საქმე №ას-682-2021 28 დეკემბერი, 2021 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ზურაბ ძლიერიშვილი,

ნინო ბაქაქური

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – მ.შ–ა (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 22 აპრილის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – გარიგების (განცხადების) ბათილად ცნობა, მესაკუთრედ აღიარება

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილებით მ.შ–ას (შემდეგში: მოსარჩელე ან მყიდველი) სარჩელი სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს (შემდეგში: პირველი მოპასუხე, აპელანტი, კასატორი ან სააგენტო) და შპს „რ.ი–ის“ (შემდეგში: მეორე მოპასუხე, გამყიდველი ან კომპანია) მიმართ დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი კომპანიის 2011 წლის 18 აპრილის განცხადება უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. თბილისი, ....... ქუჩა N 3ბ, ავტოსადგომი N 46, პირველი სართული /ს.კ ......./ (შემდეგში: უძრავი ქონება) მიტოვების შესახებ და მოსარჩელე ამ უძრავი ქონების მესაკუთრედ იქნა ცნობილი.

2. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა პირველმა მოპასუხემ და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

3. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 22 აპრილის განჩინებით აპელანტის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 31 ივლისის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი.

4. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

4.1. მოსარჩელესა და კომპანიას შორის, 2008 წლის 30 დეკემბერს, სადავო უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება გაფორმდა. ხელშეკრულების თანახმად, გასაყიდი ქონების ღირებულება იყო 16 640 ლარი (10 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი), რომელიც მყიდველს უნდა დაეფარა ნაწილ-ნაწილ, კერძოდ, 8 320 ლარი უნდა გადაეხადა 10.01.2009 წლამდე. ქონების გადაცემა მოხდებოდა სამშენებლო სამუშაოების დამთავრებისთანავე 30.05.2009 წ; წინარე ხელშეკრულების მე-6 პუნქტის მიხედვით, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციამდე, მყიდველს, რომელსაც სრულად ჰქონდა გადახდილი ღირებულება, უფლება ჰქონდა საკუთარი ხარჯით მოეხდინა წინასწარი რეგისტრაცია გასაყიდ ქონებაზე. ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემისთვის მყიდველსა და გამყიდველს შორის გაფორმდებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულება. ხელშეკრულება შენობის ექსპლოატაციაში მიღებიდან 2 თვის ვადაში გაფორმდებოდა, ამის შემდეგ მყიდველი ნასყიდობას საჯარო რეესტრში დამოუკიდებლად დაარეგისტრირებდა;

4.2. მოსარჩელემ დადგენილ ვადაში ხელშეკრულებით განსაზღვრული თანხა სრულადგადაიხადა, თუმცა მას სადავო ქონება რეესტრში არ დაურეგისტრირებია;

4.3. კომპანიის (მეორე მოპასუხის) იმდროინდელმა დირექტორმა გ.გ–მა, 2011 წლის 18 აპრილს, საჯარო რეესტრს განცხადებით მიმართა და სადავო უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაცია მოითხოვა;

4.4. სადავო ქონება საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2011 წლის 6 მაისის #05/9137 მიმართვის საფუძველზე სახელმწიფოს საკუთრებად დარეგისტრირდა.

5. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში: სსკ) 184-ე მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების ან სხვა უფლების მისატოვებლად აუცილებელია უფლებამოსილი პირის განცხადება ამ უფლების მიტოვების შესახებ და ამ განცხადების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. განცხადება რეესტრის სამსახურს უნდა ჩაჰბარდეს, რის შედეგადაც უფლების მიტოვების განცხადება სავალდებულო ძალას იძენს;

5.1. საჯარო რეესტრის შესახებ საქართველოს კანონის (შემდეგში: სპეციალური კანონი) მე-14 მუხლის თანახმად, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში, ასევე, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვება რეგისტრირდება. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაცია მხოლოდ იმ შემთხვევაში დაიშვება, თუ საკუთრების უფლების მიტოვების რეგისტრაციის მოთხოვნის მომენტისათვის უძრავ ნივთზე, საკუთრების უფლების გარდა, სხვა რაიმე უფლება არ არის რეგისტრირებული უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება მიტოვებულად ითვლება საკუთრების უფლების მიტოვების უფლებათა რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვების შემდეგ საკუთრების უფლება სახელმწიფოზე გადადის;

5.2. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვება ცალმხრივი გარიგებაა, რომელიც სამართლებრივი ურთიერთობის შეწყვეტას - საკუთრების უფლების მიტოვებას იწვევს. უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მიტოვებისთვის აუცილებელია, რომ ქონებაზე უარი უფლებამოსილმა პირმა განაცხადოს. საკუთრების მიტოვება ძალას საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს და მიტოვებული ქონების მესაკუთრე ავტომატურად სახელმწიფო ხდება;

5.3. სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლების მიტოვების შესახებ განცხადება დაწერილი აქვს კომპანიის დირექტორს, რომელიც უფლებამოსილი პირი არ იყო;

5.4. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრე მოსარჩელეა, მიუხედავად იმისა, რომ მას საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში არ დაურეგისტრირებია. სსკ-ის 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით შეთანხმდნენ. ამავე მუხლის მესამე ნაწილით კი, ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ასევე ვრცელდება წინარე ხელშეკრულებაზეც. წინარე ხელშეკრულება თავისი სამართლებრივი ბუნებით განსხვავდება ძირითადი გარიგებისაგან. წინარე ხელშეკრულების შინაარსი, როგორც წესი, გამომდინარეობს ძირითადი ხელშეკრულების საგნიდან, მაგრამ ყველა შემთხვევაში იგი უნდა შეიცავდეს ძირითადი ხელშეკრულების დადების დავალდებულებას, ამასთანავე, წინარე ხელშეკრულება უნდა განსაზღვრავდეს იმ წინაპირობებს, რომლებიც აუცილებელია ძირითადი ხელშეკრულების დასადებად, წინააღმდეგ შემთხვევაში, იგი ბათილად (არარად) ჩაითვლება. წინარე ხელშეკრულება კონტრაჰირების იძულების სამართლებრივ ბერკეტს წარმოადგენს და მხარეებს წარმოუშობს მოთხოვნის უფლებას მომავალში ხელშეკრულების დადების თაობაზე. მითითებული სპეციფიკის გარდა, წინარე ხელშეკრულება ჩვეულებრივ გარიგებას წარმოადგენს და მის მიმართ სახელშეკრულებო სამართლის ნორმები სრულად ვრცელდება (სუსგ Nას-1216-1136-2017, 18.05.2018 წ.);

5.5. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება დადებულია წერილობითი ფორმით, მასში მოცემულია გარიგების საგანი, ფასი, ძირითადი ხელშეკრულების დადების პირობები და ვადა (სსკ-ის 477-ე მუხლით განსაზღვრული არსებითი პირობები). რაც შეეხება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, აღნიშნულ საკითხთან მიმართებით არსებობს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მყარად დადგენილი პრაქტიკა, სადაც განმარტებულია, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ხელშეკრულების ფორმას არ წარმოადგენს. გარიგების ფორმის მომწესრიგებელი ზოგადი დებულებები მოცემულია სსკ-ის 68-ე-71-ე მუხლებში. სსკ-ის 68-ე მუხლის მიხედვით, გარიგების ნამდვილობისათვის საჭიროა კანონით დადგენილი ფორმის დაცვა. თუ ასეთი ფორმა არ არის დაწესებული, მხარეებს შეუძლიათ თვითონ განსაზღვრონ იგი. გარიგების ძირითადი ფორმებია ზეპირი და წერილობითი ფორმა, ხოლო წერილობითი გარიგება, თავის მხრივ, შეიძლება იყოს მარტივი ან რთული (სანოტარო) სახის. სსკ-ის 323-ე მუხლი უძრავი ნივთის გადაცემისათვის ადგენს მხოლოდ წერილობით ფორმას. ამდენად, სსკ-ის არც ერთი ნორმა არ განიხილავს უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, როგორც გარიგების ფორმას (იხ. სუსგ N ას-1529-1443-2012, 9.12.2013 წ.). რაც შეეხება სსკ-ის 183-ე მუხლში ასახულ მითითებას წერილობითი გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციასთან დაკავშირებით, აღნიშნული არ უკავშირდება გარიგების ფორმას, არამედ მხოლოდ იმას განსაზღვრავს, რომ უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ ხელშეკრულების კანონით დადგენილი წესით წერილობით გაფორმების შემდეგ, მოპოვებული საკუთრების უფლების აღრიცხვა პუბლიცირებულ უფლებათა ანუ საჯარო რეესტრში უნდა მოხდეს (იხ. სუსგ N ას-202-191-2017, 27.09.2017 წ. პ. 31). ამდენად, მოსარჩელის მიერ დადებული ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება სამართლებრივი ძალის მატარებელია და შესაბამისად, მოსარჩელე სადავო ქონების მესაკუთრეა;

5.6. სსკ-ის 59-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, ასევე ნებართვის გარეშე დადებული გარიგება, თუ ამ გარიგებისთვის საჭიროა ნებართვა. ამავე კოდექსის 102-ე მუხლის მიხედვით, საგნის განკარგვა არაუფლებამოსილი პირის მიერ ნამდვილია, თუკი იგი ხორციელდება უფლებამოსილი პირის წინასწარი თანხმობით;

5.7. მოცემულ შემთხვევაში, სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლების მიტოვების ნება გამოხატა არაუფლებამოსილმა პირმა, ამასთან, მას არც უფლებამოსილი პირის თანხმობა ჰქონია, შესაბამისად, აღნიშნული ნების გამოხატვა მართებულად იქნა ცნობილი ბათილად;

5.8. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, დაუსაბუთებელია აპელანტის პრეტენზია, რომ საკუთრების უფლების მიტოვების შესახებ განცხადება დაწერილია საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მესაკუთრის მიერ და მას არ ევალება ქონების უკან დაბრუნება;

5.9. სსკ-ის 990-ე მუხლის თანახმად, თუ არაუფლებამოსილი პირი რაიმე საგანს უსასყიდლოდ განკარგავს და ეს განკარგვა ნამდვილია უფლებამოსილი პირის მიმართ, მაშინ ის პირი, რომელმაც ამ განკარგვის შედეგად უშუალო სამართლებრივი სარგებელი მიიღო, მოვალეა მიღებული გადასცეს უფლებამოსილ პირს. ხსენებული მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევის არსებობისას, კეთილსინდისიერებაზე მითითება არასაკმარისი დაცვის მექანიზმია, რადგან, ამ მუხლის შინაარსიდან გამომდინარე, კეთილსინდისიერი შემძენიც ვალდებულია, დაუბრუნოს უსასყიდლოდ მიღებული უფლებამოსილ პირს. შესაბამისად, უსასყიდლო განკარგვისას (როგორც უძრავი, ასევე მოძრავი ნივთების განკარგვის შემთხვევაში) შემძენს არ იცავს სსკ-ის 185-ე მუხლი (შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე) და 187-ე მუხლის (შემძენი ხდება ნივთის მესაკუთრე მაშინაც, როცა გამსხვისებელი არ იყო ნივთის მესაკუთრე, მაგრამ შემძენი ამ ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერია... კეთილსინდისიერი შემძენი ვერ გახდება ნივთის მესაკუთრე, თუ ეს ნივთი მესაკუთრემ... უსასყიდლოდ მიიღო) დანაწესი (სუსგ.N ას-471-471-2018, 28.02.2019წ.).

5.10. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა აპელანტის პოზიცია, რომ ვინაიდან მოსარჩელე არ ითხოვდა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს მიერ გამოცემული ადმინისტრაციული აქტის ბათილად ცნობას, რომელიც საფუძვლად დაედო სადავო ქონების სახელმწიფოს საკუთრებად რეგისტრაციას, მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი განხორციელებადი ვერ იქნებოდა. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ ამ აქტის ბათილად ცნობა წმინდა ფორმალურ ხასიათს ატარებს და იმ პირობებში, როდესაც მოსარჩელეს აღძრული აქვს მიკუთვნებითი სარჩელი, აღნიშნული დოკუმენტის ბათილად ცნობის მოთხოვნის გარეშეც, მისი სასარჩელო მოთხოვნა განხორციელებადია. აღნიშნული გარემოება სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველი ვერ გახდება.

6. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

6.1. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა პირველმა მოპასუხემ (სააგენტომ) და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

6.2. კასატორის მითითებით მაშინ, როდესაც მესაკუთრემ ნებაყოფლობით განაცხადა უარი საკუთარ ქონებაზე „ნების გამოვლენის ნაკლთან და დადებული გარიგების კანონისა და ზნეობის ნორმებთან შესაბამისობის თაობაზე“ მტკიცების ტვირთი სწორედ მესაკუთრეს უნდა დაჰკისრებოდა;

6.3. კასატორის მტკიცებით მოსარჩელე ვერ აღირიცხება საჯარო რეესტრში ქონების მესაკუთრედ, რადგან ქონება სახელმწიფოს სახელზეა რეგისტრირებული არა მიტოვების შესახებ განცხადების საფუძველზე, არამედ უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს მიერ გამოცემული აქტის საფუძველზე, რომელიც კანონიერ ძალაშია შესული და რომლის კანონიერებასთან დაკავშირებით პრეტენზია არ არის წარდგენილი აქტის გამომცემ ორგანოში;

6.4. კასატორის მითითებით მოსარჩელე მხარე ვერ ასაბუთებს, თუ რამ მიაღებინა გადაწყვეტილება ქონების მიტოვების თაობაზე, მაშინ როცა საქმეში არ მოიპოვება არანაირი მტკიცებულება რომელიც დაადასტურებდა იძულების ფაქტს, გარდა ამისა კასატორს მიაჩნია, რომ მოსარჩელემ ვერ წაადგინა იმის დამადასტურებელი მტკიცებულება, რომ სადავო გარიგება კომპანიის ნამდვილ ნებას არ შეესაბამებოდა. კასატორი არ ეთანხმება გასაჩივრებულ განჩინებაში მითითებულ მსჯელობას და აცხადებს, რომ კომპანიის დირექტორი უფლებამოსილი იყო საკუთრების მიტოვების შესახებ განცხადება დაეწერა, რადგანაც საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, სადავო ქონების მესაკუთრედ ირიცხებოდა.

7. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატამ სააგენტოს საკასაციო საჩივარი წარმოებაში მიიღო საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, სააგენტოს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად, მივიდა დასკვნამდე, რომ პირველი მოპასუხის საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, ამიტომ იგი დაუშვებელია შემდეგი არგუმენტაციით:

8. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

9. საკასაციო სასამართლოს მიერ არაერთ გადაწყვეტილებაშია დადგენილი, რომ სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობის შემოწმებისას სასამართლო იკვლევს, რამდენად ვლინდება სამართლებრივი და ფაქტობრივი გარემოებების ის ერთობლიობა, რომლებიც სასარჩელო მოთხოვნის, ან მოთხოვნის გამომრიცხველი შესაგებლის წარმატებას განაპირობებს. სასამართლო ვალდებულია, განსაზღვროს მოთხოვნის ფარგლები (ისე რომ არ გასცდეს მას), მოძებნოს დავის მომწესრიგებელი შესატყვისი სამართლის ნორმა (სპეციალური ან ზოგადი წესი) და დაადგინოს იმ გარემოებათა არსებობა/არარსებობა (ფაქტობრივი გარემოებები), რომლებიც ამ ნორმის გამოყენებისთვის აუცილებელ წინაპირობებს წარმოადგენენ. საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეზე განმარტა: „სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს, თუ რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს ის სამართლებრივი ნორმა (ნორმები), რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რისი მიღწევაც მხარეს სურს. ამასთან, მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა (ან ნორმები) შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს პრეროგატივაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენების გზით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს, ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ ცხოვრებისეულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას (იხ. სუსგ-ები: N ას- 664-635-2016, 02.03.2017წ; N ას-516-2021, 30.11.2021წ.).

10. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სამოქალაქო სამართალწარმოება აგებულია მხარეთა შეჯიბრებითობის პრინციპზე. სსსკ-ის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები. ამავე კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილების მიხედვით, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით.

11. დასახელებული ნორმების თანახმად, სამოქალაქო პროცესში მხარეები ვალდებული არიან, სათანადო მტკიცებულებების წარდგენის გზით დაადასტურონ მათი პოზიციის გასამყარებლად მითითებული გარემოებების არსებობა. კანონით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, რომელიც ადგენს მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის განაწილების სპეციფიკურ წესს, მოსარჩელეს ევალება სასარჩელო განცხადებაში ასახული ფაქტების დამტკიცება.

12. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სადავო უძრავი ქონება წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების შესრულების შემდეგ მოსარჩელის საკუთრებაში გადადიოდა და იგი მოსარჩელეს, როგორც ქონების მყიდველს, თავადვე უნდა დაერეგისტრირებინა საჯარო რეესტრში. საქმის მასალების მიხედვით, რასაც მხარეებიც არ ხდიან სადავოდ, მოსარჩელემ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება შეასრულა, ნასყიდობის საფასური სრულად გადაიხადა, თუმცა სადავო უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში არ დაურეგისტრირებია. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, მას შემდეგ რაც მყიდველმა ნასყიდობის საფასური სრულად გადაიხადა, ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება შეასრულა, ამავე ხელშეკრულების საფუძველზე, სადავო ქონების მესაკუთრე გახდა წერილობითი ხელშეკრულების საფუძველზე, რაც უძრავი ნივთის შესაძენად კანონით განსაზღვრული ხელშეკრულების ფორმაა. რაც შეეხება, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტს, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას (იხ. ამ განჩინების 5.5 ქვეპუნქტი) და დამატებით საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ერთგვაროვან პრაქტიკაზე მიუთითებს - ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას (სსკ-ის 323-ე მუხლი), ამასთან, ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ვრცელდება ასევე წინარე ხელშეკრულებაზეც (სსკ-ის 327.3-ე მუხლი). მოხმობილი ნორმების ანალიზი ცხადყოფს იმას, რომ უძრავი ნივთის გასხვისების შესახებ ხელშეკრულება წერილობით ფორმას საჭიროებს, სხვა დათქმა კანონმდებლობით გათვალისწინებული არ არის... ხელშეკრულება ნამდვილია ვალდებულებითსამართლებრივი თვალსაზრისით. მართალია უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირდეს (სსკ-ის 311¹-ე მუხლი) და წინააღმდეგ შემთხვევაში მას მესამე პირთათვის იურიდიული ძალა არ გააჩნია, თუმცა, ეს ვალდებულება სანივთოსამართლებრივი ვალდებულებაა, გამიზნული კონკრეტული პირის საკუთრების უფლების დადასტურებისათვის, რისი შეუსრულებლობაც უძრავ ქონებაზე წერილობით დადებულ გარიგებას ბათილად ვერ აქცევს (იხ. სუსგ N ას-875-817-2017, 21.03.2018 წ.).

13. „საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის ვალდებულებითსამართლებრივი ხელშეკრულების ფორმას განსაზღვრავს სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლი, რომლის მიხედვით, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. რაც შეეხება სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლს, ეს ნორმა წერილობით ფორმასთან ერთად განამტკიცებს უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის აუცილებელ წინაპირობასა და საკუთრების გადასვლის მომენტს - რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში. უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის ფაქტს ის დანიშნულება გააჩნია, რომ შემძენი მესამე პირების წინაშე მესაკუთრის სტატუსით აღიჭურვება, ვინაიდან უძრავი ქონების შემძენის საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრაციამდე, ერთადერთ მესაკუთრედ ითვლება გამსხვისებელი (სკ-ის 312-ე მუხლი). როგორც აღინიშნა, სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლი განსაზღვრავს უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის ვალდებულებით-სამართლებრივი ხელშეკრულების ფორმას, რაც იმას ნიშნავს, რომ ამ ფორმის დაცვით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, მიუხედავად იმისა, რეგისტრირებულია თუ არა იგი საჯარო რეესტრში, წარმოშობს ნასყიდობის მომწესრიგებელი ნორმებით გათვალისწინებულ მხარეთა უფლება-მოვალეობებს. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია არის არა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების ფორმა, არამედ უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის აუცილებელი წინაპირობა, შესაბამისად, მისი დაუცველობა იწვევს არა ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას, არამედ იმას, რომ შემძენი არ მიიჩნევა შეძენილი უძრავი ქონების მესაკუთრედ და კარგავს ამ ქონების კეთილსინდისიერ შემძენთან შედავების უფლებას (სკ-ის 185-ე მუხლი)“ (იხ. სუსგ N ას-523-496-2014, 30.04.15 წ; შეად. სუსგ-ებს: N 875-817-2017, 21.03.2018წ; N ას-50-50-2018, 29.06.2018წ; N ას-734-2020, 17.11.2020წ;).

14. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ვინაიდან სადავო უძრავი ქონება მოსარჩელის საკუთრებას წარმოადგენდა მაშინ, როცა კომპანიის დირექტორმა წერილობითი განცხადების საფუძველზე მასზე საკუთრების უფლება მიატოვა, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა მართებულადშეაფასეს, , რომ საკუთრების უფლების მიტოვების შესახებ განცხადება არაუფლებამოსილმა პირმა დაწერა, რის გამოც ეს განცხადება ბათილად იქნა მიჩნეული სსკ-ის 59-ე მუხლის საფუძველზე (იხ. ამ განჩინების 5.6-5.7 ქვეპუნქტები).

15. განსახილველ შემთხვევაში, სადავო განცხადების საფუძველზე უძრავი ქონების მესაკუთრე სახელმწიფო გახდა (იხ. ამ განჩინების 5.1-5.2 ქვეპუნქტები). სახელმწიფოს მონაწილეობით დადებული ხელშეკრულებების მიმართ იმთავითვე ნავარაუდევია კანონშესაბამისობის, ანუ ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, სსკ-ის 54-ე მუხლით დადგენილი სამი დამოუკიდებელი წინაპირობის (გარიგება არ არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, არ ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს) დაცვის მოლოდინი იმ მხარის მიერ, რომელიც ძლიერ მხარესთან შედის სახელშეკრულებო ბოჭვაში. მიუხედავად იმისა, რომ სსკ-ის 319-ე მუხლი ადგენს სახელშეკრულებო თავისუფლების პრინციპს (რაც იმას ნიშნავს, რომ კერძოსამართლებრივი გარიგების მონაწილეები კანონის ფარგლებში უფლებამოსილი არიან, თავისუფლად დადონ ისეთი ხელშეკრულებები, რომლებიც კანონით გათვალისწინებული არ არის, მაგრამ არ ეწინააღმდეგება მას, ანუ მოქმედებს პრინციპი ნებადართულია, რაც აკრძალული არ არის), დასახელებული ნორმის დეფინიციიდან გამომდინარე, სახელშეკრულებო თავისუფლებაც კანონისმიერ ჩარჩოშია მოქცეული და აქედან გამომდინარე, როდესაც სამოქალაქოსამართლებრივი ურთიერთობის მხარეა სახელმწიფო, განსაკუთრებით მაღალი სტანდარტით უნდა შემოწმდეს და შეფასდეს გარიგების „ძლიერი“ კონტრაჰენტის ქცევა/ქმედება რამდენად შეესაბამება სსკ-ის 54-ე მუხლის წინაპირობათაგან ისეთ სპეციფიკურ დანაწესს, როგორიცაა - ზნეობის ნორმები.

16. საკასაციო სასამართლო კასატორის ამ განჩინების 6.3 ქვეპუნქტში ასახული პრეტენზიის საპასუხოდ განმარტავს, რომ სასამართლო სანივთო უფლებათა მარეგისტრირებელ ორგანოს არ წარმოადგენს. ამგვარი ფუნქციით აღჭურვილია საჯარო რეესტრი (სპეციაური კანონის შესაბამისად), რომელიც სარეგისტრაციო წარმოებას იწყებს დაინტერესებული პირის განცხადების ან უფლებამოსილი ორგანოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების საფუძველზე (სპეციალური კანონის მე-8 მუხლი). როგორც აღინიშნა, სსკ-ის 323-ე მუხლი განსაზღვრავს უძრავ ნივთზე საკუთრების გადასვლის ვალდებულებითსამართლებრივი ხელშეკრულების ფორმას, რაც იმას ნიშნავს, რომ ამ ფორმის დაცვით დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, მიუხედავად იმისა, რეგისტრირებულია თუ არა იგი საჯარო რეესტრში, წარმოშობს ნასყიდობის მომწესრიგებელი ნორმებით გათვალისწინებულ მხარეთა უფლება-მოვალეობებს (შეად, სუსგ. N ას- 50-50-2018, 29.06.2018წ.). შესაბამისად, იმ ვითარებაში, როდესაც სასამართლო გადაწყვეტილებით დადგინდება ქონებაზე საკუთრების უფლების აღდგენა, აღნიშნული გადაწყვეტილების კანონიერ ძალაში შესვლით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს წარმოეშობა მითითებული უფლების რეგისტაციის საფუძველი (შეად. სუსგ N ას-146-2020, 29.12.2020 წ.).

17. სსკ-ის 184-ე მუხლით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგი, უძრავ ნივთზე საკუთრების მიტოვება, განხორციელებულად ჩაითვლებოდა იმ შემთხვევაში, როცა უფლებამოსილი პირის მიერ გამოვლენილი ცალმხრივი ნება, სამართლებრივად ნამდვილი იქნებოდა, რაც თავისთავად გულისხმობს ნების გამოვლენის თავისუფლების უზრუნველყოფისათვის შესაბამისი პირობების დაცვას.კომპანიის დირექტორის, როგორც არაუფლებამოსილი პირის, ცალმხრივი ნების გამოვლენა (ცალმხრივი გარიგება) არანამდვილად აქცევს იმ სამართლებრივ შედეგს, რის საფუძველზეც კასატორი სადავო ქონების მესაკუთრე გახდა. შესაბამისად, მიტოვებულ ქონებაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღდგენა უნდა დაეფუძნოს სსკ-ის 990-ე მუხლს “თუ არაუფლებამოსილი პირი რაიმე საგანს უსასყიდლოდ განკარგავს და ეს განკარგვა ნამდვილია უფლებამოსილი პირის მიმართ, მაშინ ის პირი, რომელმაც ამ განკარგვის შედეგად უშუალო სამართლებრივი სარგებელი მიიღო, მოვალეა მიღებული გადასცეს უფლებამოსილ პირს“. მითითებული ნორმა უსაფუძვლო გამდიდრებიდან გამომდინარე მოთხოვნას ეხება, მისი რეგულირების სფეროც მესამე პირზე ნივთის უსასყიდლოდ გადაცემის შემთხვევას მოიცავს და აწესრიგებს მოქმედებას დასაჩუქრებული პირის მიმართ მაშინ, როცა უფლებამოსილი პირის ქონებას არაუფლებამოსილი პირი განკარგავს. დასაჩუქრებული მესამე პირისაგან (ამ შემთხვევაში სახელმწიფო) ქონების დაბრუნების შესახებ უფლებამოსილი პირის სარჩელის წარმატებულობისათვის უნდა ვლინდებოდეს შემდეგი წინაპირობები: უფლებამოსილი პირის უფლება მესამე პირისათვის გადაცემულ ქონებაზე და არაუფლებამოსილი პირის მიერ ამ ქონების მესამე პირისათვის უსასყიდლოდ გადაცემა. განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიხედვით, მოსარჩელეა ის უფლებამოსილი პირი, რომელსაც მესამე პირისათვის გადაცემულ ქონებაზე საკუთრების უფლება გააჩნია, ხოლო კომპანიის დირექტორმა, როგორც არაუფლებამოსილმა პირმა, უსასყიდლოდ (ქონებაზე საკუთრების მიტოვების განცხადებით) გადასცა სახელმწიფოს სხვისი ქონება, შესაბამისად, რადგან ქონების გაჩუქების უფლებამოსილება მის მესაკუთრეს გააჩნია, დასაჩუქრებულმა სწორედ მას უნდა დაუბრუნოს მიღებული ქონება. ამ შემთხვევაში ქონების უსასყიდლოდ მიმღებია სახელმწიფო, რომელსაც წარმოადგენს კასატორი სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო, ამ უკანასკნელს, როგორც „დასაჩუქრებულს“, წარმოეშვა არაუფლებამოსილი პირის მიერ განკარგვის შედეგად მიღებული ქონების მოსარჩელისათვის დაბრუნების ვალდებულება, ამასთან სასყიდლიანისაგან განსხვავებით, უსასყიდლო განკარგვა სამართლებრივი დაცვის უფრო ნაკლები ხარისხით გამოირჩევა (იხ. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მეორე, ტ.2; გვ.375- 376; შეად. სუსგ-ებს: N ას- 471-471-2018, 28.02.2019წ; N ას-392-392-2018, 30.07.2018წ.); სსკ-ის 990- ე მუხლის მიზანია არაუფლებამოსილი პირის მიერ საგნის უსასყიდლოდ განკარგვის შედეგების სამართლებრივი მოწესრიგება, ამდენად, ე.წ. „კეთილსინდისიერი შემძენი“ (ამ შემთხვევაში სახელმწიფო, რომელიც საკუთრების მიტოვების თაობაზე საჯარო რეესტრში რეგისტრიტრებული ვითომ-მესაკუთრის განცხადების საფუძველზე გახდა მესაკუთრე) არ მიიჩნევა განსაკუთრებული დაცვის ღირსად, რადგან მან უსასყიდლოდ მიიღო ქონება, ანუ „ნივთის შესაძენად არ გაუწევია არანაირი ქონებრივი მსხვერპლი“ (იხ. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ინლაინ კომენტარი, მუხლი 990, ველი 1; <www. gccc.ge>).

18. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება კანონიერია, ხოლო პირველი მოპასუხის საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობები არ არსებობს, რაც მისი არსებითად განსახილველად დაუშვებლად ცნობის სამართლებრივი საფუძველია.

19. კასატორი სახელმწიფო ბაჟის გადახდის ვალდებულებისაგან გათავისუფლებულია.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. სსიპ "სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს" საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ნ. ბაქაქური