l

საქმე №ას-430-430-2018 9 ნოემბერი, 2020 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – გ. ჭ-ის უფლებამონაცვლე ი. ჭ-ძე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ს. ა-ნი (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 26 დეკემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრედ ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. გ. ჭ-ემ (შემდგომში - „მოსარჩელე“, „მოსარგებლე“ ან „კასატორი“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში ს. ა-ის (შემდგომში - „მოპასუხე“ ან „აპელანტი“) მიმართ და მოითხოვა მის მიერ დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის - ქ. თბილისში, ---- ---- №----ში (ს.კ. -----), მე-2 სართულზე, ---- „-“-ში, ნახაზზე მითითებული №---- (3,5 კვ.მ) და №--- (9,89 კვ.მ) ოთახების მესაკუთრედ ცნობა, მოპასუხისათვის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 10%-ის, 680,2 აშშ დოლარის გადახდის სანაცვლოდ.

2. სარჩელი ემყარება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

2.1. 1973 წლის 10 მარტს მოსარჩელესა და ლ. ა-ნს (შემდგომში - „მესაკუთრე“) შორის, რომელიც იყო ქ. თბილისში, --- --- №----ში მდებარე უძრავი ქონების მესაკუთრე, გაფორმდა წერილობითი შეთანხმება, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელემ 10 000 რუბლის გადახდის სანაცვლოდ იყიდა აღნიშნულ მისამართზე მდებარე ბინის მე-2 სართული - საცხოვრებელი ფართი 40 კვ.მ, ხოლო დამხმარე ფართთან ერთად საერთო ფართი 62,40 კვ.მ; ამ ხელშეკრულების საფუძველზე, მოსარჩელე ოჯახთან ერთად კეთილსინდისიერად ფლობს ზემოაღნიშნულ საცხოვრებელ სადგომს და მასთან ერთად 3,5 კვ.მ და 9,89 კვ.მ ფართის სათავსოებს (შემდგომში - „სადავო ფართი“ ან „სადავო ქონება“);

2.2. სადავო ფართი მისი გადაცემის მომენტისათვის იყო საცხოვრებლად უვარგისი და მოსარჩელე მას მოიხმარდა როგორც სათავსოს, ხოლო შვილების შეძენის შემდგომ, ფართის სიმცირის გამო, იძულებული გახდა აღნიშნული ფართი გადაეკეთებინა საძინებელ ოთახად;

2.3. მოსარჩელე 22.02.1973 წლიდან რეგისტრირებულია ზემოაღნიშნულ საცხოვრებელ ფართში. ასევე, იმავე მისამართზე რეგისტრირებულია სს „თ-----ა“ და შპს „ჯ----ნ უ----რ ე----დ ფ----ს“ აბონენტად და იხდის კომუნალურ გადასახადებს;

2.4. ამჟამად, მესაკუთრის კუთვნილი უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით აღრიცხულია მისი მემკვიდრეების - ი. ა-ის, რ. ა-ისა და მოპასუხის სახელზე. ახალი მესაკუთრეების მიერ უძრავი ქონების გამიჯვნის შემდგომ მოსარჩელის კუთვნილი საცხოვრებელი სადგომის ძირითადი ნაწილი მოხვდა ი. და რ. ა-ის საკუთრებაში, ხოლო სადავო ფართი მოპასუხის საკუთრებაში;

2.5. მოპასუხე უარს აცხადებს მოსარჩელეს გადაუხადოს „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებული კომპენსაცია.

3. მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო. მისი განმარტებით, მოსარჩელის მიერ დაკავებული სადგომი არ მოიცავს სადავო ფართს.

4. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2016 წლის 27 ივლისის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა; მოპასუხე ცნობილი იქნა ქ. თბილისში, ----- ----- №----ში (ს.კ. -----), საინვენტარიზაციო გეგმაზე მითითებულ მე-2 სართულზე, --- "-"-ში მდებარე №--- ოთახის (ფართით 3,5 კვ.მ) და №--- ოთახის (ფართით 9,89 კვ.მ) მესაკუთრედ, მოპასუხისათვის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 10%-ის, 680,2 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდის სანაცვლოდ.

5. მოპასუხემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი. მან მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

6. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 26 დეკემბრის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2016 წლის 27 ივლისის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

7. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

7.1. 04.09.2015წ. საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, ქ. თბილისში, ---- ---- №----ში (ს.კ. ------) მდებარე უძრავი ქონების მესაკუთრეებს წარმოადგენენ: ი. ა-ნი, რ. ე-ძე, რ. ა-ნი, რ. ჩ-ძე და მოპასუხე. მოპასუხის საკუთრებაში არსებული საერთო ფართი შეადგენს 138,30 კვ.მ-ს (შენობა №----ის, №----ის და №----ის I სართული, საერთო ფართით 86,9 კვ.მ და შენობა №----ის II სართულზე 51,4 კვ.მ ფართი);

7.2. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 21.12.2015წ. კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით (საქმე №------) მოსარჩელე ცნობილ იქნა საცხოვრებელი სადგომის - თბილისში, ----- ---- №----ში (ს.კ. -----), მე-2 სართულზე არსებული 61,49 კვ.მ ფართის მესაკუთრედ, ბინის საბაზო ღირებულების 10%-ის, 4 359,64 აშშ დოლარის მოპასუხეებისათვის - რ. და ი. ა-ვის გადახდის სანაცვლოდ. აღნიშნული გადაწყვეტილებით დადგენილ იქნა ფაქტობრივი გარემოება, რომ მოსარჩელე მესაკუთრესთან 1973 წლის 10 მარტს დადებული ფორმადაუცველი, შინაურული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, წარმოადგენს ზემოთ მითებული ფართის (მათ შორის, 40 კვ.მ საცხოვრებელი) მოსარგებლეს, 1973 წლიდან რეგისტრირებულია აღნიშნულ ფართში, მას მართლზომიერად ფლობს და იხდის კომუნალურ გადასახადებს;

7.3. მოწმეთა ჩვენებით დადგენილია და არც მოპასუხე უარყოფს იმ ფაქტს, რომ სადავო ფართი წლებია იმყოფება მოსარჩელის სარგებლობაში;

7.4. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს №----- დასკვნის თანახმად, თბილისში, ---- --- №----ში მდებარე შენობა-ნაგებობაში მე-2 სართულზე განთავსებული შესაფასებელი სათავსოების (№-- და №---) 1 კვ.მ-ის საბაზრო ღირებულება, 2015 წლის 19 სექტემბრის მდგომარებით, შეადგენს 6 802 აშშ დოლარს.

8. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოპასუხე სადავოდ ხდის იმ გარემოებას, რომ მოსარჩელემ მისი ნებართვის გარეშე დაიკავა საინვენტარიზაციო გეგმაზე მითითებულ მე-2 სართულზე, --- „-“-ში მდებარე №-- ოთახი ფართით 3,5 კვ.მ და №-- ოთახი ფართით 9,89 კვ.მ, რის გამოც უძრავი ქონების ამ ნაწილზე არ უნდა გავრცელდეს „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონი.

9. სააპელაციო პალატის მითითებით, თავდაპირველ სარჩელში (საქმე №------) მოსარჩელე მოპასუხედ ა-თან ერთად, ასევე, უთითებდა მოპასუხეს, რომლის მიმართაც, საბოლოოდ, სარჩელი დარჩა განუხილველად მოსარჩელის მიერ მისი გამოხმობის გამო (იხ. ტ. II, ს.ფ. 115-120). მოსარჩელემ კვლავ აღძრა წინამდებარე სარჩელი მოპასუხის მიმართ და მოითხოვა იმავე მისამართზე (ქ. თბილისი, ---- --- №--, მე-2 სართული) მდებარე 3,5 კვ.მ და 9,89 კვ.მ სათავსოების საკუთრებაში გადაცემა იმავე სამართლებრივი საფუძვლით და იმავე გარემოებებზე მითითებით (მოსარჩელე 1973 წლიდან რეგისტრირებულია აღნიშნულ მისამართზე, იხდის კომუნალურ გადასახადებს და სადავო ფართს მართლზომიერად ფლობს როგორც მოსარგებლე, მესაკუთრესთან 1973 წლის 10 მარტს დადებული შინაურული ხელშეკრულების საფუძველზე). მოცემულ შემთხვევაში სადავო არ არის მოსარჩელის სადავო მისამართზე რეგისტრაციის, კომუნალური გადასახადების გადახდისა და სადავო ფართის ფლობის ფაქტი, თუმცა დავის სწორად გადაწყვეტისათვის დასადგენ მთავარ გარემოებას წარმოადგენს მოსარჩელის მიერ სარჩელში მითითებული გარემოება - 3,5 კვ.მ და 9,89 კვ.მ დამხმარე სათავსოების 1973 წლის 10 მარტის ფორმადაუცველი ხელშეკრულებით მისთვის გადაცემის თაობაზე.

10. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მფლობელობის მართლზომიერი საფუძვლის დასაბუთება, ანუ იმ გარემოების მტკიცების ტვირთი, რომ სადავო ფართი მოსარჩელეს 10.03.1973წ. შინაურულ ხელშეკრულებაში მითითებულ ფართთან - 40 კვ.მ-თან ერთად გადაეცა, მოსარჩელეს ეკისრებოდა, თუმცა მან ვერ წარადგინა ამ ფაქტობრივი გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულება.

11. სააპელაციო პალატამ დამატებით აღნიშნა, რომ მოწმეთა ჩვენებით დადასტურებული გარემოება სადავო ფართის ხანგრძლივი დროის განმავლობაში მოსარჩელის მიერ ფლობის თაობაზე, არ მიუთითებს მფლობელობის მართლზომიერებაზე, შესაბამისად, სადავო ფართზე მოსარჩელის მოსარგებლედ ცნობისა და საკუთრებაში გადაცემის საფუძველს არ წარმოადგენს.

12. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მოსარჩელემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

13. კასატორმა საკასაციო საჩივარში მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

13.1. სასამართლომ არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა საქმის ფაქტობრივ გარემოებებს;

13.2. საქმეზე დაკითხულმა მოწმეებმა დაადასტურეს, რომ 1973 წლის 10 მარტს მოსარჩელესა და მესაკუთრეს შორის სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მოსარჩელეს გადაეცა ქ. თბილისში, ---- --- №--ში, მე-2 სართულზე მდებარე 62,40 კვ.მ საცხოვრებელი სადგომი და მასთან ერთად 3,5 კვ.მ და 9,89 კვ.მ ფართის სათავსო. მოწმეებმა, ასევე, დაადასტურეს, რომ სადავო ფართზე პრეტენზია 1973 წლიდან არავის ჰქონია, მოსარჩელე მოიხმარდა მას როგორც სათავსოს, ხოლო შვილების შეძენის შემდგომ გადააკეთა საცხოვრებლად (საძინებლად);

13.3. მოსარჩელემ სასამართლოს წარუდგინა სადავო ქონების მართლზომიერი ფლობის დამადასტურებელი მტკიცებულებები. კერძოდ, იმის დამადასტურებელი მტკიცებულება, რომ იგი 22.02.1973 წლიდან რეგისტრირებულია ქ. თბილისში, ---- ---- №----ში მდებარე საცხოვრებელ ფართში. ასევე, იმავე მისამართზე რეგისტრირებულია სს „თელასისა“ და შპს „ჯორჯიან უოთერ ენდ ფაუერის“ აბონენტად და იხდის კომუნალურ გადასახადებს. სადავო ფართი მოსარჩელეს გადაეცა ძირითად ფართთან ერთად, როგორც საკუჭნაო (დამხმარე ფართი) და ის მიერთებული იყო ძირითად მრიცხველზე, რაზეც აისახებოდა იქ მოხმარებული ელექტროენერგია.

14. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 28 თებერვლის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილ იქნა დასაშვებად საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „დ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

15. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 18 აპრილის განჩინებით კასატორის გარდაცვალების გამო, შეჩერდა წინამდებარე საქმის წარმოება ამ უკანასკნელის უფლებამონაცვლის დადგენამდე, არაუმეტეს ერთი წლის ვადით.

16. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 01 აგვისტოს განჩინებით განახლდა წინამდებარე საქმის წარმოება და კასატორის უფლებამონაცვლედ ცნობილ იქნა მისი კანონისმიერი პირველი რიგის მემკვიდრე, მეუღლე - ი. ჭ-ძე (შემდგომში - „მოსარჩელის უფლებამონაცვლე“ ან „მოსარგებლის უფლებამონაცვლე“).

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

17. საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების იურიდიული დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს.

18. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია წარმოადგენდა თუ არა მოსარჩელე სადავო ქონების მოსარგებლეს “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონის შესაბამისად.

19. საკასაციო სასამართლო, უპირველეს ყოვლისა, აღნიშნავს, რომ წინამდებარე საქმის განხილვისას გამოყენებულ უნდა იქნეს „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს 2016 წლის 24 ივნისის კანონი (შემდგომში - „ახალი კანონი“ ან „სპეციალური კანონი“), შემდეგი გარემოებების გამო: განსახილველი სარჩელი მოსარგებლის მიერ აღძრულია 2015 წლის 18 სექტემბერს „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს 1998 წლის 25 ივნისის კანონის საფუძველზე (შემდგომში - „ძველი კანონი“) [აღნიშნული კანონის 2.1. და 2.2. მუხლები: თუ მხარეებს შორის არსებობს წერილობითი შეთანხმება საცხოვრებელი სადგომის ნასყიდობაზე (სანოტარო ფორმის დაცვის გარეშე), მესაკუთრეს უფლება აქვს მოსარგებლეს მოსთხოვოს საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა, მხოლოდ მოსარგებლისთვის (ან თავდაპირველი მოსარგებლის უფლებამონაცვლისთვის) დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 90%-ის გადახდის შემთხვევაში; თუ მესაკუთრე უარს აცხადებს მოსარგებლისთვის ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული კომპენსაციის გადახდაზე, მოსარგებლეს უფლება აქვს მესაკუთრეს მოსთხოვოს შესაბამისი ანაზღაურების (დაკავებული საცხოვრებელი სადგომის საბაზრო ღირებულების 10%) სანაცვლოდ დაკავებულ საცხოვრებელ სადგომზე საკუთრების უფლების გადაცემა], თუმცა პირველი ინსტანციის სასამართლოში აღნიშნული საქმის განხილვის ეტაპზე შეიცვალა საკანონმდებლო აქტი და საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობები ახლებურად მოაწესრიგა 2016 წლის 24 ივნისს მიღებულმა ახალმა კანონმა, რომლითაც ძველი კანონი ძალადაკარგულად გამოცხადდა [ახალი კანონის 11.1. მუხლი; ამ კანონის ამოქმედებისთანავე ძალადაკარგულად გამოცხადდეს „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს 1998 წლის 25 ივნისის კანონი (პარლამენტის უწყებანი, №25-26, 15.07.1998, გვ. 11)]. ახალი კანონი ამოქმედდა გამოქვეყნებისთანავე [ახალი კანონის 11.2. მუხლი: ეს კანონი ამოქმედდეს გამოქვეყნებისთანავე], ანუ 2016 წლის 18 ივლისს და სწორედ აღნიშნული დღიდან არის ძველი კანონი ძალადაკარგული [„ნორმატიული აქტების შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის 25.1. მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტი: ნორმატიული აქტი ან მისი ნაწილი ძალას კარგავს, თუ მიღებულია (გამოცემულია) ნორმატიული აქტი, რომელიც მას ძალადაკარგულად აცხადებს].

20. ახალი კანონის მიღებისა და, შესაბამისად, იმავე კანონით 1998 წლის 25 ივნისის კანონის ძალადაკარგულად ცნობის მიზანს წარმოადგენდა ამ უკანასკნელის მოქმედებისას საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების სამართლებრივი რეგულირების ხარვეზების აღმოფხვრა და საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობათა ახლებური, უფრო სამართლიანი გადანაწილება (იხ. სუსგ საქმე №ას-137-2019, 06 მაისი, 2019 წელი).

21. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ახალი კანონით არ არის განსაზღვრული, რომელი კანონი უნდა იქნას გამოყენებული საერთო სასამართლოების მიერ ძველი კანონის საფუძველზე შეტანილი სარჩელების განხილვისას, ანუ ახალი კანონი არ შეიცავს გარდამავალ დებულებებს, რომლის საფუძველზეც სასამართლოს შეუძლია ახალი საკანონმდებლო აქტის ძალაში შესვლისას სასამართლოებში მიმდინარე დავების მოსაწესრიგებლად გამოიყენოს ძალადაკარგული კანონი. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მხარეთა შორის არსებული დავის მიმართ, რომელიც ჯერ არ არის გადაწყვეტილი, ახალი კანონი უნდა იქნეს გამოყენებული (შედარებისთვის იხ. სუსგ საქმე №ას-8-8-2018, 27 ნოემბერი, 2019 წელი).

22. სპეციალური კანონის პირველი მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, ეს კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1997 წლის 25 ნოემბრამდე წარმოშობილ იმ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ „კანონის ამოქმედების მომენტად“ მიჩნეულია არა 2016 წელი, არამედ - 1998 წელი, ვინაიდან საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობები თავდაპირველად სწორედ ამ პერიოდიდან დაექვემდებარა საკანონმდებლო რეგულირებას. იმავე კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის მიხედვით, მოსარგებლე არის პირი, რომელიც ამ კანონის ამოქმედების მომენტისათვის კეთილსინდისიერად ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ან პირი, რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით ან ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით.

23. ამრიგად, იმისათვის, რომ კონკრეტული სამართალურთიერთობა მოწესრიგდეს სპეციალური კანონით, უპირველეს ყოვლისა, აღნიშნული სამართალურთიერთობა წარმოშობილი უნდა იყოს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის და აუცილებლად 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1997 წლის 25 ნოემბრამდე პერიოდში.

24. საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეში განმარტა, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონით წესრიგდება არა ყველა ის ურთიერთობა, რაც უძრავი ნივთის თაობაზე დადებულ, ფორმადაუცველ გარიგებასთანაა დაკავშირებული, არამედ მხოლოდ ისეთი, რომელიც მოითხოვს სპეციალურ მოწესრიგებას. მითითებული კანონის მოქმედების ფარგლებში სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილენი ვალდებულნი იყვნენ დაეცვათ უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობის იმ დროს მოქმედი წესები, მაგრამ, ზოგიერთ შემთხვევებში, ამ წესების დარღვევა უკავშირდებოდა გარკვეულ ობიექტურ გარემოებებს, რაც დამახასიათებელი იყო იმ დროს მოქმედი სამართლებრივი სივრცისათვის, კერძოდ, სამოქალაქო უფლებათა განხორციელება იმ დროს ბევრად იყო დამოკიდებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ დანაწესებზე, რაც ხელს უშლიდა თავისუფალი სამოქალაქო ბრუნვის დამკვიდრებას. ასეთ ვითარებაში ხშირად მხარეთა ურთიერთობა არ სცილდებოდა მათი ფაქტობრივი ქონებრივი ურთიერთობის ფარგლებს. სპეციალური მოწესრიგება უკავშირდება უშუალოდ ამ ურთიერთობების სპეციფიკას. კერძოდ, ურთიერთობებს, რომლებიც არსებობდა ზემოაღნიშნულ პერიოდში ფაქტის სახით, ზემოაღნიშნულმა კანონმა მიანიჭა იურიდიული მნიშვნელობა და მას კონკრეტული სამართლებრივი შედეგები დაუკავშირა (იხ. სუსგ საქმე №ას-137-2019, 06 მაისი, 2019 წელი; №ას-551-551-2018, 25 ნოემბერი, 2019 წელი).

25. სპეციალური კანონის მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი).

26. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ახალი კანონით კანონმდებელმა შემოიღო საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის ახალი წესი და ძველი კანონისაგან განსხვავებით, რომლის მიხედვით, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების არსებობისას მესაკუთრეს ჰქონდა უპირატესი უფლება, მოეთხოვა მოსარგებლისათვის საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის შეწყვეტა (იხ. ძველი კანონის 2.3. და 2.6. მუხლები), ახალმა კანონმა უპირატესი უფლება, საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის უფლების სახით, მიანიჭა მოსარგებლეს, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს.

27. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მოსარჩელე წარმოადგენს თბილისში, ----- ----- №----ში მდებარე საცხოვრებელი სადგომის მოსარგებლეს, მასსა და მესაკუთრეს შორის 1973 წლის 10 მარტს სანოტარო ფორმის დაუცველად დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. კერძოდ, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 21 დეკემბრის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით მოსარჩელე ცნობილ იქნა აღნიშნულ მისამართზე, მე-2 სართულზე არსებული 61,49 კვ.მ საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრედ, უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 10%-ის მესაკუთრეებისათვის გადახდის სანაცვლოდ. წინამდებარე სარჩელით მოსარჩელე ითხოვს იგივე მისამართზე, მე-2 სართულზე არსებული 3,5 კვ.მ და 9,89 კვ.მ ოთახების მესაკუთრედ ცნობას. მისი განმარტებით, მასსა და მესაკუთრეს შორის 10.03.1973წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მესაკუთრის თანხმობით, იგი დაეუფლა არა მარტო საცხოვრებელ ფართს, არამედ სადავო ფართს, რომელიც ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის წარმოადგენდა სათავსოს; დადგენილია, ასევე, რომ სადავო ქონება წლებია მოსარჩელის სარგებლობაში იმყოფებოდა, იგი 1973 წლიდან რეგისტრირებულია ---- ----- №----ში, სადაც სადავო ფართი მდებარეობს და იხდის კომუნალურ გადასახადებს.

28. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას, რომ საქმეში არსებული მტკიცებულებებით არ დასტურდება მოსარგებლისათვის 10.03.1973წ. ხელშეკრულებაში მითითებულ 40 კვ.მ ფართთან ერთად სადავო ქონების გადაცემის ფაქტი. აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის 1973 წლის 10 აპრილს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, ნასყიდობის საგანს წარმოადგენდა - „საცხოვრებელი ფართი 40 კვ.მ. ლოჯით ---- ---- №----ში, მეორე სართულზე“ (იხ. ტ. II, ს.ფ. 17). ამდენად, ნასყიდობის საგანი მოიცავდა 40 კვ.მ საცხოვრებელ ფართს და ლოჯს, რომლის ფართობი და ზუსტი მდებარეობა ხელშეკრულებაში კონკრეტულად მითითებული არ არის. ეს გარემოება კი, საქმეზე დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან ერთად, ერთობლიობაში იძლევა იმ დასკვნის გაკეთების საფუძველს, რომ მოსარგებლესა და მესაკუთრეს შორის 1973 წლის 10 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება საცხოვრებელ ფართთან ერთად მოიცავდა, ასევე, სადავო ფართს და მოსარჩელე წარმოადგენს აღნიშნული ქონების მოსარგებლეს. ამასთან, საქმეში არ მოიპოვება იმ გარემოების საწინააღმდეგო მტკიცებულება, რომ მოსარგებლე ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მომენტიდან სადავო ფართს უწყვეტად ფლობს.

29. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ვინაიდან დადგენილია, რომ მოსარგებლე არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს სადავო ქონებას, სპეციალური კანონის მე-3 მუხლიდან გამომდინარე, სახეზეა მოსარჩელის სადავო ქონების მესაკუთრედ ცნობის საფუძველი.

30. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მოცემულ შემთხვევაში სარჩელი აღძრულია ძველი კანონის საფუძველზე. მოსარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენდა მოპასუხისათვის საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10%-ის გადახდის სანაცვლოდ სადავო ფართის მესაკუთრედ ცნობა. როგორც ზემოთ აღინიშნა, ახალი კანონით ახლებურად მოწესრიგდა საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობები. ახალი კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით მოსარგებლე, რომელიც 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა. ამ შემთხვევაში მოსარგებლე აღარ არის ვალდებული გადაიხადოს უძრავი ქონების ღირებულების 10%. მიუხედავად ამისა, ვინაიდან მოსარჩელეს ახალი კანონის მიხედვით არ დაუზუსტებია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 248-ე მუხლიდან გამომდინარე, სასამართლო არ არის უფლებამოსილი მიაკუთვნოს თავისი გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს იმაზე მეტი, ვიდრე ის სარჩელით მოითხოვდა, მოსარჩელის უფლებამონაცვლე სადავო ფართის მესაკუთრედ ცნობილ უნდა იქნეს მოპასუხისათვის საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 10%-ის გადახდის სანაცვლოდ.

31. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება დაუსაბუთებელია და, შესაბამისად, არსებობს მისი გაუქმების საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 394-ე მუხლის „ე“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული საფუძველი [გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული].

32. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო თვითონ მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძვლები. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ არ არსებობს ამგვარი საფუძვლები და არ არის საჭირო მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა, შესაბამისად, საკასაციო პალატა უფლებამოსილია თვითონ მიიღოს გადაწყვეტილება.

33. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს; გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 26 დეკემბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნას ახალი გადაწყვეტილება; მოსარჩელის უფლებამონაცვლის სარჩელი დაკმაყოფილდეს; მოსარჩელის უფლებამონაცვლე ცნობილ იქნას სადავო ფართის მესაკუთრედ მოპასუხისათვის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 10%-ის, 680,2 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდის სანაცვლოდ.

34. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 199¹-ე მუხლის თანახმად, სარჩელის მიღებაზე უარის თქმის, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის, სარჩელის განუხილველად დატოვების ან საქმის წარმოების შეწყვეტის შემთხვევაში, სასამართლო თავისი გადაწყვეტილებით (განჩინებით) აუქმებს ამ სარჩელთან დაკავშირებით გამოყენებულ უზრუნველყოფის ღონისძიებას.

35. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა. შესაბამისად, თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 10 სექტემბრის განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება უნდა დარჩეს ძალაში.

36. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 46-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ი“ და „ვ“ ქვეპუნქტების თანახმად, სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან თავისუფლდებიან: მოსარჩელეები − „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონიდან გამომდინარე მოთხოვნის თაობაზე საქმეზე სახელმწიფო ბაჟის ოდენობით; მხარეები, რომლებიც დადგენილი წესით რეგისტრირებული არიან სოციალურად დაუცველი ოჯახების მონაცემთა ერთიან ბაზაში და იღებენ საარსებო შემწეობას, რაც დასტურდება შესაბამისი დოკუმენტაციით.

37. მოცემულ შემთხვევაში მხარეები გათავისუფლებულები არიან სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა

1. გ. ჭ-ის უფლებამონაცვლის ი. ჭ-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 26 დეკემბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნას ახალი გადაწყვეტილება;

3. გ. ჭ-ის უფლებამონაცვლის ი. ჭ-ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს;

4. გ. ჭ-ის უფლებამონაცვლე ი. ჭ-ძე ცნობილ იქნას ქ. თბილისში, --- ---№----ში (ს/კ: ------), საინვენტარიზაციო გეგმაზე მითითებულ მე-2 სართულზე --- „-“-ში მდებარე №- ოთახის (ფართით 3.5 კვ.მ) და №- ოთახის (ფართით 9.89 კვ.მ) მესაკუთრედ, ს. ა-ის უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 10%-ის, 680.2 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდის სანაცვლოდ;

5. მხარეები გათავისუფლებულნი არიან სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან;

6. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2015 წლის 10 სექტემბრის განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება დარჩეს ძალაში;

7. საკასაციო პალატის გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ე. გასიტაშვილი