გ ა დ ა წ ყ ვ ე ტ ი ლ ე ბ ა

საქართველოს სახელით¡

¹ 3კ/799 24 იანვარი, 2001 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ბ. ხიმშიაშვილი (თავმჯდომარე),

მ. ახალაძე, თ. კობახიძე

დავის საგანი: ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა.

შეგებებული სარჩელით: საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ აღრიცხვა.

აღწერილობითი ნაწილი:

ქ. თბილისში, ... მდებარე საცხოვრებელი სახლის 13/44 ნაწილი ირიცხებოდა მ. ჭ-შვილის სახელზე, ხოლო 14/44 ნაწილი პრივატიზაციის შედეგად აღირიცხა ა. რ-ოვას სახელზე, რომელმაც 1993 წლის 22 ივლისის სანოტარო წესით დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მიყიდა კასატორ ა. ყ-შვილს. მ. ჭ-შვილმა, რომლის სახელით რწმუნების საფუძველზე მონაწილეობდა დ. ჯ-ში მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა ა. ყ-შვილსა და ა. რ-ოვას შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა იმ მოტივით, რომ საცხოვრებელი სახლი საერთო წილადი საკუთრებაა, რ-ოვას მიერ ბინის გაყიდვით დაირღვა მასზე კანონით მინიჭებული უპირატესი შესყიდვის უფლება, ასევე მოითხოვა პრივატიზაციის ხელშეკრულების გაუქმება; 1993 წლის 25 სექტემბერს დ. ჯ-შმა იყიდა ... მდებარე სახლის ჭ-შვილის სახელზე რიცხული 13/44 ნაწილი. აღნიშნული გარიგება მთაწმინდის რაიონის სასამართლოს 1994 წლის 10 ივნისის გადაწყვეტილებით დადებულად იქნა ცნობილი; თ. ყ-შვილმა შეგებებული სარჩელით მოითხოვა მესაკუთრედ რეგისტრაცია ტექინვენტარიზაციის ბიუროში.

საქმე არაერთგზის განიხილა სხვადასხვა ინსტანციის სასამართლომ; ბოლოს კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2000 წლის 10 აპრილის გადაწყვეტილებით მოსარჩელე დ. ჯ-შს უარი ეთქვა სარჩელის დაკმაყოფილებაზე. მოპასუხე ა. ყ-შვილის შეგებებული სარჩელი კი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; იგი რეგისტრირებულ იქნა საჯარო რეესტრში 1993 წლის 23 ივლისს ა. რ-ოვასა და ა. ყ-შვილს შორის დადებული ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების საფუძველზე, მაგრამ უარი ეთქვა დ. ჯ-შის სახელზე ტექბიუროში გაკეთებული ჩანაწერის გაუქმებაზე;

თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალლატის 2000 წლის 8 სექტემბრის გადაწყვეტილებით დ. ჯ-შის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა: გაუქმდა თბილისის კრწანისი-მთაწმინდის რაიონული სასამართლოს 2000 წლის 10 აპრილის გადაწყვეტილება ნაწილობრივ და გამოტანილ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; დაკმაყოფილდა დ. ჯ-შის სარჩელი, ბათილად იქნა ცნობილი 1993 წლის 23 ივლისს ა. ყ-შვილსა და ა. რ-ოვას შორის დადებული ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება; გაუქმდა აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე ა. ყ-შვილის სახელზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია; უცვლელად იქნა დატოვებული გადაწყვეტილება დ. ჯ-შის სახელზე ტექბიუროში გაკეთებული ჩანაწერების გაუქმებაზე უარის თქმის ნაწილში;

სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების სამართლებრივ საფუძვლად მიუთითა სამოქალაქო სამართლის კოდექსის (1964 წლის რედაქციით) 116-ე მუხლზე და განმარტა, რომ საერთო საკუთრების წილის ა. რ-ოვას მიერ გასხვისებით დაირღვა ა. ჭ-შვილის წილის შესყიდვის უპირატესი უფლება; მხარეთა შორის ბინის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შემდეგ მ. ჭ-შვილის უფლებამონაცვლე გახდა დ. ჯ-ში; წილადი საკუთრების არც ადრინდელი და არც შემდგომი მესაკუთრის წერილობითი თანხმობის გარეშე არ შეიძლებოდა საერთო წილადი საკუთრების გასხვისება, რაც ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების ბათილობის საფუძველია;

კასატორი ა. ყ-შვილი საკასაციო საჩივრით მოითხოვს თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა პალატის 2000 წლის 8 სექტემბრის განჩინების გაუქმებას. კასატორის განმარტებით სააპელაციო სასამართლომ დ. ჯ-ში არასწორად ჩათვალა მ. ჭ-შვილის უფლებამონაცვლედ და უპირატესი შესყიდვის უფლების მქონე პირად, ვინაიდან სამოქალაქო კოდექსის 516-ე მუხლის მეორე ნაწილის მიხედვით უპირატესი შესყიდვის უფლება არც სხვა პირს გადაეცემა და არც მემკვიდრეობით გადადის;

სააპელაციო პალატამ არასწორად გამოიყენა ადრე მოქმედი სამოქალაქო სამართლის კოდექსის ნორმები დავის გადასაწყვეტად, რაც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლის თანახმად გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველია;

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა გაეცნო საქმის მასალებს, საკასაციო საჩივრის საფუძვლებს, მოუსმინა მხარეებს, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთებულობა, თვლის, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, ხოლო თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2000 წლის 8 სექტემბრის გადაწყვეტილება გაუქმდეს და გამოტანილი იქნეს ახალი გადაწყვეტილება შემდეგ გარემოებათა გამო:

დადგენილია, რომ ქ. თბილისში ... მდებარე საცხოვრებელი სახლის 14/44 ნაწილი საკუთრების უფლებით ეკუთვნოდა ა. რ-ოვას, ხოლო 13/44 ნაწილი ეკუთვნოდა მ. ჭ-შვილს. 1993 წლის 22 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულებით ა. რ-ოვამ მისი კუთვნილი ბინა მიყიდა მოპასუხე ა. ყ-შვილს. 1993 წელს მ. ჭ-შვილმა სარჩელით მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა ა. რ-ოვას სახელზე ბინის პრივატიზების და ა. რ-ოვას და ა. ყ-შვილის შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმება იმ საფუძვლით, რომ აღნიშნულ ხელშეკრულებებში უკანონოდ იყო შეტანილი მისი კუთვნილი სარდაფი. ქ. თბილისის მთაწმინდის რაიონის სასამართლოს 1993 წლის 1 ნოემბრის გადაწყვეტილებით მ. ჭ-შვილის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ ა. რ-ოვას სახელზე ბინის პრივატიზაციის ხელშეკრულებიდან და ა. რ-ოვასა და ა. ყ-შვილს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან ამოირიცხა 19,2 კვ.მ. სარდაფი და იგი მიეკუთვნა მ. ჭ-შვილს. ამ უკანასკნელს ა. რ-ოვასაგან ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლების დარღვევა სადაოდ არ გაუხდია.

ამავე პერიოდში 1993 წლის 30 აგვისტოს დ. ჯ-შმა სარჩელი აღძრა სასამართლოში, რომელსაც ხელს აწერს მ. ჭ-შვილი და მოითხოვა სადაო ბინის პრივატიზაციის და ა. რ-ოვასა და ა. ყ-შვილს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების გაუქმება იმ საფუძვლით, რომ დაირღვა მ. ჭ-შვილის ბინის უპირატესი შესყიდვის უფლება. მიუხედავად იმისა რომ საქმე არაერთხელ იქნა განხილული სხვადასხვა სასამართლოების მიერ თვით მ. ჭ-შვილი სხდომაზე არასოდეს არ გამოცხადებულა. პირიქით 1999 წლის 9 სექტემბერს განცხადებით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას, რომ მას არავითარი პრეტენზია არ ჰქონია და არც ამჟამად აქვს ა. რ-ოვასაგან, ა. ყ-შვილის მიერ შეძენილ ბინაზე, რომ მისი საკუთრების ბინა დ. ჯ-შს მიყიდა სიტყვიერი გარიგებით, მას შემდეგ რაც ა. რ-ოვასაგან, ა. ყ-შვილს უკვე ნაყიდი ჰქონდა ბინა ამრიგად დადგენილია, მ. ჭ-შვილს არასოდეს ჩაუთვლია, რომ მისი უფლება ბინის უპირატესი შესყიდვის შესახებ დაირღვა.

აღნიშნულიდან გამომდინარე პალატა ვერ გაიზიარებს დ. ჯ-შის მტკიცებას, რომ დაირღვა მ. ჭ-შვილის უფლება და იგი თითქოს არის მ. ჭ-შვილის დარღვეული უფლების მონაცვლე, ვინაიდან მან 1993 წლის სექტემბერში შეიძინა ამ უკანასკნელისაგან სადაო ბინის გვერდით მდებარე ბინა, ამ საფუძვლით იქნა იგი ჩაბმული მოსარჩელედ მთაწმინდის რაიონის სასამართლოს 1994 წლის 14 ივლისის საოქმო განჩინებით, თუმცა არც მაშინ მოქმედი საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-40 მუხლი და არც ამჟამად მოქმედი საპროცესო კოდექსის 92-ე მუხლი ასეთ საპროცესო უფლებამონაცვლეობას არ იცნობს, ხოლო იმ შემთხვევაში თუ სახლს რამდენიმე თანამესაკუთრე ჰყავს, უპირატესი შესყიდვის უფლება აქვს მხოლოდ გარიგების დადების მომენტში არსებულ მესაკუთრეს და ახალ მესაკუთრეს ეს უფლება წარმოეშობა საკუთრების უფლების შეძენის მომენტიდან.

პალატა პრეიუდიციული ძალის მქონედ ვერ ჩათვლის ქ. თბილისის მთაწმინდის რაიონის სასამართლოს 1997 წლის 5 ივლისის გადაწყვეტილებას, რომლითაც დ. ჯ-შის სარჩელის საფუძველზე ბათილად იქნა ცნობილი მ. ჭ-შვილის მიერ 1994 წლის 9 სექტემბერს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის სახელზე დაწერილი “განცხადება ა. ყ-შვილზე, ა. რ-ოვას ბინის შესყიდვის თანხმობის მიცემის შესახებ”. ვინაიდან მ. ჭ-შვილი რეალიზაციას გაუკეთებდა თუ არა ბინის უპირატეს შესყიდვაზე მის უფლებას, არ შეიძლება ყოფილიყო სასამართლო განხილვის საგანი.

კასატორმა ა. ყ-შვილმა სადავო ბინა მდებარე ქ. თბილისში ... საცხოვრებელ სახლში იყიდა 1993 წლის 22 ივლისს, ხოლო მოსარჩელე დ. ჯ-შმა ამავე სახლში ბინა იყიდა 1993 წლის სექტემბრის თვეში ამდენად მისი უფლებები ა. ყ-შვილის მიერ 1993 წლის 22 ივლისს სადაო ბინის ყიდვისას არ დარღვეულა, ვინაიდან ამ დროისათვის დ. ჯ-ში არ იყო სახლის თანამესაკუთრე.

სააპელაციო სასამართლომ არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა ზემოთ მითითებულ ფაქტობრივ გარემოებებს, რითაც დაარღვია საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლი და საქმეზე მიიღო არასწორი გადაწყვეტილება.

საკასაციო პალატა იზიარებს კასატორის მოტივაციას და მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს დავის გადასაწყვეტად უნდა გამოეყენებინა 1997 წლის სამოქალაქო კოდექსის ნორმები; სამოქალაქო კოდექსის 1507-ე მუხლის მესამე ნაწილის მიხედვით, ამ კოდექსის ამოქმედებამდე წარმოშობილი ურთიერთობების მიმართ გამოიყენება მოქმედი კოდექსის ნორმები თუ იგი უძრავი ნივთების შესახებ ახალ წესებს ითვალისწინებს; მოქმედი კოდექსით უპირატესი შესყიდვის უფლების საკითხი ადრე მოქმედი კოდექსისაგან განსხვავებულად რეგულირდება და მისი თავისებურება იმაშია, რომ იგი ერთდროულად არის ვალდებულებითი სამართლის ინსტიტუტი (516-ე მუხლი) და სანივთო უფლება (სამოქალაქო კოდექსის 173-ე მუხლი).

პალატა თვლის, რომ სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა იმის თაობაზე, რომ დ. ჯ-ში საკუთრების შეძენის შემდეგ გახდა მ. ჭ-შვილის უპირატესი შესყიდვის უფლების მონაცვლე არ არის იურიდიულად დასაბუთებული და არ გამომდინარეობს კანონიდან; სამოქალაქო კოდექსის 173-ე მუხლის მეორე ნაწილის მიხედვით ყოველ თანამესაკუთრეს აქვს საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება (სანივთო უფლება). ახალი მესაკუთრე დ. ჯ-ში მ. ჭ-შვილის უფლებამონაცვლედ კიდეც რომ ჩაითვალოს, ამ უკანასკნელის უპირატესი შესყიდვის უფლების დარღვევა, ვერ გახდება ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობის საფუძველი, რადგან კანონი ხელშეკრულების ბათილობის ასეთ საფუძველს არ იცნობს; ასეთ შემთხვევაში სამოქალაქო კოდექსის 982-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად მხარეს შეუძლია მოსთხოვოს უფლებამოსილ პირს მხოლოდ მიყენებული ზიანის ანაზღაურება, თუ ასეთს ადგილი ჰქონდა.

გამომდინარე აღნიშნულიდან საკასაციო პალატა თვლის, რომ მ. ჭ-შვილის საერთო საკუთრების წილის უპირატესი შესყიდვის უფლება დარღვეული რომც იყოს, იგი არ შეიძლება გახდეს ა. რ-ოვას და ა. ყ-შვილს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის და შესაბამისად დ. ჯ-შის სარჩელის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი;

სამოქალაქო კოდექსის 516-ე მუხლის მეორე ნაწილის მიხედვით უპირატესი შესყიდვის უფლება არც სხვა პირს გადაეცემა და არც მემკვიდრეობით გადადის.

ამავე კოდექსის 518-ე მუხლის მიხედვით კი მხარეთა შეთანხმება ბათილია, თუ ამით ნასყიდობის ხელშეკრულება დამოკიდებული ხდება უპირატესი შესყიდვის უფლების გამოუყენებლობაზე. კანონმდებელი ხელშეკრულების ბათილობის საფუძვლად მიიჩნევს არა უფლებამოსილი პირის უპირატესი შესყიდვის უფლების დარღვევას, არამედ შეთანხმებას უპირატესი უფლების გამოუყენებლობაზე, რაც ნასყიდობის ხელშეკრულების ნაწილია; ა. რ-ოვასა და მ. ჭ-შვილს შორის გაფორმებული საცხოვრებელი სახლის ნასყიდობის ხელშეკრულება მსგავს შეთანხმებას არ შეიცავს და ამდენად არ არსებობს მისი ბათილობის საფუძველი;

საკასაციო კოლეგიას მიზანშეწონილად მიაჩნია ა. ყ-შვილის შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება და კანონიერი ხელშეკრულების საფუძველზე მისი აღრიცხვა საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით,

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

ა. ყ-შვილის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო, სამეწარმეო და გაკოტრების საქმეთა სააპელაციო პალატის 2000 წლის 8 სექტემბრის გადაწყვეტილება და გამოტანილ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

დ. ჯ-შის სარჩელი ა. ყ-შვილთან და მესამე პირთან ა. რ-ოვასთან ბინის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობაზე, არ დაკმაყოფილდეს;

ა. ყ-შვილის შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდეს; შესაბამისი ცვლილება შევიდეს საჯარო რეესტრში და ქ. თბილისში ... მდებარე ბინა, ა. რ-ოვასა და ა. ყ-შვილს შორის დადებული 1993 წლის 22 ივლისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, აღირიცხოს ა. ყ-შვილის სახელზე;

გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.