№ას-1333-1371-2014 6 ნოემბერი, 2015 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატის

შემადგენლობა

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორები – სს „ს.ბ-ი“, შპს „ო-ი“ (მესამე პირები დამოუკიდებელი სასარჩელო მოთხოვნით)

მოწინააღმდეგე მხარე - ამხანაგობა „ვ 90/66“ (მოპასუხე თ.ქ-სა და მესამე პირების სარჩელებზე), მისი წევრები: გ.ც-ე, ვ.გ-ე, გ.ფ-ა (მოპასუხეები თ.ქ-სა და მესამე პირების სარჩელებზე), თ.ქ-ე (მოსარჩელე, მოპასუხე მესამე პირების სარჩელზე), ზ.ქ-ას უფლებამონაცვლე დ.ქ-ა, გ.ფ-ა, რ.ბ-ი, ე.ნ-ი, თ.ბ-ი, ი.ნ-ი (მოპასუხეები მესამე პირების სარჩელზე)

დავის საგანი - ვ.გ-ე მანსარდის სართულის განაწილების თაობაზე ამხანაგობა „ვ-90/66-ის“ 2004 წლის 17 აგვისტოს N.. კრების ოქმის ბათილად ცნობა (თ.ქ-ის სარჩელის მიხედვით), სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ ამხანაგობა „ვ. 90/66 კუთვნილი 617,22 კვ.მ. ფართისა და 325 კვ.მ. ფართის გადაცემა (სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელის მიხედვით)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის საპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2014 წლის 30 სექტემბრის გადაწყვეტილება

კასატორების მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თ.ქ-ემ და რ.ბ-მა თბილისის საქალაქო სასამართლოში ამხანაგობა „ვ.90/66-ისა“ და მისი წევრების - გ.ც-ის, ვ.გ-სა და გ.ფ-ას მიმართ წარადგინეს სარჩელი, რომლითაც მოითხოვეს: 1) ამხანაგობისათვის თ.ქ-ის კუთვნილი ბინის ტიხრებით მოწყობისა და გაჯით გალესვის ვალდებულების დაკისრება; 2) ვ.გ-სა და გ.ფ-ე მანსარდის სართულის 170 კვ.მ და 216 კვ.მ ფართების გადაცემის ნაწილში ამხანაგობა „ვ.90/66-ის“ 2004 წლის 16 აგვისტოს N.. კრების ოქმის ბათილად ცნობა; 3) ავტოფარეხების განაწილების ნაწილში ამხანაგობა „ვ.90/66-ის“ 2004 წლის 16 აგვისტოს N.. კრების ოქმის ბათილად ცნობა; 4) ამხანაგობისათვის მანსარდის სართულისა და ავტოფარეხების მართლზომიერად განაწილების ვალდებულების დაკისრება.

2. თ.ქ-ისა და რ.ბ-ის სარჩელზე შესაგებელი წარადგინეს ამხანაგობა „ვ.90/66-ის“ თავმჯდომარე გ.ც-ემ, ასევე, წევრებმა - ვ.გ-ემ და გ.ფ-ამ. მოპასუხეებმა შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს და მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს (ტომი 1, ს.ფ. 98-109).

3. რ.ბ-მა სასარჩელო მოთხოვნაზე უარის განაცხადა, რის საფუძველზეც შესაბამის ნაწილში საქმის წარმოება შეწყდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2010 წლის 29 ივლისის საოქმო განჩინებით (ტომი 3, ს.ფ. 298).

4. თ.ქ-ემ, ასევე, უარი განაცხადა სასარჩელო მოთხოვნების ნაწილზე და საბოლოოდ ვ.გ-ის მანსარდის ფართის გადაცემის ნაწილში ამხანაგობა „ვ. 90/66-ის“ 2004 წლის 16 აგვისტოს N.. კრების ოქმის ბათილად ცნობა მოითხოვა (ტომი 3, ს.ფ. 160, ტომი 4, ს.ფ. 38).

5. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2008 წლის 29 ივლისის საოქმო განჩინებით საქმეში მესამე პირებად სს „ს.ბ-ი“ და შპს „ო-ი“ ჩაერთვნენ (ტომი 1, ს.ფ. 155-157).

6. სს „ს.ბ-მა“ და შპს „ო-მა“ ამგანაგობა „ვ.90/66- ის“ წევრების - გ.ც-ის, ზ.ქ-ას, გ.ფ- ას, მ.ს-ის, თ.ქ-ის, რ.ბ-ის, ე.ნ-ის, თ.ბ-ის, ი.ნ-ის, ი.ს-ის, მ.კ-ის, ვ.გ-სა და გ.ფ-ას მიმართ წარადგინეს სარჩელი, რომლითაც მოითხოვეს: 1) მოპასუხეთათვის სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სასარგებლოდ 617 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის გადაცემის ვალდებულების დაკისრება; 2) მოპასუხეთათვის სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სასარგებლოდ 325 კვ.მ მანსარდის გადაცემის ვალდებულების დაკისრება (ტომი 2, ს.ფ. 1-13 - სარჩელი, ს.ფ. 377-402 - დაზუსტებული სარჩელი, ტომი 3, ს.ფ. 22-203 - დამატებითი სასარჩელო განცხადება).

7. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ მოთხოვნები ეფუძნება შემდეგ გარემოებებს:

8. 2003 წლის 15 მაისს ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ს’’, შპს ,,ო-სა’’ და სს ,,ს.ბ-ს’’ შორის გაფორმდა შეთანხმება მშენებლობის წარმოების შესახებ. შეთანხმებით ამხანაგობა ,,ვ 90/66-მა’’ იკისრა სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო- ის’’ სამშენებლო სამუშაოების საწარმოებლად თ-ი, ჟ-ს ქ.№..-ში მდებარე მიწის ნაკვეთის გადაცემა, ხოლო სს „ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა’’ იკისრეს კანონმდებლობის შესაბამისად, დამტკიცებული და შეთანხმებული პროექტის მიხედვით, გადაცემულ ნაკვეთზე შენობის აღმართვის ვალდებულება (შეთანხმების 2.1 და 2.2 პუნქტები). შეთანხმების 2.4 პუნქტის მიხედვით, შენობის აშენების შემდეგ ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ს’’ უნდა მიეღო შენობის აღმოსავლეთ ნაწილში მდებარე 2480 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი და მისი პროპორციული არასაცხოვრებელი ფართი, ხოლო სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ - 4120 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი და მისი პროპორციული არასაცხოვრებელი ფართი. პროპორციულობის პრინციპით, ასაშენებელი 6600 კვ.მ ფართიდან ამხანაგობის წილი შეადგენს 37.58%-ს ( 2480/6600* 100= 37,58%), ხოლო ბანკის და შპს ,,ო-ის’’ კუთვნილი წილი - 62,42%-ს (41200/6600* 100 = 62,42%). შეთანხმების 2.7 პუნქტის შესაბამისად, სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ მიენიჭათ 4120 კვ.მ ფართის იმ პოტენციურ მყიდველებზე განკარგვის უფლება, რომლებიც განახორციელებდნენ შენატანებს მშენებლობაში, ხოლო შეთანხმების 5.5 პუნქტის თანახმად, ამხანაგობამ აღიარა, რომ იგი არ ჩაერეოდა სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ის’’ მიერ 4120 კვ.მ ფართის გასხვისების საკითხში და შეწყვეტდა ახალ პირთა გაწევრიანებას ამხანაგობაში. შეთანხმების 5.9 პუნქტის თანახმად, ამხანაგობა ,,ვ 90/66-მა’’ იკისრა ვალდებულება, ბანკისა და შპს ,,ო-ის’’ მიეწოდებინა სრული ინფორმაცია ამხანაგობის წევრთა ან თავმჯდომარის ცვლილებებთან დაკავშირებით. შეთანხმების 5.10 პუნქტის თანახმად, ამხანაგობა ,,ვ 90/66-მა’’ იკისრა ვალდებულება, შეთანხმების მოქმედების პერიოდში არ გაესხვისებინა, ან არ დაეტვირთა რაიმე სანივთო უფლებით შეთანხმებით გათვალისწინებული უძრავი ქონება. შეთანხმების 5.11 პუნქტის თანახმად, ამხანაგობა ,,ვ 90/66-მა’’ სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ მიანიჭა უფლებამოსილება, ერთობლივად ან დამოუკიდებლად მოეხდინათ გარიგებების დადება მესამე პირებთან მათივე კუთვნილი აღსამართავი შენობის ბინებზე.

9. ამხანაგობა „ვ90/66-ს“ 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმება ჯეროვნად არ შეუსრულებია, რაც გამოიხატა იმაში, რომ სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ სრულად არ მიუღიათ შეთანხმებით გათვალისწინებული ფართი, რათა მომხდარიყო მათი შემდგომი გასხვისება, კერძოდ, 4120 კვ.მ-დან ამხანაგობამ სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ სარეალიზაციოდ 3872,8 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი გადასცა. აღნიშნულ გარემოებას ადასტურებს ხელშეკრულებები, რომელთა შესაბამისად სს „ს.ბ-მა“ და შპს „ო-მა“ შემდეგი ფართები გაასხვისეს: ზ.ე-ე - 108,1კვ.მ, ე.ი-ე - 108 კვ.მ, ი.ნ-ე -133 კვ.მ, კ.მ-აზე - 108,1 კვ.მ, შ.ზ-ე - 63,4 კვ.მ, თ.ფ-ე - 123,5 კვ.მ, ნ.ფ-ე - 173,5კვ.მ, ი.გ-ე - 108,1 კვ.მ, ი.ჭ-ე - 77 კვ.მ, დ.გ-ე - 78,4 კვ.მ, ა.რ-ე - 169 კვ.მ, ც.ნ-ე - 145 კვ.მ, ვ.ჩ-ე - 63,4 კვ.მ, თ.გ-ე - 108,1 კვ.მ, ჟ.ვ-ე - 178 კვ.მ, ი.დ-ე - 108,3 კვ.მ, ქ.გ-ე - 108,1 კვ.მ, ლ.ბ-ე - 108 კვ.მ, გ.თ-ე - 108,1 კვ.მ, თ.ა-ე - 123 კვ.მ, ნ.წ-ე - 77 კვ.მ, ზ.პ-ე- 108 კვ.მ, რ.ქ-ე - 108,1 კვ.მ, ი.ბ-ე - 170 კვ.მ, ც.დ-ე - 140,4 კვ.მ, გ.მ-ე - 123,8 კვ.მ, ლ.ხ-ე - 123,5 კვ.მ, მ.ქ-ე - 123,5 კვ.მ, ზ.ქ-ე - 108,4 კვ.მ, გ.გ-სა და თ.თ-ე - 173 კვ.მ, თ.ქ-ე - 145 კვ.მ, თ.კ-ი-კ-ე - 171,5 კვ.მ. ჩამოთვლილი პირების მიერ შეძენილი ფართების ჯამური ოდენობაა 3872,8 კვ.მ, რაც ნიშნავს, რომ 4120 კვ.მ ფართიდან სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ ამხანაგობისაგან არ მიუღიათ 247,2 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი.

10. სამმხრივი ხელშეკრულების გაფორმების მომენტისათვის, ანუ 2003 წლის 15 მაისისათვის შეთანხმებული პროექტით გათვალისწინებული იყო მთლიანი საცხოვრებელი ფართის - 6600 კვ.მ-ის (სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ის’’ კუთვნილი 4120 კვ.მ-ისა და ამხანაგობის კუთვნილი 2480 კვ.მ-ის ჯამი) აშენება, მაგრამ მშენებლობის მიმდინარეობისას შეიცვალა პროექტი და რეალურად აშენდა 13 სართულიანი შენობა, რომლის მთლიანმა საცხოვრებელმა ფართმა შეადგინა 7192,8 კვ.მ. პროექტის ეს ცვლილება არ ასახულა სამმხრივ შეთანხმებაზე. ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ის’’ წევრთა 2004 წლის 16 აგვისტოს კრების ოქმში მითითებულია ყველა საცხოვრებელი ფართის ოდენობა, რომელთა ჯამი, მე-13 სართულების მანსარდების გარეშე, შეადგენს 7242,5 კვ.მ-ს, რაც არ შეესაბამება სინამდვილეს. ამხანაგობის ამავე ოქმში, ცხრილში მითითებულია პირები, რომელთაც, სამმხრივი ხელშეკრულების თანახმად, უნდა მიეღოთ 2480 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი. თუ ამ პირების საკუთრებაში არსებულ ფართებს შევკრებთ, ამხანაგობის ოქმის ცხრილის მიხედვით, მივიღებთ 3142 კვ.მ-ს. ამ 3142 კვ.მ-ში გათვალისწინებულია ამხანაგობის წევრ ზ.ქ-ას 170 კვ.მ. (ზ.ქ-ა პირველ ნომრად არის მითითებული ამხანაგობის ცხრილში და მიღებული აქვს 278კვ.მ, საიდანაც 108,4 შეიძინა ბანკისა და შპს ,,ო- ან’’, ხოლო 178 კვ.მ - უშუალოდ ამხანაგობისგან). ამხანაგობის იმავე ოქმში, ცხრილში, ,,ამხანაგობის’’ გრაფაში მითითებული ფართები უნდა გადაცემოდა სს „ს-ს ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’. აღნიშნულ ცხრილში, ასეთი 33 ბინა ფიგურირებს, თუმცა, რეალურად, სს „ს.ბ-მა“ და შპს „ო-მა“ 32 ბინა გაანაწილა. ამხანაგობას მათთვის არ გადაუცია მე-2 სართულზე მდებარე 178 კვ.მ ფართის ბინა №7. აღნიშნული ბინა გაანაწილა ამხანაგობამ. ამდენად, ამხანაგობის მიერ მთლიანი აშენებული საცხოვრებელი ფართიდან მიღებულია არა 3142 კვ.მ, არამედ 3320 კვ.მ (3142+178). საბოლოოდ დგინდება, რომ შენობის მთლიანი საცხოვრებელი ფართი შეადგენს 7192,8 კვ.მ-ს, რაც შეადგენს სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ გადაცემული 3872,8 კვ.მ საცხოვრებელი ფართისა და ამხანაგობის მიერ განაწილებული 3320 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის ჯამს. აღნიშნული ცხადყოფს, რომ საცხოვრებელ სახლში, ნაცვლად სამმხრივი ხელშეკრულებით გათვალისწინბული 6600 კვ.მ მთლიანი ფართისა, ბანკის სახსრებით დამატებით აშენდა 592,8 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი ( 7192,8-6600), რომელიც სრულად აქვს გასხვისებული ამხანაგობას. ამ მოქმედებით, ამხანაგობამ დაარღვია სამმხრივი ხელშეკრულება და უსაფუძვლოდ მიითვისა და განკარგა დამატებით აშენებული 592,8 კვ.მ ფართიდან ბანკისა და შპს ,,ო-ის’’ კუთვნილი წილი საცხოვრებელი ფართისა, რაც უნდა განაწილებულიყო სამმხრივი ხელშეკრულების მხარეებს შორის პროპორციულობის პრინციპიდან გამომდინარე. დამატებით ფართზე, განკარგვის უფლება გააჩნდა როგორც ამხანაგობას, ასევე, სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’, ოღონდ ეს უფლება უნდა განსაზღვრულიყო პროცენტული თანაფარდობის მიხედვით და შესაბამისად, ამხანაგობას უნდა მიეღო 592,8 კვ.მ-ის 37,58%, რაც შეადგენს 222,78 კვ.მ-ს, ხოლო სს „ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს’’ - 62,42%, რაც შეადგენს 370,02 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელეებს არ მიუღიათ 617,22 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი (სამმხრივი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული და მიუღებელი 247,2 კვ.მ-სა და დამატებით აშენებული ფართიდან (592,8) 370,02 კვ.მ საცხოვრებელი ფართების ჯამი).

11. სამოქალაქო კოდექსის 361-ე, მე-400, 394-ე, 402-ე, 408-ე მუხლების შესაბამისად, ხელშეკრულების დარღვევაზე პასუხისმგებელ და ზიანის ანაზღაურებაზე ვალდებულ მხარეს წარმოადგენს ერთობლივი საქმიანობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66’’ და მან უნდა აღადგინოს პირვანდელი მდგომარეობა, რაც გულისხმობს სს ,,ს.ბ-სა’’ და შპს ,,ო- ის’’ მიუღებელი ფართების გადაცემას.

12. თ-ი, ჟ-ს ქუჩა N..-ში მდებარე ბინებთან დაკავშირებით საჯარო რეესტრის ამონაწერების მიხედვით, ამხანაგობას საკუთრებაში ფართი აღარ გააჩნია, ბინათა უმრავლესობაზე კი, უფლების დამდგენი დოკუმენტია ამხანაგობის 2004 წლის 16 აგვისტოს N.. ოქმი. გამომდინარე იქიდან, რომ სხვა მტკიცებულება არ არსებობს, 2004 წლის 16 აგვისტოს ოქმში მოხსენიებული პირები უნდა იქნენ მიჩნეულნი ამხანაგობა „ვ90/66 დამფუძნებელ წევრებად, ვისი სახელითაც გაფორმდა 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმება. ამდენად, სამოქალაქო კოდექსის 937-ე და 940-ე მუხლების შესაბამისად, ამხანაგობის მიერ ვალდებულების დარღვევისათვის პასუხისმგებლობა უნდა დაეკისროთ ამხანაგობის იმ დამფუძნებელ წევრებს, რომელთა საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტია ამხანაგობის 2004 წლის 16 აგვისტოს (დამოწმებული 2004 წლის 19 აგვისტოს) N.. ოქმი, კერძოდ: ზ.ქ-ას (ბინა N..), გ.ფ-ას (ბინა N..), მ.ს-ს (ბინა N..), თ.ქ-ეს (ბინა N..), რ.ბ-ს (ბინა N..), ე.ნ-ს (ბინა N..), თ.ბ-ს (ბინა N..), ი.ნ-ს (ბინა N..), ი.ს-ეს (ბინა N..), მ.კ-ეს (ბინა N..), ვ.გ-ეს (ბინა N..), გ.ფ-ას (ბინა N..), თ.მ-ეს (ბინა N..).

13. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ს“ ამხანაგობისაგან კუთვნილი წილის პროპორციულად 521,55 კვ.მ მანსარდიდან უნდა მიეღოთ 325 კვ.მ (521,55-ის 62,42%). მანსარდის 211,35 კვ.მ გ.ფ-ას, 132,21 კვ.მ თ.გ-ის, ხოლო 178 კვ.მ თ.მ-ის საკუთრებაა. ამდენად, ამხანაგობის დამფუძნებელი წევრები ვალდებულნი არიან, სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ს“ გადასცენ 325 კვ.მ მანსარდი.

14. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელი მასზე წარდგენილი შესაგებლებით მოპასუხეებმა - ამხანაგობა „ვ 90/66-ის“ სახელით გ.ც-ემ (ტომი 2, ს.ფ. 257-266), გ.ფ-ამ (ტომი 3, ს.ფ. 1-10), ვ.გ-ემ (ტომი 3, ს.ფ. 11-20), ე.ნ-მა (ტომი 3, ს.ფ. 21-31) და მ.ს-მა (ტომი 3, ს.ფ. 79-89) არ ცნეს შემდეგ გარემოებებზე მითითებით:

15. მხარეთა შორის საცხოვრებელი ბინის მშენებლობასთან დაკავშირებულ ურთიერთობას განსაზღვრავს 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმება. შეთანხმების 2.4 პუნქტის ,,ა’’ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ამხანაგობა ,,ვ 90/66’’ თავისი წევრებისათვის იღებდა შენობის აღმოსავლეთ ნაწილში მდებარე 2480 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს, ხოლო მესამე პირები, იმავე პუნქტის ,,გ’’ ქვეპუნქტის შესაბამისად - შენობის დასავლეთ ნაწილში მდებარე 4120 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს. შეთანხმების 5.8 პუნქტის მიხედვით, ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ს’’ მშენებლობის დამთავრებამდე ჩამორთმეული ჰქონდა ამხანაგობის ბეჭედი, რომელიც სს ,,ს.ბ-ის’’ გენერალური დირექტორის მოადგილე დ.ფ-ეს გადაეცა შესანახად. შეთანხმების 5.5. პუნქტის მიხედვით, სამმხრივი შეთანხმების გაფორმების მომენტიდან ამხანაგობაში ახალ წევრთა გაწევრიანების პრეროგატივა მოსარჩელე მესამე პირებს გადაეცათ და ისინი ახდენდნენ მშენებლობის პროცესში ბინების გასხვისებას. აღნიშნული გარემოებებიდან გამომდინარეობს დასკვნა: მშენებლობის პროცესში ბინების გასხვისებას და ამხანაგობის ახალ წევრთა მიღებას ახდენდნენ მოსარჩელე მესამე პირები და მათვე ჰქონდათ გადაცემული ამხანაგობის ბეჭედი. ამდენად, ამხანაგობა ვერც ბინას გაასხვისებდა და ვერც ამხანაგობის ახალ წევრს მიიღებდა.

16. მესამე პირების მითითებით, მათ შეცვალეს მშენებლობის პროექტი და ამით გაიზარდა საცხოვრებელი ფართის ოდენობა, რაც არ ასახულა 2003 წლის 15 მაისის სამხრივ შეთანხმებაში. თუ ეს ასეა და ასეც არის, მაშინ არც ამ შეთანხმების მიღმა არსებულ ურთიერთობაში შეიძლება ამხანაგობა განხილულ იქნეს მოპასუხედ. არ შეიძლება, რაიმე ვალდებულება ან პასუხისმგებლობა დაეკისროს პირს იმ შეთანხმებიდან გამომდინარე, რომელშიც იგი არ მონაწილეობს და არ წარმოადგენს მხარეს.

17. შეთანხმების 5.17 პუნქტის მიხედვით, აშენებულ საცხოვრებელ სადგომებზე სანივთო უფლებები წარმოიშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ. ამხანაგობის წევრთა საკუთრების უფლებები აშენებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის შესაბამის სადგომებზე რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. ამ დღიდანვე, კანონის შესაბამისად, მოხდა ინდივიდუალური ბინათმშენებლობის ამხანაგობის ლიკვიდაცია და იგი გარდაიქმნა მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობად. ბინის მესაკუთრეთა ამხანაგობა კი არ არის იურიდიული პირი და იგი არ შეიძლება სასამართლოში გამოვიდეს მოსარჩელედ და მოპასუხედ, თუ მას არ ექნება სათანადო რწმუნებულება ბინის მესაკუთრეებისაგან. იმ შემთხვევაში, თუ მესამე პირებს გააჩნიათ რაიმე პრეტენზია 178 კვ.მ ფართის №.. საცხოვრებელ სადგომზე ან სხვა ფართზე, მათ უნდა მიმართონ იმ პიროვნებას, ვისზედაც ეს ფართები საკუთრების უფლებით არის დარეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. აღნიშნული გარემოებებიდან გამომდინარე, მესამე პირთა სარჩელი დაუსაბუთებელი და უსაფუძვლოა, რის გამოც, არ ექვემდებარება დაკმაყოფილებას.

18. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელი წარდგენილი შესაგებლით (ტომი 3, ს.ფ. 32-40) მოპასუხე გ.ც-ემ არ ცნო შემდეგ გარემოებებზე მითითებით: 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმება არ ითვალისწინებს ამხანაგობის ვალდებულებას ფართების განაწილებასთან დაკავშირებით. მოსარჩელე ვერ უთითებს მტკიცებულებაზე, რომლის შესაბამისად, ფართები ამხანაგობამ გაანაწილა. ამასთან, ფართის შემძენთა ჩამონათვალში არ არის მითითებული შპს „ო-ის“ დირექტორის - თ. მ-ის მიერ შეძენილი 340 კვ.მ ფართი. აღნიშნულ ფართთან ერთად შემძენთა ფართები ჯამში 4212 კვ.მ-ს შეადგენს. მოსარჩელეები არ ასაბუთებენ, თუ როგორ მოახერხა ამხანაგობამ სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ ფართების რეალიზაცია იმ პირობებში, როცა მას ამის უფლება არ გააჩნდა და ბეჭედიც მეორე მხარისათვის ჰქონდა შესანახად გადაცემული.

19. სს „ს. ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელი წარდგენილი შესაგებლებით (ტომი 3, ს.ფ. 43-51, ს.ფ. 65-74) თ.ქ-ემ და თ.ბ-მა არ ცნეს შემდეგი დასაბუთებით: ამხანაგობის თანამესაკუთრეების ნოტარიულად დამოწმებული ტაბულის წარმოდგენა ამხანაგობა „ვ90/66-ის“ საინიციატივო ჯგუფის წევრებს - გ.ც-ეს, ვ.გ-სა და თ.მ-ეს დაევალათ, რის გამოც, N.. ოქმის სისწორეზეც აღნიშნულმა პირებმა უნდა აგონ პასუხი. სწორედ, დასახელებული ოქმით იქნა განაწილებული N.., N.., N.. და N.. ბინები ისეთ პირებზე, რომლებიც არ იყვნენ ამხანაგობის წევრები. N.. ბინა ხსენებული ოქმით არ განაწილებულა, რაც იმას ნიშნავს, რომ ეს ბინა გადაეცა სს „ს.ბ-ს“. N.. და N.. ბინები, რომლებიც ეკუთვნით მ.ს-სა და ე.ნ-ს, ასევე ბანკის მიერაა გასხვისებული. N.. და N.. ბინების ყოფილი მესაკუთრეები არიან გ.ფ-ას მეუღლე და ნათესავი - ნ.მ-ე და თ.მ-ე.

20. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელი წარდგენილი შესაგებლით (ტომი 3, ს.ფ. 139-148) არ ცნო გ.ფ-ამ შემდეგი დასაბუთებით: 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმების 2.3 და 5.8 პუნქტების შესაბამისად, ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე ამხანაგობამ მოსარჩელე მესამე პირებს გადასცა მშენებლობის სამართლებრივ მხარესთან დაკავშირებული დოკუმენტაცია და ამხანაგობის ბეჭედი. არგუმენტი იმაზე, რომ ამხანაგობამ დამატებით ააშენა ფართი, უსაფუძვლოა, ვინაიდან დამტკიცებული სამშენებლო პროექტის კორექტირება საჭიროებს მთელ რიგ პროცედურებს, რასაც ამხანაგობა ვერ განახორციელებდა, ვინაიდან ჩამორთმეული ჰქონდა ამის შესაძლებლობა. გაურკვეველია, თუ როგორ მოხდა დამატებით 592,8 კვ.მ ფართის აშენება და გასხვისება, როცა შეთანხმების თანახმად, სს „ს.ბ-ს“ ევალებოდა მშენებლობის დაფინანსება, ხოლო შპს „ო-ს“ - მშენებლობის განხორციელება. სწორედ ეს უკანასკნელი იყო პასუხისმგებელი აშენებული ობიექტის ხარჯთაღრიცხვაზე. შეთანხმება დამატებით აშენებული ფართების თაობაზე პირობას არ ითვალისწინებს. ამხანაგობამ სრულად შეასრულა მასზე დაკისრებული ვალდებულება და საქმიანობის წარმართვა ანდო სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ს“. ამდენად, ობიექტის არსებული პროექტით თუ კორექტირებული პროექტით მშენებლობა და ფართების განაწილება კონტროლდებოდა სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ მიერ.

21. სს „ს.ბ-ის“ წარმომადგენელემა სარჩელი გაიხმო მ.კ-სა და ი. ს-ის მიმართ წარდგენილი მოთხოვნების ნაწილში, რის საფუძველზეც სარჩელი შესაბამის ნაწილში განუხილველი დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 8 აპრილის საოქმო განჩინებით (ტომი 4, ს.ფ. 37).

22. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 1 ივნისის გადაწყვეტილებით თ.ქ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდა და ბათილად იქნა ცნობილი ამხანაგობა „ვ 90/66-ის“ 2004 წლის 16 აგვისტოს N7 კრების ოქმი ვ.გ-ე მანსარდის ფართის მიკუთვნების ნაწილში. ამავე გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელი და ამხანაგობა „ვ90/66-ს“, თ.ქ-ეს, გ.ც-ეს, ვ.გ-სა და რ.ბ-ს სოლიდარულად დაეკისრათ მოსარჩელეებისათვის თ-ი, ჟ-ს ქუჩა N..-ში მდებარე 843,08 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის განკარგვის უფლებით გადაცემის ვალდებულება.

23. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს თ.ქ-ემ, სს „ს.ბ-მა“, შპს „ო-მა“, ვ.გ-ემ და რ.ბ-მა.

24. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2014 წლის 30 სექტემბრის გადაწყვეტილებით: 1. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, 2. ვ.გ-ის, რ.ბ-სა და თ.ქ-ის სააპელაციო საჩივარი სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ მიმართ დაკმაყოფილდა, 3. ვ.გ-ის სააპელაციო საჩივარი თ.ქ-ის მიმართ დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; 4. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებული იქნა ახალი გადაწყვეტილება; 5. თ.ქ-ის სარჩელი ამხანაგობის 2004 წლის 16 აგვისტოს კრების ოქმის ნაწილობრივ ბათილად ცნობის შესახებ დარჩა განუხილველი; 6. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

25. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად შემდეგი გარემოებები მიიჩნია:

26. ქ. თბილისის მთაწმინდის რაიონის სახალხო დეპუტატთა საბჭოს აღმასრულებელი კომიტეტის 1990 წლის 10 ოქტომბერს N.. გადაწყვეტილებით, კ-ის ქ. N..-ში ბინათმშენებლობის მიზნით, ჩამოყალიბდა ინდივიდუალურ მენაშენეთა ამხანაგობა ,,ვ 90/66“;

27. 2003 წლის 15 მაისს ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ს“ (თავმჯდომარე გ.ც-ე), სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ (დირექტორი თ.მ-ე) შორის დაიდო ხელშეკრულება მშენებლობის წარმოების შესახებ. შეთანხმების საგანს წარმოადგენდა ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. N..-ში (ყოფილი კ-ის ქ. N..) მდებარე მიწის ნაკვეთზე მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის დასრულება. ხელშეკრულების შესაბამისად, ამხანაგობა ,,ვ 90/66-მა“ იკისრა ვალდებულება, შეთანხმებით გათვალისწინებული სამშენებლო სამუშაოების წარმოების მიზნით, შეთანხმებული გეგმით, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო- ის“ გადაეცა ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. N..-ში მდებარე მიწის ნაკვეთი, აგრეთვე, დასახელებულ მიწის ნაკვეთთან უძრავად დაკავშირებული ობიექტი. შპს ,,ო-მა“ და სს ,,ს.ბ-მა“ იკისრეს პროექტით გათვალისწინებული შენობის აღმართვის ვალდებულება შეთანხმების გაფორმებიდან 24 თვის ვადაში, რაც გულისხმობდა: საჭიროების შემთხვევაში შენობის აღმართვისათვის კანონმდებლობით დადგენილი წესით ცვლილებების შეტანას საპროექტო დოკუმენტაციაში, საჭიროების შემთხვევაში საძიებო სამუშაოების ჩატარებას, შენობის აღმართვისათვის აუცილებელი ფინანსების გაღებას და სხვა. სს ,,ს.ბ-ის“ პასუხისმგებლობა შემოიფარგლა მშენებლობის დასრულებისათვის საჭირო ფინანსური სახსრების გაღებით და პროექტის მონიტორინგით (ხელშეკრულების 5.6 პუნქტი). ხელშეკრულების შესაბამისად, შპს ,,ო-სა“ და სს ,,ს.ბ-ის“ მიერ ვალდებულების ჯეროვნად შესრულების მომენტიდან ერთი თვის განმავლობაში შენობა ნაწილდებოდა შემდეგი წესით: ა) ამხანაგობა ,,ვ 90/66“ მიიღებდა პროექტის შესაბამისად აღმართული შენობის აღმოსავლეთ ნაწილში მდებარე 2480 კვ.მ საერთო ფართს და მის პროპორციულ არასაცხოვრებელ ფართს, რომელიც თავის მხრივ განაწილდებოდა ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ის“ წევრებს შორის (2003 წლის 16 მაისის მდგომარეობით); ბ) შპს ,,ო-ი“ და სს ,,ს.ბ-ი“ საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის პროექტის რეალიზაციის სანაცვლოდ მიიღებდნენ პროექტის შესაბამისად, აღმართული შენობის 4120 კვ.მ საერთო ფართს და მის პროპორციულ არასაცხოვრებელ ფართს. შეთანხმების 2.7 პუნქტის შესაბამისად, სს ,,ს.ბ-ი“ და შპს ,,ო-ი“ უფლებამოსილნი იყვნენ, მშენებლობის პროცესში განეკარგათ საერთო ფართიდან 4120 კვ.მ ფართი იმ პოტენციურ მყიდველებზე გასხვისების უფლებით, რომლებიც განახორციელებდნენ შენატანებს მშენებლობაში. შეთანხმების 5.5 პუნქტის თანახმად, ამხანაგობა ,,ვ-ი ..-მა“ აღიარა, რომ იგი არ ჩაერეოდა სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ის“ მიერ 4120 კვ.მ ფართის გასხვისების საკითხში და შეწყვეტდა ახალ პირთა გაწევრიანებას ამხანაგობაში, რისი პრიორიტეტიც გადაეცა სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“. შეთანხმების 5.12 პუნქტის შესაბამისად, სს ,,ს.ბ-მა“ იკისრა ვალდებულება, არ გადაეცა ან არ გაესხვისებინა კუთვნილ 4120 კვ.მ-ზე მეტი ფართი და თუ ასეთი ქმედება მაინც იქნებოდა ჩადენილი, ის ვალდებული იყო, ყოველ გადაცემულ ერთ კვადრატულ მეტრზე 300 აშშ დოლარის ეკვივალენტის ოდენობით ლარებში აენაზღაურებინა ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ისათვის.

28. ხელშეკრულების დადების მომენტში მშენებარე საცხოვრებელი სახლის მდგომარეობა იყო შემდეგი სახის: შენობას მთლიანად ჰქონდა გაკეთებული ფუნდამენტი, აშენებული და კეთილმოუწყობელი იყო ორი სართული ავტოფარეხებისთვის, აშენებული და კეთილმოუწყობელი იყო პირველი საცხოვრებელი სართული, მეორე საცხოვრებელი სართულის სამშენებლო სამუშაოები შესრულებული იყო 20%-ით (ხელშეკრულების 5.1. პუნქტი).

29. ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-მა ჯეროვნად შეასრულა 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმებით გათვალისწინებული ვალდებულებები და ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“ მიიღეს და განკარგეს ქ. თ-ი, ჟ-ს ქ. N..-ში აშენებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლიდან ფართი იმ ოდენობით, რაც გათვალისწინებული იქნა სამმხრივი შეთანხმებით. სასამართლოს აღნიშნული დასკვნა ემყარება შემდეგ გარემოებებს:

30. საქმეზე წარმოდგენილია სს ,,ს.ბ-სა“ და მესამე პირებს შორის გაფორმებული ხელშეკრულებები, რომლითაც სს ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“ განკარგეს ბინები ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. N..-ში მდებარე ასაშენებელი მრავალბინიანი სახლიდან, კერძოდ, ხელშეკრულებების მიხედვით: ზ.ე-მა შეიძინა მესამე სართულზე 108.1 კვ.მ, ე.ი-მა - მეათე სართულზე 108 კვ.მ, ი.ნ-მა - მეთერთმეტე სართულზე 133 კვ.მ, კ.მ-ამ - მეშვიდე სართულზე 108.1 კვ.მ, შ.ზ-ემ - მეცხრე სართულზე 63.4 კვ.მ, თ.ფ-ემ - მეექვსე სართულზე 123.5 კვ.მ, ი.გ-მა - მეხუთე სართულზე 108.1 კვ.მ, ი.ჭ-ემ - მეექვსე სართულზე 77 კვ.მ, დ.გ-ემ - მეოთხე სართულზე 78.4 კვ.მ, ა.რ-მა - მესამე სართულზე 169.1 კვ.მ, ც.ნ-მა - პირველი სართულზე 145 კვ.მ, ვ.ჩ-მა - მეექვსე სართულზე 63.4 კვ.მ, თ.გ-მა - მეცხრე სართულზე 108.1 კვ.მ, ჟ.ვ-მ - მეხუთე სართულზე 178 კვ.მ, ი.დ-ემ - მესამე სართულზე, საერთო ფართით: 108.3 კვ.მ.; ქ.გ-მა - მეთორმეტე სართულზე 108.1 კვ.მ, ლ.ბ-ემ - მერვე სართულზე 108.1 კვ.მ, გ.თ-ემ - მეათე სართულზე 108.1 კვ.მ, თ.ა-ემ - მერვე სართულზე 123 კვ.მ, ნ.წ-მა - მეცხრე სართულზე 77 კვ.მ, ზ.პ-მა - მეთორმეტე სართულზე 108.4 კვ.მ, რ.ქ-ამ - მეექვსე სართულზე 108.1 კვ.მ, ი.ბ-ემ - მეათე სართულზე 170 კვ.მ, ც.დ-ემ - მერვე სართულზე 77 კვ.მ, გ.მ-მა - მეოთხე სართულზე 123.8 კვ.მ, ლ.ხ-მა - მეცხრე სართულზე 123.5 კვ.მ, მ.ქ-ამ - პირველ სართულზე 123.5 კვ.მ, ზ.ქ-ამ - პირველ სართულზე 108.4 კვ.მ, გ.გ-ემ და თ.თ-ამ - მესამე სართულზე 173 კვ.მ, თ.ქ-ემ - მეშვიდე სართულზე 145 კვ.მ, თ.კ-ი-კ-ემ - მეოთხე სართულზე 171.50 კვ.მ, ნ.ფ-ამ - მეორე სართულზე 173.7 კვ.მ.

31. 2004 წლის 16 აგვისტოს ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ის დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმით ამხანაგობის წევრებზე განაწილდა ბინები სართულებისა და ფართების მითითებით. აღნიშნული ოქმის საფუძველზე, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ის“ მიერ ხელშეკრულებებით გასხვისებული ბინები გადაეცა ამხანაგობას, ხოლო შემდგომ ამხანაგობასთან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების საფუძველზე, მესამე პირები აღირიცხნენ მესაკუთრეებად საჯარო რეესტრში. ერთის მხრივ, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ და, მეორეს მხრივ, მესამე პირებს შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების, 2004 წლის 16 აგვისტოს ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ის დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმისა და საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების შესაბამისად, დადგენილია და სადავოს არ წარმოადგენს, რომ სს ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“ გაასხვისეს ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. N..-ში არსებული შემდეგი ბინები: პირველ სართულზე მდებარე 108.4 კვ.მ ბინა N.., პირველ სართულზე მდებარე 145 კვ.მ ბინა N.., პირველ სართულზე მდებარე 123 კვ.მ ბინა N.., მესამე სართულზე მდებარე 170 კვ.მ ბინა N.., მესამე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მესამე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მესამე სართულზე მდებარე 178 კვ.მ ბინა N.., მეოთხე სართულზე მდებარე 171.5 კვ.მ ბინა N.., მეოთხე სართულზე მდებარე 78.4 კვ.მ ბინა N.., მეოთხე სართულზე მდებარე 123.80 კვ.მ ბინაN.., მეხუთე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მეხუთე სართულზე მდებარე 178 კვ.მ ბინა N.., მეექვსე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მეექვსე სართულზე მდებარე 63.4 კვ.მ ბინა N.., მეექვსე სართულზე მდებარე 78.4 კვ.მ ბინა N.., მეექვსე სართულზე მდებარე 123.5 კვ.მ ბინა N.., მეშვიდე სართულზე მდებარე 145 კვ.მ ბინა N.., მეშვიდე სართულზე მდებარე 145 კვ.მ ბინა N.., მერვე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მერვე სართულზე მდებარე 141.8 კვ.მ ბინა N.., მერვე სართულზე მდებარე 123.5 კვ.მ ბინა N.., მეცხრე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მეცხრე სართულზე მდებარე 63.4 კვ.მ ბინა N.., მეცხრე სართულზე მდებარე 78.4 კვ.მ ბინა N.., მეცხრე სართულზე მდებარე 123.4 კვ.მ ბინა N.., მეათე სართულზე მდებარე 170 კვ.მ ბინა N.., მეათე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მეათე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მეთერთმეტე სართულზე მდებარე 133 კვ.მ ბინა N.., მეთორმეტე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., მეთორმეტე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N...

32. პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვისას დადგინდა და სადავო არ არის, რომ სს ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“ გაასხვისეს მეორე სართულზე მდებარე 108 კვ.მ ბინა N.., რომელიც შეიძინა მ.ს-მა.

33. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სს ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“ გაასხვისეს სულ 3852.9 კვ.მ ფართი.

34. სს ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“ გაასხვისეს მეორე სართულზე მდებარე 178 კვ.მ ბინა N.. და მეათე სართულზე მდებარე 178 კვ.მ ბინა N... საქმეში წარმოდგენილია ერთის მხრივ, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ და, მეორეს მხრივ, ნ.ფ-ას შორის 2003 წლის 8 აგვისტოს გაფორმებული ხელშეკრულება, რომლის შესაბამისად, ნ.ფ-ამ იყიდა ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. N..-ში მდებარე მშენებარე სახლში პირველ სადარბაზოში, მეოთხე სართულზე მდებარე 173.5 კვ.მ ბინა (N..). საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის მიხედვით, მეოთხე სართულზე მდებარე N.. ბინის მესაკუთრეა არა ნ.ფ-ა, არამედ დ.ც-ე 2005 წლის 3 თებერვალს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ხოლო ნ.ფ-ა საჯარო რეესტრში აღრიცხულია მეათე სართულზე მდებარე 178 კვ.მ N.. ბინის მესაკუთრედ. საქმეში წარმოდგენილი 2005 წლის 3 თებერვლის ხელშეკრულება გაფორმებულია ერთის მხრივ, ინდივიდუალური ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ის თავმჯდომარეს, გ.ც-ესა და, მეორე მხრივ, დ.ც-ეს შორის. ხელშეკრულების შესაბამისად, დ.ც-ემ იყიდა ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ის ქ. N..-ში, მეორე სართულზე მდებარე, ბინა N.. . აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, სს ,,ს.ბ-ი“ და შპს ,,ო-ი“ განმარტავენ, რომ N.. ბინა გაასხვისა ამხანაგობამ, რაც, სასამართლოს მოსაზრებით, არ უნდა იქნეს გაზიარებული. 2004 წლის 16 აგვისტოს ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ის დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმით დადგინდა, რომ ბინა N.. და ბინა N.. განაწილდა ამხანაგობის სახელზე. N.. ბინასთან დაკავშირებით წარმოდგენილია ორი ხელშეკრულება: 2003 წლის 8 აგვისტოს ხელშეკრულება (გაფორმებული, ერთის მხრივ, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ და, მეორეს მხრივ, ნ.ფ-ას შორის) და 2005 წლის 3 თებერვლის ხელშეკრულება (გაფორმებული, ერთის მხრივ, ინდივიდუალური ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ის“ თავმჯდომარეს, გ.ც-სა და, მეორე მხრივ, დ.ც-ეს შორის). სადავო არ არის, რომ N.. ბინა გაასხვისა სს ,,ს.ბ-მა“, მიუხედავად იმისა, რომ ნ.ფ-ან გაფორმებული ხელშეკრულება N.. ბინის ნასყიდობის შესახებ ბანკს არ წარმოუდგენია. სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ის“ მიერ წარმოდგენილი ხელშეკრულება, დადებული ნ.ფ-ან, შეეხება N.. ბინის ნასყიდობას. ამავდროულად, მოსარჩელემ სარჩელით სადავო გახადა ის გარემოება, რომ N.. ბინა ამხანაგობას მათთვის არ გადაუცია. ნ.ფ-ა N.. ბინის მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში აღრიცხულია, მასსა და ამხანაგობას შორის 2005 წლის 5 აგვისტოს გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე. იმ შემთხვევაში, თუ ამხანაგობის თავმჯდომარემ N.. ბინა სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ან“ შეუთანხმებლად განკარგა, უნდა არსებობდეს დავა, ვინაიდან N.. ბინასთან დაკავშირებით წარმოდგენილია ორი ხელშეკრულება. ასეთ დავასთან დაკავშირებით მოსარჩელემ ვერ მიუთითა. ვინაიდან N.. ბინის მესაკუთრედ აღრიცხულია ნ.ფ-ა, რომლის გასხვისება ბანკს არ გაუხდია სადავო, ხოლო დ.ც-ე ირიცხება N.. ბინის მესაკუთრედ, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა ამხანაგობის წევრების განმარტება იმის შესახებ, რომ N.. და N.. ბინები განკარგა ბანკმა, ხოლო მხარეთა შეთანხმებით, გაცვლის საფუძველზე, ნ.ფ-ას საკუთრებაში გადაეცა N.. ბინა, ხოლო დ.ც-ეს - N.. ბინა. აღსანიშნავია, რომ დ.ც-ეს ხელშეკრულება უძრავი ნივთის ნასყიდობის შესახებ დადებული აქვს ამხანაგობასთან, მაგრამ აქ ყურადღება უნდა გამახვილდეს იმ გარემოებაზე, რომ მას შემდეგ, რაც 2004 წლის 16 აგვისტოს ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ-ი ..-ის“ დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმით N.. და N.. ბინები ამხანაგობის სახელზე განაწილდა, სამართლებრივი მოწესრიგების მიზნებისათვის, აღნიშნული ბინების მესამე პირებისათვის (ნ.ფ-სა და დ.ც-ის) საკუთრებაში გადაცემის საფუძველი შეიძლება ყოფილიყო ხელშეკრულება გაფორმებული მესაკუთრესთან, რომელსაც კრების ოქმის საფუძველზე წარმოადგენდა ამხანაგობა. შესაბამისად, ხელშეკრულებები ნ.ფ-ან და დ.ც-ან გაფორმდა ამხანაგობასა და მათ შორის 2005 წლის 3 თებერვალსა და 2005 წლის 5 აგვისტოს. ამდენად, ეს ხელშეკრულებები გაფორმდა მხოლოდ უძრავი ქონების რეგისტრაციის მიზნებისათვის და მათი არსებობა ცალსახად არ მიუთითებს იმ გარემოებაზე, რომ ბინები გაასხვისა ამხანაგობამ.

35. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ სს ,,ს.ბ-ის“ და შპს ,,ო-ის“ მიერ განიკარგა სულ 4208.9 კვ.მ ფართი.

36. თ.მ-ემ, რომელიც წარმოადგენდა შპს ,,ო-ის“ ერთადერთ დამფუძნებელსა და დირექტორს, საკუთრებაში მიიღო მანსარდის სართულიდან 178 კვ.მ ფართი. თ.მ-ეს არ წარმოუდგენია ხელშეკრულება გაფორმებული ამხანაგობასთან უძრავი ნივთის ნასყიდობის შესახებ. აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ მითითებული ფართი ამხანაგობისაგან მიღებულად უნდა ჩაეთვალოს შპს ,,ო-ს“.

37. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოსარჩელეთა განმარტება 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმების შემდგომ პროექტში განხორციელებული ცვლილების შესახებ შემდეგ გარემოებათა გამო:

38. საქმეზე წარმოდგენილია ქ. თბილისის მთავარი არქიტექტორის 1993 წლის 3 ივნისის N.. ბრძანება ქ. თ-ი, მ-ის რ-ში, კ-ის ქუჩაზე N..-ში ძველი საცხოვრებელი სახლის დაშლისა და მის ნაცვლად ინდ. მენაშენეთა ამხანაგობისათვის ინდივიდუალური მრავალბინიანი 13 სართულიანი მანსარდით საცხოვრებელი სახლის კორექტირებული პროექტის შეთანხმების შესახებ. ბრძანების საფუძველია ქ. თბილისის მთაწმინდის რაიონის სახალხო დეპუტატთა საბჭოს აღმასკომის 1990 წლის გადაწყვეტილება N.., განაშენიანების ფართი - 647.0 კვ.მ, მოცულობა - 32374.2 მ³, მანსარდის ფართი - 436 კვ.მ, საერთო ფართი - 10090.6 კვ.მ. აღნიშნული ბრძანებით შეთანხმებულად ჩაითვალა ქ. თ-ი, მ-ის რ-ში, კ-ის ქუჩაზე N..-ში ძველი საცხოვრებელი სახლების დაშლისა და მის ნაცვლად ინდ. მენაშენეთა ამხანაგობისათვის ინდივიდუალური მრავალბინიანი 13 სართულიანი მანსარდით საცხოვრებელი სახლის კორექტირებული პროექტი. საქმეში წარმოდგენილია ერთის მხრივ, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ და, მეორეს მხრივ, მესამე პირებს შორის დადებული ხელშეკრულებები საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის შესახებ, რომელთა 2.1 პუნქტებში მითითებულია, რომ 2300 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე მშენებარე ნაგებობები ეკუთვნის გამყიდველს, მას აღებული აქვს ქ. თბილისის მთავარი არქიტექტორის 1993 წლის N.. ბრძანებით დამტკიცებული პროექტი და მშენებლობის ნებართვა N.., გაცემული 2003 წლის 30 მაისს არქმშენინსპექციის მიერ. 2003 წლის 15 მაისის ხელშეკრულების 2.2 პუნქტის შესაბამისად, შპს ,,ო-მა“ და სს ,,ს.ბ-მა“ იკისრეს პროექტით გათვალისწინებული შენობის აღმართვის ვალდებულება, შეთანხმების გაფორმებიდან 24 თვის ვადაში, რაც გულისხმობდა, ასევე, საჭიროების შემთხვევაში შენობის აღმართვისათვის კანონმდებლობით დადგენილი წესით ცვლილებების შეტანას საპროექტო დოკუმენტაციაში. საქმეში წარმოდგენილი მითითებული მტკიცებულებებით დადგინდა, რომ 2003 წლის 15 მაისის ხელშეკრულების დადების დროს სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო- ის“ ცნობილი იყო მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის კორექტირებული პროექტი, რომლის შესაბამისად, მითითებულ მისამართზე უნდა აშენებულიყო 13 სართულიანი, მანსარდით საცხოვრებელი სახლი (მანსარდის ფართი - 436 კვ.მ, ხოლო საერთო ფართი - 10090.6 კვ.მ.). საქმის მასალებით არ დადგინდა, რომ ქ. თბილისის მთავარი არქიტექტორის 1993 წლის N.. ბრძანებით შეთანხმებულ პროექტში განხორციელდა რაიმე ცვლილება. სასამართლოს მითითებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის შესაბამისად,აღნიშნული გარემოების მტკიცება მოსარჩელის ვალდებულებას წარმოადგენდა, რაც მას არ განუხორციელებია. სასამართლომ აღნიშნა, რომ 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმების შესაბამისად, მოსარჩელეებმა იკისრეს 13 სართულიანი, მანსარდით, საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის უზრუნველყოფა, რაშიც მოიაზრებოდა შენობის დასრულება და ამისათვის აუცილებელი ფინანსების გაღება. შეთანხმების დადების დროს, მოსარჩელეებისათვის ცნობილი იყო ასაშენებელი სართულების და ფართის რაოდენობა. ამდენად, მითითება, რომ 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმების გაფორმების დროს პროექტით გათვალისწინებული იყო 6600 კვ.მ ფართის მშენებლობა, სასამართლომ უსაფუძვლოდ მიიჩნია. შეთანხმების შესაბამისად, მოსარჩელეები აშენებული საცხოვრებელი სახლიდან მიიღებდნენ 4120 კვ.მ. საერთო ფართს და მის პროპორციულ არასაცხოვრებელ ფართს. სასამართლოს შეხედულებით, საქმის მასალებით არ დგინდება, რომ მოსარჩელეებმა შეასრულეს იმაზე მეტი სამუშაო, ვიდრე ეს ხელშეკრულებით იყო გათვალისწინებული. მხარეთა შეთანხმებით გათვალისწინებული იყო არა 6600 კვ.მ ფართის მშენებლობა, არამედ საცხოვრებელი მრავალბინიანი სახლის მშენებლობის დასრულება, საიდანაც 4120 კვ.მ (პირველიდან თორმეტი სართულის ჩათვლით) უნდა განეკარგათ მოსარჩელეებს.

39. 2004 წლის 16 აგვისტოს ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ის“ დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმით ამხანაგობის წევრებზე განაწილდა ბინები სართულებისა და ფართების მითითებით, მათ შორის, ვ.გ-ეს გადაეცა მანსარდის სართულზე 132,21 კვ.მ ფართი, რომელიც მითითებული ოქმის საფუძველზე საჯარო რეესტრში აღირიცხა მის სახელზე. კრების ოქმი ხელმოწერილია კრების თავმჯდომარის - გ.ც-სა და მდივნის - ვ.გ-ის მიერ, რაც დადასტურებულია სანოტარო წესით 2004 წლის 19 აგვისტოს.

40. ინდივიდუალურ მენაშენეთა ამხანაგობა ,,ვ 90/66-ის“ დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმისა და 2007 წლის 1 აგვისტოს N.. ოქმის საფუძველზე, სასამართლომ დაადგინა, რომ ზ.ქ-ა, გ.ფ-ა, ე.ნ-ი, თ.ბ-ი, ი.ნ-ი, გ.ფ-ა წარმოადგენენ ერთობლივი საქმიანობის ხელშეკრულების მონაწილეებს. სასამართლოს მითითებით, აღნიშნულის საწინააღმდეგო გარემოება მოპასუხეებმა ვერ დაადასტურეს.

41. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 317-ე მუხლის 1-ლი ნაწილით, 316-ე, 361-ე, 629-ე მუხლებით და განმარტა, რომ განსახილველ შემთხვევაში მხარეებს შორის ვალდებულებითი ურთიერთობა ნარდობის ხელშეკრულების საფუძვეზე წარმოიშვა, კერძოდ: 2003 წლის 15 მაისს მხარეთა შორის დაიდო სამმხრივი შეთანხმება მშენებლობის წარმოების შესახებ, რომლის მიხედვით, მენარდეს - სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ საკუთარი ფინანსებით უნდა დაესრულებინათ ქ. თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. N..-ში მდებარე შენობა. მხარეთა შეთანხმებით, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ საცხოვრებელი სახლის დასრულება უნდა უზრუნველეყოთ დამტკიცებული და შეთანხმებული პროექტის შესაბამისად, რომლითაც გათვალისწინებული იყო 13 სართულიანი, მანსარდით, საცხოვრებელი სახლის აშენება, რომლის საერთო ფართი შეადგენდა 10 090.6 კვ.მ-ს (მათ შორის მანსარდის ფართი - 436 კვ.მ). სასამართლოს მითითებით, მხარეთა შეთანხმებით, სს ,,ს.ბ-სა“ და შპს ,,ო-ს“ საზღაურის ანგარიშში პროექტის შესაბამისად აღმართული შენობიდან 4120 კვ.მ. საერთო ფართი უნდა მიეღოთ.

42. სასამართლოს მითითებით, მენარდე სარჩელით მოითხოვს არა მხოლოდ ხელშეკრულებით განსაზღვრული მყარი ანაზღაურების ვალდებულების შესრულებას, არამედ გადახარჯვის ანაზღაურებასაც. პალატამ განმარტა, რომ: საერთო წესის მიხედვით, მენარდეს შეუძლია, მოითხოვოს მხოლოდ შეთანხმებული საზღაური. ამ წესიდან გამონაკლისს ითვალისწინებს სამოქალაქო კოდექსის 631-ე მუხლი, რომლის თანახმად, თუ მენარდე მიახლოებით ხარჯთაღრიცხვას მნიშვნელოვნად გადააჭარბებს, მას შეუძლია მოითხოვოს მხოლოდ შეთანხმებული საზღაური, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა გადახარჯვების წინასწარ გათვალისწინება შეუძლებელი იყო. მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის ისეთი გაზრდის შესახებ, რომლის გათვალისწინებაც შეუძლებელი იყო ხელშეკრულების დადებისას, მენარდემ დაუყოვნებლივ უნდა შეატყობინოს შემკვეთს. თუ შემკვეთი წყვეტს ხელშეკრულებას ხარჯთაღრიცხვის გაზრდის გამო, მაშინ იგი ვალდებულია აანაზღაუროს შესრულებული სამუშაო მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის მიხედვით. მითითებული ნორმის თანახმად, მენარდეს შეუძლია, მოითხოვის გადახარჯვის ანაზღაურება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს შემდეგი წინაპირობები: მხარეები შეთანხმდნენ შესრულებული სამუშაოს ანაზღაურებაზე მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის მიხედვით; მენარდემ მიახლოებით ხარჯთაღრიცხვას მნიშვნელოვნად გადააჭარბა; მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის გაზრდის გათვალისწინება შეუძლებელი იყო ხელშეკრულების დადებისას; მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის გაზრდის შესახებ მენარდემ დაუყოვნებლივ შეატყობინა შემკვეთს. მართალია, სამოქალაქო კოდექსის 631-ე მუხლი ითვალისწინებს გარკვეული წინაპირობების არსებობისას მენარდისათვის გადახარჯვის ანაზღაურებას, თუმცა მენარდის ეს უფლება წარმოიშობა მხოლოდ მაშინ, როდესაც არსებობს შესასრულებელი სამუშაოს მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვა, ვინაიდან მითითებული ნორმა განსაზღვრავს სწორედ მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის გადაჭარბების სამართლებრივ შედეგებს. ხარჯთაღრიცხვა შეიძლება იყოს მყარი, როდესაც ზუსტადაა განსაზღვრული საზღაურის ოდენობა, რომელიც შემკვეთმა უნდა გადაუხადოს მენარდეს შესრულებული სამუშაოსათვის და მიახლოებითი, რომელიც სამუშაოების მიმდინარეობის პროცესში შეიძლება გაიზარდოს ან შემცირდეს. მყარი ხარჯთაღრიცხვის გადაჭარბების შემთხვევაში მენარდე გადახარჯვის ანაზღაურების მოთხოვნისას ვერ დაეყრდნობა სამოქალაქო კოდექსის 631-ე მუხლს. სასამართლოს მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში ხელშეკრულებით მხარეებმა განსაზღვრეს შესასრულებელი სამუშაოს მოცულობა, ასევე ზუსტად განსაზღვრეს საზღაურის ოდენობა, რომელიც შემკვეთს უნდა გადაეხადა მენარდისათვის შესრულებული სამუშაოსათვის, კერძოდ შენობის 4120 კვ.მ ფართის გადაცემა. აღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიიჩნია, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ არასწორად გამოყენა სამოქალაქო კოდექსის 631-ე მუხლი, ვინაიდან აღნიშნული ნორმა განსაზღვრავს მიახლოებითი ხარჯთაღრიცხვის გადაჭარბების სამართლებრივ შედეგებს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მენარდის მოთხოვნა გადახარჯვის ანაზღაურების შესახებ დაუსაბუთებელია.

43. საბოლოოდ, სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ შეთანხმებით გათვალისწინებული ვალდებულება შეასრულა როგორც სს ,,ს.ბ-მა“ და შპს ,,ო-მა“, ასევე - ამხანაგობამ.

44. პალატამ მიიჩნია, რომ არსებობდა ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ის დამფუძნებელ წევრთა 2004 წლის 16 აგვისტოს კრების N.. ოქმის ნაწილობრივ (ვ.გ-ის მანსარდის სართულის გადაცემის ნაწილში) ბათილად ცნობის შესახებ თ.ქ-ის სარჩელის განუხილველად დატოვების საფუძველი დავის საგნის მიმართ იურიდიული ინტერესის არარსებობის გამო. სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლით და განმარტა, რომ: იურიდიული ინტერესის არსებობისათვის, რომელიც წარმოადგენს აღიარებითი სარჩელის მიღებისა და განხილვის წინაპირობას, აუცილებელია, რომ არსებობდეს დავა მხარეთა შორის უფლებებისა თუ სამართლებრივი ურთიერთობების შესახებ. აღიარებით სარჩელს, მიკუთვნებითი სარჩელისაგან განსხვავებით, წაეყენება დამატებითი წინაპირობა – ნამდვილი იურიდიული ინტერესის არსებობა, ანუ რა სამართლებრივი შედეგის მიღწევაა შესაძლებელი, რა არის მოსარჩელის სამართლებრივი დაცვის ინტერესი. აღნიშნული ინტერესის არსებობა წარმოადგენს აღიარებითი სარჩელის დასაშვებობისა და დაკმაყოფილების ძირითად წინაპირობას. აღიარებითი სარჩელის აღძვრის შემთხვევაში მოსარჩელის მიერ მითითებული იურიდიული ინტერესი უნდა იყოს ნამდვილი და სწორი, ანუ მიღწევადი. ერთია, მოსარჩელის სურვილი, ხოლო მეორე კი - სარჩელის ნამდვილი იურიდიული ინტერესი, რომელთა ერთმანეთთან გაიგივება არ შეიძლება. იურიდიული ინტერესის ცნებაში ყოველთვის იგულისხმება ის მატერიალურ-სამართლებრივი უფლება, რომლის დაცვასაც უზრუნველყოფს აღიარებითი სარჩელი. აღიარებითი სარჩელი დაუშვებელია, თუ შესაძლებელია აღიძრას სარჩელი თვით ვალდებულების შესრულების თაობაზე. ამდენად, მატერიალურ სამართლებრივი უფლების დაცვა შესაძლებელია აღიარებითი სარჩელის აღძვრის გზით, მაგრამ ასეთი სარჩელი უნდა უზრუნველყოფდეს სადავოდ ქცეული უფლების დაცვას. სასამართლოს მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში წინამდებარე სარჩელის აღძვრის იურიდიული ინტერესი არ გამომდინარეობს მოსარჩელისათვის რაიმე ქონებრივი სიკეთისა და შეღავათების მიღებაში, ვინაიდან აშკარაა, რომ ამხანაგობის საერთო კრების 2004 წლის 16 აგვისტოს ინდივიდუალურ ბინათმშენებლობის ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ის დამფუძნებელ წევრთა კრების N.. ოქმის ნაწილობრივ (ვ.გ-ის მანსარდის სართულის გადაცემის ნაწილში) ბათილად ცნობას რაიმე დადებითი იურიდიული შედეგი მისთვის არ მოჰყვება, რადგან მოსარჩელე ვერ მიიღებს კონკრეტულ სამართლებრივ შედეგს, ანუ მისთვის ქონებრივი შედეგი არ დადგება. სასამართლოს მითითებით, დადგენილია, რომ სადავო კრების ოქმის საფუძველზე ამხანაგობის წევრს ვ.გ-ეს საკუთრებაში გადაეცა მანსარდის სართულის კონკრეტული ფართი. სასამართლომ აღნიშნა, რომ სადავო ნაწილში კრების ოქმის ბათილად ცნობის შედეგად აღდგება პირვანდელი მდგომარეობა და ქონება საკუთრებაში დაუბრუნდება ამხანაგობა ,,ვ 90/66“-ს. სასამართლოს მითითებით, თ.ქ-ის სასარჩელო მოთხოვნის შესაბამისად, ის არ ესწრებოდა 2004 წლის 16 აგვისტოს კრებას და შესაბამისად, მონაწილეობა არ მიუღია გადაწყვეტილების მიღებაში, კრებაზე დასწრების შემთხვევაში კი, მოითხოვდა მის კუთვნილ წილს და არ დაუშვებდა მხოლოდ მოპასუხეებზე ფართის განაწილებას. სასამართლოს შეხედულებით, იურიდიული ინტერესის ასეთი ფორმულირებით მოსარჩელემ გამოკვეთა საბოლოო მიზანი. სასამართლომ მიიჩნია, რომ ახალი კრების მოწვევა არ წარმოადგენს გარანტიას მოსარჩელისათვის, რომ კრებაზე მისთვის სასურველი შედეგი დადგება და შესაძლებელია დავა მხარეთა შორის გაგრძელდეს, რაც მიუთითებს, რომ აღიარებითი სარჩელი არ არის ერთადერთი მოსარჩელის დარღვეული უფლებების დაცვისთვის.

45. სასამართლოს განმარტებით, თუ სარჩელის დასაშვებობის ეტაზე იურიდიული ინტერესი არ იკვეთება, იგი არსებითად მსჯელობის საგანი შეიძლება გახდეს, თუმცა, სასამართლოს მიერ დადგინდება რა იურიდიული ინტერესის არარსებობა, მითითებული გარემოება სარჩელის განუხილველად დატოვების საფუძველია. აღნიშნული მსჯელობის სამართლებრივ საფუძველად სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 178-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ლ“ ქვეპუნქტი (რომელიც აღიარებითი სარჩელის აღძვრის პირობებში იურიდიული ინტერესის არარსებობას სარჩელის დასაშვებობის ერთ-ერთ წინაპირობად მიიჩნევს) და ამავე კოდექსის 185-ე მუხლი (რომელიც ხარვეზის გამოუსწორებლობის შემთხვევაში, სარჩელის მიღებაზე უარს ითვალისწინებს) დაასახელა. სასამართლოს შეხედულებით, მოცემულ შემთხვევაში, ნიშანდობლივია საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 187-ე მუხლის ანალოგიით გამოყენება, რომელიც სარჩელის მიღებაზე უარის თქმის წინაპირობების სამართალწარმოების შემდგომ ეტაპზე გამოვლენის შემთხვევაში, სარჩელის განუხილევლად დატოვების ან საქმის წარმოების შეწყვეტის საპროცესო სამართლებრივ შესაძლებლობებს იძლევა. პალატამ მიიჩნია, რომ სახეზეა სარჩელის განუხილველად დატოვების ფაქტობრივი და სამართლებრივი წინამძღვრები. გარდა ამისა, სასამართლოს მოსაზრებით, სწრაფი და ეფექტური მართლმსაჯულების განხორციელებისა და საპროცესო ეკონომიის მიზნებიდან გამომდინარეც, მიზანშეწონილია სარჩელის მიღებაზე უარის თქმის საფუძვლის შემდგომში აღმოჩენის შემთხვევაში, თუნდაც, აღნიშნული სასამართლოს მიერ არსებითი მსჯელობის საგანი გამხდარიყო, სარჩელის განუხილველად დატოვება, მითუმეტეს, თუ გავითვალისწინებთ, რომ სარჩელზე უარის თქმის საფუძველი მატერიალურსამართლებრივი საფუძველი კი არ არის, არამედ საპროცესო სამართლებრივი დანაწესია, რაც კერძო საჩივრის და არა სააპელაციო ან საკასაციო საჩივრის მსჯელობის საგანია.

46. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინეს სს „ს.ბ-მა“ და შპს „ო-მა“, მოითხოვეს მისი გაუქმება სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში და ახალი გადაწყვეტილებით ამხანაგობა „ვ90/66-სათვის“, გ.ც-ის, ზ.ქ-ის, გ.ფ-ის, თ.ქ-ის, რ.ბ-ის, ე.ნ-ის, თ.ბ-ის, ი.ნ-ის, ვ.გ-სა და გ.ფ-ის სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ სასარგებლოდ 843,08 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის გადაცემის ვალდებულების დაკისრება. საკასაციო საჩივარი ეფუძნება შემდეგ გარემოებებს:

47. სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მოქმედი საპროცესო კანონმდებლობის მოთხოვნათა დარღვევით, არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, გადაწყვეტილება იურიდიულად დაუსაბუთებელია და არსებული დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია, რაც სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ა“ და „ბ" ქვეპუნქტებისა და 394-ე მუხლის „ე“ და „ე1“ პუნქტების შესაბამისად, გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველია.

48. სასამართლომ არასწორი შეფასება მისცა ამხანაგობა „ვ90/66-ის“ 2004 წლის 17 აგვისტოს ხელშეკრულებას ერთობლივი საქმიანობის შესახებ, ამხანაგობა „ვ 90/66-ის“ 2004 წლის 16 აგვისტოს №.. ოქმს ბინების განაწილების შესახებ, ამხანაგობის პირველი თავმჯდომარის - ო.გ-ას მიერ შედგენილ 1990 წლის სიას, თბილისის მთავარი არქიტექტორის 1993 წლის 3 ივნისის №.. ბრძანებას, 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმებას მშენებლობის წარმოების შესახებ ერთობლივი საქმიანობის ამხანაგობა „ვ 90/66-ს“, შპს „ო-სა“ და სს „ს.ბ-ს“ შორის. დასახელებული მტკიცებულებების შეფასების შემთხვევაში სარჩელი დაკმაყოფილდებოდა ყველა მოპასუხის მიმართ სოლიდარულად.

49. სასამართლომ არასწორად მოახდინა მტკიცების ტვირთის გადანაწილება მხარეთა შორის და ფაქტობრივად ყველა გარემოების მტკიცება დააკისრა ბანკს. სასამართლომ არასწორად შეაფასა დ.ც-სა და ნ.ფ-ან გაფორმებული ხელშეკრულებები და გაურკვეველი საფუძვლით დააკავშირა ისინი ერთმანეთს. სასამართლომ არასწორად დაადგინა, რომ მე-2 სართულზე მდებარე ბინა №.. (178კვ.მ) განკარგა ბანკმა. აღნიშნული დასკვნის საფუძვლად სასამართლომ მიუთითა, რომ: 1) კასატორების მიერ წარმოდგენილი მე-7 ბინის ნასყიდობა ეხება ნ.ფ-ან გაფორმებულ ხელშეკრულებას, 2) თუკი ამხანაგობის თავმჯდომარემ მე-7 ბინა ბანკთან და მშენებელთან შეუთანხმებლად გაასხვისა, უნდა არსებობდეს შესაბამისი დავა, 3) მე-7 და 41-ე ბინები განკარგა ბანკმა, მოხდა მათი გაცვლა მყიდველებს შორის, შედეგად, ნათელია ფ-ა აღმოჩნდა მე-10 სართულზე 41-ე ბინაში, ამხანაგობასთან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებები კი მხოლოდ რეგისტრაციის მიზანს ემსახურებოდა. დასახელებული გარემოებებიდან არც ერთი მათგანი არ დასტურდება საქმეში არსებული მტკიცებულებებით. საქმეში არის ამხანაგობასა და დ.ც-ეს შორის გაფორმებული სანოტარო აქტი. N.. ბინაზე სხვა მტკიცებულების წარმოდგენის საშუალება კასატორებს არ გააჩნდათ. მათ წარადგინეს 32 ფიზიკურ პირთან გაფორმებული ხელშეკრულებები იმ ფართებთან დაკავშირებით, რომლებიც ამხანაგობამ გადასცა. გადაუცემელ ფართთან დაკავშირებული მტკიცებულების წარდგენა კასატორებს არ შეეძლოთ. ფართების გადაუცემლობისა თუ მიუღებლობის წერილობითი მტკიცებულებები ბუნებაში არ არსებობს, თუ არსებობს, ისიც ძალზედ იშვიათად. ამხანაგობის მიერ კასატორებთან შეუთანხმებლად დ.ც-ე ფართის გასხვისების დამადასტურებელი დოკუმენტის წარდგენის შემდეგ ამხანაგობის სამტკიცებელი უნდა ყოფილყო საპირისპირო. მაგრამ ამხანაგობას არავითარი წერილობითი მტკიცებულება არ წარუდგენია. ამდენად, კასატორებს არასწორად დაეკისრათ სადავო გარემოების მტკიცების ტვირთი. ასევე, უსაფუძვლოა მე-7 და და 41-ე ბინებზე არსებულ ე.წ. დავასთან დაკავშირებული მოსაზრება. რა არის განსახილველი სარჩელი, თუ არა დავა? დ.ც-ან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობის მოთხოვნის საფუძველი კასატორებს არ გააჩნდათ, ვინაიდან დ.ც-ემ ბინა რეგისტრირებული მესაკუთრისგან შეიძინა. კასატორების მიმართ ვალდებულება ამხანაგობამ დაარღვია და სასარჩელო მოთხოვნაც არ მდგომარეობს მე-7, 41-ე, ან სხვა კონკრეტულად რომელიმე ბინის გადმოცემაში. სასარჩელო მოთხოვნა ამხანაგობის მიმართ მდგომარეობს დარღვეული ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო საცხოვრებელი ფართების გადმოცემაში და მოთხოვნა მიმართულია ამხანაგობის დამფუძნებელ იმ პირთა წინააღმდეგ, რომლების არიან სოლიდარულად პასუხისმგებლები შეუსრულებელი ვალდებულებისათვის. სრულიად დაუსაბუთებელია, ასევე, სასამართლოს მითითება ე.წ. მხარეთა შორის ბინების გაცვლაზე. გაურკვეველია, თუ როგორ დაადგინა სასამართლომ ფ-სა და ც-ეს შორის ბინების გაცვლის გარემოება ისე, რომ, არ უკითხავთ არც ფ-ის და არც ც-ის და არც რაიმე მტკიცებულება ყოფილა წარმოდგენილი გაცვლის თაობაზე. სასამართლო აქაც მხოლოდ რამდენიმე მოპასუხის ახსნა-განმარტებას დაეყრდნო და არავითარი წერილობით მტკიცებულება საქმეში არ მოიპოვება მასზედ, რომ კასატორებმა განკარგეს მე-7 და 41-ე ბინები და ისინი შემძენებმა ერთმანეთში გაცვალეს. საერთოდ გაურკვეველია, რა კავშირი ჰქონდა გაცვლას ჩვენს სარჩელთან, ან რატომ უნდა გვცოდნოდა ის, თუ ვინ, ვის, სად, რა ბინა გაუცვალა. კასატორებმა გააფორმეს ხელშეკრულება ნ-ა ფ-ან კონკრეტულ ფართზე და ანგარიშსწორებაც განხორციელდა კონკრეტულ თანხაზე და კასატორების მოწინააღმდეგე მხარეთა სამტკიცებელია, შემდგომში ნ.ფ-ამ ვის გაუცვალა ბინა, ან რატომ აღმოჩნდა იგი 173,5 კვ.მ ბინის ნაცვლად 178 კვ.მ ბინაში.

50. სრულიად უსაფუძვლოა სასამართლოს დასკვნა კასატორების მიერ 4208,9 კვ.მ საერთო ფართის განკარგვასთან დაკავშირებით და დასკვნა თ.მ-ან მიმართებით. თ.მ-ე მოცემულ დავაში წარმოადგენს შპს "ო-ის" დირექტორს. თ.მ-ე, როგორც ფიზიკური პირი, განსახილველ საქმეში არ არის მხარე ან მე-3 პირი. სასამართლომ უსაფუძვლოდ მიიჩნია, რომ ვინაიდან მას არ წარმოუდგენია ამხანაგობასთან გაფორმებული ხელშეკრულება უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ, მისი კუთვნილი ფართი უნდა ჩაეთვალოს შპს" ო-ს". ჯერ ერთი, აქ გაურკვეველია, რატომ უნდა ჩაეთვალოს თ.მ-ის მიერ მიღებული ფართი მხოლოდ შპს "ო-ს" მიღებულად, ან, თუ მხოლოდ "ო-ს" ჩაეთვალა აღნიშნული ფართი, მაშინ სასამართლომ ბანკსაც რა საფუძვლით ჩაუთვალა იგი მიღებულად. გამოდის, რომ თუ შპს "ო-ს" ჩაეთვალა კონკრეტულ ფართი მიღებულად, სს „ს.ბ-ს“ დააკლდა. თუმცა თ.მ-ის ფართი არც "ო-სა" და არც ბანკისთვის ჩასათვლელი არ არის. საქმეში არის მტკიცებულება - ამხანაგობა „ვ 90/66-ის“ 2003 წლის 5 აგვისტოს კრების ოქმი, რომელშიც მითითებულია, რომ გ.ც-ემ მისი კუთვნილი ფართიდან ნაწილი თ.მ-ეს გარკვეული თანხის სანაცვლოდ დაუთმო. ეს ნიშნავს, რომ თ.მ-ე, როგორც ფიზიკური პირი, გახდა ამხანაგობის წევრი. ამ შემთხვევაში ცალსახაა, რომ საქმე გვაქვს ფიზიკურ პირ თ.მ-ან და არა შპს "ო-ან", შპს '"ო-ი" არ ყოფილა ამხანაგობის წევრი და არც რაიმე ფართი შეუძენია არც სს „ს.ბ-ან“ და არც ამხანაგობისაგან. დავუშვათ, რომ ხსენებული ოქმი თ.მ-ის თაობაზე მნიშვნელოვან გარემოებას არ ამტკიცებს, თუმცა მნიშვნელოვანია ამხანაგობის 2004 წლის 16 აგვისტოს კრების ოქმი, სადაც არა შპს "ო-ი", არამედ ფიზიკური პირი თ.მ-ეა მოხსენიებული ამხანაგობა "ვ 90/66-ის" დამფუძნებელ წევრად და მე-13 სართულზე მდებარე 178-ე ბინის მესაკუთრედ (მანსარდით). სხვა რა ხელშეკრულება უნდა წარმოედგინა თ.მ-ეს? №..-ე ოქმი სხვა რა არის, თუ არა ხელშეკრულება. ნათელია, რომ ამხანაგობამ თემულ მ-ე თავის რიგებში გააწევრიანა და ამხანაგობამვე მისცა მას 178 კვ.მ ბინა. თუკი ამხანაგობას ჰქონდა რაიმე პრეტენზია თ.მ-ის მიმართ, მას უნდა ემტკიცებინა და წარმოედგინა სპირისპირო მტკიცებულება, რომ თ.მ-ე უსაფუძვლოდ მოხვდა ამხანაგობაში, ან არასწორად განაწილდა მასზე ბინა, ან თუნდაც, როგორც სასამართლო ამბობს, მე-7 ბინასთან მიმართებაში დავა უნდა ყოფილიყო თ.მ-ის ბინაზეც.

51. სასამართლომ არასწორად დაადგინა, რომ ერთობლივი საქმიანობის ხელშეკრულების მონაწილეებს ზ.ქ-ა, გ.ფ-ა, ე.ნ-ი, თ.ბ-ი, ი.ნ-ი და გ.ფ-ა წარმოადგენენ. პასუხგაუცემელი დარჩა, თუ რატომ არ წარმოადგენენ ერთობლივი საქმიანობის ხელშეკრულების მონაწილეებს გ.ც-ე, თ.ქ-ე, რ.ბ-ი და ვ.გ-ე. ამ შემთხვევაში სასამართლომ გამოიყენა 2004 წლის №.. და 2007 წლის №.. აბსურდული და სამარცხვინო ოქმი, სადაც ამხანაგობის წევრთა ერთმა ნაწილმა გამოლანძღა (სხვა სიტყვებით ვერ შევაფასებთ) რ.ბ-ი და თ.ქ-ე, მაგრამ საბოლოოდ მაინც დაადგინა, რომ 2004 წლის 16 აგვისტოს №..ოქმი არის სწორი. არცერთ ამ ოქმთაგანში არ არის არავითარი მინიშნება, რომ გ.ც-ე, თ.ქ-ე, რ.ბ-ი და ვ.გ-ე გავიდნენ ამხანაგობიდან, ან წილი დაუთმეს ვინმეს და აღარ წარმოადგენენ ერთობლივი საქმიანობის ხელშეკრულების მონაწილეებს. 2004 წლის 16 აგვისტოს კრების ოქმი წარმოადგენს, სწორედ, ამხანაგობის დამფუძნებელ წევრთა ოქმს, იმ წევრთა ოქმს, რომლებიც იმ კონკრეტული მომენტისთვის წარმოადგენდნენ ამხანაგობის ხელშემკვრელ მხარეს და გააჩნდათ სოლიდარული ვალდებულება მესამე პირებთან მიმართებაში.

52. არასწორია სასამართლოს დასკვნა მანსარდებთან, სამშენებლო პროექტთან, ასაშენებელ ფართებთან და მთავარი არქიტექტორის №.. ბრძანებასთან დაკავშირებით. ასევე, სრულიად უსაფუძვლოა სასამართლოს დასკვნა მასზედ, რომ 2003 წლის 15 მაისის ხელშეკრულება არცერთ მხარეს არ დაურღვევია. რა საფუძვლით უნდა მიკუთვნებოდა ამხანაგობას ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ფართზე მეტი. ამხანაგობა ხომ შეზღუდული იყო ვალდებულებებში - მას არ უნდა მიეღო 2480კვ.მ-ზე მეტი და თუკი ასეთი მეტობა გამოვლინდებოდა, რატომ არ უნდა მიკუთვნებოდა იგი ბანკსა და მშენებელს, მშენლობას ხომ ისინი აწარმოებდნენ. 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმება გაფორმდა კონკრეტულად განსაზღვრულ ჯამურ ფართზე (4120კვ.მ და 2480 კვ.მ ფართზე). სამმხრივ ხელშეკრულებაში არსად არ არის დათქმა ან რაიმე ვალდებულება მთავარი არქიტექტორის ბრძანებასა და აღმასკომის №.. გადაწყვეტილების შესრულებაზე, არც სართულების ოდენობასა და არც მანსარდებზე. 2003 წლის 15 მაისისათვის პროექტით გათვალისწინებული იყო მთლიანი საცხოვრებელი ფართის – 6600კვ.მ-ის აშენება, ანუ ბანკის და შპს „ო-ის“ კუთვნილი 4120კვ.მ-ისა და ამხანაგობის კუთვნილი 2480კვ.მ-ის მშნებლობა. მშენებლის მტკიცებით, ძველი პროექტით 6600 კვ.მ გათვალისწინებული იყო 12 სართულიან ნაგებობაზე. მაგრამ მშენებლობის მიმდინარეობისას, შეიცვალა პროექტი და რეალურად აშენდა 13 სართულიანი შენობა, რომლის მთლიანმა საცხოვრებელმა ფართმა შეადგინა 7192,8 კვ.მ. თუმცა შემდგომში პროექტის ეს ცვლილება არ ასახულა სამმხრივ შეთანხმებაში, მაგრამ ეს ფაქტი არსებობს, აღნიშნულის დასტურად წარმოდგენილია ამხანაგობა „ვ 90/66 წევრთა 2004 წლის 16 აგვისტოს კრების ოქმი, რომელშიც მითითებულია ყველა საცხოვრებელი ფართების ოდენობა, რომელშიც უკვე ფიგურირებს მე-13 სართული და არც არავინ არ ხდის სადავოდ ამას. ჩვენს თავდაპირველ სარჩელში დეტალურად არის აღწერილი და დასაბუთებული, რომ მე-13 სართული წარმოადგენს ე.წ "ზედმეტ" სართულს. ეს დამტკიცდება, თუ შევკრებთ მე-12 სართულის ჩათვლით არსებულ ფართებს, ხოლო, თუ მე-12 სართულს დაემატება მე-13 სართულზე არსებული ფართები, მიიღება 6600 კვ.მ-ზე ბევრად მეტი, თითქმის 600 კვ.მ-ით მეტი, ხოლო თუკი ამას დაემატება მანსარდებზე განთავსებული ფართები, მიიღება კიდევ ერთი ე.წ "ზედმეტი" მე-14 სართული - მანსარდი 500 კვ.მ-ზე მეტი ფართით. ყოველივე აღნიშნულის ფონზე უსაფუძვლოდ მიგვაჩნია სასამართლოს აპელირება ძველ და ახალ პროექტებზე, როცა საქმეში წარმოდგენილია მშენებლობის პროექტი 13 სართულიან შენობაზე მანსარდით, ბოლო მე-14 სართული არის მანსარდი. ამ პროექტზე დავა არცერთ მხარეს არ წამოუწყია და არც სარჩელი შეუტანია ვინმეს, არც სხვა განსხვავებული პროექტი არ წარმოუდგენია ვინმეს. ყველა მხარე ადასტურებდა, რომ სახლი აშენებულია იმ პროექტით, რაც წარმოდგენილი იყო საქმეში. სასამართლო კი დაჟინებით ითხოვდა თავდაპირველ 12 სართულიან პროექტს იმ მიზნით, რომ გაერკვია იყო თუ არა ძველი პროექტით გათვალისწინებული მანსარდი. 12 სართულიანი სახლის პროექტი არ გააჩნიათ და ვერც ექნებოდათ კასატორებს იმ უბრალო მიზეზის გამო, რომ მსაგავსი მშენებლობების დროს სამშენებლო პროექტის ბატონ-პატრონი არის ამხანაგობა და როდესაც ძველ პროექტში აღირიცხა ცვლილება, ის ძველი პროექტიც დარჩა ამხანაგობას და თუ მოპასუხეებს რაიმე პროეტენზია გაანდათ პროექტთან, სართულებთან და ფართებთან დაკავშირებით, ვფიქრობთ ეს უკვე მათი მტკიცების საგანს წარმოადგენდა. ყოველივე აღნიშნულის ფონზე სრულიად უსაფუძვლოა მთავარი არქიტექტორის №..ბრძანების და მთაწმინდის რაიონის აღმასკომის დადგენილების გამოყენება კასატორების საწინააღმდეგოდ. ბრძანებას და აღმასკომის დადგენილებას მხარეთა შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებასთან კავშირი არ აქვს. ამხანაგობამ უნდა შეასრულოს ვალდებულება, მიუხედავად პროექტის შემადგენლობისა. დავუშვათ ვცდებით და არ არსებობდა არც 12 სართულიანი სახლის პროექტი და არც არაფერი არ შეცვლილა და თავიდანვე არსებობდა 13 სართულიანი სახლის პროექტი. ამით არაფერი შეიცვლება. არქიტექტორის ბრძანება და აღმასკომის დადგენილება ვალდებულებების შესრულებისაგან თავის არიდების საშუალება არ არის. არც არქიტექტორს და არც აღმასკომს არ უთქვამთ, რომ ამხანაგობამ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება არ უნდა შეასრულოსო. კასატორების მოთხოვნა გამომდინარეობს სამმხრივი შეთანხმებიდან და არა პროექტიდან, ან არქიტექტორის თუ აღმასკომის დადგენილებებიდან. ხელშეკრულებაში არ არის გათვალისწინებული ის პირობა, თუ როგორ უნდა მოქცეულიყვნენ მხარეები ისეთ შემთხვევაში, თუ აღმოჩნდებოდა, რომ საერთო ფართი გასცდებოდა 6600კვ.მ-ს. სწორედ ამიტომ, ჩვენი სარჩელის ამოსავალი წერტილია არა რომელიმე კონკრეტული ბინა, ან ბინები, არამედ ხელშეკრულებით შეთანხმებული მთლიანი ფართი და პროპორციულობის პრინციპი.

53. სასამართლო განხილვის მიმდინარეობისას კასატორების მოთხოვნებზე მოპასუხეთა ნაწილმა აღძრა სარჩელი სასამართლოში 2003 წლის 15 მაისის სამმხრივი შეთანხმების ბათილობის მოთხოვნით, რაც საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებით (საქმე ..) არ დაკმაყოფილდა. იმის გამო, რომ დავა მიმდინარეობდა ხელშეკრულების ბათილობაზე, სააპელაციო სასამართლომ შეაჩერა მიმდინარე წამოება სხვა დავის დასრულებამდე. სასამართლო განხილვების გაგრძელების შემდეგ ფაქტობრივად ხელმეორედ გახდა სადავოდ ის გარემოებები, რაც ერთხელ სასამართლოს მიერ სხვა საქმის წარმოებისას დადგენილად იქნა მიჩნეული. კერძოდ: დადგენილ იქნა, რომ უნდა აშენებულიყო 6600 კვ.მ, საიდანაც ს.ბ-სა და მშენებლის წილი იყო 4120 კვ.მ, ხოლო ამხანაგობისა - 2480 კვ.მ; დადგინდა, რომ ამხანოგობის დამფუძნებელმა წევრებმა მოიწონეს პროექტი; დადგინდა, რომ საცხოვრებელი კორპუსი აშენდა, ფართები გადანაწილდა და დამფუძნებელმა წევრებმა მიიღეს ბინები საკუთრებაში; დადგინდა, რომ მოპასუხეების მიერ სამმხრივი შეთანხმებით ნაკისრი სახელშეკრულებო ვალდებულებები არ შესრულდა. აღნიშნული გარემოებები მოცემულ საქმეზე სასამართლომ არ გაითვალისწინა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 106-ე მუხლის "ბ" პუქტის შესაბამისად.

54. იმის გათვალისწინებით, რომ 2003 წლის 15 მაისის შეთანხმება დაარღვია ამხანაგობამ, სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა სამოქალაქო კოდექსის 316-ე, 317-ე, 934–ე, 937–ე, 940–ე მუხლები და დარღვეული ვალდებულების შესრულება ამხანაგობის დამფუძნებელი წევრებისათვის დაეკისრებინა. ამხანაგობის დამფუძნებელ და შესაბამისად სოლიდარულად პასუხისმგებელ პირებს, რომელთა საკუთრებადაც არსებულ ბინებზე საკუთრების დამდგენ დოკუმენტად მითითებულია ამხანაგობის 2004 წლის 16 აგვისტოს №.. ოქმი (სანოტარო აქტი №..), დღეისათვის წარმოადგენენ: ზ.ქ-ა (ბინა ..), გ.ფ-ა (ბინა ..), თ.ქ-ე (ბინა ..), რ.ბ-ი (ბინა ..), ე.ნ-ი (ბინა ..), თ.ბ-ი (ბინა ..), ი.ნ-ი (ბინა ..), ი.ს-ე (ბინა ..), მ.კ-ე (ბინა ..), ვ.გ-ე (ბინა ..), გ.ფ-ა (ბინა ..) და გ.ც-ე.

55. სასამართლომ არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ ის სამართლებრივი ურთიერთობა, რომელიც გააჩნიათ ამხანაგობის წევრებს ერთმანეთთან, განსხვავდება იმ სამართლებრივ ურთიერთობებისაგან, რომელიც გააჩნია ამხანაგობას მესამე პირებთან. გარკვეული თავისებურებებით ხასიათდება ამხანაგობის წევრებს შორის სამართლებრივი ურთიერთობიდან გამომდინარე პასუხისმგებლობის დაკისრებისა და მისი განსაზღვრის სამართლებრივი საკითხი და არ შეიძლება ამ თავისებურების გავრცელება ამხანაგობასა და მესამე პირებს შორის სამართლებრივი ურთიერთობებიდან გამომდინარე პასუხისმგებლობის დაკისრებასა და მის განსაზღვრაზე. ამხანაგობის მესამე პირებთან სამართლებრივი ურთიერთობების შედეგად დაკისრებულმა პასუხისმგებლობამ შეიძლება გამოიწვიოს „შიდა სახელშეკრულებო“ ურთიერთობაში გარკვეული უფლება-ვალდებულებების წარმოშობა, რაც არანაირ სამართლებრივ გავლენას არ ახდენს მესამე პირებთან არსებულ სამართლებრივ ურთიერთობაზე (პასუხისმგებლობაზე), ამდენად, ამ შემთხვევაში მესამე პირებთან ურთიერთობაში სამართლებრივი მნიშვნელობა ენიჭება საერთო საქმიანობის (ამხანაგობის) ხელშეკრულების მხარეებთან ერთობლივად დადებულ ხელშეკრულებას და არა ცალ-ცალკე ამხანაგობის წევრებთან წარმოშობილ ურთიერთობას. სწორედ, ამიტომ, მესამე პირისათვის არ აქვს მნიშვნელობა ამხანაგობის მიერ ისეთი „შიდა სახელშეკრულებო“ ცვლილებების განხორციელებას, როგორიცაა ამხანაგობის წევრების შეცვლა, ძველი წევრის გასვლა და ახლის მიღება, წევრებს შორის ქონების გაცვლა, წილის დათმობა და ა.შ.

56. სასამართლომ არასწორად განმარტა 631-ე მუხლი და არ გამოიყენა 652-ე მუხლი. მოპასუხეების მიერ წარმოდგენილი არ ყოფილა შეგებებული სარჩელი ან რაიმე დასაბუთებული შესაგებელი იმის თაობაზე, რომ მშენებლობა არ იქნა შესრულებული ჯეროვნად. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ამხანაგობამ იცოდა დამატებითი ფართების არსებობის შესახებ, მეტიც, მათ გაინაწილეს ეს ფართები და დაირეგისტრირეს საკუთრებაში. აღნიშნულის ფონზე, სასამართლოს უნდა გამოეყენებინა სამოქალაქო კოდექსის 987-ე და 991-ე მუხლები.

57. სასამართლოს უნდა გაეთვალისწინებინა, რომ მანსარდი ისევე ითვლება საცხოვრებელ ფართად, როგორც ჩვეულებრივი ბინა, თანახმად საქართველოს მთავრობის 2009 წლის 24 მარტის №.. დადგენილებისა - "მშენებლობის ნებართვის გაცემის წესისა და სანებართვო პირობების შესახებ".

58. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 27 იანვრის განჩინებით სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

59. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად, შემდეგ გარემოებათა გამო:

60. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ: ა) საქმე მნიშვნელოვანია სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებისათვის; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; გ) სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევით, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; დ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

61. საკასაციო სასამართლო კასატორების ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ მათი, როგორც მოსარჩელეების მიერ აღძრული სარჩელის მოთხოვნის საგანია მათთვის 843,08 კვ.მ. ფართის გადაცემა. მოთხოვნა ეხება თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. #..-ში აშენებულ შენობაში არსებული არა კონკრეტული ფართების, არამედ ზოგადად გარკვეული ოდენობით ფართის მიკუთვნებას. უძრავი ქონების სამართლებრივი მახასიათებლებიდან გამომდინარე კი მასზე უფლების განსაზღვრა შეუძლებელია ობიექტის იდენტიფიკაციის გარეშე.

62. საკასაციო სასამართლო დამატებით აღნიშნავს, რომ იმ შემთხვევაშიც კი, თუ უძრავ ქონებაზე უფლების არსებობა დადასტურდება, ამ უფლების რეალიზაციისათვის აუცილებელ პირობას წარმოადგენს ხელშემშლელი გარემოებისა თუ არამართლზომიერად განხორციელებული ქმედების გაბათილება.

63. მოცემულ დავაში კასატორების უფლების დადასტურების შემთხვევაში ასეთ პირობად სადავო ფართებზე სხვა პირთა უფლების დამდგენი აქტების - სხდომის ოქმების ან/და ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა მიიჩნევა, რაც განსახილველ საქმეში მოსარჩელეების მიერ მოთხოვნილი არ არის. უფრო მეტიც, მოსარჩელეები არ მიუთითებენ სადავო ფართების სხვა პირთა მიერ შეძენის დამადასტურებელი სამართლებრივი დოკუმენტების ბათილობის გარემოებებზე.

64. კასატორებმა მიუთითეს, რომ მათი მოთხოვნები კონკრეტულ ფართებთან დაკავშირებით იქნებოდა უსაფუძვლო, ვინაიდან ფართები საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულმა მესაკუთრემ - ამხანაგობამ გაასხვისა (იხ. წინამდებარე განჩინების 49-ე და 52-ე პუნქტები). დასახელებული არგუმენტებიდან გამომდინარეობს, რომ სადავო ფართები კეთილსინდისიერმა მყიდველებმა შეიძინეს.

65. შესაბამისად, კონკრეტულ ფართებზე უფლების მტკიცების არარსებობის პირობებში, მოსარჩელეთა მოთხოვნა ამხანაგობისა და მისი წევრების მიერ მათთვის თ-ი, ნ. ჟ-ს ქ. #..-ში მდებარე შენობაში 843,08 კვმ. ფართის გადაცემის ვალდებულების დაკისრებაზე უსაფუძვლოა.

66. ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში შეთანხმებული სახით შესრულების შეუძლებლობისას კრედიტორის ინტერესის დაკმაყოფილებას კანონი ითვალისწინებს კომპენსაციის ან/და ზიანის ანაზღაურების გზით, რაც მოცემულ საქმეში მოთხოვნილი არ არის.

67. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

68. სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

69. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

70. შესაბამისად, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით.

71. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი დაუშვას სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ საკასაციო საჩივარი, რის გამოც საკასაციო საჩივარს უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. სს „ს.ბ-სა“ და შპს „ო-ის“ საკასაციო საჩივრები, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. კასატორებს სს „ს.ბ-ს“ (საიდენტიფიკაციო კოდი: ..) და შპს „ო-ს“ (საიდენტიფიკაციო კოდი: ..) დაუბრუნდეთ სს „ს.ბ-ის“ მიერ 2014 წლის 23 დეკემბრის #3946 საგადახდო დავალებით და 2015 წლის 16 იანვრის #10519 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 8000 ლარის 70% - 5600 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ბ. ალავიძე