22 მარტი, 2022 წელი,

საქმე №ას-928-2020 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოსარჩელე) - ლ. მ-ძე

მოწინააღმდეგე მხარე (მოპასუხეები) - შპს „ბ-გ კ-ნი“, გ. პ-ძე, შპს „ჯ....-....მ ჰ-გი“, პ. ქ-ლი

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 8 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - ხელშეკრულების იურიდიული ძალის აღიარება, ვალდებულების აღიარება, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების აღიარება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1.2017 წლის 6 აპრილს, შპს „ჯ....-.....მ ჰ-გსა“ (შემდეგში: პირველი მოპასუხე, მეაღნაგე, საწარმო) და გ. პ-ეს (შემდეგში - მეორე მოპასუხე ან მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე) შორის დაიდო „აღნაგობის ხელშეკრულება“ (შემდეგში - აღნაგობის ხელშეკრულება). ამ ხელშეკრულების საგანი იყო, მეორე მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (მდებარე: ქ.თბილისი, .... .... ქუჩა N...-.) მრავალფუნქციური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა.

2.„აღნაგობის ხელშეკრულების“ 2.1 პუნქტის მიხედვით, მეაღნაგე ვალდებული იყო, სამშენებლო პროექტის შესაბამისად, სამშენებლო სამუშაოები იმ ვადებში და თანმიმდევრობით შეესრულებინა, რომელიც ხელშეკრულების N. დანართში იყო მოცემული. გარდა ამისა, მეაღნაგე ვალდებული იყო, მოემზადებინა სამშენებლო დოკუმენტაცია და მშენებლობის დასრულების შემდეგ შენობა ექსპლუატაციაში შეეყვანა, შეესრულებინა - საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში სამშენებლო პროექტის რეგისტრაცია და განშლა. ამავე ხელშეკრულების 2.2 პუნქტის თანახმად, მეაღნაგეს უფლება ეძლეოდა, რეგისტრირებული ფართების რეალიზაცია, მესაკუთრესთან შეთანხმებით მოეხდინა.

მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ვალდებული იყო, შეთანხმებული თანხა (ჯამურად 500 000 აშშ დოლარი) N. დანართის შესაბამისად გადაეხადა და მშენებლობის პროცესისთვის ხელი არ შეეშალა.

3. 2017 წლის 22 აგვისტოს, ლ. მ-ეს (შემდეგში: მოსარჩელე, კასატორი, შემძენი), მეაღნაგესა და პ. ქ-ლს (შემდეგში - მესამე მოპასუხე ან საწარმოს დირექტორი) შორის, უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება (შემდეგში - წინარე ნასყიდობის პირველი ხელშეკრულება) დაიდო. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ, 2016 წლის 1 აპრილის შეთანხმებით მესამე მოპასუხისა და მეაღნაგის მიერ მოსარჩელის მიმართ აღიარებული 60 000 აშშ დოლარის ანგარიშში, მეაღნაგე, მოსარჩელეს, „აღნაგობის ხელშეკრულების“ საფუძველზე ასაშენებელი შენობიდან, უძრავ ნივთს საკუთრებაში გადასცემდა, კერძოდ, მეაღნაგემ ვალდებულება იკისრა, რომ, 2017 წლის დეკემბრის ბოლომდე, მოსარჩელეს საკუთრებაში გადასცემდა ორ დამოუკიდებელ ბინას და ორ ავტოფარეხს, „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ გათვალისწინებულ მშენებარე კორპუსში. მოსარჩელისათვის გადასაცემი ბინების ფართობი ცალ-ცალკე 79-79კვ.მ უნდა ყოფილიყო, განლაგება მე-3 და მე-10 სართულზე, ხოლო ავტოფარეხები სტანდარტული ფართით განისაზღვრა.

4. 2017 წლის 19 სექტემბერს, მოსარჩელესა და მეაღნაგეს შორის, უძრავი ქონების კიდევ ერთი წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება (შემდეგში - წინარე ნასყიდობის მეორე ხელშეკრულება) დაიდო, სადაც ნასყიდობის ფასმა 13 000 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც ხელშეკრულების მე-6 პუნქტის თანახმად, 2017 წლის 19 სექტემბერს მოსარჩელემ სრულად აანაზღაურა. მეაღნაგემ ვალდებულება იკისრა, რომ „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ გათვალისწინებულ მშენებარე კორპუსში შემძენს საკუთრებაში გადასცემდა, 47.8კვ.მ საცხოვრებელ ფართს. მოსარჩელეს, ნასყიდობის საგანი, საკუთრებაში, 2017 წლის 10 ოქტომბრამდე უნდა გადასცემოდა, ხოლო შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში შესვლის დრო 2019 წლის 1 აგვისტომდე განისაზღვრა.

5.ორივე წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას, მეაღნაგის სახელით, ხელს მესამე მოპასუხე აწერდა. 2017 წლის 10 თებერვლის მინდობილობით, შპს "ჯ...-....მ ჰ-ის" დირექტორმა პ. ქ-ლს საწარმოს სახელით მესამე პირებთან ნებისმიერი ხელშეკრულების დადების, ხელშეკრულების პირობების თავისუფლად განსაზღვრისა და არსებულ ხელშეკრულებებში ნებისმიერი ცვლილებების შეტანის უფლებამოსილება, ასევე, ადმინისტრაციულ ორგანოებთან და კომერციულ ბანკებთან ურთიერთობისას სრული წარმომადგენლობითი უფლებამოსილება მიანიჭა.

6. 2017 წლის 26 ოქტომბერს, მეაღნაგეს, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესა და შპს „ბ-გ კ-ის“ (შემდეგში - მეოთხე მოპასუხე ან უფლებამონაცვლე) შორის კორექტირებული ხელშეკრულება გაფორმდა. ხელშეკრულების პრეამბულაში აღინიშნა, რომ 2017 წლის 6 აპრილს დადებული ხელშეკრულება (რომლის სახელწოდებად მხარეებმა მიუთითეს, როგორც აღნაგობის ხელშეკრულება) სინამდვილეში ნარდობა იყო, რომლის მიზანს აშენებული ფართების მიღება და შეთანხმებული წესით განაწილება წარმოადგენდა. ვინაიდან მეაღნაგე ვეღარ აგრძელებდა სამშენებლო სამუშაოებს, ის „აღნაგობის ხელშეკრულების“ შეწყვეტაზე და თავისი უფლება-მოვალეობების მეოთხე მოპასუხისათვის დათმობაზე თანხმობას აცხადებდა. 2017 წლის 26 ოქტომბრის ხელშეკრულებით, 2017 წლის 6 აპრილის ხელშეკრულება შეწყდა. ამავე ხელშეკრულების 3.4 პუნქტის თანახმად, „აღნაგობის ხელშეკრულებიდან“ წარმოშობილი უფლება-მოვალეობები, მეაღნაგემ უფლებამონაცვლეს დაუთმო, ხოლო 4.1 პუნქტის თანახმად, უფლებამონაცვლემ ვალდებულება იკისრა - უძრავ ქონებაზე მშენებლობა, შეთანხმებული პროექტის მიხედვით გაეგრძელებინა და N. დანართით გათვალისწინებული გრაფიკის შესაბამისად დაესრულებინა.

7.2017 წლის 30 ოქტომბერს, მეაღნაგესა და უფლებამონაცვლეს შორის, ხელშეკრულების პირობების განმარტების შესახებ შეთანხმება გაფორმდა, სადაც კიდევ ერთხელ განიმარტა, რომ 2017 წლის 6 აპრილს დადებული ხელშეკრულების მიზანი არ იყო აღნაგობის სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობა, მხარეებს ნარდობის ხელშეკრულების დადება სურდათ, რაც ხელშეკრულების შინაარსიდანაც გამომდინარეობდა. მხარეებმა კიდევ ერთხელ დაადასტურეს, რომ აღნაგობა შეწყდა და ხელშეკრულებიდან წარმოშობილ ვალდებულებებს მეაღნაგე უფლებამონაცვლეს გადასცემდა, რასაც მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეც ეთანხმებოდა. ამავე ხელშეკრულების მე-4 პუნქტით განიმარტა, რომ მეაღნაგეს მხოლოდ საგადასახადო უფლებები ჰქონდა წარმოშობილი, რაც, ასევე, უფლებამონაცვლეს დაუთმო; მე-5 პუნქტის მიხედვით, ფართების გადაცემის საფუძველი მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესა და უფლებამონაცვლეს შორის არსებული შეთანხმებაა, რასაც მეაღნაგესთან კავშირი არ აქვს. ფართების მიკუთვნების საფუძველი, არა „აღნაგობის ხელშეკრულება“, არამედ სხვა დამოუკიდებელი სამართალურთიერთობა იყო, რომელიც მხოლოდ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესა და უფლებამონაცვლეს შორის წარმოიშვა.

8.2017 წლის 7 ნოემბერს, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული გადაწყვეტილების საფუძველზე, უფლებამონაცვლესა და მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს შორის შეთანხმება დაიდო, რომლითაც მშენებარე კორპუსის ფართები გადანაწილდა.

9.სასამართლოში სარჩელი შეიტანა შემძენმა, მოპასუხეების - მეაღნაგის, უფლებამონაცვლის, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრისა და საწარმოს დირექტორის წინააღმდეგ, რომლითაც მოითხოვა:

9.1.წინარე ნასყიდობის პირველი და მეორე ხელშეკრულებისა და ამ ხელშეკრულებებიდან წარმოშობილი ვალდებულებების იურიდიული ძალის მქონედ აღიარება;

9.2.ნარდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მშენებარე კორპუსში 78.80კვ.მ, 79.80კვ.მ და 47.80კვ.მ ბინებზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარება;

9.3.ნარდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მშენებარე კორპუსში 2.80 ნიშნულზე არსებულ №.. და №.. ავტოსადგომებზე (ფართით 15-15კვ.მ) მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარება.

10.თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2019 წლის 12 აპრილის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

11.პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

12.თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2020 წლის 8 ივლისის განჩინებით მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება ძალაში დარჩა.

12.1.სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-8 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და მიიჩნია, რომ წინარე ნასყიდობის პირველი და მეორე ხელშეკრულება, სამართლებრივად, ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას არ წარმოშობდა.

12.2.პირველ რიგში, სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება მიაპყრო მის მიერ საქმის მასალებით დადგენილ შემდეგ გარემოებაზე: 2017 წლის 6 აპრილს მეაღნაგესა (იგივე პირველი მოპასუხე) და მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს (იგივე მეორე მოპასუხე) შორის დადებული ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა, როგორც „აღნაგობის ხელშეკრულება“. საქმის განხილვის არცერთ ეტაპზე სადავოდ არ გამხდარა ის გარემოება, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების დადებისას, პირველი მოპასუხე რეგისტრირებულ მეაღნაგეს, ხოლო, მეორე მოპასუხე, მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებულ მესაკუთრეს წარმოადგენდა. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მიუხედავად იმისა, თუ რა სამართლებრივი შედეგის დადგომას ისახავდნენ მიზნად პირველი მოპასუხე და მეორე მოპასუხე, იყო ეს ნარდობა თუ აღნაგობა, აღნიშნული საკითხი მათ შიდა ურთიერთობებს მიკუთვნებული გარემოება იყო, ხოლო საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულ უფლებასთან მიმართებით, მესამე პირის ნდობის სტანდარტი დაცვის ღირს ინტერესს წარმოადგენდა.

12.3.სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში - სსკ) 327.3 მუხლზე, რომლის თანახმად, ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ვრცელდება წინარე ხელშეკრულებაზეც. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, აღნიშნული დათქმა გულისხმობს, რომ წინარე ხელშეკრულება უნდა აკმაყოფილებდეს ძირითადი ხელშეკრულებისთვის კანონით გათვალისწინებულ ან/და მხარეთა მიერ შეთანხმებულ ფორმას. შესაბამისად, თუ ძირითადი ხელშეკრულების დადებისთვის აუცილებელია თანხმობის გაცემა, წინარე ხელშეკრულების ნამდვილობისთვისაც თანხმობის არსებობა კუმულატიური პირობაა.

აქვე სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა 2017 წლის 6 აპრილის „აღნაგობის ხელშეკრულების“ 2.2 პუნქტზე, რომლითაც პირველ მოპასუხეს უფლება ეძლეოდა, რეგისტრირებული ფართების რეალიზაცია, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესთან შეთანხმებით შეესრულებინა. მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე კი, ვალდებული იყო, შეთანხმებული თანხა დანართი N..-ის შესაბამისად გადაეხადა და მშენებლობის პროცესისთვის ხელი არ შეეშალა. ხელშეკრულების, როგორც სიტყვა-სიტყვითი, ასევე, გრამატიკული და ლოგიკური გაანალიზებით სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, რომ მხარეებმა უძრავი ქონების გასხვისებისთვის და ასეთი უფლების ნამდვილი განკარგვის მიზნებისთვის ორი კუმულატიური პირობა გაითვალისწინეს, კერძოდ: პირველი მოპასუხე უფლებამოსილი იყო, მის მიერ აშენებულ შენობაში გაესხვისებინა მხოლოდ რეგისტრირებული ფართი და მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით. აღნიშნული ცხადყოფს, რომ მხარეებმა წინასწარ განსაზღვრეს და შეათანხმეს ხელშეკრულების ფორმა, რაც წინარე ხელშეკრულებისთვისაც იდენტურია (სსკ-ის 327-ე მუხლი).

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, შეკითხვას იმის შესახებ - სადავო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების ნამდვილობისათვის, იყო თუ არა საჭირო მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა - დადებითი პასუხი უნდა გასცემოდა. მოსარჩელეს, საჯარო რეესტრის უტყუარობის პრეზუმფცია იცავდა და ეს პრეზუმფცია მხოლოდ რეგისტრირებული უფლების კანონისმიერ დანაწესთან ერთობლიობაში ქმნიდა მესამე პირის სრული დაცვის შესაძლებლობას. შემძენისათვის თავიდანვე ცნობილი იყო, რომ მისი კონტრაგენტი მეაღნაგე იყო და არა - მესაკუთრე, ანუ მას, სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობის უფლება გააჩნდა. აღნაგობის უფლება თავისივე არსში უფლების დროებით სარგებლობას მოიცავს, რაც კანონითაცაა რეგლამენტირებული. სსკ-ის 234.2 და 234.3 მუხლების თანახმად, აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად ითვლება და არა მეაღნაგის საკუთრებად. აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას კი აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი ხდება. სწორედ ესაა აღნაგობის, როგორც სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობის არსი.

ამდენად, რაკი მოსარჩელისათვის პირველი მოპასუხე რეგისტრირებული მეაღნაგე იყო, მან იცოდა ან შესაბამისი გულმოდგინების გამოჩენის შემთხვევაში, უნდა სცოდნოდა, რომ მეაღნაგე მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, არარეგისტრირებული ფართის განკარგვაზე უფლებამოსილი პირი არ იყო, ამიტომ სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ იგი საჯარო რეესტრის სისრულის პრეზუმფციის ძალით დაცული ვერ იქნებოდა, ვინაიდან წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები დადებული იყო ძირითადი ხელშეკრულების დასადებად სავალდებულო ელემენტის - მესაკუთრის თანხმობის გარეშე. შესაბამისად, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებს იურიდიული ძალა არ ჰქონდა (სსკ-ის 327.3 და 59-ე მუხლები) და ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას არ წარმოშობდა.

13.სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოსარჩელემ საკასაციო საჩივარი შემოიტანა, ხსენებული განჩინების გაუქმებისა და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილების მოთხოვნით. ამავე საკასაციო საჩივარში კასატორი შუამდგომლობს, რომ საკასაციო სასამართლომ საქმეზე დაურთოს მის მიერ მითითებული და საკასაციო საჩივარზე თანდართული მტკიცებულებები.

საკასაციო საჩივრის დასაბუთება ასეთია:

13.1.სასამართლოებმა არ შეაფასეს მოსარჩელის, როგორც მომავალი მესაკუთრის უფლების დარღვევის ფაქტი და მისი, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებები. ამ უფლებების ხელყოფით საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება გამოვიდა, რაც კონფლიქტშია უფლების მართლზომიერად განხორციელების პრინციპთან. მიღებული გადაწყვეტილება საფრთხეს უქმნის კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტს.

13.2.მცდარია სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა იმის თაობაზე, რომ მოსარჩელეს არ უნდა ჰქონოდა დაურეგისტრირებელ და შეპირებულ ქონებებთან მიმართებით გადაცემის ობიექტური მოლოდინი. ასეთი ლეგიტიმური მოლოდინი არსებობდა ხელმოწერილი, ფორმადაცული, ნოტარიულად დამოწმებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების სახით და ამ ხელშეკრულებების შინაარსით. მხარეები ერთმნიშვნელოვნად შეთანხმდნენ იმაზე, რომ 2017 წლის 22 აგვისტოს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით შემძენს საკუთრებაში გადაეცემოდა ორი დამოუკიდებელი უძრავი ქონება (ბინა, შავი კარკასის მდგომარეობით) და ორი ავტოფარეხი. ამით კი, გაიქვითებოდა 60 000 აშშ დოლარის დავალიანება. ამ ხელშეკრულების 3.2 პუნქტით არაორაზროვნად განიმარტა, რომ ვალდებულების შესასრულებლად მხარეები დამატებით დადებდნენ ხელშეკრულებას, რომლის საფუძველზეც ქონებების უშუალო მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში მოსარჩელე დარეგისტრირდებოდა. ამავე ხელშეკრულების შემადგენელი ნაწილია საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი, რომლითაც უძრავი ნივთის საკადასტრო კოდის ქვეშ მოპასუხეთა შორის სამართალურთიერთობის არსებობა დასტურდება. აღნიშნული გარემოება, მოსარჩელეს, მის მიერ მისაღები ქონების მიმართ ნდობას უქმნიდა.

13.3.როგორც ირკვევა, 2017 წლის 6 აპრილის „აღნაგობის ხელშეკრულების“ შესახებ ცნობილი იყო მოსარჩელისათვის. ხსენებული ხელშეკრულების 2.1 პუნქტის მიხედვით, პირველი მოპასუხე ვალდებული იყო, შეესრულებინა სამშენებლო პროექტის რეგისტრაცია, საჯარო რეესტრში განშლა და რეგისტრირებული ფართების რეალიზაცია, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრესთან (მეორე მოპასუხე) შეთანხმებით. მეორე მოპასუხე ვალდებული იყო, თავისი მოქმედებით ან უმოქმედობით ხელი არ შეეშალა მშენებლობისა და რეგისტრირებული ფართების რეალიზაცის პროცესისთვის. შესაბამისად, განშლის შემდეგ, მოსარჩელე წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეთანხმებულ ფართებს მიიღებდა, ხოლო პირველი მოპასუხე მასთან ნასყიდობის ხელშეკრულებებს გააფორმებდა.

13.4.თუკი მხარეთა შორის განსაკუთრებული ნდობა არ იარსებებდა, მოსარჩელე წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას ხელს არ მოაწერდა და პირველ მოპასუხეს ნაღდი ანგარიშსწორებით სოლიდურ თანხას არ გადასცემდა. აქედან გამომდინარე, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მიერ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების იურიდიული ძალის არმქონედ მიჩნევა არასწორია. აღნიშნული დასაბუთება ხელყოფს მოსარჩელის, როგორც კეთილსინდისიერი მხარის კანონიერ ინტერესებს, რომელიც ენდო მოპასუხეებს და ბოლომდე საიმედო პარტნიორის სახე შეინარჩუნა.

13.5.სასამართლომ ყურადღების მიღმა დატოვა ის გარემოება, რომ 2017 წლის 22 აგვისტოს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით გადაცემული ერთ-ერთი უძრავი ნივთი (რომელიც მშენებარე კორპუსის მე-3 სართულზე მდებარეობდა) უკვე ფიზიკურად არსებობდა, რადგან სადავო არ იყო, რომ უფლებამონაცვლემ პირველი მოპასუხისგან უფლება-მოვალეობები აშენებული 7 სართულის სახით გადაიბარა. ამდენად, შესაძლოა, რომ მშენებლობა დასრულებული არ ყოფილა, მაგრამ კასატორს იმის სრული განჭვრეტადობა ჰქონდა, თუ სად მოიაზრებოდა მის მიერ 2017 წლის 22 აგვისტოს ხელშეკრულებით მისაღები ერთ-ერთი ბინა. რაც შეეხება მოპასუხეთა ინდივიდუალურ საკუთრებას, ეს არგუმენტი წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებთან კავშირში არ უნდა შეფასდეს, ვინაიდან ცალსახაა, რომ მოსარჩელის წინაშე ვალდებულებები პირველ მოპასუხეს უნდა შეესრულებინა, თავისი წილიდან, რაც სამომავლოდ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს ვერ დააზარალებდა.

14. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 26 ოქტომბრის განჩინებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

15.სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ზემოაღნიშნული ნორმა განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

16.საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

17.სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიმართ კასატორს დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია.

18.მოცემულ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანია, თუ რამდენად კანონიერია მოსარჩელის მოთხოვნები, წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებისა და ამ ხელშეკრულებებიდან წარმოშობილი ვალდებულებების იურიდიული ძალის მქონედ აღიარების და უძრავ ქონებებზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების წარმოშობის შესახებ.

19.პირველ რიგში, პალატა აღნიშნავს, რომ სადავო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების დადებისას, პირველი მოპასუხე (გამსხვისებელი) საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული იყო, როგორც მეაღნაგე, ხოლო, მეორე მოპასუხე, როგორც - მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე. ეს გარემოება საქმის განხილვის არცერთ ეტაპზე სადავო არ გამხდარა. ასეთ ვითარებაში, სააპელაციო სასამართლოს მიერ მოცემული დავის განხილვისას აღნაგობის უფლების მომწესრიგებელი ნორმების გამოყენება სრულადაა გასაზიარებელი.

20.პალატის განსჯით, განსახილველი საკითხის სწორად გადასაწყვეტად, საყურადღებოა, საქმის მასალებით დადგენილი რამდენიმე გარემოება, კერძოდ:

1).2017 წლის 6 აპრილს, პირველ მოპასუხესა და მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს (მეორე მოპასუხე) შორის დაიდო „აღნაგობის ხელშეკრულება“, რომლის საგანი იყო, მეორე მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე მრავალფუნქციური საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა. ამ ხელშეკრულების მიხედვით, პირველი მოპასუხე ვალდებული იყო, სამშენებლო პროექტის შესაბამისად, სამშენებლო სამუშაოები იმ ვადებში და თანმიმდევრობით შეესრულებინა, რომელიც ხელშეკრულების N. დანართში იყო მოცემული. ამავე ხელშეკრულების 2.2 პუნქტის თანახმად, პირველ მოპასუხეს უფლება ეძლეოდა, რეგისტრირებული ფართების რეალიზაცია, მესაკუთრესთან შეთანხმებით მოეხდინა.

მითითებული „აღნაგობის ხელშეკრულება“ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირდა.

2).2017 წლის 22 აგვისტოს, მოსარჩელეს, პირველ მოპასუხესა და მესამე მოპასუხეს შორის დაიდო წინარე ნასყიდობის პირველი ხელშეკრულება. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ, 2016 წლის 1 აპრილის შეთანხმებით პირველი მოპასუხისა და მესამე მოპასუხის მიერ მოსარჩელის მიმართ აღიარებული 60 000 აშშ დოლარის ანგარიშში, პირველი მოპასუხე, მოსარჩელეს, „აღნაგობის ხელშეკრულების“ საფუძველზე ასაშენებელი შენობიდან, უძრავ ნივთს საკუთრებაში გადასცემდა. კერძოდ, პირველმა მოპასუხემ ვალდებულება იკისრა, რომ, 2017 წლის დეკემბრის ბოლომდე, მოსარჩელეს საკუთრებაში გადასცემდა ორ დამოუკიდებელ ბინას და ორ ავტოფარეხს, „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ გათვალისწინებულ მშენებარე კორპუსში. მოსარჩელისათვის გადასაცემი ბინების ფართობი ცალ-ცალკე 79-79კვ.მ უნდა ყოფილიყო, განლაგება მე-3 და მე-10 სართულზე, ხოლო ავტოფარეხები სტანდარტული ფართით განისაზღვრა.

3).2017 წლის 19 სექტემბერს, მოსარჩელესა და პირველ მოპასუხეს შორის, წინარე ნასყიდობის მეორე ხელშეკრულება დაიდო, სადაც ნასყიდობის ფასმა 13 000 აშშ დოლარი შეადგინა, რაც ხელშეკრულების მე-6 პუნქტის თანახმად, 2017 წლის 19 სექტემბერს მოსარჩელემ სრულად აანაზღაურა. პირველმა მოპასუხემ ვალდებულება იკისრა, რომ „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ გათვალისწინებულ მშენებარე კორპუსში მოსარჩელეს საკუთრებაში გადასცემდა, 47.8კვ.მ საცხოვრებელ ფართს.

საკასაციო პალატა ზემოთ მოყვანილ გარემოებებს დამტკიცებულად მიიჩნევს, ვინაიდან კასატორს ისინი დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზიის (შედავების) გზით არ გაუქარწყლებია (სსსკ-ის 407.2 მუხლი).

ამდენად, გამოკვეთილია, რომ 2017 წლის 6 აპრილის „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ მხარეებმა უძრავი ქონების გასხვისებისთვის ერთდროულად ორი პირობის არსებობა დაადგინეს, კერძოდ, მეაღნაგე უფლებამოსილი იყო მის მიერ აშენებულ შენობაში გაესხვისებინა მხოლოდ რეგისტრირებული ფართი და გასხვისება მომხდარიყო მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით.

ზემომითითებული ფაქტობრივი გარემოება იმის მაუწყებელია, რომ სადავო წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები არ შეესაბამებოდა მხარეთა შორის ძირითადი ხელშეკრულებით შეთანხმებულ პირობას; რადგან როგორც საქმეზე გამოირკვა, ამ ხელშეკრულებებით, მეაღნაგემ (პირველი მოპასუხე) თავადვე იკისრა უძრავი ნივთების სამომავლო განკარგვის ვალდებულება, ხოლო ხსენებული უძრავი ნივთები არარეგისტრირებულ ფართებს განეკუთვნებოდა.

შექმნილ ფაქტობრივ მოცემულობაში საააპელაციო სასამართლომ სწორად გამოიყენა სსკ-ის 327.3 მუხლი (ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ვრცელდება ასევე წინარე ხელშეკრულებაზეც) და სწორად დაასკვნა, რომ შექმნილ ვითარებაში წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებები ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას არ წარმოშობდა (სსკ-ის 328.1 მუხლის თანახმად, თუ კანონით ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის დადგენილია განსაზღვრული ფორმა, ან მხარეებმა ხელშეკრულებისათვის გაითვალისწინეს ასეთი ფორმა, მაშინ ხელშეკრულება ძალაში შედის მხოლოდ ამ ფორმის შესახებ მოთხოვნის შესრულების შემდეგ).

შესაბამისად, რაკი 2017 წლის 6 აპრილის „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ მხარეებმა ძირითადი ხელშეკრულების დადებისთვის გაითვალისწინეს მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის აუცილებლობა, ამიტომ უძრავი ქონების განკარგვა მეაღნაგის მხრიდან მესაკუთრის თანხმობაზე იყო დამოკიდებული.

21.განსახილველი საკითხის შეფასებისას, ამავდროულად, საყურადღებოა, სსკ-ის 233.1, 234.2, 234.3 და 235-ე მუხლების შემდეგი დათქმები: მიწის ნაკვეთი შეიძლება სხვა პირს გადაეცეს ვადიან სარგებლობაში ისე, რომ მას ჰქონდეს ამ ნაკვეთზე ან მის ქვეშ რაიმე ნაგებობის აღმართვის უფლება, ასევე, ამ უფლების გასხვისების, მემკვიდრეობით გადაცემის, თხოვების, გაქირავების უფლება (აღნაგობის უფლება); აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ითვლება აღნაგობის უფლების არსებით შემადგენელ ნაწილად და რეგისტრირდება აღნაგობის უფლების მქონე პირის საკუთრებად; აღნაგობის უფლების შეწყვეტისას, აღნაგობის უფლების საფუძველზე აშენებული ნაგებობა ხდება მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი; თუ მხარეთა შეთანხმებით აღნაგობის უფლების გასასხვისებლად ან გასაქირავებლად საჭიროა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა, მესაკუთრეს შეუძლია უარი თქვას ამ თანხმობის გაცემაზე მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ საამისოდ არსებობს მნიშვნელოვანი საფუძველი.

კანონის ზემომითითებული ნორმებიდან გამომდინარეობს, რომ აღნაგობა დროებითი სარგებლობის უფლებაა, იგი სხვისი საკუთრებით შეზღუდული სარგებლობაა. მეაღნაგეს შეუძლია გაასხვისოს აღნაგობის უფლება, რომლის არსებითი შემადგენელი ნაწილიცაა შენობა-ნაგებობა, თუმცა მას არ შეუძლია, აღნაგობის უფლების გარეშე გაასხვისოს შენობა-ნაგებობა. ამ შემთხვევაში, საუბარია არა შენობა-ნაგებობის გასხვისებაზე, არამედ აღნაგობის უფლების გადაცემაზე. მიუხედავად ამისა, ასეთ შემთხვევაშიც კი, აღნაგობის ხელშეკრულების მხარეებმა შეიძლება გაითვალისწინონ, რომ აღნაგობის უფლების გასასხვისებლად საჭირო იყოს - მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობა.

როგორც ზემოთ აღინიშნა, საქმეზე დადგენილია, რომ 2017 წლის 6 აპრილის „აღნაგობის ხელშეკრულებით“ მხარეებმა უძრავი ქონების გასხვისებისათვის ერთდროულად ორი პირობის არსებობის აუცილებლობა დაადგინეს, კერძოდ, მეაღნაგე უფლებამოსილი იყო მის მიერ აშენებულ შენობაში გაესხვისებინა მხოლოდ რეგისტრირებული ფართი და გასხვისება მომხდარიყო მხოლოდ მესაკუთრის თანხმობით.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად ჩათვალა, რომ მეაღნაგეს, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე, მოსარჩელის მიერ მითითებული არარეგისტრირებული ფართის განკარგვის უფლება არ გააჩნდა.

22.რაც შეეხება საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციით (სსკ-ის 312-ე მუხლის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა) მოსარჩელის, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენის უფლების დაცულობის საკითხს, ამ შემთხვევაშიც გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება სრულადაა გასაზიარებელი.

საკასაციო პალატის დასკვნით, სსკ-ის 312-ე მუხლით გათვალისწინებული პრეზუმფციით პირი იმ ფარგლებშია დაცული, რა ფარგლებშიც კანონი მისი უფლების დაცვის შესაძლებლობას ქმნის.

კონკრეტულ შემთხვევაში, რაკი წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებების დადებისას პირველი მოპასუხე საჯარო რეესტრში მეაღნაგედ იყო რეგისტრირებული, ამდენად, მოსარჩელემ იცოდა ან მას უნდა სცოდნოდა, რომ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე მეაღნაგეს უფლება არ ჰქონდა - არარეგისტრირებული ფართი განეკარგა. სააპელაციო სასამართლომ სწორად მიუთითა, რომ აღნაგობის უფლების რეგისტრაცია მესამე პირს მხოლოდ იმ უფლებამოსილების ფარგლებში დაიცავს, რაც მეაღნაგეს კანონით აქვს მინიჭებული და იგი ვერ გავრცელდება მესამე პირის წარმოსახვაზე, უფლების არსებობის შესახებ მის მოლოდინებზე და ა.შ.

23.საკასაციო საჩივარში კასატორი მიუთითებს გასაჩივრებული განჩინებით მოსარჩელის, როგორც კეთილსინდისიერი შემძენის უფლების უგულებელყოფაზე, რასაც საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს. კასატორის პრეტენზიის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას ვერ გამოიწვევს ის გარემოება, რომ ნოტარიულად დამოწმებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებით მხარეები შეთანხმდნენ, შემძენისათვის უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემაზე, რითაც შემძენს ნასყიდობის საგნის გადაცემის ლეგიტიმური მოლოდინი შეექმნა.

მოცემულ შემთხვევაში, გადამწყვეტი მნიშვნელობისაა საქმეზე დადგენილი ის გარემოება, რომ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებით უძრავი ქონება (არარეგისტრირებული ფართები) გაასხვისა საჯარო რეესტრში მეაღნაგედ დარეგისტრირებულმა პირმა, პირველმა მოპასუხემ. ეს ფაქტი მიუთითებს, რომ მოსარჩელემ იცოდა ან მას უნდა სცოდნოდა, მეაღნაგის მიერ არარეგისტრირებული ფართის განკარგვის უფლების არქონის შესახებ.

24.საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

25. მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის რომელიმე ქვეპუნქტით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობები, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა.

26. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორმა ვერ გააქარწყლა გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით და არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

27. სსსკ-ის 104-ე და 407-ე მუხლების საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მხოლოდ იურიდიულ მხარეს, კანონი კრძალავს საკასაციო სასამართლოში ახალ ფაქტებზე მითითებას და ახალი მტკიცებულებების წარდგენას, რამდენადაც ეს შეუთავსებელია საკასაციო სასამართლოს უფლებამოსილებასთან. შესაბამისად, კასატორის შუამდგომლობა მის მიერ მითითებული მტკიცებულებების საქმეზე დართვის შესახებ არ უნდა დაკმაყოფილდეს და ამასთან, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე თანდართული მასალები.

28. სსსკ-ის 401.4 მუხლის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. შესაბამისად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70% – 4200 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ლ. მ-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. ლ. მ-ეს (პ/ნ ....) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ზ. მ-ის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 6 000 ლარის (საგადასახადო დავალება ..., გადახდის თარიღი - 13.10.2020) 70% - 4 200 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი ..., მიმღების ანგარიშის №..., სახაზინო კოდი ....;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

მირანდა ერემაძე

ლევან მიქაბერიძე