საქმე №ას-360-360-2018 04 ოქტომბერი, 2018 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ზურაბ ძლიერიშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

პაატა ქათამაძე, ბესარიონ ალავიძე

სხდომის მდივანი – ლელა სანიკიძე

კასატორი – ქ. დ-ე (მოსარჩელე, აპელანტი)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „პ. ს–ი“ (მოპასუხე, მოწინააღმდეგე მხარე)

თანამოპასუხე - დ. ვ-ე

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 14 დეკემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების ნაწილობრივ გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა, საიჯარო ქირის დაკისრება და საიჯარო ფართის გამოთავისუფლება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. ქ. ბათუმში, ხულო/ქუთაისის ქ.№7/32-ში მდებარე 636,03კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი (შემდეგში: საიჯარო საგანი ან უძრავი ქონება) წარმოადგენს ქ. დ-ის (შემდეგში: მესაკუთრე ან მოსარჩელე ან კასატორი) და შ. დ-ის (შემდეგში: თავდაპირველი თანამესაკუთრე) თანასაკუთრებას. თანასაკუთრებიდან თითოეულს ეკუთვნის უძრავი ქონების ½ ნაწილი.

2. განსახილველი დავის მიმდინარეობისას თავდაპირველმა თანამესაკუთრემ უძრავი ქონების თავისი ნაწილი მიჰყიდა (½ წილი) დ. ვ-ეს (შემდეგში: ამჟამინდელი თანამესაკუთრე ან უფლებამონაცვლე ან თანამოპასუხე).

3. ერთი მხრივ, მოსარჩელეს და თავდაპირველ თანამესაკუთრეს, ხოლო მეორე მხრივ, შპს „პ. ს–ს” (შემდეგში: მოიჯარე ან მოპასუხე ან მოწინააღმდეგე მხარე) შორის 2011 წლის 01 ივლისს გაფორმდა საიჯარო საგანზე ხელშეკრულება (შემდეგში: ხელშეკრულება), რომლითაც უძრავი ქონება ერთი წლის ვადით გადაეცა მოპასუხეს.

4. ყოველთვიური საიჯარო ქირა 2000 ლარით განისაზღვრა.

5. ხელშეკრულების 4.2 პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ თუ ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე არცერთი მხარე არ განაცხადებდა ხელშეკრულების შეწყვეტის სურვილს, ხელშეკრულება ავტომატურად ითვლებოდა გაგრძელებულად მორიგი ერთი წლის ვადით.

6. ხელშეკრულების 7.3 პუნქტის თანახმად „ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებელია“.

7. მხარეებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ არ მოუთხოვიათ ხელშეკრულების შეწყვეტა და ხელშეკრულება იმავე პირობებით გაგრძელდა მომდევნო წლებშიც.

8. მოპასუხემ საიჯარო პერიოდის განმავლობაში არა ერთხელ დაარღვია იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობები და არ გადაიხადა საიჯარო ქირა, რის გამოც, მოსარჩელემ ადრეც მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოპასუხეზე საიჯარო ქირის დაკისრება 34000 ლარის ოდენობით; ასევე, მოითხოვა მოპასუხის დავალდებულება თავისუფალ მდგომარეობაში ჩააბაროს მოსარჩელეს უძრავი ქონება. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 29 მაისის №2/2476-2015 კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაკისრებული აქვს საიჯარო ქირა - 17000 ლარი, რომელშიც შედიოდა საიჯარო ქირა 2013 წლის მაისის თვიდან 2014 წლის 12 ნოემბრამდე, ხოლო ამავე გადაწყვეტილებით არ დაკმაყოფილდა სარჩელი სადავო უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ჩაბარების დავალდებულების ნაწილში.

9. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა მოპასუხის მიმართ, რომლითაც მოითხოვა: ხელშეკრულების 7.3 პუნქტის ბათილად ცნობა; ხელშეკრულების შეწყვეტა; უძრავი ქონების გამოთავისუფლება და მოსარჩელისათვის ჩაბარება გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში; 2014 წლის 12 ნოემბრიდან 2016 წლის 12 იანვრამდე (სარჩელის აღძვრამდე) საიჯარო ქირის გადახდა 13000 ლარის ოდენობით; საიჯარო ქირის გადახდა ყოველთვიურად 1000 ლარის ოდენობით სარჩელის აღძვრიდან (2016 წლის იანვრიდან) გადაწყვეტილების აღსრულებამდე.

10. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 18 ნოემბრის გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა სარჩელი. ბათილად იქნა ცნობილი ხელშეკრულების 7.3 პუნქტი, სადაც მითითებულია, რომ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებელია. მოპასუხეს დაეკისრა მოსარჩელის სასარგებლოდ 2014 წლის 12 ნოემბრიდან სარჩელის აღძვრამდე, ანუ 2016 წლის 12 იანვრამდე გადასახდელი საიჯარო ქირა - 13 000 ლარი. სარჩელი იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისა და უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ჩაბარების დავალდებულების მოთხოვნის ნაწილში არ დაკმაყოფილდა.

11. სასამართლომ დავის მოსაწესრიგებლად გამოიყენა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში: სსკ-ის) 50-ე, 54-ე, 160-162-ე, 170-ე, 172-ე, 316-317-ე, 319-ე, 327-ე, 348-ე, 361-ე, 405-ე, 558-ე, 561-ე, 581-ე მუხლები.

12. გადაწყვეტილება ორივე მხარემ გაასაჩივრა სააპელაციო საჩივრით.

13. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 14 დეკემბრის განჩინებით სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა მოცემულ საქმეზე ბათუმის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება.

14. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია ამ განჩინების პპ: 1-6 ში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები.

15. უდავოა, რომ უძრავ ქონება თანასაკუთრების უფლებით ეკუთვნოდათ მოსარჩელესა და თავდაპირველ თანამესაკუთრეს. განსახილველ საქმეში თავდაპირველი თანამესაკუთრე პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მესამე პირად იქნა ჩამბული დამოუკიდებელი მოთხოვნის გარეშე.

16. თავდაპირველად, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2017 წლის 14 სექტემბრის განჩინებით საქმეში მესამე პირად დამოუკიდებელი მოთხოვნის გარეშე ჩამბული იქნა უფლებამონაცვლე, მოგვიანებით, იმავე სხდომაზე, მესამე პირად დამოუკიდებელი მოთხოვნის გარეშე ჩამბული უფლებამონაცვლე საქმეში ჩაბმული იქნა თანამოპასუხის სტატუსით (მოსარჩელის მოსაზრების გათვალისწინებით).

17. თანამოპასუხის წარმომადგენელმა სააპელაციო სასამართლოს სხდომაზე განმარტა, რომ მას სურს გაგრძელდეს იჯარის ხელშეკრულება.

18. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ ხელშეკრულებით საიჯარო საგანი მოიჯარეს 1 წლის ვადით გადაეცა და იჯარის ყოველთვიური ქირა შეადგენდა 2000 ლარს. ხელშეკრულების 4.2 პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ თუ ხელშეკრულების ვადის გასვლამდე არცერთი მხარე არ განაცხადებდა ხელშეკრულების შეწყვეტის სურვილს, იგი ავტომატურად ითვლებოდა გაგრძელებულად მორიგი ერთი წლის ვადით. ხელშეკრულების 7.3 პუნქტში მითითებულია, რომ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებელია. მხარეებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ არ მოუთხოვიათ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა და 2011 წლის 1 ივლისის ხელშეკრულება იმავე პირობებით გაგრძელდა მომდევნო წლებშიც.

19. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 29 მაისის №2/2476-2015 კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით სასარჩელო მოთხოვნა დაკმაყოფილდა საიჯარო ქირის - 17000 ლარის დაკისრების ნაწილში, რომელშიც შედიოდა საიჯარო ქირა 2013 წლის მაისის თვიდან 2014 წლის 12 ნოემბრამდე. ამავე გადაწყვეტილებით არ დაკმაყოფილდა სარჩელი იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისა და საიჯარო ობიექტის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ჩაბარების დავალდებულების ნაწილში.

20. დადგენილია, რომ მოიჯარეს 2014 წლის 12 ნოემბრის შემდეგაც არ გადაუხდია საიჯარო ქირის თანხა და მას სარჩელის აღძვრამდეც ანუ, 2016 წლის 12 იანვრამდე გააჩნდა 13 თვის საიჯარო დავალიანება.

21. ხელშეკრულების 7.3. პუნქტის თანახმად, მხარეებმა გააკეთეს დათქმა იმის თაობაზე, რომ: ,,ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებელია”. ამ ნაწილში სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 405-ე მუხლით, რომლის თანახმად, თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ. თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე არ გამოიყენება დამატებითი ვადა, მაშინ დამატებითი ვადის განსაზღვრას უთანაბრდება გაფრთხილება. თუკი ვალდებულება მხოლოდ ნაწილობრივ დაირღვა, მაშინ კრედიტორს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ვალდებულების დარჩენილი ნაწილის შესრულებამ მისთვის დაკარგა ინტერესი. ამავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად არ არის აუცილებელი დამატებითი ვადის დაწესება ან გაფრთხილება თუ ვალდებულება არ შესრულდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში, ხოლო კრედიტორმა ურთიერთობის გაგრძელება ხელშეკრულებით დაუკავშირა ვალდებულების დროულ შესრულებას. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, ვალდებულების შეუსრულებლობისას საიჯარო ხელშეკრულების მოშლას ითვალისწინებს სსკ-ის 558-ე და 561-ე მუხლებიც. სსკ-ის 558-ე მუხლის თანახმად, გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში. სსკ-ის 559-ე მუხლის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის ვადა შეადგენს სამ თვეს, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. სსკ-ის 348-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ზ“ ქვეპუნქტით ხელშეკრულების სტანდარტულ პირობებში, რომლებსაც შემთავაზებელი იყენებს იმ ფიზიკური პირების მიმართ, რომლებიც არ მისდევენ სამეწარმეო საქმიანობას, აგრეთვე, მიიჩნევა ბათილად: ზ. დებულება, რომლითაც შემთავაზებლის მიერ ძირითადი ვალდებულების დარღვევისას: ხელშეკრულების მეორე მხარეს ერთმევა ან ეზღუდება უფლება, უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, ან ხელშეკრულების მეორე მხარეს ერთმევა ან „ვ" ქვეპუნქტის საწინააღმდეგოდ ეზღუდება ხელშეკრულების შეუსრულებლობისათვის ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება (ძირითადი ვალდებულების შესრულების დარღვევა).

22. ამდენად, სააპელაციო სასამართლო დაეთანხმა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მოსაზრებას იმის თაობაზე, რომ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, კანონი ითვალისწინებს ხელშეკრულების მოშლის პირობებს და მისი საწინააღმდეგო შეთანხმება კანონით დაუშვებელია. იმავდროულად, პალატის მოსაზრებით ხელშეკრულების 7.3 პუნქტის დათქმა ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის დაუშვებლობის თაობაზე კანონსაწინააღმდეგოა.

23. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ ზემოაღნიშნული დათქმის სახელშეკრულებო პირობად შეტანა გამოიწვია იმან, რომ ხელშეკრულების მონაწილეა არა ორი არამედ სამი პირი (ორი თანამესაკუთრე - მეიჯარე და ერთი მოიჯარე). ეს პირობა თითოეული მათგანის უფლებებზე მიუთითებდა. ის მოსაზრება, რომ აღნიშნული დათქმა ერთ-ერთი მეიჯარის მიერ ხელშეკრულების შეწყვეტის დაუშვებლობას გულისხმობდა (მეორე მეიჯარის თანმობის გარეშე) - პალატამ არ გაიზიარა და განმარტა, რომ კანონმდებელი ასეთ შემთხვევასაც არეგულირებდა, მაგალითად სსკ-ის 173-ე მუხლის მიხედვით საერთო საკუთრება წარმოიშობა კანონის ან გარიგების საფუძველზე და თითოეულ თანამესაკუთრეს შეუძლია მოთხოვნები წარუდგინოს მესამე პირებს თანასაკუთრებაში არსებული ქონების გამო, ყოველ მესაკუთრეს აქვს ნივთის გამოთხოვის უფლება ყოველი თანამესაკუთრის სასარგებლოდ. პალატამ მიიჩნია, რომ კანონი მხარეთა სიმრავლის შემთხვევაში, ითვალისწინებდა სახელშეკრულებო ურთიერთობისას მათ უფლება-ვალდებულებებს, მათ შორის იმას, რომ ხელშეკრულების ერთ-ერთ მხარეს აქვს ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლება. ამის საწინააღმდეგო შეთანხმება, ცხადია ბათილია და მოსარჩელის ეს მოთხოვნა სწორად იქნა დაკმაყოფილებული სასამართლოს მიერ.

24. სააპელაციო პალატამ საფუძვლიანად მიიჩნია იჯარის ქირის 13 000 ლარის მოპასუხისათვის დაკისრება იმ საფუძვლით, რომ მოპასუხეს არც 2014 წლის 12 ნოემბრის შემდეგ არ გადაუხდია საიჯარო ქირა და მას სარჩელის აღძვრამდე, ანუ 2016 წლის 12 იანვრამდე გააჩნდა 13 თვის საიჯარო დავალიანება. იმის გათვალისწინებით, რომ მოსარჩელე მთლიანი საიჯარო ფართის ½ ნაწილის მესაკუთრეს წარმოადგენდა და მაშასადამე, მოთხოვნა საიჯარო ქირის დაკისრების ნაწილში საფუძვლიანი იყო მთლიანი საიჯარო ქირის დავალიანების ნახევრის, 13000 ლარის გადახდის დაკისრების ნაწილში.

25. სააპელაციო პალატამ იმსჯელა ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე მოთხოვნის საფუძვლიანობაზეც და ამ თვალსაზრისით ყურადღება გაამახვილა შემდეგზე: უდავოა, რომ მეიჯარე ორი პირია და საიჯარო საგანი საზიარო უფლებაა. სსკ-ის 581-ე მუხლის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. ამავე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ სსკ-ის 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

26. სსკ-ის 357-ე მუხლის თანახმად, თუ ხელშეკრულების ერთ ან მეორე მხარეზე მონაწილეობს რამდენიმე პირი, მაშინ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება შეიძლება განხორციელდეს იმ მხარის ყველა მონაწილის მიერ ერთად, რომელიც ხელშეკრულებიდან გადის, მეორე მხარის ყველა მონაწილისათვის შეტყობინებით. თუ ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება გაქარწყლდება ერთ-ერთი უფლებამოსილი პირისათვის, მაშინ ეს უფლება ქარწყლდება ყველასათვის.

27. სსკ-ის 957-ე მუხლის მიხედვით, ხმათა უმრავლესობით შეიძლება მიღებულ იქნეს გადაწყვეტილება საზიარო საგნის თავისებურებათა შესატყვისი მართვისა და სარგებლობის შესახებ. ხმათა უმრავლესობა გამოითვლება წილთა მიხედვით. თითოეულ მოწილეს შეუძლია სამართლიანი შეხედულების მიხედვით მოითხოვოს ყველა მოწილის ინტერესის შესაბამისი მართვა და სარგებლობა, თუკი ეს შეთანხმებით ან უმრავლესობის გადაწყვეტილებით არ არის მოწესრიგებული. ცალკეული მოწილის თანხმობის გარეშე არ შეიძლება სარგებლობის წილზე მისი უფლების შემცირება.

28. თანამოპასუხემ სააპელაციო სასამართლოს სხდომაზე განმარტა, რომ მას სურს გაგრძელდეს იჯარის ხელშეკრულება. ანუ იგი არაა თანახმა მოიშალოს იჯარის ხელშეკრულება.

29. ამასთან, უდავო გარემოებად იქნა მიჩნეული, რომ მეიჯარეების მიერ არ მომხდარა მხარებს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა კანონით დადგენილი წესით. ხოლო ახალ თანამესაკუთრეს, კი სურდა კვლავ გაეგრძელებინა იჯარის ხელშეკრულება. ერთ-ერთი თანამოპასუხის მხრიდან ხელშეკრულების შეწყვეტის წინააღმდეგობის საფუძვლით კი, სააპელაციო სასამართლომ იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებლად მიიჩნია. აღნიშნულ გარემოებათა გამო სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მოთხოვნას იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე - სამართლებრივი საფუძველი არ გააჩნდა.

30. რაც შეეხება მოთხოვნას იჯარის ფართის გამოთავისუფლების და თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარების შესახებ, გამომდინარე იქედან, რომ ხელშეკრულების შეწყვეტა სასამართლომ უკანონოდ მიიჩნია - ცხადია ეს მოთხოვნაც უსაფუძვლო იყო.

31. სსკ-ის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. აღნიშნული დანაწესი ითვალისწინებს საკუთრების კანონისმიერ და სახელშეკრულებო ბოჭვას, რომელსაც გააჩნია თავისი ფარგლები, კერძოდ, არ შეიძლება, რომ საკუთრების ბოჭვამ, შეზღუდვამ მოსპოს საკუთრება. საკუთრების სუბსტანცია, რომელშიც იგულისხმება საკუთრების ინსტიტუტით გათვალისწინებული შინაარსის რეალიზაცია, უნდა შენარჩუნდეს, ე.ი კერძო საკუთრების შეზღუდვა არ უნდა ნიშნავდეს საკუთრების უფლების რეალიზაციის მოსპობას. არ შეიძლება, რომ პირს ფორმალურად გააჩნდეს საკუთრების უფლება, ხოლო ფაქტობრივად არა, ანუ ვერ სარგებლობდეს საკუთრების უფლებით. იმავე კოდექსის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება.

32. სსკ 159-ე მუხლის მიხედვით, კეთილსინდისიერია მფლობელი, რომელიც ნივთს მართლზომიერად ფლობს, ან რომელიც უფლებამოსილ პირად შეიძლება იქნეს მიჩნეული საქმიან ურთიერთობებში საჭირო გულმოდგინე შემოწმების საფუძველზე. სსკ 162-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, დაუშვებელია მართლზომიერ მფლობელს მოეთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება. მართლზომიერი მფლობელობის განმავლობაში მის კუთვნილებად ითვლება ნივთისა და უფლების ნაყოფი. ეს წესი ეხება ასევე პირდაპირი მფლობელის ურთიერთობას არაპირდაპირ მფლობელთან.

33. რაც შეეხება საკითხს იმის შესახებ გააჩნდა თუ არა უძრავი ქონების მართლზომიერი ფლობის უფლება და არსებობს თუ არა რეგისტრირებული მესაკუთრის, მოსარჩელის ვინდიკაციური მოთხოვნის გამომრიცხავი გარემოება, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოპასუხეს გააჩნდა სადავო უძრავი ქონების ფლობის მართლზომიერი საფუძველი (იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე), რომელიც დღესაც გრძელდებოდა, პალატამ მიიჩნია, რომ მოპასუხე წარმადგენდა მოსარჩელის საკუთრებაში რეგისტრირებული ქონების მართლზომიერ მფლობელს და ამ ქონების დაკავების უფლება მას გააჩნდა.

34. შესაბამისად, სარჩელი მოპასუხის მიმართ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის თაობაზე უსაფუძვლოდ იქნა მიჩნეული.

35. რაც შეეხება მოთხოვნას საიჯარო თანხის დაკისრების შესახებ სარჩელის აღძვრიდან ანუ 2016 წლის იანვრიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, პალატამ მიიჩნია, რომ მოთხოვნა ვინდიკაციურ სარჩელსა და ხელშეკრულების შეწყვეტას უკავშირდებოდა, გამომდინარე იქედან, რომ არც ერთი დაკმაყოფილდა და არც მეორე - აღნიშნული მოთხოვნის დაკმაყოფილების წინაპირობა და ფაქტობრივ - სამართლებრივი საფუძვლები - არ არსებობდა.

36. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების გაუქმებისა და სარჩელის სრულად დაკმაყოფილების მოთხოვნით მოსარჩელემ წარმოადგინა საკასაციო საჩივარი.

37. კასატორის განმარტებით, გასაჩივრებული განჩინება უკანონო და დაუსაბუთებელია, რადგან სასამართლომ არ გაიზიარა კასატორის მოსაზრება ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე. კასატორი აღნიშნავს, რომ სადავო არასაცხოვრებელი ფართის თანამესაუთრეები იყვნენ მოსარჩელე და თანამოპასუხე, რომელთა წილი აღნიშნულ ფართზე თანაბარი იყო.

38. კასატორი მიუთითებს, რომ 2011 წლის 01 ივლისის ხელშეკრულების შეუსრულებლობაზე, კერძოდ, საიჯარო ქირის გადაუხდელობის საფუძველზე კასატორმა მიმართა სასამართლოს და მოითხოვა მოწინააღმდეგე მხარისათვის აღნიშნული ქირის თანხის დაკისრება და ხელშეკრულების შეწყვეტა, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებით თანხის დაკისრების ნაწილში დაკმაყოფილდა, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტის ნაწილში არ დაკმაყოფილდა იმ მოტივით, რომ არსებობდა იჯარის მიმართ ინტერესი.

39. საკასაციო საჩივრის ავტორი აღნიშნავს, რომ თავდაპირველ თანამესაკუთრესა და თანამოპასუხეს შორის სადავო ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ, თანამოპასუხე წარმოადგენს მოპასუხე საზოგადოების დირექტორს და სადავო ფართის ½ წილის მესაკუთრეს. მოწინააღმდეგე მხარე კასატორს არ უხდის საიჯარო ქირას და სადავო ფართს ფლობს მთლიანად - 636,3 კვ.მ.-ზე, ასევე, აღნიშნული ფართი კასატორის თანხმობის გარეშე ქვეიჯარის ხელშეკრულებების საფუძველზე გაცემული აქვს სხვა პირებზე და იღებს სარგებელს. ამასთან, ქვეიჯარის ხელშეკრულებები არ აქვს დარეგისტრირებული, რის გამოც, ვერ მოხერხდა კასატორის მიერ მათი მოძიება. აღნიშნულიდან გამომდინარე, კასატორი მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია იჯარის ხელშეკრულების გაგრძელება იმ პირობებში, როდესაც ერთ-ერთი თანამესაკუთრე ერთპიროვნულად ფლობს და განკარგავს სადავო ფართს. გასათვალისწინებელია ის გარემოებაც, რომ კასატორის ბავშვობიდან პირველი ჯგუფის ინვალიდია, რაც უფრო მეტად ართულებს მის მიერ სადავო ფართის თავისი შეხედულებისამებრ გამოყენების შესაძლებლობას.

40. კასატორი გასაჩივრებული განჩინების 45-ე და 69-ე პუნქტებზე მითითებით განმარტავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა ურთიერთსაწინააღმდეგო მოსაზრებებს შეიცავს. ასევე, მიუთითებს სასამართლოს მსჯელობაზე სსკ-ის 357-ე მუხლთან დაკავშირებით და თვლის, რომ დასახელებული ნორმა განსახილველ შემთხვევაში არ უნდა იყოს გამოყენებული, ვინაიდან, იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე სახეზეა ორი მხარე, საიდანაც ერთ-ერთი სადავო ფართის თანამესაკუთრე და მოწინააღმდეგე მხარის დირექტორია. შესაბამისად, დაინტერესებულია არ შეწყდეს აღნიშნული ხელშეკრულება და ამავდროულად აღიარებს საიჯარო ქირის გადაუხდელობის ფაქტს.

41. კასატორი თვლის, რომ გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთებიდან გამომდინარე მას არ აქვს თავისი წილის თავისი შეხედულებისამებრ განკარგვის უფლება იმ პირობების გათვალისწინებით, რომ მოწინააღმდეგე მხარე არ ასრულებს ხელშეკრულებიდან გამომდინარე საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულებას, რაც საკმარისი საფუძველია ხელშეკრულების შეწყვეტისა.

42. კასატორი არ ეთანხმება გასაჩივრებული განჩინების იმ ნაწილსაც, სადაც მოწინააღმდეგე მხარეს არ დაეკისრა საიჯარო ქირის გადახდა სარჩელის შეტანიდან გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე. კერძოდ, სააპელაციო სასამართლომ კასატორის ზემოაღნიშნული მოთხოვნა დაუკავშირა ვინდიკაციურ სარჩელსა და ხელშეკრულებას და გამომდინარე იქიდან, რომ არც ერთი არ დაკმაყოფილდა, არ არსებობდა მოთხოვნის დაკმაყოფილების წინაპირობა. შესაბამისად, სასამართლომ მოწინააღმდეგე მხარის სურვილისამებრ არ შეწყვიტა იჯარის ხელშეკრულება და ყოველგვარი დასაბუთების გარეშე გაათავისუფლა იგი ამ პერიოდში გადაუხდელი საიჯარო ქირის გადახდისაგან.

43. საკასაციო საჩივრის ავტორი შუამდგომლობს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2017 წლის 07 დეკემბრის საოქმო განჩინების გაუქმების თაობაზე, რომლითაც საქმეზე არ დაერთო კასატორის მიერ წარმოდგენილი განსახილველ საქმესთან დაკავშირებული ახალი დოკუმენტები. მათი წარმოდგენა პირველი ინსტანციის სასამართლოში ვერ მოხდებოდა, ვინაიდან, იმ დროისათვის დოკუმენტებში აღწერილ ფაქტებს ადგილი არ ჰქონია.

44. კასატორის მიერ წარმოდგენილია ბათუმის რაიონული პროკურატურის წერილი N13/08-44694, რომლითაც მოპასუხის დირექტორის მიმართ კასატორის განცხადების საფუძველზე საქართველოს სისხლის სამართლის კოდექსის 185-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და 381-ე მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე მიმდინარეობს გამოძიება და ჯერ არ დასრულებულა.

45. კასატორის განმარტებით, მოწინააღმდეგე მხარის დირექტორი მოქმედებს კასატორის გვერდის ავლით, რაც გამოიხატა კასატორის ხელმოწერის გაყალბებაში, რათა სადავო ფართის კაპიტალური მშენებლობის უფლება მიეღო. ასევე, წარმოდგენილია ბათუმის ზედამხედველობის სამსახურის მიერ მოწინააღმდეგე მხარის სადავო საიჯარო ფართში კაპიტალური მშენებლობის წარმოებისათვის დაჯარიმების ფაქტის დამადასტურებელი დოკუმენტი. კასატორი მიუთითებს აღნიშნული დოკუმენტების დართვის აუცილებლობაზე იმ მიზნით, რომ დამტკიცდეს მოწინააღმდეგე მხარის მიერ კასატორის უფლების უგულებელყოფის ფაქტები.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

46. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 23 მარტის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად, ხოლო 2018 წლის 20 აპრილის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილ იქნა დასაშვებად.

47. საკასაციო საჩივრის განსახილველად საკასაციო სასამართლოში დაინიშნა არაერთი ზეპირი განხილვა, მხარეთა დასწრებით: 2018 წლის 28 ივნისს, 2018 წლის 12 ივლისს, 2018 წლის 19 სექტემბერს, 2018 წლის 04 ოქტომბერს. იმავდროულად, მხარეებს მიეცათ გონივრული ვადა მორიგების მიზნითაც, თუმცა, მხარეთა შორის მორიგება ვერ შედგა.

48. საკასაციო პალატა ყურადღებას მიაქცევს სასარჩელო მოთხოვნას, რომელიც ხელშეკრულების 7.3 პუნქტის ბათილად ცნობის, ხელშეკრულების შეწყვეტის, უძრავი ქონების გამოთავისუფლებისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის ჩაბარებაში მდგომარეობს; აგრეთვე, 2014 წლის 12 ნოემბრიდან 2016 წლის 12 იანვრამდე (სარჩელის აღძვრამდე) საიჯარო ქირის გადახდაში 13000 ლარის ოდენობით; საიჯარო ქირის გადახდაში ყოველთვიურად 1000 ლარის ოდენობით სარჩელის აღძვრიდან (2016 წლის იანვრიდან) გადაწყვეტილების აღსრულებამდე.

49. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 18 ნოემბრის გადაწყვეტილებით ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა სარჩელი. ბათილად იქნა ცნობილი ხელშეკრულების 7.3 პუნქტი, სადაც მითითებულია, რომ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტა დაუშვებელია. მოპასუხეს დაეკისრა მოსარჩელის სასარგებლოდ 2014 წლის 12 ნოემბრიდან სარჩელის აღძვრამდე ანუ, 2016 წლის 12 იანვრამდე გადასახდელი საიჯარო ქირა - 13 000 ლარი. სარჩელი ხელშეკრულების შეწყვეტისა და უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ჩაბარების დავალდებულების მოთხოვნის ნაწილში არ დაკმაყოფილდა.

50. ამდენად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით სარჩელი უარყოფილია ხელშეკრულების შეწყვეტის, უძრავი ქონების გამოთავისუფლებისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის ჩაბარების ნაწილში.

51. საგულისხმოა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება ხელშეკრულების შეწყვეტისა და ფართის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნებაზე უარის თქმის ნაწილში, გასაჩივრდა მოსარჩელის მიერ (იხ., დაზუსტებული სააპელაციო საჩივრის მოთხოვნა - ს.ფ. 184).

52. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება, რომლის კანონიერებაც, სარჩელის უარყოფის ნაწილში, უნდა შეამოწმოს საკასაციო პალატამ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის საფუძველზე.

53. კასატორის მოთხოვნაზე არსებითად მსჯელობის უპირველესად, საკასაციო პალატა ყურადღებას მიაქცევს საკასაციო მოთხოვნის მოცულობას, ვინაიდან განსახილველ შემთხვევაში, კასატორი მოითხოვს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 14 დეკემბრის განჩინების გაუქმებას და სარჩელის დაკმაყოფილებას, თუმცა, საგულისხმოა, რომ სარჩელის იმ მოთხოვნის გამო, რომელიც შეეხება საიჯარო ქირის - ყოველთვიურად 1000 ლარის ოდენობით გადახდის ნაწილში, სარჩელის აღძვრიდან (2016 წლის იანვრიდან) გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, ბათუმის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება არ გამოუტანია (იხ., ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 18 ნოემბრის გადაწყვეტილება. ამ განჩინების პ-49).

54. აღსანიშნავია, რომ გადაწყვეტილების გამოტანიდან კანონით დადგენილ ვადაში, მითითებული მოთხოვნის ნაწილში, მოსარჩელეს არ მოუთხოვია დამატებითი გადაწყვეტილების გამოტანა [სსსკ-ის 249-ე მუხლის მე-5 ნაწილი და 261-ე მუხლის „ა“ პუნქტი].

55. სსსკ-ის 364-ე მუხლითა და სსსკ-ის 391-ე მუხლის პირველი ნაწილით განსაზღვრულია, რომ ზემდგომი ინსტანციის სასამართლოებში გასაჩივრების საგანია ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება. შდრ: სუსგ №ას-286-274-2015, 06 აპრილი, 2015 წელი; სუსგ №ას-169-159-2014, 27.03.2014წ.; სუსგ №ას-455-430-2014, 01.07.2014წ., რომლებშიც განმარტებულია გადაწყვეტილების კანონიერ ძალის ობიექტური ფარგლები. აღნიშნულია, რომ გადაწყვეტილების კანონიერი ძალა ვრცელდება გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილზე (ობიექტური ფარგლები). შესაბამისად, გასაჩივრებას ექვემდებარება გადაწყვეტილება, თუ სადავოა მისი სარეზოლუციო ნაწილი).

56. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოში ვღებულობთ იმგვარ მოცემულობას, რომ კასატორი მართალია მოითხოვს სარჩელის სრულად დაკმაყოფილებას (იხ., ამ განჩინების პ-10), თუმცა, ყოველთვიური საიჯარო ქირის - 2016 წლის იანვრიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე 1000 ლარის დაკისრების ნაწილში, პირველ ინსტანციაში გადაწყვეტილება გამოტანილი არ არის (იხ., ამ განჩინების პ-49).

57. ზემოაღნიშნულის გამო, მოთხოვნის ეს ნაწილი ვერ გახდებოდა სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოში განხილვის საგანი.

58. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ კასატორს (მოსარჩელე, აპელანტი) თავისი სააპელაციო საჩივარის ერთ-ერთ არგუმენტად სწორედ ის გარემოება აქვს მითითებული, რომ აღნიშნული მოთხოვნის ნაწილში, პირველი ინსტანციის სასამართლოს ნამსჯელი საერთოდ არ აქვს.

59. თუმცა, საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ეს გარემოება ვერ გახდება გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი [სსსკ-ის 393-ე და 394-ე მუხლები], გამომდინარე იქიდან, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი არ შეიცავს მითითებას აღნიშნული მოთხოვნის თაობაზე. სააპელაციო სასამართლომ გადაწყვეტილების (იხ., 101-ე პარაგრაფი) მიხედვით კი, მოთხოვნა საიჯარო თანხის დაკისრების შესახებ სარჩელის აღძვრიდან ანუ 2016 წლის იანვრიდან გადაწყვეტილების აღსრულებამდე დაუკავშირა ვინდიკაციური სარჩელისა უარყოფასა და ხელშეკრულების შეწყვეტის უმართებლობას და გამომდინარე იქედან, რომ არც ერთი დაკმაყოფილდა და არც მეორე - აღნიშნული მოთხოვნის დაკმაყოფილების წინაპირობა წარმოუშობლად მიიჩნია.

60. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლო არ იყო უფლებამოსილი თავის სამოტივაციო ნაწილში ემსჯელა მოთხოვნაზე, რომლის თაობაზეც გადაწყვეტილება პირველი ინსტანციის სასამართლოში გამოტანილი არ ყოფილა [სსსკ-ის 364-ე მუხლი].

61. რაც შეეხება განგრძობადი ვალდებულების შესრულების მოთხოვნის უფლებას (ყოველთვიური საიჯარო ქირის მოთხოვნა) აღნიშნული მოთხოვნის თაობაზე სასამართლოს გადაწყვეტილება გამოტანილი არ არის, ამიტომ ამ საკითხზე საკასაციო პალატა ვერ იმსჯელებს. შესაბამისად, მოთხოვნის კრედიტორი უფლებამოსილია თავად განსაზღვროს უფლების სადავოობის საკითხი [სსსკ-ის 391-ე მუხლის პირველი ნაწილი].

62. ამდენად, განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო პალატა უფლებამოსილია შეამოწმოს სააპელაციო სასამართლოს განჩინების კანონიერება საკასაციო საჩივრის ფარგლებში მხოლოდ იმ ნაწილში, რომელიც შეეხება პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვებას ხელშეკრულების შეწყვეტის, უძრავი ქონების გამოთავისუფლებისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის ჩაბარების უარყოფის ნაწილში.

63. აღსანიშნავია, რომ ამ ნაწილში, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილადაა ცნობილი შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები, რაც სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად სავალდებულოა საკასაციო პალატისათვის.

64. ერთი მხრივ, მოსარჩელეს და თავდაპირველ თანამესაკუთრეს, ხოლო მეორე მხრივ, მოიჯარეს შორის 2011 წლის 01 ივლისს გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლითაც უძრავი ქონება ერთი წლის ვადით გადაეცა მოპასუხეს.

65. ყოველთვიური საიჯარო ქირა განისაზღვრა 2000 ლარით.

66. მხარეებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ არ მოუთხოვიათ ხელშეკრულების შეწყვეტა და ხელშეკრულება იმავე პირობებით გაგრძელდა მომდევნო წლებშიც.

67. მოპასუხემ საიჯარო პერიოდის განმავლობაში დაარღვია იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება საიჯარო ქირის გადახდის შესახებ. ამ საკითხთან დაკავშირებით, ადრეც აქვს ნამსჯელი ბათუმის საქალაქო სასამართლოს, რომლის 2015 წლის 29 მაისის №2/2476-2015 კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაკისრებული აქვს საიჯარო ქირა - 17000 ლარი, რომელშიც შედიოდა საიჯარო ქირა 2013 წლის მაისის თვიდან 2014 წლის 12 ნოემბრამდე, ამავე გადაწყვეტილებით უარყოფილია სარჩელი სადავო უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ჩაბარების დავალდებულების ნაწილში.

68. საგულისხმოა, რომ წინამდებარე საქმეში, სარჩელი და სააპელაციო საჩივარი ხელშეკრულების შეწყვეტის, უძრავი ქონების გამოთავისუფლებისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის გადაცემის შესახებ უარყოფილია სსკ-ის 357-ე მუხლის სამართლებრივი საფუძვლით.

69. სსკ-ის 357-ე მუხლის საკანონმდელო დანაწესით თუ ხელშეკრულების ერთ ან მეორე მხარეზე მონაწილეობს რამდენიმე პირი, მაშინ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება შეიძლება განხორციელდეს იმ მხარის ყველა მონაწილის მიერ ერთად, რომელიც ხელშეკრულებიდან გადის, მეორე მხარის ყველა მონაწილისათვის შეტყობინებით. თუ ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება გაქარწყლდება ერთ-ერთი უფლებამოსილი პირისათვის, მაშინ ეს უფლება ქარწყლდება ყველასათვის.

70. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ ვინაიდან ხელშეკრულების მეიჯარე მხარეს წარმოადგენდნენ უძრავი ქონების თანამესაკუთრეები, რომლებიც საიჯარო საგანს საზიარო უფლების საფუძველზე განკარგავდნენ, მხოლოდ ერთ-ერთი მათგანის სურვილით ხელშეკრულების შეწყვეტა, მაშინ როდესაც მეორე თანამესაკუთრე უარყოფდა იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტას, დაუშვებელი იყო.

71. რაც შეეხება მოთხოვნას იჯარის ფართის გამოთავისუფლების და თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარების შესახებ, ამ ნაწილში, მოთხოვნის უარსაყოფად სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, ვინაიდან მოპასუხეს გააჩნია სადავო უძრავი ქონების ფლობის მართლზომიერი საფუძველი (ძალმოსილი იჯარის ხელშეკრულება), რომელიც დღესაც გრძელდება, მოპასუხე წარმოადგენს მოსარჩელის საკუთრებაში რეგისტრირებული ქონების მართლზომიერ მფლობელს და გააჩნია ქონების დაკავების უფლება [სსკ-ის 172.1 მუხლი].

72. საკასაციო სასამართლოს საქმის მასალების შესწავლის, გასაჩივრებული განჩინების სამართლებრივი დასაბუთების, საკასაციო საჩივრის საფუძვლების გათვალისწინებით მიაჩნია, რომ საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს, ნაწილობრივ გაუქმდეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და საქმე განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს.

73. სსსკ-ის 412-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო აუქმებს გადაწყვეტილებას და საქმეს ხელახლა განსახილველად აბრუნებს სააპელაციო სასამართლოში, თუ: ა)საქმის გარემოებები საპროცესო ნორმების ისეთი დარღვევითაა დადგენილი, რომ ამ დარღვევების შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი და საჭიროა მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა; ბ)არსებობს ამ კოდექსის 394-ე მუხლით გათვალისწინებული საფუძვლები, გარდა აღნიშნული მუხლის „გ“ და „ე“ ქვეპუნქტებისა. ამავე კოდექსის 394-ე მუხლის „ე¹“ ქვეპუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია. მოცემული ნორმების ანალიზისა და წინამდებარე განჩინებაში ჩამოყალიბებული დასაბუთების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მოკლებულია შესაძლებლობას, შეამოწმოს გასაჩივრებული განჩინების კანონიერება ხელშეკრულების შეწყვეტის, უძრავი ქონების გამოთავისუფლებისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის ჩაბარების უარყოფის ნაწილში, ვიდრე საქმეზე არ დადგინდება დავის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება. მითითებული სამართლებრივი შედეგის დასაბუთების თვალსაზრისით, საკასაციო პალატა პირველ რიგში, ყურადღებას ამახვილებს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის უარყოფის ნაწილში, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობაზე, რომელიც სსკ-ის 357-ე მუხლის სამართლებრივი წინაპირობების არარსებობას ეფუძნება (იხ., ამ განჩინების პპ: 68, 69) [დისპოზიცია: თუ ხელშეკრულების ერთ ან მეორე მხარეზე მონაწილეობს რამდენიმე პირი, მაშინ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება შეიძლება განხორციელდეს იმ მხარის ყველა მონაწილის მიერ ერთად, რომელიც ხელშეკრულებიდან გადის, მეორე მხარის ყველა მონაწილისათვის შეტყობინებით. თუ ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება გაქარწყლდება ერთ-ერთი უფლებამოსილი პირისათვის, მაშინ ეს უფლება ქარწყლდება ყველასათვის].

74. საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის უარყოფის სამართლებრივი საფუძველი დაუსაბუთებელია იმ თვალსაზრისით, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლის კანონისმიერი საფუძვლები მოცემულია სსკ-ის 352-ე - 360-ე, 405-ე მუხლებში, ხოლო მოსარჩელის მოთხოვნას კი, ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) წარმოადგენს.

75. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნის კანონისმიერი წინაპირობებია:

76. -ხელშეკრულების ნამდვილობა (უნდა აკმაყოფილებდეს გარიგების ნამდვილობის ზოგად პირობებს).

77. -ზოგადი წესის მიხედვით, მოვალის მხრიდან ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი (არსებითი) დარღვევა (არსებითი ხასიათისაა დარღვევა, თუ მოვალის მხრიდან ძირითადი ვალდებულების დარღვევის გამო, ფაქტობრივი შესრულების დანიშნულებისამებრ გამოყენება შეუძლებელი ხდება ან იკარგება მომავალში მისი შესრულების იმედი, ანდა კრედიტორს ეკარგება შესრულების ინტერესი და ა.შ.).

78. -ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ განცხადების გაკეთებით მონაწილე მთლიანად გადის ხელშეკრულებიდან, რადგანაც კანონით დაუშვებელია ხელშეკრულებიდან ნაწილობრივი გასვლა.

79. -მიუხედავად ვალდებულების მნიშვნელოვანი დარღვევისა, მოვალეს არ შეუძლია, კრედიტორს მოსთხოვოს ხელშეკრულების ძალაში დატოვება.

80. -ვალდებულების დარღვევისათვის მთლიანად და უმთავრესად კრედიტორი არ არის პასუხისმგებელი (მაგ. თუ ორმხრივ ხელშეკრულებაში მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევა განაპირობა კრედიტორის მხრიდან საპასუხო მოქმედების განუხორციელებლობამ, მუხლი 369).

81. -მოთხოვნას არ უპირისპირდება მოვალის შესაგებელი, რომელიც უკვე წარდგენილია ან წარდგენილი იქნება დაუყონებლივ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის შემდეგ (მაგ. შესაგებელი ხანდაზმულობაზე ან ვალის გაქვითვაზე).

82. -სახეზეა კრედიტორის მიერ შესრულებული იურიდიული მოქმედება - ხელშეკრულებიდან გასვლისათვის მიცემული გონივრული ვადა, თუ ხელშეკრულებით ასეთი ვადა არ ყოფილა დადგენილი - ანდა, თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება ვადა - გაფრთხილება.

83. ამ ზოგადი წესიდან გამონაკლისს წარმოადგენს გრძელვადიანი ვალდებულებითი ურთიერთობიდან გასვლა, რომელიც დასაშვებია ვალდებულების დარღვევის გარეშეც პატივსადები საფუძვლის არსებობისას (პატივსადებია საფუძველი, როცა ხელშეკრულების მომშლელ მხარეს კონკრეტული ვითარების, მათ შორის, დაუძლეველი ძალისა და ორმხრივი ინტერესების გათვალისწინებით, არ შეიძლება მოეთხოვოს სახელშეკრულებო ურთიერთობის გაგრძელება).

84. ხელშეკრულებიდან გასვლა მონაწილეთა შორის ახალი ვალდებულების წარმოშობის საფუძველია: ხელშეკრულების შესრულების შედეგად მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებმა ერთმანეთს უნდა დაუბრუნონ“ (ორმხრივი რესტიტუცია) (იხ., ვალდებულებითი სამართალი. თოდუა, მ.).

85. პრაქტიკაში გარკვეულ სირთულეებთანაა დაკავშირებული ხელშეკრულებიდან გასვლის, ხელშეკრულებაზე უარის თქმის, ხელშეკრულების მოშლის, ხელშეკრულების გაუქმებისა და ხელშეკრულების შეწყვეტის ერთმანეთისაგან გამიჯვნა.

86. ხელშეკრულებიდან გასვლა და უარი ხელშეკრულებაზე, როგორც წესი, ერთსა და იმავე სამართლებრივ შედეგებს იწვევს; ამ დროს, ორმხრივ რესტიტუციას აქვს ადგილი, მხარეები ახდენენ ხელშეკრულების დადებამდე არსებული მდგომარეობის აღდგენას.

87. ამასთან, თუ გრძელვადიან ურთიერთობაზე მხარე პატივსადები მიზეზის გამო ამბობს უარს, მაშინ სახეზე გვექნება ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) და არა გასვლა, რაც იმას ნიშნავს, რომ მანამდე განხორციელებული შესრულება ძალაში დარჩება.

88. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელე (კასატორი) მოითხოვს ხელშეკრულების მოშლას (შეწყვეტა).

89. მოთხოვნის ამ ნაწილში, დადგენილია ფაქტობრივი გარემოებები იმის თაობაზე, რომ ერთი მხრივ, მოსარჩელეს და თავდაპირველ თანამესაკუთრეს, ხოლო მეორე მხრივ, მოიჯარეს შორის 2011 წლის 01 ივლისს გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლითაც უძრავი ქონება ერთი წლის ვადით გადაეცა მოპასუხეს. ყოველთვიური საიჯარო ქირა განისაზღვრა 2000 ლარით. მხარეებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ არ მოუთხოვიათ ხელშეკრულების შეწყვეტა და ხელშეკრულება იმავე პირობებით გაგრძელდა მომდევნო წლებშიც. არსებობს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება დროის გარკვეულ მონაკვეთზე - 2013 წლის მაისის თვიდან 2014 წლის 12 ნოემბრამდე, საიჯარო ქირის დაკისრების შესახებ (იხ., ბათუმის საქალაქო სასამართლოს, რომლის 2015 წლის 29 მაისის №2/2476-2015 გადაწყვეტილება; ამ განჩინების პპ: 64-66). ვინაიდან დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები საკასაციო საჩივრით შედავებული არაა, მათ საკასაციო პალატისათვის სავალდებულო ძალა გააჩნიათ, სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე.

90. დადგენილი ფაქტობრივი გარემობებისა (ამ განჩინების პ- 87) და საკასაციო პალატის განმარტების საფუძველზე (იხ., ამ განჩინების პპ: 74-86), აშკარაა, რომ სააპელაციო სასამართლოს კვალიფიკაცია იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის (მოშლის) სსკ-ის 357-ე მუხლის წინაპირობების არარსებობის თაობაზე, უმართებულოა ანუ, იჯარის ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) შემოწმებული არაა მოთხოვნის წარმომშობ (დამფუძნებელ) მატერიალურ-სამართლებრივ ნორმასთან [სსსკ-ის 393-ე მუხლის მე-2 ნაწილის „ბ“ პუნქტი]. საკასაციო პალატა ასევე ვერ გაიზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებებს, რომ ხელშეკრულების მონაწილეა არა ორი, არამედ სამი პირი (პ-23).

91. საგულისხმოა, რომ სსსკ-ის 357-ე მუხლი უზრუნველყოფს ვალდებულების მონაწილეთა სიმრავლის დროს (სოლიდარული კრედიტორები ან სოლიდარული მოვალეები) ხელშეკრულების ერთიანობას. სწორედ ამიტომაა აქცენტირებული, რომ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება შეიძლება განხორციელდეს ხელშეკრულებიდან გამსვლელი მხარის ყველა მონაწილის მიერ ერთად მეორე მხარის ყველა მონაწილისათვის შეტყობინებით. თუ ხელშეკრულების ერთ ან მეორე მხარეზე მონაწილეობს რამდენიმე პირი, მაშინ ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლება შეიძლება განხორციელდეს იმ მხარის ყველა მონაწილის მიერ ერთად, რომელიც ხელშეკრულებიდან გადის, მეორე მხარის ყველა მონაწილისათვის შეტყობინებით. თუ ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება გაქარწყლდება ერთ-ერთი უფლებამოსილი პირისათვის, მაშინ ეს უფლება ქარწყლდება ყველასათვის]. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სსკ-ის 357-ე მუხლი შეეხება ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლების განხორციელებას და არა თვით ამ უფლების წარმოშობას (იხ., საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მესამე, 2001, თბილისი, ჭანტურია ლ., ზოიძე ბ. (მუხლი 357-ე)).

92. საქმის ხელახლა განხილვისას პირველ რიგში, უნდა შემოწმდეს წარმოეშვა თუ არა კრედიტორს მოვალის მიმართ ის მოთხოვნა, რომელიც კონკრეტულ შემთხვევაში, წარმოადგენს მისთვის სამართლებრივად განპირობებულ ინტერესს იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისათვის (მოშლა) სსკ-ის 581-ე 558-ე 561-ე მუხლებით გათვალისწინებული სამართალებრივი წანამძღვრების განხორციელებულად მიჩნევის საფუძველზე.

93. ხოლო თუ მოთხოვნის წარმოშობა სახეზე იქნება, მაშინ შესამოწმებელი იქნება მოთხოვნის შემწყვეტი, მოთხოვნის შემაფერხებელი ნორმები [სსკ-ის 427-ე მუხლები და ა. შ].

94. რაც შეეხება კასატორის მეორე მოთხოვნას, რომელიც უძრავი ქონების გამოთავისუფლებისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის ჩაბარებაში მდგომარეობს (იხ., სარჩელის მოთხოვნა - ს.ფ. 5; ამ განჩინების პ-48), საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ ვინაიდან საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე უძრავი ქონება იმყოფება მოპასუხეთა თანსაკუთრებაში (იხ., ამ განჩინების პპ: 1, 2), თანამესაკუთრეებს შორის კი, უძრავ ქონებაზე თავ-თავიანთი წილი საკუთრებისა საჯარო რეესტრში რეალურ წილებად გამიჯნული სახით არაა დარეგისტრირებული, მოსარჩელის უფლება ნივთის გამოთხოვის შესახებ უნდა შემოწმდეს სსკ-ის 173-ე მუხლის პირველი ნაწილის წანამძღვრებთან მიმართებით.

95. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო საჩივრის ავტორი ასევე შუამდგომლობს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2017 წლის 07 დეკემბრის საოქმო განჩინების გაუქმების თაობაზე, რომლითაც საქმეზე არ დაერთო კასატორის მიერ წარმოდგენილი განსახილველ საქმესთან დაკავშირებული ახალი დოკუმენტები. კასატორი აღნიშნავს, რომ დოკუმენტების წარმოდგენა პირველი ინსტანციის სასამართლოში ვერ მოხდებოდა, ვინაიდან, იმ დროისათვის, დოკუმენტებში აღწერილ ფაქტებს ადგილი არ ჰქონია. კასატორის მიერ წარმოდგენილია ბათუმის რაიონული პროკურატურის წერილი N13/08-44694, რომლითაც მოპასუხის დირექტორის მიმართ კასატორის განცხადების საფუძველზე საქართველოს სისხლის სამართლის კოდექსის 185-ე მუხლის მე-3 ნაწილისა და 381-ე მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე მიმდინარეობს გამოძიება. კასატორის განმარტებით, მოწინააღმდეგე მხარის დირექტორი მოქმედებს კასატორის გვერდის ავლით, რაც გამოიხატა კასატორის ხელმოწერის გაყალბებაში, რათა სადავო ფართის კაპიტალური მშენებლობის უფლება მიეღო. ასევე, წარმოდგენილია ბათუმის ზედამხედველობის სამსახურის მიერ მოწინააღმდეგე მხარის სადავო საიჯარო ფართში კაპიტალური მშენებლობის წარმოებისათვის დაჯარიმების ფაქტის დამადასტურებელი დოკუმენტი. კასატორი მიუთითებს აღნიშნული დოკუმენტების დართვის აუცილებლობაზე იმ მიზნით, რომ დამტკიცდეს მოწინააღმდეგე მხარის მიერ კასატორის უფლების უგულებელყოფის ფაქტები.

96. საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ კასატორის შუამდგომლობა არ უნდა დაკმაყოფილდეს. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სსსკ-ის მე-3 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მხარეები იწყებენ საქმისწარმოებას სასამართლოში, ამ კოდექსში ჩამოყალიბებული წესების შესაბამისად, სარჩელის ან განცხადების შეტანის გზით. ისინი განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის (განცხადების) შეტანის შესახებ. ამავე კოდექსის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები. სსსკ-ის 219-ე მუხლის თანახმად, მხარეები შეზღუდული არიან, ახსნა-განმარტების მოსმენისას წარადგინონ ახალი მტკიცებულებები ან მიუთითონ ახალ გარემოებებზე, რომელთა შესახებაც არ ყოფილა მითითებული სარჩელსა თუ შესაგებელში ან საქმის მომზადების სტადიაზე, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მათ შესახებ თავის დროზე საპატიო მიზეზით არ იყო გაცხადებული. სსსკ-ის 380-ე მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვისას შეიძლება მოხმობილ იქნეს ახალი ფაქტები და წარდგენილი იქნეს ახალი მტკიცებულებები. სააპელაციო სასამართლო არ მიიღებს ახალ ფაქტებსა და მტკიცებულებებს, რომლებიც მხარეს შეეძლო წარედგინა პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვისას, მაგრამ საპატიო მიზეზით არ წარადგინა [სსსკ-ის 215-ე მუხლის მე-3 ნაწილი]. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ დისპოზიციურობის პრინციპი სამოქალაქო საპროცესო სამართალში ნიშნავს მხარეთა თავისუფლებას, განკარგოს თავიანთი მატერიალური და საპროცესო უფლებები. ამ პრინციპზეა აგებული სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა. უფლების დასაცავად სასამართლოსათვის მიმართვა თვით დაინტერესებული პირის ნება-სურვილზეა დამოკიდებული. მისი ნების გარეშე არავის აქვს უფლება, მიმართოს სასამართლოს. მხარეები თვითონ წარუდგენენ სასამართლოს მტკიცებულებებს. ისინი თვითონ განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები, ამასთან, ეს მტკიცებულებები საპროცესო კანონმდებლობით გათვალისწინებული წესით უნდა იქნეს სასამართლოსათვის წარდგენილი. სასამართლო არ გაითვალისწინებს ახალ გარემოებებს, არ მიიღებს არავითარ მტკიცებულებებს, ანგარიშს არ გაუწევს ახალ მოსაზრებებს, თუ საპატიო მიზეზის გარეშე არ იყო წარდგენილი თავის დროზე, ესე იგი ამ საქმის მომზადების სტადიაზე. სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვისას შეიძლება მოყვანილ იქნეს ახალი ფაქტები და წარდგენილ იქნეს ახალი მტკიცებულებები მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ისინი საპატიო მიზეზით მხარემ ვერ წარადგინა პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვისას [შდრ: ახალ გარემოებებზე დაგვიანებით მითითების საპროცესო სამართლებრივ საკითხთან დაკავშირებით იხ., სუსგ №-ას1493-1413-2017, 26 იანვარი, 2018 წელი; №ას-816-767-2015, 19 ნოემბერი, 2015 წელი]. შესაბამისად, საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ კასატორის შუამდგომლობა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2017 წლის 07 დეკემბრის საოქმო განჩინების გაუქმების თაობაზე არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

97. სსსკ-ის 53-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო სასამართლო დააბრუნებს საქმეს ხელახლა განსახილველად, მთელი სასამართლო ხარჯები, რაც გაწეულია ამ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით, სარჩელის აღძვრიდან დაწყებული, უნდა შეჯამდეს და შემდეგ განაწილდეს მხარეთა შორის ამ მუხლის მიხედვით. აღნიშნული ნორმის შინაარსიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მოცემულ საქმეზე გადაწყვეტილების მიღებისას უნდა გადაწყვიტოს სასამართლო ხარჯების მხარეთა შორის განაწილების საკითხიც.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა :

1. ქ. დ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 14 დეკემბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ზ. ძლიერიშვილი

მოსამართლეები: პ. ქათამაძე

ბ. ალავიძე