საქმე №ას-1039-979-2015 23 დეკემბერი, 2015 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ზურაბ ძლიერიშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ნინო ბაქაქური, ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ნ. დ.-ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ვ. კ.-ი, დ. ბ.-ე, მ. გ.-ე (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 14 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – ზიანის ანაზღაურება

აღწერილობითი ნაწილი:

I. სასარჩელო მოთხოვნა და სარჩელის საფუძვლები

1. ნ. დ.-მა სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხეების მ. გ.-ის, ვ. კ.-ისა და დ. ბ.-ის მიმართ, რომლითაც მოითხოვა:

1.1. მიყენებული ზიანის ნატურით ანაზღაურება, კერძოდ, ქ.თბილისში, დ. დ.ი 2 100 კვ.მ.-ზე (ს/კ ....) მდებარე უძრავი ნივთის მესაკუთრედ ნ. დ.-ის ცნობა;

1.2. 2011 წლის 12 მარტს ვ. კ.-სა და მ. გ.-ეს შორის ქ.თბილისში, დ. დ.ი 2 100 კვ.მ-ზე (ს/კ: ..) მდებარე უძრავ ქონებაზე გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;

1.3. 2011 წლის 13 ივნისს ვ. კ.-სა და დ. ბ.-ეს შორის ქ.თბილისში, დ. დ.ი 2 100 კვ.მ-ზე (ს/კ: ..) მდებარე უძრავ ქონებაზე გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა.

2. სარჩელის ფაქტობრივ გარემოებად მითითებულია, რომ მოსარჩელემ 2002 წლის 1 მარტს შეიძინა და ფლობდა ქ.თბილისში, დ. დ.ი, გ.-ის მიმდებარე ტერიტორიაზე მდებარე 2 100 კვ.მ ნაკვეთს. საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრის მცხეთის სარეგისტრაციო სამსახურში. 2005 წლის 20 აგვისტოს აღნიშნული მიწის ნაკვეთს დაედო ყადაღა. 2011 წლის 18 მარტს მოსარჩელემ მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა მიწის ნაკვეთის საკუთრების უფლების სარეგისტრაციო მონაცემებში ცვლილებების შეტანა, რაზედაც რეესტრმა განაცხადა უარი იმ მოტივით, რომ ნივთზე რეგისტრირებული იყო სხვა უფლება. 2011 წლის 07 მარტს მოსარჩელის კუთვნილ 2 100 კვ.მ ნაკვეთზე ყალბი მიღება-ჩაბარების აქტით საკუთრების უფლება დაარეგისტრირა მ. გ.-ემ და უძრავი ქონების ს/კ:..შეიცვალა კოდით №..

2011 წლის 11 მარტის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მიწის ნაკვეთზე ს/კ:.. საკუთრების უფლება 2011 წლის 18 მარტს დაირეგისტრირა ვ. კ.-მა. აღნიშნული ხელშეკრულების დადებამდე მ. გ.-ისათვის ცნობილი იყო, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერი იყო უზუსტო და სადავო. 2011 წლის 13 ივნისს საკუთრების უფლება მიწის ნაკვეთზე დაირეგისტრირა დ. ბ.-ემ ვ. კ.-თან გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. აღნიშნული ხელშეკრულების გაფორმების დროისათვის მოსარჩელეს საჯარო რეესტრის ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილი ჰქონდა საჩივარი თბილისის საქალაქო სასამართლოში, საჯარო რეესტრსა და პროკურატურაში. შესაბამისად, დ. ბ.-ისათვის ცნობილი იყო, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერი, რომლის მიხედვითაც საკუთრების უფლება აღრიცხული იყო ვ. კ.-ის სახელზე, უზუსტო და სადავო იყო.

3. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ ორივე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას მოპასუხეთა განმარტებით ანგარიშსწორება განხორციელდა ნაღდი ფულით და არ არსებობს ამის დამადასტურებელი მტკიცებულება. მოპასუხეებმა ვერ დაადასტურეს, რომ მართლაც ჰქონდათ ხელშეკრულებაში მითითებული თანხები და შეეძლოთ ასეთი დ. რაოდენობის თანხის გადახდა უძრავი ქონების შესაძენად.

4. მოსარჩელის განმარტებით, 2012 წლის 13 აგვისტოს განაჩენით დადგენილია, რომ საკუთრების უფლება მის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე მ. გ.-ემ მოიპოვა დანაშაულებრივი გზით, დოკუმენტების გაყალბებისა და თაღლითობის შედეგად, რაზედაც შესაბამისი საჩივრები წარდგენილი იყო უფლებამოსილ ორგანოებში.

II. მოპასუხის პოზიცია

5. მოპასუხე დ. ბ.-ემ სარჩელი არ ცნო.

მოპასუხის მითითებით უძრავი ქონების შეძენით დაინტერესებული ნებისმიერი პირი ამ ქონებასთან დაკავშირებული საკუთრების ან/და სხვა უფლებების არსებობის ფაქტს ამოწმებს საჯარო რეესტრში. 2011 წლის 13 ივნისს დ. ბ.-ემ ნასყიდობის ხელშეკრულება დადო უძრავი ნივთის მესაკუთრესთან - ვ. კ.-თან, ვისი საკუთრების უფლებაც უძრავ ქონებაზე დადასტურებული იყო საჯარო რეესტრის შესაბამისი ამონაწერით. აღნიშნულის გათვალისწინებით, მოპასუხეს არ ჰქონდა საფუძველი იმისა, რომ ეჭვი შეეტანა საჯარო რეესტრის ამონაწერის სისწორეში და იგი ვ. კ.-თან გარიგების დადებისას მოქმედებდა, როგორც კეთილსინდისერი შემძენი.

მოპასუხის განმარტებით, სისხლის სამართლის საქმეზე არსებული განაჩენით არ დამდგარა ეჭქვეშ დ. ბ.-ის კეთილსინდისიერების საკითხი. იმავე განაჩენში აღნიშნულია, რომ დ. ბ.-ემ, როგორც კეთილსინდისიერმა და წინდახედულმა შემძენმა ყველაფერი იღონა იმისთვის, რომ გაერკვია უძრავ ქონებაზე მესაკუთრის ვინაობა, კერძოდ: საჯარო რეესტრის სააგენტოში შეხვდა მ. გ.-ეს და ვ. კ.-ს და მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მას გადასცეს საჯარო რეესტრის ამონაწერი, რომლითაც უძრავი ქონება ირიცხებოდა ვ. კ.-ის საკუთრებაში, დადო შესაბამისი ნასყიდობის ხელშეკრულება ამ უკანასკნელთან. რაც შეეხება მიღება-ჩაბარების აქტის ნამდვილობის საკითხს - დ. ბ.-ეს არ შეეძლო და არც ევალებოდა, რომ გაერკვია საჯარო რეესტრის სააგენტოს არქივში დაცული დოკუმენტის ნამდვილობის საკითხი და არ ჰქონდა არავითარი საფუძველი ეჭვი შეეტანა მიღება-ჩაბარების აქტის ნამდვილობაში.

რაც შეეხება, ანგარიშსწორებას, მოპასუხის მოსაზრებით, ანგარიშსწორება უნდა განხორცილებეულიყო როგორც ნაღდი ისე, უნაღდო წესით. ის ფაქტი, რომ ანგარიშსწორება განხორციელდა ნაღდი ანგარიშსწორების გზით, ვერ გახდება საფუძველი იმისა, რომ კითხვის ნიშნის ქვეშ დადგეს დ. ბ.-ის მიერ სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულების ფაქტი, მით უფრო, რომ დ. ბ.-ის სახელშეკრულებო კონტრაჰენტს - ვ. კ.-ს არასდროს გაუხდია სადაოდ დ. ბ.-ის მიერ ვალდებულების შესრულების ფაქტი, უფრო მეტიც, 2011 წლის 13 ივნისს ხელშეკრულებაში, რომელსაც ხელს მხარეები - დ. ბ.-ე და ვ. კ.-ი აწერენ, ნათლად არის მითითებული, რომ ნასყიდობის საფასური - 75 000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში ხელშეკრულების გაფორმებისთანავე მიიღო გამყიდველმა - ვ. კ.-მა.

6. სარჩელი არ ცნო მ. გ.-ემ და წარმოდგენილ შესაგებელში განმარტა, რომ სარჩელს თან არ ახლავს უძრავი ქონების მოსარჩელის სახელზე საჯარო რეესტრში აღრიცხვის დამადასტურებელი დოკუმენტი და შუალედური აქტი, რაც გამორიცხავს მოსარჩელის მიერ მის მიმართ მოთხოვნის დაყენების საფუძვლიანობას. მას არ მიუღია ნასყიდობის ხელშეკრუელბის გაფორმებით თანხა და იმედოვნებს, რომ ამ თანხას მიიღებს ან დაიბრუნებს მიწის ნაკვეთს.

მოპასუხის განმარტებით, მოსარჩელის მოთხოვნა უსაფუძვლოა, ვინაიდან მან გაასხვისა თავის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება და აღნიშნული ქონების მესაკუთრე მოსარჩელე არ ყოფილა.

7. სარჩელი არ ცნო ვ. კ.-მა და განმარტა, რომ მის მიერ უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება მოპოვებულია უძრავი ნივთის გამყიდველთან - მ. გ.-ესთან დადებული გარიგების საფუძველზე, რომელიც საჯარო რეესტრიში აღრიცხული იყო ქონების მესაკუთრედ.

2011 წლის 13 ივნისს დ. ბ.-ე გახდა უძრავი ქონების მესაკუთრე, რა დროსაც ქონების გასხვისებასთან დაკავშირებით გამოვლენილ იქნა მესაკუთრის ნება, ვინაიდან მესაკუთრეს წარმოადგენდა ვ. კ.-ი. აღნიშნული ხელშეკრულების დადებისას საფასური გადახდილი იქნა დ. ბ.-ის მიერ ვ. კ.-ისთვის. აქედან გამომდინარე, არ არსეობოს ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძველი.

III. პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნებზე მითითება

8. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილებით ნ. დავალის სარჩელი მ. გ.-ის, ვ. კ.-ისა და დ. ბ.-ის მიმართ, ზიანის ანაზღაურებისა და ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე არ დაკმაყოფილდა.

IV. სააპელაციო საჩივრის მოთხოვნა

9. გადაწყვეტილებაზე სააპელაციო საჩივარი წარადგინა ნ. დ.-მა, რომელმაც მოითხოვა, ოზურგეთის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილების გაუქმება და სააპელაციო სასამართლოს მიერ ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

V. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძვლები

10. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 14 ივლისის განჩინებით ნ. დ.-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილება.

11. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით იმისათვის, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შედეგად უძრავი ნივთი თავდაპირველ მესაკუთრეს დაუბრუნდეს, პირველი რიგში, უნდა დადგინდეს უკანასკნელი შემძენის არაკეთილსინდისიერება, რათა ამის შედეგად მოსარჩელე მესაკუთრეს წარმოეშვას იურიდიული ინტერესი დანარჩენი გარიგებების ბათილად ცნობის მოთხოვნის მიმართ.

12. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ საქმისთვის მნიშვნელოვანია დადგინდეს, იყო თუ არა დ. ბ.-ე არაკეთილსინდისიერი შემძენი მაშინ, როცა მან დადო უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება ვ. კ.-თან 2011 წლის 13 ივნისს. მხოლოდ ამ გარემოების უტყუარად დადგენის შემდეგ გახდება შესაძლებელი პალატამ იმსჯელოს სხვა გარიგების, კერძოდ, ვ. კ.-სა და მ. გ.-ეს შორის 2011 წლის 12 მარტს დადებული ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე. საგულისხმოა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ მსჯელობა არ იქონია 2011 წლის 13 ივნისის ხელშეკრულების მხარეების კეთილსინდისიერების თაობაზე, არამედ პირდაპირ იმსჯელა ვ. კ.-ის კეთილსინდისერების შესახებ 2011 წლის 11 მარტის გარიგებაში.

13. სააპელაციო პალატამ იმსჯელა სააპელაციო საჩივარში დასახელებულ იმ გარემეობებზე, რომლებზეც დაყრდნობითაც აპელანტი მიუთითებდა მოწინააღმდეგე მხარის არაკეთილსინდისიერებაზე, კერძოდ: ა) ნივთის ფასის შეუსაბამობაზე საბაზრო ფასთან; ბ) ბ.-ის მხრიდან (და კ.-ისაც) წინდახედულობის ნორმების დაუცველობაზე; ბ) საჯარო რეესტრში ნ. დ.-ის სახელზე არსებული ჩანაწერის არსებობაზე.

საბაზრო ფასთან ფასის შეუსაბამობასთან მიმართებაში სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ ზოგადად, აღნიშნული შეიძლება გახდეს გარიგების ბათილობის საფუძველი იმ შემთხვევაში თუ, ადგილი აქვს აშკარა შეუსაბამობას გასაყიდ ფასსა და საბაზრო ფასს შორის და იმავდროულად, თუ აქვს ადგილი მთელ რიგ ისეთ სხვა გარემოებებს, რამაც შეიძლება წარმოშვას გარიგების ამორალურობაზე მსჯელობის საფუძველი. მიუხედავად ამისა, მარტოოდენ ფასის სიმცირე ვერ გახდება შემძენის არაკეთილსინდისიერად მიჩნევის საფუძველი.

საქმეში წარმოდგენილი აუდიტორის დასკვნის მიხედვით (ტ.1.ს.ფ 230-239), სოფ. დ.ში არსებული 2100მ2 არასასოფლო-სამურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულებამ შეადგინა 266000 აშშ დოლარი. ამასთან, საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის ცდომილება არ აღემატება 15%-ს. 2011 წლის 13 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან ირკვევა, რომ დ. ბ.-ემ ნაკვეთი შეიძინა 75000 აშშ დოლარად.

სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, მართალია ამ ფასებს შორის არის მნიშვნელოვანი სხვაობა, მაგრამ, მარტოოდენ ეს ფაქტი ვერ გამოდგება დ. ბ.-ის არაკეთილსინდისიერების დასასაბუთებლად. საბაზრო ეკონომიკის პირობებში, ნივთს გააჩნია ესა თუ ის საბაზრო ფასი, მაგრამ ხშირ შემთხვევებში, ნივთები საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლებ ფასადაც შეიძლება გაიყიდოს, რაც ასევე ბაზრის კონიუქტურითა და მოთხოვნა-მიწოდების თავისებურებით შეიძლება აიხნას. მაგალითად, გამყიდველის სურვილი შედარებით სწრაფად მიღოს ყველაზე უფრო ლიკვიდური (გაცვლაუნარიანი) აქტივი - ფული, რის გამოც, იგი მზადაა შეელიოს ნაკლებად ლიკვიდური (გაცვლაუნარიანი) ნივთის (მიწის ნაკვეთის) საბაზრო ღირებულების ნაწილს. ამასთან, მყიდველიც თავისთავად დაინტერესებულია ნივთი შეიძინოს საბაზრო ღირებულებაზე ნაკლებ ფასად, რათა თავადაც მოგებაში დარჩეს. ამ ფაქტორზეა დამყარებული მაგალითად სააღსრულებო სამსახურის მიერ ნივთის აუქციონზე რეალიზაციის მთელი სისტემა, როდესაც ვაჭრობა იწყება ნივთის საბაზრო ღირებულების ნახევარი ფასიდან, რათა ნივთი სწრაფად გადაიცვალოს უფრო ლიკვიდურ აქტივში - ფულში. ამასთან, 75000 აშშ დოლარი არ წარმოადგენს ისეთ მცირე თანხას, რომელსაც დ. ბ.-ე ადვილად შეელეოდა. საგულისხმოა, რომ თავად დ. ბ.-ე და ვ. კ.-ი სადავოდ არ ხდიან თანხის მიღებისა და გადაცემის ფაქტს.

14. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ დ. ბ.-ის მხრიდან წინადაუხედავობის გამოუჩენლობაში აპელანტი მიიჩნევს შემდეგ ხდომილებებს ა) მას არ მოუთხოვია საგადასახადო ვალდებულებების შესახებ ინფორმაცია; ბ) მას არ მოუთხოვია მიწის მიღება-ჩაბარების აქტის დედანი; გ) არ მოუკითხავს მეზობლებთან ინფორმაცია ნაკვეთის მესაკუთრის შესახებ; დ) ბ.-ემ შეზღუდვის მოხსნისთანავე შეიძინა ნაკვეთი და 1 დღეში დაარეგისტრირა საკუთრების უფლება; ე) საჯარო რეესტრის შესახებ შეტანილი იყო საჩივარი სასამართლოსა და პროკურატურაში.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლზე, რომლის მიხედვითაც, „შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე“. 312-ე მუხლით „რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმპცია ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებელის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა რომ ჩანაწერი უზუსტოა“.

სააპელაციო პალატის განმარტებით, ან ნორმების შინაარსიდან გამომდინარე, პირის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევა დამოკიდებულია მის სუბიექტურ დამოკიდებულებაზე კანონით განსაზღვრული მოვლენის მიმართ. კანონმდებელი შემძენის კეთილსინდისიერებას იცავს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სადავო სამართალურთიერთობა სრულად აკმაყოფილებს 185-ე მუხლის დისპოზიციით გათვალისწინებულ მოცემულობას. კერძოდ, უძრავი ნივთის შემძენი დაცულია იმ შემთხვევაში თუ: 1. სადავო ურთიერთობა ეხება უძრავ ნივთს; 2. გამსხვისებელი ანუ პირი, რომელიც უძრავი ნივთთან დაკავშირებით გასხვისების ნებას გამოხატავს და საჯარო რეესტრში ამავე უძრავი ნივთზე მესაკუთრედ აღრიცხული პირი, ერთი და იგივეა; 3. შემძენი ფაქტის ობიექტურად გაცნობიერების შედეგად დარწმუნებულია რომ საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ აღრიცხული პირი არის ნივთის მესაკუთრე.

15. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ აპელანტმა მოწინააღმდეგე მხარეს წინდახედულობის ნაკლად ჩაუთვალა ის, რომ დ. ბ.-ეს არ მოუთხოვია საგადასახადო ვალდებულებების შესახებ ინფორმაცია; მას არ მოუთხოვია მიწის მიღება-ჩაბარების აქტის დედანი; არ მოუკითხავს მეზობლებთან ინფორმაცია ნაკვეთის მესაკუთრის შესახებ;

სააპელაციო პალატის განმარტებით, სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი ადგენს შემძენის მხოლოდ ერთ ვალდებულებას - შეამოწმოს რომ ნივთის მესაკუთრეა ის პირი, რომელიც რეესტრში არის ასახული, რაც ხდება რეესტრის ამონაწერის მეშვეობით. სხვა ვალდებულება, რამაც შეიძლება გავლენა იქონიოს გარიგების ნამდვილობაზე, კანონით არაა დადგენილი.

სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, ზოგადად შესაძლოა, მომავალმა მესაკუთრემ სხვა გარემოებებიც შეამოწმოს, თუნდაც, მეზობლები გამოკითხოს, მაგრამ ამ დამატებითი გარემოებების არარსებობა გარიგების ნამდვილობაზე კანონით გავლენას ვერ მოახდენს და მათი განხორციელება მთლიანად მომავალი შემძენის დისკრეციაზეა დამოკიდებული. საგულისხმოა ისიც, რომ როგორც წინასწარი გამოძიებისას მოწმედ დაკითხულმა დ. ბ.-ემ განმარტა (ტ.2. ს.ფ. 194) თავდაპირველ ამონაწერში მყიდველად აღრიცხული ყოფილა კ.-ი, ხოლო გამყიდველად - გ.-ე, რაზეც მას ეჭვი გაუჩნდა და უარი განაცხადა ყიდვაზე, სანამ ერთი პირი არ იქნებოდა რეგისტრირებული. მანვე განმარტა, რომ მათ არქივიდან ამოუღიათ მიწის ნაკვეთის ძველი საბუთი - მიღება-ჩაბარების აქტი. ეს ჩვენება ასევე, დადასტურებულია ამირან ბერძენაძის ჩვენებით (ტ.1.ს.ფ, 156-158, 189-191), რომელმაც განმარტა, რომ დ. ბ.-ე შეახვედრა გოჩას და მ. გ.-ეს, რომლებმაც მოილაპარაკეს, რომ თუ ისინი მოხსნიდნენ იპოთეკას, ამის შემდეგ, დ. ბ.-ე შეიძენდა მიწის ნაკვეთს.

16. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ დ. ბ.-ემ შეამოწმა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (ტ.1.ს.ფ 25-26) და როდესაც დარწმუნდა, რომ ნივთზე ვალდებულების გრაფაში აღნიშნული იყო გამყიდველ მ. გ.-ის გამოსყიდვის უფლება, მოითხოვა რომ მასში მითითებულ პირებს შეეტანათ შესწორება ამონაწერში და მხოლოდ შესწორების შეტანის შემდეგ შეიძინა უძრავი ნივთი. მანვე ასევე არქივიდან შეამოწმა მიწის ნაკვეთის მიღება-ჩაბარების აქტიც. ამდენად, მან გამოიჩინა წინდახედულობის ყველა ელემენტარული ზომა.

19. სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ მოწმედ დაკითხულმა გ.სამადაშვილმა თავის ჩვენებაში აღნიშნა, რომ მან უთხრა მიწის ნაკვეთის სანახავად მოსულ პირებს რომ ეს ნაკვეთი იყო ნ. დ.-ის. თუმცა ასეთ პირების რიცხვში მან მიუთითა არა დ. ბ.-ეზე, არამედ მ. გ.-ეზე, რომელმაც მას ფიზიკური შეურაცხყოფაც კი მიაყენა. ამდენად, გ. სამადაშვილის განმარტება სააპელაციო სასამართლომ არ მიიჩნია იმ ფაქტობრივი გარემოების მტკიცებულებად, რომ მან შეატყობინა დ. ბ.-ეს ნაკვეთის ნ. დ.-ისათვის კუთვნილების შესახებ. რაც შეეხება ასევე სააპელაციო სასამართლოში მოწმედ დაკითხულ ივ. ტატალაშვილს, ვინაიდან იგი ამ ფაქტს უშუალოდ არ შესწრებია, ამ მხრივ, მის ჩვენებას განსაკუთრებული მნიშვნელობა არ გააჩნდა.

20. სააპელაციო პალატამ საგადასახადო ვალდებულების შეუმოწმებლობა არ მიიჩნია დ. ბ.-ის მხრიდან შეძენისას განხორციელებულ ხარვეზად, ვინაიდან სამოქალაქო კანონმდებლობა მხარეს არ სთხოვს ამის შემოწმებას. მით უფრო, რომ ზოგადად საგადასახადო ვალდებულების საკითხი მხარეთა მიერ გათვალისწინებული ყოფილა, რაც დგინდება საშემოსავლო გადასახადისთვის ვ. კ.-ზე დამატებით 6000 ლარის გადახდაში.

21. სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, აპელანტის არგუმენტები მასზედ, რომ დ. ბ.-ემ შეზღუდვის მოხსნისთანავე შეიძინა ნაკვეთის და 1 დღეში დაარეგისტრირა საკუთრების უფლება და, რომ საჯარო რეესტრის შესახებ შეტანილი იყო საჩივარი სასამართლოსა და პროკურატურაში, ასევე, ვერ მეტყველებს დ. ბ.-ის არაკეთილსინდისიერებაზე.

სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ კანონით ან კანონქვემდებარე ნორმატიული აქტით მინიჭებული უფლების (დაჩქარებული რეგისტრაცია) რეალიზაცია თავისთავად არ შეიძლება იყოს პირის არაკეთილსინდისიერების განმსაზღვრელი გარემოება. პირმა ისარგებლა იმ უფლებით, რაც, მას მინიჭებული ჰქონდა, მით უფრო მაშინ, როცა მან გამოიჩინა წინადახედულობა და ამონაწერში ორი პირის ნაცვლად ერთი პირის მითითება მოითხოვა. ასეთ ვითარებაში, ბუნებრივია, რომ დ. ბ.-ეს ჰქონოდა სურვილი დაჩქარებული წესით მიეღო საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

22. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, საქმეში წარმოდგენილია თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2011 წლის 29 აპრილის განჩინება (ტ.1.ს.ფ 27), სადაც მოსარჩელედ აღნიშნულია ნ. დ.-ი, ხოლო მოპასუხედ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო და ამავე სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახური, დავის საგანია მ. გ.-ესა და ვ. კ.-ზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა. ასევე წარმოდგენილია ოქმი ზეპირი გასაუბრების შესახებ (ტ.2.ს.ფ 304), რომლითაც ირკვევა, რომ 2011 წლის 11 აპრილს გამომძიებელი გაესაუბრა მ. გ.-ესა და ვ. კ.-ს მათ მიერ დადებულ გარიგებასთან დაკავშირებით.

სააპელაციო პალატამ მიუთითა სამოქალქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილზე, რომლის მიხედვითაც, „იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებელის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი ან შემძენმა იცოდა რომ ჩანაწერი უზუსტოა“.

23. სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ საქმეში წარმოდგენილი საჩივრებით არ დასტურდება დ. ბ.-ის არაკეთილსინდისიერების ფაქტი, ვინაიდან მართალია საჩივრები წარდგენილ იქნა, მაგრამ სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის იმ დებულების ამოქმედებისათვის, რომელიც შეეხება ჩანაწერის საწინააღმდეგოიდ შეტანილ საჩივარს, არსებითი მნიშნელობა აქვს, რომ ამ საჩივრების შესახებ ასევე საქმის კურსში იყოს შემძენიც. შემძენის მიერ ასეთი ფაქტის ცოდნის შემდეგ თუ იგი მაინც შეიძენს სადავო მიწის ნაკვეთს, მაშინ ცხადია უცილობლად დადგება მისი კეთილსინდისიერება კითხვის ქვეშ. სხვა შემთხვევაში მარტოოდენ სხვადასხვა უწყებაში საჩივრის არსებობა, თუ ამის შესახებ არაფერი იცოდა შემძენმა ვერ იმეტყველებს მის არაკეთილნდისიერებაზე იმ მიზეზის გამო, რომ პირის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევა დამოკიდებულია მის სუბიექტურ დამოკიდებულებაზე კანონით განსაზღვრული მოვლენის მიმართ. დ. ბ.-ის სუბიექტური დამოკიდებულება კი იყო ის, რომ მან არ იცოდა საჩივრების არსებობის შესახებ და ამის საწინააღმდეგო მტკიცებულება საქმეში არაა წარმოდგენილი.

ის ფაქტი, რომ მ. გ.-ემ და ვ. კ.-მა იცოდნენ გამოძიების დაწყების შესახებ, ვერ შეერაცხება დ. ბ.-ეს, ვინაიდან არ დგინდება მათ მიერ დ. ბ.-ისათვის ამ ინფორმაციის გამჟღავნება.

24. ვინაიდან დადგინდა დ. ბ.-ის კეთილსინდისიერება გარიგების დადებისას, პალატამ მიიჩნია, რომ მოსარჩელეს აღარ შეიძლებოდა ჰქონოდა იურიდიული ინტერესი (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლი) 2011 წლის 11 მარტის გარიგების ბათილობის მიმართ, ვინაიდან ასეთი ბათილობით მაინც ვერ მიიღწეოდა მისი საბოლოო იურიდიული ინტერესი - დაებრუნებინა მიწის ნაკვეთი. ამის მიუხედავად, პალატამ აღნიშნა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ მ. გ.-ესა და ვ. კ.-ს შორის დადებული ხელშეკრულების შესახებ ვრცლად იმსჯელა თავის გადაწყვეტილებაში და გააკეთა სამართლებრივი და ფაქტობრივი დასკვნები.

VI. კასატორის მოთხოვნა და კასაციის საფუძვლები

25. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა ნ. დ.-მა, რომელმაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

26. კასატორის განმარტებით, მან 2002 წელს კანონის სრული დაცვით შეიძინა სადავო მიწის ნაკვეთი და მასზედ საკუთრების უფლება დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში. შესაბამისად, იგი არის აღნიშნული უძრავი ქონების კანონიერი მესაკუთრე.

27. კასატორის მტკიცებით, ვ. კ.-ი და დ. ბ.-ე არ წარმოადგენენ ქონების კეთილსინდისერ შემძენებს შემდეგი საფუძველბიდან გამომდინარე:

არც ერთ მათგანს გამსხვისებლისგან არ მოუთხოვია მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული საგადასახადო ვალდებულების შესრულების ან მდგომარეობის შესახებ ინფორმაცია. ასეთი ინტერესის გამოხატვის შემთხვევაში, მათთვის ნათელი გახდებოდა რომ ნაკვეთზე საგადასახადო ვალდებულებებს ნ. დ.-ი ასრულებდა და სწორედ ის იყო ნივთის კანონიერი მესაკუთრე.

28. კასატორმა აღნიშნა, რომ ვ. კ.-სა და დ. ბ.-ეს არ მოუთხოვიათ მიღება-ჩაბარების აქტის დედანი. ასეთის მოთხოვნის შემთხვევაში, ნათელი გახდეობდა, რომ მიღება-ჩაბარების აქტი არ არსებობდა. საჯარო რეესტრში წარდგენილი იყო აქტის ასლი და აქტის დედანის გადაცემას ნებისმიერი გონიერი და წინდახედული შემძენი მოითხოვდა.

29. კასატორის განმარტებით, ვ. კ.-სა და დ. ბ.-ეს არ უკითხავთ მეზობელი მიწის ნაკვეთების მფლობელებისთვის ინფორმაცია მესაკუთრის თაობაზე. უფრო მეტიც, მოპასუხეთა შესაგებელში მითითებულია, რომ არსად არასოდეს არც ერთ გონიერ ადამიანს აზრადაც არ მოუვა საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიღმა ამა თუ იმ ნაკვეთის მეზობლად მცხოვრები ფიზიკური პირების გამოკითხივს გზით მისთვის საინტერესო უძრავ ქონებაზე არსებული სამართლებრივი მდგომარეობა შეამოწმოს.

30. კასატორის მტკიცებით, შემძენთა არაკეთილსინდისერებაზე მეტყველებს ის ფაქტიც, რომ ვ. კ.-მა საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთანავე გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება, ხოლო დ. ბ.-ემ შეზღუდვის მოხსნისთანავე შეიძინა ნაკვეთი და 1 დღეში დაარეგისტრირა უფლება.

31. კასატორმა მიუთითა, რომ მიწის საბაზრო ღირებულება აუდიტის დასკვნის მიხედვით არის 266 000 აშშ დოლარი. დ. ბ.-ემ კი აღიარა, რომ 1კვ/მ მიწის ფასი ამ ტერიტორიაზე 100 დოლარზე მეტია, ( სულ 2 100 კვ.მ ). პირველმა შემძენმა ნაკვეთი იყიდა 45 000 აშშ დოლარად, ხოლე მეორემ - 75 000 აშშ დოლარად. აღნიშნული ფასები განსხვავდება როგორც ერთმანეთისგან, ასევე, რადიკალურად განსხვავდება რეალური საბაზრო ღირებულებისგან. ეს სხვაობა დაახლოებით 20-30%-ს შეადგენს. ასეთ ვითარებაში, შემძენთაგან დამატებითი გარემოებების დადგენის გარეშე ქონების შეძენა გულუბრყვილო საქციელია. ელემენტარული წინადახედულობის გამოვლენის შემთხვევაში, შემძენს უნდა სცოდნოდა არსებული ნაკლის შესახებ.

32. კასატორი არ ეთანხმება სასამართლოს მოსაზრებას იმასთან დაკავშირებით, რომ შემძენის არაკეთილსინდისიერად მიჩნევისათვის, აუცილებელია საჯარო რეესტრის წინააღმდეგ შეტანილი საჩივრების შესახებ ასევე სცოდნოდა ამ უკანასკნელს. ვინაიდან, სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილიდან გამომდინარე, რეესტრის ჩანაწერის შესახებ საჩივრის შეტანა გამორიცხავს კეთილსინდისიერი შემძენის არსებობას.

33. კასატორმა აღნიშნა, რომ საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლით დაცულია საკუთრების უფლება. გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კი საფრთხეს უქმნის დემოკრატიულ სახელმწიფოში დამკვიდრებულ და გარანტირებულ ადამიანის უფლებებს. რასაც ადასტურებს ის ფაქტიც, რომ კასატორის მიერ აღძრული საკონსტიტუციო სარჩელი წლების განმავლობაში იხილებოდა საკონსტიტუციო სასამართლოს მე-2 კოლეგიის მიერ და საბოლოოდ განხილულ იქნა სასამართლოს პლენუმის მიერ 2015 წლის 30 ივლისს. უახლოეს მომავალში მიღებული იქნება გადაწყვეტილება, რომელიც პასუხს გასცემს არსებულ დარღვევებს და იმ საფრთხეს, რომელსაც სამოქალქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლები უქმნიან მესაკუთრეებსა და დემოკრატიულ სახელმწიფოს.

34. კასატორის მითითებით, მისი საკუთრების უფლება და ადმინისტრაციული აქტები მიწის საკუთრებასთან დაკავშირებით დღემდე არ არის გაუქმებული. შესაბამისად, მ. გ.-ეს, ვ. კ.-სა და დ. ბ.-ეს შორის დადებული გარიგებები არ არის სამოქალაქო კოდექსის მოთხოვნათა დაცვით დადებული და არ შეიძლება შედეგები წარმოშოს.

35. 2015 წლის 21 ოქტომბერს კასატორმა წარმოადგინა დამატებითი საკასაციო საჩივარი, რომლითც მოითხოვა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 29 სექტემბრის დამატებითი გადაწყვეტილების გაუქმება და მოსარჩელისათვის მოპასუხის მიერ ადვოკატის დახმარების გამო გადასახდელი ხარჯის - 5000 ლარის დაკისრებაზე უარის თქმა (იხ, ტ.2.).

კასატორის მოსაზრებით, სადავო ქონების რეალური საბაზრო ღირებულებაა 260 000 აშშ დოლარი, რაც სასამართლომ არ გაითვალისწინა და აღნიშნა, რომ ქონების რეალურ ღირებულებაზე ნაკლებ ფასში ნივთის გასხვისება გავლენას არ ახდენს შემძენის კეთილსინდისიერებაზე, თუმცა წარმომადგენლის მომსახურებისათვის გადახდილი ხარჯი განსაზღვრა სწორედ ქონების რეალური ღირებულებიდან.

სამოტივაციო ნაწილი:

VIII. საკასაციო პალატის დასკვნები:

36. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2015 წლის 06 ოქტომბრის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

37. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც, მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

38. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სასამართლოში სარჩელის საგანს ქ.თბილისში, დ. დ.ი 2 100 კვ.მ.-ზე (ს/კ ...) მდებარე უძრავი ქონების მესაკუთრედ ნ. დ.-ის ცნობა და აღნიშნულ ქონებაზე დადებული გარიგებების: 12.03.2011წ.-ის ვ. კ.-სა და მ. გ.-ეს შორის გაფორმებული და 13.06.2011წ.-ის ვ. კ.-სა და დ. ბ.-ეს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა წარმოადგენდა.

მოცემულ სარჩელზე მოპასუხის მიერ განხოციელებული ე.წ. კვალიფიციური შედავების შედეგად საქმის განმხილველმა სააპელაციო სასამართლოს შემადგენლობამ იხელმძღვანელა რა სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილით, მიიჩნია, რომ არ არსებობდა აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილებისათვის საჭირო მართლზომიერი იურიდიული ინტერესი, რამდენადაც საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შესაბამისად, ნივთის ამჟამინდელი მესაკუთრე წარმოადგენდა მის კეთილსინდისიერ შემძენს. კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებებს კი, სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობიდან გამომდინარე, იცავს სამოქალაქო კოდექსის ზემოთ მითითებული ნორმები, რომელთა კონსტიტუციურობის საკითხზე, როგორც ამას კასატორი აღნიშნავს, მსჯელობს საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლო.

წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებსა და სამართლებრივ შეფასებაზე შედავების კუთხით შემდეგ ძირითად პრტენზიებად იყოფა:

- სადავო უძრავი ქონების გარიგების ფასის შეუსაბამობა საბაზრო ფასთან;

- გარიგების მონაწილე მხარის (შემძენის) მიერ წინდახედულობის ნორმების დაუცველობა;

- საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობა.

აღსანიშნავია ისიც, რომ საკასაციო პრეტენზია ემყარება იმავე გარემობებს, რასაც ემყარებოდა სააპელაციო საჩივარი, რომელთანაც დაკავშირებით დადგენილ იქნა იმგვარი ფაქტობრივი გარემოებები, რამაც არ წარმოშვა სამართ¬ლებრივი ნორმით გათვალისწინებული მოსარჩელის მოთხოვნის უფლება სადავო უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგებების ბათილად ცნობისა და მასზე საკუთრების უფლების მოსაპოვებლად.

39. რაც შეეხება წარმომადგენლის მომსახურებისათვის გადახდილი ხარჯის ანაზღაურების დაკისრებასთან დაკავშირებით კასატორის პრეტენზიას, აღნიშნულს საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს და აღნიშნავს, რომ აპელანტს სწორად დაეკისრა მოწინააღმდეგე მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა სასამართლოს მიერ დადგენილი ოდენობით.

40. ზემოთ აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში, არ იკვეთება საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული რომელიმე საფუძვლის არსებობა, ვინაიდან ნორმის დანაწესით საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ: ა) საქმე მნიშვნელოვანია სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებისათვის; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; გ) სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევით, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; დ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

როგორც საქმის მასალებით ირკვევა, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით, ვინაიდან სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

41. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისითაც, ვინაიდან სამოქალაქო კოდექსის 187-ე, 312-ე მუხლების სამართლებრივ საკითხებთან დაკავშირებით არსებობს მყარად დადგენილი პრაქტიკა.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი დაუშვას საკასაციო საჩივარი, რის გამოც საკასაციო საჩივარს უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

42. კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან კანონის საფუძველზე.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ნ. დ.-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ზ. ძლიერიშვილი

მოსამართლეები: ნ. ბაქაქური

ბ. ალავიძე