საქმე N:ას-957-915-2013

საქმე №ას-957-915-2013 25 მაისი, 2015 წელი

ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ბესარიონ ალავიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

მოსამართლეები:

ვასილ როინიშვილი, პაატა ქათამაძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - შპს „მ.პ.“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ი.წ. (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 24 ივლისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - აღნაგობის ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

ი.წ–მ სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „მ.პ–ის“ მიმართ აღნაგობის ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობის მოთხოვნით.

მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 19 მარტის გადაწყვეტილებით ი.წ–ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, რაც სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ.

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 24 ივლისის გადაწყვეტილებით ი.წ–ის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 19 მარტის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, ი.წ–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა, ი.წ–ის ნაწილში ბათილად იქნა ცნობილი, ერთი მხრივ, შპს „მ.პ–სა“ (ყოფილი შპს „მ.ხ–ს სახელობის ბავშვთა საერთაშორისო საფეხბურთო სკოლა ჩემპიონი 2004-სა“) და, მეორე მხრივ, ვ.კ–სა და ი.წ–ს შორის 2007 წლის 12 იანვარს გაფორმებული აღნაგობის ხელშეკრულების 4.1 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტი შემდეგი დასაბუთებით:

პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ საჯარო რეესტრის 2007 წლის 22 იანვრის ამონაწერით შპს „მ.ხ–ს სახელობის ბავშვთა საერთაშორისო საფეხბურთო სკოლა ჩემპიონი 2004“ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე იყო (მდებარე - ქ. თბილისი, გლდანის საცხოვრებელი რაიონის პირველი კვარტლის მიმდებარედ, ფართით 16693 კვ.მ). 2007 წლის 12 იანვარს შპს „მ.ხ–ს სახელობის ბავშვთა საერთაშორისო საფეხბურთო სკოლა ჩემპიონი 2004-სა“ (მესაკუთრეს) და, მეორე მხრივ, ი.წ–ესა და ვ.კ–ს (მოსარგებლეს) შორის წერილობით, სანოტარო ფორმის დაცვით დაიდო აღნაგობის ხელშეკრულება, რომლითაც მოსარგებლეებს 59 წლის ვადით სასყიდლიან სარგებლობაში აღნაგობის უფლებით გადაეცათ ქ.თბილისში, გლდანის საცხოვრებელი რაიონის პირველი კვარტლის მიმდებარედ არსებული უძრავი ქონება (საკადასტრო რუკის მიხედვით „ა“ სექტორი, სავაჭრო ნაკვეთი №.., ფართი 40 საკადასტრო კოდი №...., პირველი სართული - ვ.კ. №.., ფართი 40 კვ.მ, მე-2 სართული ი.წ. №..., ფართი 35 კვ.მ) აღნაგობის ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

ხელშეკრულების 1.1 პუნქტის მიხედვით, მოსარგებლეებს მიენიჭათ მესაკუთრის დაკვეთით დამტკიცებული პროექტის შესაბამისი შენობა-ნაგებობების აღმართვის უფლება მესაკუთრესთან შეთანხმებული პროექტის მიხედვით. ხელშეკრულების მე-4 მუხლის („საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის და ანგარიშსწორების წესი“) პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტით დადგინდა, რომ მოსარგებლე შენობა-ნაგებობების აღნაგობისათვის იხდის ყოველთვიურად აღნაგობის უფლებით მიღებული ყოველი კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთისათვის 0,20 ლარს. აღნაგობის საზღაური შეიძლება, შეიცვალოს ყოველი 5 წლის გასვლის შემდეგ მხარეთა შეთანხმებით თუ ეკონომიკური პირობები არსებითად შეიცვალა. ამავე პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, მოსარგებლე იხდის მესაკუთრის მიერ გაწეული მომსახურების ღირებულებას, რაზეც იდება ცალკე ხელშეკრულება, აღნიშნული ხელშეკრულების გაუფორმებლობის შემთხვევაში ძალადაკარგულად ითვლება აღნაგობის ხელშეკრულება. განსახილველ საქმეზე მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულების სწორედ მითითებული 4.1 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტია სადავოდ გამხდარი.

მოსარჩელის განმარტებით, რასაც მოპასუხეც არ უარყოფდა, ასევე, შპს „მ.ხ–ს სახელობის ბავშვთა საერთაშორისო საფეხბურთო სკოლა ჩემპიონი 2004-ის“ 12.09.2005 წლის სალაროს შემოსავლის №.. ორდერით დგინდებოდა ი.წ–ის მიერ შენობა-ნაგებობის აშენებისათვის ავანსის სახით 20 836,2 ლარის გადახდა, ეს თანხა არ შედიოდა აღნაგობის უფლების საფასურში. მოსარჩელის განმარტებით, ასევე დგინდებოდა, რომ ამ თანხაში, გარდა ი.წ–ის თანხისა, შედიოდა მისი მეუღლის თანხაც, რომელსაც, ასევე აღნაგობის უფლებით ჰქონდა ფართი.

საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, რომელზეც რეგისტრირებულია ი.წ–სა და ვ.კ–ს აღნაგობის უფლება, ამჟამად არის შპს „მ.პ.“. ი.წ–სა და შპს „მ.პ–ს“ შორის მომსახურების ხელშეკრულება არ გაფორმებულა და არც შპს „მ.პ–ს“ შეუთავაზებია ამგვარი ხელშეკრულების დადება მოსარჩელისათვის. მოპასუხეს ი.წ–თვის აღნაგობის უფლების საფასური არ გაუზრდია. საქმის მასალებით, საჯარო რეესტრის ამონაწერითა და მხარეთა განმარტებით დასტურდებოდა, რომ ფართი, რომელიც აღნაგობის უფლებით ჰქონდა ი.წ–ს, მდებარეობს შპს „მ.პ–ის“ კუთვნილ 17 848,76 კვ.მ ფართის შენობა-ნაგებობაში, რაც წარმოადგენს ე.წ ბაზრობას, სადაც, გარდა ამ ფართისა, კიდევ მრავალი ამგვარი ფართია განლაგებული.

სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, პირველი ინსტანციის სასამართლომ სწორად არ გაიზიარა მოსარჩელე მხარის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ იგი იძულებული იყო, მოპასუხის მიერ შეთავაზებული ხელშეკრულების 4.1 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული პირობით დაედო აღნაგობის ხელშეკრულება, ვინაიდან, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოპასუხე აღარ დაუბრუნებდა 12.09.2005წ. გადახდილ თანხას. მოსარჩელის მიერ მოთხოვნის ფაქტობრივ საფუძვლად მითითებული ამ გარემოების მტკიცების ტვირთი, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის საფუძველზე, მასვე ეკისრებოდა და მოცემულ შემთხვევაში, მან ვერ შეძლო ზემოთ აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულებების წარმოდგენა.

ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა აპელანტის (მოსარჩელის) მოსაზრება აღნაგობის ხელშეკრულების სადავო 4.1 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტში მოცემული იმ პირობის კანონსაწინააღმდეგო ხასიათის შესახებ, რომელიც მესაკუთრეს ანიჭებდა აღნაგობის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას იმ შემთხვევაში, თუ აღნაგობის უფლების მქონე უარს იტყოდა ე.წ „მომსახურების ხელშეკრულების“ გაფორმებაზე. პალატამ მიიჩნია, რომ ხელშეკრულების მითითებული სადავო პუნქტი ეწინააღმდეგებოდა აღნაგობის, როგორც სანივთო გარიგების ერთ-ერთი სახის ზოგად პრინციპებს შემდეგ გარემოებათა გამო: აღნაგობის, როგორც სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობის ერთ-ერთი სახის, განსაზღვრება მოცემულია სამოქალაქო კოდექსის 233-ე მუხლის პირველი ნაწილით, ამავე მუხლის მე-3 ნაწილით დადგენილია აღნაგობის ხელშეკრულების მაქსიმალური ვადა, რაც, მოცემულ შემთხვევაში, მხარეებმა 59 წლით განსაზღვრეს.

ხელშეკრულების სადავო პუნქტთან მიმართებით, პალატამ ყურადღება გაამახვილა სანივთო გარიგების არსზე და იმ საკითხებზე, რაც განასხვავებს მას ვალდებულებითსამართლებრივი გარიგებებისგან. სასამართლოს განმარტებით, ზოგადად, სანივთო გარიგება მიმართულია სანივთო უფლების წარმოშობის, შეცვლისა და შეწყვეტისაკენ. სანივთო გარიგების მიმართ გამოიყენება სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი წესები გარიგებათა შესახებ, თუკი სანივთო სამართალი სხვა რამეს არ ითვალისწინებს.

ამასთან, სანივთო გარიგება განსხვავდება ვალდებულებითისაგან, სადაც სრულად მოქმედებს სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპი (სამოქალაქო კოდექსის 319.1 მუხლი), სახელშეკრულებო თავისუფლების რეალიზებას ხელს უწყობს თვით საკანონმდებლო ნორმების ხასიათიც, რომლებიც უმეტეს შემთხვევაში დისპოზიციურია, შესაბამისად, მხარეებს შეუძლიათ, შეცვალონ დადგენილი წესი და ხელშეკრულებით განსხვავებულად მოაწესრიგონ ურთიერთობა. სამართლის ანალოგიის საფუძველზე მათ შეუძლიათ კანონში არ არსებული ურთიერთობაც მოაწესრიგონ. მოკლედ, ვალდებულებითი გარიგების შინაარსის განსაზღვრაში დიდია მხარეთა ნების მნიშვნელობა. სხვაგვარადაა მოწყობილი ურთიერთობები სანივთო გარიგებაში, სადაც კანონის ნორმატიული ნება ბატონობს და ხელშეკრულების შინაარსის განსაზღვრის თავისუფლება მნიშვნელოვნად შეზღუდულია. მხარეებს თავისუფლად შეუძლიათ იმის გადაწყვეტა, სურთ თუ არა სანივთო უფლებების წარმოშობა (ხელშეკრულების დადების თავისუფლება), მაგრამ მისი შინაარსის განსაზღვრაში ძირითადად კანონის იმპერატიულ დანაწესებს ემორჩილებიან (ხელშეკრულების შინაარსის განსაზღვრის შეზღუდვა). სანივთო გარიგებების თავისებურებები კარგად ვლინდება შეზღუდულ სანივთო უფლებებთან (მათ შორის აღნაგობასთან) მიმართებით. ეს ეხება მათ წარმოშობას, შეცვლასა, თუ შეწყვეტას.

სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, განსახილველ საქმეზე მხარეთა შორის გაფორმებული აღნაგობის ხელშეკრულების სადავო – 4.1 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის კანონთან შესაბამისობა სწორედ ზემოთ მითითებული კონტექსტით უნდა შეფასდეს. სადავო პუნქტში მხარეთა მიერ გამოვლენილი ნების, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 52-ე მუხლის საფუძველზე, განმარტების შედეგად, პალატამ დაასკვნა, რომ ეს პუნქტი მესაკუთრეს ანიჭებს აღნაგობის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას იმ შემთხვევაში, თუ აღნაგობის უფლების მქონე უარს იტყვის ე.წ „მომსახურების ხელშეკრულების“ გაფორმებაზე. გარდა იმისა, რომ სასამართლოსთვის ბუნდოვანია მომავალში დასადები „მომსახურების ხელშეკრულების“ შინაარსი, იმ პირობებში, როცა ამავე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტით მხარეები, კანონით დადგენილი წესის დაცვით, შეთანხმებული არიან აღნაგობის საზღაურის ოდენობასა და ეკონომიკური პირობების არსებითად შეცვლის კვალობაზე ყოველი 5 წლის გასვლის შემდეგ, მხარეთა შეთანხმებით, ამ საზღაურის შეცვლის შესაძლებლობაზე, აღნაგობის საზღაურისთვის კიდევ ერთი კომპონენტის დაწესება ე.წ „მომსახურების ხელშეკრულების“ სახით და მომავალში, ამ გაურკვეველი და ბუნდოვანი შინაარსის ხელშეკრულების გაუფორმებლობის გამო, მესაკუთრის აღჭურვა აღნაგობის ორმოცდაცხრამეტწლიანი ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებით წარმოადგენს კანონსაწინააღმდეგო, არასამართლიან და აღნაგობის ხელშეკრულების, როგორც სანივთო გარიგების ერთ-ერთი სახის, ზოგადი პრინციპების შემლახავ პირობას. პალატის შეფასებით, ეს დასკვნა ერთმნიშვნელოვნად გამომდინარეობს აღნაგობის მარეგულირებელი იმ დანაწესებიდან, რომლებიც მოცემულია სამოქალაქო კოდექსში და რომელთა უმრავლესობა იმპერატიული ხასიათისაა. ამ საკანონმდებლო ნორმებით მაქსიმალურად შეზღუდულია აღნაგობის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შესაძლებლობა.

უფრო მეტიც, როცა საკითხი ეხება აღნაგობის საზღაურის გადაუხდელობას (ხელშეკრულების სადავო პუნქტი კი სწორედ ამ კონტექსტითაა გამოყენებული თვით მესაკუთრისა და პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ), სამოქალაქო კოდექსის 236-ე მუხლის მე-2 ნაწილი იმპერატიულად ადგენს მესაკუთრის უფლებას, ცალმხრივად შეწყვიტოს გარიგება მხოლოდ ორი წლის გადასახადის გადაუხდელობის გამო. სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის თანახმად კი, ზემოთ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებისა და სამართლებრივი დანაწესების გათვალისწინებით, პალატამ მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული აღნაგობის ხელშეკრულების სადავო 4.1 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტი ბათილად უნდა ყოფილიყო ცნობილი.

საქალაქო სასამართლოს მიერ გაზიარებულია მესაკუთრის პოზიცია ე.წ „მომსახურების ხელშეკრულების“ გაფორმების საჭიროების შესახებ. სასამართლო დაეყრდნო იმას, რომ მოსარჩელის მიერ აღნაგობის უფლებით დაკავებული 35 კვ.მ ფართი განთავსებულია მოპასუხის კუთვნილ 17 848,76 კვ.მ ფართის ერთიან შენობა-ნაგებობაში, რაც წარმოადგენს ბაზრობას. მოსარჩელის მსგავსად, მასში მრავალი პირი ფლობს ამგვარ ფართს აღნაგობის უფლებით, მესაკუთრის მხრიდან კი ეს მომსახურება გამოიხატება საერთო ინფრასტრუქტურის ქმედუნარიანობის უზრუნველყოფაში, დასუფთავებისა და დაცვითი სისტემების ორგანიზებაში, საერთო სარგებლობის გზებისა და სხვა ფართების მოვლა-შენარჩუნებაში, საერთო ნაწილში სარეკლამო-მარკეტინგული საქმიანობის განხორციელებაში. პალატის მოსაზრებით, სათანადო დასაბუთების პირობებში, მესაკუთრეს შეეძლო, ეს კომპონენტები გაეთვალისწინებინა აღნაგობის ხელშეკრულების 4.1 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტით დადგენილ აღნაგობის საზღაურის ოდენობაში მათზე დამატებითი ე.წ „მომსახურების ხელშეკრულების“ გაფორმების გარეშე.

არ იქნა გაზიარებული აპელანტის პრეტენზია საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 19 მარტის საოქმო განჩინების გაუქმების თაობაზე. მითითებული განჩინებით საქალაქო სასამართლომ საქმეს არ დაურთო სხვა „მოაღნაგეებთან“ გაფორმებული ხელშეკრულებები იმ საფუძვლით, რომ დავის საგანს არ უკავშირდებოდა. პალატის შეფასებით, საოქმო განჩინება სრულად შეესაბამებოდა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 104-ე მუხლის პირველი ნაწილის მოთხოვნას და არ არსებობდა მისი გაუქმების საფუძველი.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა შპს „მ.პ–მა“, მოითხოვა მისი გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა შემდეგი საფუძვლებით:

სამოქალაქო კოდექსის 236-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, აღნაგობის უფლების მქონეს, შესაძლებელია ხელშეკრულებით დაეკისროს საზღაურის გადახდა. ვინაიდან, სამოქალაქო კოდექსი არ აწესებს იმპერატიულ მოთხოვნებს საზღაურის სტრუქტურასთან დაკავშირებით, ამავე კოდექსის 319-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ხელშემკვრელი მხარეები თავისუფალი არიან საზღაურზე შეთანხმებისას. სწორედ ამ შესაძლებლობით ისარგებლეს 2007 წლის 12 იანვარს დადებული აღნაგობის ხელშეკრულების მხარეებმა და შეთანხმდნენ, რომ გარდა, 0.20 ლარისა, ი.წ–ის მიერ დაკავებული ყოველი კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთისათვის (აღნაგობის ხელშეკრულების მეორე კომპონენტი), მშენებარე ობიექტის ექსპლუატაციაში შესვლის შემდეგ, მოსარგებლე გადაიხდიდა მესაკუთრის მიერ გაწეული მომსახურების ღირებულებას, რაზეც დგება ცალკე ხელშეკრულება (აღნაგობის ხელშეკრულების მეორე კომპონენტი). ამასთან, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მომსახურების ხელშეკრულების გაუფორმებლობის შემთხვევაში ძალადაკარგულად ჩაითვლებოდა 2012 წლის 12 იანვრის ხელშეკრულება. სააპელაციო სასამართლომ ბათილად მიიჩნია მომსახურების ხელშეკრულების თაობაზე მხარეთა მიერ შეთანხმებული ზემოაღნიშნული პირობა, როგორც კანონსაწინააღმდეგო და დააკმაყოფილა მოსარჩელის მოთხოვნა.

სააპელაციო პალატამ ხელშეკრულების დებულების კანონთან შეუსაბამობის დასაბუთებისას, ერთი მხრივ, განმარტა, რომ სანივთო გარიგებისას მხარე შეზღუდულია გარიგების შინაარსის განსაზღვრაში, თუმცა აქვე აღნიშნა, რომ სადავო პირობის გათვალისწინება მესაკუთრეს შეეძლო ხელშეკრულების 4.1 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტით „მომსახურების ხელშეკრულების“ გაფორმების გარეშე. აღნიშნულით სასამართლო ეწინააღმდეგება გადაწყვეტილებაში მის მიერვე განმარტებულ სამოქალაქო კოდექსის 233-ე, 236-ე და 319-ე მუხლებს.

გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში არ არის მითითებული არც ერთი კონკრეტული საკანონმდებლო ნორმა, რომელიც მხარეებს უკრძალავს აღნაგობის საზღაურის საკუთარი შეხედულებისამებრ განსაზღვრას ანდა ზღუდავს მხარეთა უფლებას, ხელშეკრულების დადებისას წინასწარ განსაზღვროს აღნაგობის საზღაურზე შეთანხმების მიუღწევლობის შედეგები. მხარეების უფლებებზე მსჯელობისას, სააპელაციო სასამართლომ არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის მე-10 მუხლის მე-2 ნაწილის დათქმა, ხოლო ხელშეკრულების გასაჩივრებული პირობის შეფასებისას, არასწორად განმარტა სამოქალაქო კოდექსის 54-ე და 52-ე მუხლები.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საკასაციო საჩივრის საფუძვლები, საქმის მასალები, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთებულობა და მიიჩნევს, რომ შპს „მ.პ–ს“ უარი უნდა ეთქვას მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე შემდეგი გარემოებების გამო:

მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივი გარემოებები მხარეებს სადავოდ არ გაუხდიათ, არამედ საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანს წარმოადგენს 2007 წლის 12 იანვარს შპს „მ.ხ–ს სახელობის ბავშვთა საერთაშორისო საფეხბურთო სკოლა ჩემპიონი 2004-სა“ და ი.წ–სა და ვ.კ–ს შორის დადებული აღნაგობის ხელშეკრულების 4.1 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტით მხარეთა მიერ განსაზღვრული პირობა ეწინააღმდეგება თუ არა კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს.

გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ:

2007 წლის 12 იანვარს, ერთი მხრივ, შპს „მ.ხ–ს სახელობის ბავშვთა საერთაშორისო საფეხბურთო სკოლა ჩემპიონი 2004-სა“ (მესაკუთრე) და, მეორე მხრივ, ი.წ–სა (მოსარგებლე) და ვ.კ–ს შორის სანოტარო ფორმის დაცვით დაიდო აღნაგობის ხელშეკრულება, რომლითაც მოსარგებლეებს 59 წლის ვადით აღნაგობის უფლებით სარგებლობაში გადაეცათ ქ.თბილისში, გლდანის საცხოვრებელი რაიონის პირველი კვარტლის მიმდებარედ, საკადასტრო რუკის მიხედვით „ა“ სექტორში მდებარე 40 კვ.მ №.. სავაჭრო ნაკვეთი, საკადასტრო კოდი №..... (პირველ სართულზე მდებარე 40 კვ.მ №... ფართი გადაეცა ვ;კ–ს, ხოლო მე-2 სართულზე მდებარე 35 კვ.მ №.... ფართი _ ი.წ–ს);

აღნაგობის ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში;

აღნაგობა იყო სასყიდლიანი და ხელშეკრულების მე-4 მუხლის („საზღაური აღნაგობის უფლებისათვის და ანგარიშსწორების წესი“) პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტით დადგინდა, რომ მოსარგებლე შენობა-ნაგებობების აღნაგობისათვის იხდიდა ყოველთვიურად აღნაგობის უფლებით მიღებული ყოველი კვადრატული მეტრი მიწის ნაკვეთისათვის 0,20 ლარს. აღნაგობის საზღაური, მხარეთა შეთანხმებით, შეიძლებოდა შეცვლილიყო ყოველი 5 წლის გასვლის შემდეგ თუ ეკონომიკური პირობები არსებითად შეიცვლებოდა. ამავე პუნქტის სადავო „გ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, „მოსარგებლე იხდის მესაკუთრის მიერ გაწეული მომსახურების ღირებულებას, რაზეც დგება ცალკე ხელშეკრულება, აღნიშნული ხელშეკრულების გაუფორმებლობის შემთხვევაში ძალადაკარგულად ითვლება აღნაგობის ხელშეკრულება“;

საჯარო რეესტრის ამონაწერით დადგენილია, რომ მიწის ნაკვეთი, რომელზეც რეგისტრირებულია ი.წ–სა და ვ.კ–ს აღნაგობის უფლება, ამჟამად შპს „მ.პ–ის“ საკუთრებაა.

მოსარჩელე აღნაგობის ხელშეკრულების კანონიერებას ნაწილობრივ სადავოდ ხდიდა იმ საფუძვლით, რომ იგი ეწინააღმდეგება აღნაგობის სამართლებრივი ურთიერთობისათვის დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, რამდენადაც მესაკუთრე არ არის უფლებამოსილი, ჩაერიოს მეაღნაგის მიერ ნაგებობის გამოყენებაში და მით უფრო, კანონით იმპერატიულად განსაზღვრული პირობების გარდა, სხვა საფუძვლით შეწყვიტოს მასთან აღნაგობის ხელშეკრულება.

სადავო დებულების კანონშესაბამისობის შემოწმების მიზნით, საკასაციო პალატა მნიშვნელოვნად მიიჩნევს ყურადღება გაამახვილოს აღნაგობაზე, როგორც სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობის ინსტიტუტსა და სანივთო გარიგების თავისებურებებზე.

სამოქალაქო კოდექსის 233-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება (აღნაგობის უფლება). მითითებული ნორმიდან გამომდინარეობს აღნაგობის სოციალური ხასიათი და ის, რომ ამ უფლების ობიექტი ყოველთვის არის მიწის ნაკვეთი, რომელზეც მეაღნაგემ უნდა ააშენოს ნაგებობა ისე, რომ არ შეიძინოს საკუთრების უფლება მიწაზე. ასეთ შემთხვევაში, უფლების მქონე პირის ინტერესი სწორედ იმაში ვლინდება, რომ მას, მიწაზე საკუთრების უფლების მოპოვების გარეშე შეუძლია შეთანხმებული ვადით (რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს სამოქალაქო კოდექსის 233.3 მუხლით განსაზღვრულ ოთხმოცდაცხრამეტ წელს) საკუთარი შეხედულებისამებრ ისარგებლოს მოპოვებული უფლების არსებითი შემადგენელი ნაწილით _ ნაგებობით, თავის მხრივ, სანივთო გარიგების შეწყვეტის შემდეგ მესაკუთრეს რჩება ნაგებობა, რომელიც მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი ხდება (სკ 234-ე მუხლი). საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ აღნაგობის უფლების შინაარსი მოიცავს მეაღნაგის მიერ ისეთი მოქმედებების განხორციელებასაც, რაც უზრუნველყოფს ნაგებობის შენახვას სარგებლობისათვის ვარგის მდგომაროებაში.

ხაზგასასმელია ის გარემოება, რომ თავად აღნაგობა, როგორც საკუთრების უფლებიდან ნაწარმოები უფლება, სანივთო სამართლის თავშია მოქცეული. სწორედ ამითაა გამართლებული მისი აბსოლუტურობა, განსხვავებით ვალდებულებით ურთიერთობაში მოქმედი რელატიური, ფარდობითი უფლებებისაგან, სადაც მოქმედებს სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპი (სამოქალაქო კოდექსის 319.1 მუხლი) _ კერძო სამართლის სუბიექტებს შეუძლიათ კანონის ფარგლებში თავისუფლად დადონ ხელშეკრულებები და განსაზღვრონ ამ ხელშეკრულებათა შინაარსი. მათ შეუძლიათ, დადონ ისეთი ხელშეკრულებები, რომლებიც კანონით პირდაპირ გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას.

საკასაციო პალატა იზიარებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მსჯელობას მასზედ, რომ სახელშეკრულებო თავისუფლების რეალიზებას ხელს უწყობს თვით საკანონმდებლო ნორმების თავისებურებები, რომლებიც, უმეტეს შემთხვევაში, დისპოზიციურია. შესაბამისად, მხარეებს სახელშეკრულებო თავისუფლების ფარგებში შეუძლიათ დადონ ნებისმიერი, მათ შორის, კანონით გაუთვალისწინებელი გარიგებები. რაც შეეხება სანივთო გარიგებას, ამ შემთხვევაში სამოქალაქო კოდექსის ზოგადი პრინციპი _ ნების ავტონომიურობა, შეზღუდულია და იგი შემოიფარგლება სანივთო გარიგების დადების ნების გამოვლენით, ასევე გარიგების არსებითი პირობების იმ ფარგლებში განსაზღვრით, რაც პირდაპირაა გათვალისწინებული კანონით. სანივთო სამართლის აბსოლუტური ბუნებიდან გამომდინარე, განსხვავებულია გარიგების შეწყვეტის საფუძვლებიც.

სანივთო სამართალში აღნაგობის უფლების შეწყვეტის საფუძვლები ამომწურავადაა განსაზღვრული და შესაძლებელია შემდეგი კლასიფიკაციის გაკეთება: ა) აღნაგობის შეწყვეტა ვადის გასვლის გამო; ბ) აღნაგობის შეწყვეტა უფლების მქონე პირის მოთხოვნით, რა დროსაც საჭიროა მესაკუთრის თანხმობა (სკ 238.1 მუხლი); გ) მესაკუთრის მიერ აღნაგობის ცალმხრივად შეწყვეტა ორი წლის საზღაურის გადაუხდელობის გამო (ს.კ 236.2). რაიმე დამატებით დათქმას კანონი არ ითვალისწინებს.

საქმეში წარმოდგენილი შესაგებლით შპს „მ.პ–მა“ მიუთითა მხოლოდ ის, რომ მხარეთა მიერ 4.1 პუნქტით შეთანხმებული საზღაურის სტრუქტურა ორკომპონენტიანია და მხარეები თავისუფალი არიან აღნაგობის სტრუქტურის განსაზღვრაში, რასაც საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს, რადგანაც სადავო პირობის თანახმად, მესაკუთრე მეაღნაგეს უდგენს მასთან დამოუკიდებელი ვალდებულებით-სამართლებრივი გარიგების _ მომსახურების (ნარდობის) ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას, რომლის შეუსრულებლობის შემთხვევაშიც, იგი იტოვებს სანივთო გარიგების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას. ამგვარი დათქმა ჩვენს მიერ ზემოთ ჩამოყალიბებულ აღნაგობის ხელშეკრულების შეწყვეტის არც ერთ პირობას არ მიესადაგება, მით უფრო, აღნაგობის ნამდვილობა არ შეიძლება ვალდებულებულებით-სამართლებრივი გარიგების შესრულებაზე იყოს დამოკიდებული, რადგანაც გაწეული მომსახურების ღირებულების გადახდა სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობის სანივთო უფლების არსიდან არ გამომდინარეობს, შესაბამისად, საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შეფასებას, რომ გარიგების ამგვარი პირობა ეწინააღმდეგება აღნაგობის მარეგულირებელ წესსა და აკრძალვებს, რაც, სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის თანახმად, გარიგების ამ პირობის ბათილად ცნობის საფუძველია.

საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს შპს „მ.პ–ის“ საკასაციო პრეტენზიას, რომლის თანახმადაც სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები აღნაგობის საზღაურის განსაზღვრასთან დაკავშირებით წინააღმდეგობრივია, კერძოდ, სააპელაციო პალატა, ერთი მხრივ, თვლის, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული სანივთო გარიგების 4.1 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული პირობა, როგორც კანონით დადგენილი წესის საწინააღმდეგო, ბათილია, ხოლო, მეორე მხრივ, დასაშვებად მიიჩნევს საზღაურის ანგარიშში გათვალისწინებულ იქნას მესაკუთრის მხრიდან მეაღნაგისათვის იმგვარი მომსახურების გაწევა, როგორიცაა დასუფთავებისა და დაცვითი სისტემების ორგანიზება, საერთო-სარგებლობის გზებისა და სხვა ფართების მოვლა-შენარჩუნება, სარეკლამო-მარკეტინგული საქმიანობის განხორციელება და სხვა. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მითითებული დარღვევა არ წარმოადგენს გადაწყვეტილების გაუქმების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393.3 მუხლით გათვალისწინებულ საფუძველს, რამდენადაც მას შედეგად არასწორი გადაწყვეტილების მიღება არ მოჰყოლია.

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს თუ: ა) კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა; გ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არსებითად სწორია, მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. შპს „მ.პ–ის“ საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 24 ივლისის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად.

3. საკასაციო საჩივარზე სახელმწიფო ბაჟი გადახდილია.

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ბ. ალავიძე

მოსამართლეები: ვ. როინიშვილი

პ. ქათამაძე