№ას-221-213-2012 24 ივლისი, 2012 წელი,

ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატის

შემადგენლობა

ნუნუ კვანტალიანი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

პაატა ქათამაძე, ბესარიონ ალავიძე

სხდომის მდივანი - ლელა სანიკიძე

კასატორი _ ე. ბ-ი

წარმომადგენელი - ე. ო-ი

მოწინააღმდეგე მხარე _ დ. მ-ი

წარმომადგენელი - თ. ტ-ე

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 30 ნოემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა _ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება

დავის საგანი – ხელშეკრულების დადებულად ცნობა, ვალდებულების აღიარება და თანხის გადახდის სანაცვლოდ საკუთრების გადაცემა უძრავ ქონებაზე

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

დ. მ-მა სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ე. ბ-ის (ც-ს) მიმართ და მოითხოვა ვალდებულების აღიარება შემდეგი დასაბუთებით: თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2008 წლის 15 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით დ.მ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ბათილად იქნა ცნობილი თბილისის ისანი-სამგორის რაიონის 1998 წლის 27 მაისის პრივატიზაციის ხელშეკრულება, რომლითაც ე.ც-ს კანონის დარღვევით გადაეცა საკუთრებაში საერთო სარგებლობის სარდაფი. აღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხემ გაასაჩივრა სააპელაციო წესით. სააპელაციო სასამართლოში ე.ც-მ დ.მ-ს შესთავაზა სხვა სარდაფი და მხარეები მორიგდნენ, რის შემდგომაც, მოსარჩელემ გაიხმო სარჩელი, რაზედაც თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის მიერ მიღებული 2009 წლის 30 ივლისის განჩინება პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებისა და თავდაპირველი სარჩელის განუხილველად დატოვების შესახებ. ე.ც-მ პირობის შესრულება დააყოვნა და დ.მ-ი იძულებული გახდა, საქართველოს უზენაეს სასამართლოში გაესაჩივრებინა სააპელაციო სასამართლოს განჩინება. ამის შემდგომ, მოპასუხის წარმომადგენელმა ე.ო-მა მოსარჩელეს აცნობა, რომ მისი მარწმუნებელი მორიგებაზე თანახმა იყო. მორიგება, ყველა მონაწილის, მათ შორის, მოსარჩელის, მოპასუხის, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავჯდომარის, თბილისის ისანი-სამგორის რაიონის გამგეობის ხელმოწერით გაფორმდა წერილობით და დამოწმდა სანოტარო წესით, რის შემდგომაც დ.მ-მა გაიხმო კერძო საჩივარი. მორიგების პირობების თანახმად, ე. ც-ა მოსარჩელეს საკუთრებაში გადასცემდა თბილისში, ბ.ხ-ის ქ.№161-ში მდებარე საცხოვრებელი კორპუსის ეზოს მხრიდან მდებარე გაურემონტებელ, დაუზუსტებელი მონაცემებით დაახლოებით 38 კვ.მ სარდაფს, მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დ.მ-სგან საკომპენსაციოდ მიიღებდა 1000 აშშ დოლარს. მიუხედავად შეთანხმებისა, მოპასუხე არც თანხას იღებს და არც დაკისრებულ ვალდებულებას ასრულებს.

მოპასუხემ შესაგებლით სარჩელი შემდეგი დასაბუთებით არ ცნო: მორიგების თანახმად, ე.ბ-ის მიერ პირობის შესრულება დამოკიდებული იყო მოსარჩელის მხრიდან საპასუხო შესრულებაზე, კერძოდ, სარდაფი საკუთრებაში გადაეცემოდა მას შემდეგ, რაც დ.მ-ი კომპენსაციის სახით გადაიხდიდა 1000 აშშ დოლარს. სანაცვლოდ კი დ.მ-მა 2010 წლის 30 ივლისის განჩინება საქმის განუხილველად დატოვების შესახებ 2010 წლის 14 აგვისტოს გაასაჩივრა კერძო საჩივრით საქართველოს უზენაესს სასამართლოში, რაც იმაზე მიუთითებს, რომ თავად დაარღვია მორიგების პირობა.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 15 თებერვლის გადაწყვეტილებით დ.მ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, რაც სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2011 წლის 30 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა და დ. მ-ი ე. ბ-ისათვის (ც-სათვის) 1000 აშშ დოლარის გადახდის ან დასახელებული თანხის სააღსრულებო ბიუროს სადეპოზიტო ანგარიშზე განთავსების შემდეგ დარეგისტრირდა თბილისში, ბ. ხ-ის №161-ში მდებარე 38,90 კვ.მ სარდაფის მესაკუთრედ. პალატამ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: ე. ც-სა და დ. მ-ს შორის გაფორმებული მორიგების აქტი, რომლითაც ე. ც-მ იკისრა ვალდებულება, დ. მ-ისათვის საკუთრებაში გადაეცა ბ.ხ-ის №161-ში მდებარე 38 კვ.მ სარდაფი 1000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ, შედგენილია მარტივი წერილობითი ფორმით და არ არის დადასტურებული სანოტარო წესით. მორიგების აქტზე შესრულებულია ნოტარიუსის ხელმოწერა და დასმულია ნოტარიუსის ბეჭედი, თუმცა, აღნიშნული წარმოადგენს არა მორიგების აქტის შინაარსისა ან მხარეთა ხელმოწერების სანოტარო წესით დამოწმებას, არამედ მხოლოდ ნოტარიუსის მიერ თავისი ხელმოწერის დადასტურებას. როგორც საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2009 წლის 11 ნოემბრის განჩინებიდან ირკვევა, მორიგების აქტზე ხელმომწერი ნოტარიუსი ლ. რ-ე წარმოადგენდა პროცესის მონაწილე მხარეს (მესამე პირს) და ამგვარად, მისი ხელმოწერა მორიგების აქტზე განპირობებული იყო საქმის წარმოების პროცესუალური საჭიროებით. მოცემულ შემთხვევაში, მორიგების აქტი არ შეიცავს სანოტარო წესით დამოწმებისათვის ან დადასტურებისათვის კანონმდებლობით მისი შედგენის დროისთვის გათვალისწინებულ რეკვიზიტებს, რის გამოც იგი მარტივი წერილობითი ფორმით შედგენილ აქტად უნდა იქნეს მიჩნეული.

ე. ც-სა და დ. მ-ს შორის გაფორმებული მორიგების აქტი შედგენილია 2009 წლის 14 აგვისტოდან 27 აგვისტომდე პერიოდში. საქმეში არსებული 2009 წლის 28 აგვისტოს განცხადებით, დ. მ-ის რწმუნებული თ.ტ-ე მიმართავს საქართველოს უზენაეს სასამართლოს და უარს აცხადებს კერძო საჩივარზე (თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2009 წლის 30 ივლისის განჩინებაზე) მხარეთა შორის შემდგარი მორიგების გამო.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2009 წლის 11 ნოემბრის განჩინების შესაბამისად, 2007 წლის 14 ნოემბერს თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიას სარჩელით მიმართა დ. მ-მა ე. ბ-ისა (ც-ს) და ისანი-სამგორის რაიონის გამგეობის წინააღმდეგ ე. ც-ს სასარგებლოდ გაფორმებული 1998 წლის 27 მაისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის მოთხოვნით. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2008 წლის 15 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით დ.მურადოვის სარჩელი დაკმაყოფილდა და ბათილად იქნა ცნობილი 1998 წლის 27 მაისის პრივატიზაციის ხელშეკრულება. აღნიშნული გადაწყვეტილება ე. ბ-მა სააპელაციო წესით გაასაჩივრა. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2009 წლის 26 ივნისის სასამართლო სხდომაზე დ.მ-ის წარმომადგენელმა იშუამდგომლა სარჩელის გამოხმობის თაობაზე. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2009 წლის 30 ივლისის განჩინებით დ.მ-ის წარმომადგენლის შუამდგომლობა დაკმაყოფილდა, გაუქმდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და დ.მ-ის მიერ სარჩელის გახმობის მოტივით სარჩელი დარჩა განუხილველი. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2009 წლის 30 ივლისის განჩინება კერძო საჩივრით გაასაჩივრა დ.მ-ის წარმომადგენელმა თ.ტ-მ და მოითხოვა აღნიშნული გადაწყვეტილების გაუქმება და სააპელაციო საჩივრის განხილვა. შემდეგ კი თ.ტ-მ 2009 წლის 27 აგვისტოს განცხადებით მიმართა უზენაეს სასამართლოს, რომლითაც უარი განაცხადა საჩივარზე და კერძო საჩივრის განუხილველად დატოვება მოითხოვა შეთანხმებულ მორიგებაზე მითითებით. დასახელებული გარემოებებით, პალატამ მიიჩნია, რომ მორიგების აქტი შედგა 2009 წლის 30 ივლისის განჩინების გასაჩივრების შემდეგ და 2009 წლის 27 აგვისტოს განცხადების წარდგენამდე ანუ 2009 წლის 14 აგვისტოდან 27 აგვისტომდე.

ე. ც-ს მიერ მორიგების აქტით გათვალისწინებული ვალდებულება არ შესრულებულა. მორიგების აქტის პირობების შესაბამისად, დ.მ-ს ე.ც-სათვის უნდა გადაეხადა 1000 აშშ დოლარი, ხოლო დ.მ-ს უნდა გადასცემოდა საკუთრების უფლება სარდაფზე. შესაბამისად, ე. ც-ს დ.მ-ის მიმართ ქონების საკუთრების უფლებით გადაცემის ვალდებულება წარმოეშობოდა მას შემდეგ, რაც ე.ც-ა დ.მ-ისაგან 1000 აშშ დოლარს მიიღებდა. როგორც საქმის მასალებიდან ირკვევა, ე. ც-ა დ.მ-ისაგან 1000 აშშ დოლარს არ იღებდა, რის მიზეზადაც ასახელებდა მოსარჩელის მიერ კერძო საჩივრის წარდგენასა და მორიგების აქტის ფორმადაუცველობას. როგორც დადგენილ იქნა, მას შემდეგ, რაც დ.მ-მა მის სასარგებლოდ გამოტანილი გადაწყვეტილების არსებობის პირობებში გამოიხმო სარჩელი მხარეთა შორის მორიგების მიღწევის საფუძვლით, მან გამოხმობის შედეგად მიღებული განჩინება კერძო საჩივრით გაასაჩივრა, თუმცა მოგვიანებით კერძო საჩივარზეც უარი განაცხადა, ვინაიდან მხარეთა შორის მორიგება შედგა. ამდენად, დ.მ-მა კეთილსინდისიერად შეასრულა ზეპირსიტყვიერი შეთანხმების პირობა იმასთან დაკავშირებით, რომ მორიგების შემთხვევაში უარს იტყოდა სამართალწარმოებაზე. მას შემდეგ, რაც დ.მ-მა ადმინისტრაციულ სამართალწარმოებაზე საბოლოოდ თქვა უარი და მიღებული განჩინება აღარ საჩივრდებოდა, ე. ც-მ უარი განაცხადა თანხის მიღებაზე.

მართალია, სარჩელის გამოხმობა მხარეს არ ართმევს უფლებას, რომ კვლავ მიმართოს სასამართლოს იმავე სარჩელით, თუმცა აღსანიშნავია, რომ სარჩელის განუხილველად დატოვების შემთხვევაში ხანდაზმულობის ვადის დინება არ ჩერდება, გარდა კანონით გათვალისწინებული გამონაკლისებისა. ამდენად, სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ ე.ც-მ რეალურად ის მორიგების პირობა არ შეასრულა, რაც საფუძვლად დაედო დ.მ-ის მიერ დაკმაყოფილებული სარჩელის გამოხმობას. ე. ც-ს სადავოდ არ გაუხდია მორიგების აქტის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული გარემოება არც შეგებებული სარჩელის აღძვრით და არც სარჩელზე წარდგენილი შესაგებლით. მორიგების მე-2 პუნქტის შესაბამისად, ე. ც-ს მიერ დ.მ-ისათვის სარდაფზე საკუთრების უფლების გადაცემის სანაცვლოდ დ. მ-ი კისრულობდა ვალდებულებას, არ შეეზღუდა მისი საცხოვრებლის ქვეშ არსებულ სარდაფზე ე. ც-ს სარგებლობის უფლება. მორიგების აქტის ეს უკანასკნელი პირობა სამართალწარმოების პროცესში მხარეთა შორის სადავო არ გამხდარა, ვინაიდან სარჩელისა და სააპელაციო საჩივრის საგანს წარმოადგენდა მორიგების აქტის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულებები. მორიგების პირველი პუნქტი ეხება სარდაფის ნასყიდობას. მას შემდეგ, რაც მხარეები შეასრულებდნენ მორიგების აქტის 1-ლი პუნქტით გათვალისწინებულ პირობას, აღნიშნულის სანაცვლოდ წარმოეშობოდა დ. მ-ს მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულება. ამდენად, მორიგების აქტის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებაზე არ იყო დამოკიდებული ე. ც-ს მიერ დ. მ-ისათვის სარდაფზე საკუთრების უფლების გადაცემა.

მხარეების მიერ მორიგების აქტით გამოვლენილი ნება ნამდვილია. ე. ც-ს სადავოდ არ გაუხდია გამოვლენილი ნების ნამდვილობა, კერძოდ, პრეტენზია არ ყოფილა წარდგენილი იმაზე, რომ ნება არ იყო გამოვლენილი ე. ც-ს მიერ ან ნების გამოვლენას საფუძვლად ედო მოტყუება, იძულება თუ შეცდომა. ე. ც-ს არგუმენტი იმასთან დაკავშირებით, თუ რატომ არ შეასრულა მან მორიგების აქტით აღებული ვალდებულება, მდგომარეობდა იმაში, რომ მორიგების აქტი ფორმადაუცველი იყო. მისი მითითებით, ვალდებულების არსებობისათვის აუცილებელი იყო მორიგების აქტის სანოტარო ფორმით შედგენა. ე. ც-ა სააპელაციო ინსტანციით საქმის განხილვისას სადავოდ ხდიდა მორიგების ხელმომწერი დ. მ-ის წარმომადგენლის უფლებამოსილებას, თუმცა, მისი ამგვარი პოზიცია არ იქნა გაზიარებული. სამოქალაქო კოდექსის 111-ე მუხლის თანახმად, წარმომადგენლის უფლებამოსილების გარეშე დადებული გარიგების ნამდვილობა დამოკიდებულია წარმოდგენილი პირის მიერ გარიგების შემდგომ მოწონებაზე. ამჟამად, თ. ტ-ე დ. მ-ის ინტერესებს იცავს მორიგებიდან გამომდინარე დავასთან დაკავშირებით, რაც იმას ნიშნავს, რომ მორიგების პირობები დ. მ-ისათვის მისაღებია.

სამოქალაქო კოდექსის 69-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, გარიგება შეიძლება დაიდოს ზეპირად ან წერილობით. ამავე მუხლის მე-5 ნაწილის მიხედვით, წერილობითი ფორმის არსებობისას, კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ან მხარეთა შეთანხმებით, გარიგება, ან გარიგების მონაწილეთა მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა დაამოწმოს ნოტარიუსმა, ან კანონით გათვალისწინებულმა სხვა პირმა. სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლის მიხედვით, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. უძრავი ქონების თაობაზე დადებული გარიგება შეიძლება დაიდოს მხოლოდ წერილობითი ფორმით. 2006 წლის 8 დეკემბერს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსში განხორციელებული ცვლილებების შედეგად, რომელიც 2007 წლის 15 მარტიდან ამოქმედდა, უძრავი ქონების თაობაზე დადებული გარიგება სანოტარო წესით დადასტურებას აღარ მოითხოვს.

პალატამ სამოქალაქო კოდექსის 316-ე, 323-ე და 327-ე მუხლების ანალიზის საფუძველზე დაადგინა, რომ უძრავი ქონების თაობაზე დადებული გარიგების ნამდვილად მიჩნევისათვის აუცილებელია, მხარეთა ნამდვილი ნება, არსებით პირობებზე შეთანხმება და გარიგების წერილობითი ფორმით შედგენა. სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა, გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. მყიდველი კი მოვალეა, გადაუხადოს გამყიდველს შეთანხმებული ფასი და მიიღოს ნაყიდი ქონება. ამდენად, თუ კანონი უძრავი ქონების დადების თაობაზე ითხოვს ხელშეკრულების მარტივ წერილობით ფორმას, აღნიშნული ნიშნავს იმას, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის აუცილებელი ყველა არსებითი პირობის წერილობითი ფორმით ასახვა და ხელმოწერით დადასტურება მხარეებს წარმოუშობს ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლებებსა და მოვალეობებს, კერძოდ, მყიდველს თანხის გადახდის, ხოლო გამყიდველს კი თანხის მიღებისა და ქონების გადაცემის ვალდებულებას.

მოცემულ შემთხვევაში, მყიდველი დ.მ-ი ითხოვს გამყიდველ ე.ბ-ისაგან ვალდებულების შესრულებას, კერძოდ, მორიგების აქტით გათვალისწინებული თანხის მიღებასა და სარდაფზე საკუთრების უფლების გადაცემას. დ. მ-ის მოთხოვნა კანონიერი და მართლზომიერია შემდეგ გარემოებათა გამო: პალატამ განმარტა, რომ საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია არ წარმოადგენს გარიგების ფორმას და ზეგავლენას არ ახდენს ხელშეკრულების მხარეებს შორის სანივთოსამართლებრივი გარიგებიდან უფლებებისა და მოვალეობების წარმოშობაზე. უფრო მეტიც, ნამდვილი ნების საფუძველზე წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება საჯარო რეესტრში უფლების კონსტანტაციის საფუძველია. წერილობითი გარიგებით შემძენს წარმოეშობა უფლება, მოსთხოვოს გამსხვისებელს საჯარო რეესტრში მისი უფლების კონსტანტაცია. მოცემულ შემთხვევაში, მორიგების აქტით მხარეებმა, დ. მ-მა და ე. ც-მ გაითვალისწინეს უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ყველა არსებითი პირობა, კერძოდ, ნასყიდობის საგანი იდენტიფიცირებადია, ფასი ზუსტად განსაზღვრულია, მხარეთა გამოვლენილი ნება ნამდვილია, ნება ხელმოწერებით დადასტურებულია, გარიგება წერილობითი ფორმით ჩამოყალიბებულია. ამდენად, ესაა სანივთოსამართლებრივი გარიგება, რომელიც მხარეებს წარმოუშობს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების მოთხოვნის უფლებას. პალატამ ყურადღება გაამახვილა სანივთოსამართლებრივი გარიგების ორმაგ ბუნებაზე და განმარტა, რომ სანივთოსამართლებრივი გარიგებიდან წარმოშობილი უფლება ექვემდებარება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას. პირი ვერ ჩაითვლება უძრავი ქონების მესაკუთრედ, იპოთეკარად, უზუფრუქტუარად, მეაღნაგედ და ა.შ. სხვა სანივთო უფლების მქონედ, თუ აღნიშნული უფლებები რეგისტრირებული არ არის საჯარო რეესტრში. სანივთოსამართლებრივი უფლების მოპოვების კონსტანტაცია საჯარო რეესტრში საკანონმდებლო დანაწესია და, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმით დადებული სანივთოსამართლებრივი გარიგება არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს რეგისტრაციის გარეშე უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის. უფრო მეტიც, ნამდვილი ნების საფუძველზე წერილობითი ფორმით დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით მყიდველს უფლება აქვს, მოსთხოვოს გამყიდველს ნასყიდობის ფასის მიღება და ქონების საჯარო რეესტრში მის სახელზე აღრიცხვა. სამოქალაქო კოდექსის 479-ე მუხლის შესაბამისად, მიწის ნაკვეთისა და სხვა უძრავი ნივთის გამყიდველს ეკისრება ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისა და ამისათვის აუცილებელი საბუთების წარდგენის ხარჯები, თუ მხარეთა შეთანხმების საფუძველზე ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ამდენად, წერილობითი გარიგების საფუძველზე გამოვლენილი ნების შესაბამისად, გამსხვისებელი ვალდებულია, მიიღოს ნასყიდობის ფასი და დაარეგისტრიროს უძრავი ქონების შემძენი უძრავი ქონების მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში, რაც გამოიხატება მის ვალდებულებაში, გადასცეს შემძენს უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული საბუთები და გადაიხადოს რეგისტრაციისათვის აუცილებელი ხარჯები. შესაბამისად, ე.ც-ს არგუმენტი გარიგების ფორმადაუცველობასთან დაკავშირებით საფუძველს მოკლებულია, ვინაიდან წერილობითი გარიგების შედეგად გამყიდველის უარი ნასყიდობის ფასის მიღებასა და უძრავი ქონების საჯარო რეესტრში შემძენის სახელზე დარეგისტრირებაზე, სხვა არაფერია, თუ არა უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგების დარღვევა და არა ვალდებულების შეუსრულებლობა გარიგების ფორმადაუცველობის საფუძვლით. პალატამ მიუთითა, რომ შემძენი წერილობითი გარიგების საფუძველზე ვერასოდეს დაარეგისტრირებს შეძენილ ქონებას თავის სახელზე, თუ მან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაზე უარი განაცხადა. აღნიშნული კი, უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, შემძენს წარმოუშობს მოთხოვნის უფლებას, შეასრულოს გამსხვისებელმა წერილობითი ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, მიიღოს ნასყიდობის ფასი და უზრუნველყოს შემძენის საკუთრების უფლების დარეგისტრირება საჯარო რეესტრში.

სამოქალაქო კოდექსის 3111-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის მიხედვით, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით, ხოლო, ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, თუ გარიგების მონაწილე მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, მაშინ გარიგების ნამდვილობისათვის არ მოითხოვება გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობის დამოწმება.

უძრავი ქონების თაობაზე დადებული გარიგების ფორმასთან და აღნიშნული გარიგებით წარმოშობილი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციასთან მიმართებით პალატამ მიზანშეწონილად მიიჩნია, განემარტა სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის 1-ლი და მე-2 ნაწილები. მართალია, უძრავი ქონების თაობაზე საკმარისია ხელშეკრულების მარტივი წერილობითი ფორმით დადება, თუმცა, მხოლოდ აღნიშნული ვერ გახდება საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფუძველი, ვინაიდან მარეგისტრირებელ ორგანოში გამყიდველის ნება უძრავი ქონების გასხვისებასთან დაკავშირებით დადასტურებულ უნდა იქნეს სანოტარო წესით, თუ, რა თქმა უნდა, გარიგება ამავე ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით არ დაიდო. სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესი არ ცვლის უძრავი ქონების თაობაზე ხელშეკრულების ფორმისადმი წაყენებულ მოთხოვნებს, კერძოდ, არ აწესებს გარიგების სანოტარო წესით დადასტურების ვალდებულებას. 311¹-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული დებულება ემსახურება უფლების ბოროტად გამოყენების პრევენციას, რათა არ გაყალბდეს გამსხვისებლის ხელმოწერა, გასხვისების ნების ერთგვარი სიმულაცია და ა.შ ამიტომ საჯარო რეესტრში ნოტარიულად დამოწმებული ხელმოწერის წარდგენის ვალდებულება გარიგების ფორმისადმი წაყენებული მოთხოვნა კი არ არის, არამედ კანონმდებლის მიერ დაწესებული სიფრთხილის ერთგვარი სტანდარტია, რათა მესაკუთრის ნების წინააღმდეგ საკუთრების უფლება სხვა პირზე არ გადავიდეს. აღნიშნული მსჯელობის ნათელყოფის მიზნებისათვის პალატამ ყურადღება გააამახვილა 311¹-ე მუხლის მე-2 ნაწილზე, რომლის მიხედვითაც, ხელმოწერების სანოტარო წესით დადასტურების ვალდებულება არ არსებობს, თუ გარიგება საჯარო რეესტრში ფორმდება უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით.

ამდენად, სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის ანალიზი ცხადყოფს, რომ დ.მურადოვს დეპოზიტზეც რომ განეთავსებინა თანხა, მხოლოდ მორიგების აქტის საფუძველზე საკუთრების უფლებას ნასყიდობის საგანზე ვერ დაირეგისტრირებდა, თუ ე. ც-ა საჯარო რეესტრში მისვლით ან ნოტარიუსის თანდასწრებით, არ დაადასტურებდა მორიგების აქტში გამოხატული ნების ნამდვილობას. ამდენად, საფუძვლიანი და დასაბუთებულია დიმიტრი მურადოვის მიერ სასარჩელო წესით კონტრაჰენტის დავალდებულება, შეასრულოს ხელშეკრულებით ნაკისრი ის ვალდებულება, რომლის ნამდვილობაც მას სადავოდ არ გაუხდია. უფრო მეტიც, სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილ იქნა, რომ ე. ც-ა ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებას არ ასრულებდა არა მის მიერ გამოხატული ნების არარსებობის ან გამოვლენილი ნების ნაკლის გამო, არამედ ხელშეკრულების ფორმადაუცველობის საფუძვლით. პალატამ მიიჩნია, რომ უძრავ ქონებაზე დადებული ხელშეკრულების ნამდვილობის პირობებში, შემძენს უფლება აქვს, მოსთხოვოს გამსხვისებელს ნასყიდობის ფასის მიღება და საკუთრების უფლების გადაცემა ნასყიდობის საგანზე. ნასყიდობის უფლების გადაცემა სხვა არაფერია, თუ არა შემძენის მოთხოვნა მიმართული გამსხვისებლის მიმართ, სათანადო წესით დაადასტუროს გამოხატული ნება და ამით ხელი შეუწყოს შემძენს, მის სახელზე ქონების საკუთრების უფლებით რეგისტრაციაში.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ დ.მ-სა და ე. ც-ს შორის დადებული ხელშეკრულება აკმაყოფილებს უძრავი ქონების თაობაზე დადებული გარიგების ფორმისადმი წაყენებულ მოთხოვნებს, ხოლო გარიგების მხარეების მიერ მორიგების აქტში გამოხატული ნება ნამდვილია, შესაბამისად, არსებობს დ.მურადოვის მოთხოვნის დაკმაყოფილების ფაქტობრივი და სამართლებრივი წინამძღვრები, რაც იმას ნიშნავს, რომ ე.ც-ს უნდა დაეკისროს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება, რაც გამოიხატება დ.მ-ის მიერ 1000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ ამ უკანასკნელისათვის მორიგების აქტით გათვალისწინებულ სარდაფზე საკუთრების უფლების გადაცემაში.

პალატამ განმარტა, რომ სამოქალაქო სამართალურთიერთობების მომწესრიგებელი ნორმების ამოსავალი წერტილია ბუნებითი სამართლიანობის აღდგენა, შესაბამისად, სამოქალაქო სამართალბრუნვაში ქცევის სტანდარტის განმსაზღვრელია სამართლიანობა, კეთილსინდისიერება და ზნეობრიობა. ყველა ადამიანი სამოქალაქო უფლება-მოვალეობების მატარებელია. სამოქალაქო უფლების მართლზომიერი რეალიზაცია კი საზოგადოებაში სტაბილური გარემოს შექმნის გარანტიაა. თითოეული მოქალაქე ვალდებულია, თავისი უფლება განახორციელოს იმგვარად, რომ დაუშვებლად არ ხელყოს სხვისი უფლება. დ.მ-მა მის სასარგებლოდ გამოტანილი გადაწყვეტილების არსებობის პირობებში, გაიხმო სარჩელი იმ საფუძვლით, რომ მხარეებს შორის მიღწეულ იქნა შეთანხმება, თუმცა, მას შემდეგ რაც დ.მ-ის სარჩელი დარჩა განუხილველი, ე.ბ-მა უარი განაცხადა მორიგების აქტით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებაზე, იმ საფუძვლით, რომ მორიგების აქტი, ფორმადაუცველია. პალატამ მიიჩნია, რომ ე.ც-ს მიერ დარღვეულია სამოქალაქო კოდექსის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული სამოქალაქო უფლებათა რეალიზაციის კეთილსინდისიერების სტანდარტი.

სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ე.ბ-მა შემდეგი დასაბუთებით: მხარეთა შორის არსებული მორიგების პირობას წარმოადგენდა მოწინააღმდეგე მხარის ვალდებულება, არ შეეზღუდა კასატორი მეორე სარდაფით სარგებლობაში, რომელიც მდებარეობდა მ-ის სახლის ქვეშ. სააპელაციო სასამართლომ იმსჯელა მორიგების აქტის მხოლოდ პირველ პუნქტზე და აღნიშნული დაასაბუთა იმ გარემოებით, რომ ე.ც-ს სადავოდ არ გაუხდია მორიგების მეორე პუნქტი (დ.მ-ის ვალდებულება არ შეეზღუდა მოპასუხე მისი საცხოვრებელი სახლის ქვეშ მდებარე სარდაფით სარგებლობაში) არც შეგებებული სარჩელით და არც შესაგებლით. კასატორის მხრიდან ასეთი ქმედების ვალდებულება არ არსებობდა, რადგან სარჩელს არ ცნობდა და არ აღიარებდა ვალდებულებას, ვინაიდან, მის მიერ ვალდებულების შესრულება დამოკიდებული იყო დ.მ-ის მხრიდან თანხის გადახდის ვალდებულებაზე. მოსარჩელე გათავისუფლდა მორიგების აქტის მეორე პუნქტით ნაკისრი ვალდებულებისაგან, რაც მიუთითებს იმაზე, რომ სასამართლომ მხარეს მიაკუთვნა იმაზე მეტი, ვიდრე ის ითხოვდა. ამასთან, კასატორს მიაჩნია, რომ სააპელაციო პალატას მორიგების პირობები უნდა შეეფასებინა ერთობლივად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების შესწავლისა და გასაჩივრებული განჩინების სამართლებრივი დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ ე. ბ-ის საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, გაუქმდეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და ახალი გადაწყვეტილებით დ. მ-ის სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული. ამავე კოდექსის 411-ე მუხლის მიხედვით კი, საკასაციო სასამართლო თვითონ მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძვლები.

მოცემულ შემთხვევაში საააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები კასატორს სადავოდ არ გაუხდია, სადავოა ამ გარემოებების სწორი სამართლებრივი შეფასება, რის გამოც საკასაციო სასამართლო უფლებამოსილია, თვითონ მიიღოს გადაწყვეტილება, კერძოდ:

მორიგების აქტი, რომლითაც ე. ც-მ იკისრა ვალდებულება, დ. მ-ისათვის საკუთრებაში გადაეცა ბ. ხ-ის №161-ში მდებარე 38 კვ.მ სარდაფი 1000 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ, შედგენილია მარტივი წერილობითი ფორმით და არ არის დადასტურებული სანოტარო წესით. ე. ც-ს მიერ მორიგების აქტით გათვალისწინებული ვალდებულება არ შესრულებულა.

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მხარეთა მიერ შედგენილი მორიგების აქტი თავისი შინაარსიდან გამომდინარე, უძრავი ნივთის ნასყიდობაზე შეთანხმებაა - სანივთო გარიგებაა, რომლის ნამდვილობისთვის კანონმა იმპერატიულად დაადგინა კონკრეტული ფორმა, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისთვის აუცილებელია წერილობითი ფორმა. იმავე შინაარსისაა ამავე კოდექსის 323-ე მუხლი. როგორც ყველა გარიგებისთვის უძრავი ნივთის ნასყიდობისთვისაც გადამწყვეტია ნების გამოვლენის სამართლებრივი ვარგისიანობა. კანონით დადგენილი წესის თანახმად, თუ ნება გამოვლენილია სამართლებრივი ფორმის დაუცველად სამართლებრივი შედეგი არ მიიღწევა.

საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო პალატის მსჯელობას სანივთო გარიგების იურიდიულ ბუნებაზე და განმარტავს:

სამოქალაქო კოდექსი ითვალისწინებს ქონების საკუთრებაში გადაცემის ხელშეკრულებებს, როგორიცაა: ნასყიდობა, ჩუქება, სამისდღეშიო რჩენის ხელშეკრულება, სესხი, გაცვლა. ეს ხელშეკრულებები განკარგვითი ხასიათისაა და შედეგად მხარისათვის (შემძენისათვის) საკუთრების უფლების გადაცემას იწვევს. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემისათვის კანონი სპეციალურ წესებს ადგენს:

სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. ამავე კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილით, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. აღნიშნული ნორმებით, უძრავი ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემისათვის არსებითი მნიშვნელობა არა აქვს, თუ რა ვალდებულებითი ურთიერთობა უდევს საფუძვლად საკუთრების უფლების გადაცემას, აუცილებელია, მისი წერილობით შედგენა.

მოცემულ შემთხვევაში მოდავე მხარეთა შორის შედგენილია უძრავი ნივთის ნასყიდობის აქტი და სადავოა მისი იურიდიული ძალა. სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი იღებს ვალდებულებას, მყიდველს გადასცეს ნივთზე საკუთრების უფლება, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. აღნიშნული ნორმის ანალიზით ნასყიდობის ხელშეკრულება კონსესუალურია და იგი დადებულად ითვლება მის ყველა არსებით პირობაზე საამისოდ დადგენილი ფორმით შეთანხმების მომენტიდან. შესაბამისად, ხელშეკრულების ძალაში შესვლა ნივთის გადაცემაზე დამოკიდებული არ არის. ამასთან, ხელშეკრულების მიზანი და ინტერესი, რასაკვირველია, საკუთრების უფლების გადაცემაშია და იგი, მისი შინაარსიდან გამომდინარე, სწორედ უფლების გადაცემას ემსახურება. ამდენად, ნასყიდობის ხელშეკრულება მოიცავს როგორც ვალდებულებით (მხარეები თანხმდებიან ხელშეკრულების პირობებზე), ისე სანივთო (გარიგებით საკუთრების უფლების განკარგვა და გადაცემა ხდება) გარიგების ელემენტებს და იგი, როგორც ერთიანი ხელშეკრულება, ერთობლივად უნდა იქნეს განხილული.

უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის, სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლი იმპერატიულად ადგენს ვალდებულებითი გარიგების საფუძველზე შემძენისათვის გადასაცემი საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, ხოლო რეგისტრაციის წესს განსაზღვრავს სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლი.

სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილების თანახმად, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით. თუ გარიგების მონაწილე მხარეები გარიგებას ხელს აწერენ მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით, მაშინ გარიგების ნამდვილობისათვის არ მოითხოვება გარიგების ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობის დამოწმება. ამავე კოდექსის 69-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, გარიგება შეიძლება დაიდოს ზეპირად ან წერილობითი ფორმით, ხოლო ამავე მუხლის მეხუთე ნაწილის მიხედვით, წერილობითი ფორმის არსებობისას, კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში ან მხარეთა შეთანხმებით გარიგება, ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა უნდა დაამოწმოს ნოტარიუსმა ან კანონით გათვალისწინებულმა სხვა პირმა.

ამდენად, მითითებული ნორმების ანალიზი ცხადყოფს, რომ საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის, საფუძვლის – უძრავ ნივთზე საკუთრების გადაცემის მავალდებულებელი გარიგების დამოწმება სავალდებულოა.

საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინებით სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილების იმგვარად განმარტებას, რომ აღნიშნული ნორმების დანაწესებიდან გამომდინარე, უძრავ ნივთზე ნასყიდობის გარიგების დამოწმება სავალდებულო არ არის და, მოცემულ შემთხვევაში, მოდავე მხარეებს შორის დადებული ხელშეკრულება გარიგების ფორმისადმი წაყენებულ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს.

საკასაციო სასამართლო ხაზგასმით განმარტავს, რომ ამა თუ იმ ნორმის განმარტება ზოგად ნორმებთან ერთობლიობაში უნდა განხორციელდეს. შესაბამისად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 323-ე და 183-ე მუხლის დანაწესები 311¹-ე მუხლით დადგენილ წესებთან ურთიერთშეჯერებით უნდა იქნეს განხილული. ამასთან, სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის პირველი ნაწილი თავისი ბუნებით იმპერატიული ნორმაა, რომლის მიზანი, როგორც ზოგადად ყველა იმპერატიული ნორმების მიზანი კერძო უფლებათა დაცვის უზრუნველყოფაშია. კანონის განმარტება კანონის ბუნდოვანი ადგილების დაზუსტებას და ტექსტის მნიშვნელობის დადგენას გულისხმობს, შესაბამისად, სასამართლო უფლებამოსილია, განმარტოს კანონი მაშინ, როდესაც ამისი საჭიროება არსებობს და საკანონმდებლო დანაწესებით პრობლემის ერთმნიშვნელოვანი გადაწყვეტა ვერ ხდება. კანონის ინტერპრეტაციის არსი, კანონის ტექსტის საფუძველზე კანონის აზრისა და მიზნის დადგენაა, რაც სამართლის განვითარების ერთ-ერთი მნიშვენლოვანი საფუძველია. კანონის ინტერპრეტაციის აუცილებლობას კანონში არსებული ხარვეზი განაპირობებს. ასეთი ვითარება მაშინაა როდესაც კანონი პირდაპირ არ იძლევა პასუხს ამა თუ იმ საკითხზე და სასამართლო ხარვეზიანი ნორმის კანონის ტექსტისა და სამართლის ძირითად პრინციპების შეჯერებით ადგენს იმ სამართლებრივ წესრიგს, რომლის დადგენაც კანონმდებელს სურდა - კანონმდებლის მიზანი.

ამასთან, როდესაც კანონმდებელი განსაზღვრულ ქცევას სავალდებულოდ ადგენს, ამით მას სურს განსაზღვრული მიზნის მიღწევა. იმპერატიული ნორმები ასახავენ კანონმდებლის მიდგომას კონკრეტული ქცევის მიზანსა და მიზანშეწონილობაზე. მართლმსაჯულება კანონმდებლის განზრახვას ვერ გასცდება მაშინაც კი, როდესაც კანონმდებლის მიერ სამართლის ნორმის შინაარსის დაკონკრეტებისა და ლეგიტიმური ცვლილებებისათვის კანონში ღია სივრცეა დატოვებული. იმპერატიული ნორმების დადგენის შემთხვევაში კანონმდებელი ქცევის მხოლოდ ამ სახით განხორციელების სავალდებულოობას ადგენს და მათ არსებობას, როგორც წესი, სხვა ზოგადსამართლებრივ პრინციპებთან ერთად საფუძვლად უდევს სამართლებრივი უსაფრთხოებისა და კერძო სფეროში ნდობის დაცვის პრინციპი.

სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული წერილობითი გარიგების კანონით დადგენილი წესით დამოწმებული ხელმოწერა იმპერატიული დანაწესია და ამ ტიპის გარიგებისთვის კანონით განსაზღვრულ ფორმას წარმოადგენს, ხოლო ამ ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება კანონით გათვალისწინებულ იურიდიულ შედეგს - საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით საკუთრების უფლების მოპოვებას ვერ წარმოშობს. მითითებული ნორმის დანაწესი სამოქალაქო კოდექსის 69-ე მუხლით გარიგების ფორმისათვის დადგენილ ზოგად წესებთან ერთობლიობაში უნდა განვიხილოთ. ამ უკანასკნელი ნორმით კი ზუსტად არის განსაზღვრული ხელმოწერის დამოწმებაზე უფლებამოსილი პირი. ამდენად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნის საწინააღმდეგოდ, კანონით დადგენილი წესით დამოწმებული ხელმოწერა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის სავალდებულო წინაპირობაა.

უძრავ ნივთზე დადებული ვალდებულებითი გარიგების ფორმასავალდებულოობა ნათლად წარმოაჩენს კანონმდებლის მიზანს - უძრავი ნივთების სპეციალურ სამართლებრივ რეჟიმში მოქცევით ხელი შეუწყოს სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას.

საკასაციო სასამართლო ასევე ვერ გაიზიარებს სასარჩელო წესით კონტრაჰენტის დავალდებულების შესაძლებლობას, შეასრულოს ფორმადაუცველი ხელშეკრულებით ნაკისრი ის ვალდებულება, რომლის ნამდვილობაც მას სადავოდ არ გაუხდია. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ცალკეული ნორმებით კანონმდებელი კონტრაჰირების იძულებას დასაშვებად მიიჩნევს (მაგ: 319-ე მუხლის მეორე, მესამე ნაწილები, 604-ე მუხლი), თუმცა ხელშეკრულების დადების იძულება მხოლოდ განსაკუთრებულ შემთხვევებში და ნამდვილი გარიგების შემთხვევაშია შესაძლებელი. რაც შეეხება, ბათილ გარიგებებს კანონი ამ შემთხვევაში სპეციალურ რეგულაციას უსაფუძლო გამდიდრების ნორმებით ადგენს.

სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, საქმეზე დადგენილი უდავო ფაქტობრივი გარემოებებით კასატორმა მხარემ ხელშეკრულების დადებისათვის ნდობის ფაქტორი შექმნა, ხოლო ხელშეკრულების დაუდებლობით დაირღვა კეთილსინდისიერების პრინციპი. აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო უთითებს, რომ სახელშეკრულებო თავისუფლების ფარგლებში ხელშეკრულების კანონით გათვალისწინებული წესით (სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლი) დადებამდე კონტრაჰენტის ვარაუდი ხელშეკრულების დადებულად მიჩნევაზე ნაკლებად გამართლებულია, ხოლო ხელშეკრულების ფორმის სავალდებულოობის შემთხვევაში კი, ასეთი ვარაუდი ხელშეკრულების დადების დავალდებულებას ვერ წარმოშობს.

სამოქალაქო კოდექსის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილის მიხედვით, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებული არიან, კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობანი. აღნიშნული ნორმა დეკლარაციული ხასიათის არ არის და ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპის დარღვევა ზოგადად დამრღვევისათვის ვალდებულების დაკისრების მოთხოვნის საფუძველს წარმოადგენს. ამავდროულად, ნდობა და კეთილსინდისიერება კანონთან შესაბამოსობაში უნდა იყოს განხილული და სამოქალაქო კოდექსის მე-3 მუხლის მეორე ნაწილით, კანონის არცოდნა ან მისი არასათანადოდ გაგება არ შეიძლება იყოს კანონის გამოუყენებლობის ანდა ამ კანონით გათვალისწინებული პასუხისმგებლობისაგან განთავისუფლების საფუძველი. ხელშეკრულების დადების ნდობის ფაქტორი კანონშესაბამისი უნდა იყოს და იგი დაცვადია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც პირს ჰქონდა კანონიერი საფუძველი ხელშეკრულების დადების რწმენა შექმნოდა. მოცემულ შემთხვევაში, კანონით იმპერატიულად განსაზღვრული ფორმის დაუცველობა ხელშეკრულების არსებობას და, შესაბამისად, ვალდებულების შესრულების მოთხოვნის კანონიერებას გამორიცხავს.

ამდენად, უსაფუძვლოა დ. მ-ის მოთხოვნა კონტრაჰენტისათვის ნასყიდობის ფასის მიღებისა და ნასყიდობის საგანზე – უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემის დავალდებულების თაობაზე, რადგან ხელშეკრულება, კანონით გათვალისწინებული ფორმის დაუცველობის გამო, დადებულად ვერ მიიჩნევა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

ე. ბ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს.

გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2011 წლის 30 ნოემბრის გადაწყვეტილება.

დ. მ-ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს.

დ. მ-ს ე. ბ-ის სასარგებლოდ დაეკისროს ე.ბ-ის მიერ გადახდილი სახლემწიფო ბაჟის - 300 ლარის გადახდა.

საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.