საქმე №ას-1963-2018 14 ნოემბერი, 2019 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ბესარიონ ალავიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ა.ც–ი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ზ.ჭ–ძე (მოპასუხე)

თავდაპირველი მოპასუხეები - იბა „ჭ–ძე..“-ის თავმჯდომარე ნ.ო–ძე, ე.ა–ი, ჯ.ა–ი, ი.ა–ი, გ.ს–ძე

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების აღიარება, ქონების ყადაღისგან გათავისუფლება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. 2001 წლის 12 ნოემბრის №1 დამფუძნებელთა კრების ოქმით დაფუძნდა ინდივიდუალური ბინათმშენებლობის ამხანაგობა „ჭ–ძე ..^ბ“ (შემდგომში - „ამხანაგობა“). ამხანაგობის თავმჯდომარედ არჩეულ იქნა ნ.ო–ძე (შემდგომში - „ამხანაგობის თავმჯდომარე“), რომელსაც მიენიჭა ამხანაგობის სრული წარმომადგენლობითი უფლებამოსილება (იხ. ტ. 2, ს.ფ. 51-53).

2. 2007 წლის 12 მარტს ამხანაგობის თავმჯდომარესა და ა.ც–ს შორის (შედგომში - „მოსარჩელე“ ან „კასატორი“) გაფორმდა ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულება იმ მიზნით, რომ ამხანაგობა ააშენებდა მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლს ქ. თბილისში, ........, ხოლო მოსარჩელე მიიღებდა ბინას ზემოაღნიშნულ ასაშენებელ სახლში, X სართულზე, საერთო ფართით 157 კვ.მ., ბინის მთლიანი ღირებულება განისაზღვრა 122 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტით ლარში, რაც ამხანაგობის წევრმა სრულად გადასცა ამხანაგობას გაწევრიანებისას (იხ. ტომი 2, ს.ფ. 17-18).

3. 2012 წლის 24 აპრილს ცვლილება შევიდა 2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულებაში, კერძოდ, დაზუსტდა ბინის მახასიათებლები და მიეთითა, რომ ამხანაგობის წევრის წილი წარმოადგენს საცხოვრებელ ბინას, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: ქ. თბილისი, ......., სართული X, ბინა №30, 439.8 კვ.მ.-დან 157 კვ.მ. ფართი (იხ. ტომი 2, ს. ფ. 20).

4. 2014 წლის 18 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯდომარესა და მოსარჩელეს შორის დაიდო მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება (შემდგომში - „ნასყიდობის ხელშეკრულება“).

5. ნასყიდობის ხელშეკრულების 1.2. პუნქტის თანახმად, წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე გამყიდველი ყიდის, ხოლო მყიდველი ყიდულობს გამყიდველის საკუთრებაში არსებულ მშენებარე ფართს, კერძოდ: ქ. თბილისი, ......არსებული მშენებარე №30 ბინის 439,80 კვ.მ. ფართიდან (საკადასტრო კოდით .......) 260,80 კვ.მ. ფართს.

6. ნასყიდობის ხელშეკრულების 1.3. პუნქტის მიხედვით, წინამდებარე ხელშეკრულების საფუძველზე მყიდველი საჯარო რეესტრში რეგისტრირდება ზემოაღნიშნული ფართის მესაკუთრედ. ხოლო, ხელშეკრულების 2.1. და 2.2. პუნქტების შესაბამისად, მშენებარე ფართის ღირებულება შეადგენს 200 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში, რომელიც ხელშეკრულებაზე ხელმოწერამდე მყიდველმა გადაიხადა, ხოლო გამყიდველმა სრულად მიიღო (იხ. ტომი 2, ს.ფ. 21-24).

7. 2014 წლის 19 სექტემბერს ამხანაგობამ განცხადებით მიმართა სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 19 სექტემბრის გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა უძრავ ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციის გამო, ხოლო 2014 წლის 13 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა უფლების რეგისტრაციაზე 2014 წლის 24 სექტემბერს ახალი ყადაღის რეგისტრაციის გამო (იხ. ტ. 2, ს. ფ. 25, 95, 96, 97).

8. 2015 წლის 19 თებერვალს მოსარჩელემ მიმართა სარეგისტრაციო სამსახურს სადავო უძრავ ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით, რაზეც სარეგისტრაციო სამსახურის 2015 წლის 24 თებერვლის გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა უფლების საგანზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 27 იანვრის №2/415-15 განჩინების საფუძველზე რეგისტრირებული აკრძალვის გამო (იხ. ტ. 2, ს.ფ. 26-27).

9. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 თებერვლის №35554 ცნობისა და ამავე სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 19 სექტემბრის №882014501067-03 გადაწყვეტილების თანახმად, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას ქ. თბილისში, ....... (ს/კ .......)-ში მდებარე უძრავ ნივთზე, აღნიშნულ ქონებაზე 2007 წლის 12 მარტის, 2012 წლის 24 აპრილისა და 2014 წლის 18 სექტემბრის მდგომარეობით, რეგისტრირებული იყო შემდეგი საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვები:

9.1. ყადაღის რეგისტრაციის საფუძველი - თბილისის საოლქო სასამართლოს სამოქალაქო და სამეწარმეო საქმეთა კოლეგიის 2004 წლის 31 მარტის №2ა-87-04 სააღსრულებო ფურცელი, ხოლო შეწყვეტის რეგისტრაციის საფუძველი - თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 12 აპრილის №2/ა-97-04 განჩინება (სარეგ. სამსახურის 2014 წლის 23 სექტემბრის №102014269656/5 გადაწყვეტილება);

9.2. ყადაღის რეგისტრაციის საფუძველი - თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2005 წლის 20 ივნისის განჩინება, ხოლო შეწყვეტის რეგისტრაციის საფუძველი - თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 17 ივლისის 2-3654-06 სასამართლოს სხდომის ოქმის ამონაწერი (სარეგ. სამსახურის 2012 წლის 25 სექტემბრის №102012230656/3 გადაწყვეტილება);

9.3. ყადაღის რეგისტრაციის საფუძველი - თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 25 ოქტომბრის №2/14497-11 განჩინება და შეწყვეტის რეგისტრაციის საფუძველი - თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 29 იანვრის №2-14497-11 გადაწყვეტილება (სარეგ. სამსახურის 2014 წლის 24 დეკემბრის №102014395758/3 გადაწყვეტილება).

10. 2014 წლის 22 აგვისტოს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიამ №2/9232-06 საქმეზე გასცა სააღსრულებო ფურცელი, რომლის თანახმად, მოპასუხე ამხანაგობას მოსარჩელე ალ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლის - ზ.ჭ–ძის სასარგებლოდ (შემდგომში - „მოპასუხე“) საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2003 წლის 30 დეკემბრის გადაწყვეტილებით განსაზღვრული 1120 კვ.მ. ბინის ფართობიდან 325 კვ.მ. ბინის ფართობის და 12 ავტოსადგომის გადაცემის სანაცვლოდ, მისი საბაზრო ღირებულების - 287 500 აშშ დოლარის ანაზღაურება დაეკისრა (იხ. ტომი 2; ს. ფ. 44).

11. თბილისის სააღსრულებო ბიუროს აღმასრულებელმა განცხადებით მიმართა თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და ზემოაღნიშნული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე მოითხოვა ყადაღის დადება უძრავ ნივთებში ამხანაგობის საკუთრებაში არსებულ წილზე, მათ შორის ...... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ ფართზე, გარდა ჯ.ა–ის სამომავლო 179 კვ.მ. ფართისა.

12. საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, ქ. თბილისში, ..... მდებარე უძრავი ქონების, 439.80 კვ.მ. ფართის მშენებარე ბინა №30-ის (ს/კ ......) მესაკუთრეა ამხანაგობა. აღნიშნული უძრავი ქონებიდან 179 კვ.მ. ფართზე რეგისტრირებულია ჯ.ა–ის მომავალი საკუთრების უფლება (იხ. ტომი 2; ს.ფ. 28-29).

13. თბილისის სააღსრულებო ბიურომ ამხანაგობასა და მის თავმჯდომარეს გაუგზავნა წინადადება გადაწყვეტილების შესრულების შესახებ (იხ. ტომი 2, ს. ფ. 42, 43, 44).

14. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში ამხანაგობის თავმჯდომარის, მოპასუხის, ე.ა–ის, ჯ.ა–ის, ი.ა–ისა და გ.ს–ძის მიმართ და მოითხოვა უძრავ ქონებაზე, მდებარე ქ. თბილისში, ....., სართული 10, 439,8 კვ.მ. ფართობიდან 260,8 კვ.მ. ფართობით, საკადასტრო კოდი: №.......... (შემდგომში - „სადავო უძრავი ქონება“), მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარება და სადავო უძრავი ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლება.

15. მოსარჩელის განმარტებით:

15.1. უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმებულია სამოქალაქო კანონმდებლობის მოთხოვნათა დაცვით და მოსარჩელეს სრულად აქვს შესრულებული ვალდებულებები, მაგრამ იგი მაინც ვერ ახერხებს საკუთრების უფლების რეგისტრაციას მისგან დამოუკიდებელი მიზეზების გამო;

15.2. მოსარჩელეს 2014 წლის 13 ოქტომბერსა და 2015 წლის 24 თებერვალს რეგისტრაციაზე უარი ეთქვა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 24 სექტემბრის განჩინებით დადგენილი ყადაღისა და 2015 წლის 27 იანვრის განჩინებით დადგენილი აკრძალვის გამო;

15.3. ყადაღა კრძალავს მისი დადგენის მომენტიდან მესაკუთრის მიერ ქონების ნებისმიერი ფორმით განკარგვის შესაძლებლობას. თუმცა, მოცემულ შემთხვევაში ქონება უკვე განკარგულია, კერძოდ, 2014 წლის 18 სექტემბერს გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება. მოსარჩელე ფლობს ამ ქონებას 2007 წლიდან, შესრულებული აქვს ყველა სახელშეკრულებო ვალდებულება და წარმოადგენს კეთილსინდისიერ შემძენს;

15.4. გამოძიებით ჯერ კიდევ 2005 წელს დადგინდა, რომ ა. ჭ–ის მიერ უძრავი ქონების შეძენასა და თანხის გადახდას ადგილი არ ჰქონია (აღსრულება მიმდინარეობს მისი უფლებამონაცვლის სასარგებლოდ), თუმცა ამხანაგობა ამ გარემოებას არ იყენებს და სამოქალაქო სასარჩელო წარმოების გზით აგებს პროცესებს მოსარჩელის კანონიერი ინტერესების საზიანოდ.

16. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ 2014 წლის 18 სექტემბერს, მხარეებს შორის ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის, უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული იყო საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა, რაც გამორიცხავდა ამ ქონების გასხვისების შესახებ ნებისმიერი გარიგების დადებას. კერძოდ, 2014 წლის 19 სექტემბერს საჯარო რეესტრმა №882014501067 სარეგისტრაციო წარმოება შეაჩერა იმის გამო, რომ ამ ქონებაზე 2012 წლიდან №102012261306 განცხადებით რეგისტრირებული იყო ყადაღა.

17. ამხანაგობის თავმჯდომარემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი ცნო, ხოლო ი.ა–მა სარჩელი არ ცნო.

18. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 29 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა, რაც სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ.

19. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა, გაუქმდა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება და მისი შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

20. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-13 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები.

21. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ არ არსებობდა სადავო უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარების საფუძველი და მიუთითა წინამდებარე განჩინების მე-9 პუნქტითა და 9.1, 9.2, და 9.3. ქვეპუნქტებით დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე.

22. სააპელაციო პალატამ დადგენილად და დადასტურებულად მიიჩნია, რომ ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულების გაფორმების დროს - 2007 წლის 12 მარტს სადავო უძრავ ქონებაზე 2004 წლიდან რეგისტრირებული იყო №35554 ცნობაში მითითებული პირველი (9.1. ქვეპუნქტი) და მეორე (9.2. ქვეპუნქტი) ყადაღა. ასევე დადგენილი იყო, რომ 2012 წლის 24 აპრილის მდგომარეობით, როდესაც ცვლილება შევიდა 2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულებაში, სადავო უძრავ ქონებაზე კვლავ რეგისტრირებული იყო პირველი და მეორე ყადაღა, ხოლო, 2014 წლის 18 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯდომარესა და მოსარჩელეს შორის დადებული მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულების ხელმოწერისა და სარეგისტრაციოდ წარდგენის მომენტისთვის, მარეგისტრირებელ ორგანოში სადავო ფართზე რეგისტრირებული იყო პირველი (9.1. ქვეპუნქტი) და მესამე (9.3. ქვეპუნქტი) ყადაღა. ამასთან, სააპელაციო პალატის მითითებით, 2014 წლის 18 სექტემბრისთვის ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციის ფაქტს ასევე ადასტურებდა ის გარემოება, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 19 სექტემბრის №882014501067-03 გადაწყვეტილებით ამხანაგობის განცხადებაზე სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა ამხანაგობის განცხადების განხილვამდე, რომლითაც მოთხოვნილი იყო ყადაღის შეწყვეტის რეგისტრაცია, ხოლო 2014 წლის 22 სექტემბრის გადაწყვეტილებით კი განცხადება უფლების რეგისტრაციის შესახებ არ დაკმაყოფილდა.

23. ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომ, მართალია, ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულება, რომელიც თავისი შინაარსით ნარდობის ხელშეკრულებას წარმოადგენდა, გაფორმდა 2007 წელს, რა დროსაც უკვე არსებობდა ყადაღა, მაგრამ 2014 წლის 18 სექტემბერს, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას, უძრავ ქონებაზე ყადაღა აღარ ფიქსირდებოდა. სააპელაციო პალატის შეფასებით, სასამართლოს ეს დასკვნა არ გამომდინარეობდა საქმის მასალებში წარმოდგენილი მტკიცებულებებიდან.

24. სააპელაციო პალატამ ასევე არ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მითითება ამხანაგობის თავმჯდომარის განმარტებაზე, რომ ჭ–ძეების ოჯახს ამხანაგობაში რამე შენატანი არ განუხორციელებია და, შესაბამისად, მის მიმართ ამხანაგობას რამე ვალდებულება არ გააჩნია. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ საქმის მასალებში წარმოდგენილია მტკიცებულებები, რომლებიც მიუთითებენ ჭ–ძეების ოჯახის მიმართ ამხანაგობის ვალდებულებაზე. კერძოდ, სასამართლომ მიუთითა წინამდებარე განჩინების 10-13 პუნქტებში ასახულ ფაქტობრივ გარემოებებზე და მიიჩნია, რომ სახეზე იყო კანონიერ ძალაში შესული, 2003 წლის 30 დეკემბრის სასამართლო გადაწყვეტილებით აღიარებული მოპასუხის მოთხოვნის უფლება ამხანაგობის მიმართ, რომელიც აღსრულებას მოითხოვდა სადავო უძრავი ქონებიდან.

25. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹ მუხლით, სსკ-ის 54-ე და 61.1. მუხლებით და განმარტა, რომ, ვინაიდან ამხანაგობის თავმჯდომარესა და მოსარჩელეს შორის სამივე გარიგება (1. 2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების (ნარდობის) ხელშეკრულება; 2. 2012 წლის 24 აპრილის ცვლილებები და დამატებები 2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულებაში; 3. 2014 წლის 18 სექტემბრის მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება) დადებული იყო სადავო უძრავ ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციის შემდეგ, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹ მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, აღნიშნული გარიგებები წარმოადგენდა ბათილ გარიგებებს, რომლებსაც იურიდიული შედეგი ვერ მოჰყვებოდა. მოცემულ შემთხვევაში სახეზე იყო კანონით აკრძალული, იურიდიული ძალის არმქონე გარიგება, რომელიც ბათილია დადებისთანავე. შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ არ არსებობდა მოსარჩელის მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი სადავო უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების აღიარების თაობაზე.

26. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსსკ-ის 102-ე და 105-ე მუხლებით, ასევე „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32.1 მუხლით და აღნიშნა, რომ მითითებული ნორმის თანახმად, ყადაღისაგან ქონების გათავისუფლების შესახებ სარჩელზე მტკიცების ტვირთი ეკისრება მოსარჩელეს. პალატის მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელემ ვერ შეძლო თავისი წილი მტკიცების ტვირთის რეალიზება და სასამართლოსათვის იმ მტკიცებულებების წარდგენა, რომლებითაც დადასტურდებოდა სადავო უძრავ ქონებაზე მისი საკუთრების უფლება. ყოველივე აღნიშნული კი მიუთითებდა მოსარჩელის მე-2 მოთხოვნის (სადავო უძრავი ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლება) უსაფუძვლობაზე.

27. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ და მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

28. კასატორმა საკასაციო საჩივარში მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

28.1. სააპელაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ბათილია 2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების (ნარდობის) ხელშეკრულება და 2012 წლის 24 აპრილის ცვლილება და დამატება ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულებაში. 2007 წლის 12 მარტის მდგომარეობით სადავო ქონება, საკადასტრო კოდით: ....., ჯერ კიდევ არ არსებობდა. ნარდობის ხელშეკრულების თანახმად, მშენებლობა უნდა დასრულებულიყო 2007 წლის შემოდგომაზე და მხოლოდ ამის შემდეგ უნდა განხორციელებულიყო მენარდეზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია (განკარგვა). „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹ მუხლის პირველი პუნქტით ნარდობა არ არის აკრძალული. შესაბამისად, კასატორი არ ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს სამართლებრივ დასკვნას ნარდობის ხელშეკრულების ბათილობასთან დაკავშირებით;

28.2. გასაჩივრებული გადაწყვეტილებიდან ისეთი შთაბეჭდილება რჩება, თითქოს ყადაღის (აკრძალვის) არსებობა იმთავითვე გამორიცხავს სარჩელის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლი არის სწორედ მოცემული სარჩელის მსგავსი მოთხოვნის დაკმაყოფილების მატერიალურ-სამართლებრივი საფუძველი. უძრავ ქონებაზე ყადაღა არ კრძალავს მასზე ახალი ნივთის (ქონების) შექმნას (მშენებლობას) - ნარდობას. 2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების (ნარდობის) ხელშეკრულება ნამდვილია ახალი უძრავი ქონების შექმნის ნაწილში და სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანი ნამდვილად უნდა ყოფილიყო აღნიშნული უდავო ფაქტობრივი გარემოება;

28.3. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების თანახმად, 2014 წლის 18 სექტემბრის მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება დადებული იყო სადავო უძრავ ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციის შემდეგ და წარმოადგენს ბათილ გარიგებას. ნასყიდობის ხელშეკრულება ნამდვილად დაიდო ყადაღის რეგისტრაციის შემდეგ, მაგრამ მნიშვნელოვანია, ძალაში იყო თუ არა ამ პერიოდისთვის ყადაღა. ამ დავის გადაწყვეტისთვის სწორედ ეს საკითხია საკვანძო. გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში მოხსენებული არ არის მოსარჩელის სააპელაციო შესაგებელი და სასამართლო სხდომაზე გამოთქმული პოზიცია. შესაბამისად, სააპელაციო პალატა საერთოდ არ მსჯელობს მოსარჩელის მიერ მითითებულ ფაქტობრივ და სამართლებრივ საფუძვლებზე. მოსარჩელის პოზიცია აღნიშნულ საკითხთან დაკავშირებით იყო და არის შემდეგი: ალბათ სადავო არ არის, რომ საჯარო რეესტრის ჩანაწერზე უფრო აღმატებული დოკუმენტი არის კანონიერ ძალაში შესული სასამართლო გადაწყვეტილება. საქმის მასალებით დგინდება, რომ ყადაღის (აკრძალვის) გაუქმების შესახებ განცხადება და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ განცხადება ერთდროულად წარედგინა საჯარო რეესტრს 2014 წლის 19 სექტემბერს. 2014 წლის 18 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯდომარეს ხელთ ჰქონდა ყველა რეგისტრირებული შეზღუდვის (აკრძალვის) გაუქმების თაობაზე სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება. სწორედ ამიტომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 13 ოქტომბრის №882014501067-05 გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე მხოლოდ თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 24 სექტემბრის №601253-14 განჩინებით დადგენილი ყადაღის გამო;

28.4. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 თებერვლის №35554 წერილის თანახმად, პირველი ყადაღის გაუქმების საფუძველია თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 12 აპრილის №2/ა-97-04 განჩინება, მეორე ყადაღის - 2012 წლის 17 ივლისის №203651-06 სასამართლოს სხდომის ოქმის ამონაწერი (ეს ყადაღა რეგისტრირებული აღარ იყო 2014 წლის 18 სექტემბერს), ხოლო მესამე ყადაღის - თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 29 იანვრის №2-14497-11 გადაწყვეტილება. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ მესამე ყადაღა არ იყო საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დამაბრკოლებელი, რასაც ადასტურებს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 13 ოქტომბრის №882014501067-05 გადაწყვეტილება, ამასთან, ის ეხება 439,8 კვ.მ.-დან 111,45 კვ.მ. ფართობს;

28.5. მაშასადამე, 2014 წლის 18 სექტემბრის მოცემულობა არის შემდეგი: მოსარჩელეს ჰქონდა სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება სადავო ქონებაზე ყადაღის (აკრძალვის) გაუქმების შესახებ (პირველი ყადაღა) და 19 სექტემბერს საკუთრების უფლებისა და ყადაღის გაუქმების რეგისტრაციის მოთხოვნები საჯარო რეესტრს ერთდროულად წარედგინა;

28.6. სააპელაციო პალატამ არ გამოიყენა სსკ-ის 312-ე მუხლი, რომელიც აბათილებს მის მტკიცებას ყადაღის (რეგისტრაციის) არსებობის პრეზუმფციის შესახებ. საქმეში არსებული მტკიცებულებებით ერთმნიშვნელოვნად დგინდება, რომ ყადაღის შესახებ ჩანაწერი არათუ უზუსტოა, არამედ გაუქმებულია და აღარ არსებობს;

28.7. ამასთან, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის მე-3 პუნქტიდან გამომდინარეობს, რომ რეესტრი არის მხოლოდ მონაცემთა ბაზა, ის დამოკიდებულია თავად უფლების (ყადაღის, აკრძალვის) ნამდვილობაზე და არა - პირიქით. მაგალითად, სასამართლომ მიიღო განჩინება სარჩელის უზრუნველყოფის მიზნით და ყადაღა (აკრძალვა) დაედო მოპასუხის ქონებას. აღნიშნული განჩინება ჩაბარდა მოპასუხეს, თუმცა მოსარჩელემ არ წარადგინა იგი საჯარო რეესტრში სარეგისტრაციოდ და ყადაღა არ დარეგისტრირდა. ასეთ ვითარებაში მოპასუხემ გაასხვისა ყადაღადადებული ქონება და შემძენმაც იცოდა ყადაღის განჩინების შესახებ. ისმის კითხვა: კანონიერია თუ არა მოპასუხის მოქმედება და, შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულება?

28.8. 2014 წლის 18 სექტემბერს არ არსებობდა ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების დამაბრკოლებელი გარემოება (ყადაღა, აკრძალვა). შესაბამისად, ეს გარიგება ნამდვილია. მოპასუხე ვერ იქნება მიჩნეული ამ გარიგების მიმართ დაინტერესებულ პირად, რადგან მისი არსებობა 2015 წლის აპრილში გახდა ცნობილი. მხოლოდ ის ფაქტი, რომ მას ამხანაგობის მიმართ ჰქონდა სასამართლოს გადაწყვეტილება (2014 წლის 22 აგვისტოს სააღსრულებო ფურცელი) და ეს უფლება გამოაჩინა 2015 წლის აპრილში, ვერ აღადგენს მის კანონიერ ინტერესს წარსულში, 2014 წლის 18 სექტემბრის თარიღით;

28.9. სამართლებრივად პრობლემური საკითხია სსკ-ის 312-ე მუხლის განმარტება „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹ მუხლთან მიმართებით, როდესაც საჯარო რეესტრში ფორმალურად რეგისტრირებულია ყადაღა (აკრძალვა), მაგრამ გარიგების მხარეებს ხელთ აქვთ სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება ამ ყადაღის (აკრძალვის) გაუქმების შესახებ. აქვე უნდა აღინიშნოს საქართველოს კონსტიტუციის 62-ე მუხლი;

28.10. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 19 სექტემბრის №882014501067-03 გადაწყვეტილებით დგინდება, რომ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნისას უკვე შესულია №102014269716 განცხადება, რომლითაც მოთხოვნილია ყადაღის შეწყვეტის რეგისტრაცია და სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერებულია №102014269716 განცხადების დასრულებამდე. სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ 2014 წლის 22 სექტემბრის გადაწყვეტილებით განცხადება უფლების (ყადაღის შეწყვეტის) რეგისტრაციის შესახებ არ დაკმაყოფილდა, საუბარია №102014269716/3 გადაწყვეტილებაზე. აღნიშნული დასკვნა არასწორია, რადგან 2014 წლის 22 სექტემბრის №102014269716/3 გადაწყვეტილებაში უარის თქმის საფუძვლად მითითებულია შემდეგი: საჯაროსამართლებრივი შეზღუდვა ყადაღა გაუქმება რეგისტრირებულია იხილეთ გადაწყვეტილება №102014269656/3. ანუ, უარის თქმის საფუძველია ის, რომ ყადაღა უკვე გაუქმებულია;

28.11. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების 4.8 პუნქტის ბოლო აბზაცის შინაარსი გაუგებარია. ასევე, გაურკვეველია წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება არის 2007 წლის 12 მარტის ნარდობის ხელშეკრულება თუ 2014 წლის 18 სექტემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება;

28.12. სააპელაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ სახეზეა კანონიერ ძალაში შესული 2003 წლის 30 დეკემბრის სასამართლო გადაწყვეტილებით აღიარებული მოპასუხის მოთხოვნის უფლება ამხანაგობის მიმართ, რომელიც აღსრულებას მოითხოვს სადავო უძრავი ქონებიდან, რაც არასწორი შეფასებაა. 2003 წლის 30 დეკემბრის გადაწყვეტილება რომც ყოფილიყო, იგი 2014 წლის 18 სექტემბერს ხანდაზმული იქნებოდა სსკ-ის 142-ე მუხლის თანახმად. 2014 წლის 22 აგვისტოს სააღსრულებო ფურცლის მიხედვით საუბარია თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2010 წლის 28 მაისის გადაწყვეტილებაზე, რომლის თანახმად, ამხანაგობას მოპასუხის სასარგებლოდ დაეკისრა 287 500 აშშ დოლარის გადახდა, უძრავი ქონების გადაცემის სანაცვლოდ. აქ მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ მოპასუხეს 2010 წლამდე უფლება ჰქონდა ამხანაგობისგან მოეთხოვა 325 კვ.მ. ფართობის ბინა, მაგრამ მან თავისი მოთხოვნა ფულადზე შეცვალა და ფაქტია, რომ მოპასუხემ უძრავი ქონება ვერ მიიღო, მათ შორის, ამჟამად სადავო ბინის ფართის ხარჯზე.

29. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 21 ოქტომბრის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი დასაშვებად იქნა ცნობილი სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

30. საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობა, საქმის მასალები, შეამოწმა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთება და მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

31. საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ: ა) კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა; გ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არსებითად სწორია, მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას [სსსკ-ის 410-ე მუხლი].

32. საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში [სსსკ-ის 404.1-ე მუხლის პირველი წინადადება]. საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407-ე მუხლი].

33. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს შემოწმების საგანია სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება სადავო უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარებასა და აღნიშნული ქონების ყადაღისგან გათავისუფლებაზე უარის თქმის შესახებ.

34. საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის მითითებას, რომ არასწორია სააპელაციო პალატის მსჯელობა მოსარჩელესა და ამხანაგობას შორის დადებული ხელშეკრულებების (2007 წლის 12 მარტის ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულება, 2012 წლის 24 აპრილის ცვლილება და დამატება ურთიერთშეთანხმების ხელშეკრულებაში და 2014 წლის 18 სექტემბრის მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება) ბათილ გარიგებებად მიჩნევასთან დაკავშირებით, თუმცა, მოცემულ შემთხვევაში, სარჩელის დაკმაყოფილების მიზნებისათვის მნიშვნელოვანია 2014 წლის 18 სექტემბრის მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება.

35. დადგენილია, რომ 2014 წლის 18 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯდომარესა და მოსარჩელეს შორის დაიდო მშენებარე ფართის ნასყიდობის ხელშეკრულება. საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანია, აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოშობს თუ არა სადავო უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარებისა და აღნიშნული ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლების საფუძველს.

36. ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით. კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან [სსკ-ის 311¹ მუხლის პირველი და მესამე ნაწილები]. უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში [სსკ-ის 183-ე მუხლი].

37. ზემოაღნიშნული ნორმების თანახმად, მოსარჩელესა და ამხანაგობას შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე საკუთრების უფლების გადაცემისთვის აუცილებელ პირობას წარმოადგენდა საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების მყიდველზე რეგისტრაცია.

38. საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტი ადასტურებს არა მხოლოდ ქონებაზე უფლების წარმოშობას, არამედ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. შედეგად, უფლების წარმოშობა და გარიგების ძალაში შესვლა ხდება ერთდროულად რეგისტრაციის დასრულებისთანავე (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, სანივთო (ქონებრივი) სამართალი, მუხ. 147-315, თბილისი, 2018, 311¹ მუხლის კომენტარი, გვ. 618-619).

39. სანივთო სამართლებრივი გარიგებიდან წარმოშობილი უფლება ექვემდებარება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას. პირი ვერ ჩაითვლება ქონების მესაკუთრედ, თუ აღნიშნული უფლება რეგისტრირებული არ არის საჯარო რეესტრში. სანივთო სამართლებრივი უფლების მოპოვების ასახვა საჯარო რეესტრში საკანონმდებლო დანაწესია და, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება. თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმის დაცვით დადებული სანივთო სამართლებრივი გარიგება რეგისტრაციის გარეშე (რეგისტრაციამდე) არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის (იხ. სუსგ №ას-534-507-2014, 29 ივნისი, 2015 წელი).

40. უფლების რეგისტრაციის მიზნით საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულება მოიცავს როგორც ვალდებულებითი შინაარსის, ასევე სანივთო (განკარგვით) პირობას. რეგისტრაციამდე ხელშეკრულება ძალაში შედის კანონმდებლობით დადგენილი წესით (წერილობითი ფორმით) დადებისთანავე. ხელშეკრულების ვალდებულებითი შინაარსის პირობების შესრულება, როგორც წესი, წინ უსწრებს უფლების წარმოშობას. ქონებაზე უფლებათა გადაცემის ხელშეკრულებაში ვალდებულებითი შინაარსის გარიგება უნდა განვიხილოთ როგორც წინარე ხელშეკრულება, რომლის შესრულება განაპირობებს სანივთო უფლების წარმოშობას. საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულების სანივთო პირობა ძალაში შედის უფლების რეგისტრაციასთან ერთად, ვინაიდან სანივთო გარიგებისათვის იურიდიული ძალის მისანიჭებლად არ არის საკმარისი მხოლოდ კანონმდებლობით გარიგების ფორმის მიმართ წარდგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილება, არამედ დამატებით საჭიროა, მესაკუთრის ნება შეესაბამებოდეს საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემებს (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, სანივთო (ქონებრივი) სამართალი, მუხ. 147-315, თბილისი, 2018, 311¹ მუხლის კომენტარი, გვ. 619).

41. ამდენად, გარიგება სამართლებრივად ნამდვილია მისი გაფორმების მომენტიდან, მაგრამ საკუთრების უფლების ცვლილება დამოკიდებულია საჯაროსამართლებრივ აქტზე - საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაზე (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, სანივთო (ქონებრივი) სამართალი, მუხ. 147-315, თბილისი, 2018, 183-ე მუხლის კომენტარი, გვ. 116).

42. განსახილველ შემთხვევაში 2014 წლის 18 სექტემბერს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებით ამხანაგობამ გამოხატა ნება უძრავი ქონების მყიდველისთვის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ, თუმცა მყიდველმა ვერ მოიპოვა საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ქონებაზე არსებული ყადაღის გამო.

43. საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეესტრი არის ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე სასამართლო ან სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების მიერ კანონით დადგენილი წესით დადებული ყადაღის, უფლების განკარგვის შეზღუდვისა და აკრძალვის, აგრეთვე რეგისტრაციის აკრძალვის წარმოშობის, მათში ცვლილების და მათი შეწყვეტის შესახებ მონაცემთა ერთობლიობა. ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეგისტრაცია გამორიცხავს ამ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე რაიმე სხვა უფლების/ვალდებულების ან საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ შესაბამისი სარეგისტრაციო დოკუმენტით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული [„საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-19 მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტები].

44. უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ნიშნავს ქონების აღწერას და მესაკუთრისათვის მისი განკარგვის – ნებისმიერი ფორმით გასხვისების, იპოთეკით, უზუფრუქტით, სერვიტუტით ან აღნაგობით დატვირთვის, მასზე თხოვების, ქირავნობის ან/და იჯარის ხელშეკრულების დადების – აკრძალვას. რეგისტრაციას დაქვემდებარებულ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართვის, ხოლო უძრავ ქონებაში განთავსებულ მოძრავ ნივთებზე ყადაღის დადება – ქონების აღწერისა და დაყადაღების აქტის საფუძველზე. უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება მოძრავ ქონებაზე ყადაღის დადებისათვის დადგენილი წესით. ყადაღის დადების ან გაუქმების აქტი/მიმართვა დაუყოვნებლივ ეგზავნება შესაბამის მარეგისტრირებელ ორგანოს. ბათილია ყადაღადადებულ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადების შემდეგ ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული ყველა გარიგება [„სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹ მუხლი].

45. ამდენად, ზემოაღნიშნული ნორმების თანახმად, უძრავ ნივთზე ყადაღის არსებობა გამორიცხავს ამ ნივთზე მესაკუთრის ცვლილებას.

46. განსახილველ შემთხვევაში სადავოა სწორედ მოსარჩელის საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას უძრავ ქონებაზე ყადაღის არსებობის ფაქტი.

47. დადგენილია, რომ 2014 წლის 19 სექტემბერს ამხანაგობამ განცხადებით მიმართა სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 19 სექტემბრის გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა უძრავ ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციის გამო, ხოლო 2014 წლის 13 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით უარი ეთქვა უფლების რეგისტრაციაზე 2014 წლის 24 სექტემბერს ახალი ყადაღის რეგისტრაციის გამო.

48. საკასაციო საჩივრის თანახმად, მოცემული დავის გადაწყვეტისთვის მნიშვნელოვანია, ძალაში იყო თუ არა ხელშეკრულების დადების პერიოდისთვის ყადაღა; 2014 წლის 18 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯდომარეს ხელთ ჰქონდა ყველა რეგისტრირებული შეზღუდვის (აკრძალვის) გაუქმების თაობაზე სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება. ყადაღის (აკრძალვის) გაუქმების შესახებ განცხადება (იგ. პირველი ყადაღა) და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ განცხადება ერთდროულად წარედგინა საჯარო რეესტრს 2014 წლის 19 სექტემბერს. სწორედ ამიტომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 13 ოქტომბრის №882014501067-05 გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე მხოლოდ თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 24 სექტემბრის №601253-14 განჩინებით დადგენილი ყადაღის გამო (იხ. წინამდებარე განჩინების 28.3 და 28.5. ქვეპუნქტები).

49. იმავე შინაარსის მსჯელობაა განვითარებული განსახილველ საქმეზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში, რომლის თანახმად, 2014 წლის 18 სექტემბერს, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას, უძრავ ქონებაზე ყადაღა აღარ ფიქსირდებოდა (24.09.2014 წლის განჩინება გახდა შემდგომ საფუძველი ქონებაზე ყადაღის დადების) (იხ. ტ. II, ს.ფ. 319).

50. საკასაციო სასამართლო უპასუხებს კასატორის პრეტენზიას, რომლის თანახმად, 2014 წლის 18 სექტემბერს ამხანაგობის თავმჯდომარეს ხელთ ჰქონდა ყველა რეგისტრირებული შეზღუდვის (აკრძალვის) გაუქმების თაობაზე სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება და, შესაბამისად, ხელშეკრულების დადებისას ყადაღა არ იყო ძალაში, რასთან დაკავშირებითაც სასამართლო მიუთითებს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 19.2 მუხლზე [ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვის რეგისტრაცია გამორიცხავს ამ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე რაიმე სხვა უფლების/ვალდებულების ან საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციას, თუ შესაბამისი სარეგისტრაციო დოკუმენტით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული] და აღნიშნავს, რომ შეზღუდვის (აკრძალვის) გაუქმების თაობაზე სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება თავისთავად არ აუქმებს საჯარო რეესტრში ყადაღის რეგისტრაციას. ამისთვის საჭიროა რეგისტრირებულ მონაცემებში აღნიშნული გადაწყვეტილების საფუძველზე შესაბამისი ცვლილების განხორციელება. შესაბამისად, მოსარჩელეს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლება წარმოეშობოდა სადავო უძრავ ნივთზე ყადაღის რეგისტრაციის გაუქმების შემდეგ და მისი მითითება 2014 წლის 18 სექტემბერს შეზღუდვის (აკრძალვის) გაუქმების თაობაზე სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილების არსებობის შესახებ ვერ აბათილებს საჯარო რეესტრში განცხადების წარდგენის მომენტისათვის ყადაღის რეგისტრაციის ფაქტს.

51. რაც შეეხება მოსარჩელის აპელირებას იმაზე, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 13 ოქტომბრის №882014501067-05 გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს უარი ეთქვა რეგისტრაციაზე მხოლოდ თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2014 წლის 24 სექტემბრის №601253-14 განჩინებით დადგენილი ყადაღის გამო, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ აღნიშნულ გარემოებას არსებითი გავლენა არ აქვს საქმის გადაწყვეტის შედეგზე. ფაქტია, რომ სარეგისტრაციო სამსახურმა 2014 წლის 13 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით არ დააკმაყოფილა 2014 წლის 19 სექტემბერს წარდგენილი განცხადება გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ. ამასთან, მართალია, სარჩელით არ არის მოთხოვნილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურის ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა, თუმცა, სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილება - სადავო უძრავ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარება თავისთავად გულისხმობს საჯარო რეესტრის აღნიშნული გადაწყვეტილების კანონიერების შემოწმებას, რაც არ არის განსახილველი დავის საგანი და ვერც იქნება. სამოქალაქო საქმეთა განმხილველი სასამართლო ვერ შეამოწმებს სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 13 ოქტომბრის გადაწყვეტილების კანონიერებას საკუთრების უფლების რეგისტრაციაზე უარის თქმის შესახებ. აღნიშნული გადაწყვეტილება მოსარჩელეს/ამხანაგობას შეეძლო გაესაჩივრებინა ადმინისტრაციული სამართალწარმოების წესით.

52. საკასაციო პალატის მსჯელობის საგანი ვერ გახდება კასატორის ვერც ის შედავება, რომლის თანახმად, საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დამაბრკოლებელი არ იყო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 2 თებერვლის №35554 ცნობაში ასახული, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2012 წლის 25 ოქტომბრის №2/14497-11 განჩინების საფუძველზე წარმოშობილი ყადაღა (აკრძალვა), რომელიც შეწყდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2013 წლის 29 იანვრის №2-14497-11 გადაწყვეტილების საფუძველზე, სარეგისტრაციო სამსახურის 2014 წლის 24 დეკემბრის №102014395758/3 გადაწყვეტილებით. კასატორის პრეტენზია, რომ დასახელებული ყადაღა (აკრძალვა) ნახსენები არ იყო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2014 წლის 13 ოქტომბრის №882014501067-05 გადაწყვეტილებაში, ამასთან, ის ეხებოდა 439,8 კვ.მ.-დან 111,45 კვ.მ. ფართობს, არ შეიძლება იყოს საკასაციო პალატის შეფასების საგანი, ვინაიდან, როგორც ზემოთაც აღინიშნა, სამოქალაქო საქმეთა განმხილველი სასამართლო ვერ იმსჯელებს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის დამაბრკოლებელი გარემოებების არსებობა-არარსებობის საკითხზე.

53. ამდენად, მოსარჩელემ ვერ მოიპოვა საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული ყადაღის/აკრძალვის გამო. ამასთან, დადგენილია, რომ 2015 წლის 19 თებერვალს მოსარჩელემ განმეორებით მიმართა სარეგისტრაციო სამსახურს სადავო უძრავ ქონებაზე უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნით, რაზეც სარეგისტრაციო სამსახურის 2015 წლის 24 თებერვლის გადაწყვეტილებით კვლავ უარი ეთქვა, უფლების საგანზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 27 იანვრის №2/415-15 განჩინების საფუძველზე რეგისტრირებული აკრძალვის გამო.

54. ასევე დადგენილია, რომ 2014 წლის 22 აგვისტოს თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიამ №2/9232-06 საქმეზე გასცა სააღსრულებო ფურცელი, რომლის თანახმად, მოპასუხე ამხანაგობას მოსარჩელე ალ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლის - ზ.ჭ–ძის სასარგებლოდ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2003 წლის 30 დეკემბრის გადაწყვეტილებით განსაზღვრული 1120 კვ.მ. ბინის ფართობიდან 325 კვ.მ. ბინის ფართობის და 12 ავტოსადგომის გადაცემის სანაცვლოდ, მისი საბაზრო ღირებულების - 287 500 აშშ დოლარის ანაზღაურება დაეკისრა. დადგენილია ისიც, რომ თბილისის სააღსრულებო ბიუროს აღმასრულებელმა განცხადებით მიმართა თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურს და ზემოაღნიშნული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე მოითხოვა ყადაღის დადება უძრავ ნივთებში ამხანაგობის საკუთრებაში არსებულ წილზე, მათ შორის ..... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ ფართზე, გარდა ჯ.ა–ის სამომავლო 179 კვ.მ. ფართისა.

55. ზემოაღნიშნულ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, კასატორს არ აქვს წარმოდგენილი კვალიფიციური შედავება. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებას მოსარჩელის მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ მოპასუხის მოთხოვნის თაობაზე მისთვის ცნობილი გახდა 2015 წლის აპრილში და მას გავლენა ვერ ექნება 2014 წლის 18 სექტემბრის ხელშეკრულების დადებაზე (იხ. წინამდებარე განჩინების 28.8 ქვეპუნქტი), რასთან დაკავშირებითაც სასამართლო განმარტავს, რომ ნასყიდობის წერილობითი ხელშეკრულება, რომელიც რეგისტრირებული არ არის, წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს ხელშეკრულების მხარეებს შორის, მაგრამ, იგი არ წარმოშობს შედეგებს მესამე პირთა მიმართ, აღნიშნული სანივთო უფლება ძალაში შედის მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. მართალია, უძრავ ნივთზე მხარეთა შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება აკმაყოფილებს ამ გარიგების ფორმისადმი წაყენებულ მოთხოვნებს, თუმცა, მოსარჩელემ ვერ განახორციელა საკუთრების უფლების რეგისტრაცია და ვერ მოიპოვა ამ ნივთზე სანივთო (საკუთრების) უფლება მანამ, სანამ ნივთი დაყადაღდებოდა მესამე პირთა მოთხოვნების უზრუნველსაყოფად/აღსასრულებლად. ყადაღის დადების მომენტში კი უძრავი ქონება ამხანაგობის საკუთრება იყო და, შესაბამისად, იგი მართებულად გახდა დაყადაღების ობიექტი. გამომდინარე აქედან, მხარეთა შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაც ვერ განახორციელა მოსარჩელემ და, შესაბამისად, ვერ მოიპოვა მასზე საკუთრების უფლება, ვერ დააბრკოლებს მოპასუხის მიერ ამხანაგობის ქონებიდან მისი მოთხოვნის დაკმაყოფილებას.

56. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, უსაფუძვლოა მოსარჩელის მოთხოვნა სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრედ აღიარებისა და ქონების ყადაღისგან გათავისუფლების თაობაზე.

57. საკასაციო პალატის ზემოთ მითითებული მსჯელობის გათვალისწინებით, სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება სწორია, რაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ძალაში დატოვებისა და საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველია.

58. ვინაიდან საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, არ არსებობს კასატორის მიერ გაღებული ხარჯის მხარეთა შორის განაწილების სსსკ-ის 53-ე მუხლით გათვალისწინებული წინაპირობები და აღნიშნული ხარჯი უნდა დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ა.ც–ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება;

3. საკასაციო პალატის განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ბ. ალავიძე