ბს-49-31-კ-05 19 მაისი, 2005 წ., ქ. თბილისი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატა

შემადგენლობა: ნ. სხირტლაძე (თავმჯდომარე),

ნ. კლარჯეიშვილი (მომხსენებელი),

გ. ქაჯაია

დავის საგანი: საიჯარო ქირის დავალიანება.

აღწერილობითი ნაწილი:

ქ. რუსთავის ჟ. შარტავას სახელობის გამგეობასა და კს “ჭ.-ს” შორის 1997 წელს დაიდო იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება, რომლითაც რუსთავში, ... ¹7 სახლში მდებარე 264,2 კვ.მ მუნიციპალური საკუთრების არასაცხოვრებელი ფართი იჯარა-გამოსყიდვის უფლებით გადაეცა “ჭ.-ს” 2002წ. 28 თებერვლამდე ვადით. საპრივატიზებო ობიექტის ღირებულება შეადგენდა 7926 აშშ დოლარს, საიჯარო ქირის ოდენობა პირველ წელს შეადგენდა 800 აშშ დოლარს, ხოლო შემდგომ წლებში _ ღირებულების 10,1%-ს. ამასთან, ხელშეკრულების 2.4 პუნქტის მიხედვით, საიჯარო ქირა არ წარმოადგენდა იჯარით აღებული ქონების გამოსასყიდ თანხას და ობიექტის ღირებულების 50% მოიჯარეს უნდა გადაეხადა 1997წ. 21 დეკემბრამდე. მოიჯარე კს “ჭ.-მ” მხოლოდ პირველ წელს გადაიხადა საიჯარო ქირა _ 90,86 აშშ დოლარი და საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო, სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველოს 2001წ. 12 ივლისის ¹77 ბრძანებით, კს “ჭ.-სთან” დადებული იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება გაუქმდა კს “ჭ.-ის” შუამდგომლობის საფუძველზე. ხელშეკრულების გაუქმების მომენტისათვის საიჯარო ქირის დავალიანება შეადგენდა 2229,38 აშშ დოლარს.

სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველოს 2002წ. 9 ივლისის ¹60 ბრძანებით დამტკიცდა სამმართველოს მიერ ჩატარებული აუქციონის შედეგები და 2002წ. 19 ივლისს სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველოსა და ნ. ჭ.-ს შორის დაიდო პრივატიზაციის ხელშეკრულება, რომლითაც რუსთავში, ... ¹7-ში მდებარე 264,2 კვ.მ, იგივე არასაცხოვრებელი ფართი, 58,71 კვ.მ მიწის ნაკვეთთან ერთად 900 აშშ დოლარად შეიძინა ნ. ჭ.-მ, რაზეც გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა ¹39/3455 და დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

2003წ. 24 თებერვალს სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველომ სარჩელი აღძრა კს “ჭ.-ის” წინააღმდეგ და 1997წ. თებერვალს დადებული იჯარა-გამოსყიდვის შესახებ ხელშეკრულების საფუძველზე, 2001წ. 12 ივლისამდე, ანუ ხელშეკრულების შეწყვეტამდე პერიოდისათვის მოითხოვა გადაუხდელი საიჯარო ქირის დავალიანების _ 2229,38 აშშ დოლარის მოპასუხისათვის დაკისრება.

მოპასუხე კს “ჭ.-მ” სარჩელი უსაფუძვლობის მოტივით არ ცნო და მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა, ვინაიდან იჯარა-გამოსყიდვის შესახებ ხელშეკრულების თანახმად, მას უკვე გადახდილი ჰქონდა 3963 აშშ დოლარი. რუსთავის საქალაქო სასამართლოს 2004წ. 11 თებერვლის გადაწყვეტილებით სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველოს სარჩელი საიჯარო ქირის დავალიანების სახით 2229,38 აშშ დოლარის სკ “ჭ.-სათვის” დაკისრების შესახებ არ დაკმაყოფილდა, რაც სააპელაციო წესით გასაჩივრდა მოსარჩელის მიერ.

თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სააპელაციო საჩივარი, რუსთავის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც შემდეგი მოტივით დაკმაყოფილდა სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სარჩელი 2229.38 აშშ დოლარის საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრების თაობაზე:

სააპელაციო სასამართლომ წარმოდგენილი წერილობითი მტკიცებულებების საფუძველზე დადგენილად ცნო, რომ მხარეებს შორის 1997 წელს დადებული იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება კს “ჭ.-ის” მიერ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო გაუქმდა სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველოს 2001წ. 12 ივლისის ბრძანებით. საიჯარო ქირის გადაუხდელობის ფაქტს აღიარებს თავად კს “ჭ.-ის” წარმომადგენელიც. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ საფუძვლიანად მიიჩნია მეიჯარე მხარის, სახელმწიფო ქონების პრივატიზების სამმართველოს სარჩელი და განმარტა, რომ საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში ადმინისტრაციული ორგანო უფლებამოსილი იყო, მოეთხოვა გადაუხდელი საიჯარო ქირა, მით უფრო, რომ მოწინააღმდეგე მხარეს მოიჯარე კომპანიას არ აღუძრავს შეგებებული სარჩელი თანხის დაბრუნების თაობაზე. სააპელაციო პალატის აზრით, საქალაქო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა და განმარტა სკ-ის ნორმები, გასცდა სარჩელის ფარგლებს, რის გამოც სსკ-ის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილის “ბ” ქვეპუნქტის საფუძველზე, გაუქმდა რუსთავის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და ახალი გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა სარჩელი კს “ჭ.-სათვის” საიჯარო ქირის დავალიანების სახით 2229,38 აშშ დოლარის დაკისრების თაობაზე.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გასაჩივრდა კს “ჭ.-ის” მიერ, რომელიც შემდეგი საფუძვლით ითხოვს გადაწყვეტილების გაუქმებას და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმას:

კასატორის განმარტებით, იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულების შესაბამისად მას გადახდილი აქვს გამოსასყიდი თანხა 3972,65 აშშ დოლარი, სადავო თანხა დამატებით შეადგენს 2229,38 აშშ დოლარს. კასატორის აზრით, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება გამოტანილია ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის მე-4, მე-19 და სსკ-ის 105-ე მუხლის მოთხოვნათა დარღვევით, კერძოდ, გადაწყვეტილებაში არაფერია ნათქვამი, თუ რა ფაქტობრივ გარემოებებს დაეყრდნო აპელანტი და სასამართლო. გაურკვეველია, საიჯარო ქირის დავალიანება კასატორს დაეკისრა საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმებამდე, 1997 წლიდან 1999წ. მაისამდე თუ 2001წ. ივლისამდე. კასატორს მიაჩნია, თუ მან დაარღვია იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულების 2.2 და 3.1.2. პუნქტები, მაშინ საიჯარო ქირის მოთხოვნის უფლება მოსარჩელეს ჰქონდა 3 თვის განმავლობაში 1997წ. დეკემბრამდე და სასამართლოს უნდა ემსჯელა სარჩელის ხანდაზმულობის საკითხზე. ამასთან, კასატორი მიუთითებს, რომ საიჯარო ქონების შესყიდვის დროს მეიჯარე ქონების მართვის სამმართველოს მის მიმართ რაიმე პრეტენზია საიჯარო ქირის დავალიანების თაობაზე არ დაუყენებია.

მოწინააღმდეგე მხარის _ სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რუსთავის სამმართველოს წარმომადგენელმა საკასაციო საჩივარი უსაფუძვლობისა და დაუსაბუთებლობის მოტივით არ ცნო და მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

სამოტივაციო ნაწილი:

საკასაციო პალატა საქმის მასალების გაცნობის, მხარეთა განმარტებების მოსმენის, საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობის შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება-დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ კს “ჭ.-ის” საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს. შესაბამისად, უნდა გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და საქმე არსებითად ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს შემდეგ გარემოებათა გამო:

განსახილველი დავის საგანს წარმოადგენს კს “ჭ.-ის” საიჯარო ქირის დავალიანების, 2229,38 აშშ დოლარის, კასატორისათვის დაკისრება, რაც დაკმაყოფილდა სააპელაციო სასამართლოს მიერ. სსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საკასაციო პალატისათვის სავალდებულოა სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებანი, რომ ქ. რუსთავის ჟ. შარტავას სახელობის გამგეობასა და კასატორს, კს “ჭ.-ს” შორის 1997წ. თებერვალში დაიდო იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება, რომლითაც რუსთავში, ... ¹7 სახლში მდებარე 264,2 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი იჯარა-გამოსყიდვის უფლებით გადაეცა კასატორს, 2002წ. 28 თებერვლამდე ვადით. ხელშეკრულების 2.1 პუნქტის თანახმად, საიჯარო ქირის ოდენობა პირველ წელს შეადგენდა 800 აშშ დოლარს, ხოლო შემდეგ წლებში _ ნარჩენი ღირებულების 10,1%-ს, საპრივატიზებო ობიექტის ღირებულება კი შეადგენდა 7926 აშშ დოლარს, ხელშეკრულების 2.4 პუნქტის მიხედვით, საიჯარო ქირა იჯარით აღებული ქონების გამოსასყიდ თანხას არ წარმოადგენდა და ობიექტის ღირებულების 50% _ 3968 აშშ დოლარი მოიჯარეს უნდა გადაეხადა 1997წ. 31 დეკემბრამდე (პუნქტი 2.5). სააპელაციო სასამართლომ ასევე დადგენილად ცნო, რომ კს “ჭ.-ის” მიერ საიჯარო ქირის გადაუხდეობის გამო, კომპანიის შუამდგომლობის საფუძველზე, სახელმწიფო ქონების მართვის რუსთავის სამმართველოს 2001წ. 12 ივლისის ბრძანებით ვადამდე შეწყდა იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულება და ხელშეკრულების მოშლის მომენტისთვის საიჯარო ქირის დავალიანება შეადგენდა 2229, 38 აშშ დოლარს.

საკასაციო პლატა განმარტავს, სკ-ის 581-ე მუხლის თანახმად, მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა, რაც მოიჯარის ვალდებულებას წარმოადგენს. ვალდებულება კი ამავე კოდექსის 361-ე მუხლის მიხედვით, უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად და დათქმულ დროში, ხოლო ნაკისრი ვალდებულებების არაჯეროვნი შესრულება, ორივე მხარის თანხმობით შეიძლება გახდეს ხელშეკრულების ვადამდე მოშლის საფუძველი (კოდექსის 405-ე მუხლის მე-2 ნაწილის “გ” ქვეპუნქტი), რაც მხარეს, კონკრეტულ შემთხვევაში მოიჯარეს, არ ათავისუფლებს ხელშეკრულების მოშლამდე ნაკისრი ვალდებულების შესრულებისაგან, განსხვავებით ხელშეკრულების ბათილობისა. ამიტომ საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას, რომ იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევაში, მეიჯარე ადმინისტრაციული ორგანო _ სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რუსთავის სამმართველო უფლებამოსილია, მოითხოვოს ხელშეკრულების მოშლამდე მოიჯარის _ კს “ჭ.-ის” მიერ გადაუხდელი საიჯარო ქირის დავალიანება, მაგრამ საკასაციო პალატა ასევე საფუძვლიანად მიიჩნევს კასატორის _ მოიჯარის მითითებას სარჩელის ხანდაზმულობის თაობაზე. სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რუსთავის სამმართველოს წარმომადგენლის განმარტებით, დავის საგანი _ 2229,38 აშშ დოლარი არის 1997 წლიდან ხელშეკრულების შეწყვეტამდე ანუ 2001წ. ივლისამდე პერიოდის საიჯარო ქირის დავალიანება, სარჩელი კი მეიჯარე სამმართველოს მიერ აღძრულია 2003წ. 24 თებერვალს.

საკასაციო პალატა სარჩელის ხანდაზმულობასთან დაკავშირებით განმარტავს, რადგან განსახილველი დავის საგანია პერიოდულად შესასრულებელი ვალდებულება, საიჯარო ქირის დავალიანება, რომელიც ხელშეკრულების 2.2 პუნქტის თანახმად, ყოველ ექვს თვეში ერთხელ უნდა გადაეხადა მოიჯარე _ კს “ჭ.-ს”, სააპელაციო პალატამ დავის ხანდაზმულობის საკითხის გადაწყვეტისას უნდა იხელმძღვანელოს სკ-ის 129-ე მუხლის მე-2 ნაწილით, რომლის მიხედვითაც, პერიოდულად შესასრულებელი ვალდებულებებიდან წარმოშობილ მოთხოვნებზე სასარჩელო ხანდაზმულობის ვადა შეადგენს 3 წელს. ამასთან, საყურადღებოა, რომ პერიოდულად შესასრულებელი ვალდებულების თითოეული შესრულების დარღვევა ცალ-ცალკე წარმოშობს მოთხოვნის უფლებას. ვინაიდან თვეების ან წლების მიხედვით კს “ჭ.-ის” საიჯარო ქირის დავალიანების მონაცემი საქმეში წარმოდგენილი არ არის, ამიტომ იჯარა-გამოსყიდვის ხელშეკრულების მიხედვით საიჯარო დავალიანების საკასაციო სასამართლოს მიერ დაანგარიშება შეუძლებელია, რადგან პირველიწ. საიჯარო ქირა შეადგენდა 800 აშშ დოლარს, ხოლო მომდევნო წლების ქირა _ ნარჩენი ღირებულების 10,1%-ს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო პალატამ საქმის არსებითი განხილვისას დამატებითი მტკიცებულებების გამოთხოვით უნდა დაადგინოს ფაქტობრივი მდგომარეობა კასატორის საიჯარო დავალიანების ოდენობის შესახებ პერიოდების (წლები ან 6-6 თვე) მიხედვით და სკ-ის 129-ე მუხლის მე-2 ნაწილის გათვალისწინებით გადაწყვიტოს 1997 წლიდან 2001წ. ივლისამდე რიცხული საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრების საკითხი.

ამდენად, საკასაციო პალატის აზრით, კს “ჭ.-ის” საკასაციო საჩივარი საფუძვლიანია და ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს, უნდა გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და საქმე ზემოაღნიშნული მითითებით ხელახლა არსებითად განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი, სსკ-ის 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. კს “ჭ.-ის” საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის საოლქო სასამართლოს ადმინისტრაციული სამართლისა და საგადასახადო საქმეთა სააპელაციო პალატის 2004წ. 25 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და საქმე არსებითად ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. საკასაციო საჩივარზე სახელმწიფო ბაჟის დაკისრების საკითხი გადაწყდეს არსებითი გადაწყვეტილების მიღებისას;

4. უზენაესი სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.