საქმე №ას-631-2021 28 დეკემბერი, 2021 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ზურაბ ძლიერიშვილი,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - სს „გ–ი“ (მოსარჩელე/მოპასუხე შეგებებულ სარჩელზე)

მოწინააღმდეგე მხარე - მ.მ–ი (მოპასუხე/მოსარჩელე შეგებებულ სარჩელზე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 25 დეკემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება

დავის საგანი – იჯარის ხელშეკრულების ვადის გაგრძელება, საიჯარო ქირის ოდენობის განსაზღვრა საბაზრო ღირებულების შესაბამისად, საიჯარო ქირის სახით ზედმეტად გადახდილი თანხის დაბრუნება, იჯარის ხელშეკრულების მოშლა და დავალიანების გადახდა, უკანონო მფლობელობიდან ქონების გამოთხოვა

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სს „გ–ის“ (შემდეგში: მოსარჩელე, შეგებებული სარჩელით მოპასუხე, პირველი აპელანტი, კასატორი, კომპანია ან მოიჯარე) სარჩელი მ.მ–ის (შემდეგში: მოპასუხე, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე, მეორე აპელანტი ან მეიჯარე) მიმართ, იჯარის ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების, საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულების შესაბამისად განსაზღვრისა და საიჯარო ქირის სახით ზედმეტად გადახდილი თანხის უკან დაბრუნების თაობაზე, არ დაკმაყოფილდა; მოპასუხის შეგებებული სარჩელი კი იჯარის ხელშეკრულების მოშლის, დავალიანების გადახდის, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვისა და გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსრულების თაობაზე, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა:

1.1. მეიჯარესა და მოიჯარეს შორის, 2014 წლის 24 ივნისს, დადებული ხელშეკრულება ქ. ბათუმში, ......, მდებარე ფართის 488.23 კვ.მ. (ს/კ N .....) (შემდეგში: უძრავი ქონება) იჯარით გაცემის შესახებ, 2017 წლის 1 ივლისიდან, მოშლილად ჩაითვალა;

1.2. მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ 63 382.94 აშშ დოლარის, 2017 წლის 20 ივნისისათვის არსებული საიჯარო ქირის, და მისი გადაუხდელობით დაგროვილი პირგასამტეხლოს გადახდა დაეკისრა;

1.3. შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის მოთხოვნა ზიანის ანაზღაურების შესახებ, იჯარის საგნის დაუბრუნებლობისათვის, ყოველთვიურად 16 482.24 აშშ დოლარის, იჯარის საგნის თავისუფალ მდგომარეობაში გადაცემამდე, დაკისრების შესახებ არ დაკმაყოფილდა;

1.4. მეიჯარის შეგებებული სარჩელი იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, 2017 წლის 20 ივნისიდან პირგასამტეხლოს გადაუხდელი თანხის 0.1%-ის ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე დარიცხვის თაობაზე დაკმაყოფილდა;

1.5. მეიჯარის შეგებებული სარჩელი მიუღებელი შემოსავლის სახით 2017 წლის 20 ივნისიდან 2019 წლის 1 ივლისამდე მისაღები საიჯარო ქირის 395 573.76 აშშ დოლარის დაკისრების შესახებ დაკმაყოფილდა;

1.6. მოიჯარის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილი იქნა მეიჯარის კუთვნილი უძრავი ქონება.

2. საქალაქო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. მოსარჩელე კომპანია 2009 წლის 3 სექტემბერს დარეგისტრირდა. რეორგანიზაციის შედეგად საწარმო სააქციო საზოგადოებად გარდაიქმნა;

2.2. უძრავი ქონება მოსარჩელის საკუთრებად იყო დარეგისტრირებული. საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებული იყო შერწყმის ხელშეკრულება N1-524 და ქონების (უძრავი და მოძრავი) შერწყმის გზით გადაცემის ხელშეკრულება;

2.3. სს „თ.ბ–სა“ და მოსარჩელე კომპანიას შორის, 2013 წლის 12 აპრილს, გაფორმდა იპოთეკის საგნის კრედიტორის საკუთრებაში გადასვლის შესახებ ხელშეკრულება, რომლითაც სს „თ.ბ–ს“ საკუთრებაში გადაეცა უძრავი ქონება, როგორც იპოთეკის საგანი. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე საკუთრების უფლების შესაბამისი რეგისტრაცია განხორციელდა საჯარო რეესტრში;

2.4. სს „თ.ბ–სა“ და მოსარჩელე კომპანიას შორის, 2014 წლის 24 ივნისს, გაფორმდა ხელშეკრულება დავების მორიგებით დასრულების შესახებ, რომლის ერთ-ერთი პირობა იყო მხარეთა შორის სს „თ.ბ–ის“ კუთვნილ ქონებაზე იჯარის ხელშეკრულების გაფორმება წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით (პირველი მუხლის მე-6 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტი). ხელშეკრულების 4.1.თ. მუხლით კი, მოსარჩელე და სს „თ.ბ–ი“ გააფორმებდნენ იჯარის ხელშეკრულებას სს „თ.ბ–ის“ საკუთრებაში არსებულ და ამჟამად მოსარჩელე კომპანიისათვის ფაქტობრივ სარგებლობაში არსებულ უძრავ ქონებაზე;

2.5. სს „თ.ბ–სა“, როგორც „მეიჯარეს“ და კომპანიას, როგორც „მოიჯარეს“ შორის, 2014 წლის 24 ივნისს გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მოიჯარეს იჯარით სარგებლობაში გადაეცა უძრავი ნივთი (1.1 მუხლი). იჯარის ხანგრძლივობად განისაზღვრა 5 წელი, 2014 წლის 1 ივლისიდან 2019 წლის 1 ივლისის ჩათვლით (3.1 მუხლი). ამასთან, მოიჯარეს მიენიჭა იჯარის დადების უპირატესი უფლება. მოიჯარის მიერ ამ უფლების გამოყენების შემთხვევაში იჯარის ვადა გაგრძელდებოდა დამატებით 5 წლის ვადით 2024 წლის 1 ივლისამდე (3.2. მუხლი). საიჯარო ქირის ოდენობისა და ანგარიშსწორების წესი განისაზღვრა შემდეგნაირად: პირველი 2 წლის განმავლობაში (2016 წლის 1 ივლისამდე) ყოველთვიური საიჯარო ქირის ოდენობამ შეადგინა 12 571 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში გადახდის დღეს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი კურსის შესაბამისად (დღგ-ის გარეშე), ხოლო შემდეგი 3 წლის განმავლობაში (2019 წლის 1 ივლისამდე) ყოველთვიური საიჯარო ქირის ოდენობა დადგინდა 13 968 აშშ დოლარით ეკვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში გადახდის დღეს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი კურსის შესაბამისად (დღგ-ის გარეშე) (4.1 მუხლი). იჯარის ვადის 5 წლით გაგრძელების შემთხვევაში, საიჯარო ქირის ოდენობა განისაზღვრა იმ პერიოდში არსებული საბაზრო ფასებით, მხარეთა შეთანხმების შესაბამისად. მხარეთა საიჯარო ფასზე შეუთანხმებლობის შემთხვევაში, საიჯარო ფასი განისაზღვრებოდა მხარეთა ურთიერთშეთანხმებით, მოიჯარის ხარჯით დანიშნული შემფასებლის მიერ. შემფასებლის კანდიდატურაზე შეუთანხმებლობისას, თითოეულ მხარეს მიენიჭა შესაძლებლობა, საიჯარო ქირის საბაზრო ფასის დადგენა დაეკვეთა მის მიერ შერჩეულ შემფასებელს და ასეთ შემთხვევაში ფასი განისაზღვრებოდა შეფასების საშუალო მაჩვენებლით. ამასთან, ამ პერიოდის განმავლობაში (2019 წლის 1 ივლისიდან 2024 წლის 1 ივლისამდე) ყოველთვიური საიჯარო ქირა უნდა ყოფილიყო არანაკლებ 13 968 აშშ დოლარი ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში გადახდის დღეს ეროვნული ბანკის მიერ დადგენილი კურსის შესაბამისად (დღგ-ის გარეშე). მხარეთა მიერ დანიშნული შემფასებელი (შემფასებლები) უნდა ყოფილიყო შესაბამისი გამოცდილების, კვალიფიკაციისა და მაღალი საერთაშორისო რეპუტაციის მქონე კომპანია (ე.წ. “BIG 4” აუდიტორული კომპანია, ან ტოპ-ოთხეულში შემავალი უძრავი ქონების შემფასებელი კომპანია (4.2 მუხლი));

2.6. სს „თ.ბ–სა“ და მოპასუხეს შორის, 2014 წლის 25 დეკემბერს, გაფორმდა უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც მოპასუხეს საკუთრებაში უძრავი ქონება გადაეცა და საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა;

2.7. კომპანიამ, 2017 წლის 11 მაისს, №6/927 წერილით მიმართა მოპასუხეს (მეიჯარეს) და ვინაიდან, მის მიერ გადახდილი საიჯარო ქირა სხვა ობიექტებზე შეადგენდა 50-60%- ით ნაკლებს, სთხოვა ქალაქ ბათუმში, ..... მდებარე 488.23 კვ.მ. ფართზე დაწესებული საიჯარო ქირის მისადაგება საბაზრო ღირებულებასთან. მოიჯარემ მეიჯარეს საიჯარო ქირა 1 კვ.მ.ზე 15 აშშ დოლარი შესთავაზა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, იძულებული იქნებოდა შეეწყვიტა იჯარის ხელშეკრულება და დაეტოვებინა ფართი; საიჯარო პირობებზე შეუთანხმებლობისას კი, იჯარის ხელშეკრულება შეეწყვიტათ 2017 წლის 1 ოქტომბრიდან. აღნიშნული წერილის პასუხად მეიჯარემ 2017 წლის 15 მაისს კომპანიას აცნობა, რომ მისი მოთხოვნა საიჯარო ქირის ოდენობის გადახედვასთან დაკავშირებით არ გამომდინარეობდა არც იჯარის ხელშეკრულებიდან და არც მოქმედი კანონმდებლობიდან. ამასთან, საწარმო 2017 წლის მარტის შემდგომი პერიოდიდან გადასახადს აღარ იხდიდა. ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის მოთხოვნის უფლება აქვს მეიჯარეს და ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, ასეთი მოთხოვნის შემთხვევაში მოიჯარე ვალდებულია 45 კალენდარული დღის განმავლობაში გაათავისუფლოს დაკავებული ფართი. მოპასუხემ მოსარჩელეს 2017 წლის მარტისა და აპრილის თვის საიჯარო ქირის გადასახდელად ვადა 2017 წლის 20 მაისამდე განუსაზღვრა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოიჯარე დამატებითი შეტყობინების გარეშე ვალდებული იქნებოდა, გაეთავისუფლებინა საიჯარო ფართი.მეიჯარემ მიუთითა, რომ კომპანიის (მოიჯარის) მიერ დასახელებული ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღი - 2017 წლის 1 ოქტომბერი არც ხელშეკრულების ნორმებიდან და არც მოქმედი კანონმდებლობიდან არ გამომდინარეობდა;

2.8. მოპასუხემ მოსარჩელეს 2017 წლის 23 მაისის წერილით აცნობა, რომ ვინაიდან მას 2017 წლის 20 მაისამდე საიჯარო დავალიანება არ გადაუხდია, იჯარის ხელშეკრულება შეწყვეტილად ითვლებოდა 2017 წლის 20 მაისიდან და მოიჯარე ვალდებული იყო, საიჯარო ფართი დაუყოვნებლივ გაეთავისუფლებინა;

2.9. მოსარჩელე კომპანიის რეაბილიტაციის მმართველმა, 2017 წლის 7 ივნისს, წერილით მიმართა მოპასუხეს და საიჯარო ქირის ოდენობის გადახედვა სთხოვა;

2.10. მოპასუხემ მოსარჩელეს 2017 წლის 6 ივნისს შესთავაზა, საიჯარო დავალიანება გადაეხადა არა,უგვიანეს 2017 წლის 20 ივნისამდე, თუ არ შესთავაზებდა იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების გაგრძელებას მისთვის მისაღები არსებული ან განსხვავებული პირობებით, იჯარის ხელშეკრულება შეწყვეტილად ჩაითვლებოდა 2017 წლის 1 ოქტომბრიდან, თუ არ შესთავაზებდა იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების გაგრძელებას მისთვის მისაღები არსებული ან განსხვავებული პირობებით, საიჯარო ფართი თავისუფალ მდგომარეობაში მესაკუთრისათვის (მოპასუხისათვის), არა უგვიანეს 2017 წლის 1 ოქტომბრისა, უნდა გადაეცა;

2.11. მეიჯარემ, 2019 წლის 18 ივლისს, მოიჯარეს აცნობა, რომ 2014 წლის 24 ივნისის იჯარის ხელშეკრულებას ვადა 2019 წლის 1 ივლისს ამოეწურა და წერილის მიღებიდან 3 დღეში მოიჯარეს უნდა დაეცალა ფართი;

2.12. სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს“ (შემდეგში: ექსპერტიზის ბიურო) მიერ 2017 წლის 14 ივნისს გაცემული №003380517 ექსპერტიზის დასკვნის თანახმად, უძრავი ქონების 1.00 კვ.მ კომერციული ფართის ქირავნობის (იჯარის) ერთი თვის საშუალო საიჯარო ღირებულება (დღგ-ის ჩათვლით) საორიენტაციოდ 36.16 ლარს შეადგენდა;

2.13. მოიჯარე კომპანია 2014 წლის 24 ივნისის იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ იჯარის ქირას 2017 წლის აპრილის თვიდან აღარ იხდიდა;

2.14. საქმეში წარმოდგენილი საბანკო ამონაწერებით, საგადასახადო ანგარიშფაქტურებით, პირგასამტეხლოს დაანგარიშების გრაფიკით სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მოიჯარეს მეიჯარის მიმართ ერიცხება შემდეგი დავალიანება: 2017 წლის 20 ივნისისთვის არსებული საიჯარო ქირისა და მისი გადაუხდელობით დაგროვილი პირგასამტეხლო 63 289.29 აშშ დოლარი. აღნიშნული თანხა მოიცავს 3 თვის საიჯარო ქირას (2017 წლის აპრილი, მაისი, ივნისი); 49 446.72 (13 968 (ერთი თვის საიჯარო ქირის ღირებულება)X1.1.8 (დღგ)=16482.24X3)) აშშ დოლარი; გაზრდილ საიჯარო ქირას და რეალურად გადახდილს შორის სხვაობას 9 779 აშშ დოლარს (კომპანია 2016 წლის ივლისის თვიდან 2017 წლის მარტის თვის ჩათვლით საიჯარო ქირას იხდიდა 12 571 აშშ დოლარს, მაშინ, როცა იჯარის ხელშეკრულების 4.1 მუხლის თანახმად უნდა გადაეხადა 13 968 აშშ დოლარი. ამდენად, ამ პერიოდის განმავლობაში შეგებებული სარჩელით მოპასუხის დავალიანება სასამართლომ შემდეგნაირად განსაზღვრა: 13968-12571=1397X7); 2014 წლის დეკემბრიდან 2017 წლის 20 ივნისამდე საიჯარო ქირის დაგვიანებით გადახდის შედეგად დარიცხული პირგასამტეხლო 4063.57 აშშ დოლარი (49 446.72+9779+4063.57=63 289.29).

3. საქალაქო სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში: სსკ) 50-ე, 52-ე, 170-ე, 172-ე, 316-ე, 317-ე, 327-ე, 361-ე, 398-ე, 408-ე, 411-ე, 417-ე, 558-ე, 581-ე, 591-ე მუხლებით იხელმძღვანელა და აღნიშნა, რომ მოიჯარე კომპანია, 2017 წლის აპრილის თვიდან, საიჯარო ქირას აღარ იხდიდა. მოპასუხემ მოიჯარეს დავალიანების გადახდის საბოლოო ვადად 2017 წლის 20 ივნისი განუსაზღვრა, თუმცა ვალდებულება ამ პერიოდამდეც არ შესრულებულა. ამდენად, მეიჯარემ გამოიყენა მისთვის საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის ხელშეკრულებით მინიჭებული უფლება. სასამართლომ დაასკვნა, რომ იჯარის ხელშეკრულება 2017 წლის 1 ივლისიდან მოიშალა.

3.1. სასამართლოს იმსჯელა და განმარტა იჯარის ხელშეკრულების 3.2 მუხლში მითითებული „იჯარის დადების უპირატესი უფლება“. სასამართლოს შეფასებით, ამ ჩანაწერის მიხედვით ირკვევა, რომ მოიჯარის მიერ ხელშკრულებით გათვალისწინებული ამ უფლების გამოყენების შემთხვევაში იჯარის ვადა გაგრძელდებოდა დამატებით 5 წლის ვადით, 2024 წლის 1 ივლისამდე. თუმცა, ხელშეკრულების ეს მუხლი მოიჯარისათვის ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების ერთპიროვნულ უფლებად არ შეიძლება იქნეს მიჩნეული. მოიჯარე უფლებამოსილი იყო ესარგებლა იჯარის უპირატესი გაგრძელების უფლებით იმ შემთხვევაში, თუ მეიჯარე გამოთქვამდა ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების სურვილს;

3.2. სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის საიჯარო ურთიერთობა შეწყდა 2017 წლის 1 ივლისიდან მოიჯარის მიერ საიჯარო დავალიანების გადაუხდელობის გამო მეიჯარის წერილობითი შეტყობინების საფუძველზე. შესაბამისად, უსაფუძვლოდ ჩათვალა ძირითადი სარჩელით მოსარჩელის (მოიჯარის) მოთხოვნა 2024 წლამდე მეიჯარისათვის იჯარის ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების დავალდებულების თაობაზე;

3.3. სასამართლომ მიიჩნია, რომ შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის (მეიჯარის) მოთხოვნა ზიანის ანაზღაურების შესახებ იჯარის საგნის დაუბრუნებლობისათვის ყოველთვიურად 16 482.24 აშშ დოლარის, იჯარის საგნის თავისუფალ მდგომარეობაში დაბრუნებამდე, დაკისრების შესახებ უსაფუძვლოა და არ დააკმაყოფილა. მართალია, დადგენილია, რომ 2014 წლის 24 ივნისის იჯარის ხელშეკრულებით საიჯარო ქირის ოდენობა 2019 წლის 1 ივლისამდე ყოველთვიურად განისაზღვრა 13 968 აშშ დოლარის ეკვივალენტით ეროვნულ ვალუტაში, თუმცა წინასწარ განუსაზღვრელი სამომავლო საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით, იგი არ იქნა მიჩნეული ზიანის შესაბამის ოდენობად;

3.4. პირგასამტეხლოსთან მიმართებით, სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მოსარჩელე კომპანია 2014 წლის 31 დეკემბრიდან 2017 წლის აპრილის თვემდე დაგვიანებით იხდიდა საიჯარო ქირას, ხოლო, 2017 წლის 20 ივნისამდე იჯარის გადასახადი საერთოდ არ გადაუხდია. შესაბამისად, 2014 წლის 31 დეკემბრიდან 2017 წლის 20 ივნისამდე დაგროვილი პირგასამტეხლოს ოდენობა წარმოდგენილი დაანგარიშების გრაფიკის შესაბამისად (ტ. I, ს.ფ. 286-287) 4063.57 აშშ დოლარი იყო, რაც მოიჯარეს მეიჯარის სასარგებლოდ დაეკისრა, ასევე - პირგასამტეხლო 2017 წლის 20 ივნისიდან ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე 0.1%;

3.5. სასამართლოს განმარტებით, იმის გათვალისწინებით, რომ იჯარის ხელშეკრულების ვადა იყო 2019 წლის 1 ივლისამდე და იჯარის ხელშეკრულება შეწყვეტილია 2017 წლის 1 ივლისიდან, მიუღებელი შემოსავალი 2017 წლის 1 ივლისიდან 2019 წლის 1 ივლისამდე გადასახდელ იმ საიჯარო ქირად მიიჩნია, რომელიც მოიჯარეს უნდა გადაეხადა მის მიერ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო რომ არ შეწყვეტილიყო იჯარის ხელშეკრულება და რომლის ოდენობაც შეადგენდა 395 573.76 აშშ დოლარს (24 თვეX1.18 (დღგ)X13968(ერთი თვის საიჯარო ქირა)). ამდენად, მეიჯარის შეგებებული სარჩელი ამ ნაწილშიც საფუძვლიანად იქნა მიჩნეული და დაკმაყოფილდა;

3.6. იმის გათვალისწინებით, რომ მოიჯარე 2017 წლის 1 ივლისიდან - იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტიდან, სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ფლობდა საიჯარო ფართს, მეიჯარის ვინდიკაციური მოთხოვნა დაკმაყოფილდა;

3.7. სასამართლოს განმარტებით, დადგენილმა ფაქტობრივმა გარემოებებმა განაპირობეს მეიჯარის შეგებებული სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილება. აღნიშნული კი გამორიცხავდა მოიჯარის ძირითადი სარჩელის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას. მიუხედავად ამისა, სასამართლომ იმსჯელა მოსარჩელის (მოიჯარის) მეორე სასარჩელო მოთხოვნასთან მიმართებით, რომელიც შეეხებოდა საიჯარო ფართის 1 კვ.მ-ის ღირებულების 15 აშშ დოლარით განსაზღვრას და განმარტა, რომ სამოქალაქო კოდექსის ფუძემდებლურ პრინციპს წარმოადგენს ვალდებულების ჯეროვანი შესრულება (სსკ-ის 361-ე მუხლი), შესაბამისად, მოვალე მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში შეიძლება გათავისუფლდეს ამ ვალდებულების შესრულებისაგან. ამ საერთო წესიდან არსებობს გამონაკლისი, რომელიც გათვალისწინებულია სსკ-ის 398-ე მუხლით (ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი). შეცვლილი გარემოებები ართულებს შესრულებას იმ დონემდე, რომ მისი შესრულების მოთხოვნა, როგორი გამართლებული საფუძველიც არ უნდა გააჩნდეს მეორე მხარეს, ეწინააღმდეგება სამოქალაქო ბრუნვისათვის დამახასიათებელ სიკეთეთა სამართლიანი (ეკვივალენტური) გაცვლისა და კეთილსინდისიერების მოთხოვნებს, რაც შეიძლება, განპირობებული იყოს, როგორც შესრულების ღირებულების გაზრდით, ისე - მისი შემცირებით;

3.8. სასამართლომ არ გაიზიარა ძირითადი სარჩელით მოსარჩელის მიერ მითითებული გარემოება როგორც „შეცვლილი გარემოება“ და განმარტა, რომ მხარეთა შორის საიჯარო ურთიერთობა წარმოიშვა 2014 წლის 24 ივნისს, ამავე თარიღში გაფორმებული დავების მორიგებით დასრულების შესახებ ხელშეკრულების საფუძველზე. ამ ხელშეკრულებების გაფორმების პერიოდისთვის სასამართლოში უკვე მიმდინარეობდა მოსარჩელე (მოიჯარე) კომპანიის მიმართ გადახდისუუნარობის საქმე. ამდენად, მოიჯარისათვის მითითებული ხელშეკრულებების გაფორმებამდე იყო ცნობილი ის გარემოება, რომ „საიჯარო ქირაში დაიხარჯებოდა კომპანიის შემოსავლების მნიშვნელოვანი ნაწილი“. ამასთან, მეიჯარეს იჯარის ღირებულება არ გაუზრდია;

3.9. მოიჯარის მესამე სასარჩელო მოთხოვნა, საიჯარო ქირის სახით ზედმეტად გადახდილი თანხის უკან დაბრუნებასთან დაკავშირებით, სასამართლომ არ დააკმაყოფილა იმ დასაბუთებით, რომ დაკავშირებული იყო პირველ ორ სასარჩელო მოთხოვნასთან, რომელთა დაკმაყოფილების საფუძველიც არ არსებობდა. ასევე, მოიჯარეს მეიჯარის მიმართ საიჯარო დავალიანება ერიცხებოდა.

4. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 25 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მოიჯარის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; მეიჯარის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 21 დეკემბრის გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის 6.2 პუნქტი, რომლითაც არ დაკმაყოფილდა მეიჯარის შეგებებული სარჩელი იჯარის საგნის დაუბრუნებლობის გამო ზიანის ანაზღაურების შესახებ და ამ ნაწილში მიღებულიახალი გადაწყვეტილებით მეიჯარის შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა. ამ უკანასკნელის სასარგებლოდ, მოიჯარის წინააღმდეგ საიჯარო ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა დაკმაყოფილდა; მეიჯარის სასარგებლოდ მოიჯარეს,2019 წლის 1 ივლისიდან 2020 წლის 18 მარტის ჩათვლით პერიოდში, დაეკისრა საიჯარო ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის ზიანის ანაზღაურება 143 944.896 აშშ დოლარი (დღგ-ის ჩათვლით);

4.1. სააპელაციო სასამართლომ ნაწილობრივ გაიზიარა საქალაქო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივ-სამართლებრივი გარემოებები (იხ. ამ განჩინების მე-2 და მე-3 პუნქტები თავისი ქვეპუნქტებით) და აღნიშნა, რომ სასამართლო არ იზიარებს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში მითითებულ დასაბუთებას იმის შესახებ, რომ წინასწარ განუსაზღვრელი სამომავლო საბაზრო ღირებულების გათვალისწინებით მეიჯარის მიერ მოთხოვნილი თანხა არ იქნა მიჩნეული ზიანის შესაბამის ოდენობად. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ სსკ-ის 591-ე მუხლის (ზიანის ანაზღაურება საიჯარო ქონების დაუბრუნებლობისათვის) თანახმად, თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ არ დააბრუნებს იჯარით აღებულ ქონებას, მაშინ მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს დათქმული საიჯარო ქირის გადახდა ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის;

4.2. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ კომპანია უძრავ ქონებას 2020 წლის 18 მარტის ჩათვლით ფლობდა. იმ გარემოების გათვალისწინებით, რომ ხელშეკრულებით საიჯარო ქირა შეთანხმებული იყო 13 968 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში (დღგ-ის გარეშე) 2019 წლის 1 ივლისამდე, ხოლო 2019 წლის 1 ივლისიდან, ხელშეკრულების ვადის გაგრძელების შემთხვევაში, განსაზღვრული იყო ყოველთვიური საიჯარო ქირა არანაკლებ 13 968 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში (დღგ-ის გარეშე) და მოიჯარე, მიუხედავად იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტისა, 2020 წლის 18 მარტის ჩათვლით ფლობდა საიჯარო ქონებას, გამოვლენილია ზიანის ანაზღაურების შესახებ სარჩელის დაკმაყოფილების სსკ-ის 591-ე მუხლით დადგენილი ყველა წინაპირობა. 2019 წლის 1 ივლისიდან 2020 წლის 18 მარტის ჩათვლით პერიოდში, საიჯარო ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის მეიჯარისათვის მოიჯარის მიერ მიყენებული ზიანი 143 944.896 აშშ დოლარს (დღგ-სთან ერთად) შეადგენს. შესაბამისად, სასარჩელო მოთხოვნის ამ ნაწილში მეიჯარის შეგებებული სარჩელი დასაბუთებულად იქნა მიჩნეული და სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა (იხ. მე-4 პუნქტი), მოიჯარეს, მეიჯარის სასარგებლოდ, 2019 წლის 1 ივლისიდან 2020 წლის 18 მარტის ჩათვლით პერიოდში საიჯარო ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის მიყენებული ზიანის - 143 944.896 აშშ დოლარის ანაზღაურება დაეკისრა;

4.3. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა პირველი აპელანტის (მოიჯარე კომპანიის) მტკიცება, რომ ,,გადახდისუუნარობის საქმის წარმოების შესახებ“ საქართველოს კანონის თანახმად, რეაბილიტაციის პროცესის დაწყება არ საჭიროებს უზრუნველყოფილი კრედიტორის თანხმობას, კანონის 33-ე მუხლის მე-3 პუნქტის ,,ბ“ ქვეპუნქტის მიხედვით რეაბილიტაციის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს მომრიგებელი საბჭო. სასამართლომ განმარტა, რომ, მართალია, რეაბილიტაციის გეგმის დამტკიცებას სჭირდება უზრუნველყოფილი კრედიტორის თანხმობა, მაგრამ ,,გადახდისუუნარობის საქმის წარმოების შესახებ“ საქართველოს კანონის 47-ე მუხლიდან გამომდინარე (იმხანად მოქმედი რედაქციით), რეაბილიტაციის გეგმის დამტკიცებაზე უზრუნველყოფილი კრედიტორის უარიც არ შეიძლება გახდეს რეაბილიტაციის პროცესის შეწყვეტის საფუძველი და მითითებული ნორმა ადგენს იმ პროცედურებს, რაც შეიძლება განხორციელდეს რეაბილიტაციის გეგმის დამტკიცებაზე უზრუნველყოფილი კრედიტორის უარის შემთხვევაში. ამდენად, პირველი აპელანტის (მოიჯარის) მტკიცება, რომ ვინაიდან მას სჭირდებოდა სს ,,თ.ბ–ის“, როგორც უზრუნველყოფილი კრედიტორის, თანხმობა რეაბილიტაციის პროცესის დასაწყებად, ამიტომ დადო იჯარის ხელშეკრულება მითითებული პირობებით, დაუსაბუთებელია და სსკ-ის 398-ე მუხლის (ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი) გამოყენების წინაპირობა არ შეიძლება გახდეს;

4.4. სააპელაციო სასამართლომ ასევე იმსჯელა იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღზე და განმარტა, მიუხედავად იმისა, რომ მეიჯარის მიმართვებში მოიჯარისადმი მითითებულია ხელშეკრულების შეწყვეტის სხვადასხვა თარიღი, ხელშეკრულების ორივე მხარე გამოთქვამდა ხელშეკრულების შეწყვეტის სურვილს საიჯარო ქირაზე შეუთანხმებლობის შემთხვევაში და ამ საკითხს არსებითი მნიშვნელობა არ ჰქონდა მოიჯარის სასარჩელო მოთხოვნის გადასაწყვეტად, ხელშეკრულების 2024 წლამდე დადების შესახებ მესაკუთრის დავალდებულებასთან დაკავშირებით, რადგან ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განსაზღვრული იყო 2019 წლის 1 ივლისამდე, რა ვადაც ამოწურულია, ხოლო ხელშეკრულებაში მითითებული მხარეთა შეთანხმება იჯარის ხელშეკრულების დადების უპირატეს უფლებასთან დაკავშირებით, არ ქმნის ხელშეკრულების იძულებით დადების საფუძველს მოიჯარის მიერ შეთავაზებული პირობებით. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ უპირატესი უფლების განხორციელებით უფლებამოსილ პირსა და ვალდებულ პირს შორის შეიძლება დაიდოს იჯარის ხელშეკრულება იმ პირობებით, რომლებიც ვალდებული პირის მიერ იქნებოდა შეთანხმებული მესამე პირთან. ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპი, რომელსაც სსკ-ის 319-ე მუხლი ადგენს, ხელშეკრულების დადების თავისუფლებასაც მოიცავს, რომელიც, თავის მხრივ, მოიაზრებს ხელშეკრულების დადებაზე უარს, კონტრაჰენტის არჩევის თავისუფლებას და სახელშეკრულებო ურთიერთობის გაგრძელებაზე უარსაც. განსახილველ შემთხვევაში არ დგინდება იძულებითი კონტრაჰირების სსკ-ის 319-ე მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილებით გათვალისწინებული შემთხვევა;

4.5. მოიჯარე კომპანიას იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე საიჯარო ქირა 2017 წლის მარტის თვის შემდეგ არ გადაუხდია. მეიჯარემ მოიჯარეს 2017 წლის მარტისა და აპრილის თვის საიჯარო ქირის გადასახდელად ვადა 2017 წლის 20 მაისამდე განუსაზღვრა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოიჯარე, დამატებითი შეტყობინების გარეშე, ვალდებული იქნებოდა, საიჯარო ფართი გაეთავისუფლებინა. მეიჯარემ მოიჯარეს 2017 წლის 23 მაისის წერილით აცნობა, რომ ვინაიდან 2017 წლის 20 მაისამდე არ მომხდარა საიჯარო დავალიანების გადახდა, იჯარის ხელშეკრულება შეწყვეტილად ითვლებოდა 2017 წლის 20 მაისიდან და მოიჯარე ვალდებული იყო, საიჯარო ფართი დაუყოვნებლივ გაეთავისუფლებინა. 2017 წლის 6 ივნისს, მეიჯარემ მოიჯარეს შესთავაზა საიჯარო დავალიანება გადაეხადა არა უგვიანეს 2017 წლის 20 ივნისამდე. მეიჯარემ შეგებებული სარჩელით მოითხოვა იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება 2017 წლის 1 ივლისიდან. სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები იჯარის ხელშეკრულების 3.4-3.5-ე მუხლებისა და ასევე, სსკ-ის 558-ე მუხლის /გამქირავებელს შეუძლია ხელშეკრულება მოშალოს ვადამდე, თუ დამქირავებელმა ქირა არ გადაიხადა სამი თვის განმავლობაში/ შესაბამისად, ქმნიდა ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარების საფუძველს, რაც მართებულად დააკმაყოფილა პირველი ინსტანციის სასამართლომ და, სსკ-ის 170-ე, 172-ე, 564-ე მუხლების მოთხოვნათა დაცვით სადავო ფართი გამოთხოვილი იქნა მოიჯარე კომპანიის უკანონო მფლობელობიდან.

5. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

5.1. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება მოიჯარე კომპანიამ საკასაციო წესით სრულად გაასაჩივრა და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, მეიჯარის შეგებებული სარჩელის უარყოფა მოითხოვა;

5.2. კასატორის ძირითადი პრეტენზიით, საკასაციო სასამართლომ უნდა იმსჯელოს, ჰქონდა თუ არა მეიჯარეს კეთილსინდისიერად ქცევის ვალდებულება საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულებასთან შესაბამისობაში მოყვანის თვალსაზრისით და ხომ არ იყენებდა იგი მის, როგორც მესაკუთრის, უფლებას ბოროტად, მაშინ როცა მოიჯარე არ იყო თავისუფალი საიჯარო ფართთან დაკავშირებით ხელშეკრულების შეწყვეტის საკითხებში, რადგან რეაბილიტაციის პროცესში და რეაბილიტაციის გეგმა ითვალისწინებდა ამ საიჯარო ობიექტიდან მოგების გენერირებას კრედიტორთა მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად;

5.3. იმ შემთხვევაშიც, თუ საკასაციო სასამართლო გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ ზიანის ანაზღაურება უნდა მოხდეს შეწყვეტილი საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ქირის ოდენობით, სასამართლომ უნდა იმსჯელოს (სააპელაციო სასამართლომ არ შეაფასა) იმ საკითხზე, ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ მეიჯარისათვის საიჯარო ფართის დაბრუნებამდე ხდება თუ არა საიჯარო მომსახურების მიწოდება; ამასთან, თუ არ ხდება საიჯარო მომსახურების მიწოდება, საიჯარო მომსახურებისათვის გათვალისწინებული დამატებითი ღირებულების გადასახადი (რომლის გადახდის ვალდებულებაც მხოლოდ საიჯარო მომსახურების გაწევისას წარმოიშობა), წარმოადგენს თუ არა ზიანს და უნდა მომხდარიყო თუ არა ამ თანხის მოიჯარისათვის დაკისრება ზიანის ანაზღაურების ნაწილში. ეს საკითხი უშუალოდ უკავშირდება საკითხს, აქვს თუ არა მოიჯარე კომპანიას უფლება, მეიჯარეს მოსთხოვოს ზიანის თანხაზე დღგ-ის ფაქტურების გამოწერა და ევალება თუ არა მეიჯარეს, სახელმწიფო ბიუჯეტში გადაიხადოს ზიანის თანხიდან გამომდინარე დღგ;

5.4. ექსპერტიზის ბიუროს მიერ დადგინდა საბაზრო საიჯარო ფასი, რომელიც ერთ კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 15 აშშ დოლარს შეადგენდა, მოიჯარე კი მეიჯარეს უხდიდა არასაბაზრო, თითქმის გაორმაგებულ ფასს. აღსანიშნავია, რომ კასატორი ბათუმში მდებარე სხვა ობიექტზე, რომელიც სავაჭრო ცენტრის პირველ სართულზე მდებარეობს და კომერციული თვალსაზრისით უკეთესი ფართია, ყოველთვიურად დაახლოებით 8 აშშ დოლარს იხდიდა. ამ მოცემულობაში მოიჯარე შეეცადა ახალ მეიჯარესთან კომუნიკაციას და საიჯარო ქირის შემცირების საკითხი დააყენა, თუმცა უშედეგოდ. მოიჯარემ მეიჯარეს შესთავაზა ექსპერტის მიერ დადგენილ საიჯარო ქირაზე 2 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით მეტის გადახდა. მიუხედავად ამისა, მეიჯარემ მოითხოვა ხელშეკრულების შეწყვეტა და ფართის გამოთავისუფლება, მისი მხრიდან არ მომხდარა მოიჯარის მიერ შეთავაზებულ არც ერთ პირობაზე დათანხმება, რაც, არაკეთილსინდისიერებასთან ერთად, ცალსახად შეიცავს უფლების ბოროტად გამოყენების ნიშნებს;

5.5. კასატორი სადავოდ ხდის ზიანის გამოთვლის წესს და მიაჩნია, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ერთგვაროვან სასამართლო პრაქტიკას ეწინააღმდეგება, სუსგ N ას-459-438-2015, 07.10.2015 წ;

5.6. კასატორის განმარტებით, იჯარის ხელშეკრულება შეიცავდა შეთანხმებას პირგასამტეხლოს თაობაზე, თუმცა მეიჯარეს თავის მოთხოვნაში არ დაუსაბუთებია, რამდენ დღეზე, რა ოდენობის თანხაზე, როგორ არის გამოანგარიშებული პირგასამტეხლოს ოდენობა. 2014 წლის 24 ივნისის იჯარის ხელშეკრულების 4.4 მუხლით განისაზღვრა პირგასამტეხლოს გადახდის წესი. კერძოდ, საიჯარო ქირის გადახდის ვადის დარღვევის შემთხვევაში გადასახდელ თანხას დაერიცხება პირგასამტეხლო 0.1% თითოეულ ვადაგადაცილებულ დღეზე. ბუნდოვანია გადაწყვეტილების ის ნაწილი, რომელიც პირგასამტეხლოს დარიცხვაზე მსჯელობას მოიცავს, რამდენდაც არ იკვეთება, რა პერიოდიდან, რა თანხაზე უნდა მოხდეს პირგასამტეხლოს დარიცხვის ათვლა, სასამართლოს მიერ დაკმაყოფილებული თანხები აბსოლუტურად უსაფუძვლოდ მოიცავს დღგ-ის თანხებს აშშ დოლარში, რომელიც გადახდის დღისთვის კურსთა შორის უკვე წარმოშობს მეიჯარის უსაფუძვლო გამდიდრებას და სხვაობას;

5.7. კასატორის პრეტენზია იმასაც ეხება, რომ კანონით მკაცრად რეგლამენტირებული პროცედურული ვადების საწინააღმდეგოდ, მოცემული საქმისწარმოება თითქმის 5 წლის განმავლობაში მიმდინარეობს, რაშიც მას ბრალი არ მიუძღვის და რასაც მოჰყვა ზიანის ოდენობის ხელოვნური გაზრდა და დაგროვება. სასამართლომ დაარღვია საქმის წარმოების ვადები და მართლმსაჯულების განხორციელების მისი კონსტიტუციიური ფუნქცია ვერ შეასრულა, რის გამოც პასუხისმგებლობა მხოლოდ მოსარჩელეს არ უნდა დაჰკისრებოდა. მაშინ, როდესაც სასამართლო ვერ ახორციელებს სამართლიანი სასამართლოს ფუნქციას კანონისმიერ ვადებში, აღნიშნული არ უნდა იქცეს რეაბილიტაციის პროცესში მყოფი კომპანიის გაკოტრების საფუძველი.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, მოიჯარის საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც იგი დაუშვებელია, შემდეგი არგუმენტაციით:

6. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

7. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოხსენებული საფუძვლით.

8. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, # 7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81; Hirvisaari v. Finland, §32).

9. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ კასატორი სადავოდ ხდის მეიჯარის მიერ საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის ფაქტს და მიიჩნევს, რომ მეიჯარემ უფლების ბოროტად გამოყენებით მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობა არ მიუსადაგა შეცვლილ გარემოებებს და ხელშეკრულების ვადა არ გააგრძელა. კასატორმა სადავოდ გახადა საიჯარო ქირის საფასური, ზიანის გამოთვლის წესი და პირგასამტეხლოს ოდენობა.

10. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილია შემდეგი - 1) 2017 წლის 1 ივლისიდან მოშლილად ჩაითვალა იჯარის ხელშეკრულება; 2) მოიჯარეს მეიჯარის სასარგებლოდ საიჯარო ქირისა და მისი გადაუხდელობით დაგროვილი პირგასამტეხლოს გადახდა დაეკისრა; 3) მოიჯარეს დაეკისრა იჯარის საგნის დაუბრუნებლობით მეიჯარისათვის მიყენებული ზიანის ანაზღაურება და 4) უძრავი ქონება მოიჯარის უკანონო მფლობელობიდან იქნა გამოთხოვილი.

11. საკასაციო პრეტენზიების მართებულობის საკითხის შემოწმებამდე საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გამოკვლეული აქვს სამართლებრივი მნიშვნელობის მქონე ყველა ფაქტობრივი გარემოება, რაც აუცილებელია საქმის სწორი იურიდიული კვალიფიკაციისათვის.

12. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს სსკ-ის 581-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, ხოლო მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. ამრიგად, იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოიჯარის მთავარი ვალდებულება საიჯარო ქირის გადახდაში გამოიხატება.

13. მხარეთა შორის საიჯარო ურთიერთობა 2014 წლის 1 ივლისიდან დაიწყო და 2019 წლის 1 ივლისამდე უნდა გაგრძელებულიყო, თუმცა საქმის მასალებით დადგენილია, რომ 2017 წლის აპრილიდან მოიჯარეს საიჯარო ქირა არ გადაუხდია, იგი საიჯარო ქირის შემცირებას სთხოვდა მეიჯარეს, თუმცა მხარეებმა შეთანხმებას ვერ მიაღწიეს. იმის გამო, რომ მოიჯარე საიჯარო ქირას აღარ იხდიდა, მართებულია, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების გადაწყვეტილება იჯარის ხელშეკრულების მოშლის თაობაზე მეიჯარის მოთხოვნის, დაკმაყოფილების შესახებ. საკასაციო სასამართლო იზიარებს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში ასახულ მსჯელობას ხელშეკრულების შეცვლილ გარემოებებთან მისადაგების მოთხოვნის უსაფუძვლობის თაობაზე (იხ. ამ განჩინების 3.7-3.8 ქვეპუნქტები).

14. „მხარეთა შორის დადებული იჯარის ხელშეკრულების გათვალისწინებული ხელშეკრულების მოშლის (შეწყვეტის) საფუძველი წარმოიშვა ქირის გადაუხდელობისას, სახელდობრ, მოსარჩელე განმარტავდა, რომ ადგილი ჰქონდა 10 წლიან ვადით სახელშეკრულებო ურთერთობის გაფორმებას, ხოლო მეიჯარემ გადაიხადა მხოლოდ 1 წლის ქირა. იმავდროულად, არაერთხელ იქნა გაფრთხილებული ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლების გამოყენების შესახებ. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ სსკ-ის 561-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულების მოშლის ვადა შეადგენს სამ თვეს, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა საქმის გარემოებებიდან ან მხარეთა შეთანხმებიდან სხვა რამ არ გამომდინარეობს. შესაბამისად, საქმის გარემოებების გათვალისწინებით, მეიჯარეს შეეძლო გონივრულ ვადაში, მოეშალა იჯარის ხელშეკრულება ხელშეკრულების 8.2 „ბ“ პუნქტისა და სსკ-ის 558-ე და 561-ე მუხლების საფუძველზე“ (იხ. სუსგ N ას-1163-1083-2017, 25.10.2017 წ.);

15. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ ყველა სამართლებრივ სისტემაში ვალდებულების შესრულება წარმოადგენს ვალდებულებითი სამართლის ერთ-ერთ უმნიშვნელოვანეს ინსტიტუტს. ვალდებულების შესრულების ლეგიტიმური სახელშეკრულებო ინტერესი სამართლებრივი დაცვის თვალსაზრისით, განსაკუთრებული სიკეთეა ნებისმიერ სამართლებრივ სისტემაში. სახელშეკრულებო ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამ მოთხოვნების შეუსრულებლობა უკვე ვალდებულების დარღვევაა. ვალდებულების დარღვევისათვის სამოქალაქო-სამართლებრივი პასუხისმგებლობა გამოხატულებას ჰპოვებს მოვალეზე კანონით დადგენილი ქონებრივი ზემოქმედების ზომებში. სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე, რომელიც არღვევს ვალდებულებას, პასუხს აგებს დაზარალებულის წინაშე. დაზარალებულს უფლება აქვს, მოითხოვოს დარღვეული უფლების დაცვა (იხ. მ. თოდუა/ ჰ.ვილემსი, ვალდებულებითი სამართალი, თბილისი, 2006, 37).

16. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ კანონიერად მიღწეული შეთანხმება მხარეებისთვის იკავებს კანონის ადგილს. ხელშეკრულების დაურღვევლობის პრინციპიდან სახელშეკრულებო სამართლიანობის პრინციპის უზრუნველსაყოფად არსებობს რამდენიმე გამონაკლისი, რომელთა დაცვაც ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად „pacta sunt servanda“-ს უზენაესი წესის აღსრულება. კონკრეტული სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულება სახელშეკრულებო სამართლის ამ უზოგადეს მიზანთან წინააღმდეგობში არ უნდა აღმოჩნდეს, რითაც შეიძლება საფრთხე შეექმნას სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობების კეთილსინდისიერად განხორციელების კერძოსამართლებრივ ღირებულებას. ინდივიდუალურ სახელშეკრულებო ინტერესსა და კერძო სამართლის დაცვითი, სამართლებრივი წესრიგის უზრუნველმყოფ ფუნქციას შორის დილემის, წინააღმდეგობის არსებობისას, სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით (შეადრ. სუსგ N ას-1056-2021, 17.12.2021 წ.).

17. იურიდიულ მეცნიერებაში აღიარებულია, რომ შეცვლილი გარემოებები ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში – vis major) და შესრულების გართულების (Hardship) ორ ფუნდამენტურ, საბაზისო კონცეფციას აფუძნებს თანამდევი სამართლებრივი შედეგებით, კერძოდ, შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით ფუძნდება, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან გათავისუფლებას მოიაზრებს. ნებისმიერ შემთხვევაში, ადაპტაციის შეუძლებლობისას, დაზარალებული მხარისათვის უცვლელად ხელმისაწვდომი რჩება ხელშეკრულებიდან გასვლის/ შეწყვეტის (გრძელვადიან ურთიერთობაში) მოთხოვნები. კრედიტორის სურვილი, გადახედოს ხელშეკრულების პირობებს, გასათვალისწინებელია, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტა (ex nunc შედებით)/გასვლა (ex ante მნიშვნელობით) რჩება დაზარალებული მხარის დაცვის შეუცვლელ მექანიზმად (შეადრ. სუსგ N ას-1056-2021, 17.12.21 წ.).

18. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულების საფუძვლის რღვევა სიმპტომატურად ხუთი ელემენტისაგან შედგება: 1) ხელშეკრულების დადების შემდეგ შეიცვალა გარკვეული გარემოებები (ობიექტური საფუძველი – სსკ-ის 398-ე მუხლის I ნაწილი) ან ერთობლივი წარმოდგენები არასწორი აღმოჩნდა (სუბიექტური საფუძველი – სსკ-ის 398 მუხლის II ნაწილი); 2) ეს გარემოებები ან წარმოდგენები იქცა ხელშეკრულების საფუძვლად; 3) გარემოებათა ცვლილება იყო მოულოდნელი; 4) ცვლილებათა გათვალისწინების შემთხვევაში მხარეები არ დადებდნენ ხელშეკრულებას ან დადებდნენ ხელშეკრულებას სხვა შინაარსით (ეს საკვანძო ელემენტი მომდინარეობს ვინდშაიდის „პირობის თეორიიდან“, რომლის თანახმადაც: განმსაზღვრელია პირობა, რომლის არსებობის გარეშეც ხელშეკრულება არ დაიდებოდა და არა პირობა, რომლის არსებობის შემთხვევაშიც ხელშეკრულება დაიდებოდა); 5) ცვლილება იმდენად არსებითია, რომ ერთ-ერთ მხარეს არ შეიძლება ვალდებულების უცვლელად შესრულება ან ხელშეკრულებაში დარჩენა მოეთხოვოს (იხ. დამატებით: გიორგი ვაშაკიძე, სამოქალაქო კოდექსის გართულებულ ვალდებულებათა სისტემა, თბილისი, 2010, გვ. 213.), (შეად. სუსგ N ას-1056-2021, 17.12.2021 წ.).

19. სსკ-ის 398-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, მხარეები ჯერ უნდა შეეცადონ ხელშეკრულება მიუსადაგონ შეცვლილ გარემოებებს. თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. „ხელშეკრულების ღირებულებითი პარამეტრების შეცვლა ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში დაუშვებელია მხარეთა წერილობითი შეთანხმების გარეშე, გარდა სსკ-ის 398-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა“ (შეად.სუსგ N ას-309-295-2012, 26.03.2012 წ.).

20. საკასაციო სასამართლო ზემოთ მოხმობილ ერთგვაროვან სასამართლო პრაქტიკაზე დაყრდნობით განმარტავს, რომ ვინაიდან მეიჯარე და მოიჯარე ვერ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის ახალ ოდენობაზე, ვინაიდან მოიჯარე აღარ იხდიდა ხელშეკრულებით შეთანხმებულ საიჯარო ქირას და მეიჯარის მიერ განსაზღვრულმა ვადამაც უშედეგოდ განვლო, მართებულია მეიჯარის შეგებებული სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილება ხელშეკრულების მოშლასთან დაკავშირებით. იმის გამო, რომ ხსენებული მოთხოვნა დასაბუთებული იყო, საფუძველი გამოეცალა მოიჯარის ძირითად სასარჩელო მოთხოვნას, გაგრძელდეს ხელშეკრულება შეცვლილი პირობებით. ასევე, რადგან იჯარის ხელშეკრულება მოიშალა, უსაფუძვლო აღმოჩნდა მოიჯარის მოთხოვნა „ზედმეტად“ გადახდილი საიჯარო ქირის დაბრუნების თაობაზე, ამასთან, მოიჯარეს მეიჯარის მიმართ საიჯარო დავალიანება ერიცხებოდა (იხ. ამ განჩინების 3.9 ქვეპუნქტი). იმის გათვალისწინებით, რომ მოიჯარის მიერ საიჯარო ქირის რამდენიმე თვის განმავლობაში გადაუხდელობის ფაქტი კასატორს არ გაუქარწყლებია, აღნიშნული გასაჩივრებული გადაწყვეტილების იმ ნაწილის ძალაში დატოვების საფუძველიცაა, რომლითაც მოიჯარეს გადაუხდელი საიჯარო ქირისა და მისგან წარმოშობილი პირგასამტეხლოს გადახდა დაეკისრა (იხ. ამ განჩინების 2.13, 2.14 ქვეპუნქტები და მე-13 პუნქტი).

21. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებებიდან ერთი ნაწილი უნდა დაამტკიცოს მოსარჩელემ, მეორე ნაწილი კი - მოპასუხემ. ამასთან ერთად, დამტკიცების ტვირთის განაწილების საფუძველზე, მოსარჩელე თავისუფლდება იმ ფაქტების დადგენისაგან, რომელიც მოპასუხემ უნდა დაამტკიცოს და პირიქით, მოპასუხე თავისუფლდება იმ ფაქტების დადგენისაგან, რომელიც მოსარჩელემ უნდა დაამტკიცოს. მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის განაწილების ინსტიტუტი მიუთითებს არა მარტო იმაზე, თუ რომელმა მხარემ რა ფაქტები უნდა დაადგინოს, არამედ იმაზეც, თუ რომელი ფაქტების დადგენის მოვალეობისაგან თავისუფლდება ესა თუ ის მხარე, შესაბამისად, მოსარჩელემ, როგორც წესი, უნდა დაამტკიცოს ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის წარმოშობის საფუძველს, ხოლო მოპასუხემ კი - ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს (ჰაინ ბიოლინგი, ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო საქმეებზე გადაწყვეტილებათა მიღების მეთოდიკა, თბ., 2003, გვ.64).

22. საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, სააპელაციო სასამართლოს ფაქტობრივ-სამართლებრივი მსჯელობასა (იხ. წინამდებარე განჩინების 4.1-4.2 ქვეპუნქტები) და სსკ-ის 591-ე მუხლზე დაყრდნობით, მეიჯარის სასარჩელო მოთხოვნა ნაწილობრივ დასაბუთებულია, რაც იმას ნიშნავს, რომ მას აქვს სამართლებრივი საფუძველი, მოიჯარეს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვადის გასვლის შემდეგ საიჯარო საგნის დაბრუნებამდე პერიოდისათვის ქირის გადახდა მოსთხოვოს. ასევე, მოსარჩელეს აქვს მოპასუხისათვის პირგასამტეხლოს დაკისრების მოთხოვნის უფლება, რადგან მათ შორის გაფორმებული ხელშეკრულება ვალდებულების დარღვევისათვის პირგასამტეხლოს დაკისრებას ითვალისწინებდა (სსკ-ის 418-ე მუხლი)

23. საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვემდგომი სასამართლოების დასკვნას, რომ დასაბუთებულია მოიჯარის მოთხოვნა მეიჯარის უკანონო მფლობელობიდან საიჯარო ქონების გამოთხოვის თაობაზე, რადგან ვინდიკაციური მოთხოვნის ყველა წინაპირობა დაკმაყოფილებულია (იხ. ამ განჩინების 3.6 ქვეპუნქტი).

24. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის თაობაზე მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძველია სსკ-ის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილი. სავინდიკაციო სარჩელი ეფუძნება იმ მოცემულობას, რომ მესაკუთრეს, რომელსაც ჩამოერთვა მფლობელობა, შეუძლია ნივთი მოითხოვოს მფლობელისაგან, რომელიც არაკეთილსინდისიერად აკავებს ნივთს. საკუთრების უფლებამ ნივთზე სრული ბატონობა უნდა უზრუნველყოს, მათ შორის ფაქტობრივი ბატონობა - მფლობელობის სახით. ცხადია, მესაკუთრეს სხვა უფლებამოსილებებთან ერთად აქვს მფლობელობის უფლებაც და თუკი მოხდება საკუთრების მფლობელობის ჩამორთმევა, მას შეუძლია არაუფლებამოსილ მფლობელს სსკ-ის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის საფუძველზე მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება (შეად. სუსგ N ას-775-2021, 09.09.21 წ.)

25. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივარი - დაუსაბუთებელი, რაც გამორიცხავს მისი არსებითად განსახილველად დაშვების სამართლებრივ შესაძლებლობას.

26. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მე-4 პუნქტის საფუძველზე, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება, მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. სს "გ–ის" საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. სს "გ–ს" (ს/კ .....) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე, გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 8000 ლარის (საგადახდო დავალება N1623653817, გადახდის თარიღი 2021 წლის 14 ივნისი; საგადახდო დავალება N1626676486, გადახდის თარიღი 2021 წლის 19 ივლისი), 70% –5600 ლარი;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

მ. ერემაძე