საქმე №ას-1826-2018 10 აპრილი, 2020 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ზურაბ ძლიერიშვილი,

ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – ლ.კ–ძე (მოპასუხე, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „N.“ (მოსარჩელე, შეგებებული სარჩელით მოპასუხე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 24 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების ნაწილობრივ გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - ქონების საკუთრებაში გადაცემა, უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში ვალდებულების ჩანაწერის გაუქმება, ზიანის ანაზღაურება

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის ნაწილობრივ დაკმაყოფილება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. ლ.კ–ძე (შემდეგში: მოპასუხე, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე, მეორე აპელანტი, მესაკუთრე, შემკვეთი ან კასატორი) არის ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში მდებარე მიწის ნაკვეთის (ს.კ. 01.10.13.008.005) მესაკუთრე (ტ. 2, ს.ფ. 28-29).

2. მესაკუთრესა და შპს „N.“-ის (შემდეგში: მოსარჩელე, პირველი აპელანტი, შპს, საწარმო ან მენარდე) შორის, 2012 წლის 20 მარტს, გაფორმდა ნარდობისა და მშენებარე მრავალბინიანი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ ნარდობის საზღაურად ქონების გადაცემის შესახებ ხელშეკრულება. ხელშეკრულების თანახმად, მენარდეს საკუთარი ფინანსური სახსრებით უნდა აეშენებინა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი მესაკუთრის მიწის ნაკვეთზე (ს.კ. .....) 18 თვის ვადაში (2.1 მუხლი). მშენებლობა მოიცავდა საპროექტო სამუშაოებიდან დაწყებულ პროცესს მრავალბინიანი სახლის ექსპლუატაციაში მიღებით დამთავრების ჩათვლით. მენარდეს სამუშაოები უნდა შეესრულებინა თავისი ხარჯით - მის მიერ შეძენილი ყველა სახის სამშენებლო მასალით, მათ შორის სადარბაზოს მოპირკეთების, ლიფტის მონტაჟითა და სახლის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის კანონით დადგენილი მოთხოვნების შესაბამის მდგომარეობაში. ხელშეკრულების 1.2 მუხლის თანახმად, უფლებამოსილი ორგანოს მიერ შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ, მენარდეს ანაზღაურების სახით უნდა გადასცემოდა ნატურით პირველი სართულიდან კომერციული ფართის 50%, მე-2, მე-3, მე-4, მე-5 სართულებზე განთავსებული საცხოვრებელი ბინები მთლიანად და მიწის სართულზე მდებარე ავტოსადგომიდან 2/3-ის პროპორციული ოდენობა. დანარჩენი შენობა დარჩებოდა შემკვეთის საკუთრებაში. მითითებული ქონების პროპორციით მენარდე ხდებოდა მიწის მესაკუთრეც. ხელშეკრულების 1.3.1 მუხლის მიხედვით, მრავალბინიანი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ დამკვეთის საკუთრებაში დარჩებოდა პირველი სართულიდან აშენებული კომერციული ფართის 50%-ის პროპორციული ფართობი ....... ქუჩის მხრიდან, მე-6 და მე-7 სართულებზე განლაგებული საცხოვრებელი ბინები მთლიანად და მიწის სართულზე მდებარე ავტოსადგომებიდან 1/3-ის პროპორციული ოდენობის ავტოსადგომი. ხელშეკრულების 1.3.3 მუხლით განისაზღვრა, რომ შემკვეთს მე-6 და მე-7 სართულები უნდა ჩაჰბარებოდა სრულად გარემონტებულ მდგომარეობაში (ტ. 1, ს.ფ 14-22).

3. 2012 წლის 20 მარტის ნარდობის ხელშეკრულების 4.6 მუხლის თანახმად, „იმ შემთხვევაში თუ მშენებლობა ამ ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში დასრულდება, მაგრამ მენარდე სახლის გადახურვიდან ერთ თვეზე მეტი ვადით გადააცილებს ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ისეთი აუცილებელი სამუშაოების ჩატარებას, როგორიცაა, გარე პერიმეტრზე ჩასმული კარ-ფანჯარა, მოწესრიგებული სადარბაზო, ლიფტი დამონტაჟებული, სახლისთვის გაზის, ელ. ენერგიისა და წყლის მოწოდება მოწესრიგებული და სხვა, მაშინ მოქმედებს ამ ხელშეკრულების 4.4 მუხლით დადგენილი წესი“. ამავე ხელშეკრულების 4.4 მუხლი კი განსაზღვრავს, შემკვეთის უფლებამოსილებას ხელშეკრულებიდან გასვლასთან დაკავშირებით: შემკვეთს შეუძლია „მოსალოდნელი ზიანისა და მხარეთა შორის დავის თავიდან აცილების მიზნით, მიმართოს სათანადო ადმინისტრაციულ ორგანოს მშენებლობის ნებართვის ვადის გასაგრძელებლად, მოიწვიოს კვალიფიციური აუდიტორი, მენარდისაგან მოითხოვოს შესრულებულ და შესასრულებელ სამუშაოთა ღირებულების დამდგენი საბუთები და შეაფასებინოს მას ამ სამუშაოთა ღირებულება, მათ შორის ამ აუდიტორულ დასკვნაში უნდა შეფასდეს ამ ხელშეკრულების 1.3.3 მუხლით გათვალისწინებული რემონტის ხარჯები, სახლის ექსპლუატაციაში მიღების ხარჯები, აუდიტორისათვის გადახდილი თანხა და საბოლოოდ ამ თანხების პროპორციული ღირებულების ქონება უნდა გამოაკლდეს მენარდისათვის გადასაცემ - ამ ხელშეკრულების 1.2 პუნქტში მითითებულ ქონებას. ამასთან, შეუსრულებელ სამუშაოთა ღირებულებასა და ამ მუხლში მითითებული ხარჯების ანგარიში პირველ რიგში ჩაითვლება/გაიქვითება პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართი, შემდეგ მე-2, მე-3, მე-4 და მე-5 სართულებზე განლაგებული საცხოვრებელი ბინები, ბოლოს - ა/სადგომები“ (ტ. 1, ს.ფ 14-22).

4. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს.კ. ......), 2012 წლის 24 თებერვალს, გაიცა ნებართვა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის შესახებ, რისთვისაც განისაზღვრა ვადა 2012 წლის 27 თებერვლიდან 2013 წლის 27 აგვისტოს ჩათვლით (ტ. 2, 30-33).

5. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2012 წლის 12 დეკემბრის №469256 გადაწყვეტილებით მოპასუხის მიწის ნაკვეთზე (ს.კ. ........) მიმდინარე მშენებლობისათვის გაიზარდა „კ2“ კოეფიციენტი. ამის საფუძველზე ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის არქიტექტურის სამსახურის 2013 წლის 5 აპრილის №628389 ბრძანებით შეთანხმდა მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი, რომლის მიხედვით, საცხოვრებელ სახლს დაემატა ორი სართული, მერვე და მეცხრე სართულები. მშენებლობის ვადა განისაზღვრა 2013 წლის 5 აპრილიდან 2014 წლის 5 აპრილის ჩათვლით. შემკვეთსა და მენარდეს შორის ზეპირი შეთანხმებით გაიზარდა ქ. თბილისში, ....... მდებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის სართულიანობა და ნაცვლად 7-სართულიანი სახლისა, 9-სართულიანი - აშენდა (ტ. 2, ს.ფ 46-56).

6. შემკვეთისათვის გადასაცემი მე-6 და მე-7 სართულებზე განლაგებული საცხოვრებელი ბინები, კორპუსის სართულიანობის გაზრდის შემდეგ, გადავიდა მე-8 და მე-9 სართულებზე.

7. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის 2014 წლის 7 აპრილის №1210423 ბრძანებით, 2014 წლის 25 დეკემბრის №1640827 ბრძანებითა და 2015 წლის ივლისის №2009488 ბრძანებით ქ. თბილისში, ....... მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს.კ. ......) მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობის ნებართვა გაგრძელდა, შესაბამისად, ჯერ 2014 წლის 8 დეკემბრის, 2015 წლის 5 ივლისისა და ბოლოს კი 2016 წლის 13 აპრილის ჩათვლით (ტ. 2, ს. ფ. 93-98).

8. მოსარჩელესა (მენარდესა) და შპს „M“-ის (შემდეგში: ქვემენარდე) შორის, 2012 წლის 4 ივნისს, ქვენარდობის ხელშეკრულება დაიდო, რომლის საფუძველზეც ქვემენარდემ ვალდებულება იკისრა ქ. თბილისში, ....... მდებარე მიწის ნაკვეთზე აეშენებინა კორპუსის რკინა-ბეტონის მონოლითური კარკასი, ხოლო ნარდობის საზღაური ანაზღაურდებოდა ნატურით, მენარდე ქვემენარდეს გადასცემდა მოთხოვნას, მიეღო საკუთრების უფლება შენობის მე-6 სართულზე მდებარე 214,6 კვ.მ საცხოვრებელ ფართზე. მენარდესა და ქვემენარდეს შორის 2012 წლის 4 ივნისს დადებულ ქვენარდობის ხელშეკრულებაში 2012 წლის პირველ ოქტომბერს შევიდა ცვლილება და, მხარეთა შეთანხმებით, ქვემენარდის ანაზღაურება დაკონკრეტდა. საწარმომ აიღო ვალდებულება, რომ მისი ვალდებულების შესრულების შემდეგ, ქვემენარდეს გადასცემდა მოთხოვნას, მიეღო საკუთრების უფლება 255,00 კვ.მ. საცხოვრებელ ფართზე, მათ შორის მე-6 და მე-7 სართულებზე მდებარე 127.3 კვ.მ-ის და 127.7 კვ.მ-ის საცხოვრებელ ფართობზე შავ კარკასულ მდგომარეობაში და ორ ავტოსადგომზე. მითითებული ქონება ქვემენარდეს გადაეცემოდა მენარდესა და შემკვეთს შორის 2012 წლის 20 მარტის ხელშეკრულების 1.2 მუხლში მითითებული ნუსხიდან იმავე წესით, როგორც ეს მენარდისთვის იყო განსაზღვრული (ტ. 2, ს. ფ. 70-82).

9. შემკვეთს, მენარდესა და ქვემენარდეს შორის, 2013 წლის 5 ნოემბერს, გაფორმდა გადახდის საზღაურად ქონების გადაცემის შესახებ ხელშეკრულება, რომლის 1.1 მუხლის მიხედვით, შემკვეთი/ქონების გადამცემი ქვემენარდეს/ქონების მიმღებს, მენარდის მითითებითა და დავალებით, ქვენარდობის საზღაურის სახით, საკუთრების უფლებით გადასცემდა ქ. თბილისში, ....... მდებარე მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალბინიან სახლში მე-6 სართულზე განთავსებულ 127.3 კვ.მ და მე-7 სართულზე განთავსებულ 127.7 კვ.მ საცხოვრებელ ფართებს, შავ კარკასულ მდგომარეობაში, ორ ავტოსადგომთან ერთად. ხელშეკრულებას მოპასუხის სახელით ხელს აწერს ნ.კ–ძე, ხელმოწერის ნამდვილობა კი დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ (ტ. 2, ს. ფ. 84-92).

10. ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში მიწის ნაკვეთზე მდებარე (ს.კ. .......) საცხოვრებელი სახლის თბილისის არქიტექტურის სამსახურის 2013 წლის 5 აპრილის №628389 ბრძანებით შეთანხმებული კორექტირებული არქიტექტურული პროექტის მიხედვით, პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართი მთლიანად 243,3 კვ.მ-ს (134,1 + 109,2) შეადგენს (ტ. 1, ს. ფ 27-54).

11. სასარჩელო მოთხოვნა

11.1. მენარდემ 2015 წლის 4 აგვისტოს სარჩელით მიმართა სასამართლოს შემკვეთის წინააღმდეგ და მოითხოვა, დაევალოს მოპასუხეს მოსარჩელეს საკუთრებაში გადასცეს მიწის ნაკვეთზე (მდებარე თბილისი, ....... №9, ს.კ. ......) აშენებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართის 50%, მე-2, მე-3, მე-4, მე-5, მე-6 და მე-7 სართულები მთლიანად, ასევე, ავტოსადგომიდან 2/3 ფართი.

11.2. მოსარჩელემ, ასევე მოითხოვა სასამართლოს გარეშე ხარჯის, საექსპერტო დასკვნისათვის გადახდილი თანხის 2 500,00 ლარის მოპასუხისათვის დაკისრება.

12. შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნა

12.1. შემკვეთმა 2015 წლის 28 ოქტომბერს შეგებებული სარჩელი წარადგინა მენარდის წინააღმდეგ და მოითხოვა:

12.1.1. გაუქმდეს შემკვეთის საკუთრებაში ქ. თბილისში, ....... მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს.კ. .......) შემკვეთის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე ვალდებულების შესახებ არსებული ჩანაწერი;

12.1.2. შეგებებული სარჩელით მოპასუხეს შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისროს მიყენებული ზიანის 335 074,19 ლარის ანაზღაურება, მათ შორის: 83 843,53 ლარი, რაც ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის სვეტებისა და საძირკვლის ფილის გაძლიერების სამუშაოების ღირებულებას წარმოადგენს; 149 893,20 ლარი, რაც ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის მერვე და მეცხრე სართულებზე მდებარე შემკვეთის კუთვნილი ფართის სარემონტო სამუშაოების ღირებულებას წარმოადგენს; 50 983,46 ლარი, რაც ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის პროექტით გათვალისწინებული, ექსპლუატაციაში მისაღებ მდგომარეობამდე მისაყვანი, დარჩენილი სამშენებლო-სარემონტო სამუშაოების ღირებულება არის დღგ-ისა და სხვა ნორმატიული დანარიცხების გათვალისწინებით; 30 000,00 ლარი, რაც ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის კომერციული ფართის ფასადის ალუმინის კონსტრუქციის ვიტრაჟის შეძენისა და მონტაჟის ღირებულებაა; 20 354.00 ლარი, რაც საჯარო რეესტრის, ექსპერტიზის, აუდიტორული და იურიდიული მომსახურების, აღსრულების ეროვნული ბიუროს მომსახურების ხარჯებს წარმოადგენს;

12.1.3. მესაკუთრის სასარგებლოდ შპს-ას დაეკისროს სავალუტო კურსთა შორის სხვაობა - 314 720,19 ლარი, სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულების დროისათვის არსებული ლარის კურსსა (აშშ დოლართან) და იმ პერიოდის საშუალო შეწონილ კურსს (1,6675) შორის სხვაობა, როცა მოპასუხეს ვალდებულებები უნდა შეესრულებინა;

12.1.4. მესაკუთრის სასარგებლოდ საწარმოს დაეკისროს 75 000,00 ლარი;

12.1.5. შეგებებული სარჩელით მოსარჩელისათვის მიყენებული ზიანის ნაწილის 335 074,19 ლარის ანაზღაურება მოხდეს შპს-ისათვის გადასაცემი ფართიდან და შპს-ას გამოექვითოს 803,78 კვ.მ ფართი შემდეგი თანმიმდევრობით:

ა) პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართიდან 129,2 კვ.მ ფართი,

ბ) მეორე სართულზე მდებარე საცხოვრებელი ფართიდან 263,43 კვ.მ ფართი,

გ) მესამე სართულზე მდებარე საცხოვრებელი ფართიდან 266,2 კვ.მ ფართი,

დ) მეოთხე სართულზე მდებარე №9 ფართიდან 52,8 კვ.მ ფართი და №10 ფართიდან 91,93 კვ.მ ფართი.

12.1.6. მენარდეს, შემკვეთის სასარგებლოდ, დაეკისროს მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანის ასანაზღაურებლად 2014 წლის ივნისიდან სასამართლო გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლამდე პერიოდზე თვეში 3360,00 აშშ დოლარის გადახდა.

13. შემკვეთის შესაგებელი მენარდის ძირითად სარჩელზე

13.1. მოპასუხემ წერილობით წარდგენილი შესაგებლით მის წინააღმდეგ მენარდის მიერ აღძრული სასარჩელო მოთხოვნა არ ცნო და განმარტა, რომ მენარდეს არც ფაქტობრივად და არც იურიდიულად არ შეუსრულებია ხელშეკრულებით ნაკისრი ძირითადი ვალდებულებები. მან არათუ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში არ დაასრულა მშენებლობა, არამედ თავად აშენებული სახლი ხარვეზიანი არის. საცხოვრებელი სახლი მზად არ არის ექსპლუატაციაში მიღებისათვის, ვინაიდან სპეციალური ზონალური შეთანხმების საფუძველზე ორი სართულის დამატების შემდეგ, აუცილებელი გახდა შენობის სვეტებისა და საძირკვლის ფილის გაძლიერების სამუშაოების ჩატარება, რაც არ შესრულებულა. შემკვეთმა არაერთხელ გაუგზავნა წერილობითი გაფრთხილება შპს-ას ვალდებულების დარღვევის გამო ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ.

14. მენარდის შესაგებელი შემკვეთის შეგებებულ სარჩელზე

14.1. მენარდემ წერილობით წარდგენილი შესაგებლით შემკვეთის შეგებებული სარჩელი არ ცნო და განმარტა, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის მოთხოვნა 75 000,00 ლარის შპს-ისათვის დაკისრების შესახებ არ უნდა დაკმაყოფილდეს, ვინაიდან ეს თანხა არა პირგასამტეხლოს, არამედ ხელშეკრულების 8.2 მუხლის მიხედვით გათვალისწინებულ ზიანს წარმოადგენს. საწარმო არ ეთანხმება სავალუტო კურსთა შორის სხვაობით გამოწვეული ზიანის სახით - თანხის მენარდისათვის დაკისრების მოთხოვნას, ვინაიდან ეს სამართლებრივ საფუძველსაა მოკლებული. ასევე, მხარე უთითებს, რომ გამაგრებითი სამუშაოების ღირებულების ნაწილში ის ითხოვს 83 843,53 ლარის ანაზღაურებას, რაც ექსპერტის დასკვნის მიხედვით 34 356,88 ლარს შეადგენს. შესაბამისად, დარჩენილი ნაწილის მოთხოვნა დაუსაბუთებელია. მესაკუთრის მოთხოვნასთან დაკავშირებით, რომელიც მიყენებული ზიანის ასანაზღაურებლად ფართის გამოქვითვას ეხება, მენარდემ განმარტა, რომ მის მიერ წარმოდგენილი აუდიტორული დასკვნის მიხედვით, კომერციული ფართის ღირებულება შეადგენს 3050,00 აშშ დოლარს, ხოლო მოპასუხე აშენების ღირებულებას 250,00 აშშ დოლარს უთითებს, რაც აშკარად შეუსაბამოა. შეგებებული სარჩელით მოპასუხემ შესაგებელში განმარტა, რომ შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის მოთხოვნა მიუღებელ შემოსავალთან დაკავშირებით დაუსაბუთებელია.

15. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება

15.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 21 ივლისის გადაწყვეტილებით:

15.1.1. მენარდის სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ;

15.1.2. შემკვეთს დაევალა, მენარდეს საკუთრებაში გადასცეს კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე (მდებარე ქ. თბილისი, ....... , ს.კ. ......) აშენებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართის 50%-დან 75,49 კვ.მ, მე-2, მე-3, მე-4, მე-5 სართულები სრულად, ასევე, მე-6 - მე-7 სართულების საცხოვრებელი ფართებიდან 2/3 ის პროპორციული ფართი, მიწის სართულზე მდებარე ა/სადგომების 2/3 პროპორციული ოდენობა;

15.1.3. შემკვეთის შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ:

15.1.4. გაუქმდა მოპასუხის საკუთრებაში ქ. თბილისში, ....... მდებარე მიწის ნაკვეთზე (ს.კ. ......) არსებულ უძრავ ქონებაზე ვალდებულების შესახებ არსებული ჩანაწერი;

15.1.5. შპს-ას, მესაკუთრის სასარგებლოდ, 34 356,88 ლარის გადახდა დაეკისრა ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის სვეტებისა და საძირკვლის ფილის გაძლიერების სამუშაოების ღირებულების ანაზღაურების მიზნით;

15.1.6. მენარდეს, შემკვეთის სასარგებლოდ, 149 893,20 ლარის გადახდა დაეკისრა ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის მერვე და მეცხრე სართულებზე მესაკუთრის კუთვნილი ფართის სარემონტო სამუშაოების ღირებულების ანაზღაურების მიზნით;

15.1.7. მენარდეს, შემკვეთის სასარგებლოდ, 50 983,46 ლარის გადახდა დაეკისრა ქ. თბილისში, ....... მდებარე საცხოვრებელი სახლის პროექტით გათვალისწინებული ექსპლუატაციაში მისაღებ კონდიციამდე მისაყვანი, დარჩენილი სამშენებლო სამუშაოების ღირებულების ანაზღაურების მიზნით;

15.1.8. შეგებებული სარჩელით მოსარჩელისათვის 235 233,54 ლარის ანაზღაურება უნდა განხორციელდეს 2012 წლის ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შესრულებული სამუშაოების ანაზღაურების სახით შპს-ისათვის გადასაცემი პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართის 50%-დან 44.04 კვ.მ. ფართის გაქვითვითა და შემკვეთის საკუთრებაში დარჩენით;

15.1.9. შემკვეთისათვის 11 342,83 ლარის ანაზღაურება უნდა განხორციელდეს 2012 წლის ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შესრულებული სამუშაოების ანაზღაურების სახით საწარმოსათვის გადასაცემი პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართის 50%-დან 2,12 კვ.მ. ფართის გაქვითვითა და მოპასუხის საკუთრებაში დარჩენით.

15.2. საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი გარემოებები:

15.2.1. ქ. თბილისში, ....... მდებარე ერთსადარბაზოიანი მრავალბინიანი საცხოვრებელ სახლის კონსტრუქცია არ შეესაბამება გამაგრების პროექტს, რაც გამოწვეულია თავდაპირველი პროექტით გათვალისწინებულ შენობაზე დამატებით ორი სართულის დაშენებით. გამაგრებითი სამუშაოების ჩატარება აუცილებელია (ტ. 2, ს. ფ. 119-150).

15.2.2. ქ. თბილისში, ....... მდებარე ერთსადარბაზოიანი მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის სვეტებისა და საძირკვლის ფილის გაძლიერების სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება, მოქმედი ნორმატიული აქტების, წარმოდგენილი შპს „ჯ.ს“-ს მიერ დამუშავებული სვეტებისა და საძირკვლის ფილის გაძლიერების პროექტის და 2014 წლის მეორე კვარტლის დონეზე არსებული სამშენებლო რესურსების ფასების გათვალიწინებით 34 356,88 ლარს შეადგენს დღგ-ისა და სხვა ნორმატიული დანარიცხების გათვალისწინებით (ტ. 2, ს. ფ. 135-167).

15.2.3. ქ. თბილისში, ....... მდებარე ერთსადარბაზოიანი მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობაზე თბილისის არქიტექტურის სამსახურის №628389 ბრძანებით დამტკიცებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის კორექტირებული არქიტექტურული პროექტით გათვალისწინებული შესასრულებლად დარჩენილი სამშენებლო-სარემონტო სამუშაოები ჩასატარებელია, რისი საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება მოქმედი ნორმატიული აქტების, წარმოდგენილი პროექტისა და 2014 წლის მესამე კვარტლის დონეზე არსებული სამშენებლო რესურსების ფასების გათვალისწინებით 50 983,46 ლარს შეადგენს დღგ-ისა და სხვა ნორმატიული დანარიცხების გათვალისწინებით (ტ. 2, ს.ფ. 53-69, 227-239).

15.2.4. ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლის მერვე და მეცხრე სართულზე მდებარე დუპლექსის ფართი არსებული მდგომარეობის მიხედვით არ არის გარემონტებული (ტ. 2, ს. ფ. 104-114).

15.2.5. ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში მდებარე ერთსადარბაზოიანი მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მე-8 და მე-9 სართულებზე მდებარე ბინების (ბინის) სარემონტო სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება მოქმედი ნორმატიული აქტების, წარმოდგენილი ხელშეკრულებისა და 2014 წლის მეორე კვარტლის დონეზე არსებული სამშენებლო რესურსების ფასების გათვალისწინებით შეადგენს 149 893,20 ლარს დღგ-ისა და სხვა ნორმატიული დანარიცხების გათვალისწინებით (ტ. 1, ს. ფ. 14-22, ტ. 2, ს. ფ. 151-167).

15.2.6. შპს „I.G“-ის 2015 წლის 5 მაისის შეფასების ანგარიშის მიხედვით, ქ. თბილისში, ....... ქ. #9-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე მშენებარე საცხოვრებელი სახლის შიდაკვარტალური ქუჩის მხარეს მდებარე კომერციული ფართის და ამავე ფართობის ანტრესოლის 1 კვ.მ-ის ღირებულება 2300,00 აშშ დოლარს შეადგენს (ტ. 1, ს. ფ. 61-75).

15.2.7. 2015 წლის 19 ივნისის შპს „ა.ფ.ბ. და კ–ის“ ქონების შეფასების აქტის მიხედვით, ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში, 1კვ.მ საცხოვრებელი და კომერციული ფართის (შავი კარკასი) აშენების საბაზრო ღირებულება საშუალოდ 250,00 აშშ დოლარს შეადგენს (ტ. 2, ს. ფ. 194-196).

15.3. საქალაქო სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში: სსკ) 389-ე, 394-ე, 405-ე, 408-ე, 411-ე, 417-ე, 629-ე, 639-ე, 641-ე, 642-ე, 645-ე მუხლებით.

16. სააპელაციო საჩივრები

16.1. მოსარჩელემ (მენარდემ) სააპელაციო წესით გაასაჩივრა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება და შემკვეთის შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

16.2. მოპასუხემ (შემკვეთმა) სააპელაციო წესით გაასაჩივრა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, მენარდის თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა.

17. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება და დასკვნები

17.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 24 ივლისის განჩინებით მხარეთა სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება.

17.2. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები (იხ. ამ განჩინების 1-10 პუნქტები), სსკ-ის 629-ე მუხლზე მიუთითა და განმარტა, რომ შენობა-ნაგებობების სართულიანობის გაზრდის შემდგომ შემკვეთისათვის გადასაცემი მე-6 და მე-7 სართულებზე განლაგებული საცხოვრებელი ბინები, გადავიდა მე-8 და მე-9 სართულებზე, თუმცა, მხარეები არ შეთანხმებულან შენობა-ნაგებობის მე-6 და მე-7 სართულებზე არსებული საცხოვრებელი ბინების განაწილების თაობაზე, რაც, თავის მხრივ, გულისხმობს, რომ მითითებულ ბინებზე უფლება წარმოეშვა შემკვეთს, თუმცა იმის გათვალისწინებით, რომ მენარდის მიერ შესრულებული სამუშაოს ანაზღაურება ხორციელდებოდა არა ფულადი სახით, არამედ ფართის გადაცემის გზით, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის მენარდის მიერ შესრულებული სამუშაოს ანაზღაურების პრინციპის გათვალისწინებით პირველი ინსტანციის სასამართლომ მართებულად დაადგინა, რომ მოსარჩელეს უნდა გადასცემოდა ქ. თბილისში, ....... №9-ში აშენებული მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მე-6 - მე-7 სართულების საცხოვრებელი ფართებიდან 2/3-ის პროპორციული ფართი. ამასთან, რამდენადაც შენობა-ნაგებობა ექსპლუატაციაში მიღებული არ არის და ასევე მოუწესრიგებელია ბინების ნუმერაცია, სასამართლომ მართებულად არ განსაზღვრა კონკრეტული ფართები (ბინები).

17.3. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოება, რომ 2012 წლის 20 მარტს გაფორმებული ნარდობისა და მშენებარე მრავალბინიანი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ ნარდობის საზღაურად ქონების გადაცემის თაობაზე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შპს-ას, როგორც მენარდე საწარმოს, ნაკისრი ვალდებულებები ჯეროვნად არ შეუსრულებია. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლო აღნიშნული გარემოების დადგენისას მართებულად დაეყრდნო სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს მიერ მომზადებულ №004121714 დასკვნას (იხ. ტ. 1 ს.ფ. 121-136), რომლის თანახმად, თბილისში, ....... ქ. №9-ში მდებარე ერთსადარბაზოიანი მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის კონსტრუქცია არ შეესაბამება გამაგრების პროექტს, რაც გამოწვეულია თავდაპირველი პროექტით გათვალისწინებულ შენობაზე დამატებითი ორი სართულის დაშენებით და რომლის მიხედვით გამაგრებითი სამუშაოების ჩატარება აუცილებელია, ასევე - შპს „ჯ-ს“-ს მიერ მომზადებულ კონსტრუქციული პროექტის კორექტირებულ ნაწილს (ტ. 2. ს.ფ. 135–150), რომლის თანახმად შენობაზე ორი სართულის დაშენების შემთხვევაში საძირკვლის ფილა და არსებული მზიდი კარკასის სვეტები ღერძებზე ექვემდებარება გაძლიერებას.

17.4. სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ მომზადებული №F15000257 ფაქტის კონსტატაციის შესახებ ოქმით დგინდება, რომ მენარდეს შემკვეთის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე მშენებარე მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის ბოლო ორი სართული არ გაურემონტებია. ამის გათვალისწინებით, პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ ასევე, სწორად დადგინდა მენარდის მხრიდან ნარდობის ხელშეკრულების 1.3.3 მუხლით ნაკისრი ვალდებულების დარღვევის ფაქტი, რომლის თანახმად შემკვეთს საცხოვრებელი სახლის ბოლო ორი სართული უნდა ჩაჰბარებოდა სრულად გარემონტებულ, ამავე პუნქტით გათვალისწინებულ, მდგომარეობაში.

17.5. მხარეები სადავოდ არ ხდიან ფაქტობრივ გარემოებას იმის შესახებ, რომ ქ. თბილისში, ....... ქ. №9-ში მდებარე საცხოვრებელი სახლი უფლებამოსილი სამსახურის მიერ ექსპლუატაციაში მიღებული არ არის. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომ ამ გარემოებიდან გამომდინარე მოსარჩელის მხრიდან იკვეთება ხელშეკრულების 1.1; 2.2; 6.2 მუხლების დარღვევა და შესრულებული სამუშაოს ნაკლოვანება.

17.6. ამასთან, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, პირველი ინსტანციის სასამართლომ სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2014 წლის 20 ნოემბრის №006370414 და 2014 წლის 11 აგვისტოს №004165014 დასკვნების საფუძველზე მართებულად დაადგინა, რომ ნივთის ნაკლის გამოსასწორებლად აუცილებელი ხარჯების ოდენობა საერთო ჯამში შეადგენდა 235 233,54 ლარს და ეს იყო თანხა, რომლითაც რეალურად მცირდებოდა ნივთის ღირებულება. დადგენილია, რომ საწარმოს, როგორც მენარდის მიერ შესრულებული სამუშაო ნაკლოვანია, რაშიც ვლინდება მისი მხრიდან ხელშეკრულების დარღვევის ფაქტი. ამდენად, შემკვეთს სსკ-ის 642-ე მუხლის პირველი ნაწილის დანაწესიდან გამომდინარე წარმოეშვა, ნაკლის გამოსწორების მოთხოვნის უფლება. დადგენილია, ასევე რომ შემკვეთის მოთხოვნის მიუხედავად, მენარდის მხრიდან ადგილი არ ჰქონია ნაკლის გამოსწორებას. აქედან გამომდინარე, შემკვეთს წარმოეშვა თავად ნაკლის აღმოფხვრის და გაწეული ხარჯების ანაზღაურების (სსკ-ის 643-ე მუხლის პირველი ნაწილი), ან 405-ე მუხლის მიხედვით ხელშეკრულებაზე უარის თქმისა და ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული ხარჯების ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება (სსკ-ის 644-ე მუხლი), ან/და საზღაურის იმ თანხით შემცირების უფლება, რა თანხითაც ნაკლი ამცირებს ნაკეთობის ღირებულებას (სსკ-ის 645-ე მუხლი).

17.7. სააპელაციო სასამართლომ საკასაციო სასამართლოს მიერ დამკვიდრებული პრაქტიკა მოიხმო (იხ. სუსგ #ას-1148-1094-2014) და აღნიშნა, რომ ხელშეკრულებაში გამოვლენილი ნების განმარტებისას უაღრესად დიდი მნიშვნელობა ენიჭება იმას, თუ როგორ განმარტავდა გამოვლენილ ნებას ნებისმიერი გონიერი ადამიანი ანალოგიურ გარემოებებში მოქმედებისას. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ გონიერი ადამიანი ტერმინში ,,ქონების ღირებულება“ ყოველთვის გულისხმობს ნივთის სარეალიზაციო ღირებულებას და არა მშენებლობის ღირებულებას. ამასთან, სასამართლომ არ გაიზიარა მეორე აპელანტის პოზიცია, რომ ქონების სარეალიზაციო ღირებულების განსაზღვრის შემთხვევაში, სასამართლოს უნდა ეხელმძღვანელა არა მენარდის მიერ წარმოდგენილი დასკვნით, რომელიც არ არის საფუძვლიანად მომზადებული, არამედ მის მიერ პირგასამტეხლოს გამოთვლის მიზნით წარმოდგენილი აუდიტორული დასკვნით, რომლითაც შესაძლებელი იყო ერთი კვ.მ ფასის განსაზღვრა.

17.8. შესაბამისად, მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების პირობების საფუძველზე მართებულად დაადგინა, რომ 235 233,54 ლარის ანაზღაურება უნდა განისაზღვროს 1 კვ.მ-ის ღირებულების 2300,00 აშშ დოლარის მიხედვით, რაც 2015 წლის 5 მაისისათვის არსებული ოფიციალური გაცვლითი კურსის (2,3221) შესაბამისად 5340,83 ლარს შეადგენს. ამდენად, ეს თანხა უნდა დაიქვითოს 44,04 კვ.მ პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართიდან.

17.9. შემკვეთსა და მენარდეს შორის 2012 წლის 20 მარტს გაფორმებული ნარდობისა და მშენებარე მრავალბინიანი სახლის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ ნარდობის საზღაურად ქონების გადაცემის შესახებ ხელშეკრულების 8.2. და 8.3 მუხლებით გათვალისწინებულია არა პირგასამტეხლო, არამედ -ზიანის ანაზღაურება. ამდენად, პირველი ინსტანციის სასამართლომ მართებულად მიიჩნია, რომ პირგასამტეხლოს მოთხოვნის ნაწილში არ არსებობდა შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი.

17.10. განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომ „მართალია, კომერციული ფართის მიზანი არის შესაბამისი კომერციული საქმიანობით მოგების მიღება, თუმცა, ეს არ ნიშნავს, რომ მიუღებელი შემოსავალი შესაბამისი დასაბუთების გარეშე მენარდეს უპირობოდ ეკისრება. მოთხოვნის დასასაბუთებლად უტყუარი მტკიცებულებებით უნდა დადასტურებულიყო მესაკუთრის მიერ შესაბამისი ფართის გაქირავების ფაქტობრივი შესაძლებლობა, რაც ბაზარზე ამ ტიპის ურთიერთობებზე დადასტურებული მოთხოვნით უნდა იყოს გამყარებული, ერთი მხრივ, და მისი უნარი ასეთი ურთიერთოებების დამყარებისა, მეორე მხრივ“. პირველი ინსტანციის სასამართლომ საქმის მასალების შესწავლისა და შეფასების შედეგად მართებულად დაადგინა, რომ შემკვეთის მოთხოვნა მიუღებელი შემოსავლის მოპასუხისათვის დაკისრების შესახებ დასაბუთებული არ არის, რამდენადაც შეგებებული სარჩელის ავტორი (შემკვეთი) ვერ ასაბუთებს, რომ მიიღებდა 3360,00 აშშ დოლარის ოდენობის შემოსავალს. საქმის მასალებში არ არის წარმოდგენილი მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა შენობის ადგილსამყოფელზე შესაბამისი ფართების გაქირავების შედეგად ჩვეულებრივ მისაღები, საბაზრო თანხის ოდენობას.

17.11. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, ვალდებულების წარმოშობის დღიდან ვალდებულების შესრულების დღემდე ვალუტის კურსის ან ფულის ერთეულის შეცვლის გამო ზიანის ანაზღაურების წესი მოცემულია სსკ-ის 389-ე მუხლში, რომლის მიხედვით, თუ გადახდის ვადის დადგომამდე გაიზარდა ან შემცირდა ფულის ერთეული (კურსი), ან შეიცვალა ვალუტა, მოვალე ვალდებულია გადაიხადოს იმ კურსით, რომელიც შეესაბამება ვალდებულების წარმოშობის დროს. ვალუტის შეცვლისას გადაცვლით ურთიერთობებს საფუძვლად უნდა დაედოს ის კურსი, რომელიც ვალუტის შეცვლის დღეს არსებობდა ფულის ამ ერთეულებს შორის. ამდენად, როგორც საქართველოს უზენაესმა სასამართლომ მის ერთ-ერთ გადაწყვეტილებაში განმარტა ამ ნორმის გამოყენება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როცა ადგილი აქვს დენომინაციას, ანუ ფულის ერთეულის (კურსის) გაზრდას ან შემცირებას (იხ. საქმე №ას-130-122-2017, 24.03.2017). განსახილველ შემთხვევაში, რამდენადაც მხარეთა შორის არსებობდა ნარდობისსამართლებრივი ურთიერთობა, რომლის საფუძველზე შპს-ის ვალდებულებას წარმოადგენდა უნაკლო ნივთის დამზადება და არა ფულადი სახის ვალდებულების შესრულება, პირველი ინსტანციის სასამართლომ მართებულად მიიჩნია, რომ არ არსებობდა შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის ამ მოთხოვნის დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველი.

18. შემკვეთის საკასაციო საჩივრის საფუძვლები

18.1. მოპასუხემ საკასაციო წესით გაასაჩივრა სააპელაციო სასამართლოს განჩინება - მოპასუხისათვის ფართების გადაცემის ნაწილში; ზიანის ანაზღაურების თანხის ფართებში გადაყვანისას ფართის გასაყიდი საბაზრო ფასით დაანგარიშების ნაწილში; საცხოვრებელი სახლის სვეტებისა და საძირკვლის ფილის გაძლიერების (გამაგრების) აუცილებლობის ნაწილში; პირგასამტეხლოს სახით მოთხოვნილი თანხის დაკისრებაზე უარის ნაწილში; მიუღებელი შემოსავლის სახით მიყენებული ზიანის ანაზღაურების დაკისრებაზე უარის ნაწილში; დოლარის კურსის ცვლილებით მოყენებული ზიანის ანაზღურებაზე უარის თქმის ნაწილში; სასამართლო ხარჯების განაწილების უცვლელად დატოვების ნაწილში.

18.2. კასატორის განმარტებით, orive instanciis sasamarTlom გამოიყენა farTebis gasayidi sabazro Rirebuleba, maSin roca, gamosayenebeli iyo წმინდა momsaxurebis, anu mSeneblobis sabazro Rirebuleba. mxareTa Soris gaformebuli nardobis xelSekrulebiT, menarde asrulebda samuSaos, xolo farTebi mas gadaecemoda sazRauris saxiT. Sesabamisad, menardis Sromis anazRaurebis Sefasebis sagani unda iyos menardis samuSao (მისი საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით) da ara - am samuSaos Sedegad Seqmnili produqti, romlis საბაზრო ღირებულებაც, ცალკე აღებული, უფრო მეტია, ვიდრე წმინდა მომსახურების (მშენებლობის) ღირებულება. sasamarTlos erTaderT argumentad am umniSvnelovanes da sakvanZo sakiTxze abstraqtuli da pirobiTi "gonieri adamiani" mogvevlina. rogorc Cans, sasamarTlos azriT, mTel am ambavSi damkveTi yofila ara-gonieri adamiani, romelmac Segnebulad dado nardobis xelSekruleba da garigebis dasrulebis da angariSsworebis sakiTxebic Segnebulad gansazRvra nardobis normebze dayrdnobiT.

18.3. საქმის მასალებით დასტურდება, რომ საცხოვრებელი სახლი არ არის დასრულებული და მიყვანილი იმ კონდიციამდე, რომ ექსპლუატაციაში იქნას მიღებული. უფრო მეტიც, სახლი ხარვეზებით არის აშენებული და საჭიროებს გამაგრებას. აღნიშნულის შესახებ არსებობს შესაბამისი ექსპერტიზის დასკვნები. სასამართლომ გაიზიარა ექსპერტიზის მოსაზრება სახლის გამაგრებასთან დაკავშირებით და სადავო გადაწყვეტილებაში მენარდეს დააკისრა სახლის გამაგრებისათვის ხარჯების გაწევა. თუმცა, გამაგრებისათვის აუცილებელი თანხის მოცულობა სასამართლომ განსაზღვრა მხოლოდ 34.000 ლარის ოდენობით, ისიც, მხოლოდ სამხარაულის სახელობის ეროვნული ბიუროს საექსპერტო დასკვნის მიხედვით. ეს თანხა არ შეესაბამება არსებულ მდგომარეობას, მოძველებული ფასებია და იგი არ იქნება საკმარისი გამაგრებითის სამუშაოების სრულყოფილად ჩატარებისათვის, ვინაიდან სამშენებლო სამუშაოებისა და მასალების ფასები დღეისათვის მნიშვნელოვნად არის გაზრდილი. საცხოვრებელი სახლის გამაგრების საკითხი კი იმდენად მნიშვნელოვანია, რომ მიუღებელია გამაგრების სამუშაოებზე რაიმე სახის ეკონომია, რადგან საქმე ეხება ათობით ადამიანის სიცოცხლეს, ჯანმრთელობასა და ქონებას.

18.4. სასამართლომ არასწორად განმარტა 2012 წლის 20 მარტის ხელშეკრულების 8.2 მუხლი. თუმცა გადაწყვეტილებაში (გადაწყვეტილების 6.4 მუხლი) შეცდომით არის მითითებული 8.3 მუხლი. დასახელებულ მუხლებში მითითებულია, რომ მენარდე ვალდებულია შემკვეთს აუნაზღაუროს ზიანი ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულებისას. ამასთან, შემკვეთს ზიანი უნდა აუნაზღაურდეს მაშინაც, თუ მენარდე არ შეასრულებს/განახორციელებს სამუშაოს შესრულებისათვის აუცილებელ მოქმედებას. შემკვეთს ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა შეუძლია მისთვის გადასაცემი ქონების საბაზრო ღირებულების 5%-ის ოდენობითაც. ქონების საბაზრო ღირებულება დგინდება კვალიფიციური აუდიტორის მიერ.

18.5. კასატორის განმარტებით, მესაკუთრის მიერ საკუთარ მიწის ნაკვეთზე კომერციული ფართის შექმნა გამიზნულია სწორედ მოგების მისაღებად, მიუხედავად იმისა, ეს მესაკუთრე ფიზიკური პირია თუ - მეწარმე სუბიექტი, სამეწარმეო ურთიერთობების ფარგლებში ქმნის კომერციულ ფართს თუ - პირადი მოხმარებისათვის. საბოლოო ჯამში კომერციული ფართის გაქირავება, საგადასახადო და სამეწარმეო სამართლის მიხედვით მაინც სამეწარმეო-ეკონომიკურ საქმიანობად მიიჩნევა (რაც ფიზიკურ პირს ინდ. მეწარმის სტატუსის მიღების აუცილებლობის წინაშე აყენებს). სასამართლოს მიერ დადასტურებულად არის დადგენილი მენარდის მხრიდან ვალდებულების შეუსრულებლობა (ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში მშენებლობის დაუსრულებლობა), რამაც მესაკუთრისათვის ზიანის მიყენება გამოიწვია. კრედიტორს ყოველთვის აქვს შესრულების მოლოდინი და შესრულება მისთვის ყოველთვის გარკვეულ ღირებულებას წარმოადგენს. მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანი დგება, როდესაც ვალდებულების კრედიტორს გარკვეული შემოსავლის წყარო გაუჩნდებოდა, დამატებით მატერიალურ სიკეთეს შეიძენდა, რაც ვერ განხორციელდა ვალდებულების შეუსრულებლობის გამო. იმის გათვალისწინებით, რომ მენარდემ დაარღვია თავისი ვალდებულებები, კომერციული ფართის გაქირავება თავის დროზე შეუძლებელი გახდა. იმ შემთხვევაში, თუკი მესაკუთრე 4 წლით ადრე გააქირავებდა ფართს, ცხადია, ის დღემდე გარკვეულ შემოსავალს მიიღებდა. ნებისმიერი დასრულებული ფართის გაქირავება უფრო ადვილია, რადგან მშენებარე ობიექტზე არ ხდება ქირავნობის/იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება.

18.6. სსკ-ის 389-ე მუხლი განსახილველ შემთხვევაში შესაძლებელია გამოყენებულიყო ანალოგიით, რადგან სამხარაულის სახელობის ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნებით დგინდებოდა მოპასუხისათვის მე-8 და მე-9 სართულებზე გადასაცემი ბინის სარემონტო სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება, რომელიც შეადგენდა 149 893,20 ლარს, ხოლო დარჩენილი სარემონტო სამუშაოების ღირებულება შეადგენდა 50 983,46 ლარს. აღნიშნული დასკვნები შედგენილი იყო 2014 წლის აგვისტოსა და ნოემბერში. ნიშანდობლივია, რომ აღნიშნული პერიოდის შემდგომ მოხდა აშშ დოლარის კურსის გაზრდა ეროვნულ ვალუტასთან მიმართებით. შესაბამისად, თუკი იმ პერიოდისათვის სარემონტო სამუშაოების ღირებულება შეადგენდა 50 983,46 ლარს, დღეის მდგომარეობით სარემონტო სამუშაობის ღირებულება თითქმის გაორმაგებულია.

18.7. სასამართლომ მენარდეს მიაკუთვნა მე-6 და მე-7 დამატებული სართულების 2/3, რაც შემკვეთის მოთხოვნაც იყო და სწორია, თუმცა შეგებებული სარჩელის ავტორის მოთხოვნის მეორე ნაწილი, რომ სართულების მთლიანი ფართების გაყოფისას მენარდისთვის გადასაცემ ფართებს უნდა გამოკლებოდა მის მიერ ქვემენარდისთვის თავისი წილიდან უკვე გადაცემული ფართები, სასამართლოს, მართალია, გაზიარებული აქვს, მაგრამ სამოტივაციო ნაწილში და არა სარეზოლუციოში, რამაც შესაძლოა შექმნას ბუნდოვანება გადაწყვეტილების აღსრულებისას.

19. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

19.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატამ მესაკუთრის საკასაციო საჩივარი დასაშვებად ცნო საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ) 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ა“ და „ე“ ქვეპუნქტების საფუძველზე.

19.2. საქართველოს უზენაეს სასამართლოში 2019 წლის 26 დეკემბერსა და 2020 წლის 18 თებერვალს შემკვეთის საკასაციო საჩივრის არსებითი განხილვა ზეპირი მოსმენით, მხარეთა მონაწილეობით წარიმართა. კასატორის წარმომადგენელმა განმარტა, რომ იგი სრულად უჭერს მხარს საკასაციო საჩივარში მითითებულ პრეტენზიებს და დამატებით აღნიშნა, რომ განსახილველ შემთხვევაში მთავარი სადავო საკითხია ნარდობის საფასურის - ფართის ღირებულების გამოთვლის წესი. კასატორის განმარტებით, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების თანახმად ფართის ფასი უნდა გამოთვლილიყო მასზე გაწეული დანახარჯის შესაბამისად და არა მისი საბაზრო ღირებულებით. კასატორმა ვრცელი წერილობითი განმარტება წარმოადგინა 2019 წლის 25 იანვარს, რაც საქმის მასალებშია (იხ. ტ.3, ს.ფ. 377-388) და როგორც ამ განმარტებაში, ისე საკასაციო სასამართლოს სხდომაზე ყურადღება გაამახვილა მხარეთა შორის 2012 წლის 20 მარტს ხელმოწერილი ხელშეკრულების 4.4 მუხლზე, რომლის არასწორი განმარტების გამო, მხარის მოსაზრებით, მას დაახლოებით 800 000 (რვაასი ათასი) აშშ დოლარის ზიანი მიადგა. კასატორი განმარტავს, რომ ხელშემკვრელ მხარეებს კარგად აქვთ გაცნობიერებული, რომ 4.4 მუხლში ჩასათვლელ/გასაქვით ფართებში (ფართი, ბინა, ავტოფარეხი) იგულისხმება არა უძრავი ნივთის საბაზრო ღირებულება, არამედ მშენებლობის თვითღირებულება ანუ ის თანხა, რაც რეალურად დაუჯდა მენარდეს. მხარეები კარგად იცნობენ უძრავი ნივთის საბაზრო ღირებულებასა და თვითღირებულებას შორის განსხვავებას და მკაფიოდ მიჯნავენ ერთმანეთისაგან. ამის სანიმუშოდ კასატორი უთითებს იგივე ხელშეკრულების 8.2 და 8.3 მუხლებზე, სადაც მხარეები სწორედ საბაზრო ღირებულებას იყენებენ ზიანის ანაზღაურების განსაზღვრის მიზნით. სასამართლომ განიხილა ერთი ხელშეკრულების შინაარსი, შესაბამისად, მას სრულად უნდა გამოეკვლია, გაეანალიზებინა სხვადასხვა მუხლის შინაარსი და ისე მიეღო გადაწყვეტილება. ამ მიმართებით კასატორის წარმომადგენლები მოიხმობენ გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის კომენტარების ავტორების, ჰამბურგისა და ბილეფელდის სრული პროფესორების, დოქტორ იან კროპჰოლერის, დოქტორ ფლორიან იაკობისა და დოქტორ მიხაილ ფონ ჰინდენის განმარტებას გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 133-ე მუხლზე (იხ. ტ.3, ს.ფ. 382), რომლის ანალოგია სსკ-ის 52-ე მუხლი.

19.3. კასატორის მოწინააღმდეგე მხარემ (მენარდემ) სასამართლო სხდომაზე საკასაციო საჩივრის იურიდიულ გაუმართაობაზე მიუთითა და განმარტა, რომ განსახილველ შემთხვევაში კასატორს მხოლოდ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება აქვს გასაჩივრებული, რის გამოც პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების მართებულობაზე საკასაციო სასამართლო ვერ იმსჯელებს, ამიტომ გაუგებარია, თუ რას იხილავს საკასაციო სასამართლო და ამ მიმართებით მოითხოვა, რომ სასამართლოს თავისი შეფასება აესახა საბოლოოდ მიღებულ გადაწყვეტილებაში (იხ.საწარმოს წარმომადგენლის განმარტება - ტ.3, ს.ფ.376).

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების შესწავლის, საკასაციო საჩივრის არსებითად განხილვის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენისა და მტკიცებულებათა ერთობლივად გაანალიზების შედეგად მივიდა დასკვნამდე, რომ მოპასუხის (შემკვეთის) საკასაციო განაცხადი ნაწილობრივ დასაბუთებულია და იგი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი არგუმენტაციით:

20. სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში, ამავე კოდექსის 407-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები; ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). კასატორის პრეტენზიები ნაწილობრივ საფუძვლიანია, რის გამოც საკასაციო განაცხადი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს, გასაჩივრებული განჩინება ნაწილობრივ გაუქმდეს და გაუქმებულ ნაწილში საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს.

21. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, # 7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

22. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, კასატორის ძირითადი საკასაციო პრეტენზიები შეეხება იმას, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ნარდობის ხელშეკრულების საზღაური, რომელიც ნატურით უნდა გადასცემოდა მენარდეს, მხარეთა ნების შესაბამისად არ განუსაზღვრავთ ქვემდგომ სასამართლოებს. ასევე, სააპელაციო სასამართლომ საცხოვრებელი სახლის გამაგრებისათვის საჭირო თანხის ოდენობა ექსპერტიზის დასკვნაზე დაყრდნობით განსაზღვრა, რაც დღეის მდგომარეობით სამუშაოების ჩასატარებლად საკმარისი არ არის. კასატორი მიიჩნევს, რომ ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულებისათვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ზიანის ოდენობა, რაც მენარდემ შემკვეთს უნდა გადაუხადოს, არ არის დაანგარიშებული ხელშეკრულების შესაბამისად. კასატორის განმარტებით, განსახილველ შემთხვევაში, უდავოა, რომ მენარდის მიერ ხელშეკრულების არაჯეროვანმა შესრულებამ მესაკუთრეს მოგების მიღების შანსი დააკარგვინა, რის გამოც შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნა მიუღებელი შემოსავლის საწარმოსათვის დაკისრების თაობაზე დასაბუთებულია და უნდა დაკმაყოფილდეს. შემკვეთის განმარტებით, საქმეში წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნებით განსაზღვრული მისთვის გადასაცემი საცხოვრებელი ფართების სარემონტო სამუშაოების საორიენტაციო სახარჯთაღრიცხვო ღირებულება დღეის მდგომარეობით გაორმაგებულია და სწორედ ამიტომ შემკვეთი ითხოვს აშშ დოლარისა და ეროვნული ვალუტის კურსთა შორის სხვაობის ანაზღაურებას. კასატორის პრეტენზია ეხება 2012 წლის 20 მარტის ხელშეკრულების 4.4 მუხლის არასწორ განმარტებას, რამაც საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილების გამოტანა განაპირობა (იხ. 19.2 ქვეპუნქტი)

23. საკასაციო სასამართლო, უპირველესად, ყურადღებას გაამახვილებს სააპელაციო სასამართლოს იმ მსჯელობაზე, რომელიც წინამდებარე განჩინების 17.6-17.8 ქვეპუნქტებშია ასახული და აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს დასაბუთების ამ ნაწილის წინააღმდეგ კასატორის მიერ წარმოდგენილი პრეტენზია ნაწილობრივ საფუძვლიანია, რის გამოც საქმეზე კანონიერი გადაწყვეტილების მისაღებად საჭიროა მხარეთა შორის 2012 წლის 20 მარტის ხელშეკრულების დამატებითი გამოკვლევა და ხელშემკვრელ მხარეთა ნების განმარტება. სსკ-ის 52-ე მუხლის თანახმად „ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად, და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან“. კანონმდებლის მიერ დათქმული ეს „გონივრული განსჯა“ კი „უნდა ემყარებოდეს გარკვეულ კრიტერიუმებს, კერძოდ, ნების გამოვლენის განმარტება უნდა განხორციელდეს ნების მიმღების შემეცნების (გაგების) შესაძლებლობათა გათვალისწინებით. ამგვარი განმარტების დროს გათვალისწინებული უნდა იქნეს ყველა ხელშესახები გარემოება, რომელიც ამ შემთხვევას ახასიათებს“ (იხ. სუსგ # ას-836-2019, 14.06.2019).

24. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სათანადოდ არ არის დასაბუთებული სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების იმ ნაწილის უცვლელად დატოვებასთან დაკავშირებით, რომლითაც შემკვეთისათვის 235 233,54 ლარის ანაზღაურება უნდა განხორციელდეს 2012 წლის ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შესრულებული სამუშაოების ანაზღაურების სახით მენარდისათვის გადასაცემი პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართის 50%-დან 44.04 კვ.მ. ფართის გაქვითვითა და მესაკუთრის საკუთრებაში დარჩენით. მოცემულ შემთხვევაში, სადავოა თუ როგორ განსაზღვრეს მხარეებმა შესრულებული სამუშაოს ანაზღაურების სახით გადასაცემი ფართის ღირებულების გამოთვლის წესი. შემკვეთი ჯერ კიდევ სააპელაციო სამართალწარმოების ეტაპზე დავობდა, რომ სასამართლომ არასწორად დაადგინა ფართების გამოქვითვა საბაზრო ღირებულების მიხედვით (იხ. სააპელაციო საჩივარი - ტ. 2, ს.ფ.576-577) და ეს პრეტენზია საკასაციო წესითაც წარმოადგინა. საკასაციო სასამართლოს დასაბუთებულად მიაჩნია კასატორის შედავება ამ ნაწილში და სსკ-ის 52-ე მუხლის მიზნებისათვის გერმანიის სამოქალაქო კოდექსის 133-ე მუხლის კომენტარზე „სასამართლო პრატქიკის თანახმად, გარიგებისათვის გამოყენებული დოკუმენტის მიმართ მოქმედებს სისრულისა და სისწორის პრეზუმფცია. ასეთი პრეზუმფცია დასაბუთებულია, როდესაც დოკუმენტის ტექსტი თავისი ფორმულირებისა და შიდა კონტექსტის მიხედვითა და ჩვეულებების გათვალისწინებით იძლევა განსაზღვრულ შინაარსს და არ არის ბოლომდე გაუგებარი; ამ ვარაუდის უარყოფისათვის (და არა მისი გამყარებისათვის) შეიძლება გამოყენებულ იქნეს დოკუმენტის მიღმა არსებული განმარტების საშუალებები (გარიგების გვერდითა მოვლენები, დოკუმენტის მიღმა მხარეთა მიერ გაკეთებული განცხადებები და ა.შ.) მითითება - (იხ. გსკ-ის კომენტარი, იან კროპჰოლერი, 2014, მე-13 გადამუშავებული გამოცემა, 133-ე მუხლი, 5, გვ.60-61). საკასაციო სასამართლო აქვე მოიხმობს კვებეკის სამოქალაქო კოდექსის 1425-ე მუხლს, რომლის მიხედვით “ხელშეკრულების განმარტებისას უფრო მხარეთა საერთო განზრახვა უნდა დგინდებოდეს, ვიდრე სიტყვების ლიტერატურული მნიშვნელობის მკაცრი მიდევნება“, 1426-ე მუხლი კი ადგენს, რომ „ხელშეკრულების განმარტებისას მხედველობაში მიიღება ხელშეკრულების ბუნება, ის გარემოებები, რომლებშიც დაიდო, ინტერპრეტაცია, რომელიც უკვე იქნა მხარეთა მიერ მისთვის მიცემული ან რომელსაც ის სავარაუდოდ მიიღებდა და ასევე, - ჩვეულებები“; ხელშეკრულების განმარტების მიზნებისათვის, ასევე, საყურადღებოა 1427-ე მუხლის შინაარსი, კერძოდ: „ხელშეკრულების ყოველი დებულება განიმარტება სხვა დებულებების კონტექსტში ისე, რომ თითოეულ დებულებას უნდა მიეცეს ის მნიშვნელობა, რაც გამომდინარეობს მთლიანი ხელშეკრულებიდან“ (იხ. კვებეკის სამოქალაქო კოდექსი, თარგმანი ზ. ჭეჭელაშვილისა, თბილისი, 2017, გვ.294-295).

25. კასატორის პრეტენზიის გაზიარების საფუძველზე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლომ საქმის ხელახლა განხილვის დროს დამატებით უნდა გამოიკვლიოს და დაადგინოს, თუ რამდენი კვ.მ ფართი უნდა გამოიქვითოს პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართიდან და დარჩეს შემკვეთს 235 233.54 ლარის ასანაზღაურებლად. ამ გარემოების დასადგენად საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს მხარეთა შორის 2012 წლის 20 მარტს ხელმოწერილი ხელშეკრულების მე-4 მუხლზე, რომლითაც მხარეები შეთანხმდნენ მხარეთა ბოჭვის ფარგლებზე, ხელშეკრულებიდან გასვლისა და ზიანისათვის პასუხისმგებლობის საკითხებზე. ამ ხელშეკრულების 4.4 მუხლში მითითებულია მენარდის მიერ შესრულებულ და შეუსრულებელ სამუშაოთა ღირებულების დამდგენ საბუთებზე და მათ შეფასებაზე, ამავე ხელშეკრულების 1.3.3 მუხლით გათვალისწინებულ სარემონტო ხარჯებზე, სახლის ექსპუატაციაში მიღების ხარჯებსა და აუდიტორისათვის გადახდილ თანხაზე (ხელშეკრულების მითითებული მუხლები ვრცლად იხ. წინამდებარე განჩინების მე-2 და მე-3 პუნქტებში), როგორც ფაქტობრივ ფინანსურ დანახარჯზე და არა უკვე დასრულებული ობიექტის საბაზრო ღირებულებაზე, რომელიც, როგორც წესი, მნიშვნელოვნად აღემატება გაწეულ ხარჯებს. ამ თვალსაზრისით კასატორი მხარეთა მიერ გამოვლენილი და შეთანხმებული ნების საილუსტრაციოდ მართებულად ამახვილებს ყურადღებას იგივე ხელშეკრულების 8.2 მუხლზე, რომლის თანახმად, მენარდეს შემკვეთის ბრალით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა შეუძლია მენარდისათვის გადასაცემი ქონების საბაზრო ღირებულების 5 %-ის ოდენობით, რაც კვალიფიციური აუდიტორის მიერ დგინდება. ხელშეკრულების 8.3 მუხლიც მენარდისათვის გადასაცემი ქონების საბაზრო ღირებულების 5 %-ზე უთითებს. უწინარესად ის უნდა აღინიშნოს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია მენარდის ბრალეულობა (სსსკ-ის 407-ე მუხლი) და არა- შემკვეთის, ამასთან ხელშემკვრელი მხარეები ცხადად და არაორაზროვნად მიჯნავენ ერთმანეთისაგან ფაქტობრივ დანახარჯებსა და ქონების საბაზრო ღირებულებას. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამატებით შესასწავლი და გამოსარკვევია მხარეთა ნამდვილი ნება აღნიშნულთან დაკავშირებით, რაც სასამართლომ ცხადად და გარკვევით უნდა დაადგინოს ხელშეკრულბის დასახელებული მუხლების შინაარსის მიხედვით, კერძოდ -ასანაზღაურებელი თანხა და გასაქვითი ფართი. „ნების განმარტება უნდა მოხდეს იმდაგვარად, რომ საქმეში არსებული მტკიცებულებები, გარემოებები, ასევე, მხარეთა განმარტებები ერთ მთლიან ლოგიკურ ჯაჭვს ქმნიდეს და ობიექტური დამკვირვებლისთვის, განვითარებულ ფაქტებსა და გამოხატულ ნების განმარტებას შორის დადგენილი კანონზომიერება გაუგებარი არ იყოს“ (იხ. სუსგ # ას-224-2019, 24.09.2019წ.).

26. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საკასაციო შედავების ამ ნაწილში დაკმაყოფილებული მოთხოვნა სააპელაციო სასამართლომ საქმის ხელახალი განხილვის დროს უნდა შეაფასოს ხელშეკრულების მუხლების ერთობლივი ანალიზის გზით, დაადგინოს ფაქტობრივი გარემოებები და გამოიტანოს სამართლებრივი დასკვნა.

27. საკასაციო სასამართლო დაუსაბუთებლად მიიჩნევს კასატორის დანარჩენ პრეტენზიებს და იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობასა და დასკვნებს (იხ. ამ განჩინების 17.9-17.11 ქვეპუნქტები).

28. საკასაციო სასამართლო მენარდის წარმომადგენლის, საქმის ზეპირ განხილვაზე წარმოთქმული, პრეტენზიის საპასუხოდ (იხ. ამ განჩინების 19.3 ქვეპუნქტი) მოიხმობს შემდეგ ნორმებს - სსსკ-ის 391-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებები მხარეებმა და მესამე პირებმა დამოუკიდებელი სასარჩელო მოთხოვნით შეიძლება კანონით დადგენილ ვადაში გაასაჩივრონ საკასაციო სასამართლოში, ხოლო ამავე კოდექსის 364-ე მუხლის თანახმად სასამართლოს პირველი ინსტანციით გამოტანილი გადაწყვეტილება მხარეებმა და მესამე პირებმა დამოუკიდებელი სასარჩელო მოთხოვნით შეიძლება კანონით დადგენილ ვადაში გაასაჩივრონ სააპელაციო სასამართლოში, სსსკ-ის 243-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად პირველი ინსტანციის სასამართლოს დადგენილება, რომლითაც საქმე წყდება არსებითად, სასამართლოს გამოაქვს გადაწყვეტილების ფორმით. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საკასაციო საჩივრით საჩივრდება სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება/განჩინება, რომელიც, თავის მხრივ, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების საწინააღმდეგოდ წარმოდგენილი სააპელაციო საჩივრის განხილვის საფუძველზეა მიღებული. განსახილველ შემთხვევაში შემკვეთმა სააპელაციო სასამართლოს განჩინება გაასაჩივრა, რომლითაც უცვლელად იქნა დატოვებული პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება. აქედან გამომდინარე, კასატორის პრეტენზიები შეეხება იმას, რომ სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს შეფასებები და დასკვნები, შესაბამისად, საკასაციო საჩივრის განხილვისას სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა შეფასდა, რომლითაც გაზიარებული იქნა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნები. საწარმოს წარმომადგენლის პრეტენზია უსაფუძვლო და იურიდიულად დაუსაბუთებელია. საკასაციო სასამართლო დამატებით განმარტავს, საქმეთა განხილვის სამსაფეხურიანი სისტემა, სწორედ იმას გულისხმობს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით საჩივრდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების კანონიერებასა და დასაბუთებულობას სააპელაციო წესით ამოწმებს სააპელაციო სასამართლო სააპელაციო საჩივარში ასახული შედავების მიხედვით, ხოლო შემდეგ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება/განჩინება ექვემდებარება საკასაციო წესით გასაჩივრებას და შესაბამისად, საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპზე, მხოლოდ მეორე ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების/განჩინების კანონიერება და დასაბუთებულობა მოწმდება საკასაციო პრეტენზიის ფარგლებში.

29. საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ ზემოხსენებული გარემოების (ნარდობის საზღაურის და შესაბამისად გამოსაქვითი ფართის განსაზღვრა) გამოკვლევის გარეშე, შეუძლებელია საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღება, რაც მოცემულ შემთხვევაში სსსკ-ის 394-ე მუხლის „ე“ ქვეპუნქტის თანახმად, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 24 ივლისის განჩინების ამ ნაწილში გაუქმებისა და საქმის ხელახლა განსახილველად სააპელაციო სასამართლოში დაბრუნების საფუძველია.

30. სსსკ-ის 412-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, საკასაციო სასამართლო აუქმებს გადაწყვეტილებას და საქმეს ხელახლა განსახილველად აბრუნებს სააპელაციო სასამართლოში, თუ საქმის გარემოებები საპროცესო ნორმების ისეთი დარღვევითაა დადგენილი, რომ ამ დარღვევების შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი და საჭიროა მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა. ამავე ნორმის მე-2 ნაწილის თანახმად კი, ამ მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებულ გადაწყვეტილებას საკასაციო სასამართლომ საფუძვლად უნდა დაუდოს სამართლებრივი შეფასება, რომელიც სავალდებულოა სააპელაციო სასამართლოსათვის. საქმე ხელახლა განსახილველად შეიძლება დაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს იმავე ან სხვა შემადგენლობას.

31. სსსკ-ის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო დააბრუნებს საქმეს ხელახლა განსახილველად, მთელი სასამართლო ხარჯები, რაც გაწეულია ამ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით, სარჩელის აღძვრიდან დაწყებული, უნდა შეჯამდეს და შემდეგ განაწილდეს მხარეთა შორის ამ მუხლის მიხედვით. ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საქმის ხელახლა განხილვისას, სასამართლო ხარჯების განაწილების საკითხი უნდა გადაწყდეს შემაჯამებელი გადაწყვეტილების გამოტანისას.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-8 მუხლით, 257-ე მუხლის პირველი ნაწილით, 372-ე, 399-ე მუხლებით, 408-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილებით, 412-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ლ.კ–ძის საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 24 ივლისის განჩინება იმ ნაწილში, რომლითაც უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 21 ივლისის გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის 2.5 პუნქტი, რომლის საფუძველზეც, "ლ.კ–ძისათვის 235 233,54 ლარის ანაზღაურება განხორციელდეს 2012 წლის ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე შესრულებული სამუშაოების ანაზღაურების სახით შპს „N.“-ისთვის გადასაცემი პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართის 50%-დან 44.04 კვ.მ. ფართის გაქვითვითა და ლ.კ–ძის საკუთრებაში დარჩენით" და ამ ნაწილში საქმე დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს ხელახლა განსახილველად;

3. დანარჩენ ნაწილში თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 24 ივლისის განჩინება დარჩეს უცვლელი;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ბ. ალავიძე