საქმე №ას-1670-2018 29 ნოემბერი, 2019 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ზურაბ ძლიერიშვილი,

ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – ი.ა–ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს ''ო.ჯ–ი'' (მოპასუხე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 19 ივნისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - ხელშეკრულების შეწყვეტა, ზიანის ანაზღაურება

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. ი.ა–სა (შემდეგში: მოსარჩელე, აპელანტი, კასატორი) და შპს ,,ო.ჯ–ს“ (შემდეგში: მოპასუხე, საწარმო, მოწინააღმდეგე მხარე) შორის, 2012 წლის 5 დეკემბერს, გაფორმდა ხელშეკრულება, რომლის თანახმად მოსარჩელე საკუთრების უფლებას ქონებაზე და მასთან დაკავშირებულ საბუთებს მოპასუხეს გადასცემდა, ხოლო მოპასუხე მოსარჩელეს - საკუთრების უფლებით ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ქონებას.

2. ხელშეკრულების საგანი დაბა ...... მდებარე 2000.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი იყო /ს/კ ..../.

3. ხელშეკრულების თანახმად, წინამდებარე განჩინების მე-2 პუნქტში მითითებული მიწის ნაკვეთზე, მოპასუხის მიერ ასაშენებელ სასტუმროში მდებარე ფართი (აივანი, ტერასა და სხვა საზაფხულო და სხვა არასაცხოვრებელი ფართობი) წარმოადგენდა მოპასუხის მიერ მოსარჩელისათვის გადასაცემ ქონებას, რომელიც ფართის გარე კონტურის კედლების შიდა ზედაპირიდან იანგარიშება. მოპასუხის მიერ მოსარჩელისათვის გადასაცემი ფართის ადგილმდებარეობა ცალკე შეთანხმებით უნდა განსაზღვრულიყო.

4. მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 6.5 ქვეპუნქტის თანახმად, მოპასუხეს მოსარჩელისათვის ,,სანაცვლო ქონება“ ფაქტობრივ მფლობელობაში არაუგვიანეს 2014 წლის 31 დეკემბრისა უნდა გადაეცა, რაც გასაღების წერილობითი გადაცემით დადასტურდებოდა.

5. მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების მე-5 პუნქტით განისაზღვრა მოსარჩელის უფლება გასაყიდ ქონებაზე და გარანტიები. აღნიშნული პუნქტის მე-8 ქვეპუნქტის შესაბამისად, ორაზროვნებისა და გაუგებრობების შემდგომში თავიდან აცილების მიზნით, მხარეები აცხადებენ, რომ ,,გასაყიდ ქონებაზე“ ,,მეორე მხარის“ (მოპასუხის) მიერ მინიმუმ ოთხსართულიანი შენობის მშენებლობა იგეგმება, საიდანაც სამი სრული სართული იქნება, ხოლო მეოთხე სართული - მანსარდული, შესაბამისად, თუ გასაყიდ ქონებაზე შეუძლებელი აღმოჩნდება შენობის მშენებლობა, ,,გასაყიდი ქონება“ ნივთობრივი ნაკლის მქონეა.

6. ხელშეკრულების 13.5 ქვეპუნქტის თანახმად, „პირველი მხარე“ (მოსარჩელე) თანხმდებოდა იმას, რომ „მეორე მხარე“ (მოპასუხე) უფლებამოსილი იყო არქიტექტურულ პროექტში ცვლილება შეეტანა, ამასთან, ცვლილებები „პირველ მხარეს“ არ ანიჭებდა უფლებას, გადასაცემი ფართების გადახედვა (გადასაცემი ფართის მომატება და სხვა) მოეთხოვა.

7. წინამდებარე განჩინების პირველ პუნქტში მითითებულ მხარეებს შორის, 2012 წლის 13 დეკემბერს გაფორმდა შეთანხმება, წინამდებარე განჩინების პირველ პუნქტში მითითებულ ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ.

8. მხარეთა შორის გაფორმებული შეთანხმების მე-2 პუნქტის თანახმად, მოსარჩელისათვის გადასაცემი ,,სანაცვლო ქონების“ ადგილმდებარეობა განისაზღვრა და აღინიშნა, რომ მოსარჩელისათვის საკუთრების უფლებით გადასაცემ სანაცვლო ქონებას 200 კვ.მ ფართი წარმოადგენდა, შემდეგი სასტუმრო ნომრები: ა) 26.12 კვ.მ საერთო ფართის N214 სასტუმრო ნომერი (მე-2 სართული); ბ) 43.00 კვ.მ საერთო ფართის N226 სასტუმრო ნომერი (მე-2 სართული); გ) 43.00 კვ.მ საერთო ფართის N413 სასტუმრო ნომერი (მე-4 სართული); დ) 43.00 კვ.მ საერთო ფართის N415 სასტუმრო ნომერი (მე-4 სართული); ე) 32.50 კვ.მ საერთო ფართის N422 სასტუმრო ნომერი (მე-4 სართული); ვ) 32.50 კვ.მ საერთო ფართის N424 სასტუმრო ნომერი (მე-4 სართული);

9. მხარეთა შორის გაფორმებული შეთანხმების მე-4 პუნქტის თანახმად, წინამდებარე განჩინების პირველ პუნქტში მითითებული ხელშეკრულების მე-7 პუნქტი ჩამოყალიბდა შემდეგნაირად ,,მეორე მხარე“ ,,პირველ მხარეს“ ,,სანაცვლო ქონების“ სახით საკუთრების უფლებით გადასცემდა ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ქონებას (7.1 ქვეპუნქტი); ,,ნივთობრივად უნაკლო“ ქონების ქვეშ მხარეები გულისხმობენ ქონებას, რომელიც ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან ჩვეულებრივი სარგებლობისათვის (7.2 ქვეპუნქტი). ,,უფლებრივად უნაკლო“ ქონების ქვეშ მხარეები გულისხმობენ იმას, რომ მესამე პირს არ შეეძლება წაუყენოს მოთხოვნები ,,პირველ მხარეს“ ,,სანაცვლო ქონების“ გამო (7.3 ქვეპუნქტი). ქონება ასევე ჩაითვლება ნაკლის მქონედ, თუ: ა) ,,მეორე მხარე“ ,,პირველ მხარეს“ გადასცემს ,,სანაცვლო ქონების“ მხოლოდ ნაწილს; ბ) ამავე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქონების ნაცვლად სხვა ქონებას; გ) ქონების საკადასტრო მონაცემები არ შეესაბამება რეალურ ფართს (7.4 ქვეპუნქტი). ,,უფლებრივ ნაკლად“ არ ჩაითვლება შემდეგი შემთხვევები: ა) თუ ,,სანაცვლო ქონება“ გამოყენებულია მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად ,,პირველი მხარის“ რომელიმე ვალდებულების უზრუნველსაყოფად; ბ)თუ ,,სანაცვლო ქონება“ გამოყენებულია მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალებად ,,პირველი მხარის“ მითითების საფუძველზე, რომელიმე ვალდებულების უზრუნველსაყოფად; გ) თუ ,,სანაცვლო ქონებაზე“ საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა გავრცელდება ,,პირველი მხარის“ ბრალეული მოქმედებით (7.5 ქვეპუნქტი). შეთანხმების მე-5 მუხლის შესაბამისად, მხარეებს შორის 2012 წლის 5 დეკემბერს გაფორმებული ხელშეკრულების ის პუნქტები, რომლებიც არ შეცვლილა წინამდებარე შეთანხმებით, ინარჩუნებს იურიდიულ ძალას.

10. წინამდებარე განჩინების მე-2 ქვეპუნქტში მითითებული მიწის ნაკვეთი, 2012 წლის 11 დეკემბრისათვის მოპასუხის საკუთრებას წარმოადგენდა. უძრავი ქონების საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღი 05/12/2012. ამასთან, იმავე მისამართზე მდებარე 2000.00 კვ.მ არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე და მასზე განთავსებულ N1 ობიექტზე რეგისტრირებულია მოპასუხის საკუთრების უფლება. უძრავი ქონების საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება, დამოწმების თარიღი 05/12/2012 და N1-385 ბრძანება, დამოწმების თარიღი 06/05/2014, ბ.მ.ს–ო.

11. მოპასუხის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე, 2014 წლის 6 მაისს, ბორჯომის რაიონის დაბა ...... ე.წ. ,,დ–ის“ ტერიტორიაზე სასტუმრო საერთო ფართობით 5218.06 კვ.მ /ნაკვეთის რეგისტრაციის №.../ ექსპლუატაციაში შევიდა.

12. მოპასუხის წინამდებარე განჩინების მე-11 პუნქტში მითითებულ სასტუმრო კომპლექსში არსებულ 6 ბინაზე (ნომრებით: 211, 223, 414, 416, 419 და 421, საერთო ფართით 220.09 კვ.მ) მოპასუხის მიმართვის საფუძველზე, მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

13. მოპასუხე საწარმომ წინამდებარე განჩინების მე-2 პუნქტში მითითებულ მისამართზე შვიდსართულიანი შენობა-ნაგებობა ააშენა.

14. მოპასუხე საწარმოს დირექტორმა, 2014 წლის 16 დეკემბერს, მოსარჩელეს წერილით მიმართა და მიუთუთა, რომ მხარეთა შორის 2012 წლის დეკემბერში გაფორმებული ხელშეკრულებისა და შეთანხმების შესაბამისად, მოსარჩელისათვის საკუთრების უფლებით გადასაცემ ,,სანაცვლო ქონებას“ 200.00 კვ.მ ფართს წარმოადგენდა შემდეგი სასტუმრო ნომრები: ა) 33.12 კვ.მ საერთო ფართის N211 სასტუმრო ნომერი (მე-3 სართული); ბ) 42.93 კვ.მ საერთო ფართის N223 სასტუმრო ნომერი (მე-3 სართული); გ) 41.65 კვ.მ საერთო ფართის N414 სასტუმრო ნომერი (მე-5 სართული); დ) 44.12 კვ.მ საერთო ფართის N416 სასტუმრო ნომერი მე-5 სართული; ე) 30.82 კვ.მ საერთო ფართის N419 სასტუმრო ნომერი (მე-5 სართული); ვ) 30.06 კვ.მ საერთო ფართის N421 სასტუმრო ნომერი (მე-5 სართული); წერილის თანახმად, მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებებიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს ზემოხსენებული სასტუმრო ნომრების გასაღები ეგზავნებოდა.

15. მოსარჩელეს მოპასუხის მიერ მისთვის სამომავლო საკუთრების უფლებით დარეგისტრირებული ფართები არ დაურეგისტრირებია და არც მათ ფაქტობრივ ფლობას შესდგომია.

16. მოპასუხემ, 2014 წლის 12 სექტემბერს დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე, ბორჯომის მუნიციპალიტეტის ...... (დ–ი) მდებარე 6500.00 კვ.მ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე /ს/კ ..../ საკუთრების უფლება მოიპოვა, რომელზეც სასტუმროს ტიპის შენობა-ნაგებობას აშენებს.

17. სარჩელის საფუძვლები

17.1 მოსარჩელემ 2018 წლის 18 თებერვალს სარჩელი აღძრა მოპასუხის წინააღმდეგ და მოითხოვა შესწორებული პროექტიდან გამომდინარე მოსარჩელისათვის გადასაცემი ფართის პროპორციული წილის (115.73 კვ.მ) შესაბამისი თანხის - 104157 აშშ დოლარის, ნომრების გაუქირავებლობის გამო - 381600 აშშ დოლარისა და /ს/კ ..../ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 6500 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე აშენებული უძრვი ქონებიდან მიუღებელი შემოსავლის - 17293715 აშშ დოლარის მოპასუხისათვის დაკისრება.

18. მოპასუხის შესაგებელი

18.1 მოპასუხემ წერილობით წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.

19. ახალციხის რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასკვნები

19.1 ახალციხის რაიონული სასამართლოს 2016 წლის 20 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

19.2 საქალაქო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში: სსკ) 50-ე, 316-317-ე, 319-ე, 327-ე, 361-ე, 408-ე, 411-ე, 412-ე, 414-ე, 976-991-ე, 992-ე მუხლებით; საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ) მე-4, 102-ე, 105-ე, 248-ე მუხლებით.

20. სააპელაციო საჩივრების საფუძვლები

20.1 თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 20 დეკემბრის გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება.

21. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება და დასკვნები

21.1 თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 19 ივნისის განჩინებით, აპელანტის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, შესაბამისად, უცვლელად დარჩა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მოსარჩელის სარჩელის უარყოფის თაობაზე.

21.2 სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, სსკ-ის 50-ე და 327-ე მუხლებზე და განმარტა, რომ ერთადერთი პირობა, სადაც მითითებული იყო ასაშენებელი შენობა-ნაგებობის სართულების რაოდენობა წინამდებარე განჩინების პირველ პუნქტში მითითებული ხელშეკრულების მე-5.8 ქვეპუნქტში იყო.

21.3 სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა სსკ-ის 52-ე მუხლზე და განმარტა, რომ ნების გამოვლენის განმარტებისას, ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად, და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, ხელშეკრულების ზემოაღნიშნული პირობის შინაარსის თანახმად, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ,,გასაყიდ ქონებაზე“ მოპასუხის მიერ მინიმუმ ოთხსართულიანი შენობის მშენებლობა იგეგმებოდა, საიდანაც სამი იქნებოდა სრული სართული, ხოლო მეოთხე - სართული მანსარდული ტიპის, შესაბამისად, თუ გასაყიდ ქონებაზე შეუძლებელი აღმოჩნდებოდა აღნიშნული მინიმალური ოდენობის შენობის მშენებლობა, ,,გასაყიდი ქონება“ ნივთობრივი ნაკლის მქონედ ითვლებოდა.

21.4 სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ ზემოაღნიშნული დათქმის დაწესების ერთადერთ მიზანს გადასაცემი ნივთის (მიწის ნაკვეთის) ხარისხის, კერძოდ, ვარგისიანობის მინიმალური სტანდარტის განსაზღვრა წარმოადგენდა. აღნიშნული პირობის შინაარსიდან გამომდინარე კი, არ დგინდება, რომ მისი მიზანი მოწინააღმდეგე მხარის (მოპასუხის) შეზღუდვა იყო, რომ მას მხოლოდ ოთხსართულიანი შენობა-ნაგებობა აეშენებინა. მეტიც, ამავე ხელშეკრულების 13.5 ქვეპუნქტის მიხედვით, აპელანტმა გამოხატა თანხმობა, რომ მოწინააღმდეგე მხარე უფლებამოსილი იყო, არქიტექტურულ პროექტში ცვლილება შეეტანა. ამასთან, განხორციელებული ცვლილებები აპელანტს არ ანიჭებდა უფლებას გადასაცემი ფართების გადახედვა (გადასაცემი ფართის მომატება და სხვა) მოეთხოვა.

21.5 ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომლის თანახმად, მოსარჩელეს მოპასუხის მიერ ოთხსართულიანი შენობა-ნაგებობის ნაცვლად, შვიდსართულიანი შენობა-ნაგებობის აშენება დამატებითი შესრულების მოთხოვნის უფლებას არ წარმოუშობდა.

21.6 სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ საქმეში მტკიცებულების სახით წარდგენილი, 2014 წლის 22 მაისს მომზადებული საჯარო რეესტრიდან ამონაწერისა და ბ.მ.ს–ოს 2014 წლის 6 მაისი №1-385 ბრძანების შეფასების საფუძველზე, პირველი ინსტანციის სასამართლომ მოწინააღმდეგე მხარის მიერ სასტუმრო კომპლექსის და არა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის ფაქტი მართებულად დაადგინა.

21.7 სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს ის მსჯელობაც, რომლის თანახმად, მიუხედავად იმისა, რომ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების თანახმად, მოსარჩელეზე გადასაცემი სასტუმრო ნომრების სართული და ნუმერაცია შეიცვალა, სამომავლო საკუთრების უფლებით დარეგისტრირდა იმაზე მეტი ფართის მქონე სასტუმრო ნომრები, ვიდრე ხელშეკრულებით იყო გათვალისწინებული (200 კვ.მ-ის ნაცვლად 220.9 კვ.მ). ამასთან, იმის მტკიცებულება, რომ ხელშეკრულებაში მითითებული სასტუმრო ნომრები წარმოადგენდა უფრო ხელსაყრელს გაქირავების ან მისი სხვაგვარად გამოყენებისათვის, ვიდრე საჯარო რეესტრში მოსარჩელის სამომავლო საკუთრებად აღრიცხული სასტუმრო ნომრები, საქმეში წარმოდგენილი არ არის.

21.8 სააპელაციო სასამთლომ მიუთითა, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება, თავისი სამართლებრივი ბუნებით, ნასყიდობას წარმოადგენს. უდავოა, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე მოპასუხის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია განხორციელდა საჯარო რეესტრში. ამასთან, ვინაიდან არ არსებობდა უფლებრივი შეზღუდვა, აპელანტის (მოსარჩელის) მიმართ დამატებითი შესრულების განუხორციელებლად, კანონით დადგენილ ფარგლებში მოპასუხე საწარმოს შეეძლო, ასევე, იმ სართულების ოდენობის შენობა-ნაგებობა აეშენებინა, რასაც ისურვებდა.

21.9 სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მოპასუხე იურიდიული პირია და მისი საქმიანობა მოგების მიზნით ხორციელდება. აღნიშნულიდან გამომდინარე, ბუნებრივია, საქმიანობის განვითარებისა და გაფართოების, ასევე, შემოსავლის მიღების მიზნით, მომიჯნავე მიწის ნაკვეთის შეძენა მეწარმის მიერ.

21.10 სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომლის თანახმად, დაუსაბუთებელია, თუ რაში გამოიხატა მოსარჩელისათვის ზიანის მიყენება ისეთ შემთხვევაში, როდესაც მოპასუხემ სხვა პირებთან გაფორმებული ხელშეკრულების საფუძველზე სხვა მიწის ნაკვეთზე სასტუმრო კომპლექსი ააშენა, მით უფრო, გაურკვეველია, რატომ მიაჩნია მოსარჩელეს მის მიუღებელ შემოსავლად იმ ქონების რეალიზაციით შესაძლო მისაღები თანხა (17 293 715 აშშ დოლარი), რომელი ქონებაც მოპასუხე საწარმოს მოსარჩელის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე არ აუშენებია და მოპასუხემ მეზობელ მიწის ნაკვეთზე ააშენა.

21.11 სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, დაუსაბუთებელია მოსარჩელის მოთხოვნა მოპასუხისათვის ზიანის ანაზღაურების სახით თანხის დაკისრების შესახებ, ვინაიდან საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებით არ დასტურდება ის, რომ მოსარჩელეს რაიმე ზიანი მიადგა, ანდა მოპასუხე მის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობით ანდა არაჯეროვანი შესრულებით უსაფუძვლოდ გამდიდრდა, ასევე, არ დასტურდება, რომ აღნიშნული ,,ზიანი" წარმოადგენს იმ ზიანს, რომელიც მოვალისათვის წინასწარ შეიძლება ყოფილიყო სავარაუდო და ზიანის გამომწვევი მოქმედების უშუალო შედეგია, უფრო მეტიც, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით საერთოდ არ არის დადასტურებული მოსარჩელისათვის ზიანის მიყენების ფაქტი.

22. საკასაციო საჩივრის საფუძვლები

22.1 მოსარჩელემ საკასაციო წესით გაასაჩივრა თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 19 ივნისის განჩინება. კასატორმა მისი გაუქმება და სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა.

22.2 სააპელაციო სასამართლომ არასწორად განმარტა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2015 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილება საქმეზე Nას-459-438-2015, რომელიც ზიანის განმარტებას ეხება. მოსარჩელემ მნიშვნელოვანი დანაკარგი განიცადა, 2012 წლის 5 დეკემბრის ხელშეკრულების არაჯეროვანი შესრულების გამო.

22.3 კასატორის განმარტებით, მოპასუხე აშენებული შენობის მიმდებარედ, რეკრეაციულ ზონაში ახალ კომპლექსს უკანონოდ აშენებს, ვინაიდან მიწის ნაკვეთის ფუნქცია დაახლოებით ერთი წლის განმავლობაში არ შეცვლილა და მშენებლობა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწაზე წარმოებდა; საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს მიერ სარეკრეაციო ზონაში მშენებლობისა და მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტის გაზრდის შესახებ თანხმობა გაცემულია მხოლოდ 2015 წლის 22 ივნისს, ხოლო რაც შეეხება მშენებლობის ნებართვას, იგი 2015 წლის ბოლომდე არ ყოფილა აღებული, თუმცა, ამ პერიოდისათვის შენობის ძირითადი ნაწილის მშენებლობა თითქმის დასრულებული იყო.

22.4 კასატორის განმარტებით, მშენებარე ობიექტი მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში პრაქტიკულად როგორც საცხოვრებელი კომპლექსი და მოსარჩელემ რეალუარდ მიიღო ჩვეულებრივად საცხოვრებელი ტიპის ბინები, რაც ხელშეკრულების არსებითი დარღვევაა. ამასთან, სასამართლომ არასწორად გამოიყენა 2014 წლის 6 მაისის N1-385 ბრძანება, რომლითაც მშენებარე ნაგებობა ექსპლოატაციაში მიღებულია, როგორც სასტუმრო, ვინაიდან ეს ფართები რეალურად არ არის სასტუმროს ტიპის.

22.5 კასატორის განმარტებით, ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში მხარეთა შეთანხმება გულისხმობდა მოსარჩელისათვის სამი სართულიდან და მანსარდიდან ექვსი სასტუმრო ოთახის გადაცემას. მხარეები, მართალია, თავდაპირველ ხელშეკრულებაში შეთანხმდნენ, რომ შენობა ,,მინიმუმ“ ოთხსართულიანი იქნებოდა, თუმცა სიტყვა ,,მინიმუმ“ არ გულისხმობს იმ ფაქტს, რომ მოსარჩელისათვის გადასაცემი ქონების მოცულობა სართულების ოდენობის ზრდის პროპორციულად არ უნდა გაზრდილიყო. 22.6 კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ არ გაითვალისწინა ის ფაქტი, რომ მოსარჩელემ შესრულების მიღებაზე უარი ჯერ კიდევ 2014 წლის 10 ივლისის წერილით განაცხადა, ხოლო შემდეგ საკუთარი სამართლებრივი პრეტენზია თავისი წარმომადგენლის მეშვეობით 2014 წლის 19 სექტემბერს დააფიქსირა.

22.6 კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ განზრახ არ მიუთითა მნიშვნელოვანი ფაქტები (იხ. საკასაციო საჩივარი, ტ. 5, ს.ფ. 143-145).

22.7 კასატორის მტკიცებით, სასამართლომ მოსარჩელის მიერ წარდგენილი აუდიტორული დასკვნა არ შეაფასა, რის გამოც არასწორი გადაწყვეტილება მიიღო.

22.8 კასატორი საკასაციო საჩივრის დასასაბუთებლად სხვა ფაქტობრივ გარემოებებსაც მიუთითებს (იხ. საკასაციო საჩივარი, ტ. 5).

23. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

23.1 საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 5 აპრილის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში სსსკ-ის საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც დაუშვებელია, შემდეგი არგუმენტაციით:

24. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

25. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოთ მითითებული საფუძვლით.

26. საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით.

27. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საკასაციო საჩივარი დასაშვებიც რომ ყოფილიყო, მას არა აქვს წარმატების პერსპექტივა შემდეგ გარემოებათა გამო: ა) განსახილველ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის "ე" ქვეპუნქტით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობაც, რომლის მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვებია, თუ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევით, რომელსაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ბ) სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილად ცნობილ ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით, კასატორს ასეთი პრეტენზია არ წარმოუდგენია.

28. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გამოკვლეული აქვს საქმის გადასაწყვეტად სამართლებრივად მნიშვნელოვანი ყველა ფაქტობრივი გარემოება და დასაბუთებულია გასაჩივრებული განჩინება იურიდიული კვალიფიკაციის თვალსაზრისითაც.

29. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, იმისათვის, რომ მოპასუხეს ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მასზე დაკისრებული ვალდებულების დარღვევის გამო, ზიანის ანაზღაურება დაეკისროს, მოსარჩელემ უნდა დაამტკიცოს, რომ მოპასუხემ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება დაარღვია, რასაც მოსარჩელე ვერ ადასტურებს, რადგან მან ვერ წარმოადგინა მტკიცებულებები, რომლებიც სადავო ფაქტობრივ გარემოებას დაადგენდა.

30. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ, მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლომ სადავო ფაქტობრივი გარემოება მტკიცებულებათა ერთობლიობიდან გამომდინარე, სსკ-ის 52-ე მუხლის საფუძველზე კანონიერად დაადგინა, მით უფრო, როცა წინამდებარე განჩინების პირველ პუნქტში მითითებული ხელშეკრულების (13.5 ქვეპუნქტი) თანახმად, მოსარჩელემ თანხმობა განაცხადა, მოპასუხე საწარმოს არქიტექტურულ პროექტში ცვლილება შეეტანა, რისთვისაც დამატებით მოსარჩელის თანხმობა არ მოითხოვებოდა, თუ აღნიშნულით არ იცვლეობდა მოსარჩელისათვის გადასაცემი ფართის მახასიათებლები (გადასაცემი ფართის ოდენობა, ადგილმდებარეობა და სხვა). ამასთან, განხორციელებული ცვლილება მოსარჩელეს არ ანიჭებდა უფლებას, მისთვის გადასაცემი ფართების გადახედვა მოეთხოვა (გადასაცემი ფართის მომატება, ადგილმდებარეობის შეცვლა, გადასაცემი ფართის კონფიგურაციის შეცვლა, საერთო ფართის შეუცვლელად გადასაცემი ყველა ან რომელიმე ფართის ოდენობის შეცვლა და სხვა).

31. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოსარჩელისათვის გადასაცემი სასტუმროს ნომრების სართული და ნუმერაცია შეიცვალა, თუმცა აღნიშნული მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 13.5 ქვეპუნქტის დარღვევად ვერ განიხილება, ვინაიდან ფართის მახასიათებლები არსებითად არ შეცვლილა და მოსარჩელეს 200 კვ.მ ფართის ნაცვლად 220.9 კვ.მ ფართი გადაეცა.

32. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს საკასაციო პრეტენზიას, რომ კასატორს სასტუმროს ნომრების ნაცვლად, ჩვეულებრივი საცხოვრებელი ტიპის ბინები გადაეცა. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას და განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერისა და მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2014 წლის 6 მაისის N1-.. ბრძანების თანახმად, მოპასუხემ სასტუმროს კომპლექსი ააშენა.

33. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოცემულ შემთხვევაში, კონდიქციური ვალდებულების წარმოშობის სამართლებრივი საფუძველიც არ არსებობს. მოპასუხეს ქონება მოსარჩელის მიერ გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე არ აუშენებია და დაუსაბუთებელია მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნა რა სამართლებრივ საფუძველს ეფუძნება.

34. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს კასატორის შუამდგომლობას საქმის ზეპირი მოსმენით განხილვის შესახებ და მიუთითებს სსსკ-ის 408 მუხლის მესამე ნაწილზე, რომლის თანახმად, საკასაციო სასამართლოს შეუძლია გადაწყვეტილება გამოიტანოს საქმის ზეპირი მოსმენის გარეშე, ამდენად, სასამართლოს პრეროგატივაა გადაწყვიტოს - საქმეს განიხილავს ზეპირი მოსმენით, თუ მის გარეშე. მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან საქმეზე დადგენილია არსებითად საჭირო ყველა მნიშვნელოვანი გარემოება და საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანს მხოლოდ გასაჩივრებული განჩინების სამართლებრივი დასაბუთების შემოწმება წარმოადგენს, საკასაციო სასამართლოს არ მიაჩნია საფუძვლიანად კასატორის შუამდგომლობა საქმის ზეპირი განხილვის ფორმით ჩატარების თაობაზე.

35. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტების ფარგლებში, რაც სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის (სსსკ-ის 407-ე მუხლი), კასატორმა ვერ შეძლო დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზიის წარმოდგენა, რითაც ვერ დაძლია გასაჩივრებული განჩინების ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება და ვერ შეძლო მისი გაბათილება სარწმუნო მტკიცებულებებით.

36. საკასაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობები არ არსებობს, რაც მისი არსებითად განსახილველად დაუშვებლად ცნობის სამართლებრივი საფუძველია.

37. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მე-4 პუნქტის საფუძველზე, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება, მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ი.ა–ის შუამდგომლობა, საქმის ზეპირი მოსმენით განხილვის თაობაზე, არ დაკმაყოფილდეს;

2. ი.ა–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

3. ი.ა–ს (პ/ნ ....) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ლ.რ–ას (პ/ნ ....) მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 6 000 ლარის (საგადასახადო დავალება N1, გადახდის თარიღი 2019 წლის 26 მარტი), 70% – 4 200 ლარი;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ბ. ალავიძე