საქმე №ას-1393-2020 20 აპრილი, 2022 წელი

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხე) - სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელეები) - ნ. ბ-ძე, მ. ა-ია

(ნ. ქ-ას უფლებამონაცვლე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 24 სექტემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - თანხის დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. სასამართლოში სარჩელი შეიტანეს ნ. ბ-მ (შემდეგში - პირველი მოსარჩელე) და ნ. ქ-მ (შემდეგში - მეორე მოსარჩელე), სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს (შემდეგში - მოპასუხე, კასატორი ან ექსპროპრიატორი) წინააღმდეგ, რომლითაც მოითხოვეს, აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის მოსარჩელეთა მიწის ნაკვეთების რეალურ საბაზრო ღირებულებასა და კომპენსირებულ თანხას შორის სხვაობის, 73 962.36 ლარისა და 124 479.36 ლარის მოპასუხისათვის დაკისრება.

2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2019 წლის 27 სექტემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა.

3. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ, ამ გადაწყვეტილების გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის უარყოფის მოთხოვნით.

4. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2020 წლის 24 სექტემბრის განჩინებით მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება ძალაში დარჩა.

4.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

- 2000 წლის 1 აგვისტოდან პირველი მოსარჩელის საკუთრებაში ირიცხებოდა ზუგდიდის რაიონის სოფელ … მდებარე 872კვ.მ მიწის ნაკვეთი (შემდეგში - პირველი მიწის ნაკვეთი) და 659კვ.მ მიწის ნაკვეთი (შემდეგში - მეორე მიწის ნაკვეთი).

- 2000 წლის 1 აგვისტოდან მეორე მოსარჩელის საკუთრებაში ირიცხებოდა ზუგდიდის რაიონის სოფელ … მდებარე 1 376კვ.მ მიწის ნაკვეთი (შემდეგში - მესამე მიწის ნაკვეთი) და 1 155კვ.მ მიწის ნაკვეთი (შემდეგში - მეოთხე მიწის ნაკვეთი).

- საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის 2017 წლის 21 ივნისის ბრძანებით, საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის აუცილებელი ნაგებობის და ობიექტის მშენებლობისათვის, „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ საქართველოს კანონის (შემდეგში - სპეციალური კანონი) 2.2 მუხლის „თ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის მშენებლობის პროექტი ჩაითვალა აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების მქონე პროექტად და მოპასუხეს მიენიჭა ექსპროპრიაციის უფლება - ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის მშენებლობის პროექტის ფარგლებში მოქცეული მესაკუთრეების უძრავ ქონებაზე, რომელთა შორის იყვნენ მოსარჩელეებიც.

- ზუგდიდის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 4 აგვისტოს გადაწყვეტილებით: მოპასუხის განცხადება დაკმაყოფილდა და ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის მშენებლობის პროექტის შესრულების მიზნით, ზემოქმედების ზოლში არსებული უძრავი ქონების მესაკუთრის სათანადო კომპენსაციით უზრუნველყოფის აუცილებელი პირობით, აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის ექსპროპრიაციის უფლება მიენიჭა მოპასუხეს, მათ შორის, მეორე მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებასა (მესამე და მეოთხე მიწის ნაკვეთი) და პირველი მოსარჩელის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებაზე (პირველი მიწის ნაკვეთი და მეორე მიწის ნაკვეთი).

- საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების თანახმად, 2017 წლის 5 სექტემბრიდან და 2017 წლის 6 სექტემბრიდან, პირველი მიწის ნაკვეთი და მეორე მიწის ნაკვეთი სახელმწიფოს საკუთრებაში აღირიცხა.

- საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების მიხედვით, 2017 წლის 21 აგვისტოდან, მეორე მიწის ნაკვეთი და მესამე მიწის ნაკვეთი, სახელმწიფო საკუთრებაში აღირიცხა.

- მოპასუხის დაკვეთით, შპს ,,დ.ზ. და გ.ს. ს. ც. - გ-ის’’ მიერ შესრულებული ანაკლიის ღრმაწყლოვანი ნავსადგურის განსახლების სამოქმედო გეგმის მომსახურების შეფასების 2016 წლის 15 ნოემბრის ანგარიშის შესაბამისად, მოპოვებული ინფორმაციის ანალიზის შედეგად განსაზღვრული ღირებულების საბოლოო მაჩვენებელი დაიყო 4 ჯგუფად, საიდანაც მეოთხე ჯგუფში შემავალი მიწის ნაკვეთები 17 ლარად და 12 ლარად (1კვ.მ.) შეფასდა.

- 2017 წლის 6 მარტის გამოსყიდვის შეთავაზების წერილებით, მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებების სანაცვლოდ, მეორე მოსარჩელეს, 21 100.20 ლარი და 23 997.44 ლარი შესთავაზეს, რაზეც ამ უკანასკნელმა უარი განაცხადა და ხსენებული თანხები შესაბამის ანგარიშზე ჩაირიცხა.

- 2017 წლის 6 მარტის გამოსყიდვის შეთავაზების წერილებით, მის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებების სანაცვლოდ, პირველ მოსარჩელეს 13 406.96 ლარი და 15 207.68 ლარი შესთავაზეს, რაზეც ამ უკანასკნელმა უარი განაცხადა და აღნიშნული თანხები შესაბამის ანგარიშზე ჩაირიცხა.

- ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2017 წლის 11 აპრილის დასკვნის (დამკვეთი გ.ლ-ა) თანახმად, ზუგდიდის რაიონის სოფელ … ექსპერტიზაზე წარდგენილი უძრავი ქონების (ს/კ …) საბაზრო ღირებულება იმ დღის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენდა 77 140 ლარს, საიდანაც 1კვ.მ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება შეადგენდა 72.5 ლარს. ამასთან, ზუგდიდის რაიონის, სოფელ … ექპერტიზაზე წარმოდგენილი უძრავი ქონების (ს/კ…) საბაზრო ღირებულება იმ დღის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენდა 77 210 ლარს, საიდანაც 1კვ.მ მიწის ნაკვეთის საბაზრო ღირებულება შეადგენდა 72.5 ლარს.

- ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2018 წლის 17 ივლისის წერილით მოპასუხეს ეცნობა, რომ მოქალაქე გ.ლ-ს მიერ 2017 წლის 27 თებერვალს დანიშნული სასაქონლო ექსპერტიზის შესაბამისად (სადაც მოთხოვნილი იყო, ზუგდიდის მუნიციპალიტეტის სოფელ … მდებარე მიწის ნაკვეთების (ს/კ … და N…) შეფასება), 2017 წლის 11 აპრილს გაცემულ ექსპერტიზის დასკვნაში შეფასებისას მოხდა ტექნიკური შეცდომა, რაც ზეგავლენას ახდენდა დასკვნის საბოლოო შედეგზე, კერძოდ: მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების ციფრებში გამოსახვისას მოხდა ბეჭდური შეცდომა და ნაცვლად 77 140-ისა უნდა ყოფილიყო 17 140 ლარი, ხოლო ნაცვლად 77 210 ლარისა - 17 210 ლარი, საიდანაც თითოეული მიწის ნაკვეთის 1კვ.მ-ის საბაზრო ღირებულება, დამრგვალებით, 16 ლარს შეადგენდა.

4.2. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ მოცემული დავის ფარგლებში შესაფასებელი სამართალურთიერთობის სამართლებრივი ასპექტები სპეციფიკურია და საქართველოს კონსტიტუციის 21.3 მუხლსა (აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევა დასაშვებია კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში, სასამართლოს გადაწყვეტილებით ან ორგანული კანონით დადგენილი გადაუდებელი აუცილებლობისას, წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურების პირობით) და ამავე ნორმის საფუძველზე მიღებული სპეციალური კანონის მოწესრიგების სფეროს განეკუთვნება. განსახილველი დავა, სპეციალური კანონის 8.1 მუხლით (თუ ექსპროპრიატორი და ქონების მესაკუთრე ვერ თანხმდებიან ქონების საბაზრო ღირებულებასა და საკომპენსაციო თანხაზე, მაშინ თითოეულ მხარეს უფლება აქვს სარჩელი შეიტანოს სასამართლოში განსჯადობის მიხედვით, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით) დეკლარირებული შემთხვევაა, რადგან ჩამორთმეული ქონების ყოფილი მესაკუთრეები (მოსარჩელეები) არ ეთანხმებიან ექსპროპრიატორის მიერ განსაზღვრული საკომპენსაციო თანხის ოდენობას.

4.3. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოსარჩელეებმა, როგორც ექსპროპრირებული უძრავი ქონების მესაკუთრეებმა, სრული და სამართლიანი კომპენსაციის სახით მოითხოვეს, უძრავი ქონების ღირებულების ანაზღაურება, შპს „ვ-ის“ საექსპერტო დასკვნაში მითითებული ოდენობით. ამ დასკვნის მიხედვით, მოსარჩელეთა საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების 1კვ.მ-ის საბაზრო ღირებულება, 2017 წლის მარტის მდგომარეობით, 67 ლარს შეადგენდა.

ზემოხსენებული დასკვნის საპირისპიროდ, მოპასუხემ საქმეზე წარმოადგინა, მისი დაკვეთით შესრულებული შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-ის’’ 2016 წლის 15 ნოემბრის ანგარიში, რომლითაც მოსარჩელეთა მიწის ნაკვეთების 1კვ.მ-ის საბაზრო ღირებულება 17 ლარად შეფასდა.

4.4. სააპელაციო სასამართლომ, მხარეთა მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნების შეფასებისას, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 105-ე, 172-ე მუხლებით იხელმძღვანელა და შემდეგი მოსაზრება ჩამოაყალიბა:

- მოპასუხის მიერ შემოთავაზებული დასკვნის მიხედვით, ქონება შეფასდა მასშტაბურად და, არა - ინდივიდუალურად. შეფასებისას სადავო ქონება მე-4 ჯგუფში მოხვდა, სადაც ერთდროულად შეფასდა 80-ზე მეტი ნაკვეთი და ამათგან 50-ზე მეტი ნაკვეთისათვის დადგინდა ერთი ფასი - 1კვ.მ, 17 ლარი. კანონით დადგენილი სამართლიანი ანაზღაურების პირობებში კი, უმნიშვნელოვანესი იყო, თითოეული მესაკუთრის ქონების ინდივიდუალური შეფასება. შემფასებელს მხედველობაში არ მიუღია, თუ რა მანძილით იყო დაშორებული მესაკუთრის მიწის ნაკვეთი ზღვის ზოლიდან, ასევე, მიწის ნაკვეთის ფორმა. დასკვნაში მითითებულია, რომ ნაკვეთი ნესტიანია, მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით შეიძლება იქნას გამოყენებული. ამავდროულად, დასკვნაში საუბარია მიწის ნაკვეთის ურბანული განვითარების პერსპექტივაზე, თუმცა მისი დანიშნულებით გამოყენებაში მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო მიზანზეა მითითებული.

- მოსარჩელეთა მიერ წარმოდგენილი შპს „ვ-ის“ დასკვნის თანახმად, დასკვნა კონკრეტულად ექსპროპრირებული ქონების ინდივიდუალურ შეფასებას შეეხება, მისი მახასიათებლების გათვალისწინებით. დასკვნაში დეტალურადაა აღწერილი ნაკვეთის მახასიათებლები, აქცენტი გაკეთებულია ურბანული განვითარების იმ პერსპექტივაზე, რომელიც მიწის ნაკვეთს კომერციული მიზნებისთვის ვარგის მიწის ნაკვეთად მიიჩნევს. დასკვნაში აღნიშნულია, რომ მიწის ნაკვეთი სწორ ადგილასაა, ცენტრიდან შორს არ არის, ზღვის სანაპიროდან 570-590 მეტრითაა დაშორებული. ნაკვეთის საუკეთესო გამოყენებაა, მისი სააგარაკე დანიშნულებით გამოყენებაა, ზღვასთან სიახლოვის გამო. გარდა ამისა, მოპასუხის დასკვნისგან განსხვავებით, შპს „ვ-ის“ დასკვნაში აღნიშნული არაა, რომ ნაკვეთი ნესტიანია. მოპასუხის შეფასებაში, მიწის ნაკვეთის საკარმიდამო, სააგარაკე და კომერციულ დანიშნულებაზე არაა აღნიშნული. მითითებული მახასიათებლები კი, ზრდის ნაკვეთის საბაზრო ფასს.

- შპს „ვ-ის“ დასკვნით, სადავო ქონების საბაზრო ღირებულება შეფასებულია 2017 წლის მარტის მდგომარეობით, რაც ემთხვევა ექსპროპრიაციის პერიოდს და მოპასუხის მიერ წარმოდგენილ დასკვნასთან შედარებით, ერთი წლით გვიანდელ - განახლებულ მონაცემს შეიცავს.

- მოცემულ შემთხვევაში, დადგენილია, რომ მოსარჩელეებს საექსპროპრიაციო თანხა 2017 წლის 6 მარტს შესთავაზეს, მაშინ როდესაც, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების მინისტრის ბრძანებით ანაკლიის პროექტი, აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროების მქონე პროექტად 2017 წლის 21 ივნისს იქნა მიჩნეული, ხოლო ექსპროპრიატორის სტატუსი მოპასუხეს 2017 წლის 4 აგვისტოს მიენიჭა. ამდენად, კანონით გათვალისწინებული საექსპროპრიაციო ღონისძიებების დაწყების უფლება მოპასუხეს 2017 წლის 4 აგვისტოდან წარმოეშვა და, არა - 2016 წელს. ამის შედეგად დაირღვა სპეციალური კანონის მე-6 და მე-7 მუხლები.

4.5. ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე სააპელაციო სასამართლომ ჩათვალა, რომ მოსარჩელეთა (უძრავი ქონების მესაკუთრეები) მიერ წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა უფრო მეტად პასუხობდა სპეციალური კანონის მიზნებს, სრული და სამართლიანი კომპენსაციის მოთხოვნებს და პირველი ინსტანციის სასამართლომ იგი მართებულად გაიზიარა.

5. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება მოპასუხემ საკასაციო საჩივრით გაასაჩივრა, რომლითაც ხსენებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა, შემდეგი დასაბუთებით:

5.1. სასამართლომ მხედველობაში მიიღო მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი შპს „ვ-ის“ 2017 წლის 31 ოქტომბრის დასკვნა, რომელსაც მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი ორი საექსპერტო დასკვნა უპირისპირდება. მიუხედავად ამისა, სასამართლომ დაუსაბუთებლად უპირატესობა მიანიჭა მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ საექსპერტო დასკვნას, რაც არასწორია.

5.2. მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი საექსპერტო დასკვნა, მისი მასშტაბურობიდან გამომდინარე, არათუ მის არასრულყოფილებაზე მეტყველებს, არამედ, პირიქით, მის კვალიფიციურობასა და სრულყოფილებას ასაბუთებს. ანაკლიაში მდებარე მშენებლობის დერეფანში მოყოლილი უძრავი ქონებების მასშტაბური კვლევა, ამ ტერიტორიაზე მდებარე ქონებების შესახებ ინფორმაციათა დამუშავების შედეგად, უფრო სრულყოფილი და სწორი ინფორმაციის მოპოვების შესაძლებლობას იძლეოდა. შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-მა’’ 522 მიწის ნაკვეთი შეაფასა, რითაც ბაზარზე არსებული რეალური სურათი, ხსენებული მიწის ნაკვეთების განსხვავებული ღირებულება და ჯგუფები გამოიკვეთა. შესაბამისად, საბროკერო საიტების, საჯარო რეესტრის გაყიდვების ბაზრისა და ადგილზე მიღებული ინფორმაციის საფუძველზე (რომლის კვლევაც დიდი ხნის განმავლობაში მიმდინარეობდა) იმ ქონებების სია შედგა, რომელთა გამოყენებაც საერთაშორისო სტანდარტებით შესაძლებელი იქნებოდა.

5.3. მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი დასკვნის მოპასუხის დასკვნისგან განსხვავებულობა, დიდი ალბათობით, შემდეგმა გარემოებამ განაპირობა, კერძოდ: კვლევის ჩატარებისას, აუცილებელია, რომ: 1). შემფასებელმა გამოიკვლიოს ბაზარი, რაც შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-მა’’ უკეთ განახორციელა, განსხვავებით, მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი დასკვნისგან, რომელმაც უფრო ნაკლები რაოდენობის მიწის ნაკვეთები შეაფასა; 2). შემფასებელმა უნდა დაადგინოს ინფორმაციის სისწორე. შპს ,,დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-ის’’ ექსპერტმა სასამართლოს ნათლად განუმარტა, თუ როგორ ახორციელებდნენ არსებული ინფორმაციის სისწორის გადამოწმებას; 3). შემფასებელმა უნდა შეარჩიოს ადეკვატური ერთეულები და 4). გაყიდვადი ქონების ობიექტები შეადაროს სადავო ქონებას, შედარების ელემენტების გამოყენებით. სწორედ ზემოაღნიშნული პროცედურების არასწორად ჩატარება იწვევს ქონების ღირებულებათა რადიკალურად განსხვავებას.

5.4. უამრავი უზუსტობა და ხარვეზი არსებობდა მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ, შპს „ვ-ის“ დასკვნასთან მიმართებით. მითითებულ დასკვნაში მოყვანილი და ანალოგად მიჩნეული მიწის ნაკვეთები (3 ანალოგი) არსებითად განსხვავდებოდნენ მოსარჩელეთა საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთებისგან. ანალოგებად მიჩნეული ორი მიწის ნაკვეთი წარმოადგენდა სახნავი კატეგორიის მიწის ნაკვეთს, რომლებიც ფუნქციურად, დანიშნულებითა და ფასებით არსებითად განსხვავდებოდა შესადარებელი ნაკვეთებისგან, რომლებსაც ასეთი კატეგორია მინიჭებული არ ჰქონდათ. რაც შეეხება მესამე მიწის ნაკვეთს, იგი განაშენიანებული ნაკვეთია, რომელზეც 164.38კვ.მ და 31.97კვ.მ შენობა-ნაგებობაა. შესაბამისად, დასახელებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ფასიც ვერ იქნება ადეკვატური ანალოგი. ამდენად, შპს „ვ-ის“ დასკვნა არ ასახავს სადავო ქონების რეალურ საბაზრო ღირებულებას.

5.5. მცდარია სასამართლოს ის მოსაზრებაც, რომ რაკი მოსარჩელისათვის შეთავაზება მიწის ნაკვეთის შეფასებიდან 4 თვის შემდეგ შესრულდა, ამიტომ შეთავაზებული კომპენსაცია არარელევანტურია. საქმეში არ არსებობს მტკიცებულება, რომელიც დაადასტურებდა, ასეთ მცირე ინტერვალში, ბაზარზე არსებული მონაცემებით მიწის ნაკვეთების ღირებულებათა ცდომილებას.

6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2020 წლის 2 დეკემბრის განჩინებით, სსსკ-ის 391-ე მუხლის მიხედვით, მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში დასაშვებობის შესამოწმებლად.

7. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2022 წლის 14 აპრილის განჩინებებით, მეორე მოსარჩელის უფლებამონაცვლედ საქმეზე ჩაება მ. ა-ია (შემდეგში - მემკვიდრე ან უფლებამონაცვლე), ხოლო მოპასუხის საკასაციო საჩივარი დასაშვებად იქნა ცნობილი და დადგინდა საქმის ზეპირი მოსმენის გარეშე განხილვა.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მოპასუხის საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

8. მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანი ისაა, თუ რამდენად კანონიერია მოსარჩელეთა მოთხოვნა, მათ მიერ სარჩელში მითითებული ოდენობით კომპენსაციის მოპასუხისათვის დაკისრების თაობაზე. საქმეზე დადგენილია, რომ მოსარჩელეთა საკუთრებაში არსებულ ოთხ უძრავ ქონებაზე, სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოპასუხეს მიენიჭა ექსპროპრიაციის უფლება, მესაკუთრეთათვის (მოსარჩელეები) სათანადო კომპენსაციით უზრუნველყოფის აუცილებელი პირობით.

ამდენად, სადავო კომპენსაციის თანხა ის თანხაა, რომელიც მოპასუხეს მესაკუთრეთათვის უნდა გადაეხადა, მის მიერ უძრავი ქონებების ექსპროპრიაციის სანაცვლოდ.

9. დასაწყისში უნდა აღინიშნოს, რომ სპეციალური კანონი ექსპროპრიაციას შემდეგნაირად განმარტავს: კონსტიტუციისა და ამ კანონის შესაბამისად საკუთრების ჩამორთმევა, ჩამორთმეული ქონების წინასწარი, სრული და სამართლიანი კომპენსაციით. მსგავსი შინაარსის დათქმას შეიცავს საქართველოს კონსტიტუციის 21.3 მუხლი, რომლითაც დადგენილია, რომ აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევა დასაშვებია კანონით პირდაპირ გათვალისწინებულ შემთხვევებში, სასამართლოს გადაწყვეტილებით ან ორგანული კანონით დადგენილი გადაუდებელი აუცილებლობისას, წინასწარი, სრული და სამართლიანი ანაზღაურების პირობით.

კომპენსაციის განსაზღვრისას აღნიშნული სამი სავალდებულო საფუძვლის დადგენა მიზნად ისახავს, კერძო მესაკუთრის ინტერესის დაბალანსებას, როდესაც მას, საჯარო ინტერესის გათვალისწინებით, ჩამოერთმევა უფლება საკუთრებაზე (იხ. სუსგ: №ას-727-695-2014, 15.07.2016).

ექსპროპრიაციის აუცილებელ წინაპირობებს განსაზღვრავს სპეციალური კანონის მე-6 მუხლი, რომელიც იმპერატიულად ადგენს, რომ ექსპროპრიატორი წინასწარ უთანხმდება ქონების მესაკუთრეს საექსპროპრიაციო ქონების კომპენსაციის წესის შესახებ. ამავე ნორმით დადგენილია ექსპროპრიატორის ვალდებულება, განახორციელოს ყველა სათანადო ღონისძიება, რათა ქონება მიიღოს მესაკუთრესთან შეთანხმების საფუძველზე. დეტალურადაა დადგენილი ქონების შეძენაზე მოლაპარაკების დაწყებამდე ექსპოპრიატორის მიერ გასატარებელი ღონისძიებები, ქონების მესაკუთრესთან მოლაპარაკების დაწყებამდე, ქონების შეძენისათვის წინადადებების შეთავაზების წესი. კომპენსაციის სახით შეთავაზებული სხვა ქონების საბაზრო ღირებულება ან საკომპენსაციო თანხა უნდა იყოს წინასწარი, სრული და სამართლიანი (იხ. სუსგ: Nას-727-695-2014, 15.07.2016).

სპეციალური კანონის 8.1 მუხლის თანახმად, თუ ექსპროპრიატორი და ქონების მესაკუთრე ვერ თანხმდებიან ქონების საბაზრო ღირებულებასა და საკომპენსაციო თანხაზე, მაშინ თითოეულ მხარეს უფლება აქვს სარჩელი შეიტანოს სასამართლოში განსჯადობის მიხედვით, საქართველოს სამოქალაქო კანონმდებლობით დადგენილი წესით. განსახილველი დავა, სწორედ ამ ნორმის დისპოზიციაში დეკლარირებული შემთხვევაა, რამდენადაც, ჩამორთმეული ქონების ყოფილი მესაკუთრე არ ეთანხმება ექსპროპრიატორის მიერ განსაზღვრული საკომპენსაციო თანხის ოდენობას (იხ. სუსგ: Nას-1786-2018, 31.10.2019).

ზემოაღნიშნული ნორმების საფუძველზე, ექსპროპრიაციის აუცილებელი ელემენტია, მესაკუთრისათვის სათანადო ანაზღაურების გადახდა. ანაზღაურების სათანადოობა კი, პირველ ყოვლისა, უნდა დადგინდეს ექსპერტის შეფასების მიხედვით. სწორედ ექსპერტის დასკვნის გათვალისწინებით უნდა შესთავაზოს ექსპროპრიატორმა მესაკუთრეს კომპენსაცია და შეუთანხმდეს მის ოდენობაზე. ამასთან, მხარეთა შორის შეთანხმების მიუღწევლობა, სასამართლოში საექსპროპრიაციო ქონების ღირებულების განსაზღვრის მიზნით სარჩელის წარმოდგენისა და კომპენსაციის ოდენობის სასამართლოს მიერ განსაზღვრის საფუძვლებს ქმნის.

განსახილველ შემთხვევაში, ექსპროპრირებული სადავო ქონების ღირებულების განსაზღვრა, მოსარჩელის მტკიცების საგანში შემავალ გარემოებას წარმოადგენდა (იხ. სუსგ: Nას-1786-2018, 31.10.2019).

10. საკასაციო პალატის განსჯით, საქმეზე წარმოდგენილი ექსპერტის დასკვნები ურთიერთსაწინააღმდეგოა, რასაც რამდენიმე გარემოება ასაბუთებს, კერძოდ:

1). შპს „დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-კის“ დასკვნის მიხედვით, მოსარჩელეთა კუთვნილი მიწის ნაკვეთების 1კვ.მ-ის ფასი 17 ლარია (2016 წლის 15 ნოემბრის მდგომარეობით), ხოლო მოსარჩელეთა მიერ წარმოდგენილი, დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრი - შპს „ვ-ის“ 2017 წლის 31 ოქტომბრის დასკვნის თანახმად, სადავო უძრავი ქონებების ფასი 67 ლარითაა (2017 წლის მარტის თვის მდგომარეობით) განსაზღვრული.

აქვე საყურადღებოა მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2017 წლის 11 აპრილის დასკვნა (დამკვეთი - გ.ლ-ა) და 2018 წლის 17 ივლისის წერილი, რომელთა მიხედვითაც, მოსარჩელეთა მეზობლად მდებარე ერთ-ერთი ნაკვეთის 1კვ.მ-ის საბაზრო ღირებულება 16 ლარადაა შეფასებული.

2). გარდა ამისა, ექსპერტის დასკვნებით განსხვავებულადაა შეფასებული მიწის ნაკვეთის მახასიათებლები, კერძოდ, შპს „დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-ის“ დასკვნის თანახმად, მოსარჩელის კუთვნილი მიწის ნაკვეთი მოხვდა საკვლევ მე-4 ჯგუფში. ამ ჯგუფის მიწის ნაკვეთები მდებარეობს ნესტიან ტერიტორიაზე, აქვს გრუნტის მისასვლელი გზა და გამოიყენება მხოლოდ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით. ამასთან, ამ ჯგუფში არსებული ნაკვეთების ნაწილს აქვს უკეთესი მდებარეობა, არის შედარებით მშრალი ნიადაგი, არის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების და აქვს ურბანული განაშენიანების პერსპექტივა, რის გამოც მათი ღირებულების შეფასება მოხდა 40%-იანი ნამეტით და 1კვ.მ-ის ფასი 7 აშშ დოლარით განისაზღვრა.

დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრის - შპს „ვ-ის“ 2017 წლის 31 ოქტომბრის დასკვნის თანახმად, შესაფასებელ უძრავ ქონებასთან ტრანსპორტით მისადგომლობა შეუზღუდავია, ქონება უშუალოდ ემიჯნება ქუჩას, ნაკვეთები არის სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების (კონკრეტულად, საკარმიდამო ან თხილის პლანტაციისთვის), დატბორვა არ შეიმჩნევა, მათ საუკეთესო გამოყენებას წარმოადგენს სააგარაკე დანიშნულებით გამოყენება - ზღვის სანაპირო ზოლთან სიახლოვის გამო, ესაზღვრება დასახლებულ ზოლს და სანაპირო ზოლიდან დაშორებულია 570-590 მეტრით.

11. სადავო საკითხის შეფასებისას, საყურადღებოა, სსსკ-ის 172-ე და 105-ე მუხლების შინაარსი, რომელთა თანახმად, ექსპერტის დასკვნა სასამართლოსათვის სავალდებულო არ არის და მისი შეფასება ხდება 105-ე მუხლით დადგენილი წესით, მაგრამ სასამართლოს უარი დასკვნის მიღებაზე დასაბუთებულ უნდა იქნეს საქმეზე გამოტანილ გადაწყვეტილებაში ან განჩინებაში; სასამართლოსათვის არავითარ მტკიცებულებას არა აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა. სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ერთ-ერთ განჩინებაში განმარტებულია, რომ „ექსპერტიზის დასკვნის შეფასებისას (რამდენადაც იგი სპეციალური ცოდნით აღჭურვილი პირის კომპეტენციას ეფუძნება) ყურადღება უნდა მიექცეს რამდენიმე გარემოებას, მათ შორის: გამოსაკვლევად მიწოდებულ მასალას, მის კვლევით ნაწილს, რადგან სწორედ კვლევითი ნაწილია ასახული საბოლოო დასკვნაში... მტკიცებულების გამოკვლევა უპირველესად გულისხმობს მისი შინაარსის სრულყოფილ შესწავლა-ანალიზს, ხოლო შემდეგ მისი იურიდიული ძალის (დამაჯერებლობის, სარწმუნოობის) შემოწმებას“ (იხ. სუსგ, საქმე №ას-406-383-2014, 17.04.2015).

12. ზემოაღნიშნული კვლევების შეფასების შედეგად საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ წარმოდგენილი დასკვნები რადიკალურად განსხვავებულ მონაცემებს შეიცავს სადავო მიწის ნაკვეთის ღირებულებასთან მიმართებით, ამასთან, მათი შედარება ცალსახად, უპირობოდ და სარწმუნოდ არ ადასტურებს რომელიმე დასკვნაში ასახული ღირებულების მეტ სიზუსტესა და დამაჯერებლობას.

საყურადღებოა წარმოდგენილი დასკვნების კვლევითი ნაწილიც, მათში მითითებულია გაყიდვების ბაზის შესწავლასა და ანალოგიური მონაცემების გამოკვლევაზე. დამოუკიდებელი სასამართლო ექსპერტიზის ცენტრის - შპს „ვ-ის“ 2017 წლის 31 ოქტომბრის დასკვნის თანახმად, გაყიდვების ბაზის მონაცემები აღებულია 2017 წლის მაისი-ივლისი-აგვისტოს პერიოდში; გათვალისწინებულ იქნა ჩანაცვლების პრინციპი, რომელიც მიუთითებს იმ გარემოებზე, რომ ბაზარზე ინვესტორი (მყიდველი) არ გადაიხდის კონკრეტულ ობიექტში იმაზე მეტს, რაც ღირს იმავე სარგებლის მქონე ანალოგიური უძრავი ქონება. მოპასუხის მიერ წარმოდგენილ, შპს „დ. ზ. და გ. ს. ს. ც. - გ-ის“ დასკვნაში დამატებით მითითებულია, რომ შეთავაზების განხილვისას გასაუბრება შედგა ყველა განმცხადებელთან; გათვალისწინებულ იქნა საცხოვრებელი ან/და კომერციული მიმზიდველობა, რელიეფური თავისებურება, მისადგომლობა, ხედი, კონფიგურაცია და სხვა მახასიათებლები, თუმცა გაყიდვების ბაზიდან განხილულ იქნა ტრანზაქციები 2016 წლის 1 იანვრიდან 15 ნოემბრამდე.

13. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებას იმის თაობაზე, რომ სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2017 წლის 11 აპრილის დასკვნისა და 2018 წლის 17 ივლისის წერილის შინაარსის გაზიარების საფუძველს გამორიცხავს მასში მითითებული გაანგარიშების უზუსტობა. კერძოდ, თუკი მივიჩნევთ, რომ 1კვ.მ ფართის ღირებულება 16 ლარია, მაშინ შეფასებული ქონების ფართობის გათვალისწინებით მათი ღირებულება იქნება 17 024 ლარი (1 064კვ.მ ფართობის შემთხვევაში) და 17 040 ლარი (1 065კვ.მ ფართობის შემთხვევაში), ნაცვლად ხსენებულ წერილში მითითებული ღირებულებებისა - 17 140 ლარი და 17 210 ლარი.

პალატის მოსაზრებით, ამ შემთხვევაში არსებითი მნიშვნელობისაა, ექსპერტის მიერ განსაზღვრული მიწის ნაკვეთის ღირებულება, რამაც დაზუსტების შემდეგ 16 ლარი შეადგინა და რაც მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილ ექსპერტის დასკვნაში მითითებული ღირებულებისგან (67 ლარი) მკვეთრად განსხვავდება. გარდა ამისა, თუკი სხვა პირის მიმართ შედგენილი ექსპერტიზის დასკვნა შეიცავდა შეუსაბამობებს, რაც იმავე დასკვნის გამოყენების გამომრიცხველ ფაქტორად მიიჩნია სასამართლომ, ამავე დასკვნის არსებობა არ უნდა გამხდარიყო უშუალოდ სადავო მიწის ნაკვეთის შესაფასებლად ექსპერტიზის დანიშვნაზე უარის თქმის საფუძველი (იხ. სუსგ, საქმე №ას-1141-2021, 10.02.2022).

14. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ურთიერთსაწინააღმდეგო დასკვნების არსებობის პირობებში, განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-9 მუხლით (სასამართლო უფლებამოსილია ქონების შეფასების მიზნით დანიშნოს დამოუკიდებელი ექსპერტი საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით დადგენილი წესით) მინიჭებული უფლებამოსილების გამოყენება. დამოუკიდებელი ექსპერტის დასკვნისა და მხარეთა მიერ წარდგენილი მტკიცებულებების საფუძველზე, საექსპროპრიაციო ქონების სანაცვლოდ ქონების მესაკუთრისათვის გადასაცემი კომპენსაციის საბოლოო შეფასებას ახორციელებს სასამართლო (იხ. სუსგ, საქმე №ას-1141-2021, 10.02.2022).

ამავდროულად, გასათვალისწინებელია სსსკ-ის 173.2 მუხლის დანაწესი, რომლის შესაბამისად, თუ სასამართლო არ ეთანხმება ექსპერტის დასკვნას დაუსაბუთებლობის მოტივით, აგრეთვე თუ რამდენიმე ექსპერტის დასკვნა ეწინააღმდეგება ერთმანეთს, სასამართლოს შეუძლია თავისი ინიციატივით დანიშნოს განმეორებითი ექსპერტიზა და მისი ჩატარება დაავალოს სხვა ექსპერტს ან ექსპერტებს.

15. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, განსახილველ საქმეზე განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ აქტიური მოქმედება და სადავო საკითხის დასადგენად ექსპერტიზის დანიშვნა, რაც შესაძლებელს გახდიდა საკითხის გადაწყვეტისთვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე ფაქტის - ქონების რეალური ღირებულების დადგენას, მით უფრო, ექსპერტიზის დასკვნებით გათვალისწინებულ ფასებს შორის მნიშვნელოვანი სხვაობის პირობებში. ხსენებული ფაქტის დადგენის გარეშე კი შეუძლებელია სადავო საკითხის ობიექტურად და სწორად გადაწყვეტა (იხ. სუსგ, საქმე №ას-1141-2021, 10.02.2022).

ამდენად, სააპელაციო სასამართლომ უნდა დანიშნოს ექსპერტიზა, მოსარჩელეთათვის ჩამორთმეული უძრავი ქონების რეალური საბაზრო ღირებულების (კომპენსაციის შეთავაზების მომენტისთვის) განსაზღვრის მიზნით. ვინაიდან საკითხის სწორად გადასაწყვეტად საქმეზე დამატებით შესასწავლი და დასადგენია ფაქტობრივი გარემოებები, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ არსებობს სააპელაციო პალატის გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა (სსსკ-ის 394-ე მუხლის „ე¹“ ქვეპუნქტი) და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძველი (სსსკ-ის 412-ე მუხლი).

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 399-ე, 372-ე, 264.3, 408.3, 412-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 24 სექტემბრის განჩინება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდეს იმავე სასამართლოს;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

მირანდა ერემაძე

ლევან მიქაბერიძე