№ას-1746-1727-2011 22 მარტი, 2012 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

თეიმურაზ თოდრია (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ვასილ როინიშვილი, მაია სულხანიშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ნ. ს-ი

მოწინააღმდეგე მხარე _ მ. კ-ი

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 5 ოქტომბრის გადაწყვეტილება

საკასაციო საჩივრის ავტორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – თანხის დაკისრება, იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაცია

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

მ. კ-მა სარჩელი აღძრა სასამართლოში ნ. ს-ის წინააღმდეგ და მოითხოვა მოპასუხისათვის 24000 აშშ დოლარის დაკისრება და აღნიშნული თანხის გადახდევინების განხორციელება იპოთეკით დატვირთული ქონების აუქციონზე რეალიზაციის გზით.

მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2011 წლის 9 ივნისის გადაწყვეტილებით მ. კ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

დასახელებული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მ. კ-მა, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 5 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით მ. კ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2011 წლის 9 ივნისის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტიელბა, მ. კ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ნ. ს-ს მ. კ-ის სასარგებლოდ დაეკისრა 24000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა. დავალიანების დაფარვის მიზნით, სარეალიზაციოდ მიექცა ნ. ს-ის საკუთრებაში არსებული, იპოთეკით დატვირთული ქონება _ საოფისე ფართი მდებარე: ქ. თბილისი, ბ-ის ქუცა №8, სადარბაზო I, სართული I, ფართობით _ 45 კვ.მ, უძრავი ქონების საკადასატრო კოდი №....

სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2007 წლის 14 დეკემბერს მ. კ-სა და ნ. ს-ს შორის დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, ნ. ს-მა მ. კ-ისაგან შეიძინა მშენებარე უძრავი ქონება, მდებარე თბილისი, ბ-ის ქუჩა №8, საოფისე ფართი (მშენებარე) სადარბაზო 1, სართული 45 კვ.მ (ტომი I, ს.ფ. 58-61);

უძრავი ქონება _ საოფისე ფართი (მშენებარე) მდებარე თბილისი, ბ-ის ქუჩა №8, სადარბაზო 1, სართული 1, ფართობით 45 კვ.მ, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი №... საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა ნ. ს-ის სახელზე (ტომი I, ს.ფ. 17);

2008 წლის 13 თებერვალს სანოტარო ფორმის დაცვით გაფორმდა ვალის აღიარების ხელწერილი, რომლის თანახმად, ნ. ს-მა დაადასტურა, რომ მოქალაქე მ. კ-ისადმი გააჩნია დავალიანება 55 000 აშშ დოლარის ოდენობით, სარგებლის დაურიცხავად, რომელიც უნდა გადაიხადოს არაუგვიანეს 2008 წლის 14 ივნისისა, წინააღმდეგ შემთხვევაში თანახმაა აღნიშნული თანხა დააბრუნოს მის საკუთრებაში არსებული ქონების რეალიზაციის ხარჯზე. ამასთან, უფლებას იტოვებს მ. კ-ისადმი თანხის დაბრუნების დროს დასაბრუნებელ თანხის ოდენობას გამოაკლოს თანხა, თუკი მ. კ-ის მიერ, 2007 წლის 14 დეკემბრის ხელშეკრულებით მისთვის მიყიდული ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე მშენებარე შენობის პირველ სართულზე განთავსებული ფართი აღმოჩნდება 45 კვ.მ-ზე ნაკლები. თითოეულ დაკლებულ კვ.მ-ზე დასაბრუნებელი თანხის ოდენობა მცირდება 3000 აშშ დოლარის ოდენობით (ტომი I, ს.ფ. 54).

2008 წლის 13 თებერვალს მხარეებს შორის სანოტარო ფორმის დაცვით გაფორმდა იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, ნ. ს-ის მიერ, მ. კ-ისადმი გაცემული ვალის აღიარების (55000 აშშ დოლარის) უზრუნველსაყოფად, რომელიც გადახდილი უნდა ყოფილიყო არა უგვიანეს 2008 წლის 14 ივნისისა, იპოთეკით დაიტვირთა ნ. ს-ის საკუთრებად რეგისტრირებული საოფისე ფართი (მშენებარე) მდებარე თბილისი, ბ-ის ქუჩა №8, სადარბაზო 1, სართული 1, ფართობით 45 კვ.მ, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი №... (ტომი I, ს.ფ. 10-13);

2008 წლის 03 ივლისს მხარეებს შორის დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებაში, ასევე სანოტარო ფორმის დაცვით შეტანილი იქნა შემდეგი ცვლილებები: წინამდებარე ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის ნ. ს-ი უბრუნებს მ. კ-ს მის მიერ, 2008 წლის 13 თებერვლის ხელშეკრულების მიხედვით აღებული ვალის 55000 აშშ დოლარის ნაწილს, კერძოდ, 31000 აშშ დოლარს, რის შემდეგაც მას მ. კ-ისადმი რჩება დავალიანება 24 000 აშშ დოლარი. დარჩენილ ვალთან 24000 აშშ დოლართან დაკავშირებით მხარეები თანხმდებიან 2008 წლის 13 თებერვლის იპოთეკის ხელშეკრულება გააგრძელონ წინამდებარე ხელშეკრულების ხელმოწერის დღიდან 3 თვის ვადით, ანუ 2008 წლის 3 ოქტომბრის ჩათვლით (ტომი I, ს.ფ. 15-16).

2008 წლის 03 ივლისს მ. კ-ის მიერ წერილობითი ფორმით შედგენილ იქნა შემდეგი შინაარსის ხელწერილი: ,,მე, მ. კ-მა მივყიდე 14.12.07. ნ. ს-ს ბ-ის №8-ში მდებარე საოფისე ფართი 45 კვ.მ, 1 კვ.მ 3000 აშშ დოლარად, ნ. ს-მა გადამიხადა 37 კვ.მ-ის შესაბამისი თანხა, დარჩენილი 8 კვ.მ-ის შესაბამის თანხას 24 000 აშშ დოლარს ვდებთ იპოთეკაში 3 თვის ვადით, თუ მყიდველს გადაეცემა 45 კვ.მ, მაშინ ნ. ს-ი ვალდებულია გადაიხადოს იპოთეკაში ჩადებული 24000 აშშ დოლარი, წინააღმდეგ შემთხვევაში უარს ვამბობ 8 კვ.მ-ის (24 000 აშშ დოლარი) თანხაზე და ვშლი იპოთეკის ხელშეკრულებას სადავო 8 კვ.მ-ს მე თავად ვარკვევ მშენებელთან” (ტომი 1, ს.ფ. 65);

2007 წლის 15 იანვარს დამტკიცებული მშენებლობის ნებართვისა და საპროექტო დოკუმენტაციაში სქემატური ნახაზების მიხედვით მ. კ-ისათვის გადასაცემი მშენებარე უძრავი ქონების ფართობი განისაზღვრებოდა 37,24 კვ.მ-ით. მშენებლობა უნდა დასრულებულიყო 2008 წლის 1 ივლისამდე (ტომი I, ს.ფ. 86-89);

თბილისის მერიის სსიპ არქიტექტურის სამსახურის 04.09.09 ბრძანებით შეთანხმდა ქალაქ თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მშენებარე მრავალფუნქციური შენობის კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი, ხოლო ქ. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის 21.09.09 წლის ბრძანებით შენობის, ფასადების ნაწილის გარეშე შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის საფუძველზე, გაიცა ახალი მშენებლობის ნებართვა მშენებლობის სანებართვო მოწმობა. კორექტირებული პროექტით შეიცვალა პირველი სართულის არქიტექტურული ნაწილის გეგმა, შეიცვალა ჭერის სიმაღლე (გადაიტიხრა ორ სართულად) და ნ. ს-ისათვის გადაცემული ქონების ფართობად განისაზღვრა 45 კვ.მ. (ტომი I, ს.ფ. 115-140).

სააპელაციო პალატამ დამატებით დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2006 წლის 08 ნოემბრის უძრავი ქონების გადაცემის ხელშეკრულების საფუძველზე (ტომი I, ს.ფ. 67, 82, 253) ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში ასაშენებელ სახლში ნ. ს-ს განესაზღვრა საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები (ტომი I, ს.ფ. 69), მათ შორის პირველ სართულზე საოფისე ფართი 56,27 კვ.მ. (დანართი №1 - ს.ფ. 81,82). აღნიშნულ ფართზე უფლების წინასწარი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში განხორციელდა 2007 წლის 16 მარტს. ამასთან, რეესტრის ჩანაწერში განისაზღვრა 57,27 კვ.მ. (ტომი I, ს.ფ. 253).

ნ. ს-თან გაფორმებული 2006 წლის 08 ნოემბრის უძრავი ქონების გადაცემის ხელშეკრულების 2.2. პუნქტში მითითებულია, რომ წევრისათვის ინდივიდუალურ საკუთრებად განსასაზღვრი საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართების განლაგება მოცემულია ამ ხელშეკრულების დანართ სქემატურ ნახაზში (დანართი №1), ხოლო წევრისათვის ინდივიდუალურ საკუთრებად განსასაზღვრი ფართების მდგომარეობა და პარამეტრები მითითეულია ამ ხელშეკრულების №2 დანართში (ს.ფ. 69).

სააპელაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ ზემოხსენებული ხელშეკრულების დანართ №1-ში არსებულ სქემატურ ნახაზებში (ს.ფ. 81,82) ნ. ს-ისათვის გადასაცემი მშენებერე საოფისე ფართის (56,27 კვ.მ.) წინ მდებარე საოფისე ფართის (მ. კ-ისათვის გადასაცემი საოფისე ფართი) ფართობი განსაზღვრულია 37,24 კვ.მ-ის ოდენობით, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ ნ. ს-ისათვის ჯერ კიდევ 2006 წელს, ანუ მ. კ-თან უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე (2007 წლის 14 დეკემბრამდე) ცნობილი უნდა ყოფილიყო, რომ მ. კ-ისათვის გადასაცემი ფართობის ოდენობა სქემატური ნახაზებისა და პირველადი პროექტის მიხედვით განსაზღვრული იყო 37,24 კვ.მ.-ის ოდენობით იმის მიუხედავად, რომ მ. კ-ის საკუთრების უფლება ბ-ის ქ. #8-ში მდებარე პირველ სართულზე საოფისე მშენებარე ფართზე რეესტრის ჩანაწერების მიხედვით რეგისტრირებული იყო 45 კვ.მ-ზე.

სააპელაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა ასევე იმ გარემოებაზე, რომ ნ. ს-ისათვის ცნობილი იყო, რომ ნოტარიუს ნ. გინტურის მიერ 2006 წლის 03 აგვისტოს დამოწმებული (რეესტრის №...) უძრავი ქონების გადაცემის ხელშეკრულების შესაბამისად მ. კ-ის მიმართ ამხანაგობა ,,ბ-ი 2005”-ის ვალდებულებას შეადგენდა პირველ სართულზე 45 კვ.მ. (და არა 37,24 კვ.მ.) საოფისე ფართის გადაცემა, რაც უზრუნველყოფილი იქნებოდა კორექტირებული პროექტის შეთანხმების შედეგად ინდივიდუალური ბინათმშენებლობა ამხანაგობა ,,ბ-ი 2005”-ისა და შპს სამშენებლო კომპანია ,,ნ-ს” მხრიდან (ს.ფ. 90, 91, 96, 169).

პალატამ დადგენილად მიიჩნია და არც მხარეებს შორის გამხდარა სადავო, რომ ნ. ს-ს მ. კ-ისაგან სრულად გადაეცა საკუთრების უფლება ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. #8-ში მდებარე პირველი სადარბაზო, პირველი სართულზე მდებარე 45 კვ.მ. საოფისე (მშენებარე) ფართზე, რაც რეგისტრირებული იყო მ. კ-ის სახელზე და უძრავი ნივთი საკადასტრო კოდით №... საჯარო რეესტრში აღირიცხა ნ. ს-ის საკუთრებად.

დადგენილად იქნა მიჩნეული, რომ ნ. ს-ის საკუთრებად რეგისტრირებული უძრავი ნივთის, საკადსტრო კოდით №... ფართობი შეადგენს 45 კვ.მ-ს (ს.ფ. 211, 134.)

დადგინდა, რომ 2007 წლის 07 დეკემბერს (უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი ი.ბ.ა. ,,ბ-ი 2005”-ის დამფუძნებელთა 2007 წლის 02 მარტის კრების ოქმი №7. №1-2988 გაფორმების თარიღი 06/03/2007 ნოტარიუსი ნ. გინტური) საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა მ. კ-ის საკუთრების უფლება ბ-ის ქ. №8-ში პირველი სადარბაზო, პირველ სართულზე მდებარე, (მშენებარე) 45,00 კვ.მ. საოფისე ფართზე (ს.ფ. 284).

ასევე დადგინდა, რომ 2008 წლის 03 ივლისს შევიდა ცვლილება 2008 წლის 13 თებერვლის სესხის, სარგებლობისა და იპოთეკის ხელშეკრულებაში და აღნიშნული ცვლილების შესაბამისად ნ. ს-ის ვალი მ. კ-ისადმი განისაზღვრა 24 000 აშშ დოლარის ოდენობით, ხოლო იპოთეკის ხელშეკრულების ვადა გაგრძელდა 3 თვით, 2008 წლის 03 ოქტომბრის ჩათვლით.

დადგინდა, რომ ამავე დღეს (2008 წლის 03 ივლისს) მ. კ-მა შეადგინა არასანოტარო ფორმის ხელწერილი, რომლითაც ფაქტობრივად დაადასტურა დადგენილი დავალიანების 24 000 აშშ დოლარისა და ხელშეკრულების 3 თვით გაგრძელების ფაქტობრივი გარემოებები და იმავდროულად დაადასტურა მხარეთა შეთანხმება იმის თაობაზე, რომ 24.000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება ნ. ს-ს ეკისრებოდა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მისთვის საკუთრების უფლებით გადაცემული 45 კვ.მ. მშენებარე საოფისე ფართის ფართობი არ შემცირდებოდა. წინააღმდეგ შემთხვევაში უარს იტყოდა 24 000 აშშ დოლარის გადახდაზე და შესაბამისად მოშლიდა იპოთეკის ხელშეკრულებასაც. სააპელაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოება 2008 წლის 13 თებერვალს ვალის აღიარების ხელწერილით დადასტურდა თავად ნ. ს-ის მიერ. კერძოდ, თუ მ. კ-ის მიერ მისთვის მიყიდული საოფისე ფართი (ბ-ის ქ. №8-ში) აღმოჩნდებოდა 45 კვ.მ-ზე ნაკლები, თოთოეულ დაკლებულ კვადრატულ მეტრზე დასაბრუნებელი თანხის ოდენობა (55 000 აშშ დოლარი) შემცირდებოდა 3000 აშშ დოლარის ოდენობით.

ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე მშენებლობადამთავრებული ობიექტი - მრავალფუნქციური (საცხოვრებელი, საოფისე, სავაჭრო) შენობა მიღებულია ექსპლუატაციაში, კერძოდ, აღნიშნული შენობა ქ. თბილისის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახურის მიერ აღიარებულია ვარგისად (იხ. სააპელაციო სასამართლოს 2011 წლის 28 სექტემბრის სხდომის ოქმი).

სააპელაციო სასამართლომ საქმის ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შფასებისას იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 317.1-ე, 361.2-ე, 52-ე მუხლებით და აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში, 2007 წლის 14 დეკემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულების, 2008 წლის 13 თებერვლის ვალის აღიარების ხელწერილის, 2008 წლის 13 თებერვლის იპოთეკის ხელშეკრულების, 2008 წლის 3 ივლისს იპოთეკის ხელშეკრულებაში შეტანილი ცვლილებებისა და 2008 წლის 3 ივლისს მ. კ-ის მიერ წერილობითი ფორმით შედგენილი ხელწერილის ერთობლივი ანალიზის შედეგად დადგენილად მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის არსებობდა შეთანხმება შემდეგ არსებით პირობებზე: მ. კ-ი ნ. ს-ს გადასცემდა საკუთრების უფლებას უძრავ ქონებაზე _ საოფისე ფართი (მშენებარე) მდებარე თბილისი, ბ-ის ქუჩა №8, სადარბაზო 1, სართული 1, ფართობით 45 კვ.მ, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი №... ნ. ს-ის მიერ 55 000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ. ამასთან, თუ შემდგომში თანხის გადახდის დროისათვის ცვლილება შევიდოდა (შემცირდებოდა) მ. კ-ის მიერ ნ. ს-ისათვის საკუთრების უფლებით გადაცემული მშენებარე უძრავი ქონების ფართობში (45 კვ.მ.) დასაბრუნებელი თანხის ოდენობა (55 000 აშშ დოლარი) შემცირდებოდა 3000 აშშ დოლარის ოდენობით ყოველ შემცირებულ კვადრატულ მეტრზე.

პალატის მითითებით, სადავო არ იყო ის გარემოება, რომ ნ. ს-ს მ. კ-ისაგან სრულად გადაეცა საკუთრების უფლება ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე პირველი სადარბაზო, პირველი სართულზე მდებარე 45 კვ.მ. საოფისე (მშენებარე) ფართზე, რაც რეგისტრირებული იყო მ. კ-ის სახელზე და უძრავი ნივთი საკადასტრო კოდით №... საჯარო რეესტრში აღირიცხა ნ. ს-ის საკუთრებად. საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ნ. ს-ის საკუთრების უფლება ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე 45 კვ.მ. საოფისე ფართზე არ შეცვლილა და არ გაუქმებულა. ამასთან, ნ. ს-ის საკუთრებად რეგისტრირებული უძრავი ნივთის, საკადასტრო კოდით №... ფართობი შეადგენს 45 კვ.მ-ს, აღნიშნული ფართობი არ შემცირებულა და იგი შეესაბამება რეგისტრირებული და პროექტით განსაზღვრული ფართობის ოდენობას.

პალატამ მიუთითა, რომ მ. კიკჩეიშვილისათვის ნ. ს-ის მიერ გადახდილია თანხა 31 000 აშშ დოლარის ოდენობით და დარჩენილი დავალიანება შეადგენს 24 000 აშშ დოლარს.

ამდენად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მ. კ-ის მიერ შესრულებული იყო ნასყიდობის ხელშეკრულებითა და ხელწერილით ნაკისრი ვალდებულება. კერძოდ, ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე 45 კვ.მ. ფართზე რეგისტრირებულია ნ. ს-ის საკუთრების უფლება, მას გადაცემული აქვს ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ნივთი, ხოლო ნ. ს-ის მიერ, ნ. კ-ისათვის გადახდილია მხოლოდ 31 000 აშშ დოლარი.

სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა მოწინააღმდეგე მხარის პოზიციას იმის თაობაზე, რომ მ. კ-ის მიერ არ შესრულებულა ნასყიდობის ხელშეკრულებითა და 2008 წლის 03 ივლისის ხელწერილით ნაკისრი ვალდებულებები რეალურად 45 კვ.მ-ზე ფართის გადაცემისა და ამ ვალდებულების იპოთეკის ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაში, 2008 წლის 03 ოქტომბრამდე შესრულების თაობაზე, შემდეგ გარემოებათა გამო, კერძოდ: საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების ანალიზის შედეგად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ რეალურად ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნ. ს-ს საკუთრების უფლება გადაეცა ი.ბ.ა. ამხანაგობა ,,ბ-ი 2005”-ში მ. კ-ის წილზე, რომელიც განისაზღვრებოდა ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე (მშენებარე) 45 კვ.მ. საოფისე ფართით. იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ მ. კ-ს ნასყიდობის ხელშეკრულებით დამატებით ფართის გადაცემის ვალდებულება აღარ გააჩნდა მხარეებმა დამატებით 8 კვ.მ. ფართის ღირებულების გადახდა დაუკავშირეს არა მ. კ-ის მხრიდან 8 კვ.მ.-ის ფართის რეალურად (ფაქტობრივად) გადაცემის პირობის შესრულებას, რისი არც ვალდებულება და მით უფრო არც უფლებამოსილება მას არ გააჩნდა (ფაქტობრივად არ ფლობდა არავითარ ფართს), არამედ სამომავლოდ ამხანაგობაში მ. კ-ის მიერ ნ. ს-ისათვის გადაცემული წილის შესაძლო ცვლილების, კერძოდ, შემცირების შემთხვევას. კერძოდ, ნ. ს-ის მიერ დარჩენილი 24 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება ძალაში რჩებოდა იმ შემთხვევაში, თუ მისი უფლება მ. კ-ისაგან ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე გადაცემულ 45 კვ.მ. საოფისე ფართზე თანხის გადაცემის დროისათვის შენარჩუნებული იქნებოდა. მოცემულ შემთხვევაში იმ დადგენილი გარემოების გათვალისწინებით, რომ საჯარო რეესტრში ნ. ს-ის საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე (მშენებარე) 45 კვ.მ. საოფისე ფართზე და ამხანაგობაში მისი წილი შემცირებული არ არის და აღნიშნული მოცემულობა შენარჩუნებული იყო 2008 წლის 03 ოქტომბრის მდგომარეობითაც, შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ უსაფუძვლო იყო მოწინააღმდეგე მხარის მოსაზრებები მ. კ-ის მხრიდან 2008 წლის 03 ოქტომბრამდე ნაკისრი ვალდებულების შეუსრულებლობის თაობაზე და ვერ იქნებოდა გაზიარებული.

სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სამოქალაქო კოდექსის 90-ე, 316.1-ე, 368-ე, 286.1-ე, 301.1-ე მუხლებზე და მიიჩნია, რომ რომ მოცემულ შემთხვევაში, იპოთეკის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების 24 000 აშშ დოლარის გადახდა დამოკიდებული იყო პირობაზე, კერძოდ, 45 კვ.მ. საოფისე ფართზე ნ. ს-ის საკუთრების უფლების შენარჩუნებაზე, რასაც მხარეები სადავო 45 კვ.მ. ფართზე მ. კ-ის რეესტრში რეგისტრირებული უფლებისა და პროექტით მ. კ-ისათვის განსაზღვრულ ფართებს შორის შეუსაბამობების გამოსწორებას უკავშირებდნენ. სააპელაციო პალატის განმარტებით, უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული უფლებები ვლინდება რეესტრის ჩანაწერეით. აქედან გამომდინარე, ვინაიდან, არც 2008 წლის 03 ოქტომბრამდე და არც შემდგომში მ. კ-ის მიერ ფართზე გადაცემული საკუთრების უფლება 45 კვ.მ. არ გაუქმებულა და არ შეცვლილა, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მ. კ-ის მოთხოვნა ნ. ს-ისათვის დარჩენილი 24 000 აშშ დოლარის დაკისრებისა და იპოთეკით დატვირთული ქონების რეალიზაციის თაობაზე საფუძვლიანი და დასაბუთებული იყო.

რაც შეეხება მოწინააღმდეგე მხარის მიერ მითითებულ გარემოებას იმის თაობაზე, რომ ქ. თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მდებარე ფართის 45 კვ.მეტრამდე გაზრდა მოხდა საერთო საკუთრებაში არსებული ფართის შემცირების ხარჯზე, სააპელაციო პალატამ ასევე არ გაიზიარა, ვინაიდან, აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში მოპასუხე სადავოდ ხდიდა თბილისის მერიის სსიპ არქიტექტურის სამსახურის 04.09.09 ბრძანებით შეთანხმებულ ქალაქ თბილისში, ბ-ის ქ. №8-ში მშენებარე მრავალფუნქციური შენობის კორექტირებულ არქიტექტურულ პროექტს და ამ პროექტის საფუძველზე გაცემულ მშენებლობის ახალ ნებართვას, სასამართლოს მიერ აღნიშნული საკითხის განხილვა კი არ განეკუთვნებოდა მოცემული დავის ფარგლებში განსახილველ ფაქტობრივ გარემოებათა წრეს.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 5 ოქტომბრის გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ნ. ს-მა, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა შემდეგი საფუძვლებით:

კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, სასამართლომ სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძვლად მიუთითა უძრავ ქონებაზე დადებულ იპოთეკის ხელშეკრულებაზე და განმარტა რომ გამსსხვისებელმა სრულად შეასრულა მის მიერ ნაკისრი ვალდებულება, რაც გულისხმობს იპოთეკის ხელშეკრულების განსაზღვრულ 45 კვ.მ საოფისე ფართზე საკუთრების უფლების გადაცემას და შემძენის, ნ. ს-ის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ აღრიცხვას 2008 წლის 03 ოქტომბრამდე, თუმცა გაუგებარია როგორ გადასცა მ.კ-მა აღნიშნული ქონება 30.10.2008 წლამდე, თუ აღნიშნული ფართი საერთოდ არ იყო აშენებული ამ დროისათვის, ხოლო მშენებარე სახლის ექსპლუატაციაში მიღება განხორციელდა 2011 წელს, რაც სასამართლომ შესაბამისი მტკიცებულების არარსებობის მიუხედავად, მხოლოდ აპელანტის მიერ ზეპირი განმარტების საფუძველზე უდავო გარემოებად მიიჩნია. ამასთან, სასამართლოსვე უდავოდ დადგენილი გარემოებით ცნობილია, რომ 04.09.2009 წელს მშენებარე ობიექტის კორექტრრების შედეგად, განხორციელდა ამავე ფართის პარამეტრების და კონფიგურაციის ცვლილება, რაც იმას ნიშნავს, რომ 2009 წლის მდგომარეობითაც არ არსებობდა გადასაცემი უძრავი ქონება და იგი დღეის მდგომარეობითაც არ არსებობს, რადგან არ არის დასრულებული შიდა-გეგმარება ანუ არ არის აშენებული ტიხრები, რომელთა არსებობის შემთხვევაში, გაიმიჯნებოდა სადავო ქონება მის მოსაზღვრედ განთავსებული ქონებისაგან.

კასატორის მითითებით, გადაწყვეტილებით უდავო ფაქტად არის დადგენილი ის გარემოება, რომ უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის და იპოთეკის ხელშეკრულებების დადების დროისათვის მ.კაკაჩეიშვილისათვის გადასაცემის ფართის ოდენობა სქემატური ნახაზებისა და პირველად პროექტის მიხედვით უნდა დაყოფილიყო 37,24 კვ.მ. ე.ი. მხარეთა მიერ უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგების შინაარსიდან გამომდინარე, ნასყიდობის საგანს წარმოადგენდა მშენებარე სახლში კომერციული ფართი 37,24 კვ.მ. ოდენობით გადაცემა, რომლის ღირებულებაც ნ.ს-ის მიერ 1 კვ.მ. ფართზე – 3 000 ათასი აშშ დოლარის ოდენობით ანუ 111000 აშშ დოლარი გადახდილ იქნა სრულად, ნაცვლად გადაწყვეტილების 4.18 პუნქტში მითითებული 31 000 დოლარისა.

კასატორის აზრით, გადაწყვეტილების დაუსაბუთებლობასა და იურიდიულ გაუმართაობაზე მეტყველებს სასამართლოს მიერ იპოთეკის ხელშეკრულების არსის საწინააღმდეგოდ გაგება: კლასიკური გაგებით იპოთეკა არის გასესხებული ფულის უკან დაბრუნების უზრუნველყოფა და როცა გასესხებული ფულის გადახდის დრო დადგება, თუ არ დაბრუნდება თანხა, უნდა გაიყიდოს იპოთეკის საგანი, რათა შესრულდეს ნაკისრი ვალდებულება. კასატორის მითითებით, აღნიშნულ შემთხვევაში ფულის დაბრუნების დრო ვერ დადგებოდა ვერანაირად, რადგან მ.კ-ს ნ.ს-ისათვის არანაირი ფული არ მიუცია სესხად, არც სარგებლით და არც უსარგებლოდ. ამ ხელშეკრულებით პირიქით, თუ მ.კ-ი ნ.ს-ს გადასცემდა 2008 წლის 03 იყლისიდან 2008 წლის 03 ოქტომბრამდე დამატებით 8 კვ.მ. ფართს, მხოლოდ მაშინ წარმოეშობოდა ნ.ს-ს 24 000 აშშ დოლარის დამატებით გადახდის ვალდებულება, ხოლო, თუ ეს არ მოხდებოდა, მაშინ აღარ იარსებებდა ფულის გადაცემის ვალდებულებაც და იპოთეკა ცხადდებოდა გაუქმებულად. შესაბამისად, სამოქალაქო კანონმდებლობით აღიარებული სახელშეკრულებო ურთიერთობებიდან წარმოშობილი ვალდებულებების ცნება და შინაარსი არასათანადოდ არის განმარტებული პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ და კიდევ უფრო იგნორირებულია სააპელაციო სასამართლოს მიერაც. ნორმა უნდა იყოს განმარტებული და გამოყენებული სასამართლოს მიერ უდაოდ დადგენილი ფაქტების ადეკვატურად და არა სასამართლოს შეხედულებისამებრ, ვინმეს სასარგებლოდ.

კასატორის განმარტებით, სასამართლო გადაწყვეტილების დასაბუთებისას ეყრდნობა სსკ 52-ე, 90-ე, 316-ე, 317-ე, 361-ე და 368-ე, 289-ე და 301-ე მუხლებს, თუმცა სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები ხშირ შემთხვევაში წინაამდეგობაში მოდის ერთმანეთთან და წინააღმდეგობრივი ფაქტობრივი გარემოებების დადგენის პირობებში, არასწორად იყენებს მითითებულ სამართლის ნორმებს.

კასატორის მოსაზრებით, სასამართლო აანალიზებს რა საქმეში არსებულ მტკიცებულებებს, ადგენს, რომ მ.კაკაჩეიშვილმა ნ.ს-ს საკუთრებაში გადასცემდა ფართს 45 კვ.მ. ოდენობით, 55 000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ. სასამართლოს აღნიშნული ანალიზი ეწინააღმდეგება 4.11 პუნქტში მითითებულ გარემოებას, სადაც აღნიშნულია, რომ მხარეთათვის ცნობილი იყო ნასყიდობის საგნის სქემატური ნახაზის მიხედვით ფართის ოდენობა და იგი შეადგენდა 37,24 კვ.მ-ს, მეტიც ვალის აღიარების ხელწერილსა და იპოთეკის ხელშეკრულებით განსაზღვრულია ამავე ფართის ღირებულება, რაც 135 000 აშშ დოლარს შეადგენს, ანუ 1 კვ.მ. 3000 აშშ დოლარი, ნაცვლად 55 000 აშშ დოლარისა. სასამართლოს მტკიცებით, ხელშეკრულებათა დადების შემდეგ უძრავი ქონება გადაეცა საკუთრებაში ნ.ს-ს და ეს უკანასკნელი აღირიცხა საჯარო რეესტრში შემძენის სახელზე 45 კვ.მ. ოდენობით, რომელიც თურმე არ შეცვლილა და არ გაუქმებულა. კასატორის განმარტებით, უძრავი ქონება რეალურად არ გადაცემია და არ მიუღია შემძენს, რაც შეეხება საჯარო რეესტრში არსებულ ჩანაწერების ცვლილებას, იგი ამ დრომდე ვერ მოხდებოდა, რადგან არ დასრულებულა გადატიხვრითი სამუშაოები და სადავო ქონება არ გამიჯნულა სხვა ფართებისაგან, ხოლო გადატიხვრითი სამუშაოების დასრულების შემდეგ, მოხდება ფართის დაზუსტება და სათანადო ცვლილება საჯარო რეესტრში. კასატორის აზრით, ასევე შეუსაბამოა სასამართლოს მტკიცება იმის შესახებ, რომ ნ.ს-ს მი.კაკაჩეიშვილის სასარგებლოდ გადახდილი აქვს მხოლოდ 31 000 აშშ დოლარი დად გადასახდელი დარჩა 24 000 დოლარი, რადგან გადაწყვეტილების 4.3. და 4.6 მუხლების თანახმად, ნასყიდობის საგნის ღირებულება 1 კვ.მ-ზე შეადგენს 3000 აშშ დოლარს ანუ 45 კვ.მ. მეტრი ღირებულება იქნება 135 000 აშშ დოლარი, ხოლო 24 000 აშშ დოლარის გამოკლებით გადახდილად ითვლება არა 31 000 აშშ დოლარი, არამედ 111 000 აშშ დოლარი.

კასატორის განმარტებით, სასამართლო გადაწყვეტილების დასბუთების ნაწილში განმარტავს, რომ ნ.ს-ის მიერ 24 000 აშშ დოლარის გადახდის ვალდებულება ძალაში რჩებოდა იმ შემთხვევაში, თუ თანხის გადახდის დროისათვის ნასყიდობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული ფართის რეალური ოდენობა არ შეიცვლებოდა. აქვე სასამართლო დადგენილად თვლის, რომ აღნიშნული დროისათვის გადასაცემი უძრავი ქონება ფაქტობრივად არ არსებობდა, ხოლო შემდგომ პერიოდში მისი ოდენობა არ შემცირებულა. კასატორის აზრით, გაუგებარია, თუ ხელშეკრულების დადების დროისათვის ფართი არ არსებობდა, ასევე არ არსებობდა თანხის გადახდის დროისათვის, რა უნდა შემცირებულიყო – არარსებული ფართი? აქვე სასამართლო ადგენს, რომ ფართი შემდგომ პერიოდში არ შემიცრებულა, ანუ თუ სასამართლო 4.11. პუნქტის მიხედვით დადგენილად მიიჩნევს შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტისა და სქემატური ნახაზის მიხედვით ნასყიდობის საგანი შეადგენდა 37.24 კვ.მ. და იგი არ შემცირებულა, ე.ი. დარჩა არაუმეტეს 37.24 კვ.მ., რაც ართმევს მ.კ-ს მოთხოვნის უფლებას ნ.ს-ისაგან თანხის გადახდის თაობაზე. არასწორია სასამართლოს მსჯელობა იმის შესახებ, რომ უფრავი ქონების გამსხვისებლის ვალდებულებას არ წარმოადგენს შემძენისათვის ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ნივთის ანუ ფართის რეალურად გადაცემის პირობის შესრულება, რადგან მსგავსი უფლებამოსილებით არ იყო აღჭურვილი გამსხვისებელი – მ.კ-ი. კასატორის მოსაზრებით, გაუგებარია, თუ მ.კ-ი იყო მესაკუთრე და გააჩნდა ქონების განკარგვის უფლებამოსილება, მაშინ რატომ არ იყო ვალდებული უნაკლო ნივთი გადაეცა შემძენისავთვის, ვინ და რა უშლიდა ხელს. (სსკ-ს 477-ე და 487-489-ე მუხლები). კასატორის აზრით, თუ გასხვისების საგნის ნივთობრივად და უნაკლო მდგომარეობაში შემძენისათვის გადაცემის ვალდებულება გააჩნდა მესამე პირს და არა მ. კ-ს, მაშინ ნასყიდობის ხელშეკრულებაზე ხელმოწერის, უძრავი ქონების განკარგვისა და უძრავი ქონების ღირებულების გადახდის მოთხოვნის უფლებამოსილება ასევე მესამე პირის უფლება ყოფილა, რაც სსსკ-ის 84-ე მუხლის მიხედვით, მ. კ-ის არასათანადო მოსარჩელედ მიჩნევას გულისხმობს.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 9 იანვრის განჩინებით ნ. ს-ის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ნ. ს-ის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად, შემდეგ გარემოებათა გამო:

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ: ა) საქმე მნიშვნელოვანია სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებისათვის; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; გ) სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევით, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; დ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი დაუშვას ნ. ს-ის საკასაციო საჩივარი, რის გამოც საკასაციო საჩივარს უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნა მიჩნეული, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის (2004.36 ლარი) 70% _ 1403.05 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ნ. ს-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. კასატორს დაუბრუნდეს მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის (2004.36 ლარი) 70% _ 1403.05 ლარი შემდეგი.

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.