საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ას-423-406-2016 16 დეკემბერი, 2016 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

პაატა ქათამაძე, ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – შპს “გ-ი“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ქ.ქ-ა“ (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 11 მარტის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილება და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – უძრავი ქონების ერთეულ ნაწილებად დაყოფის შესახებ პარტნიორთა გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა, პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1.შპს ,,მ– მა” (ამჟამად შპს ,,გ- ი”, შემდეგში: მოპასუხე, განვადებით უძრავი ქონების შემძენი ან კასატორი) 2006 წლის 31 მარტს სანოტარო წესით დამოწმებული გადახდის განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე სს “ო– ისსაგან“ (შემდეგში: განვადებით უძრავი ქონების გამყიდველი) 220 000 აშშ დოლარად შეიძინა 3224 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მასზე განლაგებული ხუთსართულიანი 3861 კვ.მ შენობა-ნაგებობა, მდებარე ქ. ქობულეთში, დ. ა-ის №291ა-ში (საკადასტრო კოდი №2.. შემდეგში: უძრავი ქონება; საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, შემდეგში: სსკ-ის 183-ე, 505-506-ე, 311-ე მუხლები; იხ. ნასყიდობის ხელშეკრულება გადახდის განვადებით - ტ.1, ს.ფ. 26-30).

2. მუნიციპალიტეტის გამგეობის სივრცითი მოწყობის სამსახურმა 2006 წლის 2 ოქტომბერს №219 ბრძანებით უძრავი ქონების განვადებით შემძენს (მოპასუხეს) ნება დართო ნაგებობის რეკონსტრუქციაზე. პროექტი განხორციელდა. 2007 წლის 29 მაისის №11 ბრძანებით და 7 046.1 კვ.მ შენობა, განლაგებული 3224 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში (იხ. ტ.1, ს.ფ. 54).

3. მოპასუხემ 2007 წლის 30 მაისს პარტნიორთა კრების გადაწყვეტილებით მიწის ნაკვეთი დაყო ორ ნაწილად - 674.7 კვ.მ (მასზე არსებული შენობის საერთო სასარგებლო ფართი - 3066.68; საკადასტრო კოდი №2..) და თავისუფალი 2546 კვ.მ (საკადასტრო კოდი №2..). კრების ამავე გადაწყვეტილებით გადაწყდა საზოგადოების საკუთრებაში არსებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის დამოუკიდებელი საკუთრების უფლების მქონე საცხოვრებელ ბინებად დაყოფა (თანდართული ცხრილის მიხედვით). აღნიშნული დაყოფის თაობაზე ბინის შემძენებისათვის ცნობილი არ ყოფილა (იხ. პარტნიორთა კრების ოქმი - ტ.1, ს.ფ. 73-77).

4. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,ქ. ქ-ა”. (შემდეგში: მოსარჩელე, ამხანაგობა ან აპელანტი) შეიქმნა 2009 წლის 20 იანვარს (იხ. ტ.1, ს.ფ. 115-119).

5.მოპასუხის 2013 წლის 19 ივლისის პარტნიორთა კრების გადაწყვეტილებით საზოგადოების საკუთრებაში არსებული 2546 კვ.მ მიწის ნაკვეთი დაიყო ორ ნაწილად და 2386 კვ.მ მიწის ნაკვეთი დარეგისტრირდა №2... და 160 კვ.მ მიწის ნაკვეთი №2.. საკადასტრო კოდებით (იხ. პარტნიორთა კრების ოქმი - ტ.1, ს.ფ. 122-123).

6.სარჩელის საფუძვლები

6.1. ამხანაგობამ 2013 წლის 30 დეკემბერს ბათუმის საქალაქო სასამართლოში აღძრული სარჩელით მოითხოვა მიწის ნაკვეთების დაყოფის შესახებ მოპასუხის 2007 წლის 30 მაისისა და 2013 წლის 19 ივლისის პარტნიორთა კრების გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობა: კერძოდ, №2.. საკადასტრო კოდის ქვეშ მოქცეული მიწის ნაკვეთის ორ ერთეულ მიწის ნაკვეთად (ს/კ№2..) 674 კვ.მ-ად და (ს/კ№ 2..) 2546 კვ.მ-ად დაყოფის შესახებ და №2.. საკადასტრო კოდის ქვეშ მოქცეული მიწის ნაკვეთის ორ ერთეულ მიწის ნაკვეთად (ს/კ №2..) 2386 კვ.მ-ად და (ს/კ2..) 160 კვ.მ-ად დაყოფის ნაწილში. მოსარჩელემ ასევე მოითხოვა №2.. საკადასტრო კოდზე მიწის ნაკვეთის პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა.

7.მოპასუხის შესაგებელი

7.1. მოპასუხემ არ ცნო მის წინააღმდეგ აღძრული სარჩელი და განმარტა, რომ მან (მისმა წინამორბედმა საზოგადოებამ, რომლის უფლებამონაცვლეც არის) 2005 წელს შეიძინა სადავო უძრავი ქონება, რომელიც 3324 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული, კარკასულ მდგომარეობაში მყოფი და წლების წინ მშენებლობაშეჩერებული შენობა-ნაგებობისაგან შედგებოდა. მოპასუხემ 2006 წელს მიიღო მშენებლობის ნებართვა და სწორედ სანებართვო პირობების დაცვით დასრულდა მშენებლობა, შესაბამისად, 2007 წლის 29 მაისს შენობა შევიდა ექსპლუატაციაში. აღნიშნულის თაობაზე ბრძანება და მშენებლობის დასრულების მიღება-ჩაბარების აქტი მოპასუხემ დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრში და იმ დროისათვის იგი წარმოადგენდა ქონების ერთადერთ მესაკუთრეს. მოპასუხემ კანონმდებლობის დაცვით დაჰყო კუთვნილი მიწის ნაკვეთი, რისი უფლებაც ჰქონდა, როგორც მესაკუთრეს.

7.2. მშენებლობის დასრულების პერიოდში მოპასუხემ გააფორმა ხელშეკრულებები, რომლის საფუძველზედაც კონკრეტულ მხარესთან იკისრა ვალდებულება, აშენებული საცხოვრებელი სახლის გადაცემაზე.

7.3. მშენებლობის დასრულებისა და შენობის ექსპლუატაციაში მიღების, საჯარო რეესტრიდან უძრავ ქონებაზე ამონაწერის მიღების შემდეგ, მოპასუხემ პარტნიორთა კრებაზე მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე დაჰყო მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება შემდგომი რეალიზაციის ან განვითარების მიზნით.

8. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასკვნები

8.1. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 27 მაისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. სასამართლომ დავის გადაწყვეტისას გამოიყენა სსკ-ის 50-ე, 629-ე, 477-ე, 54-ე მუხლები და საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ-ის) 180-ე მუხლი.

8.2. საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-5 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და აღნიშნა, რომ პარტნიორთა მიერ მიწის ნაკვეთის დაყოფამდე - 2007 წლის 30 მაისამდე, მოპასუხე აწარმოებდა სასტუმროს ტიპის საცხოვრებელი სახლის მშენებლობას და ბინების რეალიზაციას. საამისოდ მას დამზადებული ჰქონდა სარეკლამო ბანერი, რომლითაც მყიდველებისათვის შეთავაზებულ იქნა მყუდრო და მოხერხებული საცხოვრებელი ბინები, კვების ბლოკით, გამაჯანსაღებელი ცენტრით და საუნით მომსახურების სარგებლობა. მოპასუხეს ინდივიდუალურად ჰქონდა გაფორმებული ხელშეკრულებები, რომლებიც წარმოადგენდა ნარდობის ხელშეკრულებებს (სსკ-ის 629-ე მუხლი).

8.3. მოპასუხემ სასტუმროს ტიპის საცხოვრებელი სახლის (საერთო ფართით 7046.1 კვ.მ) მშენებლობა დაასრულა და შენობა ექსპლოატაციაში აიყვანა 2007 წლის 29 მაისს.

8.4.სასამართლოს შეფასებით, მოპასუხის მიერ ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე, ე.ი. 2007 წლის 30 მაისამდე ფორმდებოდა ნარდობის ხელშეკრულებები №127 მიწის ნაკვეთზე (სსკ-ის 629-ე მუხლი), ხოლო ამხანაგობის წევრებთან ნასყიდობის ხელშეკრულებები (სსკ-ის 477-ე მუხლი) გაფორმდა მას შემდეგ, რაც ცალკე უფლების ობიექტად დარეგისტრირდა 674 კვმ ფართის მქონე მიწის ნაკვეთი.

8.5. სასამართლომ მიუთითა ამხანაგობის წევრთან ნ-თან 2006 წლის 4 სექტემბერს გაფორმებულ ხელშეკრულებაზე, რომლის მიხედვით ხელშეკრულების საგანია მოპასუხის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთისა და მშენებარე შენობის მე-6 სართულზე 62.3 კვმ საცხოვრებელი ბინა (ნაკვეთის №127), ხოლო იმავე ბინაზე 2007 წლის 18 ივნისს გაფორმებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებულია ნაკვეთის №351, ფართობი - 674 კვმ (დაზუსტებული).

8.6. სასამართლომ აღნიშნა, რომ სადავო პერიოდში უძრავი ქონების ერთადერთ მესაკუთრეს წარმოადგენდა მოპასუხე, შესაბამისად, პარტნიორებს სრული უფლება ჰქონდათ საკუთარი შეხედულებისამებრ განეკარგათ და 3224 კვ.მ. მიწის ნაკვეთი დაეყოთ ორ ერთეულ ნაწილად (№127).

8.7. სასამართლომ იმაზეც მიუთითა, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულებები კონკრეტულ პირებთან, რომლის საფუძველზეც ამ უკანასკნელთა საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა, გაფორმდა 2007 წლის 30 მაისის შემდეგ, ანუ სადავოდ ქცეული კრების გადაწყვეტილების საფუძველზე, საჯარო რეესტრში 674.7 კვ.მ ნაკვეთის (მასზე არსებული შენობის საერთო სასარგებლო ფართი - 3066.68) ცალკე უფლების ობიქეტად რეგისტრაციის შემდეგ.

8.8. სასამართლოს დასკვნით, თუ მესაკუთრეებს პრეტენზია ჰქონდათ მოპასუხესთან ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობებთან დაკავშირებით, მათ შეეძლოთ მოეხდინათ საკუთარი უფლების რეალიზაცია.

8.9. სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელეს არ ჰქონდა დასაბუთებული იურიდიული ინტერესი, რაც სარჩელის უარყოფის საფუძველი იყო. სასამართლომ ასევე იმსჯელა სსკ-ის 247-ე და 180-ე მუხლებზე და განმარტა, რომ თუ სერვიტუტი უკავშირდება მიწის ნაკვეთის გარკვეული უფლებით შესაძლო დატვირთვას, აუცილებელი გზა ცალსახად გულისხმობს ნივთის ასეთი უფლებით დატვირთვის იმპერატიულ მოთხოვნას. სსკ-ის 180-ე მუხლით აუცილებელი გზის მხლოდ აუცილებელ, უალტერნატივო შემთხვევებში დადგენა განპირობებულია საქართველოს კონსტიტუციით და ამავე კოდექსით აღიარებული საკუთრების უფლების თავისუფლებით, ამასთან, ამ უფლების შეზღუდვა დაშვებულია მხოლოდ კანონისმიერი ან სახელშეკრულებო ბოჭვის გარგლებში. ეს საკითხი არ წარმოადგენდა კონკრეტული დავის საგანს, რის გამოც სასამართლომ ამაზე არ იმსჯელა, თუმცა, მიუთითა მხოლოდ მოსარჩელის იურიდიული ინტერესესის არარსებობის დასაბუთებისას.

9. სააპელაციო საჩივრის საფუძვლები

9.1. მოსარჩელემ სააპელაციო წესით გაასაჩივრა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება შემდეგ არგუმენტებზე დაყრდნობით:

9.1.1. გადაწყვეტილება იურიდიულად დაუსაბუთებელია. სასამართლომ ყოველმხრივ, სრულად და ობიექტურად არ გამოიკვლია მტკიცებულებები;

9.1.2. მცდარია სასამართლოს მსჯელობა და დასკვნა, რომ მოპასუხის პარტნიორთა კრების 2007 წლის 30 მაისისა და 2013 წლის 19 ივლისის გადაწყვეტილებებზე, რომლებიც თითქოსდა საფუძვლად დაედო სადავო უძრავი ქონების დაყოფას დამოუკიდებელ მიწის ნაკვეთებად სხვადასხვა საკადასტრო კოდებით (იხ. ამ განჩინების 3-4 პუნქტები).

9.1.3. საქმეში განთავსებული 2006 წლის 4 სექტემბრისა და 2007 წლის 25 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებებით დადგენილია, რომ მხარეთა შორის დაიდო საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები, რომლითაც გამყიდველმა (მოპასუხემ) იკისრა ვალდებულება მყიდველისათვის, ნასყიდობის ფასსის გადახდის შემდეგ, გადაეცა საკუთრებად ბინა № 2.. საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე. საჯარო რეესტრის ამონაწერით ზემოხსენებულ საკადასტრო კოდზე (2007 წლის მდგომარეობით) დგინდება, რომ უძრავი ქონების მიწის ნაკვეთის ფართია 3224 კვ.მ, ანუ ხელშეკრულების დადების დროს გამყიდველის მიერ გასაყიდი ქონება, საცხოვრებელი ბინა განთავსებული იყო საერთო სარგებლობის 3224კვ.მ მიწის ნაკვეთზე;

9.1.4. საქმეში განთავსებული მტკიცებულებებით: უძრავი ქონების ტექნიკური პასპორტით, აზომვითი ნახაზებით, პროექტით, გეგმით (გენგეგმით), 2007 წლის საჯარო რეესტრის ამონაწერით, მიწის ნაკვეთის გამიჯვნის ნახაზებით და უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სხვა მასალებით დადგენილია, რომ საცხოვრებელი ბინის კორპუსი დგას არამარტო 674.7 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, არამედ პარტნიორთა კრების 2007 წლის 30 მაისის ოქმით გამიჯნულ მეორე ნაკვეთზეც - 2546 კვ.მ-ზეც;

9.1.5. თავდაპირველად მიწის ნაკვეთის გამიჯვნამდე არსებულ 3224 კვ.მ მიწის ნაკვეთში მოთავსებულია კანალიზაციისა და წყალმომარაგების მილები, ასევე, კომუნიკაციის სხვა საშუალებები, რომლებიც განკუთვნილია საცხოვრებელი ბინის ფუნქციონირებისათვის;

9.1.6. სასამართლომ მიწის ნაკვეთის დაყოფამდე - 2007 წლის 30 მაისამდე მოპასუხის მიერ სასტუმროს ტიპის საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისა და ბინების რეალიზაციის პროცესში გაფორმებული ხელშეკრულებები არასწორად შეაფასა ნარდობის ხელშეკრულებებად. საქმეში განთავსებულია ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რასაც მოპასუხეც აღიარებს.

10.სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასკვნები

10.1. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 11 მარტის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა. გაუქმდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც ამხანაგობის სარჩელი დაკმაყოფილდა;

10.2. ბათილად იქნა ცნობილი მოპასუხის 2007 წლის 30 მაისისა და 2013 წლის 19 ივლისის პარტნიორთა კრების გადაწყვეტილებები №2.., საკადასტრო კოდის ქვეშ მოქცეული მიწის ნაკვეთის ორ ერთეულ მიწის ნაკვეთად: (საკადასტრო კოდი №2..) 674 კვ.მ.-ად და (საკადასტრო კოდი №2..) 2546 კვ.მ.-ად დაყოფის შესახებ და №2.. საკადასტრო კოდის ქვეშ მოქცეული მიწის ნაკვეთის ორ ერთეულ მიწის ნაკვეთად (საკადასტრო კოდი №2..) 2386 კვ.მ.-ად და (ს/კ №2..) 160 კვ.მ.-ად დაყოფის ნაწილში;

10.3. აღდგენილ იქნა მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო კოდით №2.. პირვანდელი მდგომარეობა.

10.4. სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას გამოიყენა სსკ-ის 8.3-ე, 10.2-ე. 50-ე, 54-ე, 115-ე, 149-ე, 150-ე, 170.3-ე, 171-ე, 171-ე, 172.1-ე, 173.1-ე, 318-ე, 361.2-ე, 477-ე, 490.1-ე, 953-ე, 953-955-ე, 957-ე, 959-ე მუხლები, საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველი პუნქტი, ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის 1952 წლის 20 მარტის დამატებითი ოქმის პირველი მუხლი.

10.5. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-5 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და აღნიშნა, რომ უდავო იყო სახლის ქვეშ არსებული მიწის ნაკვეთი გამოყვეს სახლის ირგვლივ არსებული მიწის ნაკვეთისაგან, ასევე, დღეის მდგომარეობით დაყოფილი მიწის ნაკვეთები არ არის გამიჯნული და წარმოადგენს ერთიან მიწის ნაკვეთს, ვიზუალურად სანაპიროზე მდებარე შენობა-ნაგებობას გააჩნია ერთიანი კეთილმოწყობილი ეზო მწვანე ნარგავებით.

10.6. აღნიშნული დაყოფის გამო ბინათმესაკუთრეები ვეღარ ისარგებლებენ ეზოთი. მიწის ნაკვეთზე მდებარეობს საცხოვრებელი სახლის კომუნიკაციები და დავით აღმაშენებლის გამზირთან დაკავშირებული სავალდებულო საკომუნიკაციო შესასვლელი. დაყოფის შედეგად შენობა-ნაგებობა დაიყო ორ ნაწილად, თუმცა, კოდი ერთი და იგივეა.

10.7. სასამართლოს შეფასებით, უდავოა, რომ მოპასუხემ ხელყო თანასკუთრებად რიცხული მიწის ნაკვეთი და ქონება, რადგან სსკ-ის 150-ე მუხლის შესაბამისად, ყველა კომუნიკაცია და დანადგარი მიწის ნაკვეთის შემადგენელი ნაწილია. ფაქტობრივად, საცხოვრებელ კორპუსს აღარ გააჩნია ეზო.

10.8. სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელის პოზიცია და აღნიშნა, რომ საქმეში განთავსებული მტკიცებულებებით (იხ. ამ განჩინები 9.1.4 ქვეპუნქტი) უტყუარადაა დადგენილი, რომ საცხოვრებელი ბინის კორპუსი დგას არამარტო 674.7 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, არამედ პარტნიორთა კრების 2007 წლის 30 მაისის ოქმით გამიჯნულ ნაკეთზეც (2546 კვ.მ). მთლიანობაში საცხოვრებელი ბინის საერთო სარგებლობის ფართია არა 3066.68 კვ.მ, არამედ 7041 კვ.მ. გამიჯვნის შედეგად არამარტო მიწის ნაკვეთი გაიყო, არამედ მიწის ნაკვეთზე განთავსებული საცხოვრებელი კორპუსი (მისი ფუნქციონირებისათვის განკუთვნილი კომუნიკაციის საშუალებები). 2013 წლის 19 ივლისის პარტნიორთა კრების გადაწყვეტილებით მოპასუხის საკუთრებაში არსებული 2546 კვ.მ მიწის ნაკვეთის კვლავ ორ ნაწილად 2386 კვ.მ მიწის ნაკვეთად (#2..) და 160 კვ.მ მიწის ნაკვეთად (#2..) გაყოფა უკანონოა. ამავე დოკუმენტაციით თავდაპირველად მიწის ნაკვეთის გამიჯვნამდე არსებულ 3224 კვ.მ მიწის ნაკვეთში მოთავსებულია კანალიზაციისა და წყალმომარაგების მილები, ასევე კომუნიკაციის სხვა საშუალებები, რომლებიც განკუთვნილია საცხოვრებელი კორპუსის ფუნქციონირებისათვის.

10.9. სასამართლომ მიუთითა, რომ საქმეში არსებული 2006 წლის 4 სექტემბრისა და 2007 წლის 25 ოქტომბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებებით დადგენილია, რომ მხარეებს შორის დადებულია საცხოვრებელი ბინის ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები, რომლითაც გამყიდველი (მოპასუხე) კისრულობს ვალდებულებას, მყიდველის მიერ უძრავი ქონების ნასყიდობის საგნის ფასის გადახდის შემდეგ გადასცეს მას საკუთრებაში ბინა მდებარე საკადასტრო კოდზე 2... საჯარო რეესტრის ამონაწერით საკადასტრო კოდზე #2.. (2007 წლის მდგომარეობით) დგინდება, რომ უძრავი ქონების მიწის ნაკვეთის ფართია 3224 კვ.მ, ანუ ხელშეკრულების დადების დროს გამყიდველის მიერ გასაყიდი ქონება, საცხოვრებელი ბინა განთავსებული იყო საერთო სარგებლობის 3224 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე.

10.10. სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელეთა პრეტენზია, რომ მათ როგორც საზიარო საგნის თანამესაკუთრეებს დაერღვათ თანამესაკუთრის უფლება. მოსარჩელეთა მიზანია მიწის ნაკვეთი მიიღონ იმ ოდენობით, რაც წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით იქნა გათვალისწინებული, ანუ მოცემული დავა ქონებრივია და მოსარჩელეთა ინტერესიც საბოლოოდ (მიწის ნაკვეთზე პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა) ქონებრივია. სადავო გადაწყვეტილებებით არა მარტო მიწის ნაკვეთის დაქუცმაცება მოხდა, არამედ შენობა-ნაგებობისაც. სადავო გადაწყვეტილებები არღვევენ კანონსაც და საზოგადოებრივ წესრიგსაც.

10.11. სასამართლოს დასკვნით, კერძო სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე სუბიექტმა, მოცემულ შემთხვევაში მოპასუხემ გადააჭარბა მის უფლებამოსილებას და ბოროტად გამოიყენა საკუთრების უფლება, რაც გამოიხატა სხვათა ქონებრივი უფლებების შელახვაში, ანუ მან განახორციელა მოქმედება, რომელიც ეწინააღმდეგება კანონის იმპერატიულ მოთხოვნას (სსკ-ის 54-ე მუხლი), რომ პირმა დადოს ისეთი გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს. უდავოა, რომ მოპასუხემ მიიღო ისეთი გადაწყვეტილებები (მიწის ორად გაყოფის შესახებ), რომელიც არღვევს კერძო სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე სუბიექტების მიერ კეთილსინდისიერების, სამართლიანობისა და პატიოსანი ქცევის წესებს (არღვევს როგორც კანონს, ისე საზოგადოებრივ წესრიგს და ზნეობის ნორმებსაც), რაც მათი ბათილობის და მიწის ნაკვეთზე №2.. საკადასტრო კოდით პირვანდელი მდგომარეობაში აღდგენის საფუძველია.

10.12. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა ქვემდგომი სასამართლოს მსჯელობა, რომ განსახილველ საქმეზე მოსარჩელეს არ აქვს დასაბუთებული და საფუძვლიანი იურიდიული ინტერესი. სასამართლოში წარდგენილი სარჩელით მხარეს სურდა საკუთარი უფლებების დაცვა, რადგან სადავოდ ქცეული კრების ოქმებით შეილახა მოსარჩელის ინტერესები. ნაცვლად კუთვნილი 3224 კვ.მ მიწის ნაკვეთისა, ამხანაგობამ საკუთრებაში მიიღო 674კვ.მ. მოსარჩელეს სწორედ პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენა სურს.

11. საკასაციო საჩივრის საფუძვლები

11.1. მოპასუხემ საკასაციო წესით გაასაჩივრა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და, მისი გაუქმებითა და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის უარყოფა მოითხოვა შემდეგ პრეტენზიებზე მითითებით (იხ. საკასაციო საჩივარი - ტ.2, ს.ფ. 174-182):

11.1.1. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება იურიდიულად დაუსაბუთებელია, სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა და გამოიყენა კანონი, რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა, რაც სსსკ-ის 393-394-ე მუხლების თანახმად გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველია;

11.1.2.სასამართლომ საქმეში არსებული წერილობითი მასალების საფუძველზე დაადგინა, რომ საცხოვრებელი კორპუსის ძირითადი შენობა-ნაგებობა დგას არა მხოლოდ 674.7 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე, არამედ პარტნიორთა კრების სადავო ოქმით ე.წ. მეორე ნაკვეთად გამოყოფილ 2546 კვ.მ მიწის ნაკვეთზეც. ასევე დაადგინა, რომ მთლიანობაში საცხოვრებელი ბინის საერთო სარგებლობის ფართია არა 3066.68 კვ.მ, არამედ - 7041 კვ.მ; სასამართლო არ მიუთითებს კონკრეტულად რომელი მასალით ან მტკიცებულებით დასტურდება აღნიშნული გარემოებები;

11.1.3. სასამართლომ არ გაითვალისწინა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ ამხანაგობის წევრთა დიდ ნაწილთან არ იყო გაფორმებული ე.წ. „ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება“ და ასევე არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა ამ ხელშეკრულებებს, რადგან ის მყიდველები, რომლებსაც მოპასუხესთან გაფორმებული ჰქონდათ ე.წ. ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები, მიიჩნია მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეებად და განმარტა, რომ ინდივიდუალური საკუთრების გარდა, მყიდველები გახდნენ საერთო სარგებლობაში არსებული ქონებისა და მიწის ნაკვეთის თანამესაკუთრეები, შემდგომში ბინის ამხანაგობის წევრები, ბინის ამხანაგობა. სააპელაციო სასამართლომ არ შეაფასა, რომ ე.წ. „ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები“ არ იყო გაფორმებული დღევანდელი ამხანაგობის წევრების სრულ შემადგენლობასთან და ამხანაგობის სახელით დავა სამართლებრივ საფუძველს მოკლებულია. ამხანაგობის იმ წევრებს, რომლებთანაც არ გაფორმებულა ე.წ. ნასყიდობის ხელშეკრულებები, არ აქვთ უფლება, მოითხოვონ იმ მიწის ნაკვეთის ფართის ამხანაგობისათვის გადაცემა, რომელიც დაფიქსირებულია წინარე ხელშეკრულებაში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ამხანაგობის ის წევრები, რომლებმაც უძრავი ქონება შეიძინეს 2007 წლის 30 მაისის შემდეგ ითხოვენ იმ სარგებელს, რაც არასოდეს ეკუთვნოდათ;

11.1.4. სააპელაციო სასამართლომ არ შეაფასა ის ფაქტობრივი გარემოებაც, რომ იმ მყიდველებმა, რომლებსაც გაფორმებული ჰქონდათ ე.წ. „ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები“, გააფორმეს ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულებები, მათი ქონება აღირიცხა საჯარო რეესტრში, მოიწონეს და დაეთანხმნენ ხელშეკრულებას და პრეტენზია არ განუცხადებიათ, ანუ მათ მიიღეს ის ქონება, რომელიც პარტნიორთა კრების გასაჩივრებული გადაწყვეტილების საფუძველზე გაიყო ს/კ 2.. – 674 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე;

11.1.5. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაასკვნა, რომ ე.წ. ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებები არ წარმოადგენდა ნარდობის ხელშეკრულებებს და არასწორად გამოიყენა ნასყიდობის ხელშეკრულებასა და საზიარო უფლებასთან დაკავშირებული ნორმები (სსკ-ის 477-ე და 953-959-ე მუხლები).

11.1.6. მოსარჩელეს არ გააჩნია ნამდვილი იუირდიული ინტერესი განსახილველი დავისადმი;

11.1.7. გასაზიარებელია საქალაქო სასამართლოს მსჯელობა, რომ ამხანაგობის სახელით ამგვარი დავა საფუძველს მოკლებულია და თუკი კონკრეტულად რომელიმე ბინის მესაკუთრე თვლის, რომ მას არ გადაეცა იმგვარი ნივთი, რაც შეთანხმებული იყო გამყიდველთან, ანუ მიიღო ნაკლის მქონე ქონება, უნდა იდავოს ამგვარი დავის ფარგლებში და არა ამხანაგობის სახელით იმ ამხანაგობის წევრებთან ერთად, რომელთაც არ გააჩნიათ მოთხოვნის უფლება, ვინაიდან მათ წინარე ხელშეკრულების გარეშე, ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმებული აქვთ იმ უძრავ ქონებაზე, რომელიც რეესტრში რეგისტრირებულია 674 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე ს/კ 2...

11.1.8. პარტნიორთა კრების გასაჩივრებული გადაწყვეტილებები კანონის დაცვითაა მიღებული და მოპასუხეს არ დაურღვევია კანონი.

12. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

12.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატამ 2016 წლის 16 ივნისის განჩინებით მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიიღო წარმოებაში სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად, ხოლო იმავე წლის 16 სექტემბრის განჩინებით საკასაციო განაცხდაი დასაშვებად იქნა ცნობილი დასახელებული ნორმის მე-5 ნაწილის „ა“ და „გ“ ქვეპუნქტების საფუძველზე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების გაცნობის, მტკიცებულებათა ერთობლიობით გაანალიზებისა და საკასაციო საჩივრის იურიდიული დასაბუთებულობის არსებითად განხილვის შედეგად მიიჩნევს, რომ მოპასუხის საკასაციო განაცხადი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი არგუმენტაციით:

13. სსსკ-ის 410-ე მუხლის შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ: ა) კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა ან გ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არსებითად სწორია, მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას.

14. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

15. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ კასატორს ასეთი დასაბუთებული პრეტენზია არ წამოუყენებია.

16. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, # 7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81)

17. განსახილველი დავის საგანია პარტნიორთა კრების ოქმების ბათილობა, რომელთა შედეგად მიღებული გადაწყვეტილებების საფუძველზე, ფაქტობრივად ხელყოფილია თანასაკუთრების უფლება და ამიტომ მოსარჩელე ითხოვს პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას, კერძოდ, მიწის ნაკვეთის (საკადასტრო კოდით 127) იმავე სახით აღდგენას, რომელზეც დგას მისი კუთვნილი საცხოვრებელი კორუსი.

18. საკასაციო სასამართლო სასარჩელო მოთხოვნიდან გამომდინარე, უპირველეს ყოვლისა, ყურადღებას გაამახვილებს იმაზე, რომ ამხანაგობის პრეტენზია ეხებოდა არა მარტო მოპასუხე საზოგადოების პარტნიორთა კრების ოქმების ბათილად ცნობას, არამედ ამ კრებების შედეგად მიღებული გადაწყვეტილების გაუქმებას იმ დასაბუთებით, რომ აღდგენილიყო სადავო უძრავ ქონებაზე პირვანდელი მდგომარეობა, ანუ ერთიანი მიწის ნაკვეთის რამდენიმე ნაწილად დანაწევრება უკანონოდ მიჩნეულიყო და უძრავი ქონება ისეთივე სახით აღდგენილიყო, როგორც ის მყიდველმა შეიძინა გამყიდველისაგან (მოპასუხისაგან). სასარჩელო მოთხოვნა მარტოოდენ სადავო კრების ოქმების ბათილად ცნობას არ ეხება, რაც იმას ნიშნავს, რომ მოსარჩელე მის მიერ აღძრული მოთხოვნის იურიდიული დასაბუთების შედეგად გაიუმჯობესებს მდგომარეობას, ვინაიდან საკასაციო სასამართლოს დამკვიდრებული პრაქტიკით, თუკი შესაძლებელია მიკუთვნებითი სარჩელის აღძვრა, სწორედ ასეთი სარჩელი უნდა აღიძრას, ხოლო აღიარებითი სარჩელის აღძვრის შემთხვევაში, მოსარჩელე ვალდებულია, დაასაბუთოს იურიდიული ინტერესი განსახილველი დავისა და მისაღწევი სამართლებრივი შედეგისადმი. საკასაციო სასამართლო თავის არაერთ გადაწყვეტილებაში განმარტავს, რომ: „სსსკ-ის 180-ე მუხლი ადგენს აღიარებითი სარჩელის იურიდიული ინტერესის განმსაზღვრელ კრიტერიუმებს რომელთაც განეკუთვნება შემდეგი: ა) მოსარჩელეს უნდა ედავებოდნენ უფლებაში; ბ) დავის არსებობა უნდა ქმნიდეს მოსარჩელის უფლების მომავალში დარღვევის რეალურ საშიშროებას; გ) აღიარებითი სარჩელის გადაწყვეტა დავის გადაწყვეტის საუკეთესო საშუალება უნდა იყოს, კერძოდ, გადაწყვეტილების შედეგად სრულად გარკვეული შედეგი უნდა დგებოდეს მხარისათვის, აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილება უნდა ქმნიდეს იმ უფლებისა თუ ურთიერთობის განსაზღვრულობას, რაც მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის წარმოშობილი დავის გამო ირღვევა (სუსგ 19.03.2015წ. საქმე №ას-838-802-2014). დავის მიმართ იურიდიული ინტერესის არსებობის შემოწმება განეკუთვნება სამართლის საკითხს, შესაბამისად, ვიდრე საქმის განმხილველი სასამართლო სარჩელის საფუძვლიანობას შეამოწმებს, მნიშვნელოვანია, შეფასდეს, აქვს თუ არა მოსარჩელეს ნამდვილი იურიდიული ინტერესი დავის მიმართ და უზრუნველყოფს თუ არა მოსარჩელის მოთხოვნა ამ ინტერესის დაკმაყოფილებას. აღიარებითი სარჩელის შემთხვევაში, იურიდიული ინტერესის არსებობა განპირობებულია არა ზოგადად მხარის ინტერესით, არამედ მატერიალურ-სამართლებრივი დანაწესით, რომლის შედეგის რეალიზაცია შესაძლებელია აღიარებითი სარჩელის აღძვრით. მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმით განსაზღვრული უფლების დაცვას უნდა ემსახურებოდესაღიარებითი სარჩელი. საკასაციო პალატა, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 180-ე მუხლის განმარტების შედეგად აღნიშნავს, რომ აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილებით, მოსარჩელემ უნდა განახორციელოს კონკრეტული უფლება და ამ უფლების განხორციელება დაკავშირებული უნდა იყოს უშუალოდ აღიარებითი სარჩელით მოთხოვნილი უფლების აღიარებასთან. იურიდიული ინტერესის არსებობის დადგენისათვის უპირატესად უნდა გაირკვეს, გაუმჯობესდება თუ არა მოსარჩელის სამართლებრივი მდგომარეობა მისი აღიარებითი მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში (იხ. სუსგ-ები # ას-17-14-2015. 01.07.2015წ; #ას-375-359-2016, 17.06.206წ; #ას-569-540-2015, 01.07.206).

19. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობასა და დასკვნას მოსარჩელის დასაბუთებულ იურიდიულ ინტერესზე, რომელიც წინამდებარე განჩინების 10.13 ქვეპუნქტშია ასახული (იხ. ასევე სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების 4.16-4.17 ქვეპუნქტები - ტ.2, ს.ფ. 161-162) და აღნიშნავს, რომ იურიდიული ინტერესის დაუსაბუთებულობის შემთხვევაში, ანუ თუკი მხოლოდ პარტნიორთა კრების ოქმების ბათილობას მოითხოვდა მოსარჩელე, სარჩელი განუხილველად უნდა დარჩენილიყო.

20. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს მოპასუხის საკასაციო პრეტენზიებს, რადგან განსახილველ შემთხვევაში, მტკიცების ტვირთის მართებულად გადანაწილებითა და საქმის გარემოებათა ყოველმხრივ, ობიექტურად და სრულად გამოკვლევისა და შეფასების შედეგად მიიღო სააპელაციო სასამართლომ ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც გააუქმა ქვემდგომი სასამართლოს გადაწყვეტილება. კასატორს არ წარმოუდგენია დასაბუთებული შედავება სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით, რომელთაგან არსებითია ის, რომ მოპასუხემ უძრავი ქონება გაჰყიდა, ხოლო შემდეგ დაანაწევრა ის მიწის ნაკვეთი, რომელზედაც განთავსებული იყო საცხოვრებელი კორპუსი, ამასთან, ნასყიდობის ხელშეკრულებებში მითითებული მიწის ნაკვეთის (საკადასტრო კოდით 127) ფართობი შემცირდა და გაყოფილ მიწის ნაკვეთზე აღმოჩნდა საცხოვრებელი სახლის ნაწილი და მისი ფუნქციონირებისათვის არსებითად მნიშვნელოვანი კანალიზაციის, წყალმომარაგებისა და სხვა საკომუნიკაციო საშუალებები.

21. კასატორი მხოლოდ აკრიტიკებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნებს, თუმცა, სასამართლოს მიერ უტყუარად დადგენილი გარემოებების საწინააღმდეგოდ არც სააპელაციო სამართალწარმოების ეტაპზე და არც საქმის საკასაციო სასამართლოში განხილვის დროს არ მიუთითებია საქმეში განთავსებულ ისეთ მტკიცებულებებზე, რომელიც მოპასუხის სასარგებლოდ გადასწონიდა არგუმენტებს და დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების განსხვავებული სამართლებრივი შეფასების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს (იხ. ამ განჩინების 10.5 -10.12 ქვეპუნქტები).

22. მოპასუხის კრიტიკა გასაჩივრებული გადაწყვეტილებისადმი, რომ გაურკვეველია, რომელ მტკიცებულებებზე დაყრდნობით დაასკვნა სასამართლომ, თუ სად დგას ბინის კორპუსის ძირითადი შენობა-ნაგებობა (იხ. 11.1.2 ქვეპუნქტი), დაუსაბუთებელია, რადგან სააპელაციო სასამართლო უთითებს საქმეში განთავსებულ კონკრეტულ მტკიცებულებებზე (იხ. 9.1.4 ქვეპუნქტი და 10.8 პუნქტი), ხოლო კასატორს არ მიუთითებია ამ მტკიცებულებათაგან რომელი არის არასწორად გამოკვლეული და შეფასებული ან სხვა მტკიცებულებაზე, რომელიც საწინააღმდეგოს დაადასტურებდა. ასევე, მოპასუხის მიერ შეუდავებელია სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოება, რომ მიწის ნაკვეთის დაყოფის შესახებ მოპასუხეს არ უცნობებია ბინის შემძენებისათვის ანუ მყიდველისათვის (იხ. ამ განჩინების მე-3 პუნქტი და სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების 4.15 ქვეპუნქტი - ტ.2, ს.ფ. 158).

23. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ არ არსებობს მოპასუხის საკასაციო განაცხადის დაკმაყოფილებისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი, შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 11 მარტის გადაწყვეტილება უცვლელად უნდა დარჩეს.

24. კასატორის მიერ გადახდილი ბაჟი დარჩება სახელმწიფო ბიუჯეტში.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს "გ-ის" საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 11 მარტის გადაწყვეტილება;

3. კასატორის მიერ გადახდილი ბაჟი დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში;

4. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: პ. ქათამაძე

ბ. ალავიძე