საქმე №ას-661-2020 26 თებერვალი, 2021 წელი ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ბესარიონ ალავიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

მოსამართლეები:

ეკატერინე გასიტაშვილი, ზურაბ ძლიერიშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი – რ.ჭ–ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ს.“ (მოპასუხე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 4 თებერვლის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – თანხის დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. მოსარჩელის მოთხოვნა და სარჩელის ფაქტობრივი საფუძვლები:

1.1. რ.ჭ–მა (შემდგომში _ მოსარჩელე, აპელანტი ან კასატორი) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „ს–ის“ (შემდგომში _ მოპასუხე, მოწინააღმდეგე მხარე ან კომპანია) მიმართ 500 000 აშშ დოლარის მოპასუხისათვის დაკისრების მოთხოვნით.

1.2. სარჩელი ემყარება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

2017 წლის 25 ოქტომბერს ა.ს–სა და მოსარჩელეს შორის გაფორმდა გადახდის განვადების უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულება. ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად ასევე დაიდო იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის საგანს წარმოადგენდა ქ.თბილისში, მტკვრის მარცხენა სანაპიროზე, 300 არაგველის მიმდებარედ არსებული 5501 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (ს/კ #........ და ს/კ #......) და მასთან დაკავშირებული სასტუმრო ტურისტული კომპლექსის არქიტექტურული პროექტი. 2018 წლის 6 თებერვალს აღნიშნული უძრავი ქონება ა.ს–ის მიერ შეტანილ იქნა მისი 100%-იანი წილობრივი მონაწილეობით დაფუძნებული კომპანიის - შპს „ს–ის“ (ს/კ #.....) საწესდებო კაპიტალში. ხელშეკრულების საერთო საფასური განისაზღვრა 1 400 000 აშშ დოლარით, საიდანაც მყიდველმა გადაიხადა 900 000 აშშ დოლარი, ხოლო დარჩენილი ნაწილის გადახდას არ აპირებს იმ მიზეზით, რომ გამყიდველს არ შეუსრულებია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებანი, კერძოდ: ხელშეკრულების 1.2 პუნქტის თანახმად, გამყიდველმა იკისრა ვალდებულება, ხელშეკრულებაზე ხელმოწერიდან 3 თვის ვადაში მყიდველისთვის წარედგინა მშენებლობის ნებართვა, რომლითაც გაიზრდებოდა შენობის სართულიანობა სამი სართულიდან ოთხ სართულამდე; 1.3. პუნქტის თანახმად, უნდა უზრუნველეყო სასტუმროს ტერიტორიაზე სამგზავრო ლიფტის მოწყობის პროექტისა და შესაბამისი მშენებლობის ნებართვის გადაცემა 2018 წლის 30 ივლისამდე.

საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობით მშენებლობის ნებართვის მოპოვებისათვის პირველი ეტაპია მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების დადგენა და სპეციალური ზონალური შეთანხმება (საჭიროების შემთხვევაში). ორივე პროექტი უნდა განხორციელდეს ქ.თბილისში, 300 არაგველების მიმდებარედ არსებულ 4005 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ #.....). აღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე ქ.თბილისის მერის 2014 წლის 25 ივნისის #1515 განკარგულების შესაბამისად, გაიცა სპეციალური ზონალური შეთანხმება სასტუმროს (ტურისტული კომპლექსის) განთავსების მიზნით, ხოლო სამშენებლოდ გამოყენების პირობები დადგინდა სსიპ თბილისის არქიტექტურის სამსახურის 2014 წლის 26 ივნისის #1330281 გადაწყვეტილებით (რომელშიც ცვლილება შევიდა 2016 წლის 10 მაისის #2572377 ბრძანებით). ქ.თბილისის მერიისა და მისი სამსახურების გადაწყვეტილებების შედეგად შეუძლებელი გახდა მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება. მერიის ურბანულმა სამსახურმა თბილისის მერის ბრძანებით დაიწყო ზონალური შეთანხმების კანონიერების, ხოლო, არქიტექტურის სამსახურმა _ იმ აქტების კანონიერების შემოწმება, რომელთა საფუძველზეც შეთანხმდა მიწის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები, არქიტექტურული პროექტი და გაიცა მშენებლობის ნებართვა (რაც წარმოადგენდა ხელშეკრულების საგანს). მერიის სამსახურებმა გააუქმეს, როგორც მიწის ნაკვეთზე დამტკიცებული ზონალური შეთანხმება, ასევე მასზე გაცემული მშენებლობის ნებართვა. ადმინისტრაციული აქტები გასაჩივრებულია და მიმდინარეობს შესაბამისი წარმოებები. ზემოაღნიშნული საკითხის გადაწყვეტამდე, ბათილად არის ცნობილი და აღარ არსებობს სასტუმრო-ტურისტული კომპლექსის დამტკიცებული არქიტექტურული პროექტები და საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, დროებით შეუძლებელია მშენებლობის მეორე სტადიაზე (კორექტირებული პროექტის შეთანხმება და მშენებლობის ნებართვის გაცემა) გადასვლა და 2017 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულების 1.2 და 1.3 პუნქტებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება.

2018 წლის 15 მაისის #406781/103 წერილში მოპასუხემ აღნიშნა, რომ გამყიდველის მიერ არ მოხდა ხელშეკრულების 1.2. და 1.3. პუნქტებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება დათქმულ ვადაში, რის გამოც, მოსარჩელეს ეცნობა, რომ ა.ს–მა გააუქმა მის მიერ გაცემული მინდობილობა. კომპანიამ მოითხოვა პროექტზე საავტორო უფლებების გადაცემა და ნასყიდობის ფასის განსაზღვრა უკვე გადახდილი თანხის ოდენობით.

2017 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულების 2.1.5.3. პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში თუ მყიდველი არ უზრუნველყოფს გამყიდველზე ან მის მიერ მითითებულ პირზე (ხელშეკრულების 1.2. და 1.3. პუნქტებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებისათვის საჭირო) სათანადო წესით გაფორმებული მინდობილობის გაცემას, მაშინ ნასყიდობის ფასი განისაზღვრება წინამდებარე ხელშეკრულების 2.1. პუნქტის შესაბამისად (1 400 000 აშშ დოლარი), რომელსაც მყიდველი გადაიხდის წინამდებარე ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადებში. იქედან გამომდინარე, რომ ხელშეკრულების გაფორმების შემდგომ გამოცემული ადმინისტრაციული აქტები ზეგავლენას ახდენს ხელშეკრულების ცალკეული დებულებების აღსრულებაზე, მხარეები იმყოფებიან ფორს-მაჟორულ მდგომარეობაში. ამასთან, მოპასუხემ 2018 წლის 15 მაისის წერილით ხელშეკრულებით დადგენილ ვადაზე ადრე დააფიქსირა პოზიცია, რომ იგი დამოუკიდებლად აწარმოებდა საქმეს ადმინისტრაციულ ორგანოებთან, შესაბამისად, ამოქმედდა 2017 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულების 2.1.5.3. პუნქტი და მოპასუხე ვალდებულია გადაიხადოს 500 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი.

2. მოპასუხის პოზიცია:

მოთხოვნის გამომრიცხველი შესაგებლით მოპასუხემ არ ცნო სარჩელი და განმარტა, რომ 2017 წლის 25 ოქტომბერს ა.ს–სა და მოსარჩელეს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა არა მხოლოდ ქ.თბილისში, მტკვრის მარცხენა სანაპიროზე, 300 არაგველის მიმდებარედ არსებული 5501 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (ს/კ #..... და ს/კ #......) და მასთან დაკავშირებული არქიტექტურული პროექტი, ხელშეკრულების 1.2 და 1.3 პუნქტების მიხედვით, გამყიდველის მიერ ხელშეკრულებაზე ხელმოწერიდან 3 თვის ვადაში წარმოდგენილი უნდა ყოფილიყო ნებართვა, რომლითაც გაიზრდებოდა შენობის სართულიანობა სამი სართულიდან 4 სართულამდე, ხოლო სასტუმროს ნომრების რაოდენობა 45-დან 60 ნომრამდე. მყიდველმა მოიწონა სამგზავრო ლიფტის ესკიზი/რენდერი. მხარეები თანხმდებოდნენ, რომ გამყიდველის მიერ მყიდველისათვის გადაცემული იქნებოდა სამგზავრო ლიფტის მოწყობის პროექტი და შესაბამისი მშენებლობის ნებართვა 2018 წლის 30 ივლისამდე. ლიფტი მოწყობილი უნდა ყოფილიყო სასტუმროს ტერიტორიაზე და დაუკავშირდებოდა 300 არაგველის ქუჩის მიმდებარე ქუჩას, შესაბამისად, ხელშეკრულების საგანი იყო უძრავი ქონებები და მათთან დაკავშირებული უფლებრივი სიკეთე.

თუ ა.ს–ი გამყიდველისაგან მიიღებდა უძრავ ნივთებს იმ უფლებრივ მდგომარეობასთან ერთად, რაც ამ ნივთებს გააჩნდათ ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის, მას უნდა გადაეხადა 900 000 აშშ დოლარი. იმ შემთხვევაში თუ ეს უკანასკნელი გამყიდველისაგან ხელშეკრულების 1.2 და 1.3 მუხლებით გათვალისწინებულ ვადებში დამატებით მიიღებდა უფლებრივი მდგომარეობის გაუმჯობესებას, რაც გამოიხატებოდა სართულიანობის ზრდაში და ლიფტის მოწყობის შესაძლებლობაში _ დამატებით მოხდებოდა 500 000 აშშ დოლარის გადახდა.

ხელშეკრულების 2.1.5.1 მუხლით პირდაპირ განისაზღვრა, რომ თუკი გამყიდველის მიერ წინამდებარე ხელშეკრულების 1.2. და 1.3. მუხლებით განსაზღვრული ვალდებულებები ვერ შესრულდებოდა სრულად და ჯეროვნად დათქმულ ვადებში, მაშინ ხელშეკრულების ფასი შემცირდებოდა და განისაზღვრებოდა მხოლოდ 900 000 აშშ დოლარით, საიდანაც უძრავი ქონების ღირებულება შეადგენს 875 000 აშშ დოლარს, ხოლო ხელშეკრულების 1.1 პუნქტით გათვალისწინებული საპროექტო დოკუმენტაციის ღირებულება _ 25 000 აშშ დოლარს. ხელშეკრულების 1.2. და 1.3 მუხლით განსაზღვრული გამყიდველის ვალდებულების შესრულების ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ/შემთხვევაში, მყიდველი უფლებამოსილი იყო, თავად მოეპოვებინა/ მიეღო აღნიშნული ან პროექტის სხვა სახის კორექტირება და ასეთ შემთხვევაში იგი არ იქნებოდა ვალდებული და არ გადაუხდიდა გამყიდველს სხვაობას შემცირებულ (კორექტირებულ) ფასსა და წინამდებარე ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ნასყიდობის ფასს შორის.

მყიდველს 2017 წლის 25 ოქტომბრის ხელშეკრულების 2.1.3 და 2.1.4 პუნქტებით გათვალისწინებული საფასური, ჯამში _ 500 000 აშშ დოლარი არ გადაუხდია იმის გათვალისწინებით, რომ გამყიდველს არ შეუსრულებია ხელშეკრულების 1.2 და 1.3 მუხლებით გათვალისწინებული ვალდებულებები. ა.ს–ის მიერ, ხელშეკრულების შესაბამისად, მოსარჩელისათვის 900 000 აშშ დოლარის გადახდის შემდეგ, თვითმმართველმა ერთეულმა გააუქმა არა მარტო არსებული მშენებლობის ნებართვები, არამედ ფუნქციური ზონის ცვლილება, რითიც გამორიცხა აღნიშნულ ტერიტორიაზე რაიმე სამშენებლო სამუშაოების წარმოება. გაუქმების საფუძვლად კი მითითებულია, რომ ფუნქციური ზონის ცვლილება და მის საფუძველზე გაცემული მშენებლობის ნებართვები იყო უკანონო.

მოსარჩელე ხელშეკრულების 2.1.5.3 პუნქტზე აპელირებით განმარტავს, რომ 1 400 000 აშშ დოლარის გადახდა დამოკიდებული იყო ა.ს–ის მიერ მოსარჩელისათვის მინდობილობის გაცემაზე, თუმცა, ხელშეკრულების ხსენებული პუნქტის მთლიანად შესწავლით ირკვევა, რომ იმ შემთხვევაში თუ გამყიდველის მიერ მოხდება ხელშეკრულებით ნაკისრი 1.2. და 1.3 მუხლებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება ან/და მყიდველი არ გასცემს გამყიდველზე მინდობილობას და გამყიდველს ხელი შეეშლებოდა ხელშეკრულების 1.2. და 1.3 მუხლებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებაში, მხოლოდ ამ შემთხვევაში იქნება შესაძლებელი 1 400 000 აშშ დოლარის მოთხოვნა. საქმეში წარმოდგენილი დოკუმენტაცია ადასტურებს რომ ა.ს–ის მიერ რ.ჭ–ზე ხელშეკრულების 2.1.5.3 პუნქტით გათვალისწინებული მინდობილობა გაიცა. იმის გათვალისწინებით, რომ მოსარჩელემ დაიწყო ხელშეკრულების 1.2 მუხლით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულება ა.ს–ის მიერ გაცემული მონდობილობის საფუძველზე და თვითმმართველმა ერთეულმა რ.ჭ–ის მიერ განცხადების წარდგენის შემდეგ არა თუ არ გააფართოვა არსებული ნებართვის ფარგლები, არამედ საერთოდ გამორიცხა რაიმე სახის მშენებლობის განხორციელება, დამატებითი მინდობილობის გაცემა აზრს იყო მოკლებული. გარდა ამისა, არ არსებობს მტკიცებულება რომელიც დაადასტურებდა, რომ მოსარჩელემ მიმართა ა.ს–ს ან/და შპს „ს.ს“ ხელშეკრულების 1.2 და 1.3 მუხლით ნაკისრი ვალდებულების შესასრულებლად მინდობილობის გაცემის მოთხოვნით და მას ეთქვა უარი. უდავოა, რომ მოსარჩელემ ვერ შეასრულა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, შესაბამისად, არც სარჩელით მოთხოვნილი თანხის ანაზღაურებას გააჩნია საფუძველი.

3. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 14 მარტის გადაწყვეტილებით სარჩელი უარყოფილ იქნა.

4. აპელანტის მოთხოვნა:

საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

5. გასაჩივრებული განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი:

თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 4 თებერვლის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.

6. კასატორის მოთხოვნა:

სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა აპელანტმა, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საქმის მასალები, გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთებულობა, საკასაციო საჩივრის საფუძვლები და მიიჩნევს, რომ იგი არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

1. გასაჩივრებული განჩინების უცვლელად დატოვების დასაბუთება:

1.1. საკასაციო პრეტენზიების მოცულობა და საკასაციო განხილვის ფარგლები:

სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა. საკასაციო პალატის შეფასების საგანს წარმოადგენს მხარეთა შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან გამოდინარე თანხის დარჩენილი ნაწილის მოთხოვნის კანონიერება. ქვემდგომი სასამართლოების დასკვნით, მოთხოვნას არ გააჩნია ფაქტობრივი საფუძველი, რასაც არ იზიარებს კასატორი და პრეტენზიას აცხადებს სააპელაციო სასამართლოს მხრიდან, როგორც მატერიალური, ისე _ საპროცესო სამართლის ნორმათა დარღვევის თაობაზე.

1.2. ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები და მათი სავალდებულობა საკასაციო პალატის წინამდებარე განჩინების მიმართ:

საკასაციო პალატის წინამდებარე განჩინების მიმართ სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილით განსაზღვრული (სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება)) სავალდებულო ძალა გააჩნია სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილ იმ ფაქტობრივ გარემოებებს, რომელთა წინააღმდეგაც საკასაციო საჩივარი არ შეიცავს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. სააპელაციო პალატის დასკვნით:

1.2.1. 2017 წლის 25 ოქტომბერს რ.ჭ–ს (გამყიდველი) და ა.ს–ს (მყიდველი) შორის გაფორმდა გადახდის განვადების უფლებით ნასყიდობისა და იპოთეკის ხელშეკრულება. გარიგების საგანს წარმოადგენდა გამყიდველის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება და ამ ქონებასთან დაკავშირებული სასტუმროს საპროექტო დოკუმენტაციაზე მყიდველისათვის საკუთრების უფლების გადაცემა, ხელშეკრულებით განსაზღვრული ნასყიდობის საგნის ღირებულების გადახდის სანაცვლოდ;

1.2.2. ხელშეკრულების 1.2 პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ გამყიდველის მიერ ამ ხელშეკრულებაზე ხელმოწერიდან სამი თვის ვადაში წარმოდგენილი იქნებოდა 2017 წლის 12 ივნისის #3317128 ბრძანებით შეთანხმებული ესკიზის შესაბამისად გაცემული მშენებლობის ნებართვა, რომლითაც გაიზრდებოდა შენობის სართულიანობა 3 სართულიდან 4 სართულამდე, ხოლო სასტუმროს ნომრების რაოდენობა 45-დან 60 ნომრამდე. ამავე ხელშეკრულებით განისაზღვრა, რომ 2018 წლის 30 ივლისამდე გამყიდველი მყიდველს გადასცემდა სამგზავრო ლიფტის მოწყობის პროექტსა და მშენებლობის ნებართვას. ლიფტი მოწყობილი უნდა ყოფილიყო სასტუმროს ტერიტორიაზე (ს/კ #.......), რომელიც დაუკავშირდებოდა 300 არაგველის ქუჩის მიმდებარე ქუჩას (1.3. პუნქტი). მხარეები შეთანხმდნენ, რომ სრულად, ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად და დათქმულ ვადებში შეასრულებდნენ ამ მუხლით გათვალისწინებულ ყველა პირობას (1.5. პუნქტი). უძრავი ქონებისა და მასთან დაკავშირებული სასტუმროს სამშენებლო საპროექტო დოკუმენტაციის ღირებულება შეადგენდა 1 400 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს. აქედან უძრავი ქონების ღირებულება _ 1 365 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში, ხოლო უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული სამშენებლო საპროექტო დოკუმენტაციის ღირებულება _ 35 000 აშშ დოლარს (2.1 პუნქტი). ნასყიდობის თანხა გამყიდველისთვის გადახდილი იქნებოდა შემდეგი პირობების გათვალისწინებითა და წესით:

- ხელშეკრულებაზე ხელმოწერისა და „მყიდველის“ მესაკუთრედ რეგისტრაციიდან არა უგვიანეს მომდევნო სამუშაო დღეს „მყიდველი“ კისრულობდა ვალდებულებას, გადაეხადა „გამყიდველისათვის“ 300 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი გადახდის დღეს საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად (2.1.1. პუნქტი);

- მყიდველი ასევე იღებდა ვალდებულებას, გამყიდველისათვის გადაეხადა 600 000 აშშ დოლარი ეკვივალენტი ლარი, არა უგვიანეს 2017 წლის 31 ოქტომბრისა (2.1.2 პუნქტი);

1.2.3. მას შემდეგ, რაც შეთანხმებული იქნებოდა ხელშეკრულების 1.2 პუნქტით გათვალისწინებული სასტუმროს პროექტი და გაიცემოდა მშენებლობის ნებართვა/ბრძანება, „მყიდველი“ კისრულობდა ვალდებულებას, ბრძანების/ნებართვის მისთვის წარდგენიდან/გადაცემიდან სამ საბანკო დღეში გადაეხადა „გამყიდველისათვის“ 100 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, გადახდის დღეს საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად. აქედან, უძრავი ქონების ღირებულება შეადგენდა 95 000 აშშ დოლარს, ხოლო წინამდებარე ხელშეკრულების 1.2 პუნქტით გათვალისწინებული საპროექტო დოკუმენტაციის ღირებულება _ 5 000 აშშ დოლარს (2.1.3. პუნქტი);

1.2.4. მას შემდეგ, რაც შეთანხმებული იქნებოდა ხელშეკრულების 1.3 პუნქტით გათვალისწინებული პროექტი და გაიცემოდა მშენებლობის ნებართვა/ბრძანება, „მყიდველი“ კისრულობდა ვალდებულებას, გადაეხადა გამყიდველისათვის 100 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, გადახდის დღეს საქართველოს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი ოფიციალური გაცვლითი კურსის შესაბამისად შეთანხმებული ბრძანების/ნებართვის მყიდველისთვის წარდგენიდან სამი დღის ვადაში. აქედან, უძრავი ქონების ღირებულება შეადგენდა 95 000 აშშ დოლარს, ხოლო ხელშეკრულების 1.3 პუნქტით გათვალისწინებული საპროექტო დოკუმენტაციის ღირებულება _ 5 000 აშშ დოლარს. ამ პუნქტში მითითებული ბრძანების/ნებართვის მყიდველისთვის წარდგენიდან 12 თვის ვადაში მყიდველი უზრუნველყოფდა უძრავი ქონების დარჩენილი ღირებულების _ 300 000 აშშ დოლარის გადახდას, ყოველთვიურად 25 000 აშშ დოლარის ოდენობით (2.1.4 პუნქტი);

1.2.5. იმ შემთხვევაში, თუკი გამყიდველი ხელშეკრულების 1.2. და 1.3. მუხლებით განსაზღვრულ ვალდებულებებს (ლიფტის მშენებლობის და დამატებითი სართულის მშენებლობის ნებართვის აღება და ,,მყიდველისთვის’’ გადაცემა) გამყიდველის დათქმულ ვადაში ვერ შეასრულებდა სრულად და ჯეროვნად, მაშინ ხელშეკრულების ფასი შემცირდებოდა და განისაზღვრებოდა მხოლოდ 900 000 აშშ დოლარით. აქედან, უძრავი ქონების ღირებულება იქნებოდა 875 000 აშშ დოლარი, ხოლო 1.1 პუნქტით გათვალისწინებული საპროექტო დოკუმენტაციისა _ 25 000 აშშ დოლარი. ხელშეკრულების 1.2. და 1.3 მუხლებით განსაზღვრული გამყიდველის ვალდებულების შესრულების ვადის უშედეგოდ გასვლის შემთხვევაში, მყიდველი უფლებამოსილი იყო, თავად მიეღო სათანადო ნებართვა. ასეთ შემთხვევაში იგი არ იქნებოდა ვალდებული და არ გადაუხდიდა გამყიდველს სხვაობას შემცირებულ (კორექტირებულ) ფასსა და ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ნასყიდობის ფასს შორის (2.1.5.1 პუნქტი);

1.2.6. თუკი გამყიდველი ხელშეკრულების 1.3. მუხლით განსაზღვრულ ვალდებულებას (ლიფტის მშენებლობის ნებართვის აღება და მყიდველისთვის გადაცემა) ვერ შეასრულებდა სრულად და ჯეროვნად, დათქმულ ვადაში, მაშინ ხელშეკრულების ფასი შემცირდებოდა და განისაზღვრებოდა მხოლოდ 1 000 000 აშშ დოლარით. აქედან, უძრავი ქონების ღირებულება _ 970 000 აშშ დოლარით, ხოლო ხელშეკრულების 1.1 და 1.2 პუნქტებით გათვალისწინებული საპროექტო დოკუმენტაციის ღირებულება _ 30 000 აშშ დოლარს;

1.2.7. იმ შემთხვევაში, თუკი გამყიდველი უზრუნველყოფდა პროექტის კორექტირებას იმ სახით, რომ მყიდველზე გაიცემოდა მშენებლობის ნებართვა და ლიფტის მოწყობა მშენებლობაზე დათქმულ ვადებში ან მყიდველი არ უზრუნველყოფდა გამყიდველზე ან მის მიერ მითითებულ პირზე სათანადო წესით გაფორმებული მინდობილობის გაცემას, მაშინ ნასყიდობის ფასი განისაზღვრებოდა ხელშეკრულების 2.1 პუნქტის შესაბამისად და მყიდველი გადაიხდიდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადებში (2.1.5.3. პუნქტი);

1.2.8. ხელშეკრულების გაფორმებამდე მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ 4005 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ #.......) ქ.თბილისის საკრებულოს 2014 წლის 29 მაისის #10-12 გადაწყვეტილებით, სამშენებლოდ განვითარების ფუნქციური ზონა განისაზღვრა სარეკრეაციო ზონა 2-ით. ქ.თბილისის მერის 2014 წლის 25 ივნისის #1515 განკარგულებით საპროექტო მიწის ნაკვეთზე სასტუმროს განთავსების მიზნით გაიცა სპეციალური ზონალური შეთანხმება, ხოლო სსიპ ქალაქ თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ გამოიცა შემდეგი აქტები:

- 2014 წლის 26 ივნისის #1330281 გადაწყვეტილებით სასტუმროს განთავსების მიზნით დამტკიცდა მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები (გაპი);

- 2014 წლის 25 ივლისის #1406550 ბრძანებით შეთანხმდა სასტუმროს არქიტექტურული პროექტი და გაიცა სამშენებლო ნებართვა მე-3 კლასის შენობა-ნაგებობაზე;

- 2016 წლის 13 ივნისის #2634247 ბრძანებით შეთანხმდა სასტუმროს კორექტირებული არქიტექტურული პროექტი და გაიცა სამშენებლო ნებართვა მე-3 კლასის შენობა-ნაგებობაზე;

- 2017 წლის 12 ივნისის #3317128 ბრძანებით შეთანხმდა სასტუმროს კორექტირებული არქიტექტურული პროექტის ესკიზი (კორექტირება მოიცავდა შეთანხმებულ პროექტზე მეოთხე სართულის დამატებას);

1.2.9. ხელშეკრულების გაფორმებამდე გამყიდველის საკუთრებაში არსებულ 1496 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ #......) სსიპ ქალაქ თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ გამოიცა შემდეგი აქტები:

- 2015 წლის 4 თებერვლის N1703983 გადაწყვეტილებით ტივმისაბმელის დახმარე სათავსო, დეკორატიული გაფორმების ობიექტების, პერგოლისა და მსუბუქი ტიპის ფანჩატურის განთავსების მიზნით დამტკიცდა მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები (გაპი);

- 2015 წლის 25 აგვისტოს #2157442 ბრძანებით შეთანხმდა დეკორატიული გაფორმების ობიექტების, პერგოლისა და მსუბუქი ტიპის ფანჩატურის არქიტექტურული პროექტი და გაიცა სამშენებლო ნებართვა;

1.2.10. 2018 წლის 6 თებერვალს უძრავი ქონებები (ს/კ #...... და #.......) ა.ს–მა შეიტანა მისი 100%-იანი წილობრივი მონაწილეობით დაფუძნებული კომპანიის _ შპს „ს–ის“ საწესდებო კაპიტალში. 2017 წლის 25 ოქტომბრით დათარიღებული გარიგებით ჩამოყალიბებულ სამართალურთიერთობაში ა.ს–ის უფლებამონაცვლეა შპს „ს–ი“;

1.2.11. ა.ს–ის მიერ 2017 წლის 10 ოქტომბერს გაცემული მინდობილობის საფუძველზე, ჯავად საათიანმა 2017 წლის 2 ნოემბერს გამოხატა თანხმობა, რომლითაც რ.ჭ–ს მიენიჭა უფლება, არქიტექტურის სამსახურთან დაესრულებინა წინასწარ შეთანხმებული ესკიზის მიხედვით პროექტის შეთანხმება და აეღო კორექტირებული მშენებლობის ნებართვა;

1.2.12. მოსარჩელემ 2017 წლის 17 ოქტომბრის განცხადებით მოითხოვა ქ.თბილისში, მტკვრის მარცხენა სანაპიროზე, 300 არაგველის მიმდებარედ 4005 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (ს/კ #.......) შეთანხმებული ესკიზით სასტუმროს კორექტირებული არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება და მშენებლობის ნებართვის გაცემა. არქიტექტურის სამსახურის 2017 წლის 13 დეკემბრის #3734232 ბრძანებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა სასტუმროს კორექტირებული არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასა და მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე. მიწის ნაკვეთი მდებარეობს მდინარე მტკვრის წყალდაცვით ზოლში, სადაც მშენებლობა აკრძალულია, შესაბამისად, მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება, რომელიც გულისხმობდა სასტუმროს შენობის სართულიანობის გაზრდას და სამგზავრო ლიფტის მოწყობის ნებართვის მიღებას, ვერ შესრულდა;

1.2.13. მყიდველმა გამყიდველს გადაუხადა 900 000 აშშ დოლარი.

1.3. საკასაციო სასამართლოს შეფასებები და სამართლებრივი დასკვნები:

1.3.1. საკასაციო სასამართლო უარყოფს კასატორის პრეტენზიებს სააპელაციო სასამართლოს მხრიდან საქმის მატერიალური და საპროცესო სამართლის ნორმათა დარღვევით განხილვის თაობაზე და მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე-394-ე მუხლებით გათვალისწინებული რომელიმე წინაპირობის არსებობა არ დგინდება. საკასაციო საჩივრის დასაბუთებულობის შემოწმების მიზნით, საკასაციო პალატა ყურადღებას გაამახვილებს სარჩელის სამართლებრივ საფუძვლებზე, ასევე, მტკიცების საგანში შემავალ ფაქტებსა და სააპელაციო პალატის მხრიდან ამ ფაქტების დადგენის სანდოობაზე.

1.3.2. განსახილველი დავა სახელშეკრულებო სამართლიდან გამომდინარეობს, კერძოდ, მოსარჩელე მოითხოვს მოპასუხისაგან გადახდის განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საზღაურის დაკისრებას და მოთხოვნის ფაქტობრივ საფუძველს მყიდველის მიერ მინდობილობის გაცემის ვალდებულების დარღვევას უკავშირებს. საკასაციო პალატა ამ მოცემულობაში მიიჩნევს, რომ მოთხოვნის დამფუძნებელ ნორმას სამოქალაქო კოდექსის 505-ე მუხლი წარმოადგენს. რომლის თანახმად, განვადებით ნასყიდობისას გამყიდველი ვალდებულია გადასცეს ნივთი მყიდველს ფასის გადახდამდე. ნივთის ფასის გადახდა მყიდველის მიერ ხდება ნაწილ-ნაწილ დროის განსაზღვრულ შუალედებში. მოხმობილი ნორმიდან გამომდინარე, ნასყიდობის დარჩენილი ღირებულების გადახდის ვალდებულების წარმოშობის საკითხის დასადგენად აუცილებელია შეფასება მიეცეს მხარეთა შეთანხმების ნამდვილ არსს და გადახდის განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულების პირობებს. ამ მხრივ უმნიშვნელოვანესია აღინიშნოს თითოეული მხარის ინტერესი ხელშეკრულების დადების მიმართ, რამდენადაც სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. არსებითად ჩაითვლება ხელშეკრულების ის პირობები, რომლებზედაც ერთ-ერთი მხარის მოთხოვნით მიღწეულ უნდა იქნეს შეთანხმება, ანდა რომლებიც ასეთად მიჩნეულია კანონის მიერ.

1.3.3. მხარეთა შორის უდავოა, რომ ნასყიდობის საგანს წარმოადგენდა კომერციული დანიშნულების უძრავი ქონება და მშენებლობასთან დაკავშირებული პროექტი. ნასყიდობის ფასის გარკვეული ნაწილის გადახდა დამოკიდებული იყო შენობის პროექტის კორექტირებაზე და მესამე პირის _ ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან ნებართვის გაცემაზე, რომლის საფუძველზეც გაიზრდებოდა კომერციული დანიშნულების მქონე ნივთის _ სასტუმროს სართულიანობა და მოეწყობოდა ლიფტი, წინააღმდეგ შემთხვევაში, უკვე გადაცემული ქონების ღირებულება განისაზღვრებოდა გადახდილი თანხით _ 900 000 აშშ დოლარით.

1.3.4. სამოქალაქო კოდექსის 90-ე მუხლის თანახმად, პირობითად ითვლება გარიგება, როდესაც იგი დამოკიდებულია სამომავლო და უცნობ მოვლენაზე იმით, რომ ან გარიგების შესრულების გადადება ხდება მის დადგომამდე, ანდა გარიგების შეწყვეტა – ამ მოვლენის დადგომისთანავე. მოხმობილი უდავო ფაქტების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ქონების ღირებულების გაზრდა/ნასყიდობის ფასის სრულად გადახდა დამოკიდებული იყო პირობის დადგომაზე, რაც იმას ნიშნავს, რომ ქონების ფასის განსაზღვრის ნაწილში სახეზეა პირობითი გარიგება.

1.3.5. საკასაციო პალატის მოსაზრებით ქონების ფასის განსაზღვრის ნაწილში სახეზეა პოზიტიური პირობით დადებული გარიგება, რამდენადაც, სამოქალაქო კოდექსის 93-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, თუ გარიგება დადებულია იმ პირობით, რომ რაიმე მოვლენა დადგება განსაზღვრულ ვადაში, მაშინ პირობა ძალადაკარგულად ითვლება, თუკი ეს ვადა გავიდა და მოვლენა არ დადგა. მითითებული ნორმიდან გამომდინარე, შეიძლება ითქვას, რომ პოზიტიური პირობით დადებული გარიგების შედეგები წარმოშობილად ითვლება, თუკი მხარეთა მიერ ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში ამავე შეთანხმებით გათვალისწინებული ესა თუ ის მოვლენა დადგება, ამ ვადის უშედეგოდ გასვლა მიანიშნებს პირობის არდადგომასა და შესაბამისად, ვალდებულების წარმოუშობლობაზე.

1.3.6. განსახილველ შემთხვევაში, უდავოა, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სასყიდლის ოდენობის გაზრდა და მისი განვადებით გადახდა მხარეებმა დაუკავშირეს მესამე პირის _ ადმინისტრაციული ორგანოს მხრიდან კონკრეტულ ვადაში სამშენებლო დოკუმენტაციის კორექტირებას და შესაბამისი თანხმობის გაცემას, რაც გამყიდველს უნდა წარედგინა მყიდველისათვის, შესაბამისად, ამ უკანასკნელსაც წარმოეშობოდა ფასნამატის გადახდის ვალდებულება. უდავოა ისიც, რომ ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვადა უშედეგოდ გავიდა და გამყიდველმა ვერ უზრუნველყო შეთანხმებული დოკუმენტაციის მყიდველისათვის წარდგენა, რაც ფორმალურად აღარ წარმოშობს მყიდველის ვალდებულებას, გადაიხადოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დამატებითი თანხა. საკასაციო პალატა საკითხის სრულყოფილად შეფასების მიზნით, ყურადღებას გაამახვილებს პირობის დაუდგომლობის საფუძველზეც: საქმის მასალებით დადგენილია და კასატორი სადავოდ არ ხდის იმ გარემოებას, რომ ქ.თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურის 2017 წლის 13 დეკემბრის #3734232 ბრძანებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა სასტუმროს კორექტირებული არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასა და მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე, ვინაიდან მიწის ნაკვეთი მდებარეობს მდინარე მტკვრის წყალდაცვით ზოლში, სადაც მშენებლობა აკრძალულია, რაც თავისთავად გამორიცხავს მყიდველის ვალდებულების წარმოშობას და საფუძველს აცლის მოსარჩელის მოთხოვნას. გარდა ამისა, საქმეში წარმოდგენილი დოკუმენტაციის მიხედვით ა.ს–ის მიერ რ.ჭ–ზე ხელშეკრულების 2.1.5.3 პუნქტით გათვალისწინებული მინდობილობა გაიცა, თუმცა გარიგებით დადგენილ ვადაში მოსარჩელეს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება არ შეუსრულებია. ასეც რომ არ იყოს, უდავო ფაქტია, რომ მოსარჩელემ არა თუ კორექტირებული პროექტის წარდგენა, არამედ არსებული პროექტის შენარჩუნებაც ვერ უზრუნველყო. მართალია ამ მხრივ კასატორი ყურადღებას ამახვილებს ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილებების კანონიერების შესწავლის მიზნით ადმინისტრაციული დავის აღძვრის თაობაზე, თუმცა ეს ფაქტი კიდევ ერთხელ ადასტურებს, რომ დათქმულ ვადაში პირობა არ დამდგარა, შესაბამისად სარჩელით მოთხოვნილი თანხის ნაწილში ვალდებულება შეწყვეტილია, რის გამოც არ არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი.

1.4. გასაჩივრებული განჩინების ძალაში დატოვების პროცესუალური დასაბუთება:

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ გასაჩივრებული განჩინება კანონიერია, რომლის წინააღმდეგაც საკასაციო საჩივარი არ შეიცავს დასაბუთებულ შედავებას, რის გამოც, სასამართლო უარყოფს კასატორის პრეტენზიებს და ამავე კოდექსის 410-ე მუხლის შესაბამისად, უცვლელად ტოვებს გასაჩივრებულ განჩინებას.

2. საქმის წარმოების შეჩერების შესახებ შუამდგომლობის საფუძვლიანობა:

კასატორი სასამართლოს წინაშე შუამდგომლობს საქმის წარმოების შეჩერებაზე ადმინისტრაციული დავის გადაწყვეტამდე. მოთხოვნის ფაქტობრივ საფუძვლად მიუთითებს იმ გარემოებას, რომ სასამართლოს წარმოებაშია ადმინისტრაციული საქმე, რომლის საგანსაც წარმოადგენს იმ ადმინისტრაციული აქტების კანონიერება, რომლითაც მას უარი ეთქვა სასტუმროს კორექტირებული არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებასა და მშენებლობის ნებართვის გაცემაზე. საკასაციო პალატა არ იზიარებს კასატორის პრეტენზიას და მიუთითებს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 279-ე მუხლის „დ“ ქვეპუნქტზე, რომლის თანახმადაც, სასამართლო ვალდებულია შეაჩეროს საქმის წარმოება თუ საქმის განხილვა შეუძლებელია სხვა საქმის გადაწყვეტამდე, რომელიც განხილულ უნდა იქნეს სამოქალაქო სამართლის ან ადმინისტრაციული წესით. განსახილველი ნორმიდან გამომდინარე, საქმის წარმოების შეჩერების ვალდებულება სასამართლოს წარმოეშობა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუკი განსახილველი დავა იმდენად არსებითადაა დაკავშირებული სასამართლოს წარმოებაში არსებულ სხვა დავასთან, რომ მისი გადაწყვეტა შეუძლებელია, ანუ ამ ორ დავას შორის უნდა იკვეთებოდეს იმდენად მჭიდრო და ორგანული კავშირი, რომ სხვა დავის გადაწყვეტამდე შესაჩერებელ საქმეზე ობიექტური ჭეშმარიტების დადგენა შეუძლებელი იყოს. საკასაციო პალატა ითვალისწინებს, რომ წინამდებარე სარჩელის ერთ-ერთ საფუძველს წარმოადგენდა არა გამყიდველის მხრიდან ვალდებულების უბრალოდ შეუსრულებლობა, არამედ _ ვადის გადაცილება, შესაბამისად, სახეზე არ არის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 279-ე მუხლის „დ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული წინაპირობა.

3. პროცესის ხარჯები:

ვინაიდან წინამდებარე განჩინებით არ დაკმაყოფილდა საკასაციო საჩივარი, არ არსებობს პროცესის ხარჯების მხარეთა შორის განაწილების სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლით გათვალისწინებული წინაპირობები. რაც შეეხება საკასაციო საჩივარზე გადახდილ სახელმწიფო ბაჟს, ამავე კოდექსის 55-ე მუხლის შესაბამისად, ის უნდა დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში, ამასთანავე, რ.ჭ–ს დამატებით უნდა დაეკისროს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 25.09.2020 წლის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის _ 4 200 ლარის გადახდა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 55-ე, 279-ე, 410-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. რ.ჭ–ის შუამდგომლობა საქმის წარმოების შეჩერების თაობაზე არ დაკმაყოფილდეს.

2. რ.ჭ–ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს.

3. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 4 თებერვლის განჩინება დარჩეს უცვლელად.

4. რ.ჭ–ს (პ/#.......) სახელმწიფო ბიუჯეტის (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) სასარგებლოდ დაეკისროს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 25.09.2020 წლის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის _ 4 200 ლარის გადახდა.

5. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ბ. ალავიძე

მოსამართლეები: ე. გასიტაშვილი

ზ.ძლიერიშვილი