საქმე №ას-744-700-2012 26 ივლისი, 2012 წელი
ქ. თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
მაია სულხანიშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)
ვასილ როინიშვილი, თეიმურაზ თოდრია
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე
კასატორი – შპს „ნ-ი“ (მოპასუხე)
მოწინააღმდეგე მხარე – ჯ. მ-ე (მოსარჩელე)
გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 7 მარტის გადაწყვეტილება
კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და საქმის დაბრუნება იმავე სასამართლოსათვის ხელახლა განსახილველად
დავის საგანი – თანხის დაკისრება
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:
ჯ. მ-მ სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „ნ-ის“ მიმართ და მოითხოვა მოპასუხის მიერ მოსარჩელის კუთვნილი ფართის 2008 წლის 1 აპრილიდან 2011 წლის 15 იანვრამდე უკანონოდ სარგებლობით მიყენებული ზიანის – 80650,68 აშშ დოლარის, 2006 წლის 10 ივლისიდან 2011 წლის 15 იანვრამდე მიწის ნაკვეთის უკანონოდ სარგებლობისათვის 40095 აშშ დოლარისა და შპს „ნ-ის“ მიერ ჯ. მ-ის კუთვნილი ფართის უკანონოდ ქვექირავნoბით მიღებული შემოსავლის – 20 000 ლარის ანაზღაურება შემდეგი საფუძვლებით:
2006 წლის 10 ივლისს აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროსაგან მოსარჩელემ შეიძინა 39731 კვ.მ მიწის ნაკვეთის და მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობა ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში.
აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე განლაგებულია მშენებარე სატრანსფორმატორო ქვესადგურისა და მშენებარე საწარმოს ადმინისტრაციული კორპუსის დაუმთავრებელი შენობა, რომლის პირველი სართული 2003 წლის 25 მარტის ხელშეკრულებით 2008 წლის 1 აპრილამდე ნაქირავები ჰქონდა შპს „ნ-ს“ ყოველთვიურად 500 ლარის გადახდის სანაცვლოდ.
მოპასუხე რეგულარულად არღვევდა ხელშეკრულების პირობებს, არასრულად და დაგვიანებით იხდიდა ქირას. ნაქირავები ფართი შეადგენდა შენობის 488,792 კვ.მ-ს, თუმცა შპს „ნ-ი“ თვითნებურად სარგებლობდა დამატებით 148 კვ.მ მიწის ნაკვეთით.
მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულება შპს „ნ-ს“ მესაკუთრესთან შეუთანხმებლად ქვექირავნობის უფლების გამოყენების შესაძლებლობას არ ითვალისწინებდა. აღნიშნულის მიუხედავად, მოპასუხეს უკანონოდ ჰქონდა გაქირავებული ფართი ინდივიდუალურ მეწარმე ჯ. ფ-ისათვის თვეში 500 ლარად, რომელსაც ჰქონდა მარმარილოს საამქრო, რაც 2012 წლიდან ჩამოყალიბდა შპს „გ. 2012-ად“. მოპასუხემ მოსარჩელის კუთვნილი ფართი უკანონო ქვექირავნებით დატვირთა ასევე ინდივიდუალურ მეწარმე ზ. გ-ის სასარგებლოდ, რომელსაც ჰქონდა პლასტმასის ნაწარმის მაღაზია.
2008 წლის 1 აპრილის შემდეგ ჯ.მ-მ მიმართა შპს „ნ-ს“ ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ და მოსთხოვა ნივთის გამოთავისუფლება, ხოლო 2008 წლის 21 აპრილს მხარემ მიმართა აღნიშნულისათვის პოლიციას. საბოლოოდ მოპასუხის გამოსახლება მოხერხდა მხოლოდ 2011 წლის 15 იანვარს სამართალდამცავი ორგანოების ჩარევით.
მოპასუხემ სარჩელი მხოლოდ იჯარის ქირის დავალიანების – 16500 ლარის ნაწილში ცნო დღგ-ს გადასახადის გამოკლებით, დანარჩენ ნაწილში კი მოითხოვა მის დაკმაყოფილებზე უარის თქმა შემდეგი დასაბუთებით:
საიჯარო ხელშეკრულების გასვლის შემდეგ მოსარჩელეს ხელშეკრულების შეწყვეტა არ მოუთხოვია, რაც იმაზე მიანიშნებს, რომ გარიგების მოქმედება გაგრძელდა.
შპს „ნ-მა“ ჯ. მ-ის მიერ სადავო უძრავი ნივთის შეძენამდე გააუმჯობესა შენობა, რის გამოც მას უნდა ანაზღაურებოდა გაუმჯობესებისათვის გაწეული თანხა.
იჯარის საგნის დაბრუნება დაყოვნდა კანონიერი საფუძვლით, იჯარის საგნის სარგებლობის გაგრძელების გამო, შესაბამისად, მოთხოვნა მიყენებული ზიანის საბაზრო ფასებით ანაზღაურების თაობაზე უკანონოა.
ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2011 წლის 13 დეკემბრის გადაწყვეტილებით ჯ. მ-ის სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, შპს „ნ-ს“ ჯ. მ-ის სასარგებლოდ დაეკისრა 22740 ლარის გადახდა, დანარჩენ ნაწილში კი სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში – მოსარჩელემ, ხოლო სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში, ნაცვლად გადაწყვეტილებით დაკისრებული 22740 ლარისა, ჯ. მ-ის სასარგებლოდ შპს „ნ-ისათვის” 15905 ლარის გადახდის დაკისრების მოთხოვნით, მოპასუხემ გაასაჩივრეს სააპელაციო წესით.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 7 მარტის გადაწყვეტილებით შპს „ნ-ის“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, ჯ. მ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა და შპს „ნ-ს” ჯ. მ-ის სასარგებლოდ დაეკისრა 100 900,68 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა შემდეგ გარემოებათა გამო:
სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:
2003 წლის 25 მარტს საქართველოს სუბტროპიკული ნედლეულის შენახვა-გადამუშავების სამეცნიერო კვლევით ინსტიტუტს (საქსკი), როგორც გამქირავებელსა და შპს „ნ-ს“, როგორც დამქირავებელს შორის დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით გამქირავებელმა გადასცა, ხოლო დამქირავებელმა მიიღო სარგებლობაში ინსტიტუტის მშენებარე სატრანსფორმატორო ქვესადგურისა და მშენებარე საწარმოს ადმინისტრაციული კორპუსის პირველი სართული სამეწარმეო და სავაჭრო საქმიანობისათვის. ხელშეკრულება გაფორმდა 2003 წლის 1 აპრილიდან 2008 წლის 1 აპრილამდე.
დამქირავებელი გამქირავებელს უხდის ქირას – ყოველთვიურად 500 ლარს დღგ-ს ჩათვლით. ამ ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 4.2 ქვეპუნქტის თანახმად, ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, დამქირავებელს ეძლევა უპირატესობა სხვა პირებთან შედარებით ახალი ხელშეკრულების გაფორმებაზე. თუ მხარეები არ მოითხოვენ მის მოშლას, იგი ითვლება გაგრძელებულად.
2006 წლის ივლისში ჯ. მ-მ გაიმარჯვა აჭარის ავტონომიერი რესპუბლიკის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს მიერ გამოცხადებულ საპრივატიზაციო აუქციონში და მოიპოვა ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 39700 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მოდულის ტიპის 1409 კვ.მ შენობა-ნაგებობების საკუთრების უფლება. ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა 2006 წლის 10 ივლისს. საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 39731 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (დაზუსტებული ფართი) და მასზე არსებული 1409 კვ.მ შენობა-ნაგებობა 2006 წლიდან საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ჯ. მ-ის სახელზე (მიწის საკადასტრო კოდი №...).
2006 წლის 13 დეკემბერს ჯ. მ-მ შეგებებული სარჩელი აღძრა სასამართლოში აჭარის ავტონომირი რესპუბლიკის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროსა და შპს „ნ-ის“ მიმართ და მოითხოვა ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე შენობა-ნაგებობიდან შპს „ნ-ის“ გამოსახლება და შენობის თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარება.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით ჯ. მ-ის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, გაუქმდა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2007 წლის 16 აპრილის გადაწყვეტილება, ჯ. მ-ის შეგებებული სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა და შპს „ნ-ს“ ჯ. მ-ის სასარგებლოდ დაეკისრა 15 თვის (2006 წლის 10 ივლისიდან 2007 წლის 10 ოქტომბრამდე) საიჯარო ქირა – 6500 ლარი. გამოსახლებისა და ფართის გამოთავისუფლების ნაწილში შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. გადაწყვეტილება შესულია კანონიერ ძალაში.
2011 წლის 15 იანვარს შპს „ნ-მა“ იძულების წესით გამოათავისუფლა ჯ. მ-ის საკუთრებაში არსებული დაქირავებული ფართი, რაზეც ქ.ბათუმის საქალაქო სამმართველოს პოლიციის პირველი განყოფილების უბნის ინსპექტორ-გამომძიებელმა ვ. თ-მ 2011 წლის 15 იანვარს შეადგინა ჯ. მ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ოქმი.
შპს „დ.-ა-ის“ დირექტორ-აუდიტორ ჯ.ძ-ის 2011 წლის 8 თებერვლის დასკვნის მიხედვით, ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე საიჯარო ფართის 1 კვ.მ-ს ღირებულება თვეში შეადგენს 5.3 აშშ დოლარს.
პალატამ დამატებით განმარტა, რომ მხარეთა განმარტებებით, მოწმე ჯ. ფ-ის ჩვენებით, საქმეზე წარმოდგენილი იჯარის ხელშეკრულებით, გეგმა-ნახაზითა და ფოტოსურათებით ირკვევა, რომ 2005 წლიდან ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე უძრავ ქონებაში შპს „ნ-თან“ ზეპირი ფორმით დადებული იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე ჯ. ფ-ე ფლობდა შენობა-ნაგებობაში განთავსებულ ერთ ოთახს მიმდებარე ეზოთი, სადაც ახორციელებდა სამეწარმეო საქმიანობას, ამუშავებდა გრანიტის საამქროს და იჯარის ქირას უხდიდა შპს „ნ-ს”.
2009 წლის 1 აგვისტოს, შპს „ნ-თან”, როგორც ინდივიდუალურმა მეწარმემ გააფორმა წერილობითი ხელშეკრულება ერთი წლის ვადით ქონების სარგებლობაზე. ხელშეკრულებით იჯარის ქირა განისაზღვრა 500 ლარით სრული თვისათვის დღგ-ს ჩათვლით.
2009-2010 წლის იჯარის ქირას – 500 ლარს ჯ. ფ-ე უხდიდა კვლავ შპს „ნ-ს“.
უძრავი ქონების შეძენის შემდგომ ჯ. მ-მ მოსთხოვა ჯ. ფ-ს იჯარის ხელშეკრულების მასთან გაფორმება, რომელმაც უარი განუცხადა იმ მიზეზით, რომ შპს „ნ-ის” დირექტორი წყლისა და დენის მიწოდების შეწყვეტით დაემუქრა, რაც ხელს შეუშლიდა ამ ფართში სამეწარმეო საქმიანობის განხორციელებას.
სასამართლო სხდომაზე მოწმის სახით დაკითხულმა პ. ა-მ განმარტა, რომ ჯ. მ-ის მიერ უძრავი ქონების შეძენის შემდომ, იჯარასთან დაკავშირებული საკითხების გარკვევის მიზნით, ჯ. მ-ის დავალებით იმყოფებოდა ჯ. ფ-სთან. ჯ. მ-ს არ სურდა, რომ შპს „ნ-ის“ მიერ ფართი იჯარით ყოფილიყო გაცემული. იმ დროისათვის ჯ. ფ-ე სამეწარმეო საქმიანობისათვის ელექტროენერგიას იღებდა შპს „ნ-საგან“.
2011 წელს ჯ. მ-მ იჯარის ხელშეკრულება გააფორმა შპს „გ-თან” ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე მის კუთვნილ შენობა-ნაგებობაში განთავსებულ 71,767 კვ.მ ოთახზე და 74 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (სულ 150 კვ.მ). იჯარის ქირა განისაზღვრა ყოველთვიურად 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, რომლის მიხედვითაც 1 კვ.მ-ის ღირებულება შეადგენს 5 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს (750 : 150=5).
დღეისათვის შპს „გ-ი“, იჯარის ქირას უხდის ჯ, მ-ს, მასთან გაფორმებული ხელშეკრულების შესაბამისად. მხარეთა განმარტებებითა და მოწმე ჯ. ფ-ის ჩვენებით ირკვევა, რომ 2011 წლის იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, შპს „გ-ის“ სარგებლობაში გადაცემული უძრავი ქონება წარმოადგენს ზუსტად იმ ქონებას, რასაც 2005 წლიდან ფლობდა ინდივიდუალური მეწარმე ჯ. ფ-ე და 2009 წლის 1 აგვისტოს შპს „ნ-თან“, როგორც ინდივიდუალურმა მეწარმემ გააფორმა წერილობითი ხელშეკრულება.
2011 წლის 23 მარტს ჯ. მ-მ იჯარის ხელშეკრულება გააფორმა კ. მ-სთან ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე მის კუთვნილ შენობა-ნაგებობაში განთავსებული 30 კვ.მ-ის სარგებლობაზე. ხელშეკრულებით იჯარის ქირა განისაზღვრა ყოველთვიურად 220 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, რომლის მიხედვითაც 1 კვ.მ ფართის ქირის ფასი შეადგენდას 7.33 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს (220 : 30=7,33). მხარეთა განმარტებებით ირკვევა, რომ კ. მ-ისათვის იჯარით გადაცემული ფართი წარმოადგენდა იმავე ფართს, რაც 2010 წლის 28 სექტემბერის იჯარის ხელშეკრულებით სარგებლობაში ჰქონდა ზ. გ-ს.
ქ.ბათუმის საქალაქო სამმართველოს პოლიციის პირველი განყოფილების უბნის ინსპექტორ-გამომძიებელ ვ. თ-ის მიერ 2011 წლის 15 იანვარს შედგენილი საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ოქმითა და საქმის მასალებით ირკვევა, რომ ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე, ჯ. მ-ის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთისა და მასზე განლაგებული შენობა-ნაგებობების მფლობელობასა და სარგებლობაში მესაკუთრისათვის ხელშეშლას ახორციელებდა შპს „ნ-ი“, მიუხედავად მესაკუთრის მოთხოვნისა, უნებართვოდ სარგებლობდა და განკარგავდა ამ ქონებას და ნებაყოფილობით არ ათავისუფლებდა.
სამოქალაქო კოდექსის 317-ე, 581-ე 567-ე, მუხლების შესაბამისად, სასამართლომ განმარტა, რომ 2003 წლის 25 მარტის იჯარის ხელშეკრულებით, იჯარის საგანს წარმოადგენდა ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 488,792 კვ.მ შენობა-ნაგებობა. ამ ხელშეკრულების ვადის დასრულების დროიდან – 2008 წლის 25 მარტიდან, შპს „ნ-ი“ ვალდებული იყო, მესაკუთრისათვის, ჯ. მ-ისათვის დაებრუნებია იჯარის საგანი, რაც ნებაყოფილობით არ შეასრულა და მხოლოდ 2011 წლის 15 იანვარს, პოლიციის მეშვეობით, იძულების წესით მოხდა მესაკუთრისათვის ხელშეშლის აღკვეთა.
ამდენად, პალატამ მიიჩნია, რომ განსახილველ შემთხვევაში არსებობს შპს „ნ-ის“ მიერ სამოქალაქო კოდექსის 567-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევა, რაც იჯარის საგნის (488,792 კვ.მ შენობა-ნაგებობის) დაყოვნების მთელი პერიოდისათვის, 33 თვის განმავლობაში, ზიანის ანაზღაურების საფუძველია.
სამოქალაქო კოდექსის 411-ე მუხლისა და სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 105-ე მუხლის შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ საქმეზე წარმოდგენილი შპს „დ.-ა-ის“ დირექტორ-აუდიტორ ჯ.ძ-ის 2011 წლის 8 თებერვლის დასკვნით, ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე საიჯარო ფართის 1 კვ.მ-ს ღირებულება თვეში შეადგენს 5.3 აშშ დოლარს. 2011 წლის 23 მარტს ჯ. მ-სა და კ. მ-ს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით, ასევე 2011 წელს ჯ. მ-სა და შპს „გ-თან“ გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით ირკვევა, რომ ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე, ჯ. მ-ის კუთვნილი შენობა-ნაგებობისა და მიწის ნაკვეთის 1. კვ.მ-ის ღირებულება შეადგენს არანაკლებ 5 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს. მითითებული მტკიცებულებების შეფასების საფუძველზე პალატამ განმარტა, რომ თუკი შპს „ნ-ი“ იჯარის ხელშეკრულების ვადის დასრულების შემდეგ, გამოათავისუფლებდა ჯ. მ-ის კუთვნილ შენობა-ნაგებობას, ჯ. მ-ე ამ ქონებას კვლავ გააქირავებდა და ყოველთვიურად 1 კვ.მ ნაგებობის ფართზე მიიღებდა შემოსავალს 5 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს, ხოლო მთლიანი 488,792 კვ.მ შენობიდან – 2443,96 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს (5X.488,792=2443,96).
იმის გათვალისწინებით, რომ საიჯარო ურთიერთობის დასრულების შემდეგ, 33 თვის განმავლობაში შპს „ნ-მა“ არ დააბრუნა ნაქირავები ნივთი, პალატამ მიიჩნია, რომ დაყოვნების განმავლობაში წარმოშობილი ზიანის, როგორც მიუღებელი ქირის, 80650,68 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის (2443,96 x 33 = 80650,68 ) ანაზღაურების თობაზე სასარჩელო მოთხოვნა საფუძვლიანია.
სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 992-ე მუხლით და ჩათვალა,რომ საქმის მასალებით, მათ შორის, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით, ასევე ქ.ბათუმის საქალაქო სამმართველოს პოლიციის პირველი განყოფილების უბნის ინსპექტორ-გამომძიებელ ვ. თ-ის მიერ 2010 წლის 21 დეკემბერს შედგენილი საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის შესახებ გაფრთხილებითა და სასამართლო სხდომაზე დაკითხული მოწმეთა ჩვენებებით ირკვევა, რომ შპს „ნ-ი“ ხელს უშლიდა ჯ. მ-ს მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების, მათ შორის 75 კვ.მ იმ მიწის ნაკვეთის განკარგვაში, რომელსაც შპს „ნ-ის“ თანხმობით, ფაქტობრივად ფლობდა ინდივიდუალური მეწარმე ჯ. მ-ე.
სასამართლოს მითითებით, ხელშეშლა გამოიხატებოდა იმაში, რომ შპს „ნ-ი“ ხელს უშლიდა ამ ფართში ჯ. მ-ის დაშვებას, ასევე ელექტროენერგიის შეწყვეტის მუქარით ფართის მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის ხელშეკრულების დადებას. ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 75 კვ.მ მიწის ნაკვეთი არ წარმოადგენდა 2003 წლის 25 მარტის იჯარის ხელშეკრულების საგანს, ამდენად, პალატა მიიჩნია, რომ შპს „ნ-ის“ მიერ ამ მიწის ნაკვეთის სარგებლობასა და განკარგვაში მესაკუთრისათვის ხელშეშლის სამოქალაქო კოდექსის 992-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევა არ დაფიქსირდა.
საქმის მასალებით დგინდება, რომ ჯ. მ-მ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შემდეგ, 2006 წლის 10 ივლისიდან მოსთხოვა შპს ”ნ-ს” ხელშეშლის აღკვეთა, რაც მოპასუხემ 2011 წლის 15 იანვრამდე, ანუ 54 თვის განმავლობაში ნებაყოფილობით არ განახორციელა.
შპს „ნ-ისაგან“ ქონების გამოთხოვის შემდეგ მესაკუთრე ჯ. მ-მ განკარგა ეს მიწის ნაკვეთი და შპს „გ-თან“ გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით, შენობა-ნაგებობის ნაწილთან ერთად, ამ მიწის ნაკვეთის 1 კვ.მ-ის ღირებულება განისაზღვრა 5 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, პალატამ ჩათვალა, რომ შპს „ნ-ის“ მხრიდან ხელშეშლა არ განხორციელებულა, ჯ. მ-ე ამ ქონების გაქირავებით მიიღებდა სარგებელს, ყოველთვიურად 375 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს. (75 x 5 = 375), ხოლო ხელშეშლის მთელი დროის – 54 თვის განმავლობაში 20250 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს. ამდენად, სასარჩელო მოთხოვნა 75 კვ.მ მიწის ნაკვეთის სარგებლობასა და განკარგვაში ხელშეშლის გამო ზიანის ანაზღაურების თაობაზე საფუძვლიანია.
სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის, 102-ე მუხლის თანახმად, პალატამ დამატებით აღნიშნა, რომ მოცემული ნორმა შეიცავს მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის (მოვალეობების) განაწილების ზოგად წესს. მოსარჩელემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებები, რომლებზეც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნას, ხოლო მოპასუხემ – გარემოებები, რომელზეც იგი ამყარებს თავის შესაგებელს. მტკიცების ვალდებულება (ტვირთი) მხარეთა შორის ნაწილდება სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლით დადგენილი ზოგადი წესისა და მატერიალური კოდექსის ნორმებში არსებული კერძო (სპეციალური) წესების საფუძველზე.
მართალია, საჯარო რეესტრში 2006 წლიდან ჯ. მ-ის სახელზე რეგისტრირებულია ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 39731.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (დაზუსტებული ფართი) და მასზე არსებული 1409 კვ.მ შენობა-ნაგებობა, მაგრამ პალატამ დაუსაბუთებლად მიიჩნია აპელანტის მითითება შპს „ნ-ის“ მიერ 39731.00 კვ.მ მიწის ნაკვეთიდან 148 კვ.მ მიწის ნაკვეთით სარგებლობასთან დაკავშირებით, ვინაიდან საქმის მასალები, 75 კვ.მ-ს გარდა, არ შეიცავენ ინფორმაციას, თუ სად მდებარეობს 148 კვ.მ-დან დარჩენილი ნაწილი (73 კვ.მ), რაში გამოიხატა ამ ფართით სარგებლობა და შესაძლებელი იქნებოდა თუ არა ანაზღაურების სანაცვლოდ მისით სარგებლობა. ამდენად, სასარჩელო მოთხოვნა 148 კვ.მ მთლიანი მიწის ნაკვეთის სარგებლობასთან დაკავშირებით სასამართლომ არ გაიზიარა.
სამოქალაქო კოდექსის 587-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილის შესაბამისად, სასარჩელო განცხადებითა და მხარის განმარტებით ირკვევა, რომ ჯ.მ. ასევე ითხოვდა 2003 წლის 23 მარტის იჯარის ხელშკრულებით გადაცემული შენობა-ნაგებობის ცალკეული ნაწილის გაქირავებით მიყენებული ზიანის ანაზღაურებას. ვინაიდან, საქმის მასალებით არ დასტურდება ამ ქონების ნაწილის ქვეიჯარით გაცემის გამო მესაკუთრისათვის ზიანის მიყენების ფაქტი, პალატამ დაუსაბუთებლად მიიჩნა ჯ. მ-ის მოთხოვნა, იჯარის ხელშკრულების მოქმედების პერიოდში, 2006 წლის 10 ივლისიდან 2008 წლის 1 აპრილამდე ქვეიჯარის წესით აღებული ქირის ანაზღაურების თაობაზე, რაც მოსარჩელეს მითითებით 20000 ლარს შეადგენს.
შპს „ნ-ის“ სააპელაციო საჩივართან დაკავშირებით პალატამ განმარტა, რომ 2006 წლის 10 ივლისიდან 2011 წლის 15 იანვრამდე შპს „ნ-ი“ სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ფლობდა ჯ. მ-ის კუთვნილ მიწის ნაკვეთს, ასევე 2008 წლის 25 მარტიდან 2011 წლის 15 იანვრამდე შენობა-ნაგებობებს, ამდენად, ამ პერიოდის ზიანის თანხის გაანგარიშებისას შპს „ნ-ის“ საგადასახადო ვალდებულებების გათვალისწინება და ზიანის თანხის შემცირებული ოდენობით დაკისრება არ გამომდინარეობს კანონის მოთხოვნებიდან, რაც უსაფუძვლოს ხდის შპს „ნ-ის“ სააპელაციო საჩივარს.
საკასაციო სასამართლოს განჩინება შპს „ნ-მა“ გაასაჩივრა საკასაციო წესით, მოითხოვა ჯ.მ-ის სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილების ნაწილშჲ მისი გაუქმება და საქმის დაბრუნება იმავე სასამართლოსათვის ხელახლა განსახილველად შემდეგი საფუძვლებით:
სააპელაციო სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებანი ეწინააღმდეგება მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების 4.2 პუნქტსა და სამოქალაქო კოდექსის 567-ე მუხლის მოთხოვნას. ამავე კოდექსის 342-ე მუხლისა და მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის შესაბამისად, მხარეთა შორის ხელშეკრულება გაგრძელდება ვადის გასვლის შემდეგ, თუ მხარეები არ მოითხოვენ მის გაგრძელებას, რასაც უპირატესი ძალა აქვს ჯ. მ-ის მოთხოვნის მიმართ.
ჯ. მ-ს არც 2008 წლის 1 აპრილამდე და არც აპრილში არ მოუთხოვია ხელშეკრულების მოშლა, ამდენად, იგი ითვლება გაგრძელებულად განუსაზღვრელი ვადით.
სასამართლომ არ გამოიკვლია 2003 წლის 25 მარტის ხელშეკრულების შინაარსი და არ გამოარკვია, სარგებლობდა თუ არა არამართლზომიერად შპს „ნ-ი“ ჯ. მ-ის ქონებით მაშინ, როცა ხელშეკრულების მოქმედების ვადა გაგრძელებული იყო და საბანკო ამონაწერით დასტურდება, რომ 2011 წლამდე ჯ. მ-ე იღებდა საიჯარო ქირას – 500 ლარს შპს „ნ-ისაგან“.
სასამართლომ არ გამოიკვლია, რა ოდენობის ფართით სარგებლობდა შპს „ნ-ი“ და დაეყრდნო მხოლოდ ჯ. მ-ის განმარტებას. საქმეში არსებული წერილობითი მტკიცებულებით – კანონიერ ძალაში შეული გადაწყვეტილებით დასტურდება, რომ მხარე სარგებლობდა 400 კვ.მ-ით.
გაქირავებული ნივთის დაბრუნების დაყოვნებით კასატორმა გაუქვითა ჯ. მ-ს სადავო ქონების გაუმჯობესებისათვის გაღებული და მისგან მიღებული თანხა.
სასამართლომ არასწორად გაიზიარა 2011 წლის 8 თებერვლის აუდიტორული დასკვნა და თავად ჯ. მ-ის მიერ წარდგენილი, ფორმალურად მაღალ ფასად გაფორმებული 2011 წლის 23 მარტის იჯარის ხელშეკრულება.
დასკვნის შინაარსით დგინდება, რომ შენობა არის დაუმთავრებელი და ამორტიზირებული. მისი სადავო ფასად გაქირავება შეუძლებელია.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:
საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საკასაციო საჩივრის საფუძვლები, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების იურიდიული დასაბუთება და მიაჩნია, რომ შპს „ნ-ის“ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, ხოლო სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად შემდეგ გარემოებათა გამო:
სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი და სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა.
ამავე კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო სასამართლომ საკასაციო საჩივრის ფარგლებში შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და მიიჩნევს, რომ იგი მიღებულია კანონის დაცვით.
მოცემულ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა და კასატორს დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია არ წარუდგენია შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:
2003 წლის 25 მარტს საქართველოს სუბტროპიკული ნედლეულის შენახვა-გადამუშავების სამეცნიერო კვლევით ინსტიტუტს (საქსკი), როგორც გამქირავებელსა და შპს „ნ-ს“, როგორც დამქირავებელს შორის დაიდო ქირავნობის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით გამქირავებელმა გადასცა, ხოლო დამქირავებელმა მიიღო სარგებლობაში ინსტიტუტის მშენებარე სატრანსფორმატორო ქვესადგურისა და მშენებარე საწარმოს ადმინისტრაციული კორპუსის პირველი სართული სამეწარმეო და სავაჭრო საქმიანობისათვის. ხელშეკრულება გაფორმდა 2003 წლის 1 აპრილიდან 2008 წლის 1 აპრილამდე.
დამქირავებელი გამქირავებელს უხდის ქირას – ყოველთვიურად 500 ლარს დღგ-ს ჩათვლით. ამ ხელშეკრულების მე-4 მუხლის 4.2 ქვეპუნქტის თანახმად, ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, დამქირავებელს ეძლევა უპირატესობა სხვა პირებთან შედარებით ახალი ხელშეკრულების გაფორმებაზე. თუ მხარეები არ მოითხოვენ მის მოშლას, იგი ითვლება გაგრძელებულად.
2006 წლის ივლისში ჯ. მ-მ გაიმარჯვა აჭარის ავტონომიერი რესპუბლიკის ფინანსთა და ეკონომიკის სამინისტროს მიერ გამოცხადებულ საპრივატიზაციო აუქციონში და მოიპოვა ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 39700 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მოდულის ტიპის 1409 კვ.მ შენობა-ნაგებობების საკუთრების უფლება. ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა 2006 წლის 10 ივლისს. საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე 39731 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (დაზუსტებული ფართი) და მასზე არსებული 1409 კვ.მ შენობა-ნაგებობა 2006 წლიდან საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია ჯ. მ-ის სახელზე (მიწის საკადასტრო კოდი №...).
ამდენად, ჯ. მ-ე გახდა 2003 წლის 25 მარტის ხელშეკრულების მხარე.
საკასაციო სასამართლო ეთანხმება სააპელაციო პალატის მოსაზრებას, რომ არსებობს სამოქალაქო კოდექსის 581-ე და 567-ე მუხლების გამოყენების საფუძველი, რომელთა თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც. იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. თუ დამქირავებელი ქირავნობის ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ უკან არ აბრუნებს გაქირავებულ ნივთს, მაშინ გამქირავებელს უფლება აქვს მოითხოვოს დაყოვნების განმავლობაში დადგენილი ქირის გადახდა, როგორც ზიანის ანაზღაურება. ბათილია შეთანხმება, რომლითაც დამქირავებელს ეკისრება ზიანის ანაზღაურება იმაზე მეტი ოდენობით, ვიდრე მიყენებული იყო.
ხსენებულ ნორმათა ანალიზი ცხადყოფს, რომ მოიჯარე ვალდებულია, საიჯარო ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ ნივთი დაუბრუნოს მეიჯარეს, წინააღმდეგ შემთხვევაში კანონმდებელი აკისრებს ვალდებულების დამრღვევ მხარეს ზიანის ანაზღაურების მოვალეობას.
განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ საიჯარო ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ შპს „ნ-ს“ სადავო ფართი ნებაყოფლობით ჯ. მ-ისათვის არ დაუბრუნებია.
2011 წლის 15 იანვარს შპს „ნ-მა“ იძულების წესით გამოათავისუფლა ჯ. მ-ის საკუთრებაში არსებული დაქირავებული ფართი, რაზეც ქ.ბათუმის საქალაქო სამმართველოს პოლიციის პირველი განყოფილების უბნის ინსპექტორ-გამომძიებელმა ვ. თ-მ 2011 წლის 15 იანვარს შეადგინა ჯ. მ-ის საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის ხელყოფის ან სხვაგვარად ხელშეშლის აღკვეთის ოქმი.
საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის არგუმენტს, რომ მხარეთა შორის არსებული საიჯარო ხელშეკრულება 2008 წელს გაგრძელდა განუსაზღვრელი ვადით, ვინაიდან ჯ. მ-ს არც 2008 წლის 1 აპრილამდე და არც აპრილში ხელშეკრულების მოშლა არ მოუთხოვია.
სააპელაციო პალატამ სავსებით სწორად დაადგინა, რომ 2006 წლის 13 დეკემბერს ჯ. მ-მ სასამართლო წესით მოითხოვა ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე შენობა-ნაგებობიდან შპს „ნ-ის“ გამოსახლება და შენობის თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარება, რაზეც ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით ეთქვა უარი. გადაწყვეტილება შესულია კანონიერ ძალაში.
აღნიშნულის შემდეგ ჯ. მ-მ არაერთხელ გამოითხოვა შპს „ნ-ის“ უკანონო მფლობელობიდან კუთვნილი სადავო უძრავი ქონება, რაც, როგორც ზემოთ უკვე აღინიშნა, დასრულდა შპს „ნ-ის“ იძულებითი გამოსახლებით.
ყოველივე აღნიშნული ცხადად მეტყველებს, რომ მეიჯარემ არაორაზროვნად გამოხატა საკუთარი ნება შპს „ნ-თან“ საიჯარო ხელშეკრულების მოშლასთან დაკავშირებით და ამ უკანასკნელს არავითარი საფუძველი არ გააჩნდა, ევარაუდა, რომ სადავო საიჯარო ხელშეკრულების მოქმედება გაგრძელდა განუსაზღვრელი ვადით.
ამდენად, 2008 წლის 1 აპრილიდან 2011 წლის 15 იანვრამდე შპს „ნ-ი“ არამართლზომიერად ფლობდა ჯ. მ-ის კუთვნილ ფართს და აღნიშნულისათვის ზიანის ანაზღაურება სრულიად დასაბუთებულად დაეკისრა.
მოცემული დავის საგანს არ წარმოადგენს და, შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო ვერ იმსჯელებს კასატორის მითითებაზე, რომ შპს „ნ-ი“ 2008 წლის 1 აპრილის შემდეგაც უხდიდა ჯ. მ-ს თანხას, რომელიც, მხარის განმარტებით, საიჯარო ქირას წარმოადგენდა. მართალია, საქმეში წარმოდგენილია საბანკო ამონაწერი, სადაც ასახულია შპს „ნ-ის“ მიერ ჯ. მ-ისათვის საიჯარო ქირის სახით გარკვეული თანხის გადახდა, მაგრამ ხსენებული თანხის დაბრუნების შესახებ მოთხოვნა მოპასუხეს სასამართლოსათვის სათანადო წესით არ წარუდგენია. შესაბამისად, იმის გარკვევა, თუ რა მიზნით და რა რაოდენობის თანხა გადაუხადა შპს „ნ-მა“ ჯ. მ-ს 2008 წლის 1 აპრილის, ანუ სადავო საიჯარო ხელშეკრულების მოშლის შემდეგ ცალკე განხილვის საგანია.
ამავე მიზეზით დაუსაბუთებელია კასატორის არგუმენტი, რომ ჯ. მ-ს გააჩნდა მის მიმართ სადავო უძრავი ნივთის გაუმჯობესებისათვის გაწეული ხარჯის ანაზღაურების ვალდებულება, ვინაიდან აღნიშნული საკითხი წარმოდგენილი სასარჩელო მოთხოვნის ფარგლებს სცდება.
საკასაციო სასამართლო არ ეთანხმება საკასაციო საჩივრის მითითებას, რომ სადავო საიჯარო ხელშეკრულების ფარგლებში შპს „ნ-ი“ ფლობდა არა 488,792 კვ.მ-ს, როგორც ეს სასამართლომ დაადგინა, არამედ 400 კვ.მ ფართს.
უპირველესად აღსანიშნავია, რომ ხსენებული ფაქტობრივი გარემოება შპს „ნ-ს“ სააპელაციო საჩივრით სადავოდ არ გაუხდია და, შესაბამისად, არც სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანი გამხდარა. საკასაციო პალატის კომპეტენცია კი, მოცემულ საქმეზე შეზღუდულია გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ფარგლებით.
ასეც რომ არ იყოს, შპს „ნ-ი“ ჯ.მ-ის სარჩელზე შეტანილ შესაგებელში თავად უთითებს, რომ ფლობდა 436 კვ.მ-ს, რაც, ცხადია, საკასაციო საჩივარში მოხსენიებულ 400 კვ.მ-ზე მეტია, რაც უსაფუძვლოს ხდის მხარის მითითებას კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებითა თუ სხვა სასამართლო აქტით დადგენილ გარემოებებზე.
ამასთან, შპს „ნ-ს“ არ უცდია სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის დაცვით რაიმე მტკიცებულების წარდგენის გზით დაესაბუთებინა სადავო ფართის ოდენობა მაშინ, როცა საქმეში წარმოდგენილია ჯ. მ-ის მიერ წარდგენილი ნახაზი, რომელსაც სასამართლო დაეყრდნო კიდეც.
საკასაციო პალატა არ ეთანხმება კასატორის პრეტენზიას, რომ სააპელაციო სასამართლომ სადავო ფართის ღირებულება დაადგინა ჯ.მ-ის მხრიდან ხელოვნურად მომატებული ფასების გათვალისწინებით.
სააპელაციო სასამართლომ დამაჯერებლად დაასაბუთა, რომ საქმეზე წარმოდგენილი შპს „დ.-ა-ის“ დირექტორ-აუდიტორ ჯ.ძ-ის 2011 წლის 8 თებერვლის დასკვნით, ქ.ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე საიჯარო ფართის 1 კვ.მ-ს ღირებულება თვეში შეადგენს 5.3 აშშ დოლარს. 2011 წლის 23 მარტს ჯ. მ-სა და კ. მ-ს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით, ასევე 2011 წელს ჯ. მ-სა და შპს „გ-თან“ გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით ირკვევა, რომ ქ. ბათუმში, ა-ის ქ.№13-ში მდებარე, ჯ. მ-ის კუთვნილი შენობა-ნაგებობისა და მიწის ნაკვეთის 1 კვ.მ-ის ღირებულება შეადგენს არანაკლებ 5 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს.
ამდენად ცხადია, რომ თუკი შპს „ნ-ი“ იჯარის ხელშეკრულების ვადის დასრულების შემდეგ გამოათავისუფლებდა ჯ. მ-ის კუთვნილ შენობა-ნაგებობას, ჯ. მ-ე ამ ქონებას კვლავ გააქირავებდა და ყოველთვიურად 1 კვ.მ ნაგებობის ფართზე მიიღებდა შემოსავალს 5 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს, ხოლო მთლიანი 488,792 კვ.მ შენობიდან – 2443,96 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს.
ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონიერია და უნდა დარჩეს უცვლელად.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა:
შპს „ნ-ის“ საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.
ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 7 მარტის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად.
სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია.
საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
