებით ირკვევა, რომ მხარეები მრავალბინიანი სახლის მობინადრეები არიან. 1971 წლის 28 მაისს ბინის მობინადრეთა შორის დადგენილი იქნა როგორც საცხოვრებელი, ისე დამხმარე ფართით სარგებლობის წესი. ათეული წლების მანძილზე ბინის მესაკუთრენი ამ წესით სარგებლობდნენ, ვიდრე ი. ბ-შვილმა არ გახადა სადავოდ ფართი, რომელსაც ხელშეკრულების საფუძველზე მხოლოდ გ. ბ-ძე ფლობდა.

საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ სამოქალაქო სამართლის კოდექსის (1964წ.) 113-ე მუხლით საერთო წილადი საკუთრების მფლობელობა, სარგებლობა და განკარგვა ხორციელდებოდა ყველა მონაწილის თანხმობით, ხოლო ამავე კოდექსის 120-ე მუხლით იმ პირებს, რომელთაც საერთო წილად საკუთრებაში აქვთ საცხოვრებელი სახლი, შეუძლიათ ურთიერთშეთანხმებით განსაზღვრონ განცალკავებული სადგომებით (ბინებით, ოთახებით) სარგებლობის წესი, როგორც საერთო საკუთრებაში მათი წილის მიხედვით, ისე ამისდამიუხედავად. მართალია, ამავე მუხლის მეორე ნიწილი ადგენდა ასეთი შეთანხმების ფორმას (ნოტარიალურად დადასტურება და რეგისტრაცია), რომლის საფუძველზეც ასეთი შეთანხმება სავალდებულო ხდებოდა იმ პირისთვისაც, რომელიც შემდეგ ამ სახლის საერთო საკუთრებაში წილს შეიძენდა, მაგრამ მოცემულ შემთხვევაში სასამართლო ნორმის ამ მოთხოვნას ვერ გაიზიარებს, რადგან ახალი სამოქალაქო კოდექსი უძრავი ნივთების მიმართ ახალ წესებს ადგენს, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 1507-ე მუხლის მე_3 ნაწილით, სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედების გამო ძალადაკარგული ნორმატიული აქტების საფუძველზე წარმოშობილი ურთიერთობების მიმართ გამოიყენება ეს ნორმატიული აქტები, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ურთიერთობის მონაწილეებს სურთ ერთმანეთს შორის ურთიერთობა ამ კოდექსით მოაწესრიგონ, ან, თუ სამოქალაქო კოდექსი უძრავი ნივთების შესახებ ახალ წესებს ითვალისწინებს.

სამოქალაქო კოდექსი ახალ წესებს ადგენს მრავალბინიან სახლებში ბინაზე (ბინის საკუთრება) და შენობის იმ ნაწილზე, რომელიც არ გამოიყენება ბინად (არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრება). მრავალბინიან სახლებში მობინადრე პირი არის როგორც განსაზღვრული ბინის მესაკუთრე (ინდივიდუალური საკუთრება), ისე საერთო საკუთრების მონაწილე (თანამესაკუთრე). სამოქალაქო კოდექსის 208-ე მუხლის მე-2 ნაწილით ბინის საკუთრება და არასაცხოვრებელი ფართის საკუთრება მიიჩნევა ინდივიდუალურ საკუთრებად. არასაცხოვრებელი ფართი არის შენობის ის ნაწილი, რომელსაც მობინადრე ბინად არ იყენებს. მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მოსარჩელის ინდივიდუალური საკუთრებაა შენობის პირველ სართულზე არსებული ოთხი ოთახი დამხმარე სათავსოებით (ბინა) და სარდაფი _ 21,94 კვ.მ. (არასაცხოვრებელი ფართი), ხოლო მოპასუხის ინდივიდუალური საკუთრებაა შენობის მესამე სართულზე არსებული ბინა (4 ოთხი) და შენობის ქვეშ მოთავსებული ავტოსადგომი (არასაცხოვრებელი ფართი). სამოქალაქო კოდექსის 208-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, ბინის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებას წარმოადგენს შენობისა და მიწის ის ნაწილი და ნაგებობა – დანადგარები, რომლებიც არ წარმოადგენენ ინდივიდუალურ საკუთრებას (შენობის საძირკველი, სახურავი, კიბეები, საყრდენი კედლები და ა.შ).

საკასაციო პალატა არ იზიარებს კასატორის მიუთითებს იმ გარემოებაზე, რომ რადგან სადავო ავტოსადგომი ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროში რეგისტრირებულია, როგორც საერთო სარგებლობის, ამიტომ ბინის ოთხივე მობინადრეს უფლება აქვს სადავო ფართზე. ჯერ ერთი, სამოქალაქო კოდექსის 311-ე მუხლის პირველი ნაწილით, რეესტრში შეიტანება უძრავ ნივთებზე საკუთრება და სხვა სანივთო უფლებები. მეორე, ამავე კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილით, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობის და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ თბილისში, ... მდებარე საცხოვრებელი სახლის მობინადრეთა შორის ინდივიდუალური საკუთრება გამოკვეთილია ხანგრძლივი დროის მანძილზე გამოყენების შედეგად. სამოქალაქო კოდექსის 208-ე მუხლის მე-4 ნაწილი ადგენს, რომ მანქანის დასაყენებელი ადგილები ითვლება იზოლირებულად, თუკი მათი საზღვრები გამოკვეთილია ხანგრძლივი დროის მანძილზე გამოყენების შედეგად. აღნიშნული ნორმა ითვალისწინებს არა მარტო მიწის ნაკვეთს, არამედ შენობის იმ ნაწილს, რომელსაც მობინადრე ხანგრძლივი დროის მანძილზე ფლობდა ამ დანიშნულებით. ამასთან, ინდივიდუალური საკუთრება შეიძლება არსებობდეს მხოლოდ იზოლირებულ ბინებზე ან შენობის სხვა იზოლირებულ ნაწილებზე. აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატა განმარტავს, რომ ინდივიდუალურ საკუთრებად ითვლება იზოლირებული ფართი, თუკი მისი საზღვრები გამოკვეთილია ხანგრძლივი დროის მანძილზე გამოყენების შედეგად. საკასაციო პალატა თვლის, რომ მოცემულ შემთხვევაში სასამართლომ სწორად მიიჩნია, რომ სადავო ფართი გ. ბ-ძის ინდივიდუალური საკუთრებაა.

პალატამ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

ი. ბ-შვილის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

უცვლელად დარჩეს თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაიცო პალატის 2001 წლის 25 ივნისის განჩინება.

განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.