31 მაისი 2022 წელი

№ას-1006-2021 ქ.თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ამირან ძაბუნიძე

თეა ძიმისტარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი - ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტო (ქ.თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის უფლებამონაცვლე)

მოწინააღმდეგე მხარე - ი.ტ–ი

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 13 მაისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი - საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიამ სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიას, მოპასუხე ი.ტ–ის მიმართ, საიჯარო ქირის - 43 156.20 ლარის, 2017 წლის 21 ნოემბრის მდგომარეობით პირგასამტეხლოს, ჯამურად - 16 290.56 ლარის, ასევე, 2017 წლის 22 ნოემბრიდან საიჯარო ქირის დავალიანების დაფარვამდე, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, საიჯარო ქირის - 43 156.20 ლარის 0.1%-ის და ერთჯერადად დარიცხული პირგასამტეხლოს - 300 ლარის დაკისრების შესახებ.

2. მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო.

3. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 06 ივნისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

4. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილება.

5. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 04 მარტის განჩინებით მოსარჩელის უფლებამონაცვლედ ცნობილ იქნა ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტო.

6. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 13 მაისის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, უცვლელად დარჩა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება, შემდეგ ფაქტობრივ-სამართლებრივ საფუძვლებზე მითითებით:

6.1. ქ. თბილისის მერიის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტოს 2015 წლის 24 აპრილის №E-266-10-12844, №E-266-38-12767 და №E-266-54-12783 გადაწყვეტილებებით ქ.თბილისის თვითმმართველი ერთეულის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ელექტრონული აუქციონის წესით სასყიდლიანი სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ გამართულ ელექტრონულ აუქციონზე №10, №38 და №54 ლოტებზე გამარჯვებულად გამოცხადდა მოპასუხე.

6.2. 2015 წლის 1 მაისის №ე-266-10-12844 ხელშეკრულების საფუძველზე, მოპასუხეს სარგებლობის უფლებით გადაეცა უძრავი ქონება, მდებარე, ქ. თბილისი, ....... მ/რ, კორპუსი №8-ის მიმდებარედ (ს/კ .......).

6.3. 2015 წლის 1 მაისის №ე-266-38-12767 ხელშეკრულების საფუძველზე, მოპასუხეს სარგებლობის უფლებით გადაეცა უძრავი ქონება, მდებარე, ქ. თბილისი, ...... მიმდებარედ (ს/კ ......).

6.4. 2015 წლის 1 მაისის №ე-266-54-12783 ხელშეკრულების საფუძველზე, მოპასუხეს სარგებლობის უფლებით გადაეცა უძრავი ქონება, მდებარე, ქ. თბილისი, ........, კორპუსი №6-ის მიმდებარედ (ს/კ ......).

6.5. მითითებული ხელშეკრულებების საფუძველზე გადაცემული უძრავი ნივთების სარგებლობის (იჯარის) ვადა განისაზღვრა 5 წლით.

6.6. ზემოაღნიშნული უძრავი ნივთების ყოველწლიური საფასური შეადგენდა 2015 წლის 1 მაისის №ე-266-10-12844 ხელშეკრულების საფუძველზე - 3 520 ლარს, 2015 წლის 1 მაისის №ე-266-38-12767 ხელშეკრულების საფუძველზე - 8 300 ლარს, ხოლო 2015 წლის 1 მაისის ხელშეკრულების №ე-266-54-12783 საფუძველზე - 5 200 ლარს.

6.7. სამივე ხელშეკრულების 4.4 პუნქტით ქირის გადაუხდელობის ან გადახდის ვადის დარღვევის შემთხვევაში, განისაზღვრა პირგასამტეხლო, გადასახდელი თანხის 0,1%-ით ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე, ხოლო 4.5 პუნქტით, ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული სხვა ვალდებულებების დარღვევის შემთხვევაში, მოსარგებლეს დაეკისრებოდა პირგასამტეხლო 100 ლარის ოდენობით.

6.8. თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის 2015 წლის 03 ივნისის და 2015 წლის 24 ივნისის №22.28.669 და №25.21.747 განკარგულებებით მოპასუხეს თანხმობა მიეცა, რომ №01.13.03.023.056, №01.11.13.007.066 და №01.10.14.015.055 საიდენტიფიკაციო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ნივთებზე იჯარის მიმღებ პირად უცვლელი საიჯარო პირობებითა და ვალდებულებებით ჩანაცვლებულიყო შ.პ.ს. „ფ.ს–ით“. იჯარის უფლების გადაცემაზე (გასხვისებაზე) თანხმობის პირობად განისაზღვრა შ.პ.ს. „ფ.ს–ის“ მიერ უძრავი ქონების სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულებების შეუფერხებლად შესრულება. განკარგულებებს საფუძვლად დაედო მოპასუხის, როგორც მოიჯარე ფიზიკური პირის და ამავდროულად შ.პ.ს. „ფ.ს–ის“ (ახალი მოიჯარე) დირექტორის განცხადება ქ. თბილისის მერიის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტოს უფროსის სახელზე.

6.9. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მოცემულ შემთხვევაში, სახეზე იყო სამოქალაქო კოდექსის 588-ე მუხლით (თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე ქონებას უკან აბრუნებს, იგი საიჯარო ქირის გადახდისაგან მხოლოდ მაშინ თავისუფლდება, თუ თავის სანაცვლოდ შესთავაზებს ახალ გადახდისუნარიან და მეიჯარისათვის მისაღებ მოიჯარეს. ახალი მოიჯარე თანახმა უნდა იყოს, იჯარის ხელშეკრულება მიიღოს იმავე პირობებით. თუ მოიჯარე ვერ შესთავაზებს ასეთ მოიჯარეს, მან საიჯარო ქირა უნდა იხადოს საიჯარო ურთიერთობათა დასრულებამდე) გათვალისწინებული ნორმატიული შემადგენლობის წანამძღვრები, შესაბამისად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით მოპასუხე სწორად გათავისუფლდა სადავო სახელშეკრულებო ურთიერთობებში ახალი მოიჯარის (შ.პ.ს. „ფ.ს–ი“) ჩართვის შემდეგ წარმოშობილი საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს გადახდის ვალდებულებისგან.

6.10. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ სააპელაციო საჩივრით პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებები სადავო არ გამხდარა. აპელანტის მოსაზრებით, სასამართლომ მოსარჩელის 2015 წლის 03 ივნისისა და 24 ივნისის განკარგულებები არასწორად მიიჩნია მხარეთა შორის საიჯარო ურთიერთობების შეწყვეტის საფუძვლად, რა დროსაც არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ მოცემულ შემთხვევაში, მოიჯარის მიერ დარღვეულ იქნა 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულებების 3.1.1 პუნქტებით ნაკისრი ვალდებულება, რომლის საფუძველზეც, მოიჯარეს ხელშეკრულების ხელმოწერიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში უნდა მოეხდინა იჯარის უფლების მარეგისტრირებელ ორგანოში დარეგისტრირება, რასაც ქონებაზე იჯარის უფლების წარმოშობა უკავშირდებოდა. ვინაიდან განსახილველ შემთხვევაში, იჯარის უფლების რეგისტრაცია არ განხორციელებულა, არც 2015 წლის 03 ივნისისა და 24 ივნისის განკარგულებებით გათვალისწინებული იურიდიული შედეგი არ დამდგარა. ამდენად, 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულებების მხარედ კვლავ მოპასუხე დარჩა, რომელსაც უნდა დაკისრებოდა ვალდებულებების შესრულება.

6.11. პალატამ აპელანტის ზემოაღნიშნული პრეტენზია არ გაიზიარა და უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციასთან დაკავშირებით განმარტა, რომ საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია არ წარმოადგენს გარიგების ფორმას და ზეგავლენას არ ახდენს ხელშეკრულების მხარეებს შორის სანივთოსამართლებრივი გარიგებიდან გამომდინარე უფლებებისა და მოვალეობების წარმოშობაზე. ნამდვილი ნების საფუძველზე დადებული წერილობითი ფორმის გარიგება საჯარო რეესტრში უფლების კონსტანტაციის საფუძველია. წერილობითი გარიგებით მეიჯარეს წარმოეშობა უფლება, მოსთხოვოს მოიჯარეს საჯარო რეესტრში მისი უფლების კონსტატაცია (რეგისტრაცია). სანივთოსამართლებრივი უფლების მოპოვების კონსტანტაცია საჯარო რეესტრში საკანონმდებლო დანაწესია და, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმით დადებული სანივთოსამართლებრივი გარიგება რეგისტრაციის გარეშე არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის.

6.12. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ 2015 წლის 03 ივნისისა და 24 ივნისის განკარგულებები, რომლითაც 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულებებში მოპასუხის ადგილი შ.პ.ს. „ფ.ს–მა“ დაიკავა, ნამდვილია და იგი მხარეებისათვის წარმოშობს შეთანხმებით გათვალისწინებულ უფლებებსა და მოვალეობებს (ამავდროულად წარმოადგენს იჯარის უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მოთხოვნის საფუძველს).

6.13. სააპელაციო პალატამ გაიზიარა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასკვნა იმის შესახებ, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის შეწყდა სახელშეკრულებო ურთიერთობები 2015 წლის 03 ივნისისა და 24 ივნისის განკარგულებებით, რაც საიჯარო ქირის გადახდის თაობაზე მოსარჩელის („მეიჯარის“) მოთხოვნის უარყოფის საფუძველი იყო.

6.14. სააპელაციო სასამართლომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 417-ე მუხლზე მითითებით (პირგასამტეხლო - მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფულადი თანხა - მოვალემ უნდა გადაიხადოს ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულებისათვის) აღნიშნა, რომ ვინაიდან მოპასუხის მიერ ვალდებულების დარღვევის ფაქტი არ დადგინდა, ზემოაღნიშნული ნორმის დანაწესიდან გამომდინარე, პირგასამტეხლოს მოთხოვნის უფლებაც გამორიცხული იყო.

7. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტომ, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილება. კასატორის ძირითადი პრეტენზია მდგომარეობს იმაში, რომ ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა უსაფუძვლოდ დაასკვნეს, რომ 2015 წლის 03 ივნისისა და 24 ივნისის განკარგულებების საფუძველზე, მოპასუხე 2015 წლის 01 მაისის სახელშეკრულებო ურთიერთობებიდან გავიდა და მითითებული დროიდან მისი ვალდებულებები მოსარჩელის მიმართ შეწყდა. სასამართლომ არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულების თანახმად, მოიჯარე ვალდებული იყო, ხელშეკრულების ხელმოწერიდან 30 კალენდარული დღის ვადაში მოეხდინა იჯარის უფლების შესაბამის მარეგისტრირებელ ორგანოში დარეგისტრირება, რაც მან არ განახორციელა. გადაცემულ ქონებაზე იჯარის უფლება წარმოიშობა საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან. შესაბამისად, მოცემულ შემთხვევაში, საიჯარო ურთიერთობის წარმოშობისათვის, მხოლოდ მხარეთა შეთანხმება მოიჯარის ჩანაცვლების თაობაზე, საკმარისი არ იყო, რაც სრულად უგულებელყვეს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა.

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის მიერ საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

9. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

10. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

11. საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანია არსებობდა თუ არა მოპასუხისათვის, იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, ქირის დავალიანებისა და პირგასამტეხლოს დაკისრების წინაპირობები (სამოქალაქო კოდექსის 581-ე 417-418-ე მუხლები).

12. იჯარა ორმხრივმავალდებულებელი, სასყიდლიანი და კონსესუალური ტიპის ხელშეკრულებაა. მეიჯარის ვალდებულებაა, დროებით სარგებლობაში გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი (ქონება) ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მისგან სწორი სამეურნეო გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით ნაყოფის მიღება, ხოლო მოიჯარის ვალდებულება შეთანხმებული საზღაურის გადახდაა (სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლი) შესაბამისად, საიჯარო სამართლებრივი ურთიერთობის მიზანი არის არა მხოლოდ იჯარის საგნით სარგებლობა, არამედ იჯარის საგნის სარგებლობის გამო მიღებული შემოსავალი. იჯარას ქირავნობისგან სწორედ იჯარის საგნის სარგებლობით შემოსავლის მიღების აუცილებლობა მიჯნავს. შემოსავლის მიღების შესაძლებლობის აუცილებლობის უზრუნველყოფა კი, მეიჯარის ვალდებულების ჯეროვნად შესრულების გამოკვეთილი პასუხისმგებლობაა, რასაც ეფუძნება მოიჯარის ვალდებულება საიჯარო ქირის გადახდის შესახებ (სუსგ. Nას-294-294-2018 , 08.05.2018წ.).

13. სამოქალაქო კოდექსის 588-ე მუხლის თანახმად, თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე ქონებას უკან აბრუნებს, იგი საიჯარო ქირის გადახდისაგან მხოლოდ მაშინ თავისუფლდება, თუ თავის სანაცვლოდ შესთავაზებს ახალ გადახდისუნარიან და მეიჯარისათვის მისაღებ მოიჯარეს. ახალი მოიჯარე თანახმა უნდა იყოს, იჯარის ხელშეკრულება მიიღოს იმავე პირობებით. თუ მოიჯარე ვერ შესთავაზებს ასეთ მოიჯარეს, მან საიჯარო ქირა უნდა იხადოს საიჯარო ურთიერთობათა დასრულებამდე. ამდენად, სამოქალაქო კოდექსის 588-ე მუხლი განსაზღვრავს იჯარის საგნის საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტამდე დაბრუნების შემთხვევაში საიჯარო ქირის გადახდისგან გათავისუფლების პირობებს. მისი დაცვითი ფუნქცია ისაა, რომ ხელშეკრულების მოშლის შემდეგ ამ ნორმამ მეიჯარე საიჯარო შემოსავლებით უნდა უზრუნველყოს საიჯარო ქონების ახალი მოიჯარისათვის (მინიმუმ ადრინდელ მოიჯარესთან არსებული პირობებით) გადაცემამდე (სუსგ. Nას-738-700-2015, 18.12.2015წ.).

14. განსახილველ შემთხვევაში, დადგენილია და საკასაციო საჩივრით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია წარმოდგენილი არ არის, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის არსებობდა იჯარის სახელშეკრულებო ურთიერთობა, კერძოდ, 2015 წლის 1 მაისის ხელშეკრულებებით, მოპასუხეს სარგებლობის (იჯარის) უფლებით 5 წლის ვადით სამი სხვადასხვა უძრავი ნივთი (ს/კ ....., ს/კ ...... და ს/კ .....) გადაეცა. ასევე, დადგენილია, რომ თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის 2015 წლის 03 ივნისისა და 2015 წლის 24 ივნისის განკარგულებებით მოპასუხეს თანხმობა მიეცა, რომ ხსენებულ უძრავ ნივთებზე იჯარის მიმღებ პირად უცვლელი საიჯარო პირობებითა და ვალდებულებებით ჩანაცვლებულიყო შ.პ.ს. „ფ.ს–ი“. იჯარის უფლების გადაცემაზე (გასხვისებაზე) თანხმობის პირობად განისაზღვრა შ.პ.ს. „ფ.ს–ის“ მიერ უძრავი ქონების სარგებლობის უფლებით გადაცემის შესახებ 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულებების შეუფერხებლად შესრულება. განკარგულებებს საფუძვლად დაედო მოპასუხის, როგორც მოიჯარე ფიზიკური პირის და ამავდროულად შ.პ.ს. „ფ.ს–ის“ (ახალი მოიჯარე) დირექტორის განცხადება ქ. თბილისის მერიის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტოს უფროსის სახელზე.

15. დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ მოპასუხისათვის საიჯარო ქირის დავალიანებისა და პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძველი არ არსებობდა. იჯარის ხელშეკრულების ნამდვილობისთვის საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი არ ადგენს ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის აუცილებლობას. პალატა ეთანხმება ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობას, რომ საჯარო რეესტრში უფლების რეგისტრაცია არ წარმოადგენს გარიგების ფორმას და ზეგავლენას არ ახდენს ხელშეკრულების მხარეებს შორის სანივთოსამართლებრივი გარიგებიდან გამომდინარე უფლებებისა და მოვალეობების წარმოშობაზე. ნამდვილი ნების საფუძველზე დადებული წერილობითი ფორმის გარიგება საჯარო რეესტრში უფლების კონსტატაციის საფუძველია. წერილობითი გარიგებით მეიჯარეს წარმოეშობა უფლება, მოსთხოვოს მოიჯარეს საჯარო რეესტრში მისი უფლების კონსტანტაცია (რეგისტრაცია). სანივთოსამართლებრივი უფლების მოპოვების კონსტატაცია საჯარო რეესტრში საკანონმდებლო დანაწესია და, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმით დადებული სანივთოსამართლებრივი გარიგება რეგისტრაციის გარეშე არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის. საკასაციო სასამართლომ არაერთ გადაწყვეტილებაში განმარტა, რომ ,,საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის მე-5 პუნქტით (ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ა“–„ე“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების, ხოლო კერძო სამართლის იურიდიული პირის მონაწილეობით 1 წელზე მეტი ვადით დადებული გარიგებების (მათ შორის, გარიგებებისა, რომელთა საერთო ვადა აღემატება 1 წელს) საფუძველზე − აგრეთვე ამ მუხლის პირველი პუნქტის „ვ“–„ი“ და „ლ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული უფლებების წარმოშობისათვის აუცილებელია მათი საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია) გათვალისწინებულ შემთხვევაში, გასათვალისწინებელია თავად კანონის მიზანი, რომლის პირველი მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, იგი განსაზღვრავს საჯარო რეესტრის წარმოების ორგანიზაციულ-სამართლებრივ საფუძვლებს, საჯარო რეესტრის მწარმოებელი ორგანოს – საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს უფლება-მოვალეობებს. მოცემული საკანონმდებლო ცვლილება რეალურად მიზნად ისახავდა უძრავ ნივთებთან დაკავშირებულ უფლებათა საჯაროობის უზრუნველყოფასა და მესამე პირთა ინტერესების დაცვას. ის ფაქტი, რომ ქირავნობის ხელშეკრულება საჯარო რეესტრში არ დარეგისტრირებულა, მის ნამდვილობაზე გავლენას ვერ იქონიებს (შდრ. სუსგ, ას-797-764-2016, 3.10.2016წ; ას-ას-774-723-2017, 11.10.2017წ; ას-774-774-2018, 28.02.2019).

16. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა მართებულად მიიჩნიეს, რომ 2015 წლის 03 ივნისისა და 24 ივნისის განკარგულებები, რომლებითაც 2015 წლის 01 მაისის ხელშეკრულებებში მოპასუხეს შ.პ.ს. „ფ.ს–ი“ ჩაენაცვლა, მხარეებისათვის წარმოშობს შეთანხმებით გათვალისწინებულ უფლებებსა და მოვალეობებს.

17. ვინაიდან, განსახილველ შემთხვევაში არ დადგინდა მოპასუხის მიერ ვალდებულების დარღვევის ფაქტი, ამ უკანასკნელისათვის არც პირგასამტეხლოს დაკისრების სამოქალაქო კოდექსის 417-418-ე მუხლებით გათვალისწინებული საფუძველი არსებობდა.

18. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, N 7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

19. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტების ფარგლებში, რაც სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლი), კასატორმა ვერ შეძლო დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზიის წარმოდგენა, რითაც ვერ დაძლია გასაჩივრებული განჩინების ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება და ვერ შეძლო მისი გაბათილება სარწმუნო მტკიცებულებებით. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით. ასეთ საფუძველზე ვერც კასატორი მიუთითებს.

20. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობები არ არსებობს, რაც მისი არსებითად განსახილველად დაუშვებლად ცნობის სამართლებრივი საფუძველია.

21. კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან სახელმწიფო ბაჟის შესახებ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილის „უ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის ს.ს.ი.პ. ქონების მართვის სააგენტოს საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად.

2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

მოსამართლეები : ლაშა ქოჩიაშვილი

ამირან ძაბუნიძე

თეა ძიმისტარაშვილი