საქართველოს უზენაესი სასამართლო

გ ა ნ ჩ ი ნ ე ბ ა

საქართველოს სახელით

საქმე №ას-810-777-2016 13 აპრილი, 2017 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მზია თოდუა (თავმჯდომარე),

ეკატერინე გასიტაშვილი (მომხსენებელი),

პაატა ქათამაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - შპს „ს-ი“ (მოპასუხე, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – სს „ტ-ი“ (მოსარჩელე, შეგებებული სარჩელით მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 12 ივლისის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – საიჯარო ქირის დავალიანების გადახდა, ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება, საიჯარო ქირის შემცირება, ზიანის ანაზღაურება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. სს „ტ-ს“ (შემდეგში: მოსარჩელე, სს, მეიჯარე ან გამქირავებელი) და შპს „ს-ს“ (შემდეგში: მოპასუხე, შეგებებული მოსარჩელე, შპს, მოიჯარე, დამქირავებელი, აპელანტი ან კასატორი) შორის 2011 წლის 1 აპრილს, ერთი წლით დაიდო არასაცხოვრებელი ფართით სარგებლობაზე იჯარის სამი ხელშეკრულება: ა) 26,6 კვ.მ ფართზე - თვეში - 500 ლარის; ბ) 38 კვ.მ ფართზე - თვეში 150 ლარის და გ) 26.6 კვ.მ ფართზე - თვეში 500 ლარის ქირის გადახდის პირობით (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, შემდეგში სსკ, 581-ე, 531-ე მუხლები; იხ. ხელშეკრულებები - ტ.1, ს.ფ. 12-17).

2. იმავე მხარეებს შორის 2011 წლის 1 ივნისს შორის დაიდო არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის მეოთხე ხელშეკრულება, კერძოდ, 39 კვ.მ ფართზე, თვეში 200 ლარის გადახდის პირობით (იხ. ხელშეკრულება - ტ.1, ს.ფ. 18-19).

3. საქმის მასალებშია საბანკო ამონაწერები, რომელთა მიხედვით დასტურდება, რომ 2011 წლის აპრილიდან, ქირის სახით, მთლიანობაში დამქირავებელს გამქირავებლისათვის გადახდილი აქვს 4800 ლარი, კერძოდ: 1350 ლარი - 30.05.2011 წ; 1350 ლარი - 29.06.2011 წ; 200 ლარი და 150 ლარი - 08.09.2011 წ; 200 ლარი და 150 ლარი - 06.10.2011 წ; 200 ლარი და 150 ლარი - 09.11.2011 წ; 200 ლარი და 150 ლარი - 08.12.2011 წ; 200 ლარი და 150 ლარი -13.02.2012 წ; 200 ლარი და 150 ლარი - 12.03.2012 წ. (იხ. ტ.1, ს.ფ. 160-167, 209-214).

4. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილებით დადასტურებულია, რომ გამქირავებელი ხელს უშლიდა დამქირავებელს 39 კვ.მ ფართის ფუნქციონირებაში, ასევე - 38 კვ.მ ფართის გამოყენებაში, ხოლო იმავე სასამართლოს 2012 წლის 20 თებერვლის გადაწყვეტილებით კი დასტურდება, რომ გამქირავებელმა ელექტროენერგიის მიწოდება შეუწყვიტა დამქირავებელს და არ აძლევდა საშუალებას სრულყოფილად ემუშავა (იხ. სასამართლოს გადაწყვეტილებები - ტ.1, ს.ფ. 87-94, 173-177);

5. საგადასახადო სამართალდარღვევის №024813 ოქმის საფუძველზე, 2012 წლის 16 თებერვალს დამქირავებელი 500 ლარით დაჯარიმდა (იხ. სამართალდარღვევის ოქმი, ტ.1, ს.ფ. 151);

6. დამქირავებლსა და შპს „მ-ას“ შორის 2011 წლის 1 ნოემბერს დაიდო ხელშეკრულება ავტომანქანა „დაფის“ ძრავისა და სიჩქარის კოლოფის კაპიტალური რემონტის შესახებ, რის სანაცვლოდაც ამ უკანასკნელს 15 555 ლარი უნდა გადაეხადა. შპს „მ-ამ“, როგორც შემკვეთმა მენარდეს (დამქირავებელს) 5 000 ლარი გადაუხადა.

7. საქმის მასალებშია ლ. სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის 2012 წლის 19 მაისის დასკვნა (შემდეგში: ექსპერტის დასკვნა), რომლის მიხედვით დადგენილია, რომ იჯარით გაცემული ავტონაწილების მაღაზიასა და საწყობში 3 657,37 ლარის სარემონტო სამუშაოებია ჩასატარებელი (იხ. ექსპერტიზის დასკვნა- ტ.1,ს.ფ. 193-201).

8. გამქირავებლის სასარჩელო მოთხოვნა

8.1. გამქირავებელმა 2012 წლის 26 აპრილს სარჩელი აღძრა დამქირავებლის წინააღმდეგ და მოითხოვა ამ უკანასკნელისათვის შემდეგი თანხის დაკისრება:

8.1.1. გადაუხდელი ქირის დავალიანება - 7 350 ლარი;

8.1.2. მოპასუხის სატვირთო ავტომობილის გამქირავებლის სადღეღამისო სადგომით სარგებლობისათვის 2012 წლის 1 მაისამდე წარმოშობილი დავალიანება - 1 614 ლარი და აღნიშნული სატვირთო ავტომობილის სადღეღამისო სადგომის ტერიტორიიდან გაყვანამდე, ყოველთვიურად, 150 ლარის დაკისრება;

8.1.3. გამქირავებელთან 2011 წლის 1 ივნისს 39 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართის მქონე ავტომანქანების სარემონტო ფართზე გაფორმებული ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისათვის 2012 წლის 1 ივნისამდე - 400 ლარი;

8.2. გამქირავებელმა 2011 წლის 20 ივნისს სასამართლო სხდომაზე გაზარდა სასარჩელო მოთხოვნა, კერძოდ, წარადგინა ექსპერტიზის დასკვნა და მოითხოვა მოპასუხის ქმედებით მიყენებული ზიანის - 3 657, 37 ლარის ანაზღაურება (იხ. ტ.1, ს.ფ. 189).

9. დამქირავებლის შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნა

9.1. დამქირავებელმა 2012 წლის 15 ივნისის შეგებებული სარჩელით მოითხოვა:

9.1.1. გამქირავებელთან 2011 წლის 1 აპრილს 26,6 კვ.მ. კომერციული საქმიანობისათვის განკუთვნილ ფართზე (სახელოსნოზე) გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება იმავე წლის 1 სექტემბრიდან;

9.1.2. მხარეთა შორის 2011 წლის 1 აპრილს 26,6 კვ.მ ფართის მქონე ავტონაწილების მაღაზიაზე ხელშეკრულებით განსაზღვრული საიჯარო ქირის -500 ლარის შემცირება 100 ლარამდე;

9.1.3. მხარეთა შორის 2011 წლის 1 აპრილს 38 კვ.მ ფართზე (ავტომობილების სარემონტოზე) და იმავე წლის 1 ივნისს 39 კვ.მ. ფართზე (სარემონტოზე) გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულებების შეწყვეტილად აღიარება 2012 წლის 1 იანვრიდან და დამქირავებლის მიერ გადახდილი ქირის (იანვრის, თებერვლისა და მარტის თვეები) - 1050 ლარის დაბრუნება;

9.1.4. მოპასუხის (გამქირავებლის) ქმედებით მიყენებული ზიანისა და მიუღებელი შემოსავლის - 11 055 ლარის ანაზღაურება.

10. თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასკვნები

10.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2014 წლის 18 ივნისის გადაწყვეტილებით, მოსარჩელის (გამქირავებლის) მოთხოვნა დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ და, მის სასარგებლოდ, მოპასუხეს (დამქირავებელს) დაეკისრა:

10.1.1. საიჯარო ქირა - 5 400 ლარი;

10.1.2. ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისათვის გადასახდელი თანხა - 400 ლარი, 2012 წლის 1 ივნისამდე;

10.1.3. ზიანის ანაზღაურების სახით - 3 657, 37 ლარი;

10.1.4. დანარჩენ ნაწილში გამქირავებლის სასარჩელო მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა;

10.2. საქალაქო სასამართლოს იმავე გადაწყვეტილებით დამქირავებლის შეგებებული სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, კერძოდ:

10.2.1. 2011 წლის 1 სექტემბრიდან შეწყვეტილად იქნა აღიარებული ამ უკანასკნელსა და გამქირავებელს შორის დადებული საიჯარო ხელშეკრულება 26,6 კვ. მ ფართზე (სახელოსნო);

10.2.2. დამქირავებელს შეუმცირდა ქირა 26,6 კვ.მ. საიჯარო ფართზე (ავტონაწილების მაღაზიაზე) და იგი განისაზღვრა 200 ლარით, ნაცვლად 500 ლარისა, 2011 წლის 1 სექტემბრიდან 2012 წლის 1 აპრილამდე;

10.2.3. დანარჩენ ნაწილში შეგებებული სარჩელის მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა.

10.3. საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-7 პუნქტებში მითითებული გარემოებები და განმარტა:

10.3.1. 26,6 კვ.მ ფართის ავტოსახელოსნოზე დამქირავებელმა რეალურად შეწყვიტა ხელშეკრულება 2011 წლის 1 სექტემბრიდან. საქმეში დაცული მტკიცებულებები ადასტურებდა, რომ მხარეებს შორის არსებობდა დაძაბული ურთიერთობა. გამქირავებელი (მეიჯარე) აწესებდა ტერიტორიაზე ავტომანქანების დგომისათვის გარკვეულ საფასურს, რადგან მიაჩნდა, რომ დამქირავებლთან სარემონტოდ მისულ ავტომანქანებსაც უნდა გადაეხადათ აღნიშნული საფასური. ამ მიზეზით გამქირავებელი ზღუდავდა ავტომობილების შესვლას მის ტერიტორიაზე, რაც აუცილებელი იყო ავტოსახელოსნომდე მისასვლელად. დამქირავებელი საწარმოს დირექტორმა 2011 წლის 26 აგვისტოს წერილში გამქირავებლისადმი, გამოხატა პრეტენზია და ამ უკანასკნელს აცნობა, რომ 2011 წლის ხელშეკრულება ავტომანქანების სახელოსნოს იჯარის შესახებ შეწყვეტილი იყო, რის გამოც ითხოვდა, რომ საიჯარო ფართი ჩაებარებინა (მიეღო) გამქირავებელს. ამ უკანასკნელის 2011 წლის 29 აგვისტოს წერილი კი ადასტურებდა, რომ გამქირავებელი ავალდებულებდა დამქირავებელს, რომ მისი მომსახურების მოლოდინში მყოფ ავტომობილებს დგომის საფასური გადაეხადათ. ამავე წერილით ირკვევა, რომ გამქირავებელი დამქირავებელს სარეკლამო აბრის განთავსების უფლებას მისცემდა ქ. თბილისის მერიიდან შესაბამისი ნებართვის მიტანის შემთხვევაში. მეიჯარის 2011 წლის 27 სექტემბრის წერილით დასტურდებოდა, რომ დამქირავებელს შეწყვეტილი ჰქონდა იჯარის ხელშეკრულება ავტოსახელოსნოზე, თუმცა, არ ეთანხმებოდა ამას;

10.3.2. საქალაქო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა საქმის მასალებში წარდგენილ სასამართლოს გადაწყვეტილებებზე, რომლებითაც დასტურდებოდა, რომ გამქირავებელი ხელს უშლიდა დამქირავებელს ხელშეკრულებით ნაკისრი უფლებების განხორციელებაში, არ აწვდიდა ელექტროენერგიას, არ რთავდა ნებას დაეყენებინა სარეკლამო აბრა, არ უშვებდა ავტომანქანებს, ასევე - მომსახურე პერსონალს და სხვ. (იხ. ამ განჩინების მე-4 პუნქტი და ქვემოთ მე-15 პუნქტი).

11. საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ ავტოსახელოსნოს დაქირავების ხელშეკრულება დამქირავებელმა 2011 წლის 1 სექტემბერს შეწყვიტა გამქირავებლის ხელშეშლის გამო, ამიტომ ამ ნაწილში შეგებებული მოსარჩელის მოთხოვნა დასაბუთებული იყო და ხელშეკრულების შეწყვეტა უნდა აღიარებულიყო.

12. საქალაქო სასამართლოს შეფასებით, დამქირავებელმა ვერ დაადასტურა, რომ ამ განჩინების მე-6 პუნქტში მითითებული ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების გამო, მან მიიღო 10 555 ლარის ზიანი. სასამართლომ დადასტურებულად მიიჩნია, რომ 2011 წლის 2 ნოემბერს შპს „მ-ამ“ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის ნაწილი - 5000 ლარი გადაიხადა. საქმეში არსებული ამონაწერებით საბანკო გადარიცხვებიდან არ დასტურდებოდა, რომ დამქირავებელმა, როგორც მენარდემ, აღნიშნული თანხა შემკვეთს დაუბრუნა, რაც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში აუცილებლად მოხდებოდა. მიუხედავად იმისა, რომ 10 555 ლარის დამქირავებლისათვის ჩარიცხვა არ დასტურდებოდა, საქალაქო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ დამქირავებელს იჯარის ხელშეკრულება აქვს დადებული სხვა ორგანიზაციასთან, კერძოდ, შპს „საგზაო კრწანისთან“ (ამაზე საქმის განხილვისას მოსარჩელეც უთითებდა), შესაბამისად, რადგან მიღებული თანხა არ დაუბრუნებია მოპასუხეს, ამ უკანაკსნელს უნდა დაემტკიცებინა, თუ რატომ არ დააბრუნა 5000 ლარი, თუკი ხელშეკრულება შეწყდა;

13. სასამართლომ იმაზეც იმსჯელა, რომ შპს „მ-ასთან“ დადებული ხელშეკრულების შესასრულებლად არ იყო აუცილებელი მოსარჩელის (დამქირავებლის) კუთვნილ საიჯარო ფართში ყოფნა, მისი შესრულება დამქირავებელს შეეძლო ნებისმიერ სათანადოდ მოწყობილ ადგილზე. სასამართლომ მიიჩნია, რომ შეგებებულ მოსარჩელეს უნდა დაედასტურებინა მისთვის ზიანის მიყენების ფაქტი, რაც მან ვერ შეძლო.

14. საქმის მასალებშია საქალაქო სასამართლოს 2011 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილება, ამის შემდეგ კი - ამავე გადაწყვეტილებაზე თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2012 წლის 23 თებერვლის გადაწყვეტილება, რომლითაც დასტურდება, რომ დამქირავებლის სასარჩელო მოთხოვნების დაკმაყოფილების შედეგად, ამ უკანასკნელის მიერ 39 კვ.მ და 38 კვ.მ ფართების სარგებლობაში ხელშეშლა აეკრძალა გამქირავებელს, მასვე აეკრძალა ავტონაწილების მაღაზიის შენობაზე სარეკლამო აბრის განთავსებაში დამქირავებლისათვის ხელშეშლა (იხ. ტ.1, ს.ფ.87-92).

15. საქმეში ასევე წარდგენილია თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2012 წლის 20 თებერვლის გადაწყვეტილება, რომლის თანახმად, გამქირავებელს დაევალა დამქირავებლისათვის ელექტროენერგიის მიწოდების აღდგენა; გამქირავებელს აეკრძალა დამქირავებლის თანამშრომლებისათვის დაქირავებულ ფართებამდე მისვლაში ხელშეშლა, ასევე - სარემონტო საამქრომდე ავტომანქანებისათვის მისვლის ხელშეშლა. სასამართლოების მიერ ადრე მიღებული გადაწყვეტილებების საფუძველზე, განსახილველ საქმეზე მსჯელობისას, საქალაქო სასამართლომ აღნიშნა: იმ დაშვებით, რომ 2012 წლის 1 იანვრიდან იჯარით აღებული ფართებით აღარ სარგებლობდა შპს (შეგებებული მოსარჩელე), დაუსაბუთებელი იყო, თუ რა ინტერესი ჰქონდა მას, ამ თარიღის შემდეგ მიეღო სასამართლოს გადაწყვეტილებები სარგებლობაში ხელშეშლის აღკვეთის თაობაზე. სასამართლოს დასკვნით, საქმის მასალებში დაცული 2012 წლის თებერვალსა და აპრილში მომზადებული წერილები და მიმოწერა ადასტურებდა, რომ საიჯარო ფართებს რეალურად ფლობდა დამქირავებელი. ამავე ფაქტს ადასტურებდა, ასევე, ამ უკანასკნელის მიერ ქირის ნებაყოფლობით გადახდა, კერძოდ, 2012 წლის 13 თებერვალსა და 12 მარტს. სსკ-ის 361-ე მუხლის თანახმად, ყოველი შესრულება გულისხმობს ვალდებულების არსებობას (იხ. ტ.1, ს.ფ. 173-177).

16. ზემოხსენებული გარემოებების შეჯერების შედეგად, საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოიჯარე (მოპასუხე) 2011 წლის სექტემბრის შემდეგაც 2012 წლის აპრილამდე ფლობდა და სარგებლობდა სადავო ფართებით (იხ.ტ.1, ს.ფ.308-309)

17. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში მითითებულია სსკ-ის 581-ე მუხლის დანაწესი: „იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით...“.

18. ამ განჩინების პირველ და მეორე პუნქტებში დასახელებულ ხელშეკრულებებზე მითითებით, საქალაქო სასამართლომ აღნიშნა, რომ ხელშეკრულება ავალებდა იჯარის გამცემს, რომ მას უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ნივთი გადაეცა იჯარის მიმღებისათვის (სსკ-ის 534-535-ე მუხლები). იჯარის დადების დროისათვის არ არსებობდა რაიმე პრეტენზია მოიჯარის მხრიდან, რაც დაადასტურებდა ნივთების ნაკლს. ამიტომ სასამართლომ მიიჩნია, რომ ხელშეკრულების დადებისა და მოიჯარისათვის ნივთების გადაცემის მომენტში, ფართები აკმაყოფილებდა წაყენებულ მოთხოვნებს და ვარგისი იყო სამეწარმეო საქმიანობისათვის. სსკ-ის 581-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად: „იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული“. სსკ-ის 541-ე მუხლის თანახმად, „1. თუ დაქირავებული ნივთი მთლიანად ან ნაწილობრივ გადაეცემა დამქირავებელს დაგვიანებით, ან, თუ შემდგომში მას წაერთვა სარგებლობის უფლება, მაშინ დამქირავებელს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე იმ ვადის დაცვის გარეშე, რაც გათვალისწინებულია ხელშეკრულების მოშლისათვის. უარი ხელშეკრულებაზე დაიშვება მხოლოდ მაშინ, თუ გამქირავებელი დამქირავებლის მიერ განსაზღვრულ ვადაში არ აღკვეთს სარგებლობისათვის ხელშემშლელ გარემოებებს. 2. ვადის განსაზღვრა არ არის საჭირო, თუ იმ გარემოებათა შედეგად, რომლებიც ხელშეკრულებაზე უარის თქმის საფუძველს იძლევიან, დამქირავებელმა დაკარგა ინტერესი ამ ხელშეკრულებისადმი“.

19. საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ გამქირავებლის მიერ განხორციელებული ხელშეშლა, რაც სხვადასხვა საშუალებებით იქნა გამოხატული, საფუძველს ქმნიდა, რომ დამქირავებელს განეცხადებინა პრეტენზია ამ ნაკლის აღმოსაფხვრელად. საქმეში არსებული მიმოწერა, სასამართლოს გადაწყვეტილებები, სააღსრულებო წარმოების აქტები და საპატრულო პოლიციის აქტები ნათლად ადასტურებდა, რომ მოპასუხეს სამართლებრივად დასაბუთებული უფლება ჰქონდა, შეეწყვიტა იჯარის ხელშეკრულება. ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე, ასევე, ეცნობა ფართის მესაკუთრეს (შეგებებული სარჩელის მოპასუხეს) 2011 წლის აგვისტოს თვეში. სასამართლომ დაასკვნა, რომ სარჩელის მოთხოვნა ამ ნაწილში საფუძვლიანი იყო და უნდა დაკმაყოფილებულიყო.

20. სსკ-ის 536.1-ე მუხლის თანახმად, „თუ გაქირავებულ ნივთს აღმოაჩნდება ნაკლი, მაშინ დამქირავებელს ქირა შეუმცირდება იმ ოდენობით, რა ოდენობითაც შემცირდა ნივთის ვარგისიანობა ნაკლის გამო. ნაკლის გამოსწორებისას ეს უფლება ძალას კარგავს. უმნიშვნელო ნაკლი მხედველობაში არ მიიღება“. დამქირავებელმა მოითხოვა 26,6 კვ.მ. ფართის საიჯარო ფართზე (ავტონაწილების მაღაზია) ქირის 500-დან 100 ლარამდე შემცირება 2011 წლის 1 სექტემბრიდან 2012 წლის 1 აპრილამდე. სასამართლოს შეფასებით, საქმეში წარდგენილი მტკიცებულებები ადასტურებდა, რომ დამქირავებელს არ ეძლეოდა საშუალება უნაკლოდ და სრულყოფილად ესარგებლა საიჯარო ფართით (იხ. ამ განჩინების 14-15 პუნქტები). სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოთხოვნა ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილებულიყო და 2011 წლის 1 სექტემბრიდან 2012 წლის 1 აპრილამდე შემცირებულიყო ქირა 500 ლარიდან 200 ლარამდე.

21. სასამართლომ არ გაიზიარა შეგებებული სარჩელის მტკიცება, რომ საგადასახადო ორგანოს მიერ დაფიქსირებული ჯარიმა - 500 ლარი მოსარჩელეს უნდა დაკისრებოდა და განმარტა, რომ მეწარმე სუბიექტს ევალება, იყოს გონივრულად ფრთხილი და წინდახედული, კერძოდ, იმ შემთხვევაში, თუ ობიექტს ელექტროენერგია არ მიეწოდებოდა, მეწარმე ვალდებულია საკასო აპარატის გამოყენების გარეშე, სხვა საშუალებით (საგადასახადო ანგარიშ-ფაქტურა) ეწარმოებინა საქონლის რეალიზება. საგადასახადო კოდექსი არ უშვებს გამონაკლისებს და მეწარმეს ევალება ალტერნატიული გზებით აღრიცხოს რეალიზებული პროდუქტი და დაიცვას საგადასახადო კოდექსის მოთხოვნები. სასამართლომ მიიჩნია, რომ მიუხედავად ელ-ენერგიის მიწოდების შეზღუდვისა, საგადასახადო სამართალდარღვევის თავიდან აცილების შესაძლებლობა ჰქონდა შპს-ას, რაც მან ვერ უზრუნველყო.

22. სსკ-ის 547-ე მუხლის თანახმად, გაქირავებული ნივთის ცვლილებების ან გაუარესებისათვის, რაც გამოწვეულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობით, დამქირავებელი პასუხს არ აგებს. ამავე კოდექსის 548-ე მუხლის თანახმად კი - „1. მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საცხოვრებელი სადგომის გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. 2. დამქირავებელი მოვალეა ეს სამუშაოები შეასრულოს საკუთარი ხარჯებით. 3. გამქირავებელს შეუძლია მოითხოვოს იმ ზიანის ანაზღაურება, რომელიც გამოწვეულია დამქირავებლის მიერ ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული მოვალეობის შეუსრულებლობით“. სასამართლომ საქმის მასალებში წარდგენილი ექსპერტიზის დასკვნისა და ფოტომასალის საფუძველზე მიიჩნია, რომ დამქირავებლმა საიჯარო ფართში გარკვეული სამუშაოები ჩაატარა, რაც საჭიროებდა რემონტს. ექსპერტიზის დასკვნით, სადავო ობიექტებზე დაზიანების გამოსასწორებლად ჩასატარებელი სამუშაოების ღირებულებამ 3 657,37 ლარი შეადგინა. სსკ-ის 408-ე მუხლის თანახმად, „იმ პირმა, რომელიც ვალდებულია აანაზღაუროს ზიანი, უნდა აღადგინოს ის მდგომარეობა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ დამდგარიყო ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოება“. სასამართლომ მიიჩნია, რომ სადავო თანხა მოპასუხეს უნდა დაკისრებოდა მის მიერ მოსარჩელისათვის მიყენებული ზიანის ანგარიშში.

23. სსკ-ის 532-ე მუხლის თანახმად, „გამქირავებელი მოვალეა გადასცეს დამქირავებელს გაქირავებული ნივთი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში და ქირავნობის მთელი დროის განმავლობაში შეინარჩუნოს ნივთის ეს მდგომარეობა“. აღნიშნული ნორმა გულისხმობს, რომ გამქირავებელს ხელი უნდა შეეწყო დამქირავებლისათვის, რომ მას დაქირავებული ფართი (მათ შორის ამ ფართამდე მისასვლელი გზა, მანქანის დასაყენებელი ადგილი, როდესაც იგი დამქირავებლის საკუთრებაში იყო და არ უშლიდა ხელს მის საქმიანობას) გამოეყენებინა დანიშნულებისამებრ. კონკრეტულ შემთხვევაში სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა ავტოსადგომზე გასარემონტებელი ავტომანქანის დგომის ღირებულების გადახდის თაობაზე სრულიად დაუსაბუთებელი იყო, რადგან მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულებით და სამოქალაქო კოდექსის დებულებებით ცალსახად იგულისხმებოდა, რომ დამქირავებელს უფლება ჰქონდა, სადგომზე გაეჩერებინა ავტომანქანა და ჩაეტარებინა მისთვის სარემონტო სამუშაოები. მოსარჩელემ ვერ დაამტკიცა, რომ აღნიშნული ავტომანქანა არ იდგა გასარემონტებლად.

24. საქალაქო სასამართლოს დასკვნით, გარდა ზემოაღნიშნულისა, საქმის მასალებში არსებული სასამართლო გადაწყვეტილებები ადასტურებდა, რომ გამქირავებელს მოეთხოვებოდა იჯარის ხელშეკრულების ფარგლებში გასარემონტებელი და ავტონაწილების ყიდვის მიზნით შესული ავტომანქანებისათვის არ შეექმნა დაბრკოლებები. სსკ-ის 408-ე მუხლი ადგენს ზიანის ანაზღაურებაზე პირის ვალდებულებას, აღადგინოს ის მდგომარეობა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ დამდგარიყო ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოება, ხოლო სსკ-ის 411-ე მუხლის თანახმად კი, „ზიანი უნდა ანაზღაურდეს არა მხოლოდ ფაქტობრივად დამდგარი ქონებრივი დანაკლისისთვის, არამედ მიუღებელი შემოსავლისთვისაც. მიუღებლად ითვლება შემოსავალი, რომელიც არ მიუღია პირს და რომელსაც იგი მიიღებდა, ვალდებულება ჯეროვნად რომ შესრულებულიყო“. სსკ-ის 414-ე მუხლი განსაზღვრავს ზიანის ოდენობის განსაზღვრის წესს, კერძოდ, „ზიანის ოდენობის განსაზღვრისას მხედველობაშია მისაღები ის ინტერესი, რომელიც კრედიტორს ჰქონდა ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების მიმართ. ზიანის ოდენობის დასადგენად გათვალისწინებულ უნდა იქნეს ხელშეკრულების შესრულების დრო და ადგილი“. სასამართლომ მიიჩნია, რომ 2011 წლის 1 ივნისს დადებული ხელშეკრულების ვადა გადიოდა 2012 წლის 1 ივნისს. ხელშეკრულების შეწყვეტით და საიჯარო თანხის გადახდის შეწყვეტით გამქირავებელს არ მიუღია 2 თვის შემოსავალი - 400 ლარი. მართალია, 2011 წელსა და 2012 წლის დასაწყისში არსებობდა გარკვეული უთანხმოებები მხარეებს შორის, მაგრამ 2012 წლის თებერვლის შემდეგ, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებებით მოსარჩელეს (გამქირავებელს) დაევალა ხელშეშლის აღკვეთა, მხარეებს რაიმე პრეტენზიები ერთმანეთის მიმართ აღარ ჰქონიათ. ამიტომ დაუსაბუთებლად იქნა მიჩნეული დამქირავებლის მიერ აღნიშნული ხელშეკრულების დროზე ადრე შეწყვეტა.

25. საქალაქო სასამართლომ დამქირავებლის შეგებებული სარჩელის მოთხოვნებზე იმსჯელა და აღნიშნა, რომ ზოგიერთი მოთხოვნა ერთსა და იმავე საკითხს ეხებოდა და მოთხოვნები ერთმანეთს აბათილებდნენ. აღნიშნულის გათვალისწინებით სასამართლომ აღნიშნა, რომ:

25.1. 26,6 კვ.მ ფართის საიჯარო ქონებაზე შეწყვეტილად იქნა აღიარებული საიჯარო ხელშეკრულება 2011 წლის 1 სექტემბრიდან, აღნიშნული ხელშეკრულებით შეგებებულ მოსარჩელეს (მოპასუხეს, დამქირავებელს) უნდა გადაეხადა მხოლოდ 5 თვის საიჯარო ქირა, რაც შეადგენდა 2500 ლარს (თვეში 500 ლარი);

25.2. სასამართლომ არ გაიზიარა შეგებებული მოსარჩელის მოთხოვნა 38 კვ.მ და 39 კვ.მ საიჯარო ფართებზე ხელშეკრულებების ვადაზე ადრე, 2012 წლის 1 იანვრიდან შეწყვეტის აღიარების თაობაზე, შესაბამისად, მიიჩნია, რომ ამ ფართების საიჯარო ქირა უნდა დაანგარიშებულიყო, 38 კვ.მ ფართის შემთხვევაში - 12 თვეზე, ხოლო 39 კვ.მ ფართზე - 10 თვე. ორივე ფართისათვის მოპასუხეს დაეკისრა 3800 (200X10+150X12) ლარის გადახდა;

25.3. 26,6 კვ.მ ფართის (ავტონაწილების მაღაზია) საიჯარო ხელშეკრულებასთან დაკავშირებით, შემცირდა საიჯარო ქირა 2011 წლის 1 სექტემბრიდან 2012 წლის 1 აპრილამდე, აღნიშნული საიჯარო თანხა უნდა დაანგარიშებულიყო შემდეგნაირად: 5 თვეზე უნდა დაანგარიშებულიყო 500 ლარი თვეში, ხოლო დარჩენილ 7 თვეზე - თვეში 200 ლარი, რაც საბოლოოდ 2500+1400=3900 ლარს შეადგენდა;

25.4. სასამართლომ ზემოთ უკვე იმსჯელა დამქირავებლის მიერ მთლიანად გადახდილი იჯარის თანხაზე, რაც 4800 ლარს შეადგენდა (იხ. ამ განჩინების მე-3 პუნქტი);

25.5. სასამართლომ მიიჩნია, რომ დამქირავებელს უნდა დაჰკისრებოდა მის მიერ გადასახდელ და უკვე გადახდილ ქირის თანხას შორის არსებული სხვაობა, რაც შეადგენდა (2500+3800+3900) – 4800 = 5400 ლარს. რადგან სასარჩელო მოთხოვნა აღნიშნულს აღემატებოდა, სასამართლო ვალდებული იყო სარჩელის ფარგლებში ემსჯელა მის დაკმაყოფილებაზე.

26. საქმის მასალებით დასტურდებოდა, რომ შპს „მ-ას“ (შემდეგში: შემკვეთი) და დამქირავებელს შორის დაიდო ნარდობის ხელშეკრულება (სსკ-ის 629-ე მუხლი). შემკვემა 2011 წლის 2 ნოემბერს გადაიხადა თანხის ნაწილი - 5000 ლარი. დამქირავებელი ითხოვდა დანარჩენი გადაუხდელი თანხის დაკისრებას გამქირავებლისათვის, რასაც იმით ასაბუთებდა, რომ ხელშეკრულება ვერ შესრულდა და დანარჩენი თანხა არ მიუღია.

27. საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ ასეთ შემთხვევაში, როდესაც თანხის 2/3 ნაწილი გადახდილი იყო და ამ სოლიდური თანხის დაბრუნება არ ხდებოდა, ზიანის მომთხოვნ მხარეს ევალებოდა, დაესაბუთებინა, რომ თუ სხვა გარემოებებში და სხვა ადგილზე არ შეუსრულებია ნარდობის ხელშეკრულება მოპასუხეს, რისი ეჭვებიც სასამართლო სხდომაზე გამოთქვა მოსარჩელემ (გამქირავებელმა), რატომ არ მოითხოვა შემკვეთმა და არ დააბრუნებინა მენარდეს (ამ შემთხვევაში დამქირავებელს) 5000 ლარი. გარდა საბანკო ამონაწერებისა, მოსარჩელეს ევალებოდა, სარწმუნოდ დაემტკიცებინა ზიანის მიყენების ფაქტი და წარედგინა დამატებითი მტკიცებულებები. ამ სარჩელთან მიმართებით გამქირავებელი შეზღუდული იყო რაიმე მტკიცებულებების წარდგენით. საქმის მასალებიდან ჩანდა, რომ დამქირავებელს იჯარით აქვს აღებული სხვა სუბიექტთა ქონებაც, რაც ბუნებრივად იწვევდა ეჭვს, რომ აღნიშნულ ადგილზე მოხდა ხელშეკრულების შესრულება შემკვეთის სასარგებლოდ. აღნიშნული ეჭვები არ გაქარწყლებულა. სასამართლომ მიიჩნია, რომ შეგებებული სარჩელის ავტორმა ვერ დაუსაბუთა სასამართლოს ხელშეკრულების შეუსრულებლობით ზიანის მიყენების ფაქტი.

28. მოპასუხის (დამქირავებლის) სააპელაციო საჩივრის საფუძვლები

28.1. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ (შეგებებულმა მოსარჩელემ, დამქირავებელმა), რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, გამქირავებლის დაკმაყოფილებული სარჩელისა და დამქირავებლის უარყოფილი სასარჩელო მოთხოვნის ნაწილში, მოითხოვა. აპელანტმა ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, გამქირავებლის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და დამქირავებლის შეგებებული სარჩელის უარყოფილი ნაწილის დაკმაყოფილება შემდეგ სააპელაციო პრეტენზიებზე მითითებით მოითხოვა:

28.1.1. სასამართლომ არასწორად მიიჩნია დადგენილად გასაჩივრებული გადაწყვეტილების 3.1.3. პუნქტში ასახული ფაქტობრივი გარემოება, რომ დამქირავებელს, ქირის სახით, სულ გადახდილი აქვს 4800 ლარი, მათგან 1350 ლარი 2011 წლის მაისისა და ივნისის თვეებში, ხოლო 350 ლარი - 2011 წლის სექტემბრის, ოქტომბრის, ნოემბრის, დეკემბრის, 2012 წლის თებერვლის, მარტის თვეებში. დამქირავებელი 2011 წლის მაისის თვეში არ გადაიხდიდა 1350 ლარს იმ უბრალო მიზეზის გამო, რომ 2011 წლის მაისისთვის მხარეთა შორის გაფორმებული იყო სამი 500, 500 და 150 ლარის ღირებულების იჯარის ხელშეკრულება, ანუ გადასახდელი იყო 1150 ლარი და არა 1350 ლარი. პირველ 5 თვეში დამქირავებელს ქირის სახით გადახდილი აქვს 6350 ლარი, შემდეგ კი, იგი ყოველთვიურად იხდიდა 350 ლარს - ორი საიჯარო ფართის გადასახადს. ერთად აღებული ყველა გადახდის გათვალისწინებით კი, მიღებული თანხა ბევრად უფრო მეტია სასამართლოს მიერ დადგენილ 4 800 ლარზე;

28.1.2. გამქირავებლის სარჩელის საფუძველია ხელშეკრულების გაფორმებიდან ბოლო 7 თვე და ამ 7 თვეში, მოსარჩელის მოსაზრებით, მოპასუხის მიერ გადაუხდელი საიჯარო თანხების უკანონობა, რის დაკისრებასაც ითხოვდა ამ უკანასკნელისათვის;

28.1.3. გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში (3.2.2. პუნქტი) სასამართლო აღნიშნავს, რომ დამქირავებელმა ვერ დაადასტურა შემკვეთის წინაშე ნაკისრი ვალდებულების გამო ზიანის არსებობა, რაც 10 555 ლარს შეადგენს (იხ. ამ განჩინების 26-ე პუნქტი). მხარეთა შორის შეთანხმებული 15 555 ლარიდან ნაწილი - 5000 ლარი შემკვეთმა წინასწარ გადაიხადა. მენარდემ (მოცემულ შემთხვევაში დამქირავებელმა) ნოემბრის თვეში ხელშეკრულების ფარგლებში გარკვეული სარემონტო სამუშაოები ჩაუტარა შემკვეთის ავტომანქანას, ხოლო 23 დეკემბერს აღნიშნული ავტომანქანა უნდა გაჩერებულიყო დამქირავებლის (მენარდის) სარემონტო სახელოსნოსთან ძრავის გასარემონტებლად, თუმცა, მოსარჩელემ (გამქირავებელმა) არ შეუშვა სარემონტოდ მისული ავტომობილი თავის ტერიტორიაზე. სასამართლოს მსჯელობის საწინააღმდეგოდ, თუ რატომ არ დაუბრუნა დამქირავებელმა (მენარდემ) შემკვეთს გადარიცხული 5 000 ლარი, აპელანტი უთითებდა, რომ მან გარკვეული სამუშაოები ჩაატარა. იმ ფაქტს, რომ ზემოხსენებული პერიოდის განმავლობაში შემკვეთის ავტომობილი იდგა მოპასუხის სარემონტო საამქროსთან და ეს უკანასკნელი ატარებდა სარემონტო სამუშაოებს, ადასტურებდა მოსარჩელეც, სწორედ ამიტომ არ მოხდა თანხის უკან გადარიცხვა, ამასთან, არა მხოლოდ აღნიშნული თანხის, არამედ უფრო მეტი ღირებულების სამუშაოები ჰქონდა ჩატარებული მოპასუხეს;

28.1.4. დამქირავებელი ადასტურებდა, რომ მას ბოლო 7 თვის განმავლობაში არ გადაუხდია 500 ლარი, ყოველთვიური გადასახდელი 26,6 კვ.მ (სახელოსნო) ფართზე და 500 ლარი ყოველთვიური გადასახდელი 26,6 კვ.მ (მაღაზია) ფართზე, სწორედ ამიტომ შეგებებული სარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენდა 26,6 კვ.მ (სახელოსნო) ფართზე საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება 2011 წლის 1 სექტემბრიდან და 26,6 კვ.მ. (მაღაზია) ფართზე საიჯარო ქირის შემცირება. გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით სასამართლომ შეწყვეტილად მიიჩნია 2011 წლის 1 აპრილის ხელშეკრულება 26,6 კვ.მ-ზე (სახელოსნოზე) 1 სექტემბრიდან, ხოლო 26,6 კვ.მ -ზე (მაღაზია) - შეამცირა საიჯარო ქირა 200 ლარამდე 2011 წლის 1 სექტემბრიდან. აღნიშნული იმას ნიშნავდა, რომ დამქირავებელს არ უნდა დაკისრებოდა 1400 ლარზე მეტი საიჯარო თანხა; აპელანტს მიაჩნია, რომ არც ამ თანხის დაკისრების წინაპირობა არსებობდა იმის გამო, რომ დავა ხელმეორედ განიხილა სასამართლომ და ყველა ხელშეკრულებაზე, რომელიც საიჯარო ქირის შემცირებას ეხებოდა, სასამართლოს ადრე, 2012 წლის 5 დეკემბერს მიღებული აქვს გადაწყვეტილება, რომელიც ამ თვალსაზრისით არ გასაჩივრებულა.

28.1.5. აპელანტს მიაჩნია, რომ სასამართლოს სრულად უნდა დაეკმაყოფილებინა შეგებებული მოსარჩელის (დამქირავებლის) მოთხოვნა 26,6 კვ.მ ფართის მაღაზიაზე ქირის 100 ლარამდე შემცირებაზე, 2011 წლის 1 სექტემბრიდან;

28.1.6. აპელანტი ასაჩივრებს საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებას მოპასუხისათვის (დამქირავებლისათვის) გამქირავებლის სასარგებლოდ ზიანის ასანაზღაურებლად 3 657, 37 ლარის დაკისრების ნაწილშიც და უთითებს, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება ამ ნაწილში დაეყრდნო ექსპერტიზის დასკვნას (იხ. ამ განჩინების მე-7 პუნქტი), რომელიც არ ასახავს საიჯარო ფართის ჩაბარების მომენტისათვის (2012 წლის 1 აპრილი) არსებულ მდგომარეობას; გარდა ამისა, მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება არ ითვალისწინებდა ვადის გასვლის შემდეგ, დამქირავებლის მიერ ფართში კაპიტალური რემონტის ჩატარების ვალდებულებას;

28.1.7. გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დამქირავებელს უსაფუძვლოდ დაეკისრა ვადამდე შეწყვეტილი ხელშეკრულების ქირა - 400 ლარი;

28.1.8. სასამართლომ ზოგ შემთხვევაში არ გამოიყენა, ზოგ შემთხვევაში არასათანადოდ განმარტა სსკ-ის 352-ე, 405-ე და 411-ე მუხლები. სსკ-ის 352-ე მუხლის პირველი ნაწილით, თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მითითებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ. აღნიშნული მუხლის სათანადო განმარტების შემთხვევაში, ის უნდა გამხდარიყო სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი 1050 ლარის მოპასუხისათვის დაბრუნების ნაწილში. სსკ-ის 535-ე მუხლის დანაწესით, თუ გაქირავებულ ნივთს აღმოაჩნდა ნაკლი, მაშინ დამქირავებელს ქირა შეუმცირდება იმ ოდენობით, რა ოდენობითაც შემცირდა ნივთის ვარგისიანობა ნაკლის გამო, ნაკლის გამოსწორებისას კი, უფლება კარგავს ძალას. სსკ-ის 411-ე მუხლის თანახმად, მიუღებლად ითვლება შემოსავალი, რომელიც არ მიუღია პირს და რომელსაც იგი მიიღებდა ვალდებულება ჯეროვნად რომ შესრულებულიყო. განსახილველ შემთხვევაში, გამქირავებელს ჯეროვნად რომ შეესრულებინა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება, ხელი არ შეეშალა დამქირავებლისათვის დაქირავებული ნივთის სამეწარმეო საქმიანობისთვის გამოყენებაში, კერძოდ, შეეშვა სარემონტო საამქრომდე სარემონტოდ მისული ავტომანქანა, აპელანტი (მოპასუხე) მიიღებდა შემოსავალს - 10 555 ლარს, რომლის მიუღებლობის ერთ - ერთი მიზეზი იყო მოსარჩელის მიერ ხელის შეშლა, მის მიერ ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულება.

29. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის გადაწყვეტილება და დასკვნები

29.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 12 ივლისის გადაწყვეტილებით დამქირავებლის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; ამ საქმეზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2014 წლის 18 ივნისის გადაწყვეტილების პირველი პუნქტი (დამქირავებლისათვის გამქირავებლის სასარგებლოდ 5 400 ლარის დაკისრების ნაწილში) გაუქმდა და ამ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება.

29.1.1. გამქირავებლის სარჩელი დამქირავებლისათვის ქირის დაკისრების თაობაზე, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა;

29.1.2. დამქირავებელს გამქირავებლის სასარგებლოდ დაეკისრა 1400 (ათას ოთხასი) ლარის გადახდა.

29.1.3.დანარჩენ ნაწილში თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2014 წლის 18 ივნისის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი.

29.2. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-2 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და სააპელაციო საჩივრის განხილვისას ყურადღება გაამახვილა, ძირითადი მოსარჩელისა (გამქირავებლის) და შეგებებული მოსარჩელის (დამქირავებლის) სასარჩელო მოთხოვნებსა და საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე, რომლითაც ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა გამქირავებლის სარჩელი და დამქირავებლის შეგებებული სარჩელი (იხ. ამ განჩინების 8-10 პუნქტები).

29.3. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ დამქირავებელსა და გამქირავებელს შორის 26,6 კვ.მ ფართზე (სახელოსნო), საიჯარო ხელშეკრულების 2011 წლის 1 სექტემბრიდან შეწყვეტილად აღიარების შესახებ გადაწყვეტილება გამქირავებელს (ძირითად მოსარჩელეს) არ გაუსაჩივრებია, შესაბამისად, ამ ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შემოწმება არ წარმოადგენდა სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანს. ასევე, გამქირავებელს არ გაუსაჩივრებია გადაწყვეტილება იმ ნაწილში, რომლითაც დამქირავებელს შეუმცირდა ქირის ოდენობა 26,6 კვ.მ საიჯარო ფართზე (ავტონაწილების მაღაზია) და იგი განისაზღვრა 200 ლარით ნაცვლად 500 ლარისა, 2011 წლის 1 სექტემბრიდან - 2012 წლის 1 აპრილამდე.

29.4. სააპელაციო საჩივარში აპელანტი (დამქირავებელი) უთითებდა, რომ გამქირავებლის სარჩელის მიხედვით, სადავო პერიოდია მხარეთა შორის დადებული ერთწლიანი ხელშეკრულებების (26,6 კვ.მ ავტონაწილების მაღაზიაზე და 16,6 კვ.მ სახელოსნოზე) ბოლო შვიდი თვე და ამ შვიდი თვის განმავლობაში, გამქირავებლის შეფასებით, დამქირავებლის მიერ ქირის თანხების კანონდარღვევით გადაუხდელობა. სწორედ ამ პერიოდის გადაუხდელი თანხების დაკისრებას ითხოვდა გამქირავებელი (ძირითადი მოსარჩელე) დამქირავებლისათვის (მოპასუხისათვის). თავის მხრივ, დამქირავებელი ადასტურებდა, რომ მას ბოლო შვიდი თვის განმავლობაში არ გადაუხდია 500 ლარი ყოველთვიური ქირა 26,6 კვ.მ-ზე (სახელოსნოს ფართზე) და 500 ლარი ყოველთვიურად - 26,6 კვმ-ზე (ავტონაწილების მაღაზიაზე). აპელანტი იმაზეც უთითებდა, რომ საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა დამქირავებლის შეგებებული სარჩელი და შეწყვეტილად იქნა აღიარებული 2011 წლის 1 აპრილის ხელშეკრულება იმავე წლის 1 სექტემბრიდან 26,6 კვ.მ სახელოსნოზე, ამასთან, 2011 წლის 1 სექტემბრიდან 500 ლარიდან ქირა 200 ლარამდე შემცირდა 26,6 კვ.მ მაღაზიაზე. აპელანტის მოსაზრებით, ძირითადი მოსარჩელის მოთხოვნის (გადაუხდელი ქირის მოპასუხისათვის დაკისრების) დაკმაყოფილების პირობებში, დამქირავებელს, 2014 წლის 18 ივნისის გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით, ქირა 1400 ლარზე მეტი არ უნდა დაჰკისრებოდა.

30. გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ მთლიანობაში ქირის სახით დამქირავებელს გამქირავებლისათვის გადახდილი აქვს 4800 ლარი (იხ. ამ განჩინების მე-3 პუნქტი). შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ დამქირავებელს უნდა დაჰკისრებოდა მის მიერ გადასახდელი ქირისა და უკვე გადახდილ ქირას შორის სხვაობა, რაც სასამართლოს მითითებით შეადგენდა 5 400 ლარს.

31. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ გამქირავებელი დამქირავებლისაგან სარჩელით მოითხოვდა მხარეთა შორის იჯარის ხელშეკრულებებიდან გამომდინარე გადაუხდელი ქირის დაკისრებას შემდეგი პერიოდულობითა და ოდენობით:

31.1. 2011 წლის სექტემბრის დავალიანება - 1000 ლარი (500-500 ლარი თითოეულ ხელშეკრულებაზე, რომლებიც დადებულია 26,6 კვ.მ ფართობის ორ ობიექტზე- სახელოსნოსა და ავტონაწილების მაღაზიაზე);

31.2. 2011 წლის ოქტომბრის დავალიანება - 1000 ლარი, 2011 წლის ნოემბრის - 1000 ლარი, 2011 წლის დეკემბრის - 1000 ლარი, 2012 წლის იანვრის დავალიანება - 1350 ლარი, 2012 წლის თებერვლის - 1000 ლარი, 2012 წლის მარტის - 1000 ლარი; საერთო ჯამში მეიჯარე ითხოვდა 7 350 ლარს.

32. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა აპელანტის პოზიცია, რომ ძირითადი მოსარჩელის (გამქირავებლის) მოთხოვნას წარმოადგენდა მხარეთა შორის დადებული ერთწლიანი ხელშეკრულებებიდან (26,6 კვ.მ ფართობის ორ ობიექტზე) გამომდინარე, შვიდი თვის გადაუხდელი ქირის მოპასუხისათვის დაკისრება. თავის მხრივ, სააპელაციო საჩივარში დამქირავებელიც ადასტურებდა, რომ მას ბოლო შვიდი თვის მანძილზე გამქირავებლისათვის არ გადაუხდია 500-500 ლარი 26,6 კვ.მ ფართობის მქონე ორ ობიექტზე. დამქირავებელმა შეგებებული სარჩელით მოითხოვა 26,6 კვ.მ ავტონაწილების სახელოსნოზე საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება 2011 წლის 1 სექტემბრიდან და ამავე პერიოდიდან მეორე ობიექტზე (ავტონაწილების მაღაზიაზე) - 26,6 კვ.მ ქირის შემცირება.

33. იმის გათვალისწინებით, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით 2011 წლის 1 სექტემბრიდან შეწყვეტილად იქნა აღიარებული გამქირავებელსა და დამქირავებელს შორის დადებული საიჯარო ხელშეკრულება 26,6, კვ.მ სახელოსნოზე, რაც ყოველთვიურად 500 ლარს შეადგენდა, ხოლო ამავე ფართობის მქონე მაღაზიაზე შემცირდა ქირა და 500 ლარის ნაცვლად 200 ლარით განისაზღვრა, ასევე, საქმეში წარდგენილი ანგარიშის ბარათებით დგინდებოდა, რომ დამქირავებელს გამქირავებლისათვის 38 კვ.მ ფართისათვის გადახდილი ჰქონდა ყოველთვიური ქირა- 150 ლარი, ხოლო 39 კვ.მ ფართზე - 200 ლარი, სასამართლომ დაასკვნა, რომ დამქირავებლის მიერ გამქირავებლისათვის გადასახდელმა ქირამ შეადგინა 1400 ლარი (ერთი თვის განმავლობაში შემცირებული გადასახდელი ქირის - 200 ლარის /ნაცვლად 500 ლარისა/ გათვალისწინებით, სადავო 7 თვის პერიოდში 7 X 200 = 1400). სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, აპელანტის პრეტენზია დამქირავებლისათვის დაკისრებული ქირის არასწორად განსაზღვრასთან დაკავშირებით დასაბუთებული იყო და უნდა დაკმაყოფილებულიყო, შესაბამისად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის პირველი პუნქტი, რომლითაც მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა 5400 ლარი გაუქმდა და, ახალი გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სასარგებლოდ მოიჯარეს 1400 ლარი დაეკისრა.

34. სააპელაციო სასამართლომ დაუსაბუთებლად მიიჩნია აპელანტის (დამქირავებლის) მტკიცება, რომ არ არსებობდა მისთვის 1400 ლარის დაკისრების სამართლებრივი საფუძველი. კერძოდ, დამქირავებელმა მიუთითა, რომ მოცემული დავის განხილვის პირველ ეტაპზე, სასამართლოს მიერ მიღებული 2012 წლის 5 დეკემბრის გადაწყვეტილებით გამქირავებელთან გაფორმებულ ოთხივე ხელშეკრულებაზე შემცირდა ქირა 100 ლარამდე. სასამართლოს აღნიშნული გადაწყვეტილება დამქირავებელს არ გაუსაჩივრებია 150 და 200 ლარამდე ქირის შემცირების ნაწილში; აქედან გამომდინარე, აპელანტი მიიჩნევდა, რომ სასამართლოს გადაწყვეტილება ამ ნაწილში უკვე კანონიერ ძალაში იყო შესული, რის გამოც ამ ნაწილში არ არსებობდა გამქირავებლის სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი. ამასთან დაკავშირებით, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 12 ივნისის განჩინებაზე, რომლითაც გასაჩივრებულ ნაწილში გაუქმდა ამ საქმეზე პირველი ინსტანციის სასამართლოს 2012 წლის 5 დეკემბრის გადაწყვეტილება და გაუქმებულ ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად დაბრუნდა იმავე სასამართლოს. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების დასაბუთებაში მკაფიოდ იყო ასახული და შეფასებული საქმის განმხილველი სასამართლოს მიერ ქირის დაანგარიშებისას არსებული დარღვევები და ასევე ნათლად იყო მითითებული, თუ რა ფაქტობრივი გარემოებები უნდა დაედგინა სასამართლოს და რაში მდგომარეობდა მხარეთა მიერ წარდგენილი და სასამართლოს მიერ განსახილველი მოთხოვნები; შესაბამისად, საქმის ხელახლა განხილვისას საქალაქო სასამართლოს ამ საკითხებზე უნდა ემსჯელა (იხ. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება - ტ.3, ს.ფ. 141).

35. დამქირავებლის, როგორც შეგებებული მოსარჩელის მოთხოვნას ასევე წარმოადგენდა მხარეთა შორის 2011 წლის 1 ივნისს 39 კვ.მ ფართის მქონე სარემონტო ფართზე გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულებისა და 2011 წლის 1 აპრილს 38 კვ.მ. ფართის მქონე ავტომობილების სარემონტოზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება 2012 წლის 1 იანვრიდან და გადახდილი საიჯარო ქირის (იანვრის, თებერვლისა და მარტის თვის ქირის) - 1050 ლარის უკან დაბრუნება.

36. შეგებებული მოსარჩელის მტკიცებით, 2011 წლის ზაფხულიდან გამქირავებელი სპეციალურად, წინასწარ გამიზნულად ქმნიდა წინააღმდეგობებს, რის გამოც ვერ ხერხდებოდა დაქირავებული ფართების დანიშნულებისამებრ გამოყენება, რითაც გამქირავებელი არღვევდა მის მიერ მოწონებული იჯარის ხელშეკრულების პირობებს, რის გამოც დამქირავებელმა სარჩელით მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა ხელშეშლის აღკვეთა.

37. საქმეში მოთავსებულია თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2011 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილება, რომლითაც ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა დამქირავებლის სარჩელი და გამქირავებელს აეკრძალა მოსარჩელისათვის ხელის შეშლა იჯარით აღებული 39 კვ.მ ფართში მოწყობილი სახელოსნოს ფუნქციონირებაში, ამისათვის, იმ დავაში მოპასუხეს (გამქირავებელს) დაევალა სახელოსნოს წინ არსებული წყლის ავზისა და დაყრილი სამშენებლო ნარჩენების აღება, ასევე, აეკრძალა იჯარით აღებული 38 კვ.მ ფართის დანიშნულებისამებრ გამოყენებაში დამქირავებლისათვის ხელშეშლა; გამქირავებელს დაევალა, დაუყოვნებლივ შეეწყვიტა ფართში სარემონტო სამუშაოები, ასევე, ხელი არ შეეშალა მოსარჩელისათვის ავტომანქანით მისულიყო სამუშაო ადგილამდე, სახელოსნომდე (იხ. გადაწყვეტილება - ტ.1, ს.ფ. 87-92); თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 23 თებერვლის გადაწყვეტილებით, გამქირავებელს აეკრძალა დამქირავებლის (მოცემულ საქმეზე აპელანტის) ხელშეშლა არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის შესახებ 01.04.2011 წლის ხელშეკრულების საფუძველზე გაცემული ფართის (ავტონაწილების მაღაზია) გარეთა ფასადზე (ცენტრალური შესასვლელის მარჯვნივ) აბრის განთავსებაზე, ხელშეკრულების მოქმედების ვადით (ტ.1. ს.ფ. 93-94);

38. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 20 თებერვლის გადაწყვეტილებით, დამქირავებლის სარჩელი დაკმაყოფილდა; გამქირავებელს დაევალა ელექტროენერგიის მიწოდების აღდგენა დამქირავებლისათვის, ასევე, გამქირავებელს აეკრძალა დამქირავებლის თანამშრომლებისათვის 2011 წლის 1 აპრილისა და იმავე წლის 1 ივნისის იჯარის ხელშეკრულებების საფუძველზე დამქირავებლის მფლობელობაში არსებულ ფართებამდე მისვლაში ხელშეშლა; იმ დავაში მოპასუხეს დაევალა გამქირავებლის ცენტრალური შესასვლელიდან დამქირავებლის სარემონტო საამქრომდე ავტოსატრანსპორტო საშუალებების დაუბრკოლებლად, გადასახადების გარეშე გატარება (იხ. ტ.1. ს.ფ. 173-177);

39. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოთხოვნის ამ ნაწილში ვერ გაიზიარებდა აპელანტის (დამქირავებლის) არგუმენტებს; მართალია, საქმეში წარდგენილი იყო სასამართლოს მიერ მიღებული არაერთი გადაწყვეტილება, რომლებითაც უდავოდ დასტურდებოდა ფაქტობრივი გარემოება იმის შესახებ, რომ გამქირავებელი ახორციელებდა გარკვეულ ხელშეშლას დამქირავებლისადმი, რაც ამ უკანასკნელს ხელს უშლიდა, სრულფასოვნად ესარგებლა ნაქირავები ფართებით, თუმცა, აღნიშნული მაინც ვერ აბათილებდა იმ უდავო ფაქტობრივ გარემოებას, რომ მიუხედავად ხელშეშლისა, დამქირავებელი მაინც აგრძელებდა სადავო ფართების ფლობას 2012 წლის 1 იანვრის შემდეგ და სწორედ მის მიერ ნაქირავები ფართების ფლობას ემსახურებოდა მოსარჩელის მიერ აღძრული სარჩელები ხელშეშლის აღკვეთის შესახებ (იხ. სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის გადაწყვეტილება - ტ.3, ს.ფ.142). თბილისის საქალაქო და სააპელაციო სასამართლოებმა გადაწყვეტილებები, ასევე, მიიღეს 2012 წლის თებერვალში, ანუ იმ პერიოდის შემდეგ, რა პერიოდისთვისაც მოითხოვდა მოსარჩელე საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარებას (2012 წლის 1 იანვარი). საქმეში წარდგენილი ანგარიშის ბარათების მონაცემებით კი დადასტურებული იყო სადავო ფართებზე, 2012 წლის თებერვლისა და მარტის თვეების ქირის გადახდის ფაქტი. მიუხედავად მოსარჩელის პრეტენზიებისა, იმის შესახებ, რომ მოპასუხე ხელს უშლიდა ნაქირავები ფართით სარგებლობაში, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ დამქირავებელს ნაქირავები ფართი არ გამოუთავისუფლებია და არ მოუთხოვია ხელშეკრულების შეწყვეტა. შესაბამისად, დამქირავებლის სარჩელი 2011 წლის 1 ივნისს 39 კვ.მ ფართის მქონე სარემონტოზე გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულებისა და იმავე წლის 1 აპრილს 38 კვ.მ ფართის ავტომობილების სარემონტოზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარებისა და გადახდილი საიჯარო ქირის - 1050 ლარის უკან დაბრუნების შესახებ, სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, უსაფუძვლობის გამო, არ უნდა დაკმაყოფილებულიყო.

40. დამქირავებელმა შეგებებულ სარჩელში მიუთითა, რომ 2011 წლის 23 დეკემბერს მასთან სარემონტო სამუშაოების ჩასატარებლად მივიდა შემკვეთის სატვირთო ავტომანქანა; ამ ორ საწარმოს შორის 2011 წლის 1 ნოემბერს გაფორმდა ხელშეკრულება ავტომანქანის ძრავისა და სიჩქარეთა კოლოფის სარემონტო სამუშაოების ჩატარების შესახებ, ჩასატარებელი სამუშაოების ღირებულება შეადგენდა 15 555 ლარს, საიდანაც დამკვეთმა შემსრულებელს (განსახილველ დავაში დამქირავებელს/აპელანტს) გადაურიცხა კიდეც 5 000 ლარი. ავტომანქანა უნდა გაჩერებულიყო სარემონტო სახელოსნოსთან, თუმცა, გამქირავებელმა, მის კუთვნილ ტერიტორიაზე, მიუხედავად საპატრულო სამსახურის ჩარევისა, არ შეუშვა სარემონტო ავტომობილი, რის გამოც დამქირავებელმა სრულად ვერ გაარემონტა ავტომობილი და მიიღო 10 555 ლარის ზარალი, რომლის გამქირავებლისათვის დაკისრებასაც შეგებებული სარჩელით მოითხოვდა დამქირავებელი (იხ. შეგებებული სარჩელი- ტ.1, ს.ფ. 119-120)

41. აღნიშნულის დასადასტურებლად, შეგებებული სარჩელის ავტორმა წარადგინა 2011 წლის 1 ნოემბერს შემკვეთთან მის მიერ გაფორმებული ხელშეკრულება და 23.12.2011წ. საპატრულო პოლიციის ოქმი, რომელშიც მითითებულია, რომ გამქირავებელმა მის ტერიტორიაზე შესვლისას, ზემოხსენებული საწარმოს ავტომანქანას პრობლემა შეუქმნა, რაც გამოწვეული იყო დამქირავებლის ძველი დავალიანებით. მიუხედავად იმისა, რომ ავტომანქანის შესვლის ღირებულება გადაიხადა შემკვეთმა, გამქირავებელი საწარმოს დირექტორმა მაინც არ შეუშვა ავტომანქანა თავის ტერიტორიაზე (იხ. ტ.1, ს.ფ.152-153, 155).

42. სააპელაციო სასამართლომ ზიანის ანაზღაურების დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში, გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს შეფასება და აღნიშნა, რომ შეგებებულმა მოსარჩელემ (დამქირავებელმა) ვერ დაადასტურა ზიანის არსებობის ფაქტი, ვინაიდან, შემკვეთთან გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე შესაბამისი სამუშაოები შესაძლოა შესრულებულიყო სხვა სათანადოდ მოწყობილ ადგილას, მით უმეტეს, რომ მოიჯარეს ამ პერიოდისათვის სხვა ორგანიზაციასთანაც (შპს „საგზაო კრწანისთან“) ჰქონდა იჯარის ხელშეკრულება გაფორმებული. პირველი ინსტანციის სასამართლომ სწორად მიუთითა, რომ მართალია, შემკვეთმა 2011 წლის 2 ნოემბერს, გადაიხადა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხის ნაწილი - 5000 ლარი, თუმცა, არ დასტურდებოდა, რომ დამქირავებელმა აღნიშნული თანხა დაუბრუნა შემკვეთს, რაც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში აუცილებლად მოხდებოდა.

43. აპელანტი (დამქირავებელი) მიუთითებდა, რომ 2011 წლის ნოემბერში მან გარკვეული სამუშაოები ჩაატარა შემკვეთის ავტომობილზე. იმ ფაქტს, რომ 2011 წლის ნოემბრის თვეში, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, შემკვეთის ავტომობილი იდგა დამქირავებლის სარემონტო საამქროსთან და ეს უკანასკნელი ატარებდა სარემონტო სამუშაოებს, ადასტურებდა ძირითადი მოსარჩელეც (გამქირავებელიც), სწორედ ამიტომ არ მოხდა თანხის დაბრუნება შემკვეთისათვის, რადგან ამ უკანასკნელის მიერ მენარდისათვის (ამ დავაში დამქირავებლისათვის) გადახდილი თანხის და უფრო მეტი ღირებულების სამუშაოები დამქირავებელს ჩატარებული ჰქონდა.

44. სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ) მე-4 და 102-ე მუხლებზე მიუთითა, რომელთა საფუძველზე მოდავე მხარეებს თანაბარი შესაძლებლობა აქვთ, განსაზღვრონ ფაქტები თავიანთი მოთხოვნებისა თუ შესაგებლის დასასაბუთებლად და თვითონვე მიიღონ გადაწყვეტილება, თუ რომელი მტკიცებულებებით უნდა დადასტურდეს ეს ფაქტები. სასამართლომ განმარტა, რომ მოცემული კატეგორიის დავის სამართლიანი და ობიექტური გადაწყვეტის მიზნებისათვის უნდა გამოყენებულიყო მტკიცების ტვირთის განაწილების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსში მოქმედი სტანდარტი, რომლის მიხედვითაც, მოსარჩელემ უნდა დაადასტუროს გარემოებები, რომლებზედაც იგი ამყარებს სასარჩელო მოთხოვნას, ხოლო მოპასუხემ კი - ის გარემოებები, რომლებსაც შესაგებელი ეფუძნება. განსახილველ შემთხვევაში, შეგებებულმა მოსარჩელემ სათანადო მტკიცებულებების წარდგენის გზით, ვერ დაადასტურა, რომ ის ნამდვილად მიიღებდა 2011 წლის 1 ნოემბერს მასსა და შემკვეთს შორის გაფორმებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ თანხას - 15 555 ლარის ოდენობით, შესაბამისად, აპელანტის არგუმენტი დამდგარი ზიანის ანაზღაურების შესახებ დაუსაბუთებელი იყო და არ უნდა დაკმაყოფილებულიყო. ასევე, უსაფუძვლო იყო დამქირავებლის მოთხოვნა, საგადასახადო ორგანოს მიერ დაფიქსირებული ჯარიმის - 500 ლარის გამქირავებლისათვის დაკისრების შესახებ, რის გამოც შეგებებულ მოსარჩელეს ამ ნაწილშიც მართებულად ეთქვა უარი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე.

45. სასამართლომ აღნიშნა, რომ გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებას აპელანტი ასევე სადავოდ ხდიდა ვადამდე შეწყვეტილი ხელშეკრულების საიჯარო თანხის - 400 ლარის 2012 წლის 1 ივნისამდე დაკისრების ნაწილშიც და უთითებდა, რომ 2012 წლის 5 დეკემბრის გადაწყვეტილებით გამქირავებლის აღნიშნული მოთხოვნა არ დაკმაყოფილებულა, თუმცა, ამ ნაწილში ამ უკანასკნელს პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება არ გაუსაჩივრებია, რაც იმას ნიშნავდა, რომ ამ ნაწილში გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაში იყო შესული. აპელანტის ამ მტკიცების საწინააღმდეგოდ, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2013 წლის 12 ივნისის განჩინებაზე, რომლის მიხედვითაც დგინდებოდა, რომ დამქირავებლის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 5 დეკემბრის გადაწყვეტილება გასაჩივრებულ ნაწილში და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდა იმავე სასამართლოს. განჩინებაში მითითებულია, რომ საქმის ხელახლა განხილვისას პირველი ინსტანციის სასამართლომ თანმიმდევრულად უნდა დაადგინოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივი გარემოებები საიჯარო თანხის დავალიანების შესახებ გამქირავებლის სარჩელისა და დამქირავებლის შეგებებული სარჩელის შემდეგ მოთხოვნებზე: ა) მხარეთა შორის 2011 წლის 1 აპრილს 26,6 კვ.მ კომერციული საქმიანობისათვის განკუთვნილ ფართზე, კერძოდ, სახელოსნოზე გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება 2011 წლის 1 სექტემბრიდან; ბ) მხარეთა შორის 2011 წლის 1 აპრილს 26,6 კვ.მ ფართის მქონე ავტონაწილების მაღაზიაზე ხელშეკრულებით განსაზღვრული საიჯარო ქირის - 500 ლარის შემცირება 100 ლარამდე; აგრეთვე, უნდა იმსჯელოს მოიჯარის შეგებებული სარჩელის მოთხოვნაზე 39 კვ.მ და 38 კვ.მ ფართებზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულებების 2012 წლის 1 იანვრიდან შეწყვეტილად აღიარებასა და 2012 წლის იანვარ-მარტის პერიოდზე გადახდილი ქირის - 1050 ლარის დაბრუნების თაობაზე.

46. შესაბამისად, ქვემდგომი სასამართლოს ხელახალი განხილვისა და შეფასების საგანს წარმოადგენდა 2011 წლის 1 ივნისს მხარეთა შორის გაფორმებული 39 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართზე (ავტომანქანების სარემონტოდ) დადებული საიჯარო ხელშეკრულებების შეწყვეტილად აღიარება.

47. განსახილველ შემთხვევაში, 2011 წლის 1 ივნისს დადებული ხელშეკრულების ვადა გადიოდა 2012 წლის 1 ივნისს. იქიდან გამომდინარე, რომ დამქირავებელმა ვადაზე ადრე (2012 წლის 1 აპრილს) შეწყვიტა ხელშეკრულება და შესაბამისად, გამქირავებელმა ვერ მიიღო 2 თვის შემოსავალი - 400 ლარი, მითითებული თანხა მართებულად დაეკისრა აპელანტს. ამასთან, სასამართლომ სწორად მიუთითა, რომ მართალია, 2011 წლისა და 2012 წლის დასაწყისში გარკვეული უთანხმოებები არსებობდა მხარეებს შორის, რის გამოც დამქირავებელმა არაერთხელ მიმართა სასამართლოს სარჩელით, მიუხედავად ამისა, საქმის მასალებით დასტურდებოდა, რომ 2012 წლის თებერვლის შემდეგ, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებებით გამქირავებელს დაევალა ხელშეშლის აღკვეთა, ამ უკანასკნელისადმი დამქირავებელს რაიმე პრეტენზია აღარ ჰქონია.

48. სასამართლომ მიუთითა საქმეში წარდგენილ ექსპერტიზის 2012 წლის 19 მაისის დასკვნაზე, რომლის თანახმად, ავტონაწილების მაღაზიაში და საწყობში ჩასატარებელი სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება სამშენებლო ნორმებისა და წესების, სამშენებლო რესურსების ფასების 2012 წლის 1 კვარტლის დონეზე და შესაბამისი ნორმატიული დარიცხვების გათვალისწინებით შეადგენს 3657.37 ლარს (იხ. ექსპერტიზის დასკვნა - ტ.1. ს.ფ. 193-201; ასევე, ამ განჩინების მე-7 პუნქტი).

49. 2011 წლის 1 აპრილს მხარეთა შორის 26,6 კვ.მ არასაცხოვრებელ ფართზე (ავტონაწილების მაღაზია) გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებით ქირა განისაზღვრა ყოველთვიურად 500 ლარით, ხელშეკრულების მოქმედების ვადა კი - ერთი წლით. ხელშეკრულების 3.1. პუნქტის თანახმად, მეიჯარე იღებს ვალდებულებას წინამდებარე ხელშეკრულების ძალაში შესვლიდან სამი დღის ვადაში მოიჯარეს დროებით სარგებლობაში გადასცეს უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ქონება ვარგის მდგომარეობაში. ქირავნობის მთელი დროის განმავლობაში შეინარჩუნოს ნივთის ეს მდგომარეობა და გააფორმოს მიღება - ჩაბრების აქტი; 3.2. პუნქტით, მოიჯარე ვალდებულია მიიღოს ამ ხელშეკრულების 1.1. პუნქტით გათვალისწინებული ქონება და მოიყვანოს იგი მისი საქმიანობისათვის სამუშაო მდგომარეობაში; 3.3. პუნქტის საფუძველზე მეიჯარე ვალდებულია, გაუფრთხილდეს ქონებას და იქონიოს ისეთ მდგომარეობაში, რომელიც შეესაბამება მოწესრიგებულ მეურნეობას (იხ. იჯარის ხელშეკრულება - ტ.1, ს.ფ. 18-19).

50. სსსკ-ის მე-4, 102-ე და 105-ე მუხლების საფუძველზე, სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ განსახილველ შემთხვევაში, მტკიცების ტვირთი იმის შესახებ, რომ დამქირავებელმა დაქირავებული ქონება გამქირავებელს დაუბრუნა ვარგის მდგომარეობაში ეკისრებოდა აპელანტს, თუმცა, დადგენილი იყო, რომ ამ უკანასკნელს იჯარით აღებული ქონების დაბრუნებისას მიღება-ჩაბარების აქტი არ გაუფორმებია.

51. გადაწყვეტილების სამართლებრივი მოტივაციისას სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სსკ-ის 316-ე, 317.1-ე მუხლებზე და იმის გათვალისწინებით, რომ სადავო სამართალურთიერთობა იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოიშვა, გამოიყენა სსკ-ის 581-ე მუხლი (ნორმის დეფინიცია იხ. ამ განჩინების მე-17 პუნქტში). იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

52. სააპელაციო სასამართლომ განსახილველი დავის მოსაწესრიგებლად გამოიყენა სსკ-ის 536-ე და 541-ე მუხლები (დასახელებულ ნორმათა დეფინიციები იხ. წინამდებარე განჩინების მე-18 და მე-20 პუნქტებში), იმსჯელა სსკ-ის 547-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, გაქირავებული ნივთის ცვლილებების ან გაუარესებისათვის, რაც გამოწვეულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობით, დამქირავებელი პასუხს არ აგებს. ამავე კოდექსის 548-ე მუხლის თანახმად კი, 1. მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საცხოვრებელი სადგომის გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. 2. დამქირავებელი მოვალეა ეს სამუშაოები შეასრულოს საკუთარი ხარჯებით. 3. გამქირავებელს შეუძლია მოითხოვოს იმ ზიანის ანაზღაურება, რომელიც გამოწვეულია დამქირავებლის მიერ ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული მოვალეობის შეუსრულებლობით.სსკ-ის 532-ე მუხლის მიხედვით, გამქირავებელი მოვალეა გადასცეს დამქირავებელს გაქირავებული ნივთი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში და ქირავნობის მთელი დროის განმავლობაში შეინარჩუნოს ნივთის ეს მდგომარეობა.

53. სააპელაციო სასამართლომ წინამდებარე განჩინების 1-2 პუნქტებში დასახელებული, სულ ოთხი საიჯარო ხელშეკრულების პირობებზე და დადგენილ ფაქტებზე მიუთითა, კერძოდ: 2011 წლის 1 სექტემბრიდან შეწყვეტილად იქნა აღიარებული მხარეთა შორის საიჯარო ხელშეკრულება 26,6 კვ.მ ფართზე (სახელოსნო); ასევე, დამქირავებელს შეუმცირდა ქირა 26,6 კვ.მ საიჯარო ფართზე (ავტონაწილების მაღაზია) და იგი განისაზღვრა 200 ლარით, ნაცვლად 500 ლარისა, 2011 წლის 1 სექტემბრიდან 2012 წლის 1 აპრილამდე; საქმეში წარდგენილი ანგარიშის ბარათების მიხედვით დადასტურებული იყო, რომ დამქირავებელს სადავო პერიოდში არ გადაუხდია 26,6 კვ.მ (მაღაზია) ფართის ქირა, რომელიც განსაზღვრული იყო 200 ლარით და ასევე - 38 კვ.მ ფართზე, რომელიც 150 ლარს შეადგენდა, ასევე, 39 კვ.მ ფართზე (ავტომანქანების სარემონტოდ) გადასახდელი ქირის - 200 ლარის გათვალისწინებით, საბოლოოდ, სასამართლომ დაასკვნა, რომ გადასახდელი ქირა შეადგენდა 1400 ლარს.

54. დამქირავებლის შეგებებული სარჩელი 2011 წლის 1 ივნისს 39 კვ.მ ფართის მქონე სარემონტოზე გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულებისა და 2011 წლის 1 აპრილს 38 კვ.მ. ფართის მქონე ავტომობილების სარემონტოზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარების და გადახდილი საიჯარო ქირის 1050 ლარის დაბრუნების შესახებ სასამართლომ დაუსაბუთებლად მიიჩნია და ამ ნაწილში სააპელაციო საჩივარი არ დააკმაყოფილა.

55. სასამართლოს შეფასებით, 2011 წლის 1 ივნისს, ერთი წლით დადებული ხელშეკრულების დამქირავებლის მიერ ვადამდე შეწყვეტის გამო, ამ უკანასკნელისათვის, გამქირავებლის სასარგებლოდ, პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მართებულად იყო დაკისრებული ორი თვის ქირა - 400 ლარი. სსკ-ის 408-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, იმ პირმა, რომელიც ვალდებულია აანაზღაუროს ზიანი, უნდა აღადგინოს ის მდგომარეობა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ დამდგარიყო ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოება. სსკ-ის 411-ე მუხლის თანახმად, ზიანი უნდა ანაზღაურდეს არა მხოლოდ ფაქტობრივად დამდგარი ქონებრივი დანაკლისისათვის, არამედ - მიუღებელი შემოსავლისათვისაც. მიუღებლად ითვლება შემოსავალი, რომელიც არ მიუღია პირს და რომელსაც იგი მიიღებდა ვალდებულება ჯეროვნად რომ შესრულებულიყო. სსკ-ის 412-ე მუხლით, ვალდებულების წარმოშობისა და ზიანის ანაზღაურების აუცილებელ პირობას წარმოადგენს ზიანის რეალურად არსებობა, რომელიც მოვალისათვის წინასწარ იყო სავარაუდო და წარმოადგენს ზიანის გამომწვევი მოქმედების უშუალო შედეგს.

56. სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, განსახილველ შემთხვევაში, მოიჯარემ (შეგებებულმა მოსარჩელემ) სათანადო მტკიცებულებების წარდგენით ვერ დაადასტურა, სადავო გარემოება, რომ ის ნამდვილად მიიღებდა 2011 წლის 1 ნოემბერს შემკვეთსა და მოიჯარეს შორის გაფორმებული ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ თანხას - 15 555 ლარს, შესაბამისად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით სასარჩელო მოთხოვნის უარყოფა ამ ნაწილში დასაბუთებული იყო.

57. სააპელაციო სასამართლომ ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2012 წლის 19 მაისის დასკვნა გაიზიარა, რა დროსაც ყურადღება გაამახვილა ასევე, თბილისის სააპელაციო სასამართლოში საქმის ზეპირი განხილვისას მოწვეული ექსპერტის განმარტებაზე (იხ. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 24 მარტის სხდომის ოქმი, cd დისკი, ტ.2, ს.ფ.49-62), შესაბამისად, დადასტურებულად მიიჩნია, რომ საიჯარო ფართში, რომელიც დამქირავებელს ჰქონდა დაქირავებული, ჩასატარებელი სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულებამ, სამშენებლო ნორმებისა და წესების, სამშენებლო რესურსების ფასების 2012 წლის 1 კვარტლის დონეზე და შესაბამისი ნორმატიული დარიცხვების გათვალისწინებით, შეადგინა 3657.37 ლარი, შესაბამისად, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მითითებული თანხის ანაზღაურების ვალდებულება სწორად დაეკისრა მოპასუხეს (აპელანტს).

58. დამქირავებლის საკასაციო საჩივარი

58.1. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა დამქირავებელმა, რომელმაც მისი ნაწილობრივ გაუქმება მოითხოვა, კერძოდ, ძირითადი მოსარჩელის - გამქირავებლის დაკმაყოფილებული სარჩელის ნაწილში და ამ ნაწილში, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, გამქირავებლის სარჩელის უარყოფა მოითხოვა შემდეგ საკასაციო პრეტენზიებზე მითითებით:

58.1.1. სააპელაციო სასამართლომ არ იმსჯელა დამქირავებლის პრეტენზიაზე ამ უკანასკნელის მიერ დაქირავებული 26,6 კვ.მ ფართის (ავტონაწილების მაღაზია) შესახებ დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე ქირის 500 ლარიდან 100 ლარამდე შემცირების თაობაზე, რასაც ითხოვდა მხარე, რადგან 200 ლარამდე შემცირებული ქირა არ გაუსაჩივრებია გამქირავებელს; სასამართლომ არასწორად განმარტა სსკ-ის 536-ე მუხლი, გამქირავებლის მიერ განხორციელებული ხელშეშლის გამო (რაც დასტურდება სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებებით, საპატრულო ოქმებით, საგადასახადო დეკლარაციებით) მოიჯარეს თითქმის 10-ჯერ შეუმცირდა შესრულებული მომსახურების ღირებულება, დღგ-ის დეკლარაციის მიხედვით კი - 5-ჯერ შემცირდა დასაბეგრი ბრუნვა, სწორედ ამიტომ მოითხოვა დამქირავებელმა ქირის 5-ჯერ შემცირება, ანუ 500-დან 100 ლარამდე;

58.1.2. დაუსაბუთებელია ქირის - 400 ლარის დამქირავებლისათვის დაკისრება 2011 წლის 1 ივნისის იჯარის ხელშეკრულების (39 კვ. მ ფართზე) ვადამდე, 2012 წლის 1 აპრილს, შეწყვეტის გამო, რადგან: 1. 2012 წლის 5 დეკემბრის გადაწყვეტილებით გამქირავებლის აღნიშნული მოთხოვნა არ დაკმაყოფილებულა, ამ ნაწილში არც ამ უკანასკნელს და არც მოიჯარეს არ გაუსაჩივრებია პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება, რაც იმას ნიშნავს, რომ გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაში შევიდა და მოსამართლეს უკან დაბრუნებულ საქმეზე არ ჰქონდა უფლება, ემსჯელა ამ საკითხზე. სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის ხელახლა დაბრუნების დროს გამოსაკვლევი საკითხებს შორის არ იყო მითითება 400 ლარის დაკისრების შემოწმებაზე, მართალია, ქვემდგომ სასამართლოს დაევალა 38 კვ.მ და 39 კვ.მ ფართებზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულებების 2012 წლის 1 იანვრიდან შეწყვეტილად აღიარების საკითხის განხილვა, მაგრამ ქვემდგომ სასამართლოს უნდა ემსჯელა მხოლოდ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებულ ნაწილზე. 2. სააპელაციო სასამართლომ არც ის შეაფასა, რომ 2011 წლის 1 ნოემბრის ხელშეკრულება შეწყდა 2012 წლის 1 აპრილს გამქირავებლის (ძირითადი მოსარჩელის) მოთხოვნით, რასაც ადასტურებს საქმეში მოთავსებული არაერთი მტკიცებულება;

58.1.3. დაუსაბუთებელია გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით მოიჯარისათვის ზიანის - 3657, 37 ლარის დაკისრება. სასამართლომ დაარღვია მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის განაწილების საპროცესო კოდექსით დადგენილი სტანდარტი, რადგან დამქირავებლისაგან (აპელანტისაგან/კასატორისაგან) მოითხოვა მტკიცებულების წარდგენა, რომელიც დაადასტურებდა საიჯარო ფართის გამქირავებლისათვის ვარგის მდგომარეობაში გადაცემას, ხოლო ამ უკანასკნელს არ მოსთხოვა მტკიცებულების წარდგენა, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ მან მართლაც გასწია გაქირავებული ფართის გასარემონტებელი სამუშაოებისათვის 3657, 37 ლარი. სააპელაციო სამართალწარმოების ეტაპზე, სხდომის თავმჯდომარის შეკითხვაზე: 3657, 37 ლარის სამუშაოები უკვე ჩაატარა გამქირავებლმა თუ ჩასატარებელია, მხარის წარმომადგენელმა უპასუხა, რომ სამუშაოები ჩატარებულია, თუმცა, აღნიშნულის დამადასტურებელი დოკუმენტი მას არ გააჩნია. სააპელაციო სასამართლო დაეყრდნო ექსპერტიზის დასკვნას, რომლის მიხედვით ჩასატარებელი სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება შეადგენს 3657, 37 ლარს, საიდანაც ავტონაწილების მაღაზიის სარემონტო სამუშაოების ღირებულებაა 2039, 56 ლარი, საწყობში ჩასატარებელი სამუშაოების - 471, 71 ლარი, რაც ჯამში 2511, 28 ლარია. ამას ექსპერტმა დაუმატა სატრანსპორტო, ზედნადები ხარჯები, გეგმიური დაგროვება, გაუთვალისწინებელი ხარჯები, დღგ და საბოლოოდ მიიღო ის თანხა, რაც მოიჯარეს დაეკისრა მეიჯარის სასარგებლოდ გადასახდელად (იხ. ამ განჩინების მე-7 პუნქტი);

58.1.4. სასამართლომ არ შეაფასა ის გარემოება, რომ გამქირავებლის წარმომადგენელმა ექსპერტიზა დანიშნა 2012 წლის 23 აპრილს, ექსპერტმა კვლევის ობიექტი დაათვალიერა იმავე წლის 18 მაისს, რაც იმას ნიშნავს, რომ ექსპერტმა ვერ აღწერა და, შესაბამისად, დასკვნა არ ასახავს დამქირავებლის მიერ დაქირავებული ფართის გამქირავებლისათვის ჩაბარების დროისათვის (2012 წლის 1 აპრილი) არსებულ მდგომარეობას;

58.1.5.ექსპერტიზა ჩატარდა ორ სხვადასხვა ფართში: ავტონაწილების მაღაზიასა და საწყობში. ე.წ. საწყობში ექსპერტმა შეადგინა არა ფართის შიგნით ჩასატარებელი სამუშაოების ღირებულება, არამედ, მისი გარეთა ფასადის შეღებვის ღირებულება. ეს სწორედ იმ სახელოსნოს ფასადია, რომლის დაბინძურებასა და მის წინ დაყრილი ნარჩენების, მათ შორის-სამშენებლო, აღებაზე ადრე სარჩელი შეიტანა დამქირავებელმა, რაც დაკმაყოფლდა და გამქირავებელს იძულების წესით, სასამართლო გადაწყვეტილების საფუძველზე, დაევალა ტერიტორიის გასუფთავება ნარჩენებისაგან, ასევე - წყლის ავზის გატანა. სააპელაციო სასამართლომ გამქირავებლის ზეპირი განმარტება გაიზიარა და შენობის წინა ფასადის ერთი კედლის შესაღებად დამქირავებელს 471, 71 ლარი დააკისრა. ავტონაწილების მაღაზიის თაობაზე, სასამართლომ არ შეაფასა, რომ საიჯარო ხელშეკრულება გაფორმდა 2009 წელს, რასაც გამქირავებელი მალავდა და ცდილობდა სასამართლოს დარწმუნებას, შეცდომაში შეყვანის გზით, რომ მხარეთა შორის ხელშეკრულება პირველად 2011 წლის 1 აპრილს დაიდო. ხელშეკრულება არ ითვალისწინებდა საიჯარო ვადის გასვლისა და დაქირავებული ფართის მეიჯარისათვის ჩაბარების შემდეგ, მისთვის კაპიტალური რემონტის ჩატარებას. დამქირავებელმა სამეწარმეო საქმიანობისათვის ვარგის მდგომარეობაში ჩააბარა გამქირავებელს ფართი, ამ უკანასკნელმა ჯერ კიდევ 2012 წელს საქმის სასამართლოში განხილვისას დაადასტურა, რომ იგივე ფართი გაქირავებული ჰქონდა სხვა დამქირავებელზე, ისე, რომ არ გაურემონტებია (ფართი დღესაც გაქირავებულია). მხარემ ვერ წარუდგინა სასამართლოს სარემონტო სამუშაოების ჩატარების დამადასტურებელი რაიმე მტკიცებულება, რაც იმას ნიშნავს, რომ დამქირავებლის მიერ გამქირავებლისათვის დაბრუნებული ფართი სამეწარმეო საქმიანობისათვის ვარგისი იყო და ასეთსავე მდგომარეობაში გაქირავდა სხვა მოიჯარეზეც. ძირითადი მოსარჩელე (გამქირავებელი) ჯერ კიდევ სარჩელში უთითებდა, რომ დამქირავებლისათვის მიქირავებული ფართებიდან ორი (26,6 კვ. მ ავტონაწილების მაღაზია და 39 კვ. მ სახელოსნო) საჭიროებდა კაპიტალურ რემონტს, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მათი შემდგომი გამოყენება და/ან გაქირავება შეუძლებელი იყო, თუმცა, საპირისპირო გარემოებები დადგნიდა საქმის განხილვისას.

59. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

59.1. დამქირავებლის საკასაციო საჩივარი წარმოებაშია მიღებული საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო პალატის 2016 წლის 17 ოქტომბრის განჩინებით, ხოლო ამავე სასამართლოს 2017 წლის 16 იანვრის განჩინებით საკასაციო განაცხადი დასაშვებად იქნა მიჩნეული სსსკ-ის 391-ე მუხლის „ა“ და „გ“ ქვეპუნქტების საფუძველზე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების, საკასაციო საჩივრის არსებითად განხილვისა და მტკიცებულებათა ერთობლიობით გაანალიზების შედეგად, მივიდა დასკვნამდე, რომ საკასაციო განაცხადი ნაწილობრივ დასაბუთებულია და იგი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი არგუმენტაციით:

60. სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში, ამავე კოდექსის 407-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396 - ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები; ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). კასატორის პრეტენზიათა ნაწილი საფუძვლიანია, რის გამოც საკასაციო განაცხადი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს.

61. განსახილველ დავაში, საკასაციო სასამართლოს კვლევისა და შეფასების საგანია კასატორის პრეტენზიები, რომლებიც ასახულია წინამდებარე განჩინების 58.1.1-58.1.5 ქვეპუნქტებში.

62. დამქირავებლის პრეტენზიასთან დაკავშირებით, რომ სააპელაციო სასამართლოს არ უმსჯელია მის მოთხოვნაზე საიჯარო ქირის 500-დან 100 ლარამდე შემცირების შესახებ, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმის მასალებში მოთავსებულ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 12 ივნისის განჩინებაზე (საქმე # 2ბ/345-13), რომლის საფუძველზე ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა დამქირავებლის სააპელაციო საჩივარი და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს სავალდებული მითითებებით (სსსკ-ის 412-ე მუხლი), რომელთა შორისაა გამქირავებელსა და დამქირავებელს შორის 2011 წლის 1 აპრილს 26,6 კვ.მ ფართზე-ავტონაწილების მაღაზიაზე საიჯარო ხელშეკრულებით განსაზღვრული ქირის 500 ლარიდან 100 ლარამდე შემცირების მოთხოვნის დამატებით შემოწმება (იხ. სააპელაციო სასამართლოს დასახელებული განჩინება - ტ.2, ს.ფ. 80 და 82). ამის შემდეგ, თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 18 ივნისის გადაწყვეტილებით, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა დამქირავებლის სასარჩელო მოთხოვნა და ავტონაწილების მაღაზიისათვის (26,6 კვ.მ ფართი) საიჯარო ხელშეკრულებით განსაზღვრული 500 ლარი შემცირდა 200 ლარამდე (მოსარჩელე ითხოვდა 100 ლარამდე შემცირებას - იხ. საქალაქო სასამართლოს დასახელებული გადაწყვეტილება - ტ.2, ს.ფ. 140-141 და 145; იხ. წინამდებარე განჩინების 10.2.2 ქვეპუნქტი). დამქირავებელმა სააპელაციო წესით გაასაჩივრა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება, მათ შორის 26,6 კვ. მ ფართზე ქირის შემცირების ნაწილშიც (კიდევ 100 ლარით, ანუ 500-დან 100 ლარამდე), რაც არ დააკმაყოფილა სააპელაციო სასამართლომ. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს კასატორის პრეტენზიას მისთვის მიქირავებული 26,6 კვ.მ ფართობის (ავტონაწილების მაღაზიისათვის) ქირის 500 ლარიდან 100 ლარამდე შემცირების თაობაზე ამ განჩინების 58.1.1. ქვეპუნქტში მითითებული დასაბუთებით, რადგან იმ მტკიცების ცალსახად გაზიარება, რომ დამქირავებლისათვის გამქირავებლის მიერ განხორციელებული ხელშეშლის გამო, ხელშეშლის პერიოდში თითქმის 10-ჯერ შემცირდა შესრულებული სამუშაოს ღირებულება და 5-ჯერ შემცირდა დასაბეგრი ბრუნვა, ცალსახად ვერ ადასტურებს, რომ გამქირავებლის მიერ განხორციელებული ხელშეშლა გახდა ამის მიზეზი, რადგან სამეწარმეო საქმიანობა, როგორც მოგების მიღებაზე ორიენტირებული, თავისთავად მოიცავს გარკვეულ რისკებს და გამქირავებლის მხრიდან გარკვეულ პერიოდში განხორციელებულმა ხელშეშლამ რამდენად შეამცირა საწარმოს მიერ შესრულებული სამუშაოები და ა.შ., მოცემულ შემთხვევაში არ დასტურდება. საკასაციო სასამართლო იმაზეც გაამახვილებს ყურადღებას, რომ დამქირავებლის საქმიანობისათვის გამქირავებლის მხრიდან ხელშეშლა სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დადგენილი აქვს 38 კვ.მ, 39 კვ. მ და 26,6 ფართებზე (იხ. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 20 თებერვლის გადაწყვეტილება - ტ 1, ს.ფ. 173-177). სააპელაციო სასამართლოს, ასევე, დადგენილი აქვს, რომ საქმეში წარდგენილი ანგარიშის ბარათების საფუძველზე, სადავო პერიოდში დამქირავებელს გამქირავებლისათვის გადახდილი აქვს ამ უკანასკნელისაგან დაქირავებული 26,6 კვ.მ ავტონაწილების მაღაზიისათვის ქირა 200 (ორასი) ლარი, რაც საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, დამქირავებლის სასარგებლოდ ნაწილობრივ დაკმაყოფილებული სარჩელის ფარგლებში - ქირის 500-დან 200 ლარამდე შემცირების თვალსაზრისით, დასაბუთებულია გამქირავებლის მხრიდან განხორციელებული იმ ხელშეშლისათვის, რაც კანონიერ ძალაში შესული სასამართლოს გადაწყვეტილებით (იხ. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 20 თებერვლის გადაწყვეტილება - ტ 1, ს.ფ. 173-177 და თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2012 წლის 23 თებერვლის გადაწყვეტილება საქმეზე # 2ბ/130-12 - იხ. ტ1, ს.ფ.93-94) არის დადგენილი. ამასთან, განსახილველ საქმეზე სასამართლოს ისიც აქვს დადგენილი, რომ მიუხედავად ხელშეშლისა, დამქირავებელი განაგრძობდა დაქირავებული ფართებით სარგებლობას (იხ. 39-ე პუნქტი); ამდენად, საკასაციო პრეტენზია ქირის კიდევ 100 ლარით შემცირებაზე, როგორც დაუსაბუთებელი, უარყოფილია და ამ ნაწილში არ არსებობს სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი;

63. დამქირავებლის მორიგი საკასაციო პრეტენზია უკავშირდება მისთვის ქირის - 400 ლარის დაკისრებას 2011 წლის 1 ივნისის იჯარის ხელშეკრულების (39 კვ. მ ფართზე) ვადამდე, 2012 წლის 1 აპრილს, შეწყვეტის გამო (იხ. ამ განჩინების 58.1.2 ქვეპუნტი, ასევე - 45-47-ე პუნქტები), რასაც, ასევე, არ იზიარებს საკასაციო სასამართლო, მისი დაუსაბუთებლობის მოტივით და განმარტავს, რომ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2013 წლის 12 ივნისის განჩინებაში (საქმე # 2ბ/345-13), რომლის საფუძველზე ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა დამქირავებლის სააპელაციო საჩივარი და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს სავალდებული მითითებებით (სსსკ-ის 412-ე მუხლი), სააპელაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ ...თანმიმდევრულად უნდა დაადგინოს საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივი გარემოებები საიჯარო ქირის დავალიანების შესახებ...აგრეთვე, უნდა იმსჯელოს მოიჯარის შეგებებული სარჩელის მოთხოვნაზე 39 კვ.მ და 38 კვ. მ ფართებზე დადებული საიჯარო ხელშეკრულებების შეწყვეტისა და 2012 წლის იანვარ-მარტის პერიოდზე გადახდილი საიჯარო ქირის - 1050 ლარის უკან დაბრუნების თაობაზე (იხ. სააპელაციო სასამართლოს დასახელებული განჩინება - ტ.2, ს.ფ. 81-82). სააპელაციო სასამართლომ საქმის ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საპროცესო სამართლებრივ საფუძვლად მიუთითა სსსკ-ის 394-ე მუხლის „ე“ და „ე¹“ ქვეპუნქტებზე, ამასთან მიუთითა, რომ საიჯარო ქირად 2800 ლარის (400 ლარი x 8 თვეზე) დაანგარიშებისას, საქმის განმხილველ პირველი ინსტანციის სასამართლოს არ მიუთითებია, თუ კონკრეტულად რომელ ხელშეკრულებას გულისხმობდა, რადგან მოიჯარეს ოთხი ხელშეკრულება ჰქონდა გაფორმებული მეიჯარესთან, ერთ-ერთ მათგანზე არ ჰქონდა ქირა გადახდილი, თუმცა, რომელზე - დასადგენი იყო, რადგან თითოეული ხელშეკრულებით ქირა განსხვავებულად იყო დაწესებული...(იხ. სააპელაციო სასამართლოს 12.06.2013წ. განჩინება - ტ.2, ს.ფ. 80-81). ამდენად, კასტორის პრეტენზია, რომ სასამართლომ გადაწყვეტილების მხარის მიერ გაუსაჩივრებელ ნაწილზე იმსჯელა, დაუსაბუთებელია, რადგან სააპელაციო სასამართლო ცალსახად უთითებს, რომ ოთხივე ხელშეკრულება განსხვავებულად განსაზღვრავდა ქირის თანხას და უნდა შემოწმებულიყო, თუ რომელი ხელშეკრულებიდან იყო დაანგარიშებული სადავო თანხა. კასატორის პრეტენზიის უსაფუძვლობის გამო, არც ამ ნაწილშია გასაუქმებელი სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება.

64. კასატორის პრეტენზია ზიანის - 3657, 37 ლარის ანაზღაურების გამქირავებლის სასარგებლოდ დაკისრების თაობაზე (იხ. ამ განჩინების 58.1.3-58.1.5 ქვეპუნქტები) დასაბუთებულად მიაჩნია საკასაციო სასამართლოს და მხოლოდ ამ ნაწილში საკასაციო განაცხადის ნაწილობრივ დაკმაყოფილებით, საქმეს ხელახლა განსახილველად უბრუნებს სააპელაციო სასამართლოს ზიანის წარმოშობასთან დაკავშირებით დამატებითი კვლევისა და შემოწმების, კონკრეტული ფაქტების დადგენის მიზნით.

უპირველეს ყოვლისა, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მიხედვით განსახილველი დავა საიჯარო ხელშეკრულებიდან /რომლის მიმართ ქირავნობის წესებიც გამოიყენება/ გამომდინარეობს. საკასაციო სასამართლომ იჯარისა და ქირავნობის ხელშეკრულებათა სამართლებრივ ბუნებასთან მიმართებით განმარტა: „მიუხედავად მათი მსგავსებისა (მათი საგანია ინდივიდუალურად განსაზღვრული, მოუხმარებადი ნივთი, ორივე შემთხვევაში ნივთი მხარეს გადაეცემა სარგებლობაში, ორივე სასყიდლიანია და ა.შ), მათ შორის არსებობს განსხვავება, რაც განაპირობებს საიჯარო ურთიერთობის ზოგიერთ ასპექტში განსხვავებულად, სსკ-ის 581-606-ე მუხლებით მოწესრიგების აუცილებლობას. „ამ განსხვავების საილუსტრაციოდ სსკ-ის 531-ე და 581- ე მუხლების სამართლებრივი კონსტრუქციების შედარება სრულიად საკმარისია: [„ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა, დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი მოვალეა გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული ქირა“], [„იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც. იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული“]. ქირავნობის დროს კონკრეტული, ინდივიდუალურად განსაზღვრული, მოუხმარებადი ნივთი გადაეცემა დამქირავებელს სარგებლობაში, ხოლო იჯარის შემთხვევაში გადაეცემა ქონება, რომელიც, არა მარტო ნივთებს, არამედ არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთესაც აერთიანებს [სსკ-ის 147-ე მუხლი], ანუ იმ მოთხოვნებსა და უფლებებს, რომლებიც მოიჯარეს მისცემს შესაძლებლობას, მიიღოს ნაყოფი (მატერიალური სარგებელი). იჯარის შემთხვევაში ნაყოფია ის შემოსავლები, რაც მეურნეობის სწორი გაძღოლის გზით მიიღება სამართლებრივი ურთიერთობის (იჯარის) საფუძველზე („იურიდიული ნაყოფი“)] -იხ. სუსგ # ას 738-700-2015, 18.12.2015წ. განსახილველ საქმეზე დამატებით არის გამოსაკვლევი და დასადგენი მოსარჩელის (გამქირავებლის) მოთხოვნის განმაპირობებელი ფაქტობრივი წინაპირობების არსებობა სსკ-ის 573.1-ე მუხლის პირველი წინადადების „გაქირავებული ნივთის შეცვლის ან გაუარესების გამო გამქირავებელს უფლება აქვს მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება“ და 408.1-ე მუხლის „იმ პირმა, რომელიც ვალდებულია აანაზღაუროს ზიანი, უნდა აღადგინოს ის მდგომარეობა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ დამდგარიყო ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოება“ საფუძველზე.

65. საკასაციო სასამართლო იმაზეც გაამახვილებს ყურადღებას, რომ, მართალია, მოცემულ შემთხვევაში ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება საკასაციო პრეტენზიის ფარგლებში არსებითად არ განიხილება, თუმცა, უნდა აღინიშნოს, რომ ხელშეკრულების ან ვალდებულების შეწყვეტილად აღიარების მოთხოვნას არ გააჩნია სამართლებრივი საფუძველი. რეალურად სამოქალაქო მართლწესრიგისათვის მიუღებელია ხელშეკრულებიდან თვითნებურად გასვლა, ამასთან, თითოეულ კონკრეტულ შემთხვევაში, დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, ერთმანეთისაგან უნდა განვასხვავოთ ხელშეკრულებაზე უარი (გასვლა) და ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა), ასეთ ვითარებაში მნიშვნელოვანია სამართლებრივად შეფასდეს, ხელშეკრულების პირობების შეუსრულებლობა რაიმე ობიექტური გარემოებით არის განპირობებული თუ რომელიმე მხარის სუბიექტური ქცევით.

66. განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლოს დადგენილი აქვს, რომ 26,6 კვ. მ არასაცხოვრებელ ფართზე (ავტონაწილების მაღაზია) 2011 წლის 1 აპრილს გამქირავებელსა და დამქირავებელს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების ვადა იყო ერთი წელი, ხოლო მისი 3.1 პუნქტი ადგენს: “მეიჯარე იღებს ვალდებულებას წინამდებარე ხელშეკრულების ძალაში შესვლიდან სამი დღის ვადაში მოიჯარეს გადასცეს ქონება უფლებრივად და ნივთობრივად ვარგის მდგომარეობაში. ქირავნობის მთელი დროის განმავლობაში შეუნარჩუნოს ნივთს ეს მდგომარეობა და გააფორმოს მიღება-ჩაბარების აქტი“; ხელშეკრულების 3.2 პუნქტის საფუძველზე „მოიჯარე ვალდებულია მიიღოს საიჯარო ქონება და მოიყვანოს იგი მისი საქმიანობისათვის სამუშაო მდგომარეობაში, ხოლო 3.3. პუნქტით „მეიჯარე ვალდებულია გაუფრთხილდეს ქონებას და იქონიოს ისეთ მდგომარეობაში, რომელიც შეესაბამება მოწესრიგებულ მეურნეობას (იხ. იჯარის ხელშეკრულება- ტ.1, ს.ფ.16-17). საქმის მასალებით დადგენილია, რომ დამქირავებელს სარგებლობაში გადაეცა კონკრეტული უძრავი ნივთი ისეთ მდგომარეობაში, რომელიც არ იძლეოდა ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას, შესაბამისად, 2011 წლის 1 აპრილის ხელშეკრულების 3.2. პუნქტით განისაზღვრა, რომ დამქირავებელს შეეძლო საკუთარი საქმიანობისათვის ვარგის მდგომარეობაში მოეყვანა დაქირავებული ფართი (იხ.ამ განჩინების 49-ე პუნქტი).

67. სააპელაციო სასამართლომ მტკიცების ტვირთის გადანაწილების სტანდარტზე მითითებით იმსჯელა და დაადგინა, რომ დამქირავებელმა ვერ დაამტკიცა, რომ მან გამქირავებელს ვარგის მდგომარეობაში დაუბრუნა დაქირავებული ფართი, კერძოდ, სასამართლოს შეფასებით, დამქირავებელმა ვერ დაადასტურა, რომ ექსპერტიზის დასკვნაში ასახული, საიჯარო ფართზე არსებული დაზიანებები არ შეესაბამებოდა ამ უკანასკნელის მიერ ფართის დატოვების პერიოდისათვის არსებულ მდგომარეობას. საქმის მასალებით დადგენილია, დამქირავებელმა გამქირავებლისაგან ქონება მიიღო ნივთობრივად ვარგის, სამეურნეო საქმიანობისათვის დამაკმაყოფილებელ მდგომარეობაში, რაზედაც შედგა შესაბამისი მიღება-ჩაბარების აქტი; იგივე მდგომარეობაში დაქირავებული ფართის გამქირავებლისათვის დაბრუნების თაობაზე კი არ იყო წარდგენილი შესაბამისი მტკიცებულება მხარის მიერ.

68. განსახილველ შემთხვევაში დამქირავებელს ზიანი დაეკისრა ავტონაწილების მაღაზიისა და საწყობისათვის დაქირავებული ფართების დაზიანებისათვის, ხოლო ზიანის ოდენობა ეყრდნობა ექსპერტიზის დასკვნას. სააპელაციო სასამართლომ ამ კონტექსტში გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა და დასკვნები (იხ. ამ განჩინების 22-ე პუნქტი);

69. საკასაციო სასამართლო სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე გაამახვილებს ყურადღებას და იმსჯელებს, თუ რატომ არ არის საკმარისად დასაბუთებელი და დამატებით კვლევასა და კონკრეტული ფაქტების დადგენას საჭიროებს გამქირავებლის სასარგებლოდ დამქირავებლისათვის დაკისრებული ზიანის - 3657, 37 ლარის წარმოშობის წინაპირობები.

70.1. საქმეშია გამქირავებლის (ძირითადი მოსარჩელის) დაკვეთით მომზადებული ექსპერტიზის დასკვნა, რომლის მიხედვით, ექსპერტის წინაშე დასმული საკითხი ეხება ექსპერტიზის ჩატარებას 25 კვ.მ ოთახზე, სადაც განმცხადებლის მითითებით, დამქირავებლის მიერ დაზიანებულია შიდა და გარე კედლები და შეკითხვა უკავშირდება ზარალის ოდენობის დადგენას. დასკვნის მიხედვით, 2012 წლის 18 მაისს, ექსპერტმა განმცხადებლის მითითებით დაათვალიერა გამოსაკვლევი ობიექტები, რომლებიც არის ავტონაწილების მაღაზია და საწყობი. დასკვნის მიხედვით ირკვევა: „დაზიანებულია ავტონაწილების მაღაზიის შიდა კედლები, ჭერი, იატაკი და საწყობის გარე კედლები. დაზიანებების გამოსასწორებლად ჩასატარებელია რიგი სადემონტაჟო და სარემონტო სამუშაოები, კერძოდ, ლამინირებული იატაკის დემონტაჟი და მოწყობა, პლასტიკატის შეკიდული ჭერის დემონტაჟი და მოწყობა და შიგა და გარე კედლების დამუშავება და შეღებვა. ზემო აღნიშნულის გათვალისწინებით, დადგინდა შემდეგი: ქ. თბილისში, გულიას ქ. # 1-ში ავტონაწილების მაღაზიაში და საწყობში ჩასატარებელი სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება სამშენებლო ნორმებისა და წესების, სამშენებლო რესურსების ფასების 2012 წლის პირველი კვარტლის დონეზე და შესაბამისი ნორმატიული დარიცხვების გათვალისწინებით, შეადგენს 3657, 37 ლარს“ (ფასების გაანაგარიშების ცხრილი თან ერთვის დასკვნას - იხ. ტ.1, ს.ფ. 193-206);

70.2. განსახილველ შემთხვევაში, დამქირავებლისათვის გადაცემული სადავო ფართი - 26,6 კვ.მ ავტონაწილების მაღაზიად გამოიყენებოდა და ამ ფართზე 2011 წლის 1 აპრილს გაფორმებული ერთწლიანი ხელშეკრულების პირობები ასახულია წინამდებარე განჩინების 67-ე პუნქტში, რომელთა შორის საყურადღებოა, ხელშეკრულების 3.2 პუნქტი და აქედან გამომდინარე ის უდავოდ დადგენილი ფაქტი, რომ მოიჯარის საქმიანობისათვის ვარგის მდგომარეობაში იყო ამ უკანასკნელისათვის გადაცემული ფართი. ამ შემთხვევაში სადავოა დამქირავებლის მიერ გამქირავებლისათვის დაბრუნებული ფართის მდგომარეობა, კერძოდ, რამდენად ვარგის მდგომარეობაშია იგი დაბრუნებული და რამდენად შესრულდა მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების 3.4 და 3.7 პუნქტებით გათვალისწინებული პირობა: „მოიჯარე ვალდებულია იჯარით მიღებული ფართი დაუყოვნებლივ დააბრუნოს ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ... ამ ხელშეკრულების 1.1. პუნქტით გათვალისწინებული ქონების ცვლილებების ან გაუარესებისათვის, რაც გამოწვეულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობით (ქონების ნორმალური ცვეთა) მოიჯარე პასუხს არ აგებს“... ასევე, ხელშეკრულების განსაკუთრებული პირობების 6.1 პუნქტი ადგენს: „მოიჯარე იჯარით მიღებულ ფართში არ დაიწყებს კაპიტალურ რემონტს ან ობიექტის გადაკეთებას წერილობითი თანხმობის გარეშე“;

70.3. მხარეთა შორის ორმხრივად შეთანხმებულ ზემოხსენებულ პირობებზე ყურადღების გამახვილება საკასაციო სასამართლოს მიზანშეწონილად მიაჩნია იმის გათვალისწინებით, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიხედვით უდავოა, რომ დამქირავებელმა მისი საქმიანობისათვის ვარგის (უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო) მდგომარეობაში ჩაიბარა დაქირავებული ფართი და შეუდგა საქმიანობას (იხ. ტ.1, ს.ფ.17-მიღება-ჩაბარების აქტი). სასამართლოს არ დაუდგენია, რომ დამქირავებელმა ჩაატარა კაპიტალური რემონტი ან ობიექტი გადააკეთა იმდაგვარად, რაზედაც გამქირავებლის წერილობითი თანხმობა იქნებოდა საჭირო. წინამდებარე განჩინების 22-ე პუნქტში ასახულია პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა ამ საკითხთან დაკავშირებით, რაც გაზიარებულია გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით, თუმცა, „საიჯარო ფართში გარკვეული სამუშაოების ჩატარება“ არ არის სათანადოდ გამოკვლეული, რადგან კაპიტალური რემონტის ჩატარებაზე ან ობიექტის გადაკეთებაზე ძირითად მოსარჩელეს (გამქირავებლს) არ მიუთითებია სარჩელში, მან ის აღნიშნა, რომ დამქირავებელმა „საიჯარო ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ (2012 წლის 1 აპრილიდან იმავე წლის 15 აპრილამდე) დაცალა ყველა საიჯარო ფართი და მიატოვა მიღება-ჩაბარების აქტის გარეშე, თუმცა, ამ ფართებიდან ორი - 26,6, კვ.მ ავტონაწილების მაღაზია და 39 კვ.მ სახელოსნო მიატოვა ისეთ მდგომარეობაში, რომ საჭიროებდა საფუძვლიან კაპიტალურ რემონტს, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მისი შემდგომი გამოყენება ან/და გაქირავება შეუძლებელია. 2012 წლის 21 აპრილს მოვიწვიეთ მოიჯარე და მოვთხოვეთ ფართის დაბრუნების მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმება და იმ დაზიანებების დაფიქსირება, რომელიც გამოწვეული იყო მოპასუხის არამართლზომიერი ზემოქმედებით (კედლები დათხრილი და ჩამონგრეული, იატაკი დასვრილი და მოყრილი). მოპასუხემ უარი განაცხადა ასეთი ფაქტების დაფიქსირებაზე, რის გამოც მიღება-ჩაბარების (ფართის დაბრუნების) აქტები ვერ შედგა“ (იხ. სარჩელი - ტ.1, ს.ფ. 2). საქმეში მოთავსებული მიმოწერის მიხედვით მხარეები ერთმანეთს ადანაშაულებენ, კერძოდ, გამქირავებელი უთითებს, რომ დამქირავებელს იჯარით აქვს გადაცემული არასაცხოვრებელი ფართები და მან საიჯარო ფართში გამქირავებლის თანხმობის გარეშე ჩაატარა სამშენებლო და ობიექტის გადაკეთების სამუშაოები; გამქირავებლის გაფრთხილების მიუხედავად, საიჯარო ობიექტი არ იქნა მოყვანილი პირვანდელ მდგომარეობაში, რაც არღვევს მხარეთა შორის ხელმოწერილი ხელშეკრულების 6.1 პუნქტს; საიჯარო ფართი მეიჯარემ კაპიტალურად გაარემონტა და მოაწყო ანტრესოლი; მეიჯარემ მოითხოვა საიჯარო ფართების მოწესრიგება /მინის ჩასმა, დასუფთავება, საიჯარო ფართის მიმდებარე ტერიტორიის გასუფთავება ნარჩენებისაგან და სარეცხ-საპოხი მასალებისაგან/ - (იხ. ტ.1, ,ს.ფ. 99, 103, 42); გამქირავებლის წერილობითი მიმართვების პასუხად დამქირავებელი მოითხოვს, რომ ავტონაწილების მაღაზიაში აღუდგეს ელექტროენერგიის მიწოდება; იგი უთითებს, რომ ხელშეკრულების 3.2. პუნქტის შესაბამისად, მას არათუ შეეძლო, არამედ- ვალდებულიც იყო, საიჯარო ფართი მოეყვანა თავისი საქმიანობისათვის სამუშაო მდგომარეობაში, რაც გააკეთა კიდეც, სხვა რაიმე სარემონტო სამუშაოები არც ერთ საიჯარო ფართში არ ჩაუტარებია (იხ. ტ.1, ,ს.ფ. 98, 107).

70.4.საქმის საქალაქო სასამართლოში განხილვისას, 2014 წლის 14 მარტის სხდომაზე (იხ. სხდომის ოქმი-11:25:48-დან 11:33:48 -მდე) მოიჯარის წარმომადგენელმა გააკრიტიკა საქმეში წარდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა, კერძოდ, იმ თვალსაზრისით, რომ არ ირკვეოდა, რომელ ფართზე ჩატარდა ექსპერტიზა; გამქირავებელმა ექსპერტიზის ბიუროს მიმართა განცხადებით და მოითხოვა მოიჯარის მიერ მიყენებული ზიანის გამო ექსპერტიზის ჩატარება 25 კვ.მ ფართში...დასკვნის მიხედვით, ექსპერტიზა ჩატარდა 26,6 კვ.მ ფართში და 38 კვ.მ სახელოსნოში, ისიც გაუგებარია, თუ რატომ არის ასეთი სხვაობა მაშინ, როცა მოთხოვნილია ექსპერტიზის ჩატარება ერთ ფართზე და ჩატარებულია სხვაზე; დამქირავებელმა 2012 წლის 1 აპრილს ჩააბარა საიჯარო ფართი, ამის შემდეგ, ამ უკანასკნელის წარმომადგენელმა გამქირავებელს შესთავაზა შეხვედრა და ფართის ჩაბარება აქტით, რაც გამქირავებლის წარმომადგენელმა ვერ მოახერხა; გამქირავებლის წარმომადგენელი 16-დან 20 აპრილამდე შეხვდა მოიჯარის წარმომადგენელს, თუმცა, უკვე ვეღარ მოხერხდა მიღება-ჩაბარების აქტის შედგენა, რადგან ისეთ პირობებს აყენებდა გამქირავებელი, რაც დამქირავებლისათვის მიუღებელი იყო. 11 აპრილს მხარეები სასამართლოში შეხვდნენ ერთმანეთს, სადაც გამქირავებელმა გაიხმო სარჩელი, თუმცა, ამ უკანასკნელს ერთი სიტყვაც არ უთქვამს მისთვის დამქირავებლის მიერ მიყენებულ ზიანზე; გამქირავებელმა ექსპერტიზა დანიშნა მას შემდეგ, რაც უკვე ფართი დაცლილი ჰქონდა დამქირავებელს და იქ დაზიანებები არ იყო, შესაძლებელია კედელს ჰქონოდა რაიმე ხარვეზები. ჯერ კიდევ 2009 წელს იყო ამ ფართზე მხარეთა შორის ხელშეკრულება გაფორმებული და გათვალისწინებული იყო ფართის სუფთა მდგომარეობაში, ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით, დაბრუნება. სასამართლო სხდომაზე გამქირავებელმა დამქირავებლის კითხვას უპასუხა, რომ მან გააქირავა ფართი, რაღაცეები გაარემონტა, თუმცა, როგორც საწარმოს (სს-ას) არ წარუდგენია სასამართლოსათვის მტკიცებულება, რა დაუჯდა ის რემონტი, მხარეს არ წარუდგენია ის ხარჯთაღრიცხვა, რომლის საფუძველზეც მან გაარემონტა სადავო ფართი; წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა არ ასახავს რეალობას;

70.5.სააპელაციო სამართალწარმოების ეტაპზე საქმის განხილვისას, 2016 წლის 17 მაისის სხდომაზე დამქირავებლის წარმომადგენელმა იმავე გარემოებებზე და პრეტენზიებზე მიუთითა (იხ. სხდომის ოქმი 11:19:00-დან - 11:22:00), რაც პირველი ინსტანციის სასამართლოში აღნიშნა. გამქირავებელს არ წარუდგენია სადავო ფართის გასარემონტებლად გაწეული სამუშაოების შესახებ მტკიცებულება; დამქირავებელმა პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვისას განაცხადა, რომ მას დღესაც გაქირავებული აქვს ფართი, ამასთან, მან მაშინვე გააქირავა ფართი, როგორც კი ის დაცალა დამქირავებელმა, რაც ადასტურებს, რომ გამქირავებელს არც ერთი თეთრი არ დაუხარჯავს მის გასარემონტებლად; დამქირავებელს არ ევალებოდა საიჯარო ფართის გარემონტება მისი გამოთავისუფლების შემდეგ.

71. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ არც საქალაქო სასამართლოს და არც საპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებები არ შეიცავს დასაბუთებულ ფაქტობრივ-სამართლებრივ მოტივაციას, თუ რატომ დაეკისრა მოიჯარეს მეიჯარის სასარგებლოდ ზიანის ანაზღაურების სახით 3 657, 37 ლარი და რამდენად დასაბუთებულია ამ ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილება, რომელმაც გაიზიარა ქვემდგომი სასამართლოს დასკვნა, რომელიც თავის მხრივ, მხოლოდ იმას უთითებს, რომ „დამქირავებელმა გარკვეული სამუშაოები ჩაატარა“ დაქირავებულ ფართში, თუმცა, რა მოცულობისაა ე.წ. „გარკვეული სამუშაოები“, თავსდება მხარეთა შორის ხელმოწერილი ხელშეკრულების 3.2 პუნქტით დადგენილ შეთანხმებაში თუ სცილდება მას, დაუდგენელია (იხ. ტ. 2, ს.ფ. 141-142, 6.4 ქვეპუნქტი; იხ. ტ. 3, ს.ფ. 143-144 ).

72. სასამართლო არ მსჯელობს იმაზე, რომ თვითონ გამქირავებელი უთითებს საკუთარ სარჩელში, რომ საიჯარო ფართები 2012 წლის 15 აპრილისათვის გამოთავისუფლებული ჰქონდა გამქირავებელს, თუმცა, არ აწერდა ხელს მიღება- ჩაბარების აქტს (იხ. ზემოთ 71-ე პუნქტი). დაუდგენელია ექსპერტიზა რომელ ფართზე ჩატარდა, აღნიშნულ დასკვნაზე დამქირავებელი პირველი ინსტანციის სასამართლოდან მოყოლებული დავობს და საკასაციო საჩივარშიც წარმოადგენს დასაბუთებულ შედავებას (იხ. საკასაციო საჩივარი - ტ.3, ს.ფ.154), საკუთარ პრეტენზიებს, რომლებიც ასახულია ამ განჩინების 58.1. 5 ქვეპუნქტში.

73. სსკ-ის 547-ე მუხლი განსაზღვრავს პასუხისმგებლობას ნივთის ნორმალური ცვეთისათვის, კერძოდ: „გაქირავებული ნივთის ცვლილებების ან გაუარესებისათვის, რაც გამოწვეულია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობით, დამქირავებელი პასუხს არ აგებს“. ამავე კოდექსის 548-ე მუხლი კი მიმდინარე რემონტის ხარჯებს აწესრიგებს: „1. მიმდინარე რემონტის ჩატარება, ჩვეულებრივ, ევალება დამქირავებელს. მას არა აქვს საცხოვრებელი სადგომის გადაკეთების ან რეკონსტრუქციის უფლება გამქირავებლის თანხმობის გარეშე. 2. დამქირავებელი მოვალეა ეს სამუშაოები შეასრულოს საკუთარი ხარჯებით. 3. გამქირავებელს შეუძლია მოითხოვოს იმ ზიანის ანაზღაურება, რომელიც გამოწვეულია დამქირავებლის მიერ ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული მოვალეობის შეუსრულებლობით“.

74. განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლომ უნდა დაადგინოს, თუ რაში გამოიხატა დაქირავებული ფართის დამქირავებლის საქმიანობისათვის ვარგის მდგომარეობაში მოყვანა, რაც გათვალისწინებულია მხარეთა შორის ხელმოწერილი 2011 წლის 1 აპრილის ხელშეკრულებით; საამისოდ დამქირავებელმა რა სამუშაოები ჩაატარა და რომელ ფართზე (ფართებზე). აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოების გამოკვლევა მნიშვნელოვანია იმის დასადგენად, თუ რა სახით უნდა დაბრუნებოდა გამქირავებელს გაქირავებული ფართი, რაც საიჯარო ხელშეკრულების 3.4 და 3.7 პუნქტებით განსაზღვრულ ნორმალურ ცვეთასაც ითვალისწინებს (იხ. ამ განჩინების 70-ე პუნქტი). გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მიხედვით მხარეთა შორის ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობები, რომლებიც ორმხრივად წარმოშობს მხარეთა უფლება-მოვალეობებს, არ არის გამოკვლეული;

75. საქმეში წარდგენილია ექსპერტიზის დასკვნა, რომლითაც მოთხოვნილია 25 კვ.მ ფართობის ოთახის დაზიანების შეფასება (ზარალის დაანგარიშება), ხოლო დასკვნის მიხედვით, ფაქტობრივად ორ ობიექტს ავტონაწილების მაღაზიასა (რომელიც სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოებების მიხედვით 26,6 კვ.მ-ია) და საწყობში (რომელიც სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოებების მიხედვით 38 კვ.მ-ია) ჩასატარებელი სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულებაა დადგენილი კონკრეტულ ნორმატივებზე დაყრდნობით (იხ. ექსპერტიზის დასკვნა - ტ1, ს.ფ. 195-196). ამ მიმართებით კასატორი დასაბუთებულ შედავებას წარმოადგენს, შესაბამისად, წინამდებარე განჩინების 74-ე პუნქტში მითითებული დამატებით გამოსაკვლევი ფაქტობრივი გარემოებების დადგენის შემდეგ, უნდა გაირკვეს, რას ასახავს საქმეში არსებული ექსპერტიზის დასკვნა, მიმდინარე რემონტის თუ კაპიტალური რემონტის გასაწევად საჭირო ხარჯებს, რადგან მეიჯარეს (გამქირავებელს) არ წარუდგენია სასამართლოსათვის იმ ხარჯების დამადასტურებელი მტკიცებულებები, რომლებიც მისი მტკიცებით გასწია მოიჯარის (დამქირავებლის) მიერ მიღება-ჩაბარების აქტის გარეშე მიტოვებული ფართების მოსაწესრიგებლად. აღნიშნული საკითხების გამოკვლევა და დადგენა, მნიშვნელოვანია, რათა სამართლებრივად შეფასდეს დამქირავებლის (მოიჯარის) ვალდებულება სსკ-ის 564-ე მუხლის საფუძველზე: „ნივთის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტისას დამქირავებელი მოვალეა დაუბრუნოს გამქირავებელს ნივთი იმ მდგომარეობაში, რომელშიც მისგან მიიღო, ნორმალური ცვეთის გათვალისწინებით, ან იმ მდგომარეობაში, რაც ხელშეკრულებით იყო განსაზღვრული“. სააპელაციო სასამართლომ უნდა დაადგინოს წინამდებარე განჩინების 65-ე პუნქტში მითითებული მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის განმაპირობებელი გარემოებები სსკ-ის 573.1-ე მუხლის პირველი წინადადებისა და 408.1-ე მუხლის შესაბამისად.

76. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ზემოხსენებული ფაქტობრივი გარემოებების დამატებითი გამოკვლევისა და შემოწმების გარეშე, შეუძლებელია გადაწყვეტილების მიღება ძირითადი მოსარჩელის მიერ მოთხოვნილი ზიანის თაობაზე, რის გამოც ამ ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდება სააპელაციო სასამართლოს (სსსკ-ის 412-ე მუხლი).

77. სსსკ-ის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის საფუძველზე „თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო დააბრუნებს საქმეს ხელახლა განსახილველად, მთელი სასამართლო ხარჯები, რაც გაწეულია ამ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით, სარჩელის აღძვრიდან დაწყებული, უნდა შეჯამდეს და შემდეგ განაწილდეს მხარეთა შორის ამ მუხლის მიხედვით“.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე და 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს "ს-ის" საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 12 ივლისის გადაწყვეტილება გაუქმდეს ზიანის - 3657.37 ლარის ანაზღაურების ნაწილში და ამ ნაწილში საქმე დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად;

3. დანარჩენ ნაწილში თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 12 ივლისის გადაწყვეტილება დარჩეს უცვლელად;

4. კასატორს სახელმწიფო ბაჟი გადახდილი აქვს;

5. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. თოდუა

მოსამართლეები: ე. გასიტაშვილი

პ. ქათამაძე