საქმე №ას-82-2020 14 ივლისი, 2021 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატის

შემადგენლობა:

მირანდა ერემაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი მოსმენით (დისტანციური)

სხდომის მდივანი - ლელა სანიკიძე

კასატორი - შპს „ს.კ. ს-მ–ი“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ს.ა–ი (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 30 ოქტომბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – ხელშეკრულებიდან გასვლა, უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. 2012 წლის 4 აპრილს შპს „ს.კ. ს-მ–სა (შემდგომში „მყიდველი“, „კომპანია“, „მოპასუხე კომპანია“, „მოსარჩელე“, „კასატორი“ ან „საკასაციო საჩივრის ავტორი“) და ლ.ა–ს (შემდგომში „გამყიდველი“ ან „მოსარჩელის მეუღლე“) შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც გამყიდველმა მყიდველს მიჰყიდა ქ. თბილისში, ..... ქუჩა N1-ში მდებარე უძრავი ქონება (საკადასტრო კოდი N ......).

2. ხელშეკრულების მიხედვით, მყიდველი იღებდა ვალდებულებას, რომ: ა) ნასყიდობის საგანს - 1859 კვ.მ მიწის ნაკვეთს, მხოლოდ მრავალსართულიანი, მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის (კორპუსის) ასაშენებლად გამოიყენებდა; ბ) მშენებლობის დასრულებას და მისი კანონმდებლობით დადგენილი წესით ექსპლუატაციაში მიღებას უზრუნველყოფდა არა უგვიანეს 2014 წლის 30 მარტისა; გ) მყიდველი გამყიდველს საკუთრებაში გადასცემდა 850 კვ.მ აშენებულ, ექსპლუატაციაში მიღებულ ფართს; აღნიშნული ფართიდან 250 კვ.მ გამყიდველს თეთრ კარკასულ მდგომარეობაში, ხოლო 600 კვ.მ შავ კარკასულ მდგომარეობაში გადაეცემოდა; დ) მშენებლობის დასრულებამდე და მის ექსპლუატაციაში მიღებამდე (ან მხარეთა შორის მიღწეულ სხვა დამატებით შეთანხმებამდე) მყიდველი გამყიდველს (ან მის უფლებამონაცვლე პირებს) საცხოვრებელი ფართის ყოველთვიური ქირით, 800 აშშ დოლარით უზრუნველყოფდა.

3. 2013 წლის 30 მარტს გარდაიცვალა გამყიდველი. 2013 წლის 11 ოქტომბრის სამკვიდრო მოწმობის შესაბამისად, გარდაცვლილის მემკვიდრეობა მიიღო მისმა პირველი რიგის მემკვიდრემ (და შესაბამისად, მის უფლებამონაცვლედ იქნა ცნობილი) ს.ა–მა (შემდგომში „მოსარჩელე“).

4. 2014 წლის 11 სექტემბერს მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის გაფორმდა შეთანხმება 2012 წლის 4 აპრილს დადებული უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის შესახებ და მასში შევიდა შემდეგი სახის ცვლილებები და დამატებები: 1. მოსარჩელე, რომელიც გამყიდველის მემკვიდრეა, 2012 წლის 4 აპრილის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების ფარგლებში, გამყიდველის უფლებამონაცვლედ იქნა ცნობილი და მის სასარგებლოდ უნდა შესრულებულიყო ყველა ის ვალდებულება, რაც მყიდველს გამყიდველის წინაშე ჰქონდა აღებული; 2. მყიდველის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების განხორციელების ვადად 2015 წლის 1 მარტი განისაზღვრა, კერძოდ, თუ კომპანია 2015 წლის 1 მარტამდე ინვესტორს ვერ მოიძიებდა და მშენებლობის პროცედურებს არ დაიწყებდა, 2012 წლის 4 აპრილის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება ძალადაკარგულად ჩაითვლებოდა და ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე უძრავი ნივთი (საკადასტრო კოდი: ......) საკუთრებაში გამყიდველის მემკვიდრეს დაუბრუნდებოდა, რომელიც ამავე ქონების მესაკუთრედ აღირიცხებოდა. მხარეთა შეთანხმებით, 2012 წლის 4 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულების სხვა პირობები უცვლელი დარჩა.

5. 2014 წლის 22 დეკემბერს მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც მოსარჩელემ მოპასუხეს მიჰყიდა ქ. თბილისში, მ. ...... ქუჩა N1-ში მდებარე მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდი N ......). ნასყიდობის საფასურად 1000 ლარი განისაზღვრა.

6. კომპანიის საკუთრებაში არსებული ორი უძრავი ქონების (N.... და N .... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების) გაერთიანების შედეგად მიღებული იქნა უძრავი ქონება ერთი საკადასტრო კოდით - N ......

7. თბილისის საქალაქო სასამართლოში საქმის განხილვისას უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით N ...... მოპასუხის სახელზე ირიცხებოდა.

8. კომპანიის მოთხოვნის საფუძველზე, თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მიერ 2012 წლის 20 მარტს გაიცა მშენებლობის სანებართვო მოწმობა N6/671-1, ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის მშენებლობისათვის. დაკმაყოფილდა კომპანიის დირექტორის განცხადება, ქალაქ თბილისის მერის 2011 წლის 19 სექტემბრის N201 განკარგულებით გაცემული სპეციალური (ზონალური) შეთანხმებისათვის გადასახდელი განაშენიანების ინტენსივობის კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებლის გადახდის გადავადების თაობაზე.

9. დადგენილების მე-2 პუნქტის თანახმად, ქალაქ თბილისის მთავრობა ქალაქ თბილისის მერის 2011 წლის 19 სექტემბრის N2101 განკარგულებით გაცემული სპეციალური (ზონალური) შეთანხმებისათვის გადასახდელი განაშენიანების ინტენსივობის კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებლის მოპასუხისთვის გადახდის გადავადებას შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე ახდენდა. ხოლო, შეთანხმების განხორციელების მიზნით, კომპანიას არაუგვიანეს 2015 წლის 1 იანვრამდე, უფლებამოსილ ორგანოში განცხადების წარდგენა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე და ექსპლუატაციაში მიღებისათვის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილ მოთხოვნების დაკმაყოფილება უნდა უზრუნველეყო.

10. მოპასუხეს მოსარჩელისთვის ხელშეკრულებით განსაზღვრული საცხოვრებელი ფართები არ გადაუცია.

11. სასარჩელო მოთხოვნა

11.1. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხის მიმართ და მოითხოვა კომპანიის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევის გამო ხელშეკრულებიდან გასვლა და ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე უძრავი ქონების (საკადასტრო კოდი: ......) მესაკუთრედ ცნობა.

11.2. მოსარჩელის განცხადებით, მხარეთა შეთანხმების შესაბამისად, 2015 წლის 1 მარტამდე მოპასუხეს უნდა მოეძიებინა ინვესტორი და დაეწყო მშენებლობა, წინააღმდეგ შემთხვევაში 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულება ჩაითვლებოდა ძალადაკარგულად. მოპასუხეს ნაკისრი ვალდებულება არ შეუსრულებია, მას არ მოუძიებია ინვესტორი, მიწის ნაკვეთზე არ შეცვლილა დანიშნულება (სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულება არ შეცვლილა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით) და მასზე არ დაწყებულა მშენებლობა.

12. მოპასუხის პოზიცია

12.1. მოპასუხემ წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ მას ხელშეკრულების პირობები არ დაურღვევია. პირობების შესრულებას მუდმივად ხელს უშლიდა მოსარჩელე - 2012 წლის 4 აპრილს მოსარჩელეს მოპასუხისთვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში უნდა გადაეცა უძრავი ქონება, რაც მან არ შეასრულა. ხელშეკრულებაში განხორციელებული ცვლილების შესაბამისად, მშენებლობის განხორციელების ვადად განისაზღვრა 2015 წლის 1 მარტი, თუმცა მოსარჩელე კვლავ მიზანმიმართულად განაგრძობდა ხელშეშლას.

13. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება

13.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 28 ივნისის გადაწყვეტილებით, სარჩელი ხელშეკრულებიდან გასვლისა და უძრავი ქონების მესაკუთრედ ცნობის შესახებ დაკმაყოფილდა. მოსარჩელე ცნობილი იქნა ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე უძრავი ქონების (საკადასტრო კოდი: ....) მესაკუთრედ.

14. მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი

14.1. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ, მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

15. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასკვნები

15.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 30 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა. უცვლელი დარჩა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება.

15.2. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-10 პუნქტებში ასახული ფაქტობრივი გარემოებები.

15.3. სასამართლომ იხელმძღვანელა სამოქალაქო კოდექსის 50-ე, 316-ე, 317-ე, 352-ე, 405-ე, 629-ე მუხლებით, ასევე მიუთითა მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის განაწილების წესზეც და აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში, ვინაიდან მოსარჩელე მოპასუხის მიმართ ხელშეკრულებიდან გასვლის მოტივით უძრავი ქონების უკან დაბრუნების თაობაზე დავობდა, მისი მტკიცების საგანში შემავალ გარემოებას ხელშეკრულების გასვლისთვის კანონით განსაზღვრული წინაპირობების არსებობის დამტკიცება წარმოადგენდა. კერძოდ, მას მოწინააღმდეგე მხარის მიერ ხელშეკრულების პირობების იმგვარი დადგენის ფაქტი უნდა დაედასტურებინა, რომელიც არსებით დარღვევას წარმოადგენდა და მხარის ხელშეკრულებაში დარჩენას აზრს უკარგავდა. რაც შეეხება მოპასუხე მხარეს, სასამართლოს მოსაზრებით, მოპასუხის მტკიცების საგანში შემავალ გარემოებას ხელშეკრულების პირობების დარღვევის არარსებობის ან/და უმნიშვნელო დარღვევის არსებობის დადასტურება წარმოადგენდა.

15.4. სასამართლომ საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებზე დაყრდნობით დაასკვნა, რომ მოპასუხე კომპანიამ გამყიდველის მიმართ ნაკისრი ვალდებულებები ჯერ კიდევ 2014 წლის 30 მარტს დაარღვია, ხოლო ხელშეკრულებაში განხორციელებული ცვლილებების შემდგომ მოპასუხეს მშენებლობის დაწყებისა და ინვესტორების მოძიების ვალდებულება 2015 წლის 1 მარტამდე განესაზღვრა. ამ ვადაში ვალდებულებების შეუსრულებლობა კი 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულების ძალადაკარგულად ცნობას და სადავო უძრავი ნივთის მოსარჩელის საკუთრებაში დაბრუნებას იწვევდა. შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ 2015 წლის 1 მარტს შესასრულებელი ვალდებულების დარღვევა ხელშეკრულების არსებით დარღვევას უთანაბრდებოდა, რაც მოსარჩელის ხელშეკრულებაში დარჩენას აზრს უკარგავდა.

15.5. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მოსაზრება იმის შესახებ, რომ მის მიერ პროექტის შედგენა, ასევე მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა გულისხმობს შეთანხმებით გათვალისწინებული სამ–ებლო საქმიანობის დაწყებას. რაც შეეხება საქმის მასალებში არსებულ ქ. თბილისის მთავრობის N11.27.509 დადგენილებას, რომლითაც კომპანიას განაშენიანების ინტენსივობის კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებლის გადახდა გადაუვადდა, სასამართლოს მოსაზრებით, აღნიშნული 2014 წლის 25 აპრილს გამოიცა, რაც კომპანიას თითქმის ერთ წელს აძლევდა, რათა კოეფიციენტის გაზრდის საფასური გადაეხადა და, შესაბამისად, სამუშაოები დაეწყო, თუმცა, აღნიშნულის განხორციელების დამადასტურებელი მტკიცებულებები საქმის მასალებში არ მოიძებნება.

15.6. სააპელაციო სასამართლომ მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლასთან დაკავშირებით საქმის მასალებში წარდგენილი წერილობითი მასალებით დადასტურებულად მიიჩნია, რომ აღნიშნული მოქმედება 2017 წლის 1 სექტემბერს განხორციელდა, მაშინ როდესაც მშენებლობის დაწყების ბოლო ვადად 2015 წლის 1 მარტი იყო განსაზღვრული, შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ დაასკვნა, რომ მოპასუხის მიერ მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა ვერც მშენებლობის დაწყებად და ვერც შეთანხმების ვადაში გათვალისწინებული მოქმედებების განხორციელებად ვერ მიიჩნეოდა.

15.7. სასამართლომ დასაბუთებულ სააპელაციო პრეტენზიად არ მიიჩნია მოპასუხის არგუმენტი იმის შესახებ, რომ მშენებლობის დაწყებას თავად მოსარჩელე უშლიდა ხელს. პალატის მოსაზრებით, მოპასუხეს სასამართლოსთვის არ წარუდგენია რაიმე დოკუმენტი, რაც მის მიერ მოსარჩელის გაფრთხილებაზე ან სხვა რაიმე ზომების მიღებაზე მიუთითებდა. რაც შეეხება წერილს, სადაც მოპასუხე მოსარჩელეს პროექტის განხორციელებაში ხელშეშლის აღკვეთისკენ მოუწოდებს, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მითითებული წერილი შედგენილია 2017 წლის 19 ივნისს, შეთანხმებით გათვალისწინებული ვადის გასვლიდან თითქმის 2 წლის შემდეგ, შესაბამისად, იგი ვერ მიიჩნეოდა მოპასუხის მხრიდან ხელშეკრულებით განსაზღვრული პირობების შესრულების დამადასტურებელ მტკიცებულებად.

15.8. სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა საქმის მასალებით დადგენილ იმ ფაქტობრივ გარემოებაზეც, რომ 2014 წლის 22 დეკემბერს მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის გაფორმებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებით მოსარჩელემ მოპასუხეს სიმბოლურ ფასად, 1000 ლარად, მიჰყიდა ქ. თბილისში, მ. ...... ქუჩა N1-ში მდებარე, N ..... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ გადაცემული ქონების სიმბოლური ფასი და აღნიშნული საფასურის გადახდის დამადასტურებელი მტკიცებულების არარსებობა, სასამართლოს უქმნიდა შინაგან რწმენას, რომ 2014 წლის 22 დეკემბერს მოსარჩელის მიერ მოპასუხისთვის გადაცემული ქონება, ისევე როგორც 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებით გასხვისებული ქონება, კომპანიის მიერ ასაშენებელი და მოსარჩელისთვის გადასაცემი საცხოვრებელი ბინების საზღაურს წარმოადგენდა.

16. მოპასუხის საკასაციო საჩივრის საფუძვლები

16.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 30 ოქტომბრის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

16.2. კასატორის განმარტებით, სასამართლომ არასწორად შეაფასა საქმეზე დადგენლი ფაქტობრივი გარემოებები, რის გამოც არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა მათ.

16.3. სასამართლომ არასწორად დაასკვნა, რომ მოპასუხეს არ წარუდგენია ინვესტორის მოძიებისა და მშენებლობის პროცედურების დაწყების ფაქტის დამადასტურებელი სარწმუნო მტკიცებულებები.

16.4. სააპელაციო პალატამ ასევე არასწორად დაასკვნა, რომ მოპასუხეს მშენებლობა უნდა დაესრულებინა 2015 წლის 1 მარტამდე, შესაბამისად, არასწორია ის მსჯელობაც, რომ მოპასუხის მიერ პროექტის შედგენა და მიწის ნაკვეთის დანიშნულების შეცვლა შეთანხმებით გათვალისწინებული სამ–ებლო საქმიანობის დაწყებას არ გულისხმობს.

16.5. მოპასუხემ 2014 წლის 4 აპრილის შეთანხმებით განსაზღვრული ვალდებულებები ხელშეკრულებაში განხორციელებული ცვლილებების გათვალისწინებით ზედმიწევნით შეასრულა. 2014 წლის 11 სექტემბრიდან (ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის დღე) 2015 წლის 1 მარტამდე არის 6 თვეზე ნაკლები და დროის ამ მონაკვეთში მოპასუხემ განახორციელა შემდეგი ქმედებები: 1) დაეხმარა მოსარჩელეს მის მომიჯნავედ არსებული დაახლოებით 1100 კვ.მ მიწის ნაკვეთის ლეგალიზებაში და მოსარჩელის სახელზე აღრიცხვაში, რაც დაკავშირებული იყო მატერიალურ დანახარჯებთან; 2) ლეგალიზების დასრულების შემდეგ, 2014 წლის 22 დეკემბერს მოსარჩელემ მოპასუხეს 1000 ლარად გადასცა 325 კვ.მ ლეგალიზებული მიწის ნაკვეთი, რომელიც მოპასუხემ გააერთიანა ადრე მის მიერ ნაყიდ 1859 კვ.მ მიწის ნაკვეთთან და 2015 წლის 8 იანვრიდან (საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის დასრულების შემდეგ) გახდა 2184 კვ.მ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე. მოსარჩელისგან დამატებით 325 კვ.მ მიწის ნაკვეთის შეძენა მოპასუხეს სამშენებლო კოეფიციენტის გაზრდისთვის სჭირდებოდა, რაც სწორედ სამშენებლო პროცედურის ნაწილია. შესაბამისად, უსაფუძვლოა სასამართლოს დასკვნა, რომ მოპასუხეს ინვესტორის მოძიებისა და მშენებლობის ფაქტის დამდასტურებელი მტკიცებულებები არ წარუდგენია.

16.6. სასამართლო არასწორად იყენებს ტერმინს „სამშენებლო სამუშაოები“ ნაცვლად ტერმინისა „სამშენებლო პროცედურები“ და აშკარაა, რომ „სამშენებლო სამუშაოებში“ გულისხმობს ფიზიკურ სამუშაოებს (როგორიცაა, მაგალითად, საძირკვლის გათხრა, ბალავარის ჩასხმა და ა.შ). სინამდვილეში კი „სამშენებლო პროცედურები“ მოიცავს როგორც მშენებლობის დოკუმენტურ უზრუნველყოფას, ასევე თვით სამშენებლო სამუშაოებსაც, იგი უფრო ფართო შინაარსის შემცველია და სასამართლომ არასწორად დაავიწროვა.

16.7. სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაასკვნა, რომ მოპასუხეს არ გადაუხდია განაშენიანების ინტენსივობის კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებელი, რომლის გადახდის ვალდებულებაც მას ქ. თბილისის მთავრობის დადგენილებით ერთი წლით გადაუვადდა. კასატორის მოსაზრებით, განაშენიანების კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებელი მოპასუხეს უნდა გადაეხადა იმ ძველი მშენებლობის პროექტით დადგენილი კოეფიციენტისთვის, რომელიც ჯერ კიდევ 2012 წლის მარტში დამტკიცდა. მას შემდეგ, რაც 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმებით მხარეებმა გადაწყვიტეს სამშენებლო ფართობის და სამშენებლო კოეფიციენტის გაზრდა, ცხადია, იმ მოსაკრებლის გადახდამ, რომელიც ძველი პროექტის მიხედვით უნდა გადახდილიყო, აზრი დაკარგა. ახალი პროექტის დადგენის შემდეგ ახალი კოეფიციენტის შესაბამისი მოსაკრებელი უნდა გადახდილიყო. ამიტომ აღნიშნული სახის მოსაკრებლის გადაუხდელობა არ არის დაკავშირებული მოპასუხის მერ 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმებით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობასთან.

16.8. სააპელაციო სასამართლომ ასევე არასწორად დაადგინა, რომ მოსარჩელის მხრიდან ადგილი არ ჰქონია მოპასუხისთვის მ–ებლობის განხორციელებაში ხელშეშლას. კასატორის განცხადებით, 2014 წლის 11 სექტემბრიდან 2015 წლის 1 მარტამდე პერიოდი მოხმარდა სამშენებლო ობიექტის და სამშენებლო კოეფიციენტის გაზრდას. 2015 წლის 1 მარტიდან ზუსტად ერთ თვეში კი, 2015 წლის 1 აპრილს მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და ქონების საკუთრებაში დაბრუნების მოთხოვნით. სარჩელის შეტანასთან ერთად მოპასუხის ქონებაზე გამოყენებული იქნა უზრუნველყოფის ღონისძიება და მოპასუხეს შეძენილი მიწის ნაკვეთის გასხვისება და იპოთეკით დატვირთვა აეკრძალა. 2017 წლის 28 მარტს მოსარჩელემ სარჩელი გაიხმო და მისივე განცხადების საფუძველზე გაუქმდა გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიება. სარჩელის გახმობიდან დაახლოებით 4 თვეში კი, 2017 წლის 20 ივლისს მოსარჩელემ ახალი სარჩელი წარადგინა, რომელიც ამჟამად იხილება. კასატორის განცხადებით, იმ პერიოდში, როდესაც მოსარჩელეს სარჩელი ჰქონდა შეტანილი სასამართლოში, მშენებლობა ვერ წარიმართებოდა, რადგან მოსარჩელე ხელშეკრულების შეწყვეტას და ქონების უკან დაბრუნებას ითხოვდა, ხოლო მას შემდეგ, რაც მოსარჩელემ სარჩელი გაითხოვა და დავა შეწყდა, მოპასუხე შეეცადა დაეწყო მშენებლობა, თუმცა მოსარჩელე არ ათავისუფლებდა სამშენებლო ობიექტს და ხელს უშლიდა მშენებლობის დაწყებას. სწორედ ამ ხელშეშლის აღსაკვეთად იყო მიმართული მოპასუხის 2017 წლის 19 ივნისის წერილი. ცხადია ეს წერილი არ გამოდგებოდა 2014 წლის 11 სექტემბრიდან 2015 წლის 1 მარტამდე პერიოდში მოსარჩელის მიერ განხორციელებული ხელშეშლის დასადასტურებლად. აღნიშნულ პერიოდში მოპასუხემ პირნათლად შეასრულა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები, ხოლო ზემოაღნიშნულ წერილზე მითითება მოპასუხეს დასჭირდა იმ გარემოების დასამტკიცებლად, რომ 2011 წლიდან 2015 წლამდე პერიოდშიც და მას შემდეგაც იგი ცდილობდა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას, ხოლო თუ 2014 წლის 11 სექტემბრიდან 2015 წლის 1 მარტამდე პერიოდი მას დასჭირდა სამშენებლო პროექტისა და კოეფიციენტის გაზრდის დასამტკიცებლად საჭირო პროცედურებისთვის, შემდგომ პერიოდში მშენებლობის წარმართვა ვერ შეძლო მოსარჩელის მხრიდან ხელშეშლის გამო.

16.9. სააპელაციო სასამრთლომ არასწორად დაასკვნა, რომ #....... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული ქონება, 2014 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებით გადაცემული ქონების მსგავსად მოსარჩელისთვის მისაღები საცხოვრებელი ბინების საზღაურს წარმოადგენს. 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებით გამყიდველმა მყიდველს გადასცა 1859 კვ.მ ფართი, რის სანაცვლოდაც მას უნდა მიეღო საცხოვრებელი ბინები 850 კვ.მ.. ხელშეკრულება არანაირ მინიშნებას არ შეიცავს გამყიდველის მხრიდან დამატებით მიწის ნაკვეთის გადაცემის ვალდებულების შესახებ. უფრო მეტიც, ამ დროისათვის #..... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული ქონება არ წარმოადგენდა გამყიდველის საკუთრებას, ხოლო მას შემდეგ, რაც მოსარჩელემ მოპასუხის მხარდაჭერით საკუთრებაში აღირიცხა 1100 კვ.მ მიწის ნაკვეთი და მისი ნაწილი, 325 კვ.მ მიჰყიდა მოპასუხეს, მოსარჩელის მიერ მისაღები ფართის ოდენობა (850 კვ.მ) არ შეცვლილა. ანუ გადასცემდა თუ არა დამატებით 325 კვ.მ ფართს მოსარჩელე მოპასუხეს, მოსარჩელეს კვლავ 850 კვ.მ უნდა მიეღო უკვე გადაცემული 1859 კვ.მ ფართის სანაცვლოდ. ამრიგად, 2014 წლის 22 დეკემბრის ხელშეკრულების მოსარჩელის მიერ მისაღებ ფართთან დაკავშირება გაუმართლებელია.

17. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

17.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 2 მარტის განჩინებით საკასაციო საჩივარი წარმოებაშია მიღებული სსსკ-ის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად, ხოლო, 2020 წლის 16 სექტემბრის განჩინებით დასაშვებადაა ცნობილი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლო საქმის მასალების შესწავლის, საკასაციო საჩივრის არსებითად განხილვის, მხარეთა მოსაზრებების მოსმენისა და მტკიცებულებათა ერთობლივად გაანალიზების შედეგად მივიდა დასკვნამდე, რომ დამსაქმებლის საკასაციო განაცხადი ნაწილობრივ დასაბუთებულია და იგი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგი არგუმენტაციით:

18. სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში, ამავე კოდექსის 407-ე მუხლის პირველი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებში და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები; ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). კასატორის პრეტენზიები ნაწილობრივ საფუძვლიანია, რის გამოც საკასაციო განაცხადი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს, გასაჩივრებული განჩინება გაუქმდეს და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს სააპელაციო სასამართლოს.

19. მოცემულ შემთხვევაში, წარდგენილი საკასაციო საჩივრის ფარგლებში, საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანია იმ საკითხის გარკვევა, მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულებების საფუძველზე, რა სახის ვალდებულებები წარმოეშვა მოპასუხეს მოსარჩელის მიმართ, შეასრულა თუ არა მან ეს ვალდებულებები სრულად და ჰქონდა თუ არა მოსარჩელეს ხელშეკრულების პირობების შეუსრულებლობის მოტივით ხელშეკრულებიდან გასვლისა და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენის მოთხოვნის ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძველი. კასატორის განცხადებით, ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა ისე დააკმაყოფილეს მოსარჩელის მოთხოვნა ხელშეკრულებიდან გასვლისა და ქონებაზე მისი მესაკუთრედ ცნობის შესახებ, რომ არ გაითვალისწინეს მხარეთა შორის 2012 წლის 4 აპრილს დადებულ ხელშეკრულებაში 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმებით განხორციელებული ცვლილებები. შესაბამისად, არასწორად დაასკვნეს, რომ მოპასუხემ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები არ შეასრულა.

20. საკასაციო სასამართლო ნაწილობრივ იზიარებს საკასაციო საჩივრის ავტორის მითითებულ პრეტენზიას და აღნიშნავს შემდეგს: იმ სამართლებრივი შედეგის გათვალისწინებით, რისი მიღწევაც მოსარჩელეს სურს, კერძოდ, ხელშეკრულებიდან გასვლისა და ქონების მესაკუთრედ ცნობის მოთხოვნა სსკ-ის 629-ე მუხლის პირველი ნაწილიდან (ნარდობის ხელშეკრულებით მენარდე კისრულობს შეასრულოს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამუშაო, ხოლო შემკვეთი ვალდებულია გადაუხადოს მენარდეს შეთანხმებული საზღაური), სსკ 352.1 მუხლიდან (თუ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარე 405-ე მუხლით გათვალისწინებული პირობების არსებობისას უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, მაშინ მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებს უბრუნდებათ (ნატურით დაბრუნება), 405-ე მუხლის პირველი ნაწილის პირველი წინადადებიდან (თუ ხელშეკრულების ერთი მხარე არღვევს ორმხრივი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებას, მაშინ ხელშეკრულების მეორე მხარეს შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე ვალდებულების შესრულებისათვის მის მიერ დამატებით განსაზღვრული ვადის უშედეგოდ გასვლის შემდეგ) და 405-ე მუხლის მეორე ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტიდან (არ არის აუცილებელი დამატებითი ვადის დაწესება ან გაფრთხილება, თუ აშკარაა, რომ მას არავითარი შედეგი არ ექნება) გამომდინარეობს.

21. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ყველა სამართლებრივ სისტემაში ვალდებულების შესრულება წარმოადგენს ვალდებულებითი სამართლის ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს ინსტიტუტს. ვალდებულების შესრულება დამოკიდებულია კონკრეტული სახის ვალდებულების შინაარსზე. ვალდებულების შესრულება ხორციელდება ვალდებულების მხარეების ნებელობითი მოქმედების შედეგად: მოვალე სთავაზობს შესრულებას, ხოლო კრედიტორი ღებულობს შესრულებას. ხელშეკრულების დადების მომენტიდან, მხარეები ვალდებულნი არიან შეუდგნენ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას. მათ არ შეუძლიათ ცალმხრივად თქვან უარი ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაზე. მაგრამ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, ხელშეკრულების მხარეს უფლება აქვს გავიდეს ხელშეკრულებიდან და უარი თქვას ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაზე. (ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლების გამოყენების საკითხზე იხ. სუსგ საქმე №ას-1166-2019, 6 აპრილი 2020). საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლების განხორციელების საკითხის დადებითად გადაწყვეტაზეა დამოკიდებული მისი თანმდევი მატერიალური შედეგის - ხელშეკრულების საფუძველზე მიღებულის უკან დაბრუნების დადგომაც. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულების მოთხოვნა მხარეების მხრიდან პირველადი მოთხოვნის ხასიათს ატარებს, რომლის შეუსრულებლობაც იწვევს მეორადი მოთხოვნის უფლების წარმოშობას. ამ უკანასკნელს კი მიეკუთვნება ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნა.

22. ხელშეკრულებიდან გასვლა გამოიყენება მხოლოდ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით ზუსტად განსაზღვრულ შემთხვევებში. ამიტომ კანონი ამომწურავად განსაზღვრავს ხელშეკრულებიდან გასვლის საფუძვლებსა და წესს, კერძოდ, იმას, თუ როდის შეუძლია ხელშეკრულების მხარეს მოითხოვოს ხელშეკრულებიდან გასვლა (სსკ-ის 405-ე, 352-359-ე მუხლები).

23. ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნის კანონისმიერი წინაპირობებია: ა) ხელშეკრულების ნამდვილობა (უნდა აკმაყოფილებდეს გარიგების ნამდვილობის ზოგად პირობებს); ბ) ზოგადი წესის მიხედვით, მოვალის მხრიდან ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი (არსებითი) დარღვევა (დარღვევა არსებითი ხასიათისაა, თუ მოვალის მხრიდან ძირითადი ვალდებულების დარღვევის გამო, ფაქტობრივი შესრულების დანიშნულებისამებრ გამოყენება შეუძლებელი ხდება ან იკარგება მომავალში მისი შესრულების იმედი ან/და კრედიტორს ეკარგება შესრულებისადმი ინტერესი; გ) ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ განცხადების გაკეთებით მონაწილე მთლიანად გადის ხელშეკრულებიდან, რადგანაც კანონით დაუშვებელია ხელშეკრულებიდან ნაწილობრივი გასვლა; დ) მიუხედავად ვალდებულების მნიშვნელოვანი დარღვევისა, მოვალეს არ შეუძლია კრედიტორს მოსთხოვოს ხელშეკრულების ძალაში დატოვება; ე) ვალდებულების დარღვევისათვის კრედიტორი მთლიანად ან უმთავრესად არ არის პასუხისმგებელი; ვ) მოთხოვნას არ უპირისპირდება შესაგებელი, რომელიც უკვე წარმოდგენილია ან წარდგენილი იქნება დაუყოვნებლივ მოვალის მიერ, თუკი კრედიტორი უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე (მაგალითად, შესაგებელი ვალდებულების გაქვითვაზე); ზ) სახეზეა კრედიტორის მიერ შესაგებელი იურიდიული მოქმედება – ხელშეკრულებიდან გასვლისათვის მოცემული გონივრული ვადა, თუ ხელშეკრულებით ასეთი ვადა არ ყოფილა დადგენილი – ანდა, თუ ვალდებულების დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, არ გამოიყენება დამატებითი ვადა – გაფრთხილება (იხ. სუსგ საქმე Nას-1003-924-2017, 1 დეკემბერი, 2017 წელი; საქმე Nას-1166-2019, 6 აპრილი, 2020 წელი).

24. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ სახელშეკრულებო ვალდებულების შეუსრულებლობა თავისთავად არ აფუძნებს ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლებას. შეუსრულებლობა გარკვეული ობიექტური მასშტაბით უნდა გაიზომოს. ზოგადად, ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება წარმოიშობა, მიუხედავად იმისა, თუ რა ტიპის ვალდებულება დაირღვა. ვალდებულება, რომლის დარღვევაც ხელშეკრულებიდან გასვლის საფუძველს წარმოადგენს, უნდა იყოს ნამდვილი, ვადამოსული და უპრეტენზიო. თუ ვალდებულებები კერ კიდევ არ არის შესასრულებელი, მხარე ვერ გავა ხელშეკრულებიდან, რადგან მას არ ექნება ამის საფუძველი (თუმცა, სკ-ის 405-ე მუხლის მე-4 ნაწილით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, მხარეს შეუძლია შესრულების ვადის დადგომამდე განაცხადოს უარი ხელშეკრულებაზე. ხელშეკრულებიდან გასვლის პირობა ვალდებულების შეუსრულებლობა ან არაჯეროვანი შესრულებაა. ამასთან, თუ მოვალემ ვალდებულება შეასრულა ან კრედიტორმა შეთანხმებულის ნაცვლად სხვა შესრულება მიიღო, კრედიტორი ხელშეკრულებიდან ვერ გავა. კრედიტორს ასევე ეზღუდება ხელშეკრულებიდან გასვლის უფლება, თუ მოვალემ წარადგინა ან დაუყოვნებლივ წარმოადგენს პრეტენზიას (შესაგებელს). ანალოგიური წესი გამოიყენება მაშინაც, როდესაც მოვალეს შეუძლია ვალდებულების გაქვითვა და იგი ამ უფლებას კრედიტორის მხრიდან ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნის დაყენებისთანავე გამოიყენებს). ამასთან, ხელშეკრულებიდან გასვლა წარმოშობს მონაწილეთა შორის ახალ ვალდებულებას: მიღებული შესრულება და სარგებელი მხარეებმა ერთმანეთს უნდა დაუბრუნონ.

25. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სსკ-ის 405-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილები განამტკიცებენ ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარის უფლებას უარი თქვას ხელშეკრულებაზე, თუ მეორე მხარე არღვევს ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებას. ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში, კრედიტორს შეუძლია მოვალეს დაუწესოს დამატებითი ვადა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების შესასრულებლად. თუმცა ამავე მუხლის მე-2 ნაწილი ითვალისწინებს გამონაკლის შემთხვევებს, როდესაც არ არის საჭირო ვალდებული პირისათვის არც დამატებითი ვადის დაწესება და არც გაფრთხილება, ესენია: თუ: ა) აშკარაა, რომ მას არავითარი შედეგი არ ექნება; ბ) ვალდებულება არ შესრულდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში, ხოლო კრედიტორმა ურთიერთობის გაგრძელება ხელშეკრულებით დაუკავშირა ვალდებულების დროულ შესრულებას; გ) განსაკუთრებული საფუძვლებიდან გამომდინარე, ორმხრივი ინტერესების გათვალისწინებით, გამართლებულია ხელშეკრულების დაუყოვნებლივ მოშლა.

26. განსახილველ დავაში, საქმის მასალებით დადგენილია, რომ თავდაპირველად, სახელშეკრულებო ურთიერთობა წარმოიშვა მოპასუხესა და მოსარჩელის მეუღლეს შორის, როგორც მყიდველსა და გამყიდველს შორის და 2012 წლის 4 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველმა მყიდველს მიჰყიდა ქ. თბილისში, მ. ...... ქუჩა N1-ში მდებარე უძრავი ქონება, საკადასტრო კოდით N ....; სანაცვლოდ, მყიდველმა იკისრა ვალდებულება ა) ნასყიდობის საგანი - 1859 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, გამოეყენებინა მხოლოდ მრავალსართულიანი, მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის (კორპუსის) ასაშენებლად; ბ) მშენებლობის დასრულება და მისი კანონმდებლობით დადგენილი წესით ექსპლუატაციაში მიღება უზრუნველეყო არა უგვიანეს 2014 წლის 30 მარტისა; გ) გამყიდველისთვის საკუთრებაში გადაეცა 850 კვ.მ აშენებული, ექსპლუატაციაში მიღებული ფართი (აღნიშნული ფართიდან 250 კვ.მ გამყიდველს თეთრ კარკასულ მდგომარეობაში, ხოლო 600 კვ.მ - შავ კარკასულ მდგომარეობაში); დ) მშენებლობის დასრულებამდე და მის ექსპლუატაციაში მიღებამდე (ან მხარეთა შორის მიღწეულ სხვა დამატებით შეთანხმებამდე) გამყიდველი (ან მისი უფლებამონაცვლე პირები) უზრუნველეყო საცხოვრებელი ფართის ყოველთვიური ქირით, 800 აშშ დოლარით.

27. მას შემდეგ, რაც გარდაიცვალა მოსარჩელის მეუღლე (გამყიდველი), 2013 წლის 11 ოქტომბრის სამკვიდრო მოწმობის შესაბამისად, გარდაცვლილის მემკვიდრეობა მიიღო მისმა პირველი რიგის მემკვიდრემ, მოსარჩელემ. შესაბამისად, ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებიდან გამომდინარე უფლება-მოვალეობები გადავიდა მასზე (როგორც მემკვიდრეზე) და 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმებით ცვლილებები განხორციელდა 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებაშიც. კერძოდ, დადგინდა შემდეგი: 1) მოსარჩელე, როგორც გამყიდველის მემკვიდრე, გამყიდველის უფლებამონაცვლედ იქნა ცნობილი და მის სასარგებლოდ უნდა შესრულებულიყო ყველა ის ვალდებულება, რაც მყიდველს გამყიდველის წინაშე ჰქონდა აღებული; 2) მყიდველის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების განხორციელების ვადად განისაზღვრა 2015 წლის 1 მარტი. კერძოდ, თუ კომპანია 2015 წლის 1 მარტამდე ინვესტორს ვერ მოიძიებდა და მშენებლობის პროცედურებს არ დაიწყებდა, 2012 წლის 4 აპრილის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება ძალადაკარგულად ჩაითვლებოდა და ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე უძრავი ქონება (საკადასტრო კოდი: ....) საკუთრებაში დაუბრუნდებოდა გამყიდველის მემკვიდრეს, რომელიც ამავე ქონების მესაკუთრედ აღირიცხებოდა. 2012 წლის 4 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულების სხვა პირობები უცვლელი დარჩა.

28. ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებების შინაარსის ურთიერთშეჯერებით, საკასაციო სასამართლო ასკვნის, რომ 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმებით ერთგვარად ახლებურად ჩამოყალიბდა 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულების ზოგიერთი არსებითი პირობა, მაგალითად, ისეთი, როგორიცაა, ხელშეკრულების შესრულების პროცედურა და შესრულების ვადა, ასევე ხელშეკრულებით განსაზღვრული ვალდებულებების შეუსრულებლობის შედეგები. კერძოდ, თავდაპირველად მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მშენებლობის დასრულება და მისი კანონმდებლობით დადგენილი წესით ექსპლუატაციაში მიღება მოპასუხეს უნდა უზრუნველეყო არა უგვიანეს 2014 წლის 30 მარტისა (იხ. 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულების 2.1 პუნქტი, ს.ფ 22-24), ხოლო განხორცილებული ცვლილებებით მითითებული პირობა შეიცვალა და მოპასუხეს დაევალა არაუგვიანეს 2015 წლის 1 მარტისა მოეძიებინა ინვესტორი და დაეწყო მ–ებლობის პროცედურები. დაზუსტდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის სამართლებრივი შედეგებიც - იმ შემთხვევაში, თუ მოპასუხე ვერ შეასრულებდა ხელშეკრულების პირობებს, მას ეკისრებოდა ვალდებულება მოსარჩელისთვის (როგორც გამყიდველის მემკვიდრისთვის) საკუთრებაში დაებრუნებინა გასხვისებული უძრავი ქონება (საკადასტრო კოდით ......) (იხ. 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმების 1.2 პუნქტი, ს.ფ 26-27).

29. ამრიგად, საკასაციო სასამართლო ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ თუ თავდაპირველი ხელშეკრულებით მოპასუხეს განსაზღვრულ ვადაში (არაუგვიანეს 2014 წლის 30 მარტისა) მშენებლობის დასრულება და კანონმდებლობით დადგენილი წესით მისი ექსპლუატაციაში მიღება ევალებოდა, მოგვიანებით დაზუსტებული პირობებით, მას არაუგვიანეს 2015 წლის 1 მარტისა ინვესტორის მოძიება და მშნებელობის პროცედურების დაწყება დაევალა.

30. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს სააპელაციო პალატის მოსაზრებას იმის შესახებ, რომ მოპასუხეს არ განუხორციელებია რაიმე ქმედება, რაც მოსარჩელის ხელშეკრულებიდან გასვლის არსებით პირობას ქმნიდა.

31. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ როგორც უზენაესი სასამართლოს არაერთ განჩინებაში/გადაწყვეტილებაშია განმარტებული, საეჭვოობისას ხელშეკრულებისა და ნების განმარტების (სსკ-ის 52-ე მუხლი) შედეგად უნდა დადგინდეს, თუ რისი შეთანხმება სურდათ მხარეებს (იხ. სუსგ საქმე #ას-1144-1090-2014, 23 თებერვალი, 2015 წელი). ხელშეკრულების განმარტების არსი მხარეთა მიერ გამოვლენილი საერთო ნების ნამდვილი შინაარსის, ხელშეკრულების რეალური მიზნის დადგენაში მდგომარეობს.

32. აღნიშნული მსჯელობისა და იმ ფაქტობრივი გარემოების გათვალისწინებით, რომ მოცემულ შემთხვევაში, ხელშეკრულების დაზუსტებული პირობებით მოპასუხეს განსაზღვრულ ვადაში არა მ–ებლობის დასრულება, არამედ ინვესტორის მოძიება და მშენებლობის პროცედურების დაწყება დაევალა, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოებს სწორედ ამ უკანასკნელი საკითხის გამორკვევისა და შეფასების შედეგად უნდა დაედგინათ, შეასრულა თუ არა მოპასუხემ მოსარჩელის მიმართ ნაკისრი ვალდებულებები.

33. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ, ზოგადად, სამშენებლო საქმიანობის მონაწილეთა შორის ურთიერთობების სამართლებრივ, ორგანიზაციულ და ეკონომიკურ თავისებურებებს არეგულირებს საქართველოს კანონი „სამ–ებლო საქმიანობის შესახებ“, რომელიც ადგენს ამ საქმიანობასთან დაკავშირებული ნორმების დაცვისა და რეგულირების მექანიზმს. მითითებული კანონის მიხედვით, „სამშენებლო საქმიანობა“ - ესაა სანებართვო დოკუმენტაციის მომზადება, სამშენებლო მოედნის ორგანიზება, მშენებლობის წარმოებისა და სამშენებლო/სანებართვო პირობების შესრულება – ეს საქმიანობები ცალ-ცალკე ან ერთად (მე-3 მუხლის „დ“ პუნქტი). ამრიგად, სამშენებლო საქმიანობაში მოიაზრება, როგორც მშენებლობის დაწყებამდე გასატარებელი ღონისძიებები (სანებართვო დოკუმენტაციის მოძიება, სანებართვო პირობების შესრულება და ა.შ), ასევე, თავად მშენებლობა და მასთან დაკავშირებული პროცედურები.

34. განსახილველ შემთხვევაში, საქმის მასალებით დადგენილია, რომ ხელშეკრულებების დადების შემდგომ მოპასუხემ ეტაპობრივად განახორციელა შემდეგი სახის ქმედებები:

ა) 2014 წლის 8 აპრილს მან განცხადებით მიმართა ქ. თბილისის მერიას და მოითხოვა ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე რავალბინიანი საცხოვრებელი სახლისათვის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის (კ2) გაზრდის მიზნით სპეციალური (ზონალური) შეთანხმების გაცემისთვის გადასახდელი მოსაკრებლის გადახდის გადავადება შენობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე და მასთან დაკავშირებით შესაბამისი შეთანხმების დადება (იხ. ს.ფ 95).

ბ) თბილისის მთავრობის 2014 წლის 25 აპრილის #22.27.509 დადგენილებით დაკმაყოფილდა მოპასუხის განცხადება და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებამდე მას გადაუვადდა ქალაქ თბილისის მერის 2011 წლის 19 სექტემბრის N201 განკარგულებით გაცემული სპეციალური (ზონალური) შეთანხმებისათვის გადასახდელი განაშენიანების ინტენსივობის კ-2 კოეფიციენტის მოსაკრებლის გადახდა. ამავე დადგენილებით, შეთანხმების განხორციელების მიზნით განისაზღვრა, რომ მოპასუხეს არაუგვიანეს 2015 წლის 1 იანვრისა უნდა უზრუნველეყო უფლებამოსილ ორგანოში განცხადების წარდგენა შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღებაზე და ექსპლუატაციაში მიღებისთვის საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილება.

გ) გაზრდილი ქალაქმ–ებლობის პარამეტრებით მშენებლობის განხორციელების მიზნით (რასაც არ აკმაყოფილებდა მოპასუხის მიერ 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებით შეძენილი უძრავი ქონება), მოპასუხემ 2014 წლის 22 დეკემბერს მოსარჩელესთან გააფორმა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, შეიძინა იმავე მისამართზე (ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში) მდებარე 325 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (საკადასტრო კოდით N ......), რომელიც გააერთიანა 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებით შეძენილ ქონებასთან (საკადასტრო კოდი ......) და ქონებას მიენიჭა ერთი საკადასტრო კოდი - N ...... (ს.ფ 241-242).

დ) ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერის 2015 წლის 30 იანვრის #215 ბრძანებით ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე გაიზარდა ქალაქთმშენებლობითი პარამეტრები (იხ. ს.ფ 118).

35. ზემოაღნიშნული დოკუმენტების ურთიერთშეჯერებისა და იმ ფაქტობრივი გარემოების გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის არსებული შეთანხმება მოპასუხეს მშენებლობის პროცედურების 2015 წლის 1 მარტამდე დაწყებას ავალდებულებდა, საკასაციო სასამართლო იზიარებს კასატორის განმარტებას იმის შესახებ, რომ ხელშეკრულების დადებიდან 2015 წლის 1 მარტამდე პერიოდი მოპასუხემ სწორედ აღნიშნული პროცედურების (სამშენებლო ობიექტისა და სამშენებლო კოეფიციენტის გაზრდას) განხორციელებას მოახმარა. რაც შეეხება შეთანხმებით განსაზღვრულ მეორე პირობას მშენებლობისთვის ინვესტორის მოძიების შესახებ, ვინაიდან მოპასუხეს არცერთი ინსტანციის სასამართლოში არ წარუდგენია შეთანხმებით განსაზღვრულ ვადაში (2015 წლის 1 მარტამდე) ინვესტორის მოძიების ან/და მოძიების მცდელობის დამადასტურებელი რაიმე მტკიცებულება, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ შეთანხმების ზემოაღნიშნული პირობა მოპასუხის მიერ არ შესრულებულა, რაც დარღვევის ხასიათიდან გამომდინარე, შეიძლებოდა გამხდარიყო ხელშეკრულებიდან მოსარჩელის გასვლის წინაპირობა.

36. საკასაციო პალატა ასევე შეეხება ხელშეკრულებიდან გასვლის თანმდევი მატერიალური შედეგის - ხელშეკრულების საფუძველზე მიღებულის უკან დაბრუნების საკითხს. სასამართლო ვერ გაიზიარებს სააპელაციო პალატის დასკვნას, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მოპასუხისთვის გადაცემული ორი უძრავი ქონება მოსარჩელის მიერ ნარდობის ხელშეკრულების ფარგლებში მისაღები საცხოვრებელი ბინების საზღაურს წარმოადგენს.

37. მითითებული საკითხის შეფასების მიზნით, სასამართლო კიდევ ერთხელ ყურადღებას მიაქცევს საქმის მასალებით დადგენილ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს: 2012 წლის 4 აპრილის ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველმა მყიდველს მიჰყიდა ქ. თბილისში, ...... ქ. N1-ში მდებარე N ...... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული 1859 კვ.მ მიწის ნაკვეთი მრავალსართულიანი, მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის (კორპუსის) ასაშენებლად (იხ. ს.ფ 21-25); 2014 წლის 11 სექტემბრის შეთანხმებით კი (რომლითაც ცვლილებები და დამატებები განხორციელდა 2012 წლის 4 აპრილის ხელშეკრულებაში), მოპასუხემ ხელშეკრულების პირობების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, სწორედ N ...... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მოსარჩელის საკუთრებაში დაბრუნების ვალდებულება იკისრა (იხ. შეთანხმების 1.2 პუნქტი, ს.ფ 26-27); ამრიგად, საკასაციო სასამართლო დადგენილად მიიჩნევს, რომ მხარეთა შორის არსებული შეთანხმებებით იმპერატიულად განისაზღვრა კონკრეტული უძრავი ქონების - N ...... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის სამართლებრივი ბედი - ხელშეკრულებიდან გასვლის შემთხვევაში მესაკუთრისთვის საკუთრებაში დაბრუნების საკითხი. შესაბამისად, საკასაციო პალატა თვლის, რომ 2012 წლის 4 აპრილისა და 2014 წლის 11 სექტემბრის ხელშეკრულებების მიზნებიდან არ გამომდინარეობს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა ორი უძრავი ქონების გაერთიანებით მიღებული, N ..... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მოსარჩელისთვის საკუთრებაში დაბრუნების შესახებ.

38. ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საქმე მითითებული საკითხების ხელახლა განხილვისთვის უნდა დაუბრუნდეს ქვედა ინსტანციის სასამართლოს და თუ, საქმის განმეორებით განხილვისას, სააპელაციო სასამართლო კვლავ დაადგენს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის შესაბამისად მოსარჩელის ხელშეკრულებიდან გასვლის ფაქტობრივ-სამართლებრივი წინაპირობების არსებობას, დადგენილი გარემოებების მხედველობაში მიღებით უნდა მოახდინოს საკუთრებაში დასაბრუნებელი უძრავი ქონების იდენტიფიცირება.

39. სსსკ-ის 412-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო აუქმებს გადაწყვეტილებას და საქმეს ხელახლა განსახილველად აბრუნებს სააპელაციო სასამართლოში, თუ: ა) საქმის გარემოებები საპროცესო ნორმების ისეთი დარღვევითაა დადგენილი, რომ ამ დარღვევების შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი და საჭიროა მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა; ბ) არსებობს ამ კოდექსის 394-ე მუხლით გათვალისწინებული საფუძვლები, გარდა აღნიშნული მუხლის „გ“ და „ე“ ქვეპუნქტებისა. ამავე კოდექსის 394-ე მუხლის „ე1“ ქვეპუნქტის თანახმად, გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილების დასაბუთება იმდენად არასრულია, რომ მისი სამართლებრივი საფუძვლიანობის შემოწმება შეუძლებელია. მოცემული ნორმების ანალიზისა და წინამდებარე განჩინებაში ჩამოყალიბებული დასაბუთების გათვალისწინებით, საკასაციო პალატა მოკლებულია შესაძლებლობას, შეამოწმოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერება, ვიდრე საქმეზე არ დადგინდება დავის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოება.

40. სსსკ-ის 53-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო დააბრუნებს საქმეს ხელახლა განსახილველად, მთელი სასამართლო ხარჯები, რაც გაწეულია ამ საქმის განხილვასთან დაკავშირებით, სარჩელის აღძვრიდან დაწყებული, უნდა შეჯამდეს და შემდეგ განაწილდეს მხარეთა შორის ამ მუხლის მიხედვით. ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საქმის ხელახლა განხილვისას, სასამართლო ხარჯების განაწილების საკითხი უნდა გადაწყდეს შემაჯამებელი გადაწყვეტილების გამოტანისას.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე, 408-ე, 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. შპს „ს.კ. ს-მ–ის“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 30 ოქტომბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე მ. ერემაძე

მოსამართლეები: ვ. კაკაბაძე

ლ. მიქაბერიძე