№ ას-284-269-2017 30 აპრილი, 2018 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ი. გ-ე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარეები – სსიპ შემოსავლების სამსახური, თ. ბ-ი, ქ. ბათუმის მერია

თავდაპირველი მოპასუხეები - შპს „ც. პ. ჯ.", სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიურო, სს „ს. ბ.“, ქ. რ-ი, ც. გ-ე, ე. ლ-ე, თ. ქ-ი, მ. ბ-ე, ზ. ბ-ა

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – ნასყიდობის საგნის მოსარჩელის საკუთრებად აღიარება, მესამე პირების წინაშე არსებული შპს „ც. პ. ჯ." ვალდებულებებისაგან უძრავი ქონების გათავისუფლება, უფლებრივად დატვირთული ნივთების სიიდან უძრავი ქონების ამორიცხვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. 2007 წლის 5 სექტემბერს, 2008 წლის 8 ოქტომბერს, 2009 წლის 8 მაისსა და 2009 წლის 1 ოქტომბერს ზ. ბ-ესა და შპს ,,ც. პ. ჯ.“ (შემდგომში „მოპასუხე“, „კომპანია“ ან „მოპასუხე კომპანია“) შორის გაფორმდა ხელშეკრულებები, რომელთა საფუძველზეც მხარეები შეთანხმდენ, რომ ზ. ბ-ე ფულადი შენატანით მონაწილეობას მიიღებდა ქ. ბათუმში, ... და ... ქუჩების კვეთაზე არსებულ მიწის ნაკვეთზე (მიწის მახასიათებლები: სარეგისტრაციო ზონა: ქ. ბათუმი, კოდი-..., სექტორი-6, კოდი: ..., კვარტალი: 05, ნაკვეთის №002, ფართობი 3700 კვმ) დაწყებულ მშენებლობაში.

2. კომპანიამ იკისრა ვალდებულება, აეშენებინა მრავალსართულიანი კორპუსი და ზ. ბ-ისათვის საკუთრებაში გადაეცა ამ კორპუსის „ბ“ ბლოკში, პირველ სართულზე მდებარე 53.30 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი, ხოლო ზ. ბ-ეს უნდა გადაეხადა ჯამში - 34 665 აშშ დოლარი.

3. მხარეთა შორის ანგარიშსწორება უნდა განხორციელებულიყო ანგარიშსწორების გრაფიკის მიხედვით. გადახდის დაწყების თარიღად განისაზღვრა 2008 წლის 16 იანვარი, ხოლო დასრულების თარიღად - 2010 წლის 16 იანვარი.

4. ზ. ბ-ემ მოპასუხეს ნაწილ-ნაწილ გადაუხადა 28 771 აშშ დოლარი.

5. 2007 წლის 5 სექტემბრის, 2008 წლის 8 ოქტომბრის, 2009 წლის 8 მაისისა და 2009 წლის 1 ოქტომბრის ხელშეკრულებები საჯარო რეესტრში არ დარეგისტრირებულა.

6. მოპასუხესთან არსებულ სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ზ. ბ-ეს ჩაენაცვლა ი. გ-ე (შემდგომში „მოსარჩელე“, „კასატორი“ ან „საკასაციო საჩივრის ავტორი“), რომელთანაც 2010 წლის 24 მაისს კომპანიამ გააფორმა ორი ხელშეკრულება. ხელშეკრულებაში მიეთითა, რომ მოპასუხე ქ. ბათუმში, ... და ... ქუჩების კვეთაზე არსებულ მიწის ნაკვეთზე მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლის აშენების შემდეგ (მიწის მახასიათებლები: სარეგისტრაციო ზონა: ქ. ბათუმი, კოდი-..., სექტორი: VI, კოდი: 06, კვარტალი: 05, ნაკვეთის №002, ფართობი 37.00 კვმ) მოსარჩელეს საკუთრებაში გადასცემდა „ბ“ ბლოკში, პირველ სართულზე, ... ქუჩის მხარეს მდებარე 24,6 კვ.მ და 29,97 კვ.მ არასაცხოვრებელ ფართებს.

7. ხელშეკრულების დადების შემდეგ მოსარჩელემ გადაიხადა ზ. ბ-ის მიერ გადაუხდელი თანხის ნაწილი - 6 229 აშშ დოლარი, რითაც მოპასუხეს სრულად აუნაზღაურა უძრავი ქონების საფასური.

8. ქ. ბათუმში, ... და ... ქუჩების კვეთაზე არსებულ მიწის ნაკვეთზე (კოდი: 06, კვარტალი: 05, ნაკვეთის №002, ფართობი 3700 კვმ) მრავალსართულიანი კორპუსი ააშენა მოპასუხე კომპანიამ და 2014 წლის 3 ივლისს საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით დაირეგისტრირა „ბ“ ბლოკში პირველ სართულზე, ... ქუჩის მხარეს მდებარე, ერთმანეთის მოსაზღვრე არასაცხოვრებელი ფართები - 24,6 კვ.მ და 29,97 კვ.მ, ჯამში 53.30 კვ.მ (შემდგომში „სადავო უძრავი ქონება“).

9. სადავო უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. ამასთან, კრედიტორების - ზ. ბ-ას, მ. ბ-ის, თ. ქ-ის, ე. ლ-ის, ც. გ-ის, ქ. ბათუმის მერიის, სს „ს. ბ.“, სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროსა“ და ქ. რ-ის სასარგებლოდ კომპანიის ვალდებულებების შესრულების მიზნით მიმდინარეობს სააღსრულებო საქმისწარმოება და ქონებას ადევს აღმასრულებლის ყადაღა.

10. 2014 წლის 28 ივლისს მოპასუხესა და მოსარჩელეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება ქ. ბათუმში, ... ქ. №111-ში მდებარე შენობის პირველ სართულზე არსებულ 53,30 კვ.მ არასაცხოვრებელ ფართზე (საკადასტრო კოდი: №05.26.05....). ხელშეკრულებაში დაფიქსირდა, რომ მყიდველი წარმოადგენს 2007 წლის 5 სექტემბრის, 2008 წლის 8 ოქტომბრის, 2009 წლის 8 მაისისა და 2009 წლის 1 ოქტომბრის ხელშეკრულებების მხარის, ზ. ბ-ის უფლებამონაცვლეს და მისთვის ცნობილია უძრავ ქონებაზე არსებული ყველა საჯაროსამართლებრივი შეზღუდვის შესახებ, რაც გამომდინარეობს მყიდველისაგან დამოუკიდებლად გამყიდველსა და მესამე პირებს შორის არსებული სამართლებრივი ურთიერთობიდან. გამყიდველი იღებს ვალდებულებას ხელშეკრულებაზე ხელმოწერიდან ერთი თვის ვადაში გაათავისუფლოს ნასყიდობის საგანი ყველა საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვისაგან.

11. 2014 წლის 28 ივლისის ხელშეკრულება მოსარჩელემ წარადგინა საჯარო რეესტრში და მოითხოვა სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, თუმცა საჯარო რეესტრის 2014 წლის 1 აგვისტოს №88201439...-03 გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა ნასყიდობის საგანზე უფლებრივი დატვირთვის გაუქმებამდე, არსებული ვალდებულებებისაგან ქონების განთავისუფლებამდე.

12. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხე კომპანიის, სსიპ შემოსავლების სამსახურის, სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს“, ქ. ბათუმის მერიის, სს „ს. ბ.“, თ. ბ-ის, ქ. რ-ის, ც. გ-ის, ე. ლ-ის, თ. ქ-ის, მ. ბ-ისა და ზ. ბ-ას მიმართ (შემდგომში „მოპასუხეები“) და მოითხოვა სადავო უძრავ ქონებაზე (ნასყიდობის საგანზე) მისი საკუთრების უფლების აღიარება და მესამე პირებისადმი კომპანიის არსებული ვალდებულებების გამო უფლებრივად დატვირთული უძრავი ნივთების სიიდან მისი ამორიცხვა.

13. სარჩელის თანახმად, 2007-2009 წლებში ზებურ ბერიძემ მოპასუხე კომპანიისაგან 35 000 აშშ დოლარად განვადებით შეიძინა ქ. ბათუმში, ... და ... ქუჩების კვეთაზე მდებარე მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში განთავსებული 54.57კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი („ბ“ ბლოკი, პირველი სართული, 24,6 კვმ და 29,97 კვ.მ ფართები). ზ. ბ-ეს ჰქონდა მოსარჩელის ვალი 30 000 აშშ დოლარი. ვინაიდან მოვალემ შეთანხმებულ ვადაში ვალი ვერ დააბრუნა, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ზ. ბ-ე ვალის სანაცვლოდ მოსარჩელეს დაუთმობდა მოპასუხე კომპანიისაგან განვადებით შეძენილ ფართს. ამ დროისათვის ზ. ბ-ეს მოპასუხისათვის უკვე გადახდილი ჰქონდა 28 771 აშშ დოლარი. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ დარჩენილ თანხას გადაიხდიდა მოსარჩელე და იგი კომპანიასთან ურთიერთობაში ჩაენაცვლებოდა ზ. ბ-ეს. შეთანხმების შემდეგ, 2010 წლის 24 მაისს მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის სადავო უძრავ ქონებაზე დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება, თუმცა იგი საჯარო რეესტრში არ დარეგისტრირებულა. მოსარჩელემ სრულად დაფარა ნასყიდობის საფასური, თუმცა ვინაიდან მოპასუხე კომპანიას შეექმნა სხვადასხვა სახის ფინანსური პრობლემები, ვერ ხერხდება შემძენზე ნასყიდობის საგნის საკუთრებაში აღრიცხვა. მოპასუხის მთლიან უძრავ-მოძრავ ქონებას, მათ შორის, მოსარჩელის მიერ შეძენილ ქონებას, ადევს საგადასახადო გირავნობა/იპოითეკა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 1 აგვისტოს №8820143967...-03 გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა მოვალეთა რეესტრიდან კომპანიის ამორიცხვამდე. მოსარჩელის განცხადებით, მან სადავო ქონების შეძენისას შეასრულა ყველა ის მოქმედება, რაც აუცილებელია მშენებარე ობიექტში ფართის შესაძენად, შესაბამისად, იგი არის კეთილსინდისიერი შემძენი და დაუშვებელია მის მიერ შეძენილი ქონებით დაიფაროს მესამე პირების ვალები. ამით მოსარჩელეს ადგება ზიანი.

14. მოპასუხეებს - ზ. ბ-ას, მ. ბ-ეს, თ. ქ-ს, ე. ლ-ეს, ც. გ-ესა და ქ. რ-ს სარჩელზე შესაგებელი არ წარუდგენიათ.

15. მოპასუხე კომპანიამ სარჩელი მთლიანად ცნო, ხოლო მოპასუხეებმა საქართველოს ფინანსთა სამინისტროს შემოსავლების სამსახურმა, სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნულმა ბიურომ“, სს „ს. ბ.“ და თ. ბ-მა სარჩელი არ ცნეს.

16. სსიპ შემოსავლების სამსახურმა განმარტა, რომ მოპასუხეს მის მიმართ წარმოეშვა საგადასახადო ვალდებულებები სამეწარმეო საქმიანობიდან გამომდინარე, რის გამოც შესაბამისი ადმინისტრაციული აქტებია გამოცემული და საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება გავრცელებულია კომპანიის მთლიან ქონებაზე. ამდენად, ქონების რეალიზაციით უნდა დაიფაროს ბიუჯეტის წინაშე არსებული დავალიანება, ხოლო ვინაიდან საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში და ნებისმიერ შემძენზე გადადის აღნიშნული უფლება, არ არსებობს ვალდებულებისაგან მოპასუხის გათავისუფლების საფუძველი.

17. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 26 ივნისის საოქმო განჩინებით დაკმაყოფილდა მოსარჩელის წარმომადგენლის შუამდგომლობა და სსიპ შემოსავლების სამსახურის, ქ. ბათუმის მერიის, სს „ს. ბ.“, სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს, თ. ბ-ის, ქ. რ-ის, ც. გ-ის, ე. ლ-ის, თ. ქ-ის, მ. ბ-ისა და ზ. ბ-ას მიმართ წარდგენილი სარჩელი დარჩა განუხილველი მისი გახმობის გამო. ამავე განჩინებით აღნიშნული პირები საქმეში ჩაბმულ იქნენ მესამე პირებად დამოუკიდებელი სასარჩელო მოთხოვნის გარეშე.

18. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 27 ნოემბრის საოქმო განჩინებით საქმეში მოპასუხეებად ჩაბმულ იქნენ სსიპ შემოსავლების სამსახური, ქ. ბათუმის მერია, სს „ს. ბ.“, სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიურო“, ქ. რ-ი, ე. ლ-ე, თ. ბ-ი, თ. ქ-ი, მ. ბ-ე და ზ. ბ-ია.

19. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 24 თებერვლის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა. ქ. ბათუმში, ... ქ. №111-ში მდებარე შენობის პირველ სართულზე არსებული 53.30 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი (საკადასტრო კოდი: 05.26.05...) აღიარებულ იქნა მოსარჩელის საკუთრებად და გათავისუფლდა საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკისა და მოპასუხე კომპანიის მესამე პირებისადმი არსებული ყველა ვალდებულებისაგან, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში (იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრის განყოფილებაში).

20. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს სსიპ შემოსავლების სამსახურმა და ქ. ბათუმის მერიამ, მოითხოვეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

21. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2016 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივრები დაკმაყოფილდა; გაუქმდა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 24 თებერვლის გადაწყვეტილება იმ ნაწილში, რომლითაც ქ. ბათუმში, ... ქუჩა №111-ში მდებარე შენობის პირველ სართულზე არსებული 53.30 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი (საკადასტრო კოდით №05.26.05....) აღიარებულ იქნა მოსარჩელის საკუთრებად და გათავისუფლდა სსიპ შემოსავლების სამსახურის სასარგებლოდ განხორციელებული საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკისა და ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიმართ მოპასუხე კომპანიის ვალდებულებისაგან (რომელიც რეგისტრირებული იყო საჯარო რეესტრში იპოთეკისა და მოვალეთა რეესტრის განყოფილებაში) და წარდგენილი სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

22. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-11 პუნქტებში ასახული ფაქტობრივი გარემოებები.

23. სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 183-ე და 323-ე მუხლებით და აღნიშნა, რომ მოცემული ნორმები ერთმნიშვნელოვნად და იმპერატიულად ადგენს უძრავ ნივთებზე უფლების წარმოშობის სპეციალურ სამართლებრივ რეჟიმს, კერძოდ, უძრავ ნივთზე საკუთრების შეძენა მხოლოდ წერილობითი გარიგებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის კუმულატიურად არსებობით დასტურდება. განსახილველ შემთხვევაში, ვინაიდან არსებობს სადავო ქონებაზე მხოლოდ წერილობითი გარიგება, აღნიშნული გამორიცხავს ამ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარებას.

24. სააპელაციო პალატამ მიუთითა „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 23-ე მუხლზე, რომლის მიხედვით, საჯარო რეესტრში უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული უკვე რეგისტრირებული ვალდებულება, მასში ცვლილება და მისი შეწყვეტა, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა ან საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა, გამორიცხავს იმავე უძრავ ნივთზე სარეგისტრაციოდ წარდგენილი უფლების, საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის ან საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკის რეგისტრაციას.

25. იმის გათვალისწინებით, რომ 2014 წლის 3 ივლისს სადავო უძრავ ქონებაზე მოპასუხე კომპანიის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მომენტიდან აღნიშნულ ქონებაზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა, ასევე კომპანიას ფიზიკური და იურიდიული პირების მიმართ გააჩნია ვალდებულებები, რომელთა შესრულების მიზნით ქონებას ადევს აღმასრულებლის ყადაღა, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ შეზღუდვების რეგისტრაციის შემდეგ, 2014 წლის 28 ივლისს მოსარჩელესთან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება ვერ გახდებოდა ამ ქონებაზე დადებული გარიგებით მესაკუთრის შეცვლისა და დაწესებული შეზღუდვების გაუქმების საფუძველი.

26. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა იმის თაობაზე, რომ ჯერ კიდევ 2007-2009 წლებში ზ. ბ-ესა და მოპასუხეს შორის დადებული გარიგებებით სადავო უძრავ ქონებაზე წარმოიშვა მომავალი მესაკუთრის უფლება, რაც თითქოსდა რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში.

27. სასამართლომ განმარტა, რომ 2007 წლის 5 სექტემბრის, 2008 წლის 8 ოქტომბრის, 2009 წლის 8 მაისისა და 2009 წლის 1 ოქტომბრის ხელშეკრულებების შინაარსით დასტურდება მხარეთა შორის ნარდობის ურთიერთობა (სსკ-ის 629-ე მუხლი) და არა ნასყიდობის სამართლებრივი ურთიერთობა, ვინაიდან ამ გარიგებით მხარეები შეთანხმდნენ გარკვეული სამუშაოს შესრულებაზე და არა გამყიდველის - მოპასუხე კომპანიის მიერ ქონებაზე მყიდველისათვის - ზ. ბ-ისათვის საკუთრების უფლების გადაცემაზე. ნასყიდობის სამართლებრივი ურთიერთობა შეიძლება ეხებოდეს მყიდველისათვის უკვე არსებული ქონების გადაცემას, რაც განსახილველ შემთხვევაში უნდა ყოფილიყო აშენებულ და არა ასაშენებელ სახლში საცხოვრებელი ბინა. ის გარემოება, რომ ხელშეკრულება წერილობით დაიდო, ამ ურთიერთობას ნასყიდობის თაობაზე გარიგებად ვერ აქცევდა.

28. გარდა ამისა, სასამართლომ აღნიშნა, რომ 2007 წლის 5 სექტემბრის, 2008 წლის 8 ოქტომბრის, 2009 წლის 8 მაისისა და 2009 წლის 1 ოქტომბრის ხელშეკრულებები საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არ ყოფილა, რაც გამორიცხავს ნარდობის საგანზე მომავალი მესაკუთრის უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის არსებობას, ხოლო საქმეში განთავსებულ ნახაზზე მარტივი ფორმით (ხელით) გაკეთებული აღნიშვნა „ბ-ე“ ვერ მიიჩნეოდა საჯარო რეესტრში მომავალი მესაკუთრის უფლების რეგისტრაციად.

29. სააპელაციო პალატამ მიუთითა სამოქალაქო კოდექსის 170-ე-172-ე მუხლებზე, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლზე და აღნიშნა, რომ ამ ნორმების საფუძველზე, მესაკუთრის სტატუსის დარღვეულად მიჩნევისათვის, უპირველესად, საჯარო რეესტრის ჩანაწერში პირი უნდა იყოს მესაკუთრედ დარეგისტრირებული. წინააღმდეგ შემთხვევაში, საკუთრების უფლება შელახულად არ მიიჩნევა. იმის გათვალისწინებით, რომ მოსარჩელე არ წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეს, სასამართლომ არ გაიზიარა მისი მითითება, რომ მოპასუხე კომპანიის ვალდებულებების გამო, საჯარო რეესტრში მესამე პირთა სასარგებლოდ რეგისტრირებული შეზღუდვით დაირღვა მოსარჩელის, როგორც მესაკუთრის უფლება.

30. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ დაასკვნა, რომ არსებობდა წარდგენილი სააპელაციო საჩივრების დაკმაყოფილებისა და სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძვლები.

31. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა მოსარჩელემ, მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილება.

32. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ საფუძვლებს:

32.1. სასამართლომ არასწორად გამოიყენა და განმარტა კანონი. კერძოდ, არასწორად მიუთითა, რომ უძრავი ქონების შესაძენად გარიგება დადებულად ჩაითვლება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ერთდროულად არსებობს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება და იგი რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. გარიგების ფორმის მომწესრიგებელი ზოგადი დებულებები მოცემულია სამოქალაქო კოდექსის 68-ე-71-ე მუხლებში. გარიგების ძირითადი ფორმებია ზეპირი და წერილობითი ფორმა, ხოლო წერილობითი გარიგება, თავის მხრივ, შეიძლება იყოს მარტივი და რთული (სანოტარო) სახის. სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლი უძრავი ნივთის გადაცემისთვის ადგენს მხოლოდ წერილობით ფორმას. ამდენად, სამოქალაქო კოდექსის არცერთი ნორმა არ განიხილავს უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, როგორც გარიგების ფორმას (უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილება საქმეზე #ას-1529-1443-2012). მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მოპასუხესა და ზებურ ბერიძეს, ხოლო შემდგომ, მოსარჩელეს შორის გაფორმდა წერილობითი სახის ხელშეკრულება, რომელიც ითვალისწინებდა უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემას. ამასთან, ეს გარიგებები გაცილებით ადრე დაიდო, ვიდრე აპელანტებს წარმოეშობოდათ მოთხოვნის უფლება მოპასუხე კომპანიის მიმართ;

32.2. სასამართლომ არ გაითვალისწინა არც ის გარემოება, რომ წინამდებარე საქმეში მოპასუხე კომპანიამ ცნო წარდგენილი სარჩელი, ხოლო ქ. ბათუმის მერიას საქალაქო სასამართლოში საქმის განხილვისას არანაირი პრეტენზია არ გამოუთქვამს.

33. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 10 აპრილის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

34. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნას დაუშვებლად.

35. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

36. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

37. კასატორის ძირითადი პრეტენზია იმ გარემოებას ეფუძნება, რომ მასსა და მოპასუხე კომპანიას შორის გაფორმებული იყო წერილობითი ხელშეკრულება უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე, რაც, მისი მოსაზრებით, ქმნის აღნიშნული ქონების მესაკუთრედ მოსარჩელის მიჩნევის კანონით განსაზღვრულ საფუძველს. საკასაციო საჩივრის ავტორი ამ მოსაზრების დასტურად ასევე იშველიებს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებას საქმეზე #ას-1529-1443-2012, სადაც საკასაციო პალატის მიერ განმარტებულია, რომ სამოქალაქო კოდექსის არცერთი ნორმა არ განიხილავს უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, როგორც გარიგების ფორმას.

38. საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის მითითებას, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არ წარმოადგენს ნასყიდობის ხელშეკრულების ფორმისადმი კანონით გათვალისწინებულ მოთხოვნას, თუმცა ვერ გაიზიარებს იმ მოსაზრებას, რომ უძრავ ნითზე ნასყიდობის ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადებით საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაში რეგისტრაციის გარეშე, მესამე პირებისათვის მყიდველი უკვე იძენს მესაკუთრის სტატუსს. ნასყიდობის ხელშეკრულების წერილობითი ფორმით დადება წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს ხელშეკრულების მხარეებისათვის, კერძოდ, გამსხვისებელს წარმოეშობა ვალდებულება შემძენს გადასცეს ნასყიდობის საგანი, ხოლო შემძენს წარმოეშობა უფლება საჯარო რეესტრში დაირეგისტრიროს საკუთრების უფლება ნასყიდობის საგანზე. თუმცა საჯარო რეგისტრაციამდე შემძენი არ მიიჩნევა მესაკუთრედ მესამე პირებისათვის.

39. საკასაციო სასამართლომ არაერთ დავაში განმარტა, რომ უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის ვალდებულებითსამართლებრივი ხელშეკრულების ფორმას განსაზღვრავს სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლი, რომლის მიხედვით, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. რაც შეეხება სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლს, ეს ნორმა წერილობით ფორმასთან ერთად ადგენს უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის აუცილებელ წინაპირობასა და შემძენზე საკუთრების გადასვლის მომენტს უკავშირებს ნასყიდობის ხელშეკრულების რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტს ის დანიშნულება გააჩნია, რომ შემძენი მესამე პირების წინაშე მესაკუთრის სტატუსით აღიჭურვება, ვინაიდან უძრავი ქონების შემძენის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაციამდე, ერთადერთ მესაკუთრედ ითვლება გამსხვისებელი (სსკ-ის 312-ე მუხლი). როგორც აღინიშნა, სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლი განსაზღვრავს უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის ვალდებულებითსამართლებრივი ხელშეკრულების ფორმას, რაც იმას ნიშნავს, რომ ამ ფორმის დაცვით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, მიუხედავად იმისა, რეგისტრირებულია თუ არა იგი საჯარო რეესტრში, წარმოშობს ნასყიდობის მომწესრიგებელი ნორმებით გათვალისწინებულ მხარეთა უფლება-მოვალეობებს. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არის არა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ფორმა, არამედ უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის აუცილებელი წინაპირობა, შესაბამისად, მისი დაუცველობა იწვევს არა ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას, არამედ იმას, რომ შემძენი არ მიიჩნევა შეძენილი უძრავი ქონების მესაკუთრედ და კარგავს ამ ქონების კეთილსინდისიერ შემძენთან შედავების უფლებას (სსკ-ის 185-ე მუხლი) (იხ. სუსგ №ას-523-496-2014, 30 აპრილი, 2015 წელი; სუსგ №ას-875-817-2017, 21 მარტი, 2018 წელი).

40. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). ქვედა ინსტანციის სასამართლოს მიერ მართებულად შეფასდა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და სწორი სამართლებრივი კვალიფიკაცია მიენიჭა მათ.

41. ამასთან, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან, რის გამოც საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების თვალსაზრისით, არც დასაბუთებული პოზიციაა წარმოდგენილი ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციათან ან/და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან წინააღმდეგობის საფუძვლით. გარდა ამისა, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე.

42. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

43. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნა მიჩნეული, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 3075 ლარის 70% - 2152.5 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ი. გ-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. კასატორს ი. გ-ეს (პ/ნ: 610060...) დაუბრუნდეს მის მიერ 2017 წლის 28 მარტს №1 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 3075 ლარის 70% - 2152.5 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ბ. ალავიძე