საქმე N:ას-383-2022

საქმე № ას-383-2022 6 ოქტომბერი, 2022 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ზურაბ ძლიერიშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ეკატერინე გასიტაშვილი, მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – გ. ი-ძე (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ლ. ა-ძე (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 11 ნოემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით თავდაპირველი სარჩელის დაკმაყოფილება და შეგებებული სარჩელის უარყოფა

დავის საგანი – კრების ოქმის ბათილად ცნობა (თავდაპირველ სარჩელში), უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა, სარდაფის გასამიჯნად სამუშაოების ჩატარება, თანხის დაკისრება (შეგებებულ სარჩელში)

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. გ. ი-ემ (შემდეგში - მოსარჩელე ან კასატორი) სარჩელი აღძრა ბ----ა „მ----ის’’ (შემდეგში - ამხანაგობა), თ. ბ-ის და ლ. ა-ის (შემდეგში: მოპასუხე ან აპელანტი ან მოწინააღმდეგე მხარე) მიმართ, რომლითაც მოითხოვა: 1. ბათილად იქნას ცნობილი ამხანაგობის 2015 წლის 14 ოქტომბრის კრების ოქმი, რომლითაც ლ. ა-ეს დაუდასტურდა 34კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი; 2. ბათილად იქნას ცნობილი ამხანაგობის 2015 წლის 21 ოქტომბრის კრების ოქმი, რომლითაც ლ. ა-ეს დაუდასტურდა 34კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი.

2. მოსარჩელემ განმარტა, რომ მის მფლობელობაშია სარდაფი 69.70 კვ.მ. იმავე მისამართზე მოპასუხემ სახლი შეიძინა და ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ნასყიდობის საგანია 157კვ.მ ფართი და 34 კვ.მ სარდაფი. მიუხედავად იმისა, რომ მითითებული 34კვ.მ სარდაფი რაიმე შემხებლობაში არ არის მოსარჩელის კუთვნილ სარდაფთან, მოპასუხემ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბერს თ. ბ-ნს ამხანაგობის სახელით დაადასტურებინა, რომ 34კვ.მ სარდაფი მოიცავს აზომვით ნახაზზე ასახულ ფართობს და მდებარეობს სართულებრივი გეგმის დაშტრიხულ კვადრატში. სადავო კრების ოქმების საფუძველზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში ადმინისტრაციული წარმოების შედეგად მოსარჩელის კუთვნილ 69.70კვ.მ სარდაფზე რეგისტრაცია გაუქმდა. მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ ამხანაგობის სახელით მიღებული კრების ოქმები დათარღებული 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრით წარმოადგენს ბათილ გარიგებას, რადგან შედგენილია კანონის უხეში დარღვევით, რაც იმაში მდგომარეობს, რომ ამხანაგობის კრება არ ჩატარებულა. სადავო კრების ოქმების ბათილობის გარეშე კი, მოსარჩელე მოკლებულია შესაძლებლობას საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მოახდინოს კუთვნილ 69.70კვ.მ-ზე რეგისტრაციის აღდგენა.

3. მოპასუხემ წარმოადგინა მოთხოვნის გამომრიცხველი შედავება, რომელშიც აღნიშნა, რომ სადავო კრების ოქმებით დადასტურებული ინდივიდუალური ქონება მოპასუხის საკუთრებაში ირიცხება 2002 წლიდან, რაც დასტურება ნასყიდობის ხელშეკრულებით. უფრო ადრე კი, აღნიშნული ქონება 1992 წლის პრივატიზაციის ხელშეკრულების საფუძველზე ირიცხებოდა ძველი მესაკუთრის (გამყიდველის) სახელზე.

4. მოპასუხემ ასევე წარადგინა შეგებებული სარჩელი, რომლითაც მოითხოვა: 1. ლ. ა-ის საკუთრებაში არსებული ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, - ------- ქ.---/------- ქ.---, საცხოვრებელი ფართი №--, ს/კ:---------, გამოთხოვილ იქნეს გ. ი-ის და დ. ი-ის უკანონო მფლობელობიდან და ჩაბარდეს გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ლ. ა-ეს; 2. გ. ი-ეს და დ. ი-ეს დაევალოთ სარდაფის გასამიჯნად საჭირო სამუშაოების ჩატარება; 3. გ. ი-ეს და დ. ი-ეს დაეკისროთ ლ. ა-ის სასარგებლოდ 10 800 ლარის გადახდა.

5. შეგებებული სარჩელის ავტორმა აღნიშნა, რომ 2002 წელს შეიძინა უძრავი ქონება და მასზე საკუთრების უფლება საჯარო რეესტრში დაარეგისტრირა. აღნიშნულ უძრავ ქონებას, სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე, ფლობს გ. ი-ძე, რითაც ხელი ეშლება უძრავი ნივთის ნამდვილ მესაკუთრეს.

6. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 13 ივნისის გადაწყვეტილებით, თავდაპირველი სარჩელი დაკმაყოფილდა: ბათილად იქნა ცნობილი ამხანაგობის 2015 წლის 14 ოქტომბრის კრების ოქმი, რომლითაც მოპასუხეს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი, ასევე, ბათილად იქნა ცნობილი ამხანაგობის 2015 წლის 21 ოქტომბრის კრების ოქმი, რომლითაც მოპასუხეს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი. ამავე გადაწყვეტილებით, შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

7. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება მოპასუხემ გაასაჩივრა სააპელაციო საჩივრით, მოითხოვა ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება.

8. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 11 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივრის ნაწილობრივი დაკმაყოფილების შედეგად შეიცვალა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება და სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა შეგებებული სარჩელი, უძრავი ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, ------- ქ. ---/------- ქ. ----- საცხოვრებელი ფართი №---, ს/კ --------, გამოთხოვილ იქნა გ. ი-ის უკანონო მფლობელობიდან და ჩაბარდა გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ლ. ა-ს; შეგებებული სარჩელი სარდაფის გასამიჯნად სამუშაოების ჩატარების დავალდებულების ნაწილში, არ დაკმაყოფილდა.

9. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

10. 2010 წლის 20 დეკემბერს, სააღრიცხვო ნომრით -----, მისამართზე ქ.თბილისი, ------- ქუჩა №----- რეგისტრირებულია ამხანაგობა. მისამართზე ქ.თბილისი, ----- ქუჩა №------ უძრავი ნივთის საკადასტრო კოდი --------, 2015 წლის 8 ოქტომბრის მდგომარეობით, რეგისტრირებული იყო 27 ერთეული საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი.

11. უძრავი ნივთი მდებარე ქ.თბილისი, ------- ქუჩა №---- ------- ქუჩა №----, სართული -, ბინა №-, ფართი 168,10 კვ. მეტრი, საკადასტრო კოდი --------, საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულია თავდაპირველი მოსარჩელის სახელზე (უფლების დამდგენი დოკუმენტი - 1994 წლის 1 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2016 წლის 29 ივლისის გადაწყვეტილება და ამხანაგობის 2017 წლის 10 აპრილის №---კრების ოქმი - ტ.1. ს.ფ. 23-24).

12. 2002 წლის 31 იანვარს ნ. მ-ას და შეგებებული სარჩელით მოსარჩელეს შორის შედგა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება. ამ ხელშეკრულებით შეგებებული სარჩელით მოსარჩელემ იყიდა საცხოვრებელი ბინის 111/929 წილი, 157 კვ.მ. საერთო ფართი, 34 კვ.მ. სარდაფი, მდებარე: თბ., ------- №----. ნასყიდობის საგნის მახასიათებლებია: ----- „--“, 3- სართულიანი, მიწის ნაკვეთის ფართი შენობის ქვეშ 885, საცხოვრებელი ოთახების რაოდენობა 48, საცხოვრებელი ფართი 929 და დამხმარე ფართი 417 კვ.მ., მიწის ნაკვეთის საერთო ფართობი 1555 კვ.მ., სასარგებლო ფართი 1346 კვ.მ. ხელშეკრულების მიხედვით, ნასყიდობის საგანთან ერთად მყიდველის საკუთრებაში გადავიდა მთელი საცხოვრებელი სახლის საერთო სარგებლობასა და მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთისა და საერთო საკუთრებაში არსებული შენობის (შენობის ნაწილი, რომელიც არ არის ინდივიდუალური საკუთრება) ნაწილის შესაბამისი - ნასყიდობის საგნის საერთო ფართის (ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართის) პროპორციული - წილი (ტ.1. ს.ფ. 36-40).

13. უძრავი ნივთი მდებარე ქ.თბილისი, ------ ქუჩა №---, ფართით 157 კვ. მეტრი, სარდაფი 34 კვ. მეტრი, მიწის (უძრავი ქონების) სარეგისტრაციო ნომერი №-------, საკუთრების უფლებით აღრიცხულია შგებებეული სარჩელით მოსარჩელის სახელზე (უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი - ნასყიდობის ხელშეკრულება, გაფორმებული 2002 წლის 31 იანვარს, დამოწმებული ნოტარიუსის ე. შ-ის მიერ რეესტრით №-----. უფლების რეგისტრაციის თარიღი 2002 წლის 25 თებერვალი) (ტ.1. ს.ფ. 41, 163, 164).

14. 2015 წლის 14 ოქტომბრის თარიღით შედგენილია ამხანაგობის №-კრების ოქმი, რომლის თანახმად კრებას თავმჯდომარეობდა თ. ბ-ნი, ესწრებოდა ამხანაგობის წევრთა 2/3 და ამხანაგობის წევრს ლ. ა-ეს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი. ამასთან, გამოხატული იქნა თანხმობა ლ. ა-ემ დაირეგისტრიროს ფართი ი/მ ე. გ-ას მიერ მომზადებული აზომვითი ნახაზის შესაბამისად (ტ.1. ს.ფ. 44-46).

15. 2015 წლის 9 ოქტომბერს ლ. ა-ემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურს და მოითხოვა უძრავ ნივთზე მდებარე ქალაქი თბილისი, ქუჩა -----, №---- სარდაფი 34.00 კვ. მეტრი, რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ დადგენილი ხარვეზის აღმოფხვრის მიზნით, რომელიც შეეხებოდა ფართის იდენტიფიცირებას, ლ. ა-ის მიერ მარეგისტრირებელ ორგანოში წარდგენილი იქნა ამხანაგობის №- კრების ოქმი. სარეგისტრაციო სამსახურის 2015 წლის 20 ოქტომბრის №------ გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება განმეორებით შეჩერდა, იმ საფუძველზე მითითებით, რომ იმ შემთხვევაში თუ მისამართზე არსებულ ერთ მიწის ნაკვეთზე არსებობს ორი ამხანაგობა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ" საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად წარმოსადგენია ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოს თანხმობა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, წარმოსადგენია კორექტირებული კრების ოქმი, სადაც ასევე მიეთითება განაცხადით წარმოდგენილი ფართი მოიცავს, თუ არა უკვე რეგისტრირებულ ფართს (ტ.1. ს.ფ. 47-48).

16. 2015 წლის 21 ოქტომბრის თარიღით შედგენილია ამხანაგობის №-- კრების ოქმი, რომლის თანახმად კრებას თავმჯდომარეობდა თ. ბ-ნი, ესწრებოდა ამხანაგობის წევრთა 100% და ამხანაგობის წევრს ლ. ა-ს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი.

17. ამასთან, გამოხატული იქნა თანხმობა ლ. ა-ემ დაირეგისტრიროს ფართი ი/მ ე. გ-ას მიერ მომზადებული აზომვითი ნახაზის შესაბამისად (ტ.1. ს.ფ. 49-53).

18. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2015 წლის 21 ოქტომბრის №------ გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ლ. ა-ის განცხადება უძრავ ნივთზე მდებარე ქალაქი თბილისი, ქუჩა -----, №3---- სარდაფი 34.00 კვ. მეტრი, რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ და მის კუთვნილ სარდაფს ფართით 34 კვ. მეტრი, რომელიც ლ. ა-ის სახელზე რეგისტრირებული იყო №------ საკადასტრო კოდით, მიენიჭა დამოუკიდებელი საკადასტრო კოდი --------.

19. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 2 ნოემბრის №------ გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ლ. ა-ის განცხადება მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში ნუმერაციის წარმოშობის შესახებ და №----- საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი დარეგისტრირდა შემდეგი მონაცემებით - ქალაქი თბილისი, ქუჩა ----- №---- ქუჩა ------, №---- საცხოვრებელი ფართი, სარდაფსართული, ბინა №---- ფართით 34 კვ. მეტრი (ტ.1. ს.ფ. 42-43, 54-55; ტ.2. ს.ფ. 212-214).

20. 2017 წლის 10 მარტს შედგა ამხანაგობის №-- კრების ოქმი, რომლის თანახმად ამხანაგობამ დაადასტურა, რომ ამხანაგობის წევრის - გ. ი-ის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული №1, №2, №3, №4 – 73.8 კვ.მ. ფართობი შეესაბამებოდა ამ ოქმზე თანდართულ აზომვით ნახაზზე შპს „ტ------ის“ მიერ 01.06.2015წ. დაფიქსირებულ ფართობს და შეადგენდა 73.8 კვ.მ.-ს. ამხანაგობამ თანხმობა გამოთქვა, რომ გ. ი-ეს (პირადი ნომერი - ------) ზემოაღნიშნულ უძრავ ნივთზე საჯარო რეესტრში დაერეგისტრირებინა საკუთრების უფლება, თანდართული აზომვითი ნახაზის შესაბამისად. აღნიშნული გადაწყვეტილება მიღებულ იქნა ამხანაგობის ყველა წევრის მიერ ერთხმად, კრებას თავმჯდომარეობდა გ. ი-ძე.

21. 2017 წლის 10 აპრილს დამოწმებული, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,მ-----ის’’ №- კრების ოქმის საფუძველზე უძრავი ნივთი მდებარე ქ. თბილისი, ----- ქუჩა №---- -- ---- ქუჩა №--- სარდაფი, ფართით 69,70 კვ. მეტრი, საკადასტრო კოდი -----, საკუთრების უფლებით დარეგისტრირდა გ. ი-ის სახელზე. უფლების რეგისტრაციის თარიღი 2017 წლის 10 აპრილი.

22. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 27 აპრილის №----- გადაწყვეტილებით, განხორციელდა რეგისტრირებულ მონაცემებში უფლების სუბიექტისა და ობიექტის საიდენტიფიკაციო მონაცემების ცვლილების რეგისტრაცია და სარდაფი, ფართით 69,70 კვ. მეტრი, აღირიცხა გ. ი-ის სახელზე საკადასტრო კოდით -------- (ტ.1. ს.ფ 70-73; 56-62).

23. .თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 29 მარტის გადაწყვეტილებით სადავო საკითხის გადაუწყვეტლად ბათილად იქნა ცნობილი რეგისტრაციის შესახებ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 10 აპრილის №----- გადაწყვეტილება, რომლითაც გ. ი-ის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული იყო №------ საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი და დაევალა სარეგისტრაციო სამსახურს, საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების გამოკვლევისა და შეფასების შემდეგ, კანონით დადგენილ ვადაში, გამოსცეს ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ- სამართლებრივი აქტი სადავო საკითხთან დაკავშირებით (ტ.1 ს.ფ. 139-154).

24. .საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 12 ოქტომბრის №------- გადაწყვეტილებით უძრავ ნივთზე მდებარე ქ. თბილისი, ------- ქუჩა №---/ --- ------ ქუჩა №---, სარდაფი, ფართით 69,70 კვ. მეტრი, საკადასტრო კოდი ----- გაუქმდა გ. ი-ის საკუთრების უფლება (ტ.1. ს.ფ. 74-75).

25. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 12 ოქტომბრის №----- გადაწყვეტილებით გ. ი-ის განცხადებაზე შეჩერდა სარეგისტრაციო წარმოება, იმ საფუძვლით, რომ 2015 წლის 9 ოქტომბერს ამავე მისამართზე, ლ. ა-ემ სარდაფის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და წარმოდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე, მოითხოვა საკადასტრო კოდზე ----- რეგისტრირებულ სარდაფის ფართზე ცვლილების რეგისტრაცია, განცხადებას თან ახლდა შემდეგი დოკუმენტები: სარდაფის შიდა აზომვითი ნახაზი, ამხანაგობის კრების ოქმი და სარდაფის გეგმა ფართობის მონიშვნით.

26. გ. ი-ის მიერ წარმოდგენილი სართულებრივ გეგმაზე მონიშნული ფართის ნაწილი მოიცავს ლ. ა-ის საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულ სარდაფის ფართს. შესაბამისად, შიდა აზომვით ნახაზზე გამოსახულ ფართზე ფართით 69.7 კვ.მ. საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ვერ განხორციელდება წარმოდგენილი დოკუმენტაციის საფუძველზე. განმცხადებელს მიეთითა, რომ დამატებით წარმოსადგენი იყო ამხანაგობის 100%-იანი განმარტებითი ხასიათის კრების ოქმი, კორექტირებული შიდა აზომვითი ნახაზი სარდაფზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით და სართულებრივ გეგმაზე მონიშვნა. ასევე, ლ. ა-ის სათანადო წესით დამოწმებული თანხმობა, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგენილი ნახაზი არ მოიცავდა მის საკუთრებაში რეგისტრირებული სარდაფის ფართს (ს.ფ. 76-77).

27. 2018 წლის 25 ოქტომბერს გ. ი-ემ საჩივრით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა ამავე სააგენტოს 2018 წლის 12 ოქტომბრის №----- გადაწყვეტილების გაუქმება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ნოემბრის №----- გადაწყვეტილებით გ. ი-ის საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ - ბათილად იქნა ცნობილი სააგენტოს ქონების რეგისტრაციის დეპარტამენტის ცენტრალიზებული რეგისტრაციის სამსახურის 2018 წლის 12 ოქტომბრის №------ გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების შესახებ და დაევალა სამსახურს მიიღოს ახალი გადაწყვეტილება საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებათა სრულყოფილად შესწავლის, გამოკვლევისა და მათი ურთიერთშეჯერების შედეგად. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 26 ნოემბრის №------ გადაწყვეტილებით სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძვლით, რომ დამატებით წარმოსადგენი იყო: ა) კორექტირებული შიდა აზომვითი ნახაზი; ბ) ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან ახალ შიდა აზომვით ნახაზზე ასახული უძრავი ნივთის მონიშვნის ამსახველი სართულებრივი გეგმა; გ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ საქართველოს კანონით დადგენილი წესით შედგენილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის კრების ოქმი (სადაც გადაწყვეტილება მიღებული იქნება ხმათა 100%), რომლითაც იმავდროულად განიმარტება, რომ წარმოდგენილ (ახალ) შიდა აზომვით ნახაზსა და ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან მონიშნულ სართულებრივ გეგმაზე ასახული უძრავი ნივთი არ მოიცავდა და არ წარმოადგენდა ლ. ა-ის საკადასტრო კოდით ------ რეგისტრირებულ უძრავ ნივთს. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 04/მარტი/2021 წლის ინფორმაციის შესაბამისად, მისამართზე, ქ. თბილისი, ------ ----/------ -----, სარდაფის სართული აღრიცხულია --- ,,-“-ში, რომლის საერთო ფართი შეადგენს 175.29 კვ.მ.-ს (ტ.3. ს.ფ. 33).

28. რეესტრის ამონაწერით დადგენილია, რომ სარდაფის სართულზე საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია 151.58 კვ.მ ფართზე. მათ შორისაა, ლ. ა-ის მიერ ნასყიდობის ხლშეკრულების საფუძველზე შეძენილი და მის სახელზე საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული 34 კვ.მ ფართის სარდაფი (ტ.3. ს.ფ. 35-40). შესაბამისად, მითითებულ მისამართზე, --- ,,-“-ში მდებარე სარდაფის დაურეგისტრირებელი ფართი შეადგენს 23.71 კვ.მ.-ს.

29. ამდენად, საქმის მასალებით დგინდება შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები: უძრავი ნივთი მდებარე ქ. თბილისი, ----- ქუჩა №----- ფართით 157 კვ. მეტრი, სარდაფი 34 კვ. მეტრი, მიწის (უძრავი ქონების) სარეგისტრაციო ნომერი №------- წლის 31 იანვრის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, საკუთრების უფლებით აღირიცხა ლ. ა-ის სახელზე.

30. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2015 წლის 21 ოქტომბრის №------ გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ლ. ა-ის განცხადება უძრავ ნივთზე მდებარე ქალაქი თბილისი, ქუჩა ------, №---- სარდაფი 34.00 კვ. მეტრი, რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ და მის კუთვნილ სარდაფს ფართით 34 კვ. მეტრი, რომელიც ლ. ა-ის სახელზე რეგისტრირებული იყო №---- საკადასტრო კოდით, მიენიჭა დამოუკიდებელი საკადასტრო კოდი -------.

31. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ გ. ი-ის ინტერესია, ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4.2 მუხლის შესაბამისად (ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები კრებაზე აფიქსირებენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების (სარდაფები, სხვენები და ა.შ.) მფლობელობის ამ კანონის ძალაში შესვლის დროს არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას და ხმათა 2/3-ით იღებენ გადაწყვეტილებას, რომლის თაობაზედაც დგება შესაბამისი ოქმი, თუ წესდებით არ განისაზღვრება განსხვავებული კვორუმი. მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსებზე (სარდაფები, სხვენები და ა.შ.) საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში დასარეგისტრირებლად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრმა უნდა წარმოადგინოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მიერ შედგენილი ოქმი და ნახაზი, რომლის მეშვეობითაც შესაძლებელია სამეურნეო სათავსის ადგილმდებარეობის დადგენა) საკუთრეების უფლებით დაირეგისტრიროს მის მფლობელობაში არსებული სარდაფი 69.70კვ.მ. (უძრავი ნივთი მდებარე ქ. თბილისი, ------ ქუჩა №---/ ------ ქუჩა №---).

32. გ.ი-ის მიერ წარმოდგენილ სართულებრივ გეგმაზე მონიშნული ფართის (69.70 კვ.მ) ნაწილი მოიცავს ლ. ა-ის სახელზე საკუთრების უფლებით საკადასტრო კოდით ------. რეგისტრირებული სარდაფის ფართს 34 კვ.მ-ს.

33. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ რეგისტრაცია წარმოშობს ვარაუდს, რომ რეგისტრირებული უფლება არსებობს და ეკუთვნის კონკრეტულ პირს, რომელიც რეგისტრირებულია რეესტრში.

34. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, რეესტრის ჩანაწერების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საჯარო რეესტრს გააჩნია სამართლებრივი გარანტის ფუნქცია, კერძოდ, მესაკუთრეს, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით დაცული აქვს თავისი საკუთრება სხვისი ხელყოფისაგან, ხოლო შემძენი, თავის მხრივ, ენდობა საჯარო რეესტრის ჩანაწერს. საკუთრების უფლებასთან შეუთავსებელია ვითარება, რომლის დროსაც, პირს მხოლოდ ფორმალურად აქვს საკუთრების უფლება ნივთზე, ფაქტობრივად კი, მოკლებულია შესაძლებლობას, თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს თავისი საკუთრებით.

35. ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით, ამ კანონის მიზნებისათვის, გამოყენებულ ტერმინებს აქვთ შემდეგი მნიშვნელობა: ე) ინდივიდუალური საკუთრება – ბინის ან/და არასაცხოვრებელი ფართობის საკუთრება, აგრეთვე ამ ფართობის შემადგენელი ის ნაწილები, რომლებიც შეიძლება გადაკეთდეს, მოსცილდეს ანდა დაემატოს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს საერთო საკუთრება ან ინდივიდუალურ საკუთრებაზე დაფუძნებული სხვა რომელიმე ბინის მესაკუთრის უფლება, ასევე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.); ვ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება – მიწის ნაკვეთი, ამავე ნაკვეთზე განთავსებული მრავალბინიანი სახლი, მასთან დაკავშირებული მომსახურე საინჟინრო ქსელების, მოწყობილობა-დანადგარების, შენობა-ნაგებობებისა და კეთილმოწყობის ობიექტების ერთობლიობა, რომელიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში. ამავე კანონის მე-4 მუხლის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური საკუთრების საგანია ცალკეულ პირთა საკუთრებაში არსებული ბინა, აგრეთვე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.); ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები კრებაზე აფიქსირებენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) მფლობელობის ამ კანონის ძალაში შესვლის დროს არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას და ხმათა 2/3-ით იღებენ გადაწყვეტილებას, რომლის თაობაზედაც დგება შესაბამისი ოქმი, თუ წესდებით არ განისაზღვრება განსხვავებული კვორუმი. მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსებზე (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში დასარეგისტრირებლად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრმა უნდა წარმოადგინოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მიერ შედგენილი ოქმი და ნახაზი, რომლის მეშვეობითაც შესაძლებელია სამეურნეო სათავსის ადგილმდებარეობის დადგენა. ამავე კანონის 7.1 მუხლის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია საკუთარი შეხედულებისამებრ გამოიყენოს თავის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული შენობის ნაწილები და გამორიცხოს მათზე სხვა პირთა ყოველგვარი ზემოქმედება, თუ ამით იგი არ არღვევს კანონს ან მესამე პირთა უფლებებს. დადგენილია, რომ სადავო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,მ-----ის“ 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის კრების ოქმებით განხორციელდა ლ. ა-ის სახელზე, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული ფართის - 34 კვ.მ. სარდაფის იდენტიფიცირება, რაც სადავოდ არის ქცეული გ. ი-ის სარჩელით.

36. კონკრეტულ შემთხვევაში, სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოება მასზედ, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის კრების ოქმები შედგა ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე, რასაც ადასტურებს თავად გასაჩივრებულ კრების ოქმებში კრების თავმჯდომარედ მითითებული პირი - თ. ბ-ნი, ხოლო საქმეში არ არის წარმოდგენილი რაიმე სახის მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბერს კრება საკანონმდებლო ნორმების დაცვით იყო მოწვეული. თუმცა, ხსენებული მსჯელობის გათვალისწინებით, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ ,,საკუთრება არის ფაქტი და დაუშვებელია ბუნებაში მისი აბსტრაქტული სახით არსებობა. რეგისტრირებული საკუთრების უფლების უკან მდგომი შესაბამისი ობიექტის (უძრავი ქონების) რეალურად, ფაქტობრივად არსებობა კი, სხვის სახელზე განხორციელებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ბათილად ცნობის მოთხოვნას უტოლებს დავას საკუთრებაზე, რომელიც, ცხადია, დაუშვებელია დაექვემდებაროს არაგონივრულ შეზღუდვას“ (იხ. სუსგ 2013 წლის 25 ივნისის გადაწყვეტილება საქმეზე ბს-----(კ----)) და აღნიშნა, რომ ლ.ა-ის საკუთრების უფლება ვერ იქნება აბსტრაქტული ქონებით განსაზღვრული, მით უფრო, როდესაც აპელანტის ფართის იდენტიფიცირების საშუალებას ცალსახად იძლევა საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებები.

37. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ საქმეში წარმოდგენილი ნაყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, ლ. ა-ემ შეიძინა 157 კვ.მ. საცხოვრებელი და 34 კვ.მ. სარდაფის ფართი, რაც დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში, რეგისტრაციის მომენტისათვის სარდაფის ფართის ინდენტიფიკაციის გარეშე.

38. დადგენილად იქნა მიჩნეული, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის სადავო 2015 წლის 14 ოქტომბრისა და 21 ოქტომბრის კრების ოქმების საფუძველზე იდენტიფიცირებული იქნა 34 კვ.მ ფართი (საკადასტრო კოდი ------.).

39. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 18 ოქტომბრის გადაწყვეტილების თანახმად, გ. ი-ის მიერ წარმოდგენილი სართულებრივ გეგმაზე მონიშნული 69.70 კვ.მ სარდაფის ფართის ნაწილი მოიცავს ლ. ა-ის საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულ სარდაფის ფართს.

40. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოცემული დავის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობა გააჩნია იმ ფაქტობრივ გარემოებას, რომ სარდაფის სართულის საერთო ფართი შეადგენს 175.29 კვ.მ.-ს, მათ შორის, ლ. ა-ის სახელზე რეგისტრირებული 34 კვ.მ. სარდაფი, ხოლო აქედან (175.29 კვ.მ. ფართიდან) საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია 151.58 კვადრატულ მეტრზე (იხ. წერილი და ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, ტომი 3, ს.ფ.33-40), დასარეგისტრირებელი თავისუფალი ფართი კი, შეადგენს 23. 71 კვადრატულ მეტრს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, გ. ი-ეს შეიძლება პრეტენზია გააჩნდეს მხოლოდ მის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული ფართიდან მხოლოდ 23.71 კვ.მ სარდაფის ფართზე, ვინაიდან სხვა დანარჩენი რეგისტრირებულია და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების ინდივიდუალურ საკუთრებაშია. შესაბამისად, გ. ი-ის პრეტენზია სარდაფის სართულიდან 69.70 კვ.მ -ზე არის სამართლებრივ საფუძველს მოკლებული, ვინაიდან, როგორც აღინიშნა, აქედან 45.99 კვ.მ. ფართი არის ინდივიდუალურ საკუთრებაში, რაც ზემოთმითებული ნორმების შესაბამისად, არ ექვემდებარება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების მიერ განკარგვას, როგორც მათი საერთო ქონებისა.

41. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ იმ შემთხვევაში, თუკი პალატა არ გაიზიარებს ლ. ა-ის განმარტებებს, რაც ემყარება სადავო ფართზე უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, შედეგად მიიღება საკუთრების უფლებასთან შეუთავსებელი ვითარება, რა დროსაც, ლ. ა-ეს მხოლოდ ფორმალურად ექნება საკუთრების უფლება ნივთზე და ფაქტობრივად კი, მოკლებული იქნება შესაძლებლობას, თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს თავისი საკუთრებით

42. ზემოხსენებულის გათვალისწინებით პალატა მივიდა დასკვნამდე, რომ ლ.ა-ის საკუთრების უფლება 34 კვ.მ. სარდაფის ფართზე დაცული და უზრუნველყოფილია, ხოლო გ. ი-ის მართლზომიერი ფლობის უფლება უნდა გავრცელდეს დაურეგისტრირებელ სარდაფის ფართზე და მის მიერ ფაქტობრივად დაკავებული ფართის ზედდება ------ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ უძრავ ნივთთან გულისხმობს იმას, რომ მოწინააღმდეგე მხარის მიერ ფაქტობრივად, სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე არის დაკავებული ლ. ა-ის კუთვნილი სარდაფის ფართი.

43. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველ ნაწილზე, რომლის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას.

44. ამავე კოდექსის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. არამფლობელი მესაკუთრის მიერ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მართლზომიერებისთვის უნდა არსებობდეს შემდეგი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს მესაკუთრე, ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი და გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება.

45. მოცემულ შემთხვევაში, დადგენილად იქნა მიჩნეული, რომ ლ. ა-ძე წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეს, რაც დასტურდება საქმეში წარმოდგენილი ამონაწერით საჯარო რეესტრიდან, რომლის მიმართაც, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის თანახმად, მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა.

46. ამასთან, დადგენილად იქნა მიჩნეული, რომ გ. ი-ძე წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონების მფლობელს, ამავდროულად, პალატამ აღნიშნა, რომ სამოქალაქო კოდექსის 185-ე და 312-ე მუხლებით მხარეთა შორის გადანაწილებულია მტკიცების ტვირთი. რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია შემძენს უადვილებს უფლების კანონიერების მტკიცების პროცესს. რეესტრის მონაცემთა უსწორობა და შემძენისათვის ამ ფაქტის ცოდნა მოდავე მხარემ უნდა ამტკიცოს, რაც მოწინააღმდეგე მხარის მიერ მოცემულ შემთხვევაში ვერ იქნა რეალიზებული.

47. რაც შეეხება ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილების ერთ-ერთ აუცილებელ პირობას, რომ მფლობელს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება, პალატამ მიიჩნია, რომ გ. ი-ემ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-4 და 102-ე მუხლების შესაბამისად, ვერ შეძლო თავისი წილი მტკიცების ტვირთის რეალიზება და სასამართლოსათვის იმ მტკიცებულებების წარდგენა, რომლითაც დადასტურდებოდა სადავო ნივთზე მისი მფლობელობის მართლზომიერება.

48. სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 159-ე მუხლის დანაწესზე, რომლის თანახმადაც, კეთილსინდისიერია მფლობელი, რომელიც ნივთს მართლზომიერად ფლობს, ან რომელიც უფლებამოსილ პირად შეიძლება იქნეს მიჩნეული საქმიან ურთიერთობებში საჭირო გულმოდგინე შემოწმების საფუძველზე. მართლზომიერი მფლობელობის არსი ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, შეიძლება განსხვავებული გარემოებებით დასტურდებოდეს. სამოქალაქო კოდექსის 162-ე მუხლის თანახმად, მართლზომიერ მფლობელად ითვლება პირი, რომელიც სამართლებრივ საფუძველზე ახორციელებს ნივთის მიმართ ფაქტობრივ ბატონობას, განსხვავებით კეთილსინდისიერი მფლობელისაგან, რომელსაც არ გააჩნია ნივთის ფლობის კანონისმიერი საფუძველი. კეთილსინდისიერება და არაკეთილსინდისიერება მიუთითებს სუბიექტურ კრიტერიუმებზე, რაც განისაზღვრება პირის დამოკიდებულებით ნივთის ფლობის სამართლებრივი საფუძვლების მიმართ. მართლზომიერი და არამართლზომიერი მფლობელობა მიგვითითებს ობიექტურად არსებულ ფაქტორებზე, რაც ვლინდება მფლობელობის სამართლებრივი საფუძვლის არსებობაში, ამრიგად, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მართლზომიერი მფლობელია მესაკუთრე და ის პირები, რომელთა მფლობელობაც მესაკუთრის მფლობელობიდანაა ნაწარმოები. ნივთის მართლზომიერი მფლობელობა ვრცელდება მანამ, სანამ არსებობს მართლზომიერი ფლობის საფუძველი.

49. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციის დამატებითი ოქმის პირველი მუხლის პირველი აბზაცის თანახმად, ყოველ ფიზიკურ ან იურიდიულ პირს აქვს თავისი საკუთრების შეუფერხებელი სარგებლობის უფლება. მხოლოდ საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის შეიძლება ჩამოერთვას ვინმეს თავისი საკუთრება კანონითა და საერთაშორისო სამართლის ზოგადი პრინციპებით გათვალისწინებულ პირობებში.მოცემულ შემთხვევაში, დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით სადავო ქონების მესაკუთრეა ლ. ა-ძე, რომელიც ითხოვს გ. ი-ის უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ქონების გამოთხოვას.

50. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 168-ე მუხლის თანახმად, მესაკუთრის პრეტენზიის გამო ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს წაუყენებს დასაბუთებულ პრეტენზიას. ვინაიდან სახეზეა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-172-ე მუხლებით გათვალისწინებული ყველა წინაპირობები - (ა) მოსარჩელე უნდა იყოს მესაკუთრე, ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი და გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება), პალატა მიიჩნევს, რომ ლ. ა-ის სააპელაციო საჩივარი და შესაბამისად - შეგებებული სარჩელიც უკანონო მფლობელობიდან ფართის გამოთხოვნის ნაწილში საფუძვლიანია და უნდა დაკმაყოფილდეს.

51. რაც შეეხება ლ. ა-ის შეგებებულ სასარჩელო მოთხოვნას სარდაფის გასამიჯნი სამუშაოების ჩატარების ნაწილში, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მოთხოვნის საფუძლიანობის დასაბუთება აპელანტმა წარმოდგენილი სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში ვერ უზრუნველყო.

52. სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის მეორე ნაწილით განსაზღვრულია, რომ თუ საკუთრების ხელყოფა ან სხვაგვარი ხელშეშლა ხდება ნივთის ამოღების ან მისი ჩამორთმევის გარეშე, მაშინ მესაკუთრეს შეუძლია ხელის შემშლელს მოსთხოვოს ამ მოქმედების აღკვეთა. თუ ამგვარი ხელშეშლა კვლავ გაგრძელდება, მესაკუთრეს შეუძლია მოითხოვოს მოქმედების აღკვეთა სასამართლოში სარჩელის შეტანის გზით. აღნიშნული ნორმის თანახმად, ნივთის ამოღების ან მისი ჩამორთმევის გარეშე საკუთრების ხელყოფის ან სხვაგვარი ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნა წარმოადგენს ნეგატორულ სარჩელს, რომელიც, მესაკუთრის დაცვის მიზნით, მიმართულია უფლების დამრღვევი პირის წინააღმდეგ. სასამართლო ამ ტიპის სარჩელის განხილვისას ადგენს არა რაიმე ახალ უფლებას (აწესებს, ცვლის, წყვეტს და სხვა), არამედ მოდავე სუბიექტთა უფლებრივი მდგომარეობის შეუცვლელად ახდენს სამოქალაქო უფლების სწორი რეალიზაციის წესის განსაზღვრას. აღნიშნული ტიპის სარჩელი დაკმაყოფილდება ისეთ შემთხვევაში, როდესაც არსებობს ნივთის მესაკუთრე, რომლის საკუთრების ხელყოფა ან საკუთრების გამოყენებაში სხვაგვარი ხელშეშლა ხორციელდება სხვა პირის უკანონო მოქმედებით.

53. მოცემულ შემთხვევაში, აპელანტი მოითხოვდა, რომ მოწინააღმდგე მხარეს დაევალოს მისი კუთვნილი 34კვ.მ. სარდაფის გასამიჯნი სამუშაოების ჩატარება. სააპელაციო საჩივარი არ შეიცავდა მითითებას იმ გარემოებებსა და მტკიცებულებებზე, რაც შეიძლება საფუძვლად დაედოს მისი მოთხოვნის საფუძვლიანობას. კერძოდ, გაურკვეველია და ვერც სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვისას, მტკიცებულებათა კვლევის ეტაპზე, ვერ დადგინდა იყო თუ არა იზოლირებული სხვა ფართებისაგან ლ. ა-ის კუთვნილი 34კვ.მ. ფართის სარდაფი და უშუალოდ მოწინააღმდეგე მხარის მიერ მოხდა თუ არა კედლის (კედლების) დემონტაჟი. ამდენად, ამ ნაწილში აპელანტმა ვერ შეძლო მისი წილი მტკიცების ტვირთის რეალიზაცია. შესაბამისად, ლ. ა-ის შეგებებული სარჩელი მოპასუხისათვის სარდაფის გასამიჯნი სამუშაოების ჩატარების დავალდებულების ნაწილში არ დაკმაყოფილდა.

54. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება მოსარჩელემ გაასაჩივრა საკასაციო საჩივრით. კასატორი მოითხოვს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმებას, სარჩელის დაკმაყოფილებას და შეგებებული სარჩელის უარყოფას.

55. კასატორი აღნიშნავს, რომ სააპელაციო პალატამ შეფასების მიღმა დატოვა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ მართალია ლ. ა-ის სახელზე სადაო ფართის რეგისტრაციის დროს უფლების დამდგენ დოკუმენტად გამოყენებულია 2002 წლის 31 იანვარს, ერთი მხრივ ნ. მ-ას და მეორე მხრივ ლ. ა-ეს შორის გაფორმებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად ნ. მ-ამ ლ. ა-ეს მიყიდა საცხოვრებელი ბინის 111/929 წილი, 157 კვ.მ. საერთო ფართი და 34 კვ.მ. სარდაფი, თუმცა, აღნიშნული ნასყიდობის ხელშეკრულებით არ ირკვევა სარდაფის ადგილმდებარეობა და სწორედ ამ მიზნით იქნა გამოყენებული ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,მ-----ბა’’-ს 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის უკანონონო კრების ოქმები. აღნიშნულს ადასტურებს საქმეში წარმოდგენილი საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 4 ნოემბრის მიმართვა და ამავე სააგენტოს 2017 წლის 8 სექტემბრის ცნობა, რომელთა თანახმად ------ ---/------ ----ში მდებარე უძრავი ნივთის სააღრიცხვო მასალებში მითითებული სარდაფების იდენტიფიცირება ვერ ხერხდება.

56. კასატორი აღნიშნავს, რომ ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა დაადგინეს, ზემოაღნიშნულ ფართზე, რომელსაც ამჟამად ფლობს მოსარჩელე გ. ი-ძე, საკუთრების უფლება ლ. ა-ეს რეგისტრირებული აქვს კანონის მოთხოვნათა დარღვევით შედგენილი კრების ოქმების საფუძველზე. ამავე ფართზე თავის მხრივ გ. ი-ეს რეგისტრირებული ჰქონდა საკუთრების უფლება და აღნიშნულის საფუძველი იყო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „მ----ის“ 2017 წლის 10 მარტის N--- კრების ოქმი, რომლის თანახმად ამხანაგობამ დაადასტურა, რომ ამხანაგობის წევრის - გ. ი-ის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული N-, N-, N-, N-– 73.8 კვ.მ. ფართობი შეესაბამებოდა ამ ოქმზე თანდართულ აზომვით ნახაზზე შპს „ტ-----ის“ მიერ 01.06.2015წ. დაფიქსირებულ ფართობს და შეადგენდა 73.8 კვ.მ.-ს. საგულისხმოა, რომ ამხანაგობის 2017 წლის 10 მარტის N- კრების ოქმი ძალაშია და იგი ბათილად არაა ცნობილი.

57. კასატორი აღნიშნავს, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების 5.15 პუნქტით დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2021 წლის 04 მარტის ინფორმაციის შესაბამისად, მისამართზე, ქ. თბილისი, ----- ----/----- ----, სარდაფის სართული აღრიცხულია ---- „--“-ში, რომლის საერთო ფართი შეადგენს 175.29 კვ.მ.-ს (ტ.3. ს.ფ. 33). გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ამავე პუნქტში სააპელაციო პალატა უთითებს: „საჯარო რეესტრის ამონაწერით დადგენილია, რომ სარდაფის სართულზე საკუთრების უფლება რეგისტრირებულია 151.58 კვ.მ ფართზე, მათ შორისაა, ლ. ა-ის მიერ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძვეზე შეძენილი და მის სახელზე საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული 34 კვ.მ ფართის სარდაფი (ტ.3. ს.ფ. 35-40); შესაბამისად, მითითებულ მისამართზე, ---- „--“-ში მდებარე სარდაფის დაურეგისტრირებელი ფართი შეადგენს 23.71 კვ.მ. - ს", რაც არასწორია. კასატორი აღნიშნავს, რომ სააპელაციო პალატამ შეგნებულად თავი აარიდა საქმეში წარმოდგენილ 2015 წლის 08 ოქტომბრის და 2021 წლის 24 თებერვლის საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების ურთიერთშედარებას, რაც ცალსახად ადასტურებს იმ ფაქტობრივ გარემოებას, რომ ლ. ა-ის საკუთრების უფლება არ ყოფილა აბსტრაქტული ქონებით განსაზღვრული, რადგან ჯერ კიდევ, 2015 წლის 08 ოქტომბრის მდგომარეობით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში ჯერ კიდევ არ იყო აღრიცხული ინდივიდუალური საკუთრების უფლებით საერთო ჯამში 48,58 კვ.მ. სარდაფის ფართი, რაც მოგვიანებით „განაწილდა" ბ---ა „მ-----ბა" კრების ოქმებით (იხ. პირველი პრეტენზია ფაქტობრივ გარემოებებზე), თუმცა, როგორც ზემოთ აღნიშნა მოპასუხე ლ. ა-ის ინტერესში შედიოდა (შედის) მხოლოდ და მხოლოდ კომერციული ფართის ხელში ჩაგდება; ფაქტია, რომ ლ. ა-ის კუთვნილი სარდაფი მდებარეობს სხვა ადგილას, თუმცა იმ მოტივით, რომ მას კომერციული დანიშნულებით ვერ გამოიყენებს, არ სურს მისით სარგებლობა.

58. კასატორის მოსაზრებით, შეფასების მიღმა დარჩა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ ლ. ა-ის ინიციატივით მომზადებული აზომვითი ნახაზი არ შეესაბამება არც დღეისათვის არსებულ რეალურ მდგომარეობას და არც საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს არქივში დაცულ სართულებრივი გეგმას, რომლის მიხედვით, საერთო ფართი იმ სარდაფისა, სადაც ლ. ა-ის მოსაზრებით მდებარეობს სადაო სარდაფი, შეადგენს 59,9 კვმ-ს. საიდანაც 30 კვ.მ. სარდაფის ფართი ისტორიულად ეკუთვნოდა მოცემულ მისამართზე პირველ სართულზე მცხოვრებ ი--ის ოჯახს (ჩასასვლელი ჰქონდათ მათივე საცხოვრებელი ბინიდან), ხოლო 1996 წლის 25 ივნისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი N----) საფუძველზე საკუთრების უფლებით დღემდე იდენტიფიცირებული ინდივიდუალური საკუთრებაა.

59. კასატორის მოსაზრებით, ბუნებრივია 59,9 - 30 = 29,9 კვ.მ. დარჩენილი ფართი ვერანაირად ვერ იქნება 34 კვ.მ. სწორედ აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოების საწინააღმდეგოდ, მოპასუხე ლ. ა-ემ, ჯერ კიდევ, საქმის პირველი ინსტანციის სასამართლოში განხილვისას, სასამართლოს წინაშე 2019 წლის 10 იანვრის სხდომაზე დააყენა შუამდგომლობა საჯარო რეესტრის ტექბიუროს არქივიდან 1996 წლის 25 ივნისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი N----) დედანის გამოთხოვის თაობაზე, რაც დაკმაყოფილდა, ხოლო იმის გამო, რომ სართულებრივ გეგმაზე მითითებული 59,9 კვ.მ. სარდაფიდან (სადაც მოპასუხე ლ. ა-მ დაშტრიხულ კვადრატში მიუთითა მის სახელზე რეგისტრირებული 34.00 კვ.მ. სარდაფის ადგილმდებარეობა) 30.00 კვ.მ. სარდაფი პრივატიზაციის ხელშეკრულებით წარმოადგენს ინდივიდუალურ საკუთრებას, 2019 წლის 08 თებერვლის სასამართლო სხდომაზე შუამდგომლობით მოითხოვა 1996 წლის 25 ივნისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების (სანოტარო აქტი N----) „საბეჭდ მანქანაზე ნაბეჭდი ტექსტის კვლევა"-სთან დაკავშირებით ექსპერტიზის ჩატარება. ამ შემთხვევაში ლ. ა-ძე უთითებდა, რომ პრივატიზაციის ხელშეკრულებაში ციფრი "----" (პრივატიზაციის საგნის ფართი) გაყალბებული იყო. პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ შუამდგომლობა ექსპერტიზის დანიშვნის თაობაზე საოქმო განჩინებით არ დაკმაყოფილდა. საგულისხმოა, რომ მოპასუხე ლ. ა-ის მიერ აღნიშნული საოქმო განჩინება არ გასაჩივრებულა.

60. სააპელაციო სასამართლომ არ შეაფასა ის უდავო ფაქტი, რომ 2017 წლის 10 მარტს შედგა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „მ----ის“ კრება და შესაბამისად, გამოიცა №- კრების ოქმი, რომლის თანახმად ამხანაგობამ დაადასტურა, რომ ამხანაგობის წევრის - გ. ი-ის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული N-, N-, N-, N- – 73.8 კვ.მ. ფართობი შეესაბამებოდა ამ ოქმზე თანდართულ აზომვით ნახაზზე შპს „ტ-----ის“ მიერ 01.06.2015წ. დაფიქსირებულ ფართობს და შეადგენდა 73.8 კვ.მ.-ს. ამხანაგობამ თანხმობა გამოთქვა, რომ გ. ი-ეს ზემოაღნიშნულ უძრავ ნივთზე საჯარო რეესტრში დაერეგისტრირებინა საკუთრების უფლება, თანდართული აზომვითი ნახაზის შესაბამისად. აღნიშნული კრების ოქმის საფუძველზე უძრავი ნივთი მდებარე ქ. თბილისი, ----- ქუჩა N-------- ------ქუჩა N----სარდაფი, ფართით 69,70 კვ. მეტრი, საკადასტრო კოდი -----, საკუთრების უფლებით დარეგისტრირდა გ. ი-ის სახელზე. უფლების რეგისტრაციის თარიღი 2017 წლის 10 აპრილი. კასატორი აღნიშნავს, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვის დროს ზემოაღნიშნული სადავო არ გამხდარა. სწორედ ამიტომ სასამართლომ აღნიშნული მიიჩნია უდავო ფაქტობრივ გარემოებად.

61. კასატორი მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატამ არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ გ. ი-ის სახელზე რეგისტრირებული ჩანაწერის გაუქმების საფუძველი გახდა მხოლოდ ის ფაქტი, რომ გ. ი-ის სახელზე რეგისტრირებული ფართი მოიცავდა (ზედდებაში იყო) ლ. ა-ის სახელზე (ორივე ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი უკანონო კრების ოქმებით იდენტიფიცირებული ფართი) ფართთან. ხოლო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „მ----ის“ 2017 წლის 10 მარტის N- კრების ოქმი ძალაშია და იგი ბათილად არაა ცნობილი.

62. კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო პალატამ არ შეაფასა ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ გ. ი-ის წინამდებარე სამოქალაქო სარჩელზე N#-----საქმის არსებითი განხილვის დროს ლ. ა-ემ 2019 წლის 02 მარტს კვლავ უკანონოდ შეადგინა Nბ----ა "მ------ა"-.. N... კრების ოქმი, მასზე ერთპიროვნულად ხელი მოაწერინა თავის ოჯახის წევრს (შვილის მეუღლეს) და სარეგისტრაციოდ წარადგინა საჯარო რეესტრში. აღნიშნულ კრების ოქმში მითითებულია, რომ „რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების შეტანა გამოიწვია გ.ი-ის პრეტენზიამ, რომ 2015 წლის ოქტომბერში კრება არ ჩატარებულა".

63. კასატორი აღნიშნავს, რომ ამხანაგობის 2019 წლის 02 მარტის N--- კრების ოქმი შედგენილია "ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ" საქართველოს კანონის მოთხოვნათა უხეში დარღვევით. მოწვეული არ ყოფილა და შესაბამისად არ ჩატარებულა არანაირი კრება, რის გამოც, აღნიშნული კრების ოქმიც გასაჩივრებულია თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიაში.

64. კასატორი აღნიშნავს, რომ სააპელაციო პალატამ შეფასების გარეშე დატოვა საქმეში წარმოდგენილი ლ. სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის 2019 წლის 04 ოქტომბრის დასკვნა N-----, რომელიც 2019 წლის 24 ოქტომბერს ლ.ა ა-ემ განცხადებით წარადგინა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში უძრავ ქონებაზე, საკადასტრო კოდი N------, საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში ტექნიკური ხარვეზის შესწორების მიზნით. ექსპერტის აღნიშნული დასკვნა ამხანაგობის უკანონო კრების ოქმებთან ერთად, საჯარო რეესტრის ამონაწერში მიეთითა როგორც უფლების დამდგენი დოკუმენტი, მაშინ როცა ექსპერტიზის დასკვნაში ხაზგასმით მითითებულია, რომ „ქ.თბილისში, ----- ქუჩა N3----ში და ----- ქუჩა N----ში სარდაფის სართულზე მდებარე N-----საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული ბინა N---- ფართით 34,0 კვ.მ. ფართობრივად შესაძლებელია მოთავსდეს (დაეტიოს) მხოლოდ 1957 წლის 30 ივნისს მომზადებულ საინვენტარიზაციო გეგმაზე ასახულ --. „---"-ს სარდაფის სართულზე არსებულ N--- ოთახში, რომლის ფართი შეადგენს 59,95 კვ.მ-ს და N--- ოთახში, რომლის ფართი შეადგენს 42,40 კვ.მ-ს (იხ. დანართი N-)". რაც ადასტურებს იმ ფაქტობრივ გარემოებას, რომ ლ. ა-ეს მხოლოდ და მხოლოდ კომერციული ფართის ინტერესი აქვს და არა ზოგადად ფართის. სხვა შემთხვევაში იგი მისი კუთვნილი სარდაფის მდებარეობას სადაოს გახდიდა არა N.. -.. ფართში, სადაც 30 კვ.მ. ფართი წარმოადგენს იდენტიფიცირებულ ინდივიდუალურ საკუთრებას და შესაბამისად შეუძლებელია დარჩენილი ფართი (59,95 - 30.0) შეადგენდეს 34 კვ.მ.-ს, არამედ N..-.. ფართში, სადაც უდავოდ არსებობს 34 კვ.მ. ფართი და 2015 წლის ოქტომბრის თვეში ინდივიდუალურ საკუთრებად რეგისტრირებული არ ყოფილა (იგი ბ.....ა „მ-----ის" კრების ოქმით დარეგისტრირდა 2017 წელს, იხ. 1-ლი პრეტენზია).

65. კასატორი მიიჩნევს, რომ სააპელაციო პალატამ შეფასების გარეშე დატოვა საქმეში წარმოდგენილი ნ. მ-ას სანოტარო წესით დამოწმებული ახსნა-განმარტება (იხ. სარჩელის დანართი N---), სადაც ნ. მ-ვა ადასტურებს, რომ მას ლ. ა-ვის, ამ უკანასკნელის მიერ ნახაზზე მონიშნული სარდაფი არ გადაუცია, აღნიშნული სარდაფი ეკუთვნოდა გ. ი-ის ოჯახს. მეტიც, სააპელაციო პალატამ შეფასების მიღმა დატოვა საქმეში წარმოდგენილი ისეთი სახის მტკიცებულებები, როგორიცაა მოწმეთა ჩვენებები და ბ----ა „მ-----ა“-ს 2019 წლის 21 თებერვლის კრების ოქმი, რომელიც შედგენილია ამხანაგობის 2/3 წევრების მონაწილეობით. კასატორის მოსაზრებით, აღნიშნული კრების ოქმს თან ერთვის ამხანაგობის წევრების ხელმოწერები, რომლებიც ადასტურებენ, რომ „წარმოდგენილ შიდა აზომვით ნახაზსა და ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან მონიშნულ სართულებრივ გეგმაზე ასახული სარდაფი, რომელზეც 2006 წლიდან დღემდე ფუნქციონირებს სილამაზის სალონი, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ" საქართველოს კანონის ამოქმედებამდე, 1991 წლიდან ნამდვილად იყო იყო გ. ი-ის (პ/ნ -------) ინდივიდუალურ სარგებლობაში.

66. ამასთან, წარმოდგენილ შიდა აზომვით ნახაზსა და ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან მონიშნულ სართულებრივ გეგმაზე ასახული უძრავი ნივთი (სარდაფი) არ მოიცავს და არ წარმოადგენს ლ. ა-ის (პ/ნ -----) საკადასტრო კოდით ----- რეგისტრირებულ უძრავ ნივთს. აღნიშნული ადასტურებს იმ ფაქტობრივ გარემოებას, რომ მოპასუხე ლ. ა-ემ ერთპიროვნულად გადაწყვიტა სართულებრივ გეგმაზე მოენიშნა (დაშტრიხული კვადრატი) მის სახელზე რეგისტრირებული ფართის მისთვის სასურველი ადგილმდებარეობა.

67. სააპელაციო პალატამ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების 5.16 პუნქტით (იხ. გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გვ.12-13) დაადგინა, რომ სადავო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „მ-----ის“ 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის კრების ოქმებით განხორციელდა ლ. ა-ის სახელზე, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული ფართის - 34 კვ.მ სარდაფის იდენტიფიცირება, რაც სადავოდ არის ქცეული გ. ი-ის მიერ სარჩელით. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოება, რომ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „მ----ის“ 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის კრების ოქმები შედგა ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე, რასაც ადასტურებს თავად გასაჩივრებულ კრების ოქმში თავმჯდომარედ მითითებული პირი - თ. ბ-ნი, ხოლო საქმეში არ არის წარმოდგენილი რაიმე სახის მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბერს კრება საკანანმდებლო ნორმების დაცვით იყო მოწვეულ. თუმცა, სააპელაციო პალატამ თავი აარიდა საქმეში წარმოდგენილ რიგი მტკიცებულებების შეფასებას და გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში მიუთითა, რომ „საკუთრება არის ფაქტი და დაუშვებელია ბუნებაში მისი აბსტრაქტული სახით არსებობა. რეგისტრირებული საკუთრების უფლების უკან მდგომი შესაბამისი ობიექტის (უძრავი ქონების) რეალურად, ფაქტობრივად არსებობა კი სხვის სახელზე სახელზე განხორციელებული საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ბათილად ცნობის მოთხოვნას უტოლებს დავას საკუთრებაზე, რომელიც, ცხადია, დაუშვებელია დაექვემდებაროს არაგონივრულ შეზღუდვას“ და შენიშნა, რომ "ლ. ა-ის საკუთრების უფლება ვერ იქნება აბსტრაქტული ქონებით განსაზღვრული, მით უფრო, როდესაც აპელანტის ფართის იდენტიფიცირების საშუალებას ცალსახად იძლევა საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებები".აღნიშნული მსჯელობისას სააპელაციო პალატა დაეყრდნო საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 18 ოქტომბრის გადაწყვეტილებას, სადაც აღნიშნულია, რომ, გ. ი-ის მიერ წარმოდგენილი სართულებრივ გეგმაზე მონიშნული 69.70 კვ.მ სარდაფის ფართის ნაწილი მოიცავს ლ. ა-ის საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულ სარდაფის ფართს. თუმცა, სააპელაციო პალატამ გვერდი აუარა მისივე დადგენილად მიჩნეულ იმ ფაქტობრივ გარემოებას, რომ ლ. ა-ის მიერ საჯარო რეესტრის ეროვნულ საგენტოში წარდგენილი კრების ოქმები (რამაც გამოიწვია ე.წ. ზედდება/გადაფარვა) შედგენილია საკანონმდებლო ნორმების უხეში დარღვევით.

68. კასატორმა მიუთითა, რომ მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლო ეყრდნობა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2021 წლის 04 მარტის წერილს და შეგნებულად თავს არიდებს საქმეში წარმოდგენილ 2015 წლის 08 ოქტომბრის და 2021 წლის 24 თებერვლის საჯარო რეესტრიდან ამონაწერების ურთიერთშედარებას, რაც, ადასტურებს იმ ფაქტობრივ გარემოებას, რომ ლ. ა-ის საკუთრების უფლება არ ყოფილა „აბსტრაქტული ქონებით განსაზღვრული", რადგან ჯერ კიდევ 2015 წლის 08 ოქტომბრის მდგომარეობით საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში არ იყო აღრიცხული ინდივიდუალური საკუთრების უფლებით საერთო ჯამში 48,58 კვ.მ. სარდაფის ფართი, რაც მოგვიანებით „განაწილდა" ბ---ა „მ----ბა" კრების ოქმებით. სწორედ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2021 წლის 04 მარტის აღნიშნული წერილის და 2021 წლის 24 თებერვლის საჯარო რეესტრიდან ამონაწერის საფუძველზე არასწორად დაადგინა სააპელაციო პალატამ, რომ თურმე დასარეგისტრირებელი თავისუფალი ფართი შეადგენს 23.71 კვადრატულ მეტრს და პალატის მოსაზრებით გ. ი-ეს შეიძლება პრეტენზია გააჩნდეს მხოლოდ მის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული ფართიდან მხოლოდ 23.71 კვ.მ სარდაფის ფართზე, ვინაიდან სხვა დანარჩენი დარეგისტრირებულია და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრების ინდივიდუალურ საკუთრებაშია.

69. კასატორის მითითებით, სასამართლომ აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოება დაადგინა 2021 წლის თებერვალ-მარტის მდგომარეობით და არ გაითვალისწინა, რომ 2015 წლის ოქტომბრის შემდეგ სარდაფის საერთო ფართიდან 48,58 კვ.მ. ინდივიდუალურ საკუთრებებში განაწილდა ბ---ა „მ----ბა"-ს კრების ოქმებით, თუმცა ლ. ა-ეს ეს კრების ოქმები სადაოდ არ გაუხდია, რადგან ეს სარდაფები არ წარმოადგენს კომერციულ ფართს.

70. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 8 აპრილის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 396-ე მუხლით და ამავე კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად, ხოლო 2022 წლის 1 ივლისის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილ იქნა დასაშვებად სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის „ა“ და „ე“ ქვეპუნქტების მიხედვით.

71. მოცემულ საქმეზე საქართველოს უზენაეს სასამართლოში ჩატარდა ზეპირი სხდომა 2022 წლის 21 სექტემბერს, რა დროსაც, საკასაციო პალატამ მხარეებს დავის მორიგებით დასრულება შესთავაზა და ამ მიზნით, განუსაზღვრა გონივრული ვადა. 2022 წლის 5 ოქტომბერს საქართველოს უზენაეს სასამართლოში კასატორმა წარმოადგინა განცხადება, რომელშიც მიუთითა, რომ მხარეთა შორის დავის მორგებით დასრულება ვერ მოხერხდა.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

72. საკასაციო სასამართლო საქმის მასალებისა და საკასაციო საჩივრის საფუძვლების შესწავლის შედეგად, მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს, შემდეგ გარემოებათა გამო:

73. განსახილველ შემთხვევაში, კასატორი ასაჩივრებს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 11 ნოემბრის გადაწყვეტილებას, რომლითაც გაუქმდა საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და თავდაპირველი სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. აღნიშნული გადაწყვეტილების შესაბამისად, ლ. ა-ის საკუთრებაში არსებული ქონება, მდებარე ქ.თბილისი, ----- ქ.---/----- ქ.---, საცხოვრებელი ფართი №--, ს/კ:-------, გამოთხოვილ იქნა თავდაპირველი მოსარჩელის უკანონო მფლობელობიდან და ჩაბარდა გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში შეგებებული სარჩელის ავტორს (მოპასუხეს); შეგებებული სარჩელი, სარდაფის გასამიჯნად სამუშაოების ჩატარების დავალდებულების ნაწილში არ დაკმაყოფილდა, იმ საფუძვლით, რომ სადავო კრების ოქმებით განხორციელდა მოპასუხის სახელზე, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული ფართის - 34 კვ.მ სარდაფის იდენტიფიცირება, მაშინ როდესაც სადავო კრების ოქმები შედგენილია ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე, რასაც ადასტურებს თავად გასაჩივრებულ კრების ოქმში თავმჯდომარედ მითითებული პირი - თ. ბ-ნი, ხოლო საქმეში არ არის წარმოდგენილი რაიმე სახის მტკიცებულება, რომლითაც დადასტურდებოდა, რომ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბერს კრება საკანანმდებლო ნორმების დაცვით იყო მოწვეული. აღნიშნული კი, კასატორის მოსაზრებით სადავო კრების ოქმების ბათილად ცნობის საფუძველია.

74. წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის პრეტენზიის განხილვისას, საკასაციო პალატა პირველ რიგში, ყურადღებას გააახვილებს იმაზე, რომ მოსარჩელის მიერ აღძრულია აღიარებითი სარჩელი - ამხანაგობის კრების ოქმის ბათილად ცნობა - რაც სხვა პროცესუალურ წინაპირობებთან ერთად, დამატებით მოითხოვს სხვა წინაპირობის - იურიდიული ინტერესის - მართლზომიერების არსებობას.

75. სარჩელის იურიდიული ინტერესის სამართლებრივ საკითხებზე განმარტებულია საკასაციო პალატის არაერთ განჩინებაში. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდმა პალატამ სსკ-ის 180-ე მუხლის განმარტებისას, დაასკვნა რომ: „აღიარებითი სარჩელის დაკმაყოფილებით, მოსარჩელემ უნდა განახორციელოს კონკრეტული უფლება და ამ უფლების განხორციელება დაკავშირებული უნდა იყოს უშუალოდ აღიარებითი სარჩელით მოთხოვნილი უფლების აღიარებასთან. სხვა საკითხია იურიდიული შედეგის არსებობის ან არარსებობის დადგენის სურვილი. იურიდიული ინტერესის არსებობის დადგენისათვის უპირატესად უნდა გაირკვეს, გაუმჯობესდება თუ არა მოსარჩელის სამართლებრივი მდგომარეობა მისი აღიარებითი მოთხოვნის დაკმაყოფილების შემთხვევაში“ (იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის განჩინება საქმეზე N ას-121-117-2016, 17 მარტი 2016).

76. სხვა სამოქალაქო საქმეში საკასაციო პალატამ აღიარებითი სარჩელის დასაშვებობასთან დაკავშირებით განმარტა: „აღიარებითი სარჩელის იურიდიული ინტერესის არსებობა სარჩელის დასაშვებობის ეტაპზე უნდა შემოწმდეს, თუმცა, დასაშვებობის ეტაპის გადალახვა, სასამართლოს არ ართმევს უფლებას საქმის განხილვის ნებისმიერ ეტაპზე, თავისი ინიციატივით, შეამოწმოს აღნიშნული პროცესუალური საკითხი [სსსკ-ის 178.1. „ლ“ და 186.1. „თ“ მუხლი]. იხ., სუსგ №ას-140-132-2017, 24 მარტი, 2017 წელი; №ას-819-770-2015, 04 ნოემბერი, 2015.

77. აღიარებითი სარჩელის შემთხვევაში, იურიდიული ინტერესის არსებობა განპირობებულია არა ზოგადად მხარის ინტერესით, არამედ მატერიალურ-სამართლებრივი დანაწესით, რომლის შედეგის რეალიზაცია შესაძლებელია აღიარებითი სარჩელის აღძვრით. მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმით განსაზღვრული უფლების დაცვას უნდა ემსახურებოდეს აღიარებითი სარჩელი (მრავალთა შორისაა, სუსგ №ას-375-359-2016, 17 ივნისი, 2016. პ. 41).

78. განსახილველ შემთხვევაში, დავის საგანია ამხანაგობის კრების ოქმების კანონიერება: მოსარჩელის განმარტებით, მის მფლობელობაშია სარდაფი 69.70 კვ.მ. მოსარჩელის მეზობლად მოპასუხემ შეიძინა სახლი. მოპასუხის მიერ დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში ნასყიდობის საგანია 157კვ.მ ფართი და 34 კვ.მ სარდაფი. მიუხედავად იმისა, რომ მოპასუხის მიერ დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში მითითებული 34კვ.მ სარდაფი რაიმე შემხებლობაში არ არის მოსარჩელის კუთვნილ სარდაფთან, მოპასუხემ უკანონო კრების ოქმებით მოახდინა 34კვ.მ სარდაფის იდენტიფიცირება, რამაც საბოლოოდ განაპირობა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში ადმინისტრაციული წარმოების შედეგად მოსარჩელის კუთვნილ 69.70კვ.მ სარდაფზე რეგისტრაციის გაუქმება. მოსარჩელე მიიჩნევს, რომ ამხანაგობის სახელით მიღებული და 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრით დათარიღებული კრების ოქმები წარმოადგენს ბათილ გარიგებას (სსკ-ის 50-ე და 54-ე მუხლები), რომლის ბათილობის მიმართ მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი ნამდვილია. აღნიშნულს საკასაციო პალატა იზიარებს და მიაჩნია, რომ მოსარჩელემ დაასაბუთა აღიარებითი მოთხოვნის მიმართ მისი ნამდვილი იურიდიული ინტერესის არსებობა, როგორც აღიარებითი სარჩელის წარმოებაში მიღებისა და განხილვის აუცილებელი წინაპირობა (სსსკ-ის 178-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ლ“ ქვეპუნქტი, ამავე კოდექსის 186-ე მუხლის პირველი ნაწილის „თ“ ქვეპუნქტი; შდრ: სუსგ №ას-945-2019,30 სექტემბერი, 2019; №ას-634-2019, 5 ივლისი, 2019).

79. რაც შეეხება დავის არსებით მხარეს, ამ გადაწყვეტილების პპ:10-17-ით დადგენილია, რომ მისამართზე: ქ.თბილისი, ---- ქ.№---/---, სადაც რეგისტრირებულია ამხანაგობა „მ----ა“, 2015 წლის 8 ოქტომბრის მდგომარეობით, რეგისტრირებული იყო 27 ერთეული საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი, მათ შორის მოსარჩელე გ.ი-ის სახელზე საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული მე-2 სართულზე N---ში, 168,10 კვ.მ. ფართი, ს/კოდით: ----- (უფლების დამდგენი დოკუმენტია: 1994 წლის 1 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულება, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2016 წლის 29 ივლისის გადაწყვეტილება და ამხანაგობის 2017 წლის 10 აპრილის №---კრების ოქმი - ტ.1. ს.ფ. 23, 24).

80. დადგენილია, რომ 2002 წლის 31 იანვარს ნ. მ-ას და მოპასუხე ლ. ა-ეს შორის გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლითაც ლ. ა-ემ იყიდა ზემოაღნიშნულ მისამართზე მდებარე საცხოვრებელი ბინის 111/929 წილი, 157 კვ.მ. საერთო ფართი, 34 კვ.მ. სარდაფი (ნასყიდობის საგნის მახასიათებლებია: --- „-“, 3- სართულიანი, მიწის ნაკვეთის ფართი შენობის ქვეშ 885, საცხოვრებელი ოთახების რაოდენობა 48, საცხოვრებელი ფართი 929 და დამხმარე ფართი 417 კვ.მ., მიწის ნაკვეთის საერთო ფართობი 1555 კვ.მ., სასარგებლო ფართი 1346 კვ.მ). ნასყიდობის ხელშეკრულების მიხედვით, ნასყიდობის საგანთან ერთად მყიდველის საკუთრებაში გადავიდა მთელი საცხოვრებელი სახლის საერთო სარგებლობასა და მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთისა და საერთო საკუთრებაში არსებული შენობის (შენობის ნაწილი, რომელიც არ არის ინდივიდუალური საკუთრება) ნაწილის შესაბამისი - ნასყიდობის საგნის საერთო ფართის (ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული ფართის) პროპორციული - წილი (ტ.1. ს.ფ. 36-40). მითითებული უძრავი ნივთი ს/კოდით: №----- საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოპასუხე ლ. ა-ის სახელზე.

81. ამ გადაწყვეტილების პ:14-16-ით დადგენილია, რომ 2015 წლის 14 ოქტომბრის თარიღით შედგენილია ამხანაგობის №--- კრების ოქმი. საიდანაც ირკვევა, რომ კრებას თავმჯდომარეობდა თ. ბ-ნი; კრებას ესწრებოდა ამხანაგობის წევრთა 2/3; კრების გადაწყვეტილებით ამხანაგობის წევრ მოპასუხე ლ.ა-ეს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი.

82. საქმის მასალებით ირკვევა, რომ 2015 წლის 14 ოქტომბრის სადავო კრების ოქმის შედგენამდე, კერძოდ, 2015 წლის 9 ოქტომბერს, მოპასუხე ლ.ა-ემ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს სარეგისტრაციო სამსახურს მოსთხოვა 34.00კვ. მეტრ სარდაფზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია, რაზედაც ხარვეზი დაუდგინდა. ხარვეზის აღმოფხვრის მიზნით, რომელიც შეეხებოდა ფართის იდენტიფიცირებას, ლ. ა-ემ წარადგინა 14 ოქტომბრის თარიღით შედგენილი კრების ოქმი, თუმცა, სარეგისტრაციო წარმოება კვლავ შეჩერდა, იმ საფუძვლით, რომ თუ ერთსა და იმავე მისამართზე არსებულ ერთ მიწის ნაკვეთზე არსებობს ორი ამხანაგობა „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ" საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად წარსადგენი იყო ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოს თანხმობა, წინააღმდეგ შემთხვევაში, წარსადგენი იყო კორექტირებული კრების ოქმი, სადაც ასევე მიეთითება განაცხადით წარმოდგენილი ფართი მოიცავს, თუ არა უკვე რეგისტრირებულ ფართს.

83. დადგენილია, რომ 2015 წლის 21 ოქტომბრის თარიღით შედგენილია ამხანაგობის კრების N--- ოქმიც, საიდანაც ირკვევა, რომ კრებას თავმჯდომარეობდა თ. ბ-ნი; კრებას ესწრებოდა ამხანაგობის წევრთა 100% და ამხანაგობის წევრ მოპასუხე ლ. ა-ეს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი.

84. საბოლოოდ, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2015 წლის 21 ოქტომბრის №------ გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ლ. ა-ის განცხადება უძრავ ნივთზე მდებარე ქალაქი თბილისი, ქუჩა -----, №---- სარდაფი 34.00 კვ. მეტრი, რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ და მის კუთვნილ სარდაფს ფართით 34 კვ. მეტრი, რომელიც ლ.ა-ის სახელზე რეგისტრირებული იყო №----- საკადასტრო კოდით, მიენიჭა დამოუკიდებელი საკადასტრო კოდი ----; საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 2 ნოემბრის №----- გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ლ. ა-ის განცხადება მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში ნუმერაციის წარმოშობის შესახებ და №----- საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი დარეგისტრირდა შემდეგი მონაცემებით: ქ. თბილისი, ქუჩა ----- №--- ქუჩა -----, №---, საცხოვრებელი ფართი, სარდაფსართული, ბინა №--, ფართით 34 კვ. მეტრი (ტ.1. ს.ფ. 42-43, 54-55; ტ.2. ს.ფ. 212-214).

85. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

86. კასატორის პრეტენზია ამხანაგობის 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის კრების ოქმების კანონდარღვევით შედგენას შეეხება, კერძოდ, კასატორი (მოსარჩელე) მიიჩნევს, რომ სადავო ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,მ-----ის“ 2015 წლის 14 ოქტომბრის და 21 ოქტომბრის კრების ოქმებით განხორციელდა ლ. ა-ის სახელზე, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით რეგისტრირებული ფართის - 34 კვ.მ. სარდაფის იდენტიფიცირება ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე.

87. ამ თვალსაზრისით, საკასაციო პალატა მიუთითებს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოთა მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებზე, რომლითაც ირკვევა, რომ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრის კრების ოქმები შედგენილია ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე, კერძოდ, სადავო კრების ოქმებში კრების თავმჯდომარედ მითითებულია პირი - თ. ბ-ნი ადასტურებს, რომ მან კრების მოწვევის გარეშე დაადასტურა კრების ოქმები ლ.ა-ის თხოვნით. ამასთან, რაიმე მტკიცებულება, რითაც დადასტურდებდა, რომ ამხანაგობის 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრის კრება მოწვეული იყო კანონის დაცვით, საქმეში წარმოდგენილი არ არის (იხ., ტ.2. ს.ფ. 254, პ.5.2.1.; ტ.3. ს.ფ. 179).

88. საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ განსახილველი დავის საგნის, სასარჩელო მოთხოვნისა და მის საფუძვლად მოსარჩელის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების ანალიზის საფუძველზე, მოსარჩელის მოთხოვნის მატერიალურ-სამართლებრივ საფუძველს წარმოადგენს, როგორც „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, ისე სამოქალაქო კოდექსით დადგენილი გარიგების ნამდვილობის განმსაზღვრელი ნორმები, რომელთაგან პირველი წარმოადგენს სადავო ურთიერთობის მარეგულირებელ სპეციალურ კანონს, რამდენადაც ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საკუთრების ფორმებს და სხვა საკითხებს განსაზღვრავს „ბინათმესაკუთრეთა ამხანგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ კანონის მიზანს სწორედ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების მართვის, ექსპლუატაციისა და განვითარების სამართლებრივი პირობების უზრუნველყოფა წარმოადგენდა. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შექმნით, ამხანაგობის წევრებს უფლება მიეცათ, მრავალბინიან სახლებში მდებარე ინდივიდუალური და საერთო საკუთრებაში არსებული ქონება ერთობლივად ემართათ, თუმცა აქვე დაეკისრათ, ვალდებულება შეესრულებინათ კანონის დაცვითა და საფუძველზე.

89. ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის მიხედვით, ამ კანონის მიზნებისათვის, გამოყენებულ ტერმინებს აქვთ შემდეგი მნიშვნელობა: ე) ინდივიდუალური საკუთრება – ბინის ან/და არასაცხოვრებელი ფართობის საკუთრება, აგრეთვე ამ ფართობის შემადგენელი ის ნაწილები, რომლებიც შეიძლება გადაკეთდეს, მოსცილდეს ანდა დაემატოს ისე, რომ ამით გაუმართლებლად არ შეილახოს საერთო საკუთრება ან ინდივიდუალურ საკუთრებაზე დაფუძნებული სხვა რომელიმე ბინის მესაკუთრის უფლება, ასევე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.); ვ) ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონება – მიწის ნაკვეთი, ამავე ნაკვეთზე განთავსებული მრავალბინიანი სახლი, მასთან დაკავშირებული მომსახურე საინჟინრო ქსელების, მოწყობილობა-დანადგარების, შენობა-ნაგებობებისა და კეთილმოწყობის ობიექტების ერთობლიობა, რომელიც არ იმყოფება ინდივიდუალურ საკუთრებაში.

90. ,,ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის თანახმად, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა ინდივიდუალური საკუთრების საგანია ცალკეულ პირთა საკუთრებაში არსებული ბინა, აგრეთვე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრის მფლობელობაში არსებული მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსები (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.); ამხანაგობის წევრები კრებაზე აფიქსირებენ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსების (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) მფლობელობის ამ კანონის ძალაში შესვლის დროს არსებულ ფაქტობრივ მდგომარეობას და ხმათა 2/3-ით იღებენ გადაწყვეტილებას, რომლის თაობაზედაც დგება შესაბამისი ოქმი, თუ წესდებით არ განისაზღვრება განსხვავებული კვორუმი. მრავალბინიანი სახლის სამეურნეო სათავსებზე (სარდაფები, სხვენები და ა. შ.) საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში დასარეგისტრირებლად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრმა უნდა წარმოადგინოს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების მიერ შედგენილი ოქმი და ნახაზი, რომლის მეშვეობითაც შესაძლებელია სამეურნეო სათავსის ადგილმდებარეობის დადგენა. ამავე კანონის 7.1 მუხლის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია საკუთარი შეხედულებისამებრ გამოიყენოს თავის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებული შენობის ნაწილები და გამორიცხოს მათზე სხვა პირთა ყოველგვარი ზემოქმედება, თუ ამით იგი არ არღვევს კანონს ან მესამე პირთა უფლებებს.

91. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის 26.1 მუხლის მიხედვით ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის საქმიანობას უძღვება ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე, რომელიც ამავე კანონის 27-ე მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებას იწვევს ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის თავმჯდომარე წელიწადში ერთხელ მაინც. აღნიშნული წესი ვრცელდება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრები არ მიიღებენ წესდებას ან თუ წესდებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული; ხოლო მითითებული მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, კრების მოწვევის შესახებ ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრებს უნდა ეცნობოს წერილობით.

92. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის 28-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრებაზე გადაწყვეტილების მიღებისას თითოეულ მესაკუთრეს აქვს ერთი ხმა. თუ ბინას რამდენიმე მესაკუთრე ჰყავს, მათ შეუძლიათ ხმის უფლება მხოლოდ ერთობლივად გამოიყენონ. თუ მესაკუთრეს აქვს რამდენიმე ბინა, მას აქვს ბინათა რაოდენობის შესაბამისი ხმები. ხოლო ამავე მუხლის მე-7 ნაწილის მიხედვით, ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა კრების გადაწყვეტილება აისახება ოქმში, რომელსაც ადგენს და ხელს აწერს კრების თავმჯდომარე. თითოეული მესაკუთრე უფლებამოსილია გაეცნოს ოქმს.

93. რაც შეეხება სამოქალაქო კოდექსით განსაზღვრულ გარიგების ნამდვილობის მარეგულირებელ ნორმებს, ისინი სამოქალაქო სამართლის სფეროში წარმოშობილი ურთიერთობების მარეგულირებელი ზოგადი ნორმებია, რომელთა მოქმედება ვრცელდება ნებისმიერი გარიგების, მათ შორის, ამხანაგობის წევრთა მრავალმხრივი ნების გამოხატვის კანონიერებაზე, თავის მხრივ, ცალმხრივი, ორმხრივი თუ მრავალმხრივი ნების გამოვლენით მიღწეული შეთანხმების ბათილად ცნობის მოთხოვნისას.

94. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 54-ე მუხლის კონტექსტში კრების გადაწყვეტილების, როგორც მრავალმხრივი გარიგების ნამდვილობის დადგენისათვის უნდა შემოწმდეს ისეთი საკითხები, როგორიცაა კრების მოწვევის, კრებაზე კვორუმის არსებობა და სხვა.

95. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვეციის 6-ე მუხლით გათვალისწინებული სამართლიანი სასამართლოს უფლების რეალიზება უმეტესწილად დამოკიდებულია და გულისხმობს სასამართლოს მიერ დასაბუთებული, მტკიცებულებათა შეჯერების საფუძველზე მიღებული გადაწყვეტილების მიღებას. მტკიცების ტვირთის როლი განსაკუთრებით ვლინდება სამოქალაქო სამართალწარმოებაში, სადაც მხარეთა ნების ავტონომიას გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭება. შესაძლებელია მხარის მოთხოვნა საფუძვლიანი იყოს, მაგრამ შეუძლებელია მხარემ მიიღოს თავისი სასარგებლო გადაწყვეტილება, თუ ვერ დაამტკიცებს თავის სასარგებლო გარემოებებს საპროცესო სამართლით დადგენილი წესით. ამიტომაც, ერთ-ერთ მნიშვნელოვან ფაქტორს წარმოადგენს მტკიცების ტვირთის სწორი გადანაწილება მოდავე მხარეებს შორის.

96. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3 მუხლის მიხედვით მხარეები იწყებენ საქმის წარმოებას სასამართლოში, ამ კოდექსში ჩამოყალიბებული წესების შესაბამისად, სარჩელის ან განცხადების შეტანის გზით. ისინი განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის (განცხადების) შეტანის შესახებ. მხარეებს შეუძლიათ საქმის წარმოება მორიგებით დაამთავრონ. მოსარჩელეს შეუძლია უარი თქვას სარჩელზე, ხოლო მოპასუხეს – ცნოს სარჩელი. ამავე კოდექსის მე-4 მუხლის მიხედვით სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული შესაგებლენი, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები.

97. მტკიცების ტვირთზე მითითებას აკეთებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის მიხედვითაც თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება.

98. მტკიცების ტვირთი - ესაა სამოქალაქო სამართალწარმოებაში საქმის სწორედ გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტების დამტკიცების მოვალეობის დაკისრება მხარეებზე, რომლის შესრულება უზრუნველყოფილია მატერიალურ-სამართლებრივი თვალსაზრისით არახელსაყრელი გადაწყვეტილების გამოტანით იმ მხარის მიმართ, რომელმაც ეს მოვალეობა არ (ვერ) შეასრულა. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი - ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს.

99. მტკიცების ტვირთი დამოკიდებულია არა მხარის როლზე პროცესში, არამედ მოთხოვნის საფუძველზე. ის ვინც ითხოვს ვალდებულების შესრულებას, უნდა დაამტკიცოს მოთხოვნის საფუძვლის არსებობა არა მხოლოდ მაშინ, როდესაც იგი ითხოვს თავისი მოთხოვნის შესრულებას, ან აღიარებას, არამედ მაშინაც, როდესაც იგი თავს იცავს მოწინააღმდეგე მხარის ნეგატიური აღიარებითი სარჩელისაგან (მოთხოვნისაგან).

100. ამასთან, საკმარისი არ არის, რომ მხარემ ზოგადად გამოთქვას მოსაზრება საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებაზე, მაგალითად, განაცხადოს, რომ იგი მთლიანად უარყოფს მეორე მხარის მიერ მოხსენებულ საქმის ფაქტობრივ გარემოებებს. მხარის მიერ წარმოდგენილი მოსაზრებები კონკრეტულად და დეტალურად უნდა ჩამოყალიბდეს და ეხებოდეს საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოებას. მხარეთა მიერ წარმოდგენილი ახსნა-განმარტებები უნდა იყოს დასაბუთებული და ეხებოდეს იმ გარემოებებს, რომლებსაც უშუალო კავშირი აქვს დავასთან.

101. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსით დადგენილი მხარეებს შორის მტკიცების ტვირთის განაწილება სამოქალაქო საპროცესო სამართლის ამოსავალი წერტილია და იგი დიდი გავლენას ახდენს, ყოველი პირისათვის გარანტირებულ სამართლიანი სასამართლოს პრინციპის განხორციელებაზე.

102. სამოქალაქო სამართალსა და საპროცესო სამართალში არსებობს მტკიცების ტვირთის სამართლიანი და ობიექტური განაწილების სტანდარტი. აღნიშნული სტანდარტის თანახმად, მტკიცების ტვირთი განაწილებული უნდა იქნეს იმგვარად, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს უნდა დაეკისროთ იმ ფაქტების დამტკიცების ტვირთი, რომელთა მტკიცება მათთვის უფრო მარტივი და ობიექტურად შესაძლებელია.

103. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელეს ეკისრებოდა იმ ფაქტის დადასტურების ვალდებულება, რომ ამხანაგობამ, სადავო კრების ოქმებით, სპეციალური კანონით დადგენილი მოთხოვნები დაარღვია; კასატორის მიერ მითითებული საკასაციო პრეტენზიები, სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების წინაპირობას ქმნის, ვინაიდან წინამდებარე გადაწყვეტილების პ.87-ში მითითებული გარემოება მასზედ, რომ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრის კრების ოქმები შედგენილია ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე, კერძოდ, სადავო კრების ოქმებში კრების თავმჯდომარედ მითითებულია პირი - თ. ბ-ნი ადასტურებს, რომ მან კრების მოწვევის გარეშე დაადასტურა კრების ოქმები ლ.ა-ის თხოვნით. ამასთან, რაიმე მტკიცებულება, რითაც დადასტურდებდა, რომ ამხანაგობის 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრის კრება მოწვეული იყო კანონის დაცვით, საქმეში წარმოდგენილი არ არის (იხ., ტ.2. ს.ფ. 254, პ.5.2.1.; ტ.3. ს.ფ. 179), სარჩელის დაკმაყოფილებას განაპირობებს. თუმცა, მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები სააპელაციო სასამართლომ არასწორად შეაფასა, ხოლო იმ ვითარებაში, როდესაც ამხანაგობის კრება კანონით დადგენილი წესით არ ყოფილა მოწვეული კრების სახელით მიღებული გადაწყვეტილება (ოქმი) სამართლებრივ შედეგეს არ წარმოშობს და ბათილია (სსკ-ის 54-ე მუხლი) (შდრ: სუსგ №ას-188-2019, 17 მაისი, 2019 წელი, პ.29).

104. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ სსსკ-ის 105-ე მუხლი ადგენს სასამართლოს მხრიდან მხარეთა მიერ მითითებული გარემოებების შეფასების პირობებს, კერძოდ, სასამართლოსათვის არავითარ მტკიცებულებას არა აქვს წინასწარ დადგენილი ძალა. სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. მოსაზრებები, რომლებიც საფუძვლად უდევს სასამართლოს შინაგან რწმენას, უნდა აისახოს გადაწყვეტილებაში.

105. განსახილველ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში ასახული მსჯელობები ურთიერთწინააღმდეგობრივია, კერძოდ, ერთი მხრივ, სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილებაში (იხ., ტ.3. ს.ფ. 179) მიუთითებს, რომ 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრის კრების ოქმები შედგენილია ამხანაგობის კრების მოწვევის გარეშე, კერძოდ, სადავო კრების ოქმებში კრების თავმჯდომარედ მითითებულია პირი - თ. ბ-ნი ადასტურებს, რომ მან კრების მოწვევის გარეშე დაადასტურა კრების ოქმები ლ.ა-ის თხოვნით. ამასთან, რაიმე მტკიცებულება, რითაც დადასტურდებდა, რომ ამხანაგობის 2015 წლის 14 და 21 ოქტომბრის კრება მოწვეული იყო კანონის დაცვით, საქმეში წარმოდგენილი არ არის, ხოლო მეორე მხრივ, შეგებებული სარჩელის მოთხოვნების საფუძვლიანობას, რომელიც შეეხება ქ.თბილისში, ----- ქ.---/-----ქ. ----, საცხოვრებელი ფართი №---, ს/კ ------, გ.ი-ის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვასა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ლ.ა-ვის ჩაბარებას, აფუძნებს ამხანაგობის კრების უკანონო ოქმებს.

106. სსსკ-ის 393-ე მუხლის 1-ლი და მე-3 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი შეიძლება ეფუძნებოდეს მხოლოდ იმას, რომ გადაწყვეტილება კანონის დარღვევითაა გამოტანილი. საპროცესო სამართლის ნორმების დარღვევა მხოლოდ მაშინ შეიძლება გახდეს გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი, თუ ამ დარღვევის შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო თვითონ მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძვლები.

107. წინამდებარე გადაწყვეტილებაში განვითარებული მსჯელობიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ არ არსებობს საქმის იმავე სასამართლოსათვის ხელახლა განსახილველად დაბრუნების კანონით გათვალისწინებული წინაპირობები, რამდენადაც როგორც ეს დადგენილია სადავო კრების ოქმები მიღებულია „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის ნორმების დარღვევით. აღნიშნული პროცედურული დარღვევები კი, სსკ-ის 50-ე და 54-ე მუხლების საფუძველზე, ამ კრებაზე მიღებული გადაწყვეტილებების (ოქმების) ბათილად ცნობის საფუძველია. აქედან გამომდინარე და ამავე საფუძვლით არ უნდა დაკმაყოფილდეს შეგებებული სარჩელის მოთხოვნები რომლებიც შეეხებოდა ქ.თბილისში, ----- ქ.---/------ ქ.---, საცხოვრებელი ფართი №--, ს/კ ------, გ. ი-ის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვისა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში ლ.ა-ვის ჩაბარების შესახებ იხ., ამ გადაწყვეტილების --- სადაც დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2018 წლის 2 ნოემბრის №----- გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა ლ. ა-ის განცხადება მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში ნუმერაციის წარმოშობის შესახებ და №----- საკადასტრო კოდის მქონე უძრავი ნივთი დარეგისტრირდა შემდეგი მონაცემებით: ქ. თბილისი, ქუჩა ---- №----, ქუჩა -----, №---, საცხოვრებელი ფართი, სარდაფსართული, ბინა №--, ფართით 34 კვ. მეტრი), ვინაიდან ლ. ა-ის შეგებებული სარჩელის მოთხოვნა მის საკუთრებად იდენტიფიცირებული 34 კვ.მ სარდაფის გ.ი-ის მფლობელობიდან გამოთხოვის შესახებ, ბათილ კრების ოქმებს ეფუძნება.

108. სსსკ-ის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე გათავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, ამ მუხლში აღნიშნული წესები შეეხება, აგრეთვე, სასამართლო ხარჯების განაწილებას, რომლებიც გაწიეს მხარეებმა საქმის სააპელაციო და საკასაციო ინსტანციებში წარმოებისას, ხოლო, ამავე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო შეცვლის გადაწყვეტილებას ან გამოიტანს ახალ გადაწყვეტილებას, შესაბამისად, შეცვლის სასამართლო ხარჯების განაწილებასაც.

109. ვინაიდან სარჩელი დაკმაყოფილდა, კასატორის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი 300 ლარი უნდა დაეკისროს მოპასუხეს კასატორის სასარგებლოდ;

სარეზოლუციო ნაწილი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 408-ე მუხლის მე-3 ნაწილით, 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

1. გ. ი-ის საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 11 ნოემბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. გ. ი-ის სარჩელი დაკმაყოფილდეს;

4. ბათილად იქნას ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,მ-----ბა“-ს 2015 წლის 14 ოქტომბრის კრების ოქმი, რომლითაც ლ. ა-ეს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი;

5. ბათილად იქნას ცნობილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა ,,მ------ბა“-ს 2015 წლის 21 ოქტომბრის კრების ოქმი, რომლითაც ლ. ა-ს დაუდასტურდა 34 კვ. მეტრი სარდაფის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტი;

6. ლ. ა-ის შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;

7. გ. ი-ეს (პ.ნ:------) დაუბრუნდეს მის მიერ სარჩელის აღძვრისას ზედმეტად გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი 100 ლარის ოდენობით (გადახდის თარიღი 23/10/2018, საგადასახადო დავალება - გადამხდელი გ. ს-ლი, გადახდილი თანხა 100 ლარი, სახაზინო კოდი ------ გადამხდელის ბანკი სს ,,------------- ბანკი’’);

8. ლ. ა-ეს დაეკისროს გ. ი-ის საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ანაზღაურება 300 ლარის ოდენობით;

9. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ზურაბ ძლიერიშვილი

მოსამართლეები: მირანდა ერემაძე

ეკატერინე გასიტაშვილი