საქმე №ას-1836-2019 28 აპრილი, 2022 წელი,

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ლევან მიქაბერიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მირანდა ერემაძე, ვლადიმერ კაკაბაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - ზ.ო–ი (ძირითად სარჩელში - მოპასუხე, შეგებებული სარჩელის ავტორი)

მოწინააღმდეგე მხარე - უ.პ–ი (ძირითადი მოსარჩელე, შეგებებულ სარჩელში - მოპასუხე)

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 2 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - თანხის გადახდის სანაცვლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (თავდაპირველ სარჩელში), კომპენისაციის გადახდის სანაცვლოდ საცხოვრებელ სადგომზე მფლობელობის შეწყვეტა (შეგებებულ სარჩელში)

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

სასარჩელო მოთხოვნა:

1. უ.პ–მა (შემდგომ – მოსარჩელე, შეგებებული მოპასუხე, მოწინააღმდეგე მხარე) სარჩელი აღძრა სასამართლოში ზ.ო–ის (შემდგომ – მოპასუხე, შეგებებული მოსარჩელე ან შეგებებული სარჩელის ავტორი, აპელანტი, კასატორი) მიმართ და მოითხოვა, თანხის გადახდის სანაცვლოდ, ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა.

სარჩელის საფუძვლები:

2. მოსარჩელის განმარტებით, 1990 წლის 25 დეკემბერს, შინაურული ხელწერილის საფუძველზე, თავდაპირველი მესაკუთრის ვ.ო–გან (შემდგომ - თავდაპირველი მესაკუთრე ან მოპასუხის მამა) იყიდა ქ. თბილისში, ...... (ამჟამად - .......) მდებარე სახლის პირველ სართულზე საცხოვრებელი სადგომი (შემდგომ - სადავო უძრავი ქონება) 25 000 მანეთად. ეს უძრავი ქონება 2011 წლის 10 ნოემბრის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე თავდაპირველი მესაკუთრის შვილის - მოპასუხის საკუთრებადაა რეგისტრირებული.

3. მოსარჩელე სადავო მისამართზე რეგისტრირებულია 1992 წლის მარტიდან და დღემდე მეუღლესა და შვილებთან ერთად ამავე მისამართზე ცხოვრობს, იხდის კომუნალურ გადასახადებს.

4. მოსარჩელის მტკიცებით, სადავო ფართის ღირებულება, ექსპერტიზის დასკვნის მიხედვით, 17 600 აშშ დოლარია, რომლის 10% - 1760 აშშ დოლარი განთავსებულია სასამართლოს სადეპოზიტო ანგარიშზე.

მოპასუხის პოზიცია და შეგებებული სარჩელი:

5. მოპასუხემ სარჩელთან დაკავშირებით საკუთარი პოზიცია შეგებებულ სარჩელში მიუთითა და მოსარჩელის წინააღმდეგ შეტანილი შეგებებული სარჩელით, კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ, საცხოვრებელ სადგომზე შეგებებული სარჩელის მოპასუხის მფლობელობის შეწყვეტა მოითხოვა.

6. შეგებებული სარჩელის ავტორის განმარტებით, თავდაპირველმა მესაკუთრემ მხოლოდ მიაქირავა ერთი - 27 კვ.მ ოთახი მუდმივი ცხოვრების უფლებით 25 000 მანეთის გადახდის სანაცვლოდ. ამასთან, ამ უკანასკნელს ყოველთვიურად ქირა 7 მანეთიც უნდა ეხადა.

7. შეგებებული სარჩელის ავტორის განმარტებით, გაქირავებულ ფართს არ ჰქონდა დამხმარე სათავსები და სამზარეულო. შესაბამისად, კანონის მიხედვით „სადგომს“ არ წარმოადგენდა.

8. შეგებებული მოსარჩელე სადავოდ ხდის შეგებებული სარჩელის მოპასუხის მიერ ფართის ღირებულების შესახებ წარდგენილ დასკვნასაც.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

9. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2017 წლის 12 სექტემბრის გადაწყვეტილებით, თავდაპირველი მოსარჩელის სარჩელი დაკმაყოფილდა; 1990 წლის 25 დეკემბრის შინაურული ხელწერილის საფუძველზე, საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10%-ის (1760 აშშ დოლარის) კომპენსაციის მოპასუხისათვის გადახდის პირობით, სადავო უძრავ ქონებაზე ნასყიდობის ხელშეკრულება დადებულად იქნა ცნობილი მოსარჩელის სასარგებლოდ. შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

აპელანტის მოთხოვნა:

10. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება მოპასუხემ (შეგებებული სარჩელის ავტორმა) სააპელაციო წესით გაასაჩივრა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

სააპელაციო სასამართლოს განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივსამართლებრივი დასაბუთება:

11. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 2 ივლისის განჩინებით, მოპასუხის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 12 სექტემბრის გადაწყვეტილება უცვლელად დარჩა.

12. სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, 1990 წლის 25 დეკემბერს შედგა ხელწერილი, რომლის საფუძველზე თავდაპირველმა მესაკუთრემ მის საცხოვრებელ სახლში, პირველ სართულზე, ოთახის ფართობი მუდმივ სარგებლობაში გადასცა მოსარჩელეს, რომლისთვისაც ამ უკანასკნელმა 25 000 მანეთი გადაიხადა, ჯერ - 19 000 მანეთი, შემდეგ კი - 6 000 მანეთი. ფართი შედგება ერთი დიდი ოთახისაგან, შესასვლელისა და დამხმარე ფართისაგან, რომელიც მთლიანად აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, 41.73 კვ.მ-ია. შესასვლელის ქვეშ კი 8.65 კვ.მ სარდაფია. მხარეთა შორის თანხის გადაცემა სადავო არ არის. ამ პერიოდიდან მოსარჩელე მოპასუხის საკუთრებად რიცხულ ფართში ცხოვრობს.

13. მოცემულ შემთხვევაში, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსგს თბილისის სამოქალაქო რეესტრის სამსახურის საინფორმაციო ბარათის მიხედვით, მოსარჩელე 1992 წლის 12 მარტიდან რეგისტრირებული იყო სადავო მისამართზე. ამავე მისამართზე რეგისტრირებულია 2013 წლის 23 ივლისის მონაცემებითაც. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ მოსარჩელე წარმოადგენდა სადავო უძრავი ქონების მოსარგებლეს, რასაც არ უარყოფდა თვით ბინის მესაკუთრეც, მოსარჩელემ თავდაპირველ მესაკუთრესთან ფორმადაუცველად გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება და საფასურიც სრულად გადაიხადა. შესაბამისად, პალატამ დაასკვნა, რომ არსებობდა „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონით (შემდგომ - სპეციალური კანონი) განსაზღვრული წინაპირობები ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად მიჩნევისათვის.

14. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელის მიერ წარდგენილი ექსპერტიზის დასკვნა, რომლის მიხედვითაც საცხოვრებელი სადგომის ღირებულება 17 600 აშშ დოლარი იყო, ამასთან, მოსარჩელეს კომპენსაცია - 10 პროცენტი განთავსებული ჰქონდა სასამართლოს სადეპოზიტო ანგარიშზე. აქედან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართოლომ დაასკვნა, რომ არსებობდა სარჩელის დაკმაყოფილების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები.

15. სააპელაციო სასამართლომ შეგებებულ სარჩელთან დაკავშირებით მიუთითა, რომ მესაკუთრეს არა აქვს უფლება, მოითხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა მოსარგებლისთვის კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ, ვინაიდან ახალმა კანონმა, რომელიც 2016 წლის 18 ივლისიდან ამოქმედდა, განსაზღვრა მესაკუთრის მიერ სადგომის გამოსყიდვის სპეციალური წესი, რომელიც აპელანტს არ განუხორციელებია. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლომ შეგებებული სარჩელი მართებულად არ დააკმაყოფილა.

კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:

16. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოპასუხემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი, მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება.

17. კასატორის მტკიცებით, საცხოვრებელი სადგომი მესაკუთრეს არ განუკარგავს. სპეციალური კანონის საფუძველზე, კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების აღიარებისათვის უნდა ვლინდებოდეს სამართალურთიერთობის ორი სუბიექტი: მესაკუთრე და მოსარგებლე. განსახილველ შემთხვევაში, თავდაპირველმა მესაკუთრემ, 2006 წლის 28 სექტემბრის სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე, მიიღო მემკვიდრეობა, რომელიც 2011 წლის 10 ნოემბრის ჩუქების ხელშეკრულებით კასატორს გადასცა. შესაბამისად, 1990 წლის 25 დეკემბერს კასატორის მამა არ იყო უძრავი ქონების მესაკუთრე და ქონების განკარგვის გარიგებას ვერ დადებდა. მის მიერ შედგენილი ხელწერილი უცილოდ ბათილი გარიგებაა.

18. მოსარჩელე უძრავი ქონების დამქირავებელია და მას ეს ქონება არ შეუძენია. ხელწერილის შინაარსი ადასტურებს, რომ მხარეთა შორის არა საცხოვრებელი სადგომის გაყიდვის, არამედ ქირავნობის ხელშეკრულება დაიდო.

19. კასატორის მტკიცებით, მოსარჩელეს მიეკუთვნა იმაზე მეტი ფართი, ვიდრე ეს ხელწერილში იყო მითითებული. ხელწერილში აღნიშნულია ,,ოთახის ფართობის“ გადაცემის შესახებ. სარჩელში არ არის მითითებული სადავო საცხოვრებელი სადგომის გადიდებაზე ან/და გაუმჯობესებაზე. ფართი უნდა დადგენილიყო ექსპერტიზის დასკვნით, რომელიც სათანადო მტკიცებულებად მიიჩნეოდა. მხოლოდ კერძო საამზომველო კომპანიის მიერ მომზადებული ნახაზი, არ იყო საკმარისი ოთახის ფართობის დასადგენად.

20. კასატორის მტკიცებით, მოსარჩელემ სადავო საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობა შეწყვიტა, რაც დასტურდება საქმეში წარდგენილი საინფორმაციო ბარათით, რომლის თანახმად, ის სადავო უძრავ ქონებაში რეგისტრირებული იყო 12.03.1992 წლიდან და რეგისტრაცია 2012 წლის 4 აპრილს მოიხსნა. მფლობელობის შეწყვეტას ადასტურებს კომუნალური მომსახურების ქვითრებიც, ელექტროენერგიის ქვითრებზე აბონენტად სხვა პირი ირიცხება.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

21. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საჩივარი დაუსაბუთებელია და არ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

22. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის მიხედვით, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით არ წარმოუდგენიათ დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

23. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოსარჩელის მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძველია „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის (შემდგომ - სპეციალური კანონი) მე-4 მუხლის პირველი პუნქტი (მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება, მაგრამ 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით). აღნიშნული მოთხოვნა განხორციელებადია შემდეგი წინაპირობების არსებობისას: მოსარჩელის მიერ სადგომის ფლობა მას და მესაკუთრეს შორის სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე; 30 წელზე ნაკლები ხნით საცხოვრებელი სადგომის ფლობა.

24. ნივთის ფლობის დამადასტურებელი უტყუარი მტკიცებულებების საფუძველზე, პალატა მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლომ სწორად დაადგინა მოსარჩელის მიერ სადავო უძრავი ნივთის 1990 წლიდან ფლობის ფაქტი. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ მამკვიდრებელი 12.03.1992 წლიდან რეგისტრირებულია სადავო საცხოვრებელ სადგომში. კასატორი მოსარჩელის მიერ სადავო საცხოვრებელი სადგომის უწყვეტად ფლობის ფაქტს ედავება, მისი მტკიცებით, სადავო საცხოვრებელი სადგომში მოსარჩელე 2012 წლიდან აღარ არის რეგისტრირებული, მფლობელობის შეწყვეტას ადასტურებს კომუნალური მომსახურების ქვითრებიც. პრეტენზია დაუსაბუთებელია, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებები სწორედ საპირისპიროს ადასტურებს: მოსარჩელე სადავო საცხოვრებელ სადგომში რეგისტრირებულია 2013 წლის 23 ივლისის მონაცემებითაც (იხ. ტ.1, ს.ფ. 21-23), ამასთან, კომუნალური გადასახადის გადახდის ქვითრებით („ყ.თ–ის“, სს „თ–ის“, შპს „თ.ჯ–ის“, შპს „ჯ.უ.ე.ფ–ის“ ქვითრებით), „ს–ის“ ცნობითა და შპს „ჯ.უ.ე.ფ–თან“ გაფორმებული ხელშეკრულებით ერთმნიშვნელოვნად დასტურდება მოსარჩელის მიერ 2012 წლის შემდგომაც და, შესაბამისად, მის მიერ სადავო სადგომის უწყვეტად ფლობის ფაქტი.

25. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის პრეტენზიას, რომ მოსარჩელეს სადავო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლება ქირავნობის ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოეშვა, რასაც ადასტურებს ხელწერილში მითითებული მოსარჩელის ვალდებულება მესაკუთრისათვის ყოველთვიურად გადაეხადა ქირაც.

26. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ თავისი შინაარსით არატიპურ სახელშეკრულებო ურთიერთობას წარმოადგენდა და იგი საბჭოთა სინამდვილეში ფაქტობრივი ქონებრივი ურთიერთობის სახით არსებობდა. ეს სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეიცავდა სხვადასხვა გარიგების ნიშნებს (ქირავნობა, სესხი, გირავნობა), თუმცა, ამავდროულად, რადიკალურად განსხვავდებოდა მათგან თავისი შინაარსითა და სპეციფიკური პირობებით, კერძოდ, მისი არსებობისას: მოსარგებლე მესაკუთრეს ერთჯერადად უხდიდა გარკვეული რაოდენობის თანხას ფართის სარგებლობაში მიღების სანაცვლოდ, ამასთან, მესაკუთრეს ყოველთვიურად უხდიდა ბინის ქირასაც; მოსარგებლე რეგისტრირდებოდა საცხოვრებელ ფართში და იხდიდა კომუნალურ გადასახადებს; მესაკუთრის მიერ თანხის დაბრუნების შემთხვევაში მოსარგებლე ვალდებული იყო, გამოეთავისუფლებინა დაკავებული ფართი, თუმცა ხშირ შემთხვევებში, მესაკუთრე თანხას ვერ აბრუნებდა, ურთიერთობა ხანგრძლივ ხასიათს იღებდა და უფლება მემკვიდრეებზე გადადიოდა; მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის უფლების გადაცემა მოსარგებლეზე ფაქტობრივად ხდებოდა „სამუდამოდ“, ანუ ეს ურთიერთობა არ ატარებდა დროებით (ხანმოკლე) ხასიათს; ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოსარგებლე იძენდა დათმობილი სარგებლობის უფლების გასხვისების შესაძლებლობასაც, რაც მოსარგებლეთა შეცვლას იწვევდა. ამ სპეციფიკური ნიშნებიდან გამომდინარე, ხელშეკრულების სუბიექტთა სამართლებრივი მდგომარეობის მოწესრიგება მსგავსი ხელშეკრულებების (ქირავნობა, სესხი, გირავნობა) ნორმებით შეუძლებელი იყო და კანონმდებელმაც სპეციალური კანონით მოწესრიგებას დაუქვემდებარა. ამასთან, ამ კანონით რეგულირდება მხოლოდ ის ურთიერთობები, რომლებიც ზემოთ დასახელებულ ნიშნებს უტყუარად შეიცავს, შესაძლებელია ეს ნიშნები არსებობდეს კუმულაციურადაც ან მხოლოდ ზოგიერთი მათგანის სახითაც (იხ. სუსგ №ას-1115-1072-2016, 17 თებერვალი, 2017 წელი; №ას-1104-2021, 17 დეკემბერი, 2021 წელი).

27. ქირავნობის ხელშეკრულებისა და საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების გამიჯვნისათვის მეტად დიდი მნიშვნელობა ენიჭება იმ დროს არსებული სამართლებრივი აქტებისა და მათ საფუძველზე წარმოშობილი ქირავნობითი ურთიერთობის კვალიფიკაციას, კერძოდ, (1964 წლის რედაქციის) საქართველოს სამოქალაქო სამართლის კოდექსის 290-ე მუხლი არეგულირებდა საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულებას. ამავე მუხლის მე-3 აბზაცის თანახმად, საცხოვრებელი სახლის ქირავნობის ხელშეკრულება დაიდება, შეიცვლება და მოიშლება სსრ კავშირისა და საქართველოს სსრ-ის კანონმდებლობით განსაზღვრული პირობებითა და წესით. იმ დროს მოქმედი საქართველოს სსრ-ის საბინაო კოდექსის 136-ე მუხლის პირველი აბზაცის თანახმად, მოქალაქეებს, რომელთაც პირად საკუთრებაში ჰქონდათ საცხოვრებელი სახლი, უფლება გააჩნდათ, შეესახლებინათ სახლში სხვა მოქალაქენი, აგრეთვე, გაექირავებინათ იგი კანონით დადგენილი პირობებითა და წესით. აღნიშნული ქირავნობის ვადა და სხვა პირობები რეგულირდებოდა მხარეთა მიერ დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე, რა დროსაც უნდა დაცულიყო წერილობითი ფორმა. საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის უფლება მოსარგებლეს ფაქტობრივად „სამუდამოდ“ გადაეცემოდა, რაც განასხვავებდა მას ქირავნობის ინტიტუტისაგან. ამრიგად, გარკვეული ქირის გადახდა თავისთავად არ შეიძლება, მიუთითებდეს ქირავნობის ურთიერთობებზე. ქირავნობის ურთიერთობის განსაზღვრისათვის აუცილებელია, არსებობდეს ამ ინსტიტუტისათვის დამახასიათებელი ნიშნები, რომლისთვისაც დამახასიათებელია საცხოვრებელი სადგომის გარკვეული დროით გადაცემა და ამისათვის ქირის გადახდა (იხ. სუსგ №ას-1033-1226-08, 28 მაისი, 2009 წელი; №ას-622-581-2017, 8 სექტემბერი, 2017 წელი; №ას-150-140-2015, 14 მაისი, 2015 წელი).

28. მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი ხელშეკრულებაში პირდაპირ არის მითითებული, რომ ყოფილმა მესაკუთრემ მოსარჩელეს „მუდმივ სარგებლობაში“ გადასცა სადავო ფართი, რაც ადასტურებს მხარეთა შორის საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების დადებას. ამრიგად, საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო პალატის დასკვნას, რომ მოსარჩელე ვერ იქნება მიჩნეული სადავო საცხოვრებელი სადგომის დამქირავებლად.

29. დაუსაბუთებელია კასატორის პრეტენზია, რომ სადავო უძრავი ქონება ყოფილმა მესაკუთრემ 2006 წლის 28 სექტემბრის სამკვიდრო მოწმობის საფუძველზე მიიღო მემკვიდრეობად, შესაბამისად, იგი 1990 წლის 25 დეკემბერს არ იყო უძრავი ქონების მესაკუთრე და მოსარჩელესთან ქონების განკარგვის გარიგებას ვერ დადებდა. საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დასტურდება, რომ სადავო პერიოდში ფართის მესაკუთრე სწორედ კასატორის მამა იყო (ტ. 2, ს.ფ. 20-24). კასატორი იმ მტკიცებულებასაც ედავება, რომლის საფუძველზეც პირველი ინსტანციის სასამართლომ დაადგინა და სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა, რომ სადავო ფართი შედგებოდა ერთი დიდი ოთახისაგან, შესასვლელისა და დამხმარე ფართისაგან, რომლის მთლიანი ფართი, აზომვითი ნახაზის შესაბამისად, 41.73 კვ.მ-ია, შესასვლელის ქვეშ კი, მოწყობილია 8.65 კვ.მ ფართის სარდაფი. კასატორის მტკიცებით, სადავო უძრავი ქონების ფართობი მხოლოდ ექსპერტიზის დასკვნით უნდა დადგენილიყო. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი აზომვითი ნახაზით სასამართლოს შეექმნა რწმენა, რომ მხოლოდ ოთახი ვერ იქნებოდა სარგებლობაში გადაცემული, რამდენადაც მასში მოხვედრა შესასვლელის გარეშე შეუძლებელი იქნებოდა, ამასთან, დადგენილია 41.73 კვ.მ საცხოვრებელ სადგომთან ერთად 8.65 კვ.მ დამხმარე ფართის თავიდანვე ფლობაც. ამ ფაქტის საწინააღმდეგოდ, კასატორს დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენია. ამასთან, მოპასუხის შეგებებული სარჩელის მიხედვით, მოსარჩელისათვის გადაცემული ფართი 27 კვ.მ-ია, თუმცა ამ ფაქტის დასამტკიცებლად მესაკუთრეს არ წარმოუდგენია „ექსპერტიზის დასკვნა“, რომელიც მისივე მოსაზრებით, სადავო უძრავი ქონების ფართობის დასადგენად ერთადერთი მტკიცებულება შეიძლებოდა ყოფილიყო.

30. ბოლოს კი, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორის პოზიცია წინააღმდეგობრივიცაა, რადგან იგი, ერთი მხრივ, უთითებს, რომ დავა სპეციალური კანონით არ უნდა მოწესრიგებულიყო, რამდენადაც მოსარჩელე ამ კანონის მიზნებისათვის არ არის „მოსარგებლე“ და არც სადავო ფართი არის „საცხოვრებელი სადგომი“, ხოლო, მეორე მხრივ, შეგებებული სარჩელით მოითხოვს საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75%-ის გადახდის სანაცვლოდ მოსარგებლის მფლობელობის შეწყვეტას, რომლითაც ფაქტობრივად ეთანხმება გარემოებას, რომ მოსარჩელე მოსარგებლე, ხოლო სადავო ფართი საცხოვრებელი სადგომია.

31. საქმეში წარმოდგენილი ექსპერტიზის დასკვნით დადგენილია სადავო უძრავი ქონების ღირებულება, კანონით გათვალისწინებული 10%-იანი კომპენსაციის ზუსტი ოდენობა და აღნიშნული თანხა მოსარჩელეს შეტანილი აქვს ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე. შესაბამისად, შესრულებულია სპეციალური კანონის მე-4 მუხლის მეორე პუნქტით (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელს, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 178-ე მუხლით გათვალისწინებული დოკუმენტების გარდა, უნდა დაერთოს ექსპერტიზის დასკვნა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების თაობაზე, აგრეთვე საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის სასამართლოს ან ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე შეტანის დამადასტურებელი საბუთი) გათვალისწინებული წინაპირობებიც, რის გამოც თანხის გადახდის სანაცვლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნა საფუძვლიანია.

32. რაც შეეხება კასატორის შეგებებული სარჩელის მოთხოვნას საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75%-ის გადახდის სანაცვლოდ მოსარგებლის მფლობელობის შეწყვეტასთან დაკავშირებით, პალატა მიუთითებს, რომ ამ მოთხოვნის წარმოშობისათვის შესრულებული უნდა იყოს სპეციალური კანონის მე-6 მუხლის პირველი და მეორე პუნქტებით (თუ მოსარგებლე საცხოვრებელ სადგომს 30 წელზე ნაკლები ხნის განმავლობაში ფლობს და მან მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, მესაკუთრე უფლებამოსილია მოსარგებლეს მოსთხოვოს მფლობელობის შეწყვეტა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით. თუ მოსარგებლე კომპენსაციას არ იღებს და საცხოვრებელ სადგომს არ ათავისუფლებს, მესაკუთრე უფლებამოსილია ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული უფლება სასამართლოს მეშვეობით განახორციელოს (მფლობელობის შეწყვეტის შესახებ სარჩელი) გათვალისწინებული წინაპირობები.

33. მოცემულ შემთხვევაში, არ დგინდება, რომ მოპასუხემ მოსარჩელეს წერილობით შესთავაზა საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა შესაბამისი კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ. ამასთან, მოსარგებლემ წარადგინა კანონის მე-4 მუხლით გათვალისწინებული საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის შესახებ სარჩელი. შესაბამისად, მესაკუთრე არ არის უფლებამოსილი, მოითხოვოს მფლობელობის შეწყვეტა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 75%-ის კომპენსაციის გადახდის სანაცვლოდ. ამდენად, შეგებებული სარჩელი დაუსაბუთებელია და არ არსებობს მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის ნაწილში გასაჩივრებული განჩინების გაუქმების საფუძველი.

34. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლის მიხედვით, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ: ა) კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა; გ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არსებითად სწორია, მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლო არ აკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, ვინაიდან სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 399-ე, 410-ე მუხლებით

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ზ.ო–ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 2 ივლისის განჩინება;

3. განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები: ლევან მიქაბერიძე

მირანდა ერემაძე

ვლადიმერ კაკაბაძე