საქმე №ას-564-2022 30 ივნისი, 2022 წელი,

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ლევან მიქაბერიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი)

მირანდა ერემაძე, ვლადიმერ კაკაბაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - შპს „ო-ი ნ-ი“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - შპს „ტ-ი ჯ-ი“ (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 23 თებერვლის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - იჯარის თანხის დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. შპს „ტ-ი ჯ-მა“ (შემდგომ - მეიჯარე, მოსარჩელე, აპელანტი) სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „ო-ი ნ-ის“ (შემდგომ - მოიჯარე, მოპასუხე, კასატორი) მიმართ 88 565,64 ლარის დაკისრების მოთხოვნით.

სარჩელის საფუძვლები

2. მხარეებს შორის 2018 წლის 9 აგვისტოს გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების თანახმად, მოიჯარეს მფლობელობასა და სარგებლობაში გადაეცა მეიჯარის საკუთრებაში არსებული თბილისში, ---- ქუჩა №--ში მდებარე უძრავი ქონება (ს/კ №---). ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განისაზღვრა 15 წლით, იჯარის ობიექტის გადაცემიდან პირველი ორი თვის განმავლობაში საიჯარო ქირის ყოველთვიური ოდენობა - 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, ხოლო დარჩენილ ვადაზე - ყოველთვიურად 1500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით. მოპასუხემ მოსარჩელის ანგარიშზე ჩარიცხა 2 თვის იჯარის თანხა და შემდგომში საიჯარო ქირა აღარ გადაუხდია. 2018 წლის 10 ოქტომბერს მოსარჩელემ მოპასუხისაგან მიიღო წერილი, რომ ობიექტზე შესასრულებელი სამუშაოების ნაწილი (გარე ვიტრაჟისა და სარეკლამო აბრის მოწყობა) შესრულდება შესაბამისი ნებართვის მოპოვების შემდეგ. ამ პერიოდამდე იგი აჩერებდა იჯარის თანხის ანაზღაურებას და განაახლებდა სამშენებლო სამუშაოებს კანონიერი საფუძვლის მოპოვებისთანავე. 2020 წლის 20 მაისს მეიჯარემ გაასხვისა საიჯარო ქონება. მომდევნო დღეებში მოპასუხემ გახსნა მაღაზია და დაიწყო ფუნქციონირება ისე, რომ გარე ვიტრაჟისა და სარეკლამო აბრის მოწყობა, რომელიც ვითომდა ამ დრომდე მაღაზიის გაუხსნელობის მიზეზი იყო, აღარ წარმოადგენდა ხელშემშლელ ფაქტორს. რეალურად, იმისთვის, რომ მოპასუხეს საიჯარო ფართში დაეწყო მუშაობა, არ არსებობდა დამაბრკოლებელი გარემოება.

3. 2018 წლის 13 აგვისტოდან 2020 წლის 22 მაისამდე, მოპასუხეს მოსარჩელისთვის უნდა გადაეხადა საიჯარო ქირა - 35913.87 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ეროვნული ვალუტით. მოპასუხეს გადახდილი აქვს 1427.42 აშშ დოლარი, გადაუხდელია 34486.45 აშშ დოლარი, რაც 88565.64 ლარია. მოიჯარეს 2020 წლის 15 აგვისტოს გაეგზავნა წერილი საიჯარო დავალიანების გადახდის მოთხოვნით, თუმცა მოპასუხემ უარი განაცხადა გადახდაზე.

მოპასუხის შესაგებელი

4. მოპასუხემ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო და განმარტა, გადაცემული ფართის (ავტოფარეხის) დანიშნულების გამო თბილისის არქიტექტურის სამსახურმა უარი განაცხადა სავაჭრო ობიექტის სარეკლამო აბრისა და ვიტრაჟის მოწყობის ნებართვის გაცემაზე. მართალია, მოსარჩელის მოთხოვნით საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ფართის სტატუსი შეიცვალა კომერციულით, მაგრამ მოსარჩელეს საპროექტო დოკუმენტაცია არ შეუცვლია და, შესაბამისად, არასდროს მიუღია აღნიშნულთან დაკავშირებით არქიტექტურის სამსახურის დადებითი გადაწყვეტილება. სწორედ საპროექტო დოკუმენტაციაში ცვლილების განუხორციელებლობა გახდა შემდგომში აბრის მოწყობაზე უარის თქმის საფუძველი.

5. მოიჯარემ, რომელმაც ფართში განიზრახა, მოეწყო კუთვნილი ბრენდის სავაჭრო ობიექტი, ამ ნაკლის შესახებ შეიტყო მეიჯარესთან იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების შემდგომ. მეიჯარემ აშკარად დამალა ნივთის ნაკლი, ვინაიდან ფართში ანალოგიურ ნებართვაზე მანამდე უარი ეთქვა ბანკსაც. რაკი ამ დროისათვის საიჯარო ფართი მოიჯარეს უკვე გარემონტებული ჰქონდა, მან გაასაჩივრა არქიტექტურის სამსახურის უარი და საკითხის გადაწყვეტამდე მოსარჩელეს აცნობა, რომ აჩერებდა ქირის გადახდას, ვინაიდან არსებული ნაკლი აფერხებდა სავაჭრო ობიექტის გამართვასა და ფუნქციონირებას. მოსარჩელე თანახმა იყო, მოიჯარეს ეწარმოებინა სამართლებრივი დავა და უძრავი ქონების გასხვისებამდე მას მოპასუხისათვის საიჯარო ურთიერთობიდან გამომდინარე რაიმე სახის პრეტენზია არ წარუდგენია.

6. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2020 წლის 7 თებერვლის გადაწყვეტილებით, მოიჯარეს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული ორგანოს გადაწყვეტილებების გაუქმებაზე. მიუხედავად ამისა, მოიჯარემ საკუთარი ბინზესინტერესების დათმობის ხარჯზე საბოლოოდ გადაწყვიტა, გაეხსნა სავაჭრო ობიექტი. ამის თაობაზე მოლაპარაკება მხარეებს შორის გაიმართა იმაზე ადრე, სანამ საიჯარო ფართი გასხვისდებოდა. სწორედ ამ შეთანხმების გათვალისწინებით მოპასუხემ არქიტექტურის სამსახურში წარადგინა ვიტრაჟის (სავაჭრო ობიექტის ფუნქციონირებისთვის შედარებით ხელსაყრელი) მოწყობის შესახებ ახალი განცხადება.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

7. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 1 მარტის გადაწყვეტილებით - სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

8. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება მოსარჩელემ სააპელაციო წესით გაასაჩივრა.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივსამართლებრივი დასაბუთება:

9. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 23 თებერვლის გადაწყვეტილებით, სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2021 წლის 1 მარტის გადაწყვეტილება; სარჩელი დაკმაყოფილდა, მოპასუხეს დაეკისრა 88 585.64 ლარის გადახდა მოსარჩელის სასარგებლოდ; მოპასუხეს დაეკისრა ადვოკატის მომსახურებისთვის გაწეული ხარჯის - 3500 ლარის ანაზღაურება მოსარჩელის სასარგებლოდ.

10. სააპელაციო სასამართლომ საიჯაო საგნის ნაკლის მოტივით საიჯარო ქირის ანაზღაურებაზე მოპასუხის უართან დაკავშირებით მიუთითა, რომ ხელშეკრულების შესაბამისად, „მოიჯარე უფლებამოსილია, მოითხოვოს ხელშეკრულების ვადამდე გაუქმება, თუ საიჯარო ქონება გამოუსადეგარი გახდა იმ გარემოებათა გამო, რაზეც მოიჯარეს პასუხისმგებლობა არ ეკისრება ან მოიჯარემ სხვაგვარად დაკარგა ინტერესი ხელშეკრულების მიმართ; მოიჯარე უფლებამოსილია, ვადამდე შეწყვიტოს ხელშეკრულება, თუ იჯარის ობიექტი, მისგან დამოუკიდებელი მიზეზით გამოუსადეგარი გახდება სარგებლობისათვის შენობის ფიზიკური ან იურიდიული სტატუსის გამო; ფორსმაჟორული ან ეკონომიკური გარემოებები, რაც აყოვნებს მოიჯარის მიერ იჯარის ობიეტით სარგებლობას 1 (ერთ) თვეზე მეტი დროის პერიოდით ან კომერციული თვალსაზრისით უშედეგოს ხდის ხელშეკრულების ფართით სარგებლობას; ამ შემთხვევებში, ხელშეკრულება წყდება შეწყვეტის თაობაზე მოიჯარის წერილობითი შეტყობისთანავე, დაუყოვნებლივ; ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ მოიჯარე მეიჯარეს წერილობით გააფრთხილებს შეწყვეტამდე 2 თვით ადრე“. პალატამ მითითებით, მიუხედავად მოიჯარის უფლებამოსილებისა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული წინაპირობების არსებობის შემთხვევაში, ხელშეკრულების ვადამდე გაუქმება მოეთხოვა, მას ხელშეკრულების შეწყვეტის ინტერესი არ გამოუხატავს და სასყიდლიან ხელშეკრულებაში უსასყიდლოდ დარჩენა ისურვა.

11. საქმეში წარმოდგენილია მოპასუხის მიერ გაგზავნილი წერილი, რომლითაც მეიჯარეს მან საიჯარო ქირის დარიცხვის ცალმხრივად შეჩერების თაობაზე აცნობა. მხარეები უსასყიდლო საიჯარო ურთიერთობის გაგრძელებაზე ორმხრივად არ შეთანხმებულან. შესაბამისად, სასამართლომ ეს წერილი საიჯარო ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის აქტად არ მიიჩნია, რადგან ის მეიჯარის მხრიდან ხელმოწერილი არ იყო.

12. პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმაზეც, რომ მეიჯარემ ქონება გაასხვისა, ახალ მესაკუთრესა და მოპასუხეს შორის ახალი იჯარის ხელშეკრულება არ გაფორმებულა და ურთიერთობა უკვე არსებული იჯარის ხელშეკრულების ფარგლებში გააგრძელეს. ამასთან, მოპასუხის წარმომადგენელმა დაადასტურა, რომ ახალი მესაკუთრის პირობებში, მოიჯარე საიჯარო ფართში საქმიანობს და საიჯარო ქირასაც იხდის. ამდენად, ერთი და იმავე იჯარის ხელშეკრულების ფარგლებში, ძველი მესაკუთრის მიმართ მოიჯარე უარს აცხადებს თავისი წილი ვალდებულების შესრულებაზე - საიჯარო ქირის გადახდაზე, ხოლო, ახალი მესაკუთრის პირობებში იგი აღნიშნულ ვალდებულას ასრულებს. ფაქტობრივი გარემოება მასზე, რომ ახალმა მესაკუთრემ იჯარის ხელშეკრულებაში რაიმე სახის ცვლილება შეიტანა, პირობა დაამატა ანდა შეცვალა, რის გამოც მოიჯარეს სახელშეკრულებო ურთიერთობის გაგრძელება უღირდა, საქმის მასალებით არ დასტურდება. ამდენად, დაბრკოლება, რომელიც მოიჯარის მითითებით, მას კომერციული საქმიანობის განხორციელებაში უშლიდა ხელს, აღარ აღმოჩნდა შფერხება იმ დროისათვის, როდესაც სადავო ფართის მესაკუთრე შეიცვალა. მით უფრო, სადავო არ არის გარემოება იმასთან დაკავშირებით, რომ ახალი მესაკუთრის პირობებში მოპასუხეს არ შეუსრულებია ის სამშენებლო/სარეკონსტრუქციო სამუშაოები, მათ შორის, აბრის განთავსება, გარე ვიტრაჟის მოწყობა, რომელი სამუშაოების შეუსრულებლობასაც მოიჯარე კომერციული საქმიანობის მიზნებისათვის შემაფერხებელ ფაქტორად მიიჩნევდა. გარდა ამისა, შეთანხმების საგანს წარმოადგენდა როგორც კომერციული, ასევე - არაკომერციული საქმიანობა, ყოველგვარი დაზუსტების გარეშე. აბრისა და გარე ვიტრაჟის არარსებობა, ზოგადად, არც კომერციულ და, მით უფრო, არც არაკომერციულ საქმიანობას არ აფერხებს, თუ აღნიშნული დათქმა იჯარის ხელშეკრულების სპეციალურად შეთანხმებული არსებითი პირობა არ არის.

13. პალატამ იმაზეც გაამახვილა ყურადღება, რომ ხელშეკრულების მიხედვით, მხარეთა შორის საიჯარო ობიექტის უშუალო კომერციული მიზანი განსაზღვრული არ იყო. იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარეს საიჯარო ობიექტის მიმართ განსაკუთრებული მოთხოვნები ჰქონდა და, თუ მისთვის სარეკლამო აბრა ანდა გარე ვიტრაჟი შეთანხმების არსებით პირობას წარმოადგენდა, ეს მას საიჯარო ხელშეკრულების გაფორმებისას უნდა გაეთვალისწინებინა. ამასთან, ხელშეკრულებით მხარეები არც იმაზე შეთანხმებულან, რომ მოიჯარე გარე ვიტრაჟისა და სარეკლამო აბრის მოწყობის თაობაზე შესაბამისი ნებართვის მოპოვების შემდგომ დაიწყებდა ქირის გადახდას. უფრო მეტიც, საქმის მასალებით არ დგინდება, რომ აღნიშნული ფართის სხვა კომერციული ან არაკომერციული მიზნებისათვის გამოყენება შეუძლებელი იყო, მაგალითად, საწყობად, ოფისად და ა.შ. საქმის მასალებით საწინააღმდეგო ფაქტი დასტურდება, კერძოდ, ის, რომ აღნიშნული ფართის სავაჭრო ობიექტად გამოყენების ინტერესი მოიჯარეს ყოველგვარი აბრისა თუ ვიტრაჟის მონტაჟის გარეშეც შენარჩუნებული ჰქონდა.

14. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, პალატამ მიუთითა, რომ საიჯარო ქირის დაკისრებაზე უარი იმ შემაფერხებელი ფაქტორების გამო, რაც მოიჯარეს ჰქონდა, მაშინ, როდესაც, აღნიშნული ფაქტორების მიუხედავად, მოიჯარე, ახალი მესაკუთრის პირობებში, კომერციულ საქმიანობასაც ახორციელებს და საიჯარო ქირასაც იხდის, საიჯარო ურთიერთობების მომწესრიგებელი ნორმების სამართლიანი განმარტების შედეგიდან არ გამომდინარეობს.

კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:

15. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხემ საკასაციო წესით გაასაჩივრა, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის უარყოფა მოითხოვა.

16. უპირველეს ყოვლისა, მეიჯარე ვალდებულია, უზრუნველყოს მოიჯარესათვის გადაცემული საიჯარო ქონებიდან ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა. აღნიშნული იმპერატიული დანაწესი გულისხმობს საიჯარო ქონების მოიჯარესათვის ვარგისად გადაცემას. აუცილებელია, რომ საიჯარო ქონებიდან ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა ვრცლად განიმარტოს, კერძოდ, მოპასუხისათვის, როგორც სავაჭრო ობიექტის ფუნქციონირებისათვის, მნიშვნელოვანია კონკრეტული სავაჭრო სახელწოდებით ოპერირება, რაც, თავის მხრივ, მოითხოვს სარეკლამო აბრის მონტაჟს და მისი განხორციელების შეუძლებლობა, საიჯარო ობიექტის ფუნქციიდან გამომდინარე, რადიკალურად ამცირებს საიჯარო ობიექტის ჩვეულებრივი ან იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის გამოყენების შესაძლებლობას.

17. სასამართლომ მიიჩნია, რომ სარეკლამო აბრა ან/და გარე ვიტრაჟზე შეთანხმების არსებით პირობას წარმოადგენდა, რაც ხელშეკრულებაში დამატებით უნდა მითითებულიყო. ამ კუთხით სასამართლოს ყურადღება უნდა გაემახვილებინა მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 4.2 მუხლის „ა“ და „ბ“ პუნქტებზე, რომლის მიხედვითაც, მეიჯარე ნებისმიერი სახის რეკონსტრუქციის უფლებას ანიჭებს მოიჯარეს. ამასთანავე, ხელშეკრულების 5.1.3 მუხლის შესაბამისად, მეიჯარე იძლევა გარანტიას, რომ არ არსებობს გარემოება, რაც დააბრკოლებს ან შეუძლებელს გახდის წინამდებარე ხელშეკრულების დადებას ან მისი ნებისმიერი პირობის შესრულებას.

18. ზემოთ აღნიშნული სამართლებრივი და ფაქტობრივი ანალიზის საფუძველზე, საიჯარო ობიექტს, ცალსახად, აქვს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 535-ე მუხლით განსაზღვრული ნივთობრივი ნაკლი, კერძოდ, მეიჯარის მიერ გადაცემული ფართის დანიშნულებას წარმოადგენს „ავტოსადგომი“, რის საფუძველზეც მოიჯარემ ვერ განახორციელა მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულების 4.2 „ა“ და 4.3 „ბ“ პუნქტებით განსაზღვრული უფლებამოსილება. აღნიშნული ნაკლის საფუძველზე, მეიჯარემ დაარღვია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 533-ე მუხლით განსაზღვრული უნაკლო ნივთის გადაცემის ვალდებულება.

19. რაც შეეხება 2020 წელს საიჯარო ობიექტზე მოპასუხის ფუნქციონირების დაწყებას, აღნიშნული განაპირობა ორმა გარემოებამ: ა) მოიჯარემ გამოიყენა ყველა საჭირო სამართლებრივი მექანიზმი, რომელსაც შეეძლო თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურის აქტის ბათილობა და საიჯარო ფართის დანიშნულების ცვლილება; ბ) 2020 წლის 11 ივნისს არქიტექტურის სამსახურმა დააკმაყოფილა მოიჯარის მოთხოვნა ფართის შემოსასვლელი კარის რეკონსტრუქციის ნაწილში, რამაც საშუალება მისცა მოიჯარეს, მინიმალური ცვლილება შეეტანა საიჯარო ფართში და სრულიად გამოუსადეგი ფართი ნაწილობრივ გამოსადეგი გახდა.

20. კასატორის მტკიცებით, 2018 წლის 10 ოქტომბერს მოიჯარემ მეიჯარეს შეატყობინა საიჯარო ქონების ნაკლის თაობაზე და მიუთითა, რომ ამ ნაკლის გამოსწორებამდე იგი შეაჩერებდა საიჯარო ქირის გადახდას. მოპასუხე, კეთილსინდისიერების ფარგლებში, თავად შეეცადა ნივთის ნაკლის გამოსწორებას, რისთვისაც მან მიმართა შესაბამის ორგანოებს ქალაქ თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურის მიერ გაცემული აქტის ბათილობაზე. აღსანიშნავია, რომ მოსარჩელეს არავითარი პრეტენზია არ გამოუთქვამს არც წერილზე და არც სასამართლო დავის მიმდინარეობასთან დაკავშირებით. პირიქით, მოსარჩელე თავისი კონკლუდენტური ქმედებით დაეთანხმა მოპასუხეს საიჯარო ქირის გადახდის ნაკლის გამოსწორებამდე შეჩერების თაობაზე. ამაზე მეტყველებს ის გარემოებაც, რომ მეიჯარეს, საიჯარო ურთიერთობის პერიოდის განმავლობაში, არცერთხელ მიუმართავს მოიჯარესთვის ქირის გადახდის მოთხოვნით, არც ხელშეკრულების შეწყვეტა არ მოუთხოვია და საიჯარო ფართის გადაცემა არც სხვა მოიჯარისათვის არ უცდია.

21. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 52-ე მუხლი განმარტავს ნების გამოვლენას, რომელიც შეიძლება გამოხატული იყოს როგორც ფაქტობრივი მოქმედებიდან, ასევე - უმოქმედობიდან. სასამართლომ უნდა იმსჯელოს მეიჯარეს მიერ საიჯარო ურთიერთობის პერიოდში გამოხატულ ნებაზე, კერძოდ, ის ინფორმირებული იყო, რომ მოიჯარე ქირას არ გადაიხდიდა საიჯარო ქონების ნივთობრივი ნაკლის გამოსწორებამდე. მხარეთა შორის გაფორმებული საიჯარო ხელშეკრულების 7.2.1 მუხლის საფუძველზე, მეიჯარეს შეეძლო, შეეწყვიტა ხელშეკრულება საიჯარო ქირის დავალიანების საფუძველზე, თუმცა, როგორც მოიჯარემ, ასევე - მეიჯარემ ისურვეს სამართლებრივ ურთიერთობაში დარჩენა და არ შეწყვიტეს იჯარის ხელშეკრულება.

22. მაშინაც კი, თუ მივიჩნევთ, რომ მხარეები არ შეთანხმებულან და ორი წლის მანძილზე მოსარჩელის მიერ ობიექტურ და ცხად თანხმობას (გამოხატულს კონკლუდენტური ქმედებით) სასამართლო არაფრად მიიჩნევს, სარჩელი მაინც არ უნდა დაკმაყოფილებულიყო საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 369-ე მუხლის საფუძველზე. განსახილველ შემთხვევაში, ცალსახაა, რომ 2018 წლის 23 ოქტომბრის წერილით მოიჯარემ მეიჯარეს პირდაპირ აცნობა, რომ იგი აღარ გადაიხდიდა საიჯარო ქირას მანამ, სანამ საიჯარო ობიექტის ნაკლი არ გამოსწორდებოდა. ამდენად, მოიჯარემ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 369-ე მუხლით მინიჭებული უფლებამოსილებით ისარგებლა 2018 წლის 23 ოქტომბრიდან. თუმცა, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ სასამართლო მიიჩნევდა, რომ საიჯარო ფართის გასხვისების (ე.ი 2020 წლის 20 მაისის) შემდგომი მოვლენები გავლენას ვერ იქონიებდა მოსარჩლესთან არსებულ სახელშეკრულებო ურთიერთობაზე, სულ მცირე სსკ-ს 369-ე მუხლის მოქმედება სასამართლოს უნდა გაევრცელებინა იმ მომენტამდე, რა მომენტშიც მხარეთათვის ობიექტურად გახდა ცნობილი, რომ ნაკლის გამოსწორება ვერ ხდებოდა - ეს მომენტი კი გახლავთ 2020 წლის 7 თებერვალი (რა დროსაც არ დაკმაყოფილდა მოიჯარის ადმინისტრაციული სარჩელი). ამ უკიდურესი სამართლებრივი გადაწყვეტის შემთხვევაშიც კი, სასამართლოს მოპასუხისთვის უნდა დაეკისრებინა საიჯარო ქირის გადახდა 2020 წლის 7 თებერვლიდან – 2020 წლის 22 მაისამდე.

23. ამდენად, ცალსახაა, რომ მეიჯარემ იცოდა კომერციული ფართის დანიშნულების შესახებ. გარდა ამისა, მისთვის ცნობილი იყო, რომ მოიჯარე ვერ შეძლებდა საიჯარო ფართზე სარეკლამო ბანერის განთავსებას, თუმცა, დაუმალა მოიჯარეს და საიჯარო ხელშეკრულების 4.2 მუხლის „ა“ და „ბ“ პუნქტები ჩამოაყალიბა იმგვარად, რომ მოიჯარეს ყოველგვარი მოლოდინი შექმნოდა საიჯარო ობიექტის სრულფასოვანი გამოყენების შესაძლებლობაზე. შესაბამისად, მეიჯარემ დაარღვია კერძო-სამართლებრივი ურთიერთობისათვის განსაზღვრული კეთილსინდისიერების პრინციპები, მან არ გაამჟღავნა საიჯარო ობიექტის ისეთი ნაკლის შესახებ, რომელიც გახდებოდა ხელშეკრულების მეორე მხარის მიერ სამართლებრივ ურთიერთობაზე უარის საფუძველი.

24. მეიჯარის არაკეთილსინდისიერება გამოიხატა იმითაც, რომ საიჯარო ფართის ნაკლის აღმოჩენიდან ორი წლის შემდეგ მიმართა სასამართლოს და ითხოვს იმ პერიოდისთვის საიჯარო ქირის დაკისრებას, როდესაც უდავოამოიჯარის მიერ საიჯარო ფართი არც კომერციული და არც სხვა მიზნით არ გამოყენებულა და შემოსავალი ამ ქონებიდან არ მიუღია. ეს ფაქტი მხარეთა შორის სადავოც კი არ ყოფილა.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

25. საკასაციო სასამართლომ, სსსკ-ის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია შემდეგ გარემოებათა გამო:

26. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

27. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

28. სააპელაციო სასამართლოს საქმე არ განუხილავს მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევებით და ვერც კასატორებმა ვერ მიუთითეს რაიმე ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე. სააპელაციო სასამართლომ საპროცესო ნორმების დარღვევის გარეშე დაადგინა მოცემული დავის გადაწყვეტისათვის სამართლებრივად მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები და იურიდიულად სწორად შეაფასა ისინი, შესაბამისად, სააპელაციო პალატის მიერ გამოტანილი სამართლებრივი დასკვნები მართებულია.

29. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

30. განსახილველ შემთხვევაში, მხარეთა შორის უფლება-მოვალეობები წარმოიშვა იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელის მიმართაც გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული (581.2 მუხლი).

31. მოსარჩელის მოთხოვნის - მოპასუხისათვის საიჯარო ქირის დაკისრების სამართლებრივი საფუძველია სსკ-ის 581.1 მუხლი (იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა, გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა, გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც.).

32. მოპასუხე საიჯარო ქირის ანაზღაურებაზე უარის თქმის საფუძვლად საიჯარო ქონების ნაკლის გამო მისი გამოყენების შეუძლებლობაზე მიუთითებს. პალატა განმარტავს, რომ იჯარა სასყიდლიანი ურთიერთობაა, თუმცა საიჯარო ქონების იმგვარი ნაკლის შემთხვევაში, რომელიც ქონებას გამოუსადეგარს ხდის, იჯარის ქირის დაკავების უფლება მოიჯარეს სსკ-ის 536-ე მუხლიდან გამომდინარე აქვს (შდრ. „იმ დრომდე, სანამ ქირავნობის საგანს ახასიათებს ნაკლი, რომელიც ნივთს უსარგებლოს ხდის, დამქირავებელი თავისუფლდება ქირის გადახდის ვალდებულებისაგან, ხოლო გამოყენების პოტენციალის შემცირების შემთხვევაში ქირა შესაბამისად მცირდება“ - გ.რუსიაშვილი, ,,სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი“, მუხ. 536, ელმისამართი - gccc.tsu.ge). მოპასუხე ნივთის ნაკლად მიუთითებს მის მიერ სარეკლამო აბრის ნებართვის მიღების შეუძლებლობაზე.

33. პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ მოიჯარის მიერ აბრის განთავსებისა და გარე ვიტრაჟის მოწყობის შეუძლებლობა ვერც სსკ-ის 581.1 მუხლიდან გამომდინარე მეიჯარის იმგვარი ვალდებულების დარღვევად ვერ მიიჩნევა, რომელიც მას ქონებიდან ნაყოფის მიღების შესაძლებლობის უზრუნველყოფას ავალდებულებს და ვერც სსკ-ის 535-ე მუხლის მიზნებისათვის - ნივთის იმგვარ ნაკლად, რომელიც ნივთს უსარგებლოს ხდის. პირველ რიგში, ამგვარი დასკვნის საფუძველს იძლევა საქმეზე უდავოდ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება ქონების გასხვისების შემდგომ იმავე იჯარის ხელშეკრულების ფარგლებში აბრის განთავსებისა და გარე ვიტრაჟის მოწყობის გარეშე მოიჯარის მიერ იმ კომერციული საქმიანობის განხორციელების შესახებ, რა მიზნითაც მან იჯარის ხელშეკრულება დადო (მით უფრო, რომ ნაკლის შემთხვევაში მას კანონიც (სსკ-ის 541.1 მუხლი) და ხელშეკრულებაც (4.2 მუხლის „ბ“, 7.3.2 და 7.3.3 პუნქტები) გასვლის უფლებას წარმოუშობდა). ეს კი ერთმნიშვნელოვნად აბათილების იჯარის საგნის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოყენების შეუძლებლობის შესახებ მოპასუხის მიერ მითითებული პრეტენზიას. ამდენად, მართალია, მეიჯარე ვალდებულია, ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუმცა სააპელაციო სასამართლოს იმ არგუმენტის წინააღმდეგ, რომ მოგვიანებით, მოპასუხემ იმავე პირობებში დაიწყო საქმიანობა და სარეკლამო აბრის განუთავსებლობა უარყოფითად არ ასახულა მოიჯარის მიერ ნივთის დაგეგმილ გამოყენებაზე, კასატორს დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენია.

34. რაც შეეხება კასატორის პრეტენზიას, რომ მეიჯარისათვის ცხადი იყო ფართის კომერციული დანიშნულება და ეს ხელშეკრულებიდანაც გამომდინარეობს, პალატა განმარტავს, რომ სსკ-ის 535-ე მუხლის (გაქირავებული ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს დათქმული თვისებები. თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის) დისპოზიციიდან გამომდინარე, შეიძლება ითქვას, რომ კანონი ერთმანეთისაგან მიჯნავს ორ შემთხვევას: ა) როდესაც ნივთის მდგომარეობა ხელშეკრულებითაა შეთანხმებული; ბ) პირობებში, ნივთი გამოსადეგია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის. ამდენად, ნივთობრივი ნაკლის შეფასებისას უპირატესობა ენიჭება მხარეთა შეთანხმებას, კერძოდ, მეიჯარემ საიჯარო ქონება მოიჯარეს უნდა გადასცეს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მდგომარეობით, ამგვარი დათქმის არარსებობისას იჯარის საგნის ხარისხის განმსაზღვრელია მისი შესაბამისობა იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ საქმიანობასთან (შდრ. სუსგ №ას-184-177-2016, 12 დეკემბერი, 2016 წელი).

35. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ იჯარით გაცემულ ქონებაზე სარეკლამო აბრისა და ვიტრაჟის მოწყობა ხელშეკრულებით შეთანხმებული არ ყოფილა. პალატა ნაწილობრივ იზიარებს კასატორის არგუმენტს, რომ მხარეებმა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოყენება შეიძლება ნათელყონ როგორც გაცხადებულად, ისე კონკლუდენტურად, თუმცა საკასაციო პალატა აბრისა და ვიტრაჟის მოწყობის შესაძლებლობას ნაგულისხმევ პირობად ვერ მიიჩნევს იმიტომაც, რომ იჯარის საგნის ვიზუალური მდგომარეობა და საჯარო რეესტრში დაფიქსირებული თავდაპირველი (გარაჟი) და შემდგომი (კომერციული) სამართლებრივი სტატუსი მოიჯარისათვის ხელშეკრულების დადებამდე ცნობილი იყო (იხ. საკასაციო პრეტენზიის პ.18), შესაბამისად, მას, როგორც მეწარმე სუბიექტს ამ ფაქტის გათვალისწინება ჯერ კიდევ ხელშეკრულების დადებამდე შეეძლო. ასეთ პირობებში კი, თუ მოიჯარესათვის არსებითი მნიშვნელობის იყო სარეკლამო აბრა, მასზე მეიჯარესთან უნდა მიეღწია შეთანხმებას და მხარეებს ხელშეკრულებით გაცხადებულად არსებით პირობად უნდა განესაზღვრათ. ამასთან, სადავო ფართზე სარეკლამო აბრისა და ვიტრაჟის მოწყობის უფლების ნაგულისხმევ პირობად მიჩნევის საფუძველი ვერ გახდება ვერც ის პრეტენზია, რომ მეიჯარემ იცოდა, რომ აბრა აუცილებელი იყო ფართის კომერციული ფუნქციური დანიშნულებისათვის, რადგან უდავოდაა დადგენილი, რომ ამჟამად მოპასუხე სწორედ აბრის გარეშე ეწევა დაგეგმილ კომერციულ საქმიანობას (იხ. პ. 33). ამდენად, პალატა მიიჩნევს, რომ მხარეები ამ პირობაზე ხელშეკრულებაში არც გაცხადებულად და არც კონკლუდენტურად არ შეთანხმებულან. რაც შეეხება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობის მიზანს, მართალია, იჯარის ხელშეკრულებაში მხარეებმა პირდაპირ არც იჯარით გაცემული ნივთით სარგებლობის მიზანი მიუთითეს, თუმცა ხელშეკრულების შინაარსიდან გამომდინარე, რომც დავასკვნათ, რომ მეიჯარეს კომერციული საქმიანობის მიზანი შეთანხმებული იყო, როგორც აღინიშნა, სადავო ფართი ვარგისია კომერციული საქმიანობისთვისაც.

36. ამასთან, პალატის განსჯით, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ხელშეკრულებით მეიჯარე გარე ვიტრაჟისა და სარეკლამო აბრის მოწყობის თაობაზე ადმინისტრაციული ორგანოსაგან შესაბამისი ნებართვის მოპოვების ვალდებულებას აიღებდა, ამგვარი პირობა მაინც ბათილი იქნებოდა. პალატა განმარტავს, რომ სამართლებრივი რეგულაცია, რომელიც ნივთის გამოყენების შესაძლებლობას ამცირებს ან მათ საერთოდ გამოუსადეგარს ხდის, ნივთის თვისების ნაკლს განეკუთვნება, თუმცა არა ის შემთხვევა, როდესაც გამქირავებელი კისრულობს მესამე პირისგან (მათ შორის, ადმინისტრაციული ორგანოსგან) თანხმობის მიღების ვალდებულებას, რაც არანამდვილია სსკ-ის 91-ე მუხლის მიხედვით (სუსგ №ას-1154-1109-2016, 2018 წლის 20 აპრილი; ასევე, შდრ. გ.რუსიაშვილი, ,,სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი“, მუხ. 536, ელმისამართი - gccc.tsu.ge).

37. ამდენად, პალატა ასკვნის, რომ ნივთის ნაკლის დასაბუთებისა და მტკიცების ტვირთის მქონე მოიჯარეს (სსსკ-ის 102.1 მუხლი), რომელიც ვალდებული იყო, დასაშვები მტკიცებულებების წარდგენით დაესაბუთებინა ნივთობრივი ნაკლის საქონლის გადაცემის დროისათვის არსებობის ფაქტი, გასაგებად და დამაჯერებლად ვერ გააქარწყლა ფაქტი, რომ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გამოყენებისათვის ვარგისი იჯარის საგანი ჩაიბარა და ვერ დაამტკიცა, რომ შესრულება არაჯეროვანი - ნაკლიანი იყო.

38. საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლომ სამართლებრივად ძირითადად სწორად შეაფასა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები, რის შედეგადაც მიიღო კანონიერი და უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკის შესაბამისი გადაწყვეტილება.

39. კასატორებმა ვერ დაასაბუთეს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული განჩინება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს ეწინააღმდეგება.

40. ამასთან, საკასაციო საჩივრების განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრების განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

41. ამავდროულად, გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან (შდრ. სუსგ: (სუსგ №ას-1154-1109-2016, 2018 წლის 20 აპრილი; №ას-184-177-2016, 12 დეკემბერი, 2016 წელი).

42. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე

43. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი. ამდენად, კასატორს დაუბრუნდება 4430 ლარის 70% – 3101 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე მუხლებით

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. შპს „ო-ი ნ-ის“ საკასაციო საჩივარი დარჩეს განუხილველად დაუშვებლობის გამო;

2. შპს „ო-ი ნ-ს“ (ს/კ ---) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ბანკის კოდი ---, მიმღების ანგარიშის №---, სახაზინო კოდი ---) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე თ. კ-ძის მიერ (პ/ნ ---) გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 4430 ლარის (საგადასახადო დავალება №-, გადახდის თარიღი 05.05.2022), 70% - 3101 ლარი;

3. განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები: ლევან მიქაბერიძე

მირანდა ერემაძე

ვლადიმერ კაკაბაძე