23 მარტი, 2022 წელი,

საქმე №ას-147-2021 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

გიორგი მიქაუტაძე,

ლევან მიქაბერიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელეები) - ნ. ყ, გ. ლ.

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 9 ოქტომბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - კომპენსაციის დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. ზუგდიდის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 4 აგვისტოს გადაწყვეტილებით:

- სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს (შემდეგში: მოპასუხე, კასატორი, ექსპროპრიატორი, სააგენტო) ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის მშენებლობის პროექტის შესრულების მიზნით, ზემოქმედების ზოლში არსებული უძრავი ქონების მესაკუთრის სათანადო კომპენსაციით უზრუნველყოფის აუცილებელი პირობით, აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის ექსპროპრიაციის უფლება მიენიჭა შემდეგ უძრავ ქონებებზე:

- მისამართი - ზუგდიდის რაიონი, სოფელი…, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული 1 065კვ.მ მიწის ნაკვეთი, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი - 43.30.46.058 (შემდეგში - პირველი უძრავი ნივთი ან პირველი უძრავი ქონება), თანამესაკუთრეები - გ. ლ. (შემდეგში - პირველი მოსარჩელე ან პირველი მესაკუთრე) და ნ. ყ-ია (შემდეგში - მეორე მოსარჩელე ან მეორე მესაკუთრე);

მისამართი - ზუგდიდის რაიონი, სოფელი…, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული 1 064კვ.მ მიწის ნაკვეთი, უძრავი ქონების საკადასტრო კოდი - 43.30.46.057 (შემდეგში - მეორე უძრავი ნივთი ან მეორე უძრავი ქონება), თანამესაკუთრეები - პირველი მოსარჩელე და მეორე მოსარჩელე.

2. დღეის მდგომარეობით, ზემოაღნიშნული ორი უძრავი ქონება სახელმწიფოს საკუთრებაში ირიცხება.

3. სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემების თანახმად, ორივე უძრავ ნივთზე სახელმწიფოს საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძვლად მითითებულია, ზუგდიდის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 4 აგვისტოს გადაწყვეტილება და სააღსრულებო ფურცელი.

4. ექსპროპრიატორის მიერ მესაკუთრეებთან შეთანხმების საფუძველზე ქონების მიღების მიზნით, შესრულდა შემდეგი ღონისძიებები:

4.1. 2017 წლის 27 თებერვალს, მოსარჩელეებს, სააგენტოს უფლებამოსილი კონტრაქტორის - შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. გ-ის’’ მიერ გაეგზავნათ გამოსყიდვის შეთავაზების წერილები. ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის მშენებლობის პროექტის განხორციელების მიზნით მოსარჩელეთა კუთვნილი მიწის ნაკვეთების სახელმწიფოს მიერ გამოსყიდვასთან დაკავშირებით;

4.2. შეთავაზების წერილების მიხედვით, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალმა სააგენტომ (…..) წარმოდგენილი უფლებამოსილი კონტრაქტორის - შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. გ-ის’’ მიერ, მოსარჩელეებს მითითებული მიწის ნაკვეთების სანაცვლოდ შესთავაზა კომპენსაცია - პირველ უძრავ ნივთზე - 18 573.60 ლარი, საიდანაც მიწის ღირებულებად განისაზღვრა 18 105 ლარი, ხოლო ერთწლიანი კულტურის მოსავლის საკომპენსაციო თანხად - 468 ლარი, ხოლო მეორე უძრავ ნივთზე - 19 513.16 ლარი, საიდანაც მიწის ღირებულებად განისაზღვრა 18 556.16 ლარი, ხოლო მძაფრი ზემოქმედების საკომპენსაციო თანხად - 975 ლარი;

4.3. სააგენტოს დაკვეთით შპს ,,დ. ზ. და გ.ს. ს. ც. გ -ის’’ მიერ განხორციელებული ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის განსახლების სამოქმედო გეგმის მომსახურების შეფასების 2016 წლის 15 ნოემბრის ანგარიშის შესაბამისად, მოპოვებული ინფორმაციის ანალიზის შედეგად განსაზღვრული ღირებულების საბოლოო მაჩვენებელი დაიყო 4 ჯგუფად. მეოთხე ჯგუფში შემავალი მიწის ნაკვეთები შეფასდა 17 ლარად და 12 ლარად (1 კვ.მ.). შემფასებელმა, სწორედ ამ ჯგუფში მოიაზრა მოსარჩელეთა თანასაკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთები.

4.4. გამოსყიდვის შეთავაზების წერილების პასუხად, მოსარჩელეებმა წერილობით თანხმობა განაცხადეს მათ თანასაკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებების სახელმწიფო საკუთრებად აღრიცხვის შეთავაზებაზე, თუმცა არ დაეთანხმნენ აღნიშნულ გამოსყიდვის შეთავაზების წინადადებებში მათ თანასაკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებების გამოსასყიდად მითითებული საკომპენსაციო თანხის ოდენობებს და მიუთითეს, რომ განსაზღვრული საკომპენსაციო თანხები არ შეესაბამებოდა კანონით დადგენილი სრული და სამართლიანი ანაზღაურების პრინციპს.

4.5. ექსპროპრიატორს, საკომპენსაციო თანხის გაანგარიშების სხვა (განსხვავებული/დამატებითი) შეთავაზება მესაკუთრეთათვის არ განუხორციელებია;

4.6. მათ თანასაკუთრებაში არსებული მეორე უძრავი ქონების ექსპროპრიაციისათვის მოსარჩელეებს გადაეცათ კომპენსაცია - 19 513.16 ლარი, ხოლო, პირველი უძრავი ქონების ექსპროპრიაციისათვის - 18 573.60 ლარი.

5. მოპასუხის წინააღმდეგ სასამართლოში სარჩელი აღძრეს მესაკუთრეებმა და მოითხოვეს: მოპასუხისათვის, მათ სასარგებლოდ, ექსპროპრიაციის კომპენსაციის, კერძოდ, პირველი უძრავი ქონებიდან გამომდინარე 67 095 ლარის და მეორე უძრავი ქონებიდან გამომდინარე - 67 032 ლარის გადახდა.

5. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2019 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა: მოპასუხეს, მოსარჩელეთა სასარგებლოდ დაეკისრა კომპენსაცია, პირველი უძრავი ქონებიდან გამომდინარე 66 626.40 ლარის და მეორე უძრავი ქონებიდან გამომდინარე - 65 606.84 ლარის ოდენობით.

6. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება, სარჩელის დაკმაყოფილებულ ნაწილში, სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ, ამ ნაწილში გადაწყვეტილების გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის უარყოფის მოთხოვნით.

7. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2020 წლის 9 ოქტომბრის განჩინებით მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უცვლელად დარჩა.

7.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-4 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები. ამავდროულად, სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლზე, „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ” საქართველოს კანონის (შემდეგში - სპეციალური კანონი) 6.1, 6.2, 6.3, მე-8 მუხლებზე და განმარტა, რომ მიუხედავად საკუთრების უფლების აღიარებისა და ხელშეუვალობისა, საქართველოს კონსტიტუცია არ გამორიცხავს საკუთრების უფლების შეზღუდვას და საკუთრების ჩამორთმევას.

სპეციალური კანონის პირველი მუხლის „ე“ პუნქტი ექსპროპრიაციას განმარტავს, როგორც, საქართველოს კონსტიტუციის მე-19-ე მუხლითა და ამ კანონის შესაბამისად საკუთრების ჩამორთმევას, ჩამორთმეული ქონების წინასწარი, სრული და სამართლიანი კომპენსაციით.

სპეციალური კანონით აკრძალულია ექსპროპრიატორის მიერ მოლაპარაკებისათვის ან კომპენსაციის სახით საკომპენსაციო თანხის ან სხვა ქონების გადაცემისათვის ხელის შეშლა, ასევე, სხვა რაიმე ძალდატანებითი მოქმედება ქონების მესაკუთრის მიმართ.

ქონების საბაზრო ღირებულებასა და კომპენსაციის თაობაზე შეუთანხმებლობის შემთხვევაში, თითოეულ მხარეს უფლება აქვს სასარჩელო წარმოება დაიწყოს სპეციალური კანონის მე-8 მუხლის საფუძველზე.

7.2. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოცემულ საქმეზე მოთხოვნის იურიდიული საფუძველი უდავო იყო. მხარეთა შორის არც ის იყო სადავო, რომ ექსპროპრიაციის უფლება, სპეციალური კანონის საფუძველზე, სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მიენიჭა.

კონკრეტულ შემთხვევაში, მოსარჩელეები (მესაკუთრეები) არ დაეთანხმნენ მოპასუხის მიერ საკომპენსაციოდ განსაზღვრულ თანხას და მის საპირისპიროდ წარმოადგინეს დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრის - შპს ,,...’’ ექსპერტიზის დასკვნა, რომლის თანახმად, მოსარჩელეთა თანასაკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთის (საერთო ფართით 2 129კვ.მ) 1კვ.მ-ის ღირებულება 80 ლარს შეადგენდა.

შესაბამისად, მოსარჩელეებმა სარჩელით მოითხოვეს, საკომპენსაციო თანხებს შორის არსებული სხვაობის - მეორე უძრავი ნივთიდან გამომდინარე 67 032 ლარის, ხოლო, პირველი უძრავი ნივთიდან გამომდინარე - 67 095 ლარის, ანაზღაურება.

7.3. სააპელაციო სასამართლოს განსჯით, საქალაქო სასამართლომ მართებულად მიიჩნია, რომ დავის გადაწყვეტისათვის უნდა გაზიარებულიყო დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრის, შპს „.....“ 2017 წლის 31 ოქტომბრის ექსპერტიზის დასკვნა, შემდეგი მიზეზების გამო:

7.3.1. დადგენილია, რომ ექსპროპრიატორმა მოსარჩელეებს საკომპენსაციო თანხა შესთავაზა 2017 წლის 27 თებერვალს, ხოლო 2017 წლის 4 აგვისტოს გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მიენიჭა ექსპროპრიაციის უფლება. შპს „.....“ 2017 წლის 31 ოქტომბრის ექსპერტიზის დასკვნის მიხედვით, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა მოხდა 2017 წლის მარტის თვის მდგომარეობით და მან 80 ლარი შეადგენდა.

როგორც დასკვნაში მიეთითა, შეფასების მსვლელობისას შედარების მიზნით მოძიებულ იქნა საჯარო რეესტრის გაყიდვების ბაზიდან ანალოგიური მონაცემები, რომელთაგან ნაწილი ზუსტად იმავე სექტორში მდებარეობდა, ნაწილი - მომიჯნავედ, მაგრამ ზუსტად შეესაბამებოდა შესაფასებელი ქონების ღირებულებით სექტორს. ამავე დასკვნაში წარმოდგენილი ცხრილის შესაბამისად, გაყიდვების ბაზის მონაცემები აღებულია 2017 წლის მაისი-ივლისი-აგვისტოს პერიოდში.

7.3.2. რაც შეეხებოდა შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ.’’ 2016 წლის 15 ნოემბრის ანგარიშს, ამ ანგარიშის თანახმად, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრა 2016 წლის ნოემბრის მდგომარეობით.

დასკვნაში მითითებულია, რომ გაყიდვების ბაზიდან განხილულ იქნა ტრანზაქციები 2016 წლის 1 იანვრიდან მიმდინარე თარიღამდე. ამავე დასკვნაში წარმოდგენილი ცხრილის მიხედვით, გაყიდვების ბაზის მონაცემები აღებულია 2016 წლის მარტი-აპრილი-სექტემბრის პერიოდში.

ამდენად, შეფასების ანგარიში 2016 წლის 15 ნოემბერს შესრულდა, გამოსყიდვის შეთავაზების წერილი მოსარჩელეებს 2017 წლის 27 თებერვალს, ე.ი. დასკვნის მომზადებიდან 4 თვის შემდგომ წარედგინა, ხოლო ექსპროპრიაციის შესახებ გადაწყვეტილება, დაახლოებით 9 თვის შემდგომ იქნა მიღებული.

7.3.3. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, მოპასუხის მიერ შეთავაზებული თანხა არ ასახავდა შეთავაზების პერიოდისთვის ქონების რეალურ საბაზრო ღირებულებას.

იმის გათვალისწინებით, რომ მოპასუხის დავალებით შედგენილი შეფასების ანგარიშის საფუძველზე განსაზღვრული თანხა ექსპროპრიატორის მიერ მესაკუთრისთვის წარდგენილი შეთავაზების დროისთვის არსებულ საბაზრო ღირებულებას არ წარმოადგენდა, იგი ვერ ჩაითვლებოდა ჩამორთმეული უძრავი ნივთის სანაცვლოდ სრულ და სამართლიან კომპენსაციად.

7.4. სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება მიაპყრო იმ გარემოებაზეც, რომ შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს.ც. - გ-მა’’ უძრავი ქონებები შეაფასა მასშტაბურად და არა ინდივიდუალურად.

შეფასებისას, სადავო უძრავი ქონება მოხვდა მე-4 ჯგუფში, სადაც ერთდროულად შეფასდა 80-ზე მეტი ნაკვეთი და ამათგან 50-ზე მეტი ნაკვეთისთვის დადგინდა ერთი ფასი, 1კვ.მ - 17 ლარი, მაშინ როდესაც, კანონით დადგენილი სამართლიანი ანაზღაურების პირობებში, უმნიშვნელოვანესია, თითოეული მესაკუთრის ქონების ინდივიდუალური შეფასება.

შემფასებელს მხედველობაში არ მიუღია, თუ რა მანძილით იყო დაშორებული უშუალოდ მესაკუთრის მიწის ნაკვეთი ზღვის ზოლიდან, ასევე, მიწის ნაკვეთის ფორმა და სხვა უშუალოდ მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მახასიათებლები, რომლებსაც შეიძლებოდა გავლენა მოეხდინა საბაზრო ღირებულების დადგენაზე.

აღნიშნულის საპირისპიროდ, მოსარჩელეთა მიერ წარმოდგენილ დასკვნაში ინდივიდუალურად არის შეფასებული მოსარჩელეთა მიწის ნაკვეთები და გათვალიწინებულია უშუალოდ ამ მიწის ნაკვეთების ინდივიდუალური მახასიათებლები. სპეციალური კანონი, ექსპროპრიატორის მხრიდან, სწორედაც რომ საექსპროპრიაციო ქონების დეტალურ აღწერას მოითხოვს, რათა კომპენსაცია იყოს წინასწარი, სრული და სამართლიანი.

7.5. გარდა ამისა, სააპელაციო სასამართლომ გაითვალისწინა მოცემულ საქმეზე განმეორებითი ექსპერტიზის შედეგები.

თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 6 აგვისტოს განჩინებით, განმეორებითი ექსპერტიზის ჩატარება დაევალა სსიპ აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს, აკრედიტაციის ცენტრის უძრავი ქონების აკრედიტებულ შემფასებელს, სერტიფიცირებულ აუდიტორ გ.ლ-ს.

შემფასებელს დაესვა კითხვები იმის თაობაზე, თუ რას შეადგენდა სადავო უძრავი ქონებების საბაზრო ღირებულება 2017 წლის თებერვალ-მარტის და ამავე წლის აგვისტოს მდგომარეობით. გ.ლ-ს საშემფასებლო ანგარიშის თანახმად, საშემფასებლო ანგარიში შეეხებოდა ზუგდიდში, სოფელ ..... მდებარე 1 064კვ.მ და 1 065კვ.მ მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შეფასებას, 2017 წლის 27 თებერვლის მდგომარეობით და შეფასებული თითოეული უძრავი ქონების ღირებულებამ 82 000 ლარი (დამრგვალებით) შეადგინა.

შესაბამისად, მათემატიკური დაანგარიშების შედეგად, აღნიშნული შეფასების ანგარიშში მითითებული ღირებულების გათვალისწინებით, შესაფასებელი უძრავი ქონებების ფართების ოდენობის მიხედვით ამ ქონებებიდან ერთი კვადრატული მეტრის ღირებულება საშუალოდ 77 ლარს შეადგენდა, რაც ფაქტობრივად უტოლდებოდა სასამართლოს მიერ გაზიარებულ დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრი ,,.....’’ დასკვნით დადგენილ ღირებულებას, ამავდროულად, რადიკალურად განსხვავდებოდა მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი შეფასების ანგარიშისგან.

7.6. ამდენად, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ კომპენსაციის სამართლიან ნიშნულამდე გასათანაბრებელი თანხა უნდა დადგენილიყო მოსარჩელეთა მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნისა და სასამართლოს მიერ დანიშნული განმეორებითი ექსპერტიზის დასკვნის ურთიერთშეჯერების შედეგად.

ამიტომ ექსპროპრიაციის გამო მოსარჩელეთათვის ასანაზღაურებული სრული და სამართლიანი საკომპენსაციო თანხის ოდენობა 1კვ.მ მიწის ნაკვეთზე შეადგენდა 80 ლარს.

შესაბამისად, თითოეული მიწის ნაკვეთის ჯამური ღირებულებისა და მოპასუხის მიერ უკვე გადახდილი კომპენსაციის სხვაობის გათვალისწინებით მოსარჩელეთა თანასაკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ჩამორთმევის სანაცვლოდ გადახდილი ანაზღაურების თანხის გარდა, მოპასუხეს მოსარჩელეთა სასარგებლოდ ეკისრებოდა მეორე უძრავი ქონების ღირებულების კომპენსაციის მიზნით, 65 606.84 ლარის და პირველი უძრავი ქონების ღირებულების კომპენსაციისთვის, 66 626.40 ლარის გადახდა.

8. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოპასუხემ საკასაციო საჩივარი შემოიტანა, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის მოთხოვნით, შემდეგი დასაბუთებით:

8.1. დაუსაბუთებელია სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნის გაზიარებაზე უარის თქმის ნაწილში. საქმეში არ არსებობს სარწმუნო მტკიცებულებები, რომლებითაც უშუალოდ იქნებოდა შესწავლილი მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი დასკვნის სისწორე და იგი გაბათილდებოდა.

უძრავი ქონებების საბაზრო ღირებულების დადგენის ნაწილში სასამართლოს სპეციალური ცოდნა არ აქვს, ამიტომ არადამაჯერებელია სასამართლოს მსჯელობა იმის შესახებ, რომ მოპასუხის დაკვეთით შესრულებული კვლევა ვერ ასახავს კონკრეტული ქონების ღირებულებას.

ზემითითებული ექსპერტიზის დასკვნის გამაბათილებელი მტკიცებულება საქმეში წარმოდგენილი არაა. მოპასუხის დაკვეთით ჩატარებული საექსპერტო კვლევა, თავისი მასშტაბურობიდან გამომდინარე, არათუ მის არასრულყოფილებაზე მიუთითებს, არამედ, პირიქით, ამ კვლევის კვალიფიციურობას ამტკიცებს.

8.2. მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ ექსპერტიზის დასკვნასთან მიმართებით არაერთი უზუსტობა და ხარვეზი არსებობდა. აღნიშნულ დასკვნაში ანალოგად მითითებული მიწის ნაკვეთები არსებითად განსხვავდებოდნენ შესადარებელი მიწის ნაკვეთებისგან.

უფრო კონკრეტულად, ანალოგად მიჩნეული ორი მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს სახნავი კატეგორიის მიწის ნაკვეთს, რომლებიც მოსარჩელეთა უძრავი ქონებებისგან არსებითად განსხვავდებოდა ფუნქციურად, დანიშნულებითა და ფასებით.

რაც შეეხება მესამე ანალოგს, იგი განაშენიანებული მიწის ნაკვეთია, რომელზეც 164.38კვ.მ და 31.97კვ.მ ფართის შენობა-ნაგებობაა მოთავსებული. შესაბამისად, აღნიშნული უძრავი ქონების ნასყიდობის ფასიც ვერ იქნებოდა ადეკვატური ანალოგი, რადგან განაშენიანებული მიწის ნაკვეთის ფასი არსებითად მაღალია, მასზე არსებული შენობა-ნაგებობის გათვალისწინებით.

ამდენად, მოსარჩელის დაკვეთით შესრულებული ექსპერტიზის დასკვნა, რომელიც სასამართლომ უპირობოდ გაიზიარა, არ ასახავს სადავო ქონებების რეალურ საბაზრო ღირებულებას.

8.4. მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა სასამართლომ კიდევ იმ მიზეზით არ გაიზიარა, რომ მოსარჩელეს კომპენსაცია აღნიშნული შეფასებიდან რამდენიმე თვეში გადასცეს. საკითხისადმი ასეთი მიდგომა არაწორია, ვინაიდან საქმეში არ არსებობს რაიმე მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა ამ მცირე ინტერვალში, უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული მონაცემებით მიწის ნაკვეთების ღირებულებათა აშკარა ცვლილება.

9. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 16 თებერვლის განჩინებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

10. სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

11. სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიმართ კასატორს დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენია, ამიტომ ისინი სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის.

12. მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანი ისაა, თუ რამდენად კანონიერია მოსარჩელეთა მოთხოვნა, მათ მიერ სარჩელში მითითებული ოდენობით კომპენსაციის მოპასუხისათვის დაკისრების შესახებ.

საქმეზე დადგენილია, რომ მოსარჩელეთა საკუთრებაში არსებულ ორ უძრავ ქონებაზე, სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მიენიჭა ექსპროპრიაციის უფლება, მესაკუთრეთათვის (მოსარჩელეები) სათანადო კომპენსაციით უზრუნველყოფის აუცილებელი პირობით.

ამდენად, სადავო კომპენსაცია ის თანხაა, რომელიც მოპასუხეს მესაკუთრეთათვის უნდა გადაეხადა, მის მიერ უძრავი ქონებების ექსპროპრიაციის სანაცვლოდ.

13. დასაწყისში უნდა აღინიშნოს, რომ სპეციალური კანონი ექსპროპრიაციას შემდეგნაირად განმარტავს: კონსტიტუციისა და ამ კანონის შესაბამისად საკუთრების ჩამორთმევა, ჩამორთმეული ქონების წინასწარი, სრული და სამართლიანი კომპენსაციით.

მსგავსი შინაარსის დათქმას შეიცავს საქართველოს კონსტიტუციის 19-ე მუხლის მე-3 პუნქტი, რომლითაც დადგენილია, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევა დასაშვებია კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში, სასამართლოს გადაწყვეტილებით ან ორგანული კანონით დადგენილი გადაუდებელი აუცილებლობისას, წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურების პირობით.

კომპენსაციის განსაზღვრისას აღნიშნული სამი სავალდებულო საფუძვლის დადგენა მიზნად ისახავს კერძო მესაკუთრის ინტერესის დაბალანსებას, როდესაც მას, საჯარო ინტერესის გათვალისწინებით, ჩამოერთმევა უფლება საკუთრებაზე (იხ.სუსგ: №ას-727-695-2014, 15.07.2016).

14. ექსპროპრიაციის აუცილებელ წინაპირობებს განსაზღვრავს სპეციალური კანონის მე-6 მუხლი, რომელიც იმპერატიულად ადგენს, რომ ექსპროპრიატორი წინასწარ უთანხმდება ქონების მესაკუთრეს საექსპროპრიაციო ქონების კომპენსაციის წესის შესახებ. ამავე ნორმით დადგენილია ექსპროპრიატორის ვალდებულება, განახორციელოს ყველა სათანადო ღონისძიება, რათა ქონება მიიღოს მესაკუთრესთან შეთანხმების საფუძველზე. დეტალურადაა დადგენილი ქონების შეძენაზე მოლაპარაკების დაწყებამდე ექსპოპრიატორის მიერ გასატარებელი ღონისძიებები, ქონების მესაკუთრესთან მოლაპარაკების დაწყებამდე, ქონების შეძენისათვის წინადადებების შეთავაზების წესი. კომპენსაციის სახით შეთავაზებული სხვა ქონების საბაზრო ღირებულება ან საკომპენსაციო თანხა უნდა იყოს წინასწარი, სრული და სამართლიანი (იხ. სუსგ: Nას-727-695-2014, 15.07.2016).

სპეციალური კანონის მე-8 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, თუ ექსპროპრიატორი და ქონების მესაკუთრე ვერ თანხმდებიან ქონების საბაზრო ღირებულებასა და საკომპენსაციო თანხაზე, მაშინ თითოეულ მხარეს უფლება აქვს სარჩელი შეიტანოს სასამართლოში განსჯადობის მიხედვით, საქართველოს სამოქალაქო კანონმდებლობით დადგენილი წესით. განსახილველი დავა, სწორედ ამ ნორმის დისპოზიციაში დეკლარირებული შემთხვევაა, რამდენადაც, ჩამორთმეული ქონების ყოფილი მესაკუთრე არ ეთანხმება ექსპროპრიატორის მიერ განსაზღვრული საკომპენსაციო თანხის ოდენობას (იხ. სუსგ: Nას-1786-2018, 31.10.2019).

15. ზემოაღნიშნული ნორმების საფუძველზე, ექსპროპრიაციის აუცილებელი ელემენტია, მესაკუთრისათვის სათანადო ანაზღაურების გადახდა. ანაზღაურების სათანადოობა კი, პირველ ყოვლისა, უნდა დადგინდეს ექსპერტის შეფასების მიხედვით. სწორედ ექსპერტის დასკვნის გათვალისწინებით უნდა შესთავაზოს ექსპროპრიატორმა მესაკუთრეს კომპენსაცია და შეუთანხმდეს მის ოდენობაზე.

ამასთან, მხარეთა შორის შეთანხმების მიუღწევლობა, სასამართლოში საექსპროპრიაციო ქონების ღირებულების განსაზღვრის მიზნით სარჩელის წარმოდგენისა და კომპენსაციის ოდენობის სასამართლოს მიერ განსაზღვრის საფუძვლებს ქმნის. განსახილველ შემთხვევაში, ექსპროპრირებული სადავო ქონების ღირებულების განსაზღვრა, მოსარჩელის მტკიცების საგანში შემავალ გარემოებას წარმოადგენდა (იხ. სუსგ: Nას-1786-2018, 31.10.2019).

16. საკასაციო პალატის განსჯით, მოსარჩელეთა მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზისა და სასამართლოს მიერ დანიშნული განმეორებითი ექსპერტიზის დასკვნების შინაარსის გაანალიზების შედეგად სააპელაციო სასამართლომ სწორად მიიჩნია, რომ ექსპროპრიაციის გამო მოსარჩელეთათვის ასანაზღაურებელი სრული და სამართლიანი საკომპენსაციო თანხის ოდენობა 1კვ.მ-ზე 80 ლარს შეადგენდა.

სსსკ-ის 105-ე მუხლის მოთხოვნის შესაბამისად, საქმეში არსებული მტკიცებულებების სრულად, ყოველმხრივ და ერთობლიობაში შესწავლის შედეგად, სააპელაციო სასამართლოს ზემომითითებული მოსაზრება და ამ მოსაზრების დასასაბუთებლად წარმოდგენილი მსჯელობა, სრულადაა გასაზიარებელი.

მოცემული კუთხით რამდენიმე გარემოებაა საყურადღებო, კერძოდ:

1). შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-ის’’ 2016 წლის 15 ნოემბრის ანგარიშის (რომელსაც მოპასუხე დაეყრდნო) თანახმად, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება განისაზღვრა 2016 წლის ნოემბრის მდგომარეობით. დასკვნაში მითითებულია, რომ გაყიდვების ბაზიდან განხილულ იქნა ტრანზაქციები 2016 წლის 1 იანვრიდან მიმდინარე თარიღამდე. ამავე დასკვნაში წარმოდგენილი ცხრილის მიხედვით, გაყიდვების ბაზის მონაცემები აღებულია 2016 წლის მარტი-აპრილი-სექტემბრის პერიოდში. ამდენად, შეფასების ანგარიში 2016 წლის 15 ნოემბერს შესრულდა, გამოსყიდვის შეთავაზების წერილი მოსარჩელეებს 2017 წლის 27 თებერვალს, ე.ი. დასკვნის მომზადებიდან 4 თვის შემდგომ წარედგინა, ხოლო ექსპროპრიაციის შესახებ გადაწყვეტილება, დაახლოებით 9 თვის შემდგომ იქნა მიღებული. შესაბამისად, მოპასუხის მიერ შეთავაზებული თანხა სრულყოფილად არ ასახავდა შეთავაზების პერიოდისთვის ქონების რეალურ საბაზრო ღირებულებას.

იგივეს ვერ ვიტყვით მოსარჩელის მიერ წარდგენილ ექსპერტიზის დასკვნაზე. ხსენებული დასკვნის მიხედვით, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება 2017 წლის მარტის თვის მდგომარეობით განისაზღვრა (ექსპროპრიატორმა მოსარჩელეებს საკომპენსაციო თანხა შესთავაზა 2017 წლის 27 თებერვალს, ხოლო 2017 წლის 4 აგვისტოს გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მიენიჭა ექსპროპრიაციის უფლება) და მან 80 ლარი შეადგენდა. ამავე დასკვნაში წარმოდგენილი ცხრილის შესაბამისად, გაყიდვების ბაზის მონაცემები აღებულია 2017 წლის მაისი-ივლისი-აგვისტოს პერიოდში.

2). მოპასუხის მიერ წარდგენილ დასკვნაში უძრავი ქონებები შეფასდა მასშტაბურად და არა ინდივიდუალურად. შეფასებისას, სადავო უძრავი ქონება მოხვდა მე-4 ჯგუფში, სადაც ერთდროულად შეფასდა 80-ზე მეტი ნაკვეთი და ამათგან 50-ზე მეტი ნაკვეთისთვის დადგინდა ერთი ფასი, 1კვ.მ - 17 ლარი, მაშინ როდესაც, კანონით დადგენილი სამართლიანი ანაზღაურების პირობებში, უმნიშვნელოვანესია, თითოეული მესაკუთრის ქონების ინდივიდუალური შეფასება. შემფასებელს მხედველობაში არ მიუღია, თუ რა მანძილით იყო დაშორებული უშუალოდ მესაკუთრის მიწის ნაკვეთი ზღვის ზოლიდან, ასევე, მიწის ნაკვეთის ფორმა და სხვა მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მახასიათებლები, რომლებსაც შეიძლებოდა გავლენა მოეხდინა საბაზრო ღირებულების დადგენაზე. აღნიშნულის საპირისპიროდ, მოსარჩელეთა მიერ წარმოდგენილ დასკვნაში ინდივიდუალურადაა შეფასებული მოსარჩელეთა მიწის ნაკვეთები და გათვალიწინებულია უშუალოდ ამ მიწის ნაკვეთების ინდივიდუალური მახასიათებლები.

3). თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 6 აგვისტოს განჩინებით, განმეორებითი ექსპერტიზის ჩატარება დაევალა სსიპ აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ორგანოს, აკრედიტაციის ცენტრის უძრავი ქონების აკრედიტებულ შემფასებელს, სერტიფიცირებულ აუდიტორ გ.ლ-ას. შემფასებელს დაესვა კითხვები იმის თაობაზე, თუ რას შეადგენდა უძრავი ნივთების საბაზრო ღირებულება 2017 წლის თებერვალ-მარტის და ამავე წლის აგვისტოს მდგომარეობით. გ.ლ-ს საშემფასებლო ანგარიშის თანახმად, საშემფასებლო ანგარიში შეეხებოდა ზუგდიდში, სოფელ ..... მდებარე 1 064კვ.მ და 1 065კვ.მ მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შეფასებას, 2017 წლის 27 თებერვლის მდგომარეობით და შეფასებული თითოეული უძრავი ქონების ღირებულებამ 82 000 ლარი (დამრგვალებით) შეადგინა. შესაბამისად, მათემატიკური დაანგარიშების შედეგად, აღნიშნული შეფასების ანგარიშში მითითებული ღირებულების გათვალისწინებით, შესაფასებელი უძრავი ქონებების ფართების ოდენობის მიხედვით ამ ქონებებიდან ერთი კვადრატული მეტრის ღირებულება საშუალოდ 77 ლარს შეადგენდა, რაც ფაქტობრივად უტოლდებოდა სასამართლოს მიერ გაზიარებულ დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრი ,,.....’’ დასკვნით დადგენილ ღირებულებას, ამავდროულად, რადიკალურად განსხვავდებოდა მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი შეფასების ანგარიშისგან.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო საჩივარი არ შეიცავს საქმეში დაცული ექსპერტიზის დასკვნების შინაარსის განსხვავებულად აღქმისა და სამართლიანი ანაზღაურების შეცვლის დამაჯერებელ არგუმენტაციას. შესაბამისად, გასაჩივრებულ განჩინებაში განვითარებული მსჯელობა ექსპროპრირებული ქონების სამართლიანი ღირებულების განსაზღვრის შესახებ დასაბუთებული და კანონიერია.

17. წინამდებარე განჩინებაში განხილულ საკითხზე საკასაციო პალატის არაერთი განჩინება თუ გადაწყვეტილება არსებობს, რომლებზეც ზემოთ მიეთითა, შესაბამისად საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

18. მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა.

19. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორმა ვერ გააქარწყლა გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით, რის გამოც არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

20. „სახელმწიფო ბაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონის 5.1 მუხლის „ს¹“ ქვეპუნქტის თანახმად, კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

გიორგი მიქაუტაძე

ლევან მიქაბერიძე