საქმე №ას-587-2021 19 ნოემბერი, 2021 წელი,

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ლევან მიქაბერიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მირანდა ერემაძე, ვლადიმერ კაკაბაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - შპს ,,P.D.G.“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - ნ.გ–ა (ს–ი), (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 მარტის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - ზიანის ანაზღაურება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. ნ.გ–ასა (ს–სა) (შემდგომ - მოსარჩელე, პირველი აპელანტი, მოწინააღმდეგე მხარე) და შპს ,,P.D.G.“-ს (შემდგომ - მოპასუხე, კომპანია, ინვესტორი, მეორე აპელანტი, კასატორი) შორის, 2013 წლის 25 აპრილს, ინვესტორისათვის მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებულ სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებულ ნაგებობაში მესაკუთრის (მოსარჩელის) მიერ კუთვნილი წილის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე წინარე ხელშეკრულება გაფორმდა. ამ ხელშეკრულებით, საკუთრების უფლების მიღების სანაცვლოდ მოპასუხემ (ინვესტორმა) მშენებლობის ვალდებულება და მოსარჩელისათვის ნაგებობის შეთანხმებული ნაწილის საკუთრებაში გადაცემა იკისრა.

2. შეთანხმების შესაბამისად, მოპასუხეს მოსარჩელისათვის უნდა გადაეცა პირველ სართულზე 140 კვ.მ კომერციული ფართი, რაც ხელშეკრულებაში შეცდომით დაფიქსირდა, როგორც საცხოვრებელი ფართი და ერთი ავტოფარეხი საერთო ავტოსადგომში.

3. ნ.გ–ასა (შემდგომ - აწ გარდაცვლილი, მოსარჩელის მამკვიდრებელი) და მოპასუხეს შორის, 2013 წლის მაისს, გაფორმდა წინამდებარე განჩინების პირველ პუნქტში მითითებული ანალოგიური შინაარსის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზე, მოსარჩელის მამკვიდრებელს მესამე სართულზე 116 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი უნდა გადასცემოდა.

4. ხელშეკრულების 2.3 პუნქტით განისაზღვრა, რომ უძრავი ქონების შეუზღუდავ საკუთრებაში გადაცემის შესახებ დამატებითი შეთანხმება უნდა დაიდოს ნაგებობის მშენებლობის დასრულებიდან მის ექსპლუატაციაში მიღებამდე პერიოდის განმავლობაში (ხელშეკრულების 3.1 პუნქტში მითითებული ვადების გათვალისწინებით). ხელშეკრულების 2.4 პუნქტის თანახმად კი, მესაკუთრე გამოხატავს თანხმობას, რომ მისი მოთხოვნები შემოიფარგლება ამ ხელშეკრულების 2.2. და 2.2.1 მუხლებში მითითებული ფართითა და სარემონტო სამუშაოებით და მომავალში არ ექნება რაიმე პრეტენზია ნაგებობის დანარჩენ ნაწილ(ებ)ზე. ყოველგვარი გაუგებრობის თავიდან აცილების მიზნით, მხარეები აცნობიერებენ და გამოთქვამენ თანხმობას მასზედ, რომ მშენებლობის პროცესში პროექტში ნაგებობის ფართის გასაზრდელ/შესამცირებელ შესაძლო ცვლილებებზე რომლის მიუხედავადაც მესაკუთრის მოთხოვნა შემოიფარგლება მხოლოდ 2.2. მუხლში მითითებული ფართით.

5. ხელშეკრულების 3.1.1 ქვეპუნქტით განისაზღვრა, რომ ინვესტორი ვალდებულია, ააშენოს ნაგებობა და გადასცეს მესაკუთრეს 2.2. მუხლში მითითებული ფართი 2.1. მუხლით გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე მდებარე ყველა საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეების მიერ სრული დაცლიდან 24 თვის ვადაში. ხელშეკრულების 3.1.2. პუნქტით, კი ინვესტორი ვალდებულია, საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად ექსპლუატაციაში შეიყვანოს აშენებული ნაგებობა მისი მშენებლობის დასრულებიდან არაუგვიანეს 6 თვის განმავლობაში. ამავე ხელშეკრულების 3.1.4. პუნქტის თანახმად, ინვესტორის მიერ მშენებლობის ნებართვის აღებიდან, თუმცა არაუადრეს მიწის ნაკვეთზე არსებული ყველა საცხოვრებელი სახლის მესაკუთრეების მიერ მათი საცხოვრებელი სახლების სრული დაცლიდან მესაკუთრის მიერ წინამდებარე ხელშეკრულების 2.2. მუხლში მითითებული ფართის მიღების დღემდე, ინვესტორი ვალდებულია, მესაკუთრეს გადაუხადოს საცხოვრებელი სახლის ქირა ყოველთვიურად - 300 აშშ დოლარი. ამასთან, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 3.2.1. პუნქტის თანახმად, მესაკუთრე ვალდებულია, ინვესტორის მიერ მშენებლობის ნებართვის აღებიდან 1 თვის ვადაში დაცალოს თავის საკუთრებაში არსებული ფართი და გადასცეს ინვესტორს მისი დემონტაჟისა და მასზე ნაგებობის აშენების მიზნით.

6. მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 5.4 პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი ვერ უზრუნველყოფს ამ ხელშეკრულების 3.1.1. პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულებას ან შეასრულებს ხარვეზით, მესაკუთრე ვალდებულია 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის სხვა მესაკუთრეებთან ერთად ინვესტორს გაუგზავნოს ვალდებულების დარღვევის შესახებ დასაბუთებული შეტყობინება და განუსაზღვროს დამატებითი გონივრული ვადა ვალდებულებების შესასრულებლად ან შესაბამისი ხარვეზის აღმოსაფხვრელად, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 6 (თვეს), შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი დამატებით ვადაში შეასრულებს ვალდებულებას ან აღმოფხვრის იმ ხარვეზს, რაც მითითებული იქნება შეტყობინებაში, ეს არ ჩაითვლება ინვესტორის მხრიდან ვალდებულების დარღვევად, წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ აღნიშნული დამატებითი ვადა გაივლის უშედეგოდ, მიწის ნაკვეთის კუთვნილი წილი, მასზე მდებარე ყველა გაუმჯობესებითა და არსებითი შემადგენელი ნაწილებით დარჩება 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეების საკუთრებაში. ამავე დროს წინამდებარე პუნქტის ამოქმედებისა და სანქციების ოდენობის განსაზღვრისას გონივრულად იქნება გათვალისწინებული ინვესტორის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევის სიმძიმე და ხასიათი.

7. ხელშეკრულების 5.5 პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ ნაგებობა ექსპლუატაციაში არ იქნა მიღებული წინამდებარე ხელშეკრულების 3.1.2. მუხლის შესაბამისად განსაზღვრულ ვადებში 5.4. მუხლის შესაბამისი პირობების გათვალისწინებით, მესაკუთრე ვალდებულია, 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის სხვა მესაკუთრეებთან ერთად ინვესტორს გაუგზავნოს ვალდებულებების დარღვევის შესახებ დასაბუთებული შეტყობინება და განუსაზღვროს დამატებითი გონივრული ვადა ვალდებულებების შესასრულებლად, რაც არ უნდა აღემატებოდეს 6 თვეს, შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი დამატებით ვადაში შეასრულებს ვალდებულებას, არ მიიჩნევა ინვესტორის მხრიდან ვალდებულების დარღვევად. წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუ აღნიშნული დამატებითი ვადა გაივლის უშედეგოდ, მიწის ნაკვეთის კუთვნილი წილი, მასზე მდებარე ყველა გაუმჯობესებით და არსებითი შემადგენელი ნაწილებით დარჩება 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეების საკუთრებაში. ამავე დროს წინამდებარე პუნქტის ამოქმედებისა და სანქციების ოდენობის განსაზღვრისას გონივრულად იქნება გათვალისწინებული ინვესტორის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევის სიმძიმე და ხასიათი.

8. ხელშეკრულების 9.1. პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ხელშეკრულება ძალაში შედის მისი ხელმოწერისა და ასევე 2.1. მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის ყველა მესაკუთრესთან ანალოგიური ხელშეკრულებების ხელმოწერისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან და ძალაშია მასში გათვალისწინებული ვალდებულებების სათანადო წესით სრულად შესრულებამდე. განმარტებისათვის, გამომდინარე იქიდან, რომ ინვესტორის მიერ ამ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება შეუძლებელი იქნება თუ უძრავი ქონების ყველა მესაკუთრე არ დაცლის მათ საცხოვრებელ სახლს და ნებართვას არ მისცემს ინვესტორსა და მის წარმომადგენლებს, დაიწყონ ნაგებობის მშენებლობა, ეს ხელშეკრულება ძალაში შედის 2.1 მუხლში მითითებული მიწის ნაკვეთის ყველა მესაკუთრესთან ანალოგიური ხელშეკრულებების ხელმოწერისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან და შესრულებამდე ინვესტორს არ წარმოეშვება რაიმე ვალდებულება.

9. მოსარჩელის მამკვიდრებელი 2013 წლის 16 ივნისს გარდაიცვალა, ხოლო მოსარჩელემ, როგორც მამკვიდრებლის პირველი რიგის მემკვიდრემ, მიიღო გარდაცვლილის სამკვიდრო ქონება (მოძრავი და უძრავი) სრულად სამკვიდრო ქონებაში შემავალი აქტივებითა და პასივებით.

10. მოსარჩელეს, როგორც აწ გარდაცვლილის სამკვიდროს მმართველსა და მოპასუხეს შორის, 2013 წლის 28 ოქტომბერს, გაფორმდა 2013 წლის წინარე ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის შესახებ შეთანხმება, რომლის თანახმად, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ხელშეკრულების 2.2. მუხლი შეცვლილიყო და შემდეგნაირად ჩამოყალიბებულიყო: ინვესტორის მიერ ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შესრულების შემდგომ, მხარეები თანხმდებიან, რომ მესაკუთრე მიიღებს მესამე სართულზე 116 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს (შესაბამის წილ მიწის ნაკვეთთან ერთად), რაც უნდა აკმაყოფილებდეს წინარე ხელშეკრულების 2.2.1. მუხლის პირობებსა და ერთ ავტოსადგომსაც საერთო ავტოფარეხში. ნაგებობის დანარჩენი ნაწილი დარჩება ინვესტორის საკუთრებაში, რასთან დაკავშირებითაც იმ შემთხვევაში, თუ ინვესტორი შეასრულებს მის მიერ ნაკისრ ვალდებულებებს, მესაკუთრეს მომავალში არ შეიძლება ჰქონდეს რაიმე პრეტენზია.

11. მოპასუხის მიერ დემონტაჟის ნებართვის გასაცემად განცხადება თბილისის არქიტექტურის სამსახურს წარედგინა. დემონტაჟის ნებართვა 2013 წლის 3 ივნისს გაიცა. ბრძანების თანახმად, დემონტაჟის ვადა 2013 წლის 12 ივნისიდან იმავე წლის 12 ოქტომბრის ჩათვლით განისაზღვრა. სამშენებლო სამუშაოებს სამშენებლო კომპანია E.C. ასრულებდა. კომპანიამ ძირითადი სამუშაოები 2015 წელს დაასრულა, ხოლო საბოლოო მიღება-ჩაბარების აქტი 2016 წლის 5 აპრილს გაფორმდა.

12. 2014 წლის 24 ივლისს გაფორმდა ფართების განშლის შეთანხმება, რომელშიც მოსარჩელისათვის გადასაცემი ფართები აისახა და მეორე დღესვე დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

13. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს (შემდგომ - ექსპერტიზის ბიურო) დასკვნის თანახმად, ქ. თბილისში, .......... მდებარე შესაფასებლად წარმოდგენილი კომერციული დანიშნულების 140 კვ.მ ფართის (იატაკიდან ჭერამდე სიმაღლით 5.50 მეტრი) ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2016 წლის მონაცემებით საორიენტაციოდ - 2940 აშშ დოლარს შეადგენდა, რაც შესაბამისი გაცვლითი კურსით ეროვნული ვალუტით - 6966 ლარია. იმავე მისამართის მესამე სართულზე განთავსებული 116 კვ.მ საცხოვრებელი ბინის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება 2016 წლის მონაცემებით საორიენტაციოდ - 696 აშშ დოლარს, რაც შესაბამისი გაცვლითი კურსით ეროვნულ ვალუტით - 1649 ლარია, ხოლო იმავე მისამართზე მდებარე შესაფასებლად წარმოდგენილი ორი ერთეული პარკინგის ყოველთვიური საიჯარო ღირებულება - 2015 წლის 1 ივლისიდან დღემდე საორიენტაციოდ შეადგენს - 300 ლარს.

14. მოპასუხეს სარჩელით მითითებული, ყოველთვიურად მოთხოვნილი ქირის თანხის განსაზღვრის წესი და მისი ოდენობა სადავოდ არ გაუხდია.

15. მოსარჩელემ 140 კვ.მ ფართის უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით სარჩელი 2017 წლის 6 თებერვალს აღძრა მოპასუხის წინააღმდეგ და ნაკლიანი ნივთის გადაცემისათვის ხელშეკრულებიდან გასვლა და ზიანის ანაზღაურება მოითხოვა. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილებით, მოსარჩელის სარჩელი მოპასუხის მიმართ ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; მოპასუხეს 217 000 აშშ დოლარის გადახდა მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხეს არ გაუსაჩივრებია.

16. მოსარჩელემ 2018 წლის 4 მაისს №W16112194 განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს და 116 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრედ რეგისტრაცია მოითხოვა. მოსარჩელემ განცხადებას დაურთო 2014 წლის 23 ივლისის განშლა და პირადობის მოწმობის ასლი. განცხადება დაკმაყოფილდა და ეს უკანასკნელი 116 კვ.მ საცხოვრებელი ფართის მესაკუთრედ აღირიცხა. უფლების რეგისტრაციის თარიღად საჯარო რეესტრის ამონაწერში დაფიქსირებულია 25.05.2018 წელი.

17. მოსარჩელემ 2018 წლის 24 ივნისს №W16112246 განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრს და 13.75 კვ.მ ავტოსადგომის მესაკუთრედ რეგისტრაცია მოითხოვა. მოსარჩელემ განცხადებას დაურთო 2014 წლის 23 ივლისის განშლა. განცხადება დაკმაყოფილდა და იგი 13.75 კვ.მ ავტოსადგომის მესაკუთრედ აღირიცხა. უფლების რეგისტრაციის თარიღად საჯარო რეესტრის ამონაწერში დაფიქსირებულია 25.05.2018 წელი.

სასარჩელო მოთხოვნა:

18. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა მოპასუხის წინააღმდეგ და მოითხოვა ხელშეკრულების პირობების (სამუშაოთა შესრულების ვადის გადაცილებისათვის) დარღვევის შედეგად მიუღებელი შემოსავლის სახით დამდგარი ზიანის - 130 896 აშშ დოლარისა და 10 800 ლარის მოპასუხისათვის დაკისრება.

19. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხემ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება არ შეასრულა, კერძოდ, მოპასუხეს ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ფართები მოსარჩელისათვის 2015 წლის 31 მაისამდე უნდა გადაეცა, მაგრამ უშედეგოდ.

20. მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხის მიერ თავისი ვალდებულების კეთილსინდისიერად შესრულების შემთხვევაში შეძლებდა გადაცემული ქონების კომერციული დანიშნულებით გამოყენებასა და, შესაბამისად - მოგების მიღებას, რაც თავიდანვე ცნობილი იყო მოპასუხე კომპანიისათვის.

21. მოსარჩელის მტკიცებით, მან სახელშეკრულებო ვალდებულებათა ბრალეულად შეუსრულებლობის გამო, სამი წლის მანძილზე ვერ შეძლო 130 896 აშშ დოლარისა და 10 800 ლარის ოდენობით სარგებლის მიღება.

მოპასუხის პოზიცია:

22. მოპასუხემ წერილობით წარდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და მიუთითა, რომ კომპანიამ კეთილსინდისიერად შეასრულა საკუთარი ვალდებულებები და დათქმულ დროში გადასცა მოსარჩელეს ფართები, კერძოდ, 2014 წლის 23 ივლისს გაფორმდა ფართების განშლის შეთანხმება, რომელშიც მოსარჩელისათვის გადასაცემი ფართები აისახა და მეორე დღესვე საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა. ამით მოსარჩელეს შესაძლებლობა მიეცა, ცალმხრივი განცხადებით ქონება საკუთარ სახელზე აღერიცხა.

23. მოპასუხის განმარტებით, სამშენებლო სამუშაოები 2015 წელს დასრულდა, ხოლო საბოლოო მიღება-ჩაბარების აქტი 2016 წლის 5 აპრილს გაფორმდა, შესაბამისად, ამ დროიდან მოსარჩელეს შესაძლებლობა ჰქონდა, ქონებით ესარგებლა და საჯარო რეესტრში დაერეგისტრირებინა.

24. მოპასუხემ სასამართლოს 2018 წლის 12 თებერვლის გადაწყვეტილებაზეც მიუთითა და განმარტა, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლის შემდეგ მხარე უნდა აღმოჩნდეს იმ პოზიციაში, რომელშიც იქნებოდა ხელშეკრულება საერთოდ რომ არ დადებულიყო.

25. მოპასუხის განმარტებით, მოსარჩელეს, მიუხედავად იმისა, რომ გააჩნდა სახლის დაცლის ვალდებულება, უარი განაცხადა დემონტაჟის თანხმობაზე ხელის მოწერაზე და კომპანიას დამატებით ფართის გადაცემა მოსთხოვა. საბოლოო ჯამში, მან სახლი 2013 წლის 30 სექტემბერს დატოვა, შესაბამისად, 24-თვიანი ვადის ათვლა ამ თარიღიდან უნდა დაიწყოს და უნდა დასრულდეს - 2015 წლის 30 სექტემბერს. ამასთან, 2015 წლის 30 სექტემბერს უნდა დაემატოს 6 თვე, რის შემდეგაც მოპასუხე კომპანიას მიეცა სამშენებლო სამუშაოების - 2016 წლის 30 მარტს დასრულების შესაძლებლობა.

26. მოპასუხის განმარტებით, კომპანიისათვის არათუ სავარაუდო არ იყო, რომ მოსარჩელე მისაღებ საცხოვრებელ ფართს კომერციული დანიშნულებით გამოიყენებდა, არამედ მოპასუხე კომპანიას საწინააღმდეგო ინფორმაცია ჰქონდა თავად მოსარჩელისგან - მას არ გააჩნდა სხვა საცხოვრებელი ფართი და ფართების გადაცემამდე ესაჭიროებოდა ბინის ქირის ანაზღაურება, რაც ეწინააღმდეგება მოსარჩელის მსჯელობას, რომ საცხოვრებელი სახლი გასაქირავებლად ესაჭიროებოდა.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

27. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 21 მარტის გადაწყვეტილებით, სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; მოპასუხეს 71 160 ლარის გადახდა მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა.

28. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ორივე მხარემ. მოსარჩელემ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და, სააპელაციო სასამართლოს მიერ ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა, ხოლო მოპასუხემ - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით - სარჩელის სრულად უარყოფა.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივსამართლებრივი დასაბუთება:

29. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2021 წლის 16 მარტის გადაწყვეტილებით, მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებულ ნაწილში უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 21 მარტის გადაწყვეტილება; მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 21 მარტის გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; მოპასუხეს 69 660 ლარის გადახდა მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა.

30. სააპელაციო სასამართლომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების 3.1.1 და 5.4 პუნქტების საფუძველზე (იხ. წინამდებარე განჩინების მე-5-მე-6 პუნქტები) დაასკვნა, რომ მოპასუხეს ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებების შესასრულებლად, კერძოდ კი, მშენებლობის დასასრულებლად მაქსიმუმ 30 (24 + 6) თვე ჰქონდა, ამასთან, მშენებლობის ვადის დაწყება უკავშირდებოდა გარკვეული მოვლენის დადგომის მომენტს, კერძოდ, მშენებლობა მოპასუხეს უნდა დაეწყო და, შესაბამისად, შეთანხმებული ვადა (24 + 6 თვე) სამუშოს შესრულებისა, აითვლებოდა იმ მომენტიდან, როდესაც ყველა მესაკუთრე ბინებს დაცლიდა.

31. სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდგომ - სსსკ) მე-4 და 102-ე მუხლებზე მითითებით განმარტა, რომ მოსარჩელეს პირდაპირი მტკიცებულება, რომ ბინები მესაკუთრეებმა რომელიმე კონკრეტულ დღეს დაცალეს, არ წარმოუდგენია.

32. სააპელაციო სასამართლომ საქმეში არსებული მტკიცებულებების საფუძველზე მიიჩნია, რომ მოსარჩელეს ხელშეკრულებებით ნაკისრი ზემოხსენებული ვალდებულება ბინის დაცლასთან დაკავშირებით მინიმუმ 2013 წლის 30 სექტემბრამდე შესრულებული არ ჰქონდა, რაც პირდაპირ უკავშირდება მოპასუხის მიერ სამშენებლო სამუშაოების დაწყების ვალდებულებას, რისი გათვალისწინებითაც, მოპასუხეს უძრავი ქონების მესაკუთრეებთან გაფორმებული ხელშეკრულებების საფუძველზე აღებული ვალდებულების შესრულების 30-თვიანი ვადის ათვლა 2013 წლის 30 სექტემბრის შემდგომ აუცილებლად უნდა დაეწყო და, შესაბამისად, მშენებლობა მინიმუმ 2016 წლის მარტის ბოლომდე უნდა დაესრულებინა.

33. სააპელაციო სასამართლომ მოპასუხის მიერ სახელშეკრულებო ვალდებულებათა შესრულების თარიღის დადგენასთან დაკავშირებით მიუთითა, რომ სამშენებლო სამუშაოების მიზნით მოპასუხის მიერ 2013 წლის 9 ოქტომბერს შპს „ე.ს–ან“ გაფორმდა ნარდობის ხელშეკრულება, ხოლო 2016 წლის 5 აპრილს - მიღება-ჩაბარების აქტი, რომლის მიხედვით, მენარდემ სამშენებლო სამუშაოები დაასრულა, შემკვეთმა მიიღო შესრულება და, შემკვეთის შეფასებით, დასრულებული სამუშაოები სახელშეკრულებო პირობებსა და მოქმედ სამშენებლო ნორმებს პასუხობს, რისი გათვალისწინებითაც, კომპანიის მიერ ხელშეკრულებებიდან გამომდინარე ვალდებულება, აეშენებინა საცხოვრებელი კომპლექსი, 2016 წლის 5 აპრილს შესრულებული იყო და, ვინაიდან ინვესტორს ვალდებულებათა შესასრულებლად ვადა, სულ მცირე, 2016 წლის მარტის ბოლომდე ჰქონდა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოპასუხემ ვალდებულებები ვადის დაცვით შეასრულა. სასამართლოს განმარტებით, საწინააღმდეგოს დამადასტურებელი მტკიცებულების წარმოდგენა მოსარჩელეს ევალებოდა, რაც მას არ განუხორციელებია.

34. სასამართლომ გადაწყვეტილების სამართლებრივი დასაბუთებისას ყურადღება გაამახვილა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდგომ - სსკ) 394-ე და 408-ე მუხლებზე და ამავე კოდექსის 411-ე და 412-ე მუხლებზე დაყრდნობით იმსჯელა მიუღებელ შემოსავალთან დაკავშირებით მოსარჩელის მოთხოვნის განხორციელებადობაზე.

35. სააპელაციო სასამართლომ სსსკ-ის 106-ე მუხლის ,,ბ“ ქვეპუნქტისა და იმავე კოდექსის 266-ე მუხლებზე მითითებით დადგენილად მიიჩნია, რომ 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე 140 კვ.მ კომერციული ფართის მოსარჩელისთვის გადაცემის ვალდებულება მოპასუხემ დაარღვია, შესაბამისად, მოსარჩელისათვის ზიანის ანაზღაურების ვალდებულება წარმოიშვება.

36. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის მითითება, რომ მოსარჩელეს 2016 წლის აპრილში შეეძლო, ფაქტობრივად მიეღო უძრავი ქონება, გამოეყენებინა დანიშნულებისამებრ და, შესაბამისად, ზიანის წარმოშობაში ბრალეული მხოლოდ მოსარჩელეა. სასამართლოს განმარტებით, მოპასუხის მიერ ნაკლიანი შესრულების შეთავაზება უკვე წარმოადგენს ბრალეულ ქმედებას და, თავის მხრივ, გამორიცხავს მოსარჩელის შესაძლებლობას, მიიღოს შესრულება და გამოიყენოს საკუთარი შეხედულებისამებრ. ნაკლიანი უძრავი ქონების მიღებაზე უარი ბრალეულ ქმედებას არ წარმოადგენს და ამ საფუძვლით მოსარჩელე მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარი ვერ ეთქმევა.

37. სასამართლოს მითითებით, მოსარჩელის მიერ ინვესტორისთვის ფართების გადაცემამდე, მასში, კერძოდ, პირველ სართულზე მდებარე 40 კვ.მ ფართში განთავსებული იყო აფთიაქი, აღნიშნული გარემოება მოპასუხეს სადავოდ არ გაუხდია. მითითებული ფაქტი, მისაღები 140 კვ.მ უძრავი ქონების მახასიათებლებთან (კომერციული ფართი) ერთობლივად ქმნის იმ დასკვნის გამოტანის საშუალებას, რომ გადასაცემი ქონება მოსარჩელეს კომერციული მიზნებისთვის და შემოსავლის მისაღებად სჭირდებოდა და ამის თაობაზე კომპანიისათვის თავიდანვე ცნობილი უნდა ყოფილიყო. საწინააღმდეგოს დამადასტურებელი მტკიცებულება აპელანტს არ წარმოუდგენია, რისი გათვალისწინებითაც, სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნა, რომლის თანახმად, 140 კვ.მ კომერციული ფართის გადაცემის ვალდებულების დარღვევის შედეგად მიუღებელი შემოსავლის სახით ზიანის ანაზღაურების თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნა საფუძვლიანი იყო.

38. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, ზემოაღნიშნულ ფართთან დაკავშირებით მოსარჩელემ, იქიდან გამომდინარე, რომ ნაკლიანი ნივთის გამო შემოსავლის მიღება ვერ შეძლო, მიუღებელი შემოსავალი უნდა დაანგარიშდეს სამშენებლო სამუშაოების დასრულებიდან - 2016 წლის 5 აპრილიდან, მოსარჩელის მიერ სასამართლოში სარჩელის აღძვრამდე - 2017 წლის 7 თებერვლამდე, როდესაც ხელშერულებიდან გასვლა და მოპასუხისთვის ზიანის ანაზღაურება მოითხოვა, შესაბამისად, 10 თვის მიუღებელი შემოსავლის სახით წარმოშობილი ზიანის ანაზღაურება უნდა დაეკისროს მოპასუხეს, რაც იჯარის მიახლოებითი ღირებულებიდან გამომდინარე - თვეში 6966 ლარია, ჯამურად კი - 69 660 ლარი.

39. სააპელაციო სასამართლომ მოპასუხის არგუმენტი, რომლის თანახმად, მოსარჩელის მიმართ მიუღებელი შემოსავლის სახით წარმოშობილ ზიანში წილი თავად მოსარჩელესაც მიუძღვის, ვინაიდან მან მხოლოდ 10 თვის შემდეგ განაცხადა უარი ხელშეკრულებაზე, რამაც ხელი შეუწყო ზიანის ოდენობის გაზრდას, არ გაიზიარა და მიუთითა, რომ, როგორც მოსარჩელის ახსნა-განმარტებიდან დგინდება, ნაკლიანი შესრულების თაობაზე ინფორმაციის მიღების შემდეგ მხარეთა შორის მოლაპარაკება შექმნილი ვითარების მოგვარებისთვის მიმდინარეობდა და საბოლოოდ, მოსარჩელემ შეთანხმების მიუღწევლობის შედეგად სარჩელით მიმართა სასამართლოს. აღნიშნული მოპასუხეს სადავოდ არ გაუხდია.

40. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, ის 10-თვიანი ვადა, რომლის განმავლობაშიც მოსარჩელემ უარი არ თქვა ხელშეკრულებაზე, მოპასუხისთვის დამატებითი ვადის მიცემისა და ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების ხერხებზე მოლაპარაკების პერიოდია, რომელიც უშედეგო აღმოჩნდა. სააპელაციო სასამართლომ გაითვალისწინა დარღვეული ვალდებულების მოცულობა და მისი ღირებულება და მიუთითა, რომ აღნიშნული პირდაპირპროპორციულად აისახება მოლაპარაკების პროცესის ხანგრძლივობაზე.

41. 2013 წლის 31 მაისის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოთხოვნის ნაწილში სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა მოთხოვნის უსაფუძვლობის თაობაზე გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნა.

42. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, კომერციული ფართის გადაცემის ვალდებულების დარღვევის შედეგად, ამ ფართის მახასიათებლებიდან გამომდინარე ცალსახა იყო, რომ იგი შემოსავლის მიღების მიზანს ემსახურებოდა, რაც ვერ გავრცელდება ავტოფარეხის შემთხვევაზე. მხოლოდ ის გარემოება, რომ ერთი ავტოფარეხი მოსარჩელეს 2013 წლის 25 აპრილის წინარე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე 140 კვ.მ კომერციულ ფართთან ერთად ეკუთვნოდა, ვერ იქნება მიჩნეული იმ დასკვნის წინაპირობად, რომ კომერციულ ფართთან ერთად მოსარჩელეს ავტოფარეხიც გასაქირავებლად უნდოდა და მოპასუხისათვის წინასწარ ცნობილი ან სავარაუდო უნდა ყოფილიყო, რისი გათვალისწინებითაც სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხისათვის ავტოფარეხის ქირავნობის მიახლოებითი საფასურის -1500 ლარის დაკისრების თაობაზე გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნა.

კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:

43. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მეორე აპელანტმა (მოპასუხემ) საკასაციო საჩივარი წარადგინა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

44. კასატორის განმარტებით, სასამართლოს სსკ-ის 415-ე მუხლი და იმავე კოდექსის 8.3 მუხლი უნდა გამოეყენებინა, რაც არ გამოიყენა. კასატორის განმარტებით, შერეული ბრალი გათვალისწინებულ უნდა იქნეს ზიანის ანაზღაურების დროს.

45. კასატორის მითითებით, მოსარჩელემ მხოლოდ 2017 წლის თებერვალში წარადგინა სარჩელი ნივთის ნაკლის გამო ხელშეკრულებიდან გასვლისა და თანხის დაკისრების მოთხოვნით. მხოლოდ იმის გამო, რომ მოსარჩელემ გვიან დაიცვა საკუთარი უფლებები, ამით მოპასუხის პასუხისმგებლობა არ უნდა იზრდებოდეს და მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურებაც არ უნდა ეკისრებოდეს.

46. კასატორის მითითებით, ყველა მესაკუთრემ დემონტაჟის თანხმობას ხელი 2013 წლის 21 მაისს მოაწერა, ხოლო მოსარჩელემ ეს გააკეთა 2013 წლის 31 მაისს. კომპანიას სწორედ დემონტაჟზე ხელმოუწერლობით, მანიპულირებით მიაცემინა მოსარჩელემ მეორე ფართი. მან ანალოგიური გააკეთა, როდესაც 2013 წლის სექტემბერში კომპანიას, სანამ მეორე ხელშეკრულებაშიც არ ჩააწერინა ქირის მიღების უფლება, ფართს არ ცლიდა. იგი ერთდროულად ორ ნაქირავებ ბინაში ვერ იცხოვრებდა, მისი მიზანი ქირის მიღების სურვილი კი არა - მოპასუხის ხარჯზე გამდიდრება იყო.

47. კასატორის განმარტებით, დაუსაბუთებელია მოწინააღმდეგე მხარის მითითება, რომ მან 2014 წელს განშლის შესახებ არ იცოდა, მაშინ როდესაც განშლა მის მიერ გაცემული მინდობილობის საფუძველზე რეგისტრირებული იყო საჯარო რეესტრში და სხვანაირად ეს შეუძლებელიც კი იყო.

48. მოწინააღმდეგე მხარე მიზანმიმართულად ახდენდა მეორადი უფლების გამოყენების ვადის გაჭიანურებას, შესაბამისად, დაუშვებელია, სსკ-ის 415-ე მუხლის ფარგლებში კასატორს სრულად ეკისრებოდეს პასუხისმგებლობა.

49. კასატორი ითხოვს, სასამართლომ დაადგინოს მოწინააღმდეგე მხარის არაკეთილსინდისიერების ფაქტი, როდესაც მხარემ შეგნებულად 10-თვიანი ვადის გაჭიანურებით (2016 წლის აპრილიდან 2017 წლის თებერვლამდე) არ განახორციელა დამატებითი უფლებების რეალიზაცია და ამის მიზანი სასამართლოში სასარჩელო მოთხოვნის ოდენობის გაზრდა იყო.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

50. საკასაციო სასამართლომ, სსსკ-ის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია შემდეგ გარემოებათა გამო:

51. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

52. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით. ამასთან, საკასაციო საჩივარი დასაშვები რომც ყოფილიყო, მას არა აქვს წარმატების პერსპექტივა, კერძოდ:

53. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

54. საკასაციო პალატის განმარტებით, უდავოა, რომ მხარეთა შორის, 2013 წლის 25 აპრილსა და იმავე წლის მაისში (მოპასუხესა და მოსარჩელის მამკვიდრებელს შორის) გაფორმდა წინარე ხელშეკრულებები, ინვესტორისათვის მიწის ნაკვეთისა და მასზე განთავსებული სამშენებლო პროექტით გათვალისწინებულ ნაგებობებში მესაკუთრის მიერ კუთვნილი წილის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე. ხელშეკრულებების თანახმად, საკუთრების უფლების მიღების სანაცვლოდ, მოპასუხემ (ინვესტორმა) იკისრა ვალდებულება, უზრუნველეყო ნაგებობის მშენებლობა და მესაკუთრეებისათვის ნაგებობის შეთანხმებული ნაწილის საკუთრებაში გადაცემა, რომელიც 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებით მოიცავდა 140 კვ.მ კომერციული ფართსა და ავტოფარეხს, ხოლო 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებით, 116 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს შესაბამისი ავტოფარეხით (2013 წლის 28 ოქტომბრის შეთანხმება, 2013 წლის მაისის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეთანხმების შესახებ).

55. მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნის საფუძველს სწორედ ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების პირობების (სამუშაოთა შესრულების ვადის გადაცილების) დარღვევის შედეგად მიუღებელი შემოსავლის სახით წარმოშობილ ზიანის ანაზღაურება წარმოადგენს.

56. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით, 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, რომელიც 140 კვ.მ კომერციული ფართთან დაკავშირებით მიუღებელი შემოსავლის სახით წარმოშობილ ზიანს ეხება, მოპასუხეს - 69 660 ლარი დაეკისრა, რაც შეეხება სხვა მოთხოვნებს, სასამართლომ 2013 წლის 31 მაისის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოსარჩელის მოთხოვნა არ დააკმაყოფილა, ისევე, როგორც - 2013 წლის 25 აპრილის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოპასუხისათვის ავტოფარეხის ქირავნობის მიახლოებითი საფასურის დაკისრების შესახებ მოთხოვნა. უდავოა, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება, მოსარჩელეს არ გაუსაჩივრებია, შესაბამისად, სამართლებრივ შეფასებას არ საჭიროებს მოსარჩელის ის მოთხოვნები, რომელიც ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით არ დაკმაყოფილდა, რისი გათვალისწინებითაც, საკასაციო პალატამ მხოლოდ 140 კვ.მ კომერციულ ფართთან დაკავშირებით მიუღებელი შემოსავლის სახით წარმოშობილი ზიანის - 69 660 ლარის მოპასუხისათვის დაკისრების მართლზომიერება უნდა შეაფასოს.

57. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ვალდებულების დარღვევისას, კანონმდებელმა, კრედიტორს მიანიჭა უფლება, მოითხოვოს ზიანის ანაზღაურება. ზიანის ანაზღაურების ზოგადი წესი განმტკიცებულია სსკ-ის 394-ე მუხლით, რომლის პირველი ნაწილის მიხედვით, მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევისას კრედიტორს შეუძლია, მოითხოვოს ამით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება.

58. უნდა აღინიშნოს, რომ ზიანის ანაზღაურება მიეკუთვნება მეორად/დამატებით მოთხოვნებს და იწვევს ქონებრივი ან არაქონებრივი ხასიათის უარყოფითი შედეგების დადგომას (შდრ. ჰ.ბოილინგი, პ. ლუტრინგჰაუსი, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ცალკეული მოთხოვნების სისტემური ანალიზი, თბილისი, 2009, გვ.33). ზიანის ანაზღაურება მოთხოვნა წარმოიშობა, მაშინ, როდესაც პირველადი მოთხოვნის შესრულებისას ჩნდება პრობლემა. პრობლემა შეიძლება მდგომარეობდეს ვალდებულების შეუსრულებლობაში, არაჯეროვნად შესრულებაში ან ხელშეკრულებიდან გამომდინარე სხვა ვალდებულების დარღვევაში. ზიანის ანაზღაურების მეორადი მოთხოვნის უფლება შესაძლებელია გამოყენებულ იქნეს ნებისმიერი სახის ვალდებულების დარღვევით გამოწვეული ზიანის არსებობისას.

59. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ზიანის ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოების არარსებობის შემთხვევაში ნავარაუდები სამართლებრივი მდგომარეობის აღდგენის ორიენტირი განმტკიცებულია სსკ-ის 408-ე მუხლში, რომლის ნორმატიული მიზნიდან გამომდინარეობს, რომ განხორციელდეს იმ ვითარების აღდგენა, რომელიც იარსებებდა ზიანის ანაზღაურების მავალდებულებელი გარემოების დადგომამდე, ე.ი. ვალდებულების დარღვევამდე. ნორმიდან გამომდინარეობს დასკვნა, რომ ზიანი არის ის ქონებრივი დანაკლისი, რომელიც არ იარსებებდა ვალდებულების დარღვევის არარსებობის შემთხვევაში, ე.ი. ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების პირობებში (შდრ. სუსგ №ას-32-2021, 2021 წლის 23 აპრილი; №ას-1843-2018, 2019 წლის 5 მარტი; №ას-167- 163-2016, 2016 წლის 1 ივლისი).

60. სამოქალაქო კოდექსის 411-ე მუხლი კიდევ უფრო აკონკრეტებს 408-ე მუხლში მოცემულ ზიანის სრულად ანაზღაურების პრინციპს. სრული ანაზღაურება ეხება არა საერთოდ ზიანს, რომელიც შეიძლება ვინმემ განიცადოს, არამედ იმ ზიანს, რომელიც სამოქალაქო პასუხისმგებლობის საერთო საფუძვლებიდან გამომდინარე ანაზღაურებადია. ანაზღაურებას ექვემდებარება ის ზიანი, რომელიც მოვალისათვის წინასწარ იყო სავარაუდო და წარმოადგენს ზიანის გამომწვევი მოქმედების უშუალო შედეგს. როდესაც ხელშეკრულების მხარე კისრულობს ვალდებულებას, მას მხედველობაში აქვს მხოლოდ იმ რისკის აღება, რომელიც კანონზომიერად არის დაკავშირებული ხელშეკრულების შესრულებასთან. აღნიშნულიდან გამომდინარე, მისგან შეიძლება მოთხოვნილ იქნეს მხოლოდ იმ ზიანის ანაზღაურება, რომელიც ხელშეკრულების დარღვევის ნორმალურ შედეგად აღიქმება. იმავე კოდექსის 412-ე მუხლი მოვალეს ათავისუფლებს ისეთი რისკებისაგან, რაც მიუღებელია ქონებრივი პასუხისმგებლობის ჩვეულებრივი პრინციპებისათვის. მოსარჩელემ უნდა დაამტკიცოს, რომ მის მიერ განცდილი ზიანი არის ხელშეკრულების დარღვევის ჩვეულებრივი და ნორმალური შედეგი. ზიანის სავარაუდობა დგინდება გონივრულობის თვალსაზრისით და არ განისაზღვრება კონკრეტული ხელშეკრულების დამრღვევის სუბიექტური შესაძლებლობებით. მოვალემ ზიანი ყოველთვის უნდა აანაზღაუროს, მაგრამ ხელშეკრულებით ნაკისრი რისკის ფარგლებში (სუსგ-ის №ას-630-593-2012, 11 ივნისი, 2012 წელი; №ას-459-438-2015, 07 ოქტომბერი, 2015 წელი; №ას-344-2019, 12 თებერვალი, 2021 წელი).

61. პრეიუდიციულად დადგენილია და არც კასატორი არ დავობს, მხარეთა შორის 2013 წლის 25 აპრილს დადებული ხელშეკრულების მოპასუხის მიერ დარღვევაზე, მოსარჩელისათვის ნივთობრივად ნაკლიანი ნივთის შეთავაზებაზე, რომელიც არ შეესაბამდებოდა ხელშეკრულების პირობას, რამაც მოსარჩელე მხარის ხელშეკრულებიდან გასვლა გამოიწვია, კერძოდ, მოსარჩელემ სარჩელი 2017 წლის 7 თებერვალს აღძრა მოპასუხის წინააღმდეგ და 140 კვ.მ უძრავ ქონებასთან დაკავშირებით ნაკლიანი ნივთის გადაცემისათვის ხელშეკრულებიდან გასვლა და თანხის დაკისრება მოითხოვა.

62. საკასაციო პალატის მითითებით, როგორც უკვე აღინიშნა, მოსარჩელისათვის გადასაცემი კომერციული ფართი ხელშეკრულების პირობებს არ შეესაბამებოდა. ამასთან, სამშენებლო სამუშაოები 2016 წლის 5 აპრილს დასრულდა და ამ თარიღის შემდგომ მოსარჩელეს კუთვნილი 140 კვ.მ კომერციული ფართის მიღებისა და სარგებლობის უფლება წარმოეშვა, თუმცა, იქიდან გამომდინარე, რომ მოპასუხემ შესთავაზა ნივთობრივად ნაკლიანი უძრავი ქონება, მოსარჩელემ კუთვნილი ფართით სარგებლობა და შემოსავლის მიღება ვერ შეძლო.

63. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მოსარჩელისათვის გადასაცემი უძრავი ქონებას პირველ სართულზე მდებარე კომერციული ფართი წარმოადგენდა, ამასთან, მხარეთა შორის ხელშეკრულების გაფორმებამდე (40 კვ.მ ფართში) განთავსებული იყო აფთიაქი, რაც ქმნის ობიექტურ სურათს იმასთან დაკავშირებით, რომ გადასაცემი ქონება მოსარჩელეს კომერციული მიზნებისთვის და შემოსავლის მისაღებად სჭირდებოდა და აღნიშნული მოვალისთვისაც განჭვრეტად ზიანს წარმოადგენდა, რაც ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულების შემთხვევაში, მისი ანაზღაურების ვალდებულებას წარმოუშობდა მოპასუხეს.

64. ზემოაღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში მითითებულ მსჯელობას, რომლის თანახმად, მიუღებელი შემოსავალი უნდა დაანგარიშდეს სამშენებლო სამუშაოების დასრულებიდან - 2016 წლის 5 აპრილიდან, მოსარჩელის მიერ სასამართლოში სარჩელის აღძვრამდე - 2017 წლის 7 თებერვლამდე, როდესაც ამ უკანასკნელმა ხელშკერულებიდან გასვლა და მოპასუხისთვის ზიანის ანაზღაურება მოითხოვა, შესაბამისად, 10 თვის მიუღებელი შემოსავლის სახით წარმოშობილი ზიანის ანაზღაურება უნდა დაეკისროს მოპასუხეს, რაც იჯარის მიახლოებითი ღირებულებიდან გამომდინარე - თვეში 6966 ლარია, ჯამურად კი - 69 660 ლარი.

65. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ კასატორს საიჯარო ქირის ყოველთვიურ ოდენობაზე დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია არ წამოუდგენია, ამიტომ პალატა ამ საკითხზე მსჯელობას დამატებით აღარ განავრცობს და მხოლოდ იმის აღნიშვნით შემოიფარგლება, რომ ყოველთვიური საიჯარო ქირის განსაზღვრისას ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლომ საქმეში წარდგენილი სამხარაულის ექსპერტიზის ბიუროს დასკვნით კანონიერად იხელმძღვანელა, ვინაიდან სხვა მტკიცებულება რაც ზემოაღნიშნულ დასკვნას გააქარწყლება მოპასუხე მხარეს სასამართლოში არ წარუდგენია.

66. კასატორის საკასაციო პრეტენზიის თანახმად, მოწინააღმდეგე მხარე მიზანმიმართულად აჭიანურებდა მეორადი უფლების გამოყენების ვადას, შესაბამისად, დაუშვებელია, სსკ-ის 415-ე მუხლის ფარგლებში კასატორს სრულად ეკისრებოდეს პასუხისმგებლობა.

67. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის მიერ მითითებულ მოსაზრებებს და სსკ-ის 415-ე მუხლის საფუძველზე მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლომ სწორად დაადგინდა კასატორის მიერ ასანაზღაურებელი ზიანის მოცულობა, ვინაიდან ზიანი ერთმნიშვნელოვნად მოპასუხის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობამ გამოიწვია. ამასთან, მოპასუხეს ე.წ. ,,შერეული ბრალის“ დამადასტურებელი დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებები არ წარუდგენია, მით უფრო, იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ ნაკლიანი შესრულების თაობაზე ინფორმაციის მიღების შემდეგ, მხარეთა შორის მოლაპარაკება შექმნილი ვითარების მოგვარებისთვის მიმდინარეობდა და საბოლოოდ, მოსარჩელემ შეთანხმების მიუღწევლობის შედეგად სარჩელით მიმართა სასამართლოს. აღნიშნული მოპასუხეს არც ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებში საქმის განხილვის დროს და არც საკასაციო საჩივრით სადავოდ არ გაუხდია, რაც მისი პრეტენზიის უსაფუძვლობაზე მიუთითებს. სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს, დარღვეული ვალდებულების მოცულობასა და ღირებულებაზეც და განმარტავს, რომ არ დასტურდება მოსარჩელის მიერ დროის გაჭიანურებასა და უფრო მეტი მიუღებელი შემოსავლის მოპასუხისათვის დაკისრების მცდელობა.

68. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ წინამდებარე განჩინების 66-ე პუნქტში მითითებული გარემოებებიდან გამომდინარე, დასაშვებ და დასაბუთებულ საკასაციო პრეტენზიად ვერ შეფასდება კასატორის მსჯელობა მოპასუხის არაკეთილსინდისიერებასთან დაკავშირებითაც.

69. ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატამ მართებულად შეაფასა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები და სამართლებრივად სწორი კვალიფიკაცია მიანიჭა, ამასთან, კასატორმა სარწმუნოდ ვერ დაადასტურა მის მიერ მითითებული გარემოებები, რომელიც ამყარებდა მათ სასარჩელო მოთხოვნას, რის გამოც სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება კანონიერია.

70. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

71. ამავდროულად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან (შდრ. სუსგები: №ას-1381-2018, 2019 წლის 28 ივნისის განჩინება; №ას-743-711-2016, 2017 წლის 31 მარტის განჩინება; №ას-1843-2018, 2019 წლის 5 მარტის განჩინება; საქმე №ას-886-826-2017, 2017 წლის 20 ოქტომბრის განჩინება, საქმე №ას-842-2019, 2021 წლის 28 აპრილის განჩინება).

72. მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა.

73. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორმა ვერ გააქარწყლა გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით და არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

74. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. ამდენად, კასატორს დაუბრუნდება 3450 ლარის 70% – 2415 ლარი.

75.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. შპს ,,P.D.G.“-ის საკასაციო საჩივარი დარჩეს განუხილველად დაუშვებლობის გამო;

2. შპს ,,P.D.G.“-ს (ს/ნ .......) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ლ.ზ–ის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 3450 ლარის (საგადახდო დავალება 10886540632 / გადახდის თარიღი 14.05.2021), 70% - 2415 ლარი.

3. განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები: ლევან მიქაბერიძე

მირანდა ერემაძე

ვლადიმერ კაკაბაძე