№ას-236-2022

13 ოქტომბერი, 2022 წელი თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

გიორგი მიქაუტაძე (თავმჯდომარე),

რევაზ ნადარაია (მომხსენებელი), თამარ ზამბახიძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი – ლ.ნ–ი (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარეები – ლ.ჩ–ი, ზ.ლ–ი (მოპასუხეები შეგებებებული სარჩელით); გ.პ–ი (მოსარჩელე, მოპასუხე შეგებებებული სარჩელით)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 03 ნოემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი ძირითად სარჩელში – უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვა

დავის საგანი შეგებებულ სარჩელში – ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა, სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულების დადგენა, საჯარო რეესტრში ცვლილების შეტანა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. გ.პ–მა (შემდგომში - მოსარჩელე, მოპასუხე შეგებებებული სარჩელით) სარჩელი აღძრა გურჯაანის რაიონულ სასამართლოში ლ.ნ–ის (შემდეგში - მოპასუხე, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე) მიმართ შემდეგი სასარჩელო მოთხოვნით:

1.1.მოპასუხე ლ.ნ–ის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნას მოსარჩელე გ.პ–ის კუთვნილი უძრავი ქონებები, მდებარე: 1) ქ. გურჯაანი, ........., საკადასტრო კოდი №........; 2) ქ. გურჯაანი, ....., საკადასტრო კოდი №.......; 3) ქ. გურჯაანი, ......., საკადასტრო კოდი №...... და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაეცეს მოსარჩელეს.

2. მოპასუხე ლ.ნ–მა წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.

3. ლ.ნ–მა შეგებებული სარჩელი წარადგინა მოპასუხეების - ლ.ჩ–ის, გ.პ–ისა და ზ.ლ–ის მიმართ შემდეგი სასარჩელო მოთხოვნებით:

3.1.ბათილად იქნეს ცნობილი ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის, 2019 წლის 05 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ......., საკადასტრო კოდი №.......;

3.2.ბათილად იქნეს ცნობილი ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის, 2019 წლის 05 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №4, საკადასტრო კოდი №.........;

3.3.ბათილად იქნეს ცნობილი ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის, 2019 წლის 05 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ......... საკადასტრო კოდი №.......;

3.4.ბათილად იქნეს ცნობილი ზ.ლ–სა და გ.პ–ს შორის, 2019 წლის 13 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №10, საკადასტრო კოდი №........;

3.5.ბათილად იქნეს ცნობილი ზ.ლ–სა და გ.პ–ს შორის, 2019 წლის 13 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №4, საკადასტრო კოდი №.......;

3.6.ბათილად იქნეს ცნობილი ზ.ლ–სა და გ.პ–ს შორის, 2019 წლის 12 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, .......... ქუჩა, საკადასტრო კოდი №......;

3.7.ბათილად იქნეს ცნობილი ლ.ჩ–სა და ლ.ნ–ს შორის, 2017 წლის 16 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №10, საკადასტრო კოდი №..... და ლ.ნ–ი აღირიცხოს უძრავი ქონების მესაკუთრედ;

3.8.ბათილად იქნეს ცნობილი ლ.ჩ–სა და ლ.ნ–ს შორის, 2017 წლის 16 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №4, საკადასტრო კოდი №.....და ლ.ნ–ი აღირიცხოს უძრავი ქონების მესაკუთრედ;

3.9.ბათილად იქნეს ცნობილი ლ.ჩ–სა და ლ.ნ–ს შორის, 2017 წლის 24 მარტს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება გამოსყიდვის უფლებით უძრავ ქონებაზე, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქუჩა, საკადასტრო კოდი №....... და ლ.ნ–ი აღირიცხოს უძრავი ქონების მესაკუთრედ;

3.10. დადგინდეს ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულება დადებულად, რომლის მიხედვით, სესხის ძირი თანხა შეადგენს 7 150 აშშ დოლარს, სარგებელი თვეში 4%, ხელშეკრულების ვადა ერთი წელი. ამასთან, პირველი ექვსი თვის სარგებელი ჩაითვალოს გადახდილად;

3.11. სესხის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულების უზრუნველყოფის მიზნით, იპოთეკით დაიტვირთოს ლ.ნ–ის კუთვნილი უძრავი ქონება მდებარე - 1) ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №10, საკადასტრო კოდი №...... 2) ქ. გურჯაანი, ....... ქ.№4, საკადასტრო კოდი №...... და 3) ქ. გურჯაანი, ....... ქუჩა, საკადასტრო კოდი №...... (იხ. დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნა - გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 12.12.2019 წლის სხდომის ოქმის, დრო: 12:52:27-12:57:27 სთ.).

4. მოპასუხეებმა - ლ.ჩ–მა, გ.პ–მა და ზ.ლ–მა წარმოდგენილი შესაგებლებით სარჩელი არ ცნეს.

5. გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2020 წლის 08 თებერვლის გადაწყვეტილებით, ლ.ნ–ის შეგებებული სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო, გ.პ–ის სარჩელი დაკმაყოფილდა; დადგინდა მოპასუხე ლ.ნ–ის უკანონო მფლობელობიდან მოსარჩელე გ.პ–ის კუთვნილი უძრავი ქონებების, მდებარე: 1) ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №10, საკადასტრო კოდი №......; 2) ქ. გურჯაანი, ....... ქ.№4, საკადასტრო კოდი №......; 3) ქ. გურჯაანი, ....... ქუჩა, საკადასტრო კოდი №...... გამოთხოვა და მოსარჩელისთვის ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემა.

5.1.პირველი ინსტანციის სასამართლომ უდავოდ მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი

გარემოებები:

5.1.1. ლ.ნ–ის სახელზე საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით ირიცხებოდა სამი უძრავი ქონება: ) ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №10, საკადასტრო კოდი №......; 2) ქ. გურჯაანი, ....... ქ.№4, საკადასტრო კოდი №......; 3) ქ. გურჯაანი, ....... ქუჩა, საკადასტრო კოდი №......

5.1.2. ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის, 2017 წლის 16 მარტს გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთების ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა, რომლის საფუძველზეც, ლ.ჩ–ს საკუთრებაში გადაეცა ქ. გურჯაანში, ....... ქ. №10-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №...... და ქ. გურჯაანში, ....... ქ.№4-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №....... ორივე უძრავი ნივთის ფასი 3 450 აშშ დოლარით, ხოლო გამოსყიდვის ვადა ექვსი თვით - 2017 წლის 16 სექტემბრამდე განისაზღვრა. ხელშეკრულების მე-4 პუნქტის მიხედვით, გამოსყიდვის ვადის გასვლის შემდეგ გამყიდველი კარგავს გამოსყიდვის უფლებას, ხოლო მყიდველი იძენს შეუზღუდავი საკუთრების უფლებას ნასყიდობის საგანზე და უფლებამოსილია ცალმხრივად მიმართოს საჯარო რეესტრს განცხადებით შეზღუდვის მოხსნის შესახებ. მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში და უძრავი ნივთების მესაკუთრედ ლ.ჩ–ი აღირიცხა.

5.1.3. ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის, 2017 წლის 24 მარტს დაიდო გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც, ლ.ჩ–ს საკუთრებაში გადაეცა ქ. გურჯაანში, ....... ქუჩაზე მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №...... ნასყიდობის საგნის ფასი 3 700 აშშ დოლარით, ხოლო გამოსყიდვის ვადა რვა თვით - 2017 წლის 24 ნოემბრამდე განისაზღვრა. ხელშეკრულების მე-4 პუნქტის მიხედვით, გამოსყიდვის ვადის გასვლის შემდეგ გამყიდველი კარგავს გამოსყიდვის უფლებას, ხოლო მყიდველი იძენს შეუზღუდავი საკუთრების უფლებას ნასყიდობის საგანზე და უფლებამოსილია ცალმხრივად მიმართოს საჯარო რეესტრს განცხადებით შეზღუდვის მოხსნის შესახებ. მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში და უძრავი ნივთის მესაკუთრედ ლ.ჩ–ი აღირიცხა.

5.1.4. ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის, 2019 წლის 05 თებერვალს დაიდო უძრავი ნივთის ნასყიდობის სამი ხელშეკრულება, რომელთა საფუძველზეც, ზ.ლ–მა შემდეგი უძრავი ნივთები შეიძინა: 1) ქ. გურჯაანში, ....... ქ. №10-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №.....; 2) ქ. გურჯაანი, ....... ქ.№4-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №.....; და 3) ქ. გურჯაანში, ....... ქუჩაზე მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №...... ნასყიდობის საგნის ფასი 8 000 ლარით, 4 000 ლარით და 13 500 ლარით განისაზღვრა. მხარეთა შორის დადებული სამივე ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში და უძრავი ნივთების მესაკუთრედ ზ.ლ–ი აღირიცხა.

5.1.5. იმავე უძრავ ნივთებზე, 2019 წლის 12 და 13 თებერვალს, ზ.ლ–სა და გ.პ–ს შორის დაიდო ნასყიდობის სამი ხელშეკრულება, რომელთა საფუძველზეც გ.პ–მა შეიძინა საჯარო რეესტრში №......, №....... და №...... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული ქონება. ნასყიდობის საგნის ფასი 7 500 ლარით, 7 600 ლარით და 7 000 ლარით განისაზღვრა. მხარეთა შორის დადებული სამივე ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში და უძრავი ნივთების მესაკუთრედ გ.პ–ი აღირიცხა.

5.1.6. გ.პ–ის მიერ ზ.ლ–ისგან შეძენილი სამივე უძრავი ქონება, სს „ს.ბ–თან“ 16.02.2019 წელს დადებული ხელშეკრულებების საფუძველზე დატვირთულია იპოთეკით.

5.1.7. გ.პ–ის საკუთრებად რეგისტრირებული სამივე უძრავი ნივთი ლ.ნ–ის მფლობელობაშია.

5.2.პირველი ინსტანციის სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

5.2.1. შეგებებული სარჩელით დავის საგანს სამივე უძრავ ქონებაზე დადებული ხელშეკრულებები წარმოადგენს. აქედან, 2017 წლის 16 და 24 მარტს ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის დადებულ გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთების ნასყიდობის ხელშეკრულებებზე მოსარჩელემ მიუთითა, რომ თვალთმაქცური გარიგებებია და მათი დადებით რეალურად სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულებები დაიფარა (იხ. სარჩელი და სასამართლოს 12.12.2019 წლის სხდომის ოქმის აუდიო ჩანაწერი 12:39:53-13:12:35 სთ). 2019 წლის 05 თებერვალს ზ.ლ–სა და ლ.ჩ–ს შორის დადებულ ნასყიდობის ხელშეკრულებებზე მოსარჩელემ განმარტა, რომ ვინაიდან 2017 წლის 16 და 24 მარტის ხელშეკრულებები ბათილია, ამიტომ მის შემდგომ დადებული ყველა ხელშეკრულება ბათილად უნდა იქნეს ცნობილი. ასევე მიუთითა, რომ ზ.ლ–მა არ წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ მყიდველს, რადგან ლ.ჩ–ი არასდროს დაუფლებია ქონებას, სამივე უძრავი ნივთი ლ.ნ–ის მფლობელობაში იყო და მას უნდა ეკითხა მისთვის თუ რა ხდებოდა და რატომ იყიდებოდა ეს ქონება. (იხ. სასამართლოს 12.12.2019 წლის სხდომის ოქმის აუდიო ჩანაწერი 12:07:00- 12:08:10 სთ; 13:13:35-13:17:30 სთ). 2019 წლის 12 და 13 თებერვალს დადებული ხელშეკრულებების ნაწილში მოსარჩელემ მიუთითა, რომ გ.პ–ი არის ზ.ლ–ის ბიძა. ხელშეკრულების დადებით სურს მისი როგორც კეთილსინდისიერი მყიდველის წარმოჩენა და ამიტომ, მათ შორის დაიდო მოჩვენებითი გარიგებები.

6. პირველი ინსტანციის სასამართლოს ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა ლ.ნ–მა, რომელმაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება.

7. გასაჩივრებული განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი:

7.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 03 ნოემბრის განჩინებით, ლ.ნ–ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და მოცემულ საქმეზე, უცვლელად დარჩა გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 08 იანვრის გადაწყვეტილება.

8. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების ფაქტობრივ–სამართლებრივი დასაბუთება:

8.1. სააპელაციო პალატამ პირველ რიგში, ყურადღება გაამახვილა შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის მოთხოვნებზე და აღნიშნა, რომ მოცემული დავის ფარგლებში, მოსარჩელის ძირითად მოთხოვნას (მიკუთვნებითი მოთხოვნა) სადავო უძრავ ქონებებზე მესაკუთრედ (ლ.ნ–ის) ცნობა წარმოადგენდა. სხვა დანარჩენი მოთხოვნები, მოსარჩელეს წარმოდგენილი ჰქონდა აღიარებითი მოთხოვნების სახით.

8.2. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სადავო გარიგებების ბათილობა და გარკვეული სამართლებრივი ურთიერთობების დადგენილად ცნობა, არა დამოუკიდებელ მოთხოვნას, არამედ სადავო უძრავ ნივთებზე მესაკუთრედ ცნობის შესახებ მიკუთვნებითი მოთხოვნის წინაპირობას წარმოადგენდა. ამ თვალსაზრისით კი, განსაკუთრებით მნიშვნელოვანი იყო ბათილობის საფუძვლების გამოკვლევა ბოლო და შუა ტრანზაქციებთან (2019 წლის 05 თებერვლის, ასევე 2019 წლის 12 და 13 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულებები) მიმართებით, რომლითაც ჯერ ლ.ჩ–მა ზ.ლ–ს, შემდეგ კი, ამ უკანასკნელმა გ.პ–ს გადასცა საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთებზე. პალატის განმარტებით, ამ გარიგებების ბათილობის გარეშე მესაკუთრედ ცნობის შესახებ სასარჩელო მოთხოვნა (მოსარჩელის მიერ აღიარებითი სახით დაყენებული სხვა დანარჩენი სასარჩელო მოთხოვნების დასაბუთებულობის შემთხვევაშიც კი) წარუმატებელი იქნებოდა.

8.3. სააპელაციო პალატამ უდავოდ მიიჩნია, რომ 2019 წლის 05 თებერვალს ერთი მხრივ, ლ.ჩ–ს და მეორე მხრივ, ზ.ლ–ს შორის უძრავი ნივთების ნასყიდობის ხელშეკრულებების დადების დროისათვის, ლ.ჩ–ი ნასყიდობის საგნების, კერძოდ, უძრავი ქონების, მდებარე: ქ. გურჯაანი, ....... ქ. №10, საკადასტრო კოდი №.......; 2. ქ. გურჯაანი, ....... ქ.№4, საკადასტრო კოდი №.......; 3. ქ. გურჯაანი, ....... ქუჩა, საკადასტრო კოდი №......... რეგისტრირებული მესაკუთრე იყო, თუმცა, საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებების ერთობლიობა, არ ქმნიდა საკმარის საფუძველს შემძენის - ზ.ლ–ის არაკეთილსინდისიერების დადგენისათვის.

8.4. შემძენის კეთილსინდისიერების შეფასების მიზნით, პალატამ ყურადღება მიაქცია პირველი ინსტანციის სასამართლოში დაკითხულ მოწმეთა ჩვენებებს და აღნიშნა, რომ არცერთი მოწმე არც პირდაპირ და არც არაპირდაპირ არ უთითებდა ისეთ გარემოებაზე, რომელიც სადავო უძრავ ნივთებზე გარიგების დადებამდე ზ.ლ–ის კეთილსინდისრებას ეჭვქვეშ დააყენებდა. კერძოდ, მოწმეებმა - დ.ქ–მა და თ.ლ–მა განმარტეს, რომ ზ.ლ–თან დაკავშირებით არანაირ ინფორმაციას არ ფლობდნენ. რაც შეეხება მოწმე მ.ნ–ის ჩვენებას მასზედ, რომ ზ.ლ–მა ჰკითხა ჰქონდა თუ არა ლ.ნ–ს ქონება იპოთეკით დატვირთული, შემდეგ კი სადავო ქონებაზე ლ.ნ–ს და ლ.ჩ–ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების გადაცემა სთხოვა, ამ ფაქტების დადასტურების შემთხვევაშიც, აღნიშნული ზ.ლ–ის არაკეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევის მიზნებისათვის, საკმარის საფუძველს არ წარმოადგენდა, რადგან შემძენის კეთილსინდიერების შეფასებისთვის, ამოსავალი იყო არა ამ უკანასკნელის სურვილი ქონების შეძენის შესახებ ან დაინტერესება ქონებაზე გაფორმებული გარიგების შინაარსის გაგებაზე, არამედ იმ გარემოებათა ცოდნა, რის გამოც ლ.ჩ–თან მიმართებით, მოსარჩელე საჯარო რეესტრის ჩანაწერს სადავოდ ხდიდა.

8.5. პალატამ აღნიშნა, რომ მოსარჩელის ახსნა-განმარტების გარდა, რომელსაც არ ეთანხმებოდა მოპასუხე, საქმეში წარმოდგენილი არცერთი სამართლებრივად ვარგისი მტკიცებულებით არ დასტურდებოდა ფაქტი მასზედ, რომ ზ.ლ–მა სადავო უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლების წარმოშობამდე, იცოდა იმ გარემოებათა შესახებ, რომლის საფუძველზეც ლ.ჩ–მა უძრავ ნივთებზე საკუთრების უფლება მოიპოვა. პალატის შეფასებით, ზ.ლ–ის არაკეთილსინდისიერ შემძენად აღიარების საფუძველი ვერც ის ფაქტი გახდებოდა, რომ უძრავ ქონებაზე გარიგების გაფორმებისას, გამყიდველის - ლ.ჩ–ის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველს გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენდა. ამ მიმართებით, მნიშვნელოვანი იყო იმ გარემოების მხედველობაში მიღება, რომ ზ.ლ–ს და ლ.ჩ–ს შორის გარიგებების გაფორმებისას, გასული იყო გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული გამოსყიდვის ვადა.

8.6. გარდა ზემოაღნიშნულისა, სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ ზ.ლ–ის მიერ ნასყიდობის საფასურის გადახდის ფაქტი, პირველი ინსტანციის სასამართლოში მოსარჩელე მხარეს სადავო არ გაუხდია, მეტიც, საქმის განხილვის მიმდინარეობისას მოსარჩელე ყურადღებას იმ გარემოებაზე ამახვილებდა, რომ ზ.ლ–მა ლ.ჩ–ი სწორედ ნასყიდობის კარგი ფასის გადახდით დააინტერესა. ამდენად, იმ პირობებში, როდესაც ვერ იქნა დადასტურებული, რომ ზ.ლ–მა ნივთებზე საკუთრების წარმოშობის საფუძვლების სადავოობის შესახებ იცოდა და აღნიშნულის საპირისპიროდ, სადავო არ გამხდარა ფაქტი მასზედ, რომ მან გამყიდველს ნასყიდობის სოლიდური საფასური სრულად გადაუხდა, პალატა მივიდა დასკვნამდე, რომ ლ.ნ–ის მოთხოვნა ზ.ლ–ს და ლ.ჩ–ს შორის გაფორმებული უძრავი ქონებების ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის შესახებ უსაფუძვლო იყო, რაც თავის მხრივ, საფუძველს აცლიდა სადავო უძრავ ნივთებზე, ლ.ნ–ის მესაკუთრედ ცნობის შესახებ მოსარჩელის მოთხოვნას.

8.7. სააპელაციო პალატის განმარტებით, ვინაიდან მოსარჩელის ძირითად მიზანსა და ინტერესს სადავო ქონებაზე მესაკუთრედ ცნობა წარმოადგენდა, სარჩელის დაკმაყოფილება/არდაკმაყოფილების საკითხი მთლიანად დამოკიდებული იყო მიკუთვნებითი მოთხოვნის პერსპექტიულობაზე. იმის გათვალისწინებით, რომ წინამდებარე გადაწყვეტილებით შემძენის კეთილსინდისიერად მიჩნევის გამო პალატამ უსაფუძვლოდ მიიჩნია ლ.ნ–ის მოთხოვნა ზ.ლ–სა და ლ.ჩ–ს შორის 2019 წლის 05 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის შესახებ, აღნიშნული გამორიცხავდა მოსარჩელისთვის სასარგებლო საბოლოო იურიდიული შედეგის დადგომას - უძრავ ნივთებზე ლ.ნ–ის მესაკუთრედ აღიარებას. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო მთლიანი სარჩელის უარყოფის საფუძველი, რადგან, თუკი არ არსებობდა დაყენებული მიკუთვნებითი მოთხოვნის დაკმაყოფილების საკმარისი ფაქტობრივ-სამართლებრივი საფუძველი, თავისთავად გამორიცხული იყო აღიარებითი მოთხოვნის განყენებულად დაკმაყოფილების შესალებლობა. ამდენად პალატამ დაასკვნა, რომ მოცემულ დავაში, მოსარჩელეს არ გააჩნდა მასსა და ლ.ჩ–ს შორის გაფორმებული გამოსყიდვის უფლებით უძრავი ნივთის ნასყიდობის ბათილობის, ზ.ლ–ს და გ.პ–ს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობისა და ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის, 7150 აშშ დოლარზე, ყოველთვიურად 4%-იანი სარგებლის დარიცხვით სესხისა და იპოთკის ხელშეკრულების დადებულად აღიარების შესახებ სასარჩელო მოთხოვნების დაკმაყოფილების ნამდვილი იურიდიული ინტერესი.

8.8. რაც შეეხება აპელანტის პრეტენზიას ძირითადი სარჩელის დაკმაყოფილებასთან დაკავშირებით, პალატამ განმარტა, რომ ვინაიდან მოსარჩელე მოპასუხის მხრიდან სადავო უძრავი ნივთებით უკანონო სარგებლობაზე და ხელშეშლაზე მიუთითებდა, მოპასუხის მტკიცების ტვირთს წარმოადგენდა ისეთი მტკიცებულებების წარმოდგენა, რაც გააქარწყლებდა სარჩელში მითითებულ გარემოებებს. საჯარო რეესტრის ჩანაწერის საფუძველზე, პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ მოსარჩელე სადავო უძრავი ნივთების მესაკუთრე იყო; ამასთან, წინამდებარე დავის ფარგლებში უარყოფილ იქნა შეგებებული სარჩელის მოთხოვნები, რომლითაც მოპასუხე სარჩელისგან თავის დაცვას ცდილობდა. შესაბამისად, იმ პირობებში, როდესაც შეგებებული სარჩელი წარუმატებული აღმოჩნდა, ხოლო, სადავო ქონების ფლობის სხვა საფუძველზე მოპასუხეს არ მიუთითებია და არ წარმოუდგენია იმ გარემოების დამადასტურებელი მტკიცებულებები, რომ სადავო ბინას კანონიერად ფლობს, პალატამ მიიჩნია, რომ მოსარჩელე უფლებამოსილი იყო სრულყოფილად განეხორციელებინა მის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთებზე კანონით გარანტირებული უფლებები, რაც სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის შესახებ სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების საფუძველი იყო.

9. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ და შეგებებული სარჩელით მოსარჩელემ - ლ.ნ–მა, რომელმაც მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება

9.1. კასატორის მოთხოვნის ფაქტობრივ–სამართლებრივი დასაბუთება:

9.1.1. კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად მიიჩნია ზ.ლ–ი კეთილსინდისიერ შემძენად და არ გაითვალისწინა ის გარემოება, რომ ზ.ლ–სა და ლ.ჩ–ს შორის ხელშეკრულების გაფორმების დროსაც, საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი ადასტურებდა ლ.ჩ–ის მესაკუთრედ არ ყოფნის ფაქტს, რადგან მესაკუთრეობის საფუძვლის გრაფაში აღნიშნული იყო ხელშეკრულების სახეობა - ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით.

9.1.2. კასატორის მოსაზრებით, სასამართლომ უსამართლოდ უთხრა უარი მ.ნ–ის დაკითხვაზე და არ გაამახვილა ყურადღება განმარტებაზე, სადაც ზ.ლ–ი აღნიშნავდა, რომ მან ლ.ნ–ის მეზობლად ფართის ყიდვისთანავე განიზრახა ლ–ის შენობის ყიდვაც.

10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 17 მარტის განჩინებით, ლ.ნ–ის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

11. საკასაციო სასამართლომ, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და თვლის, რომ იგი დაუშვებლად უნდა იქნეს მიჩნეული შემდეგ გარემოებათა გამო:

12. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესით, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

13. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

14. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

15. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მხარეთა შორის დავის განხილვისას სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რა ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს მოსარჩელე თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს სამართლებრივი ნორმა, რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რომლის მიღწევაც მხარეს სურს. მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს ვალდებულებაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენებით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს ამა თუ იმ ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს (სუსგ N ას-251-2018, 08.02.2022 წ.).

16. საქმის განმხილველი სასამართლო შეზღუდულია მხოლოდ მხარის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებით, რაც შეეხება სამართლის ნორმების გამოყენებას, სასამართლო, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასებით, ადგენს თუ რა სამართლებრივი ურთიერთობა არსებობს მხარეთა შორის და ამ ურთიერთობის მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმების საფუძველზე აკმაყოფილებს ან არ აკმაყოფილებს სარჩელს. მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობის შეფასება შედის სასამართლოს კომპეტენციაში, თუმცა, საქმეზე გადაწყვეტილება მიღებულ უნდა იქნეს შეჯიბრებითობის პრინციპის სრულად რეალიზაციის პირობებში. სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა აგებულია რა დისპოზიციურობისა და შეჯიბრებითობის პრინციპებზე, პირის დარღვეული ან სადავოდ ქცეული უფლების დაცვა ამავე პირის ნებაზეა დამოკიდებული. მხარეები სამოქალაქო სამართალწარმოებაში თვითონვე განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის შეტანის შესახებ (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3-4-ე მუხლები), რაც კანონის მოთხოვნათა დაცვით (ამავე კოდექსის 178-ე მუხლი) უნდა აისახოს მხარეთა მიერ სასამართლოში წარდგენილ სარჩელში (იხ.: სუსგ საქმეებზე: Nას-1163-2018, 08.02.2019 წ.; Nას-495-2020, 23.10.2020 წ).

17. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელის მიზანია სადავო უძრავ ქონებებზე საკუთრების უფლების აღდგენა (მიკუთვნებითი მოთხოვნა), შესაბამისად, მოცემული დავის ფარგლებში, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების შეფასების საგანს სადავო ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის სამართლებრივი წინაპირობების არსებობის შემოწმება წარმოადგენდა. კერძოდ, სადავო იყო ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს, ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს, ზ.ლ–სა და გ.პ–ს შორის დადებული გარიგებებისას, მხარეთა ნების გამოვლენის ნამდვილობა, რადგან შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე სწორედ დასახელებული გარიგებების ბათილად ცნობას, სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებულად აღიარებასა და სადავო უძრავ ქონებებზე საკუთრების უფლების აღდგენას ითხოვდა.

18. დადგენილია, რომ მოსარჩელის ახსნა-განმარტების, მოწმის ჩვენების, მოპასუხის შესაგებელის შინაარსისა და წარმომადგენლის განმარტების საფუძველზე, პირველი ინსტანციის სასამართლოს ჩამოუყალიბდა შინაგანი რწმენა მასზედ, რომ ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის, 2017 წლის 17 და 24 მარტს დადებული ხელშეკრულებებით დაიფარა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება, თუმცა, ზ.ლ–ის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევის გამო, გაუბათილებელი დარჩა ამ უკანასკნელსა და ლ.ჩ–ს შორის გაფორმებული უძრავი ნივთების ნასყიდობის ხელშეკრულებები, რის გამოც, სასამართლოს მოსაზრებით, აღარ არსებობდა დანარჩენ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების ბათილად ცნობისა და სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებულად აღიარების სამართლებრივი საფუძველი, რადგან მოსარჩელის მიზანი - უძრავ ქონებებზე საკუთრების უფლების აღდგენის სახით, ვეღარ მიიღწეოდა.

19. დადგენილია, რომ სააპელაციო პალატამ პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსგავსად, ზ.ლ–ის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევის გამო, უსაფუძვლოდ მიიჩნია ლ.ნ–ის მოთხოვნა ზ.ლ–სა და ლ.ჩ–ს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობის თაობაზე; ამასთან, აღნიშნული მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა გამორიცხავდა რა მოსარჩელის სასარგებლო იურიდიული შედეგის დადგომას - უძრავ ნივთზე ლ.ნ–ის მესაკუთრედ აღიარებას, პალატამ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო მთლიანად სარჩელის უარყოფის საფუძველი.

20. დადგენილია, რომ ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით ლ.ნ–მა გაასაჩივრა, რომელმაც სადავო გახადა ზ.ლ–ის მიერ უძრავი ქონებების შეძენის ფაქტის მიმართ შემძენის კეთილსინდისიერების საკითხი.

21. საკასაციო პალატა ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მსგავსად, პირველ რიგში, ყურადღებას ამახვილებს იმ გარემოებაზე, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა უძრავ ქონებებთან დაკავშირებული გარიგებების ბათილად ცნობის ნაწილში აღიარებითი ხასიათისაა და საკითხის გადაწყვეტისას, ბათილობის საფუძვლის არსებობასთან ერთად, სსსკ-ის 180-ე მუხლით გათვალისწინებული მოსარჩელის მოთხოვნის ნამდვილი იურიდიული ინტერესი უნდა არსებობდეს.

22. გასათვალისწინებელია, რომ იურიდიული ინტერესი არ განისაზღვრება მხოლოდ პირის სუბიექტური დამოკიდებულებით, ანუ მხოლოდ მისი სურვილით, არამედ აუცილებელია მისი ობიექტური მხარეც. ობიექტური თვალსაზრისით, ინტერესი მოიცავს შედეგებს, რომელიც კონკრეტული მოთხოვნის დაკმაყოფილების შედეგად ობიექტურად მიღწევადი უნდა იყოს.

23. საკასაციო პალატა, მოიშველიებს „ადამიანის უფლებათა და თავისუფლებათა დაცვის“ ევროპულ კონვენციას, რომლის მე-6 მუხლით რეგულირებულია სამართლიანი სასამართლოს კონცეფცია. კონვენციის აღნიშნული დათქმა, ევროსასამართლოს პრეცედენტული პრაქტიკის თანახმად, ექვემდებარება ფართო განმარტებას და არა მხოლოდ საქმის მიუკერძოებელ განხილვას, არამედ სამართლიან გადაწყვეტასაც მოიცავს, რაც თავისთავად მიანიშნებს იმაზე, რომ მართლმსაჯულების განხორციელებას არ უნდა ჰქონდეს ფორმალური ხასიათი, არამედ, სამართალწარმოების მიზანი დარღვეული უფლების ეფექტურ და რეალურ დაცვაზეა ორიენტირებული, რაც ეროვნული სასამართლოს მიერ საკითხის ამომწურავ გადაწყვეტაზე მიანიშნებს და არა ფორმალური ხასიათის სამართალწარმოებაზე, რომელსაც დავის აღმოფხვრა შედეგად არ მოჰყვება (Apostol v. Georgia; §37).

24. კასატორის (მოსარჩელის) მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების ფარგლებში, საკასაციო პალატას მიზანშეწონილად აღარ მიაჩნია ფართოდ განავრცოს მსჯელობა ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის ხელშეკრულების გაფორმების დროს გამოვლენილი ნების ნამდვილობასა და ურთიერთობის სამართლებრივ შეფასებაზე და საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის პირველი ნაწილის დისპოზიციის (საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა) გათვალისწინებით, მსჯელობის საგანი იქნება მხოლოდ ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის გაფორმებული გარიგებების ბათილად ცნობის ნაწილში მოთხოვნის საფუძვლიანობის შემოწმება, რადგან ზ.ლ–ის კეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევა, მესაკუთრის მიერ ქონების თავისუფლად განკარგვის პრინციპიდან გამომდინარე, არარელევანტურს ხდის შემდგომში,ზ.ლ–სა და გ.პ–ს შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების ნამდვილობაზე მსჯელობას და გამორიცხავს მოსარჩელისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის მიღწევას (სადავო უძრავ ქონებებზე საკუთრების უფლების აღდგენას). ასეთ შემთხვევაში კი, ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის 2017 წლის 17 და 24 მარტს დადებული ხელშეკრულებების თვალთმაქცური ხასიათის დადასტურებაც ვეღარ გახდება მოსარჩელის ძირითადი მიზნის – უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვების გარანტი და მოსარჩელისათვის სასურველი შედეგის მომტანი.

25. დადგენილია, რომ 2019 წლის 05 თებერვალს, ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის, უძრავი ნივთის ნასყიდობის სამი ხელშეკრულება გაფორმდა, რომელთა საფუძველზეც, ზ.ლ–მა შემდეგი უძრავი ნივთები შეიძინა: 1) ქ. გურჯაანში, ....... ქ. №10-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №........; 2) ქ. გურჯაანი, ....... ქ.№4-ში მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №.......; და 3) ქ. გურჯაანში, ....... ქუჩაზე მდებარე უძრავი ნივთი, საკადასტრო კოდით №.......... ნასყიდობის საგნის ფასები - 8 000 ლარით, 4 000 ლარით და 13 500 ლარით განისაზღვრა. მხარეთა შორის დადებული სამივე ხელშეკრულება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში და უძრავი ნივთების მესაკუთრედ ზ.ლ–ი აღირიცხა.

26. ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებები შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის მიერ შედავებულია იმ საფუძვლით, რომ ზ.ლ–ი არ წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს, რადგან ლ.ჩ–ი არასდროს დაუფლებია ქონებას და სამივე უძრავი ქონება ლ.ნ–ის მფლობელობაში იყო; ზ.ლ–ს კი, როგორც მომიჯნავე უძრავი ქონების მფლობელს, ლ.ნ–ისათვის უნდა ეკითხა თუ რა ხდებოდა და რატომ იყიდებოდა ეს ქონებები.

27. საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის/შეგებებული სარჩელით მოსარჩელის არგუმენტს ზ.ლ–ის არაკეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევის თაობაზე და აღნიშნულთან დაკავშირებით პირველ რიგში განმარტავს, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებების დაცვის საკითხს, სამოქალაქო კოდექსი სამოქალაქო ბრუნვის სიმყარისა და სტაბილურობის ინტერესების გათვალისწინებით წყვეტს; კერძოდ, 185-ე მუხლი ქცევის შემდეგ წესს ადგენს: შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე (არაკონსტიტუციურად იქნა ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, იმ შემთხვევაში, როდესაც რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი შემძენისათვის ცნობილია - საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის გადაწყვეტილება 17.10.2017. №3/4/550).

28. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებრივი მდგომარეობა სამოქალაქო ბრუნვის მექანიზმში საჯარო რეესტრის სპეციფიკური დანიშნულებით არის გამოწვეული. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საჯარო რეესტრის ჩანაწერების მიმართ მოქმედი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციის მიზანია სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა ინტერესების დაცვა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველყოფა. უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული უფლება მანამდე ითვლება კანონიერად, უფლებამოსილ პირს მანამდე შეუძლია, თავისუფლად განკარგოს ეს ქონება, ვიდრე რეგისტრაციის საფუძველი (სამოქალაქოსამართლებრივი გარიგება, ადმინისტრაციული აქტი, სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილება და სხვა) არ გაუქმდება, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. საჯარო რეესტრის ჩანაწერების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს იმ დრომდე, ვიდრე პრეზუმირებული ფაქტის უსწორობა არ დამტკიცდება. ეს კი მიიღწევა უფლების საფუძვლად არსებული გარიგების ბათილობით. უფლების ნამდვილობის გამომრიცხველი გარემოებების არსებობის ფაქტი სასამართლომ უნდა დაადგინოს, მანამდე კი ივარაუდება, რომ რეგისტრაციის შედეგად განხორციელებული ჩანაწერი სწორია და შესაბამისად, უფლება ნამდვილი (შდრ. სუსგ №ას-320-2020, 18 თებერვალი, 2021წ.).

29. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილით, იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა.

30. სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მეორე ნაწილი კლასიკური გაგებით, უკავშირდება რეესტრის ჩანაწერის იმგვარ უზუსტობას, როდესაც შემძენი წინდახედულობის გონივრულ ფარგლებში გამსხვისებლის უფლებას ნამდვილად მიიჩნევს, თუმცა, საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ეს ნორმა აწესრიგებს ქონებაზე რეგისტრირებულ ვალდებულებებსაც, ანუ ამ ნორმათა ანალიზით, შეიძლება დავასკვნათ, რომ როდესაც საქმე უძრავი ქონების უფლებრივ მდგომარეობაზეა, შემძენს, თავის უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს, თუნდაც, სინამდვილეში, არასწორი იყოს რეესტრის მონაცემები, ამ ვითარებას არაარსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის ფიქციას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. დასახელებული ნორმები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტებს და ნორმით გათვალისწინებულ პრეზუმფციაზე – რეესტრის ჩანაწერის სისწორეზე დაყრდნობისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, არამედ უტყუარად უნდა ირკვეოდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება, სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე“ (იხ. სუსგ: №ას-729-2019, 4.10.2019; №ას-394-373-2013, 20.05.2014).

31. მოცემულ შემთხვევაში, დადგენილია, რომ ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის სადავო გარიგებების გაფორმებისას, სადავო უძრავი ნივთები ლ.ჩ–ის სახელზე იყო რეგისტრირებული, რაც დასტურდება საქმეში წარმოდგენილი ამონაწერებით საჯარო რეესტრიდან, რომლის მიმართაც, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის თანახმად, მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამასთან, დადგენილია, რომ შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე-ლ.ნ–ი წარმოადგენს სადავო უძრავი ქონებების მფლობელს, რომელმაც სადავო გახადა ლ.ჩ–ის საკუთრებაში სადავო ქონებების აღრიცხვის საფუძვლის - გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულებების კანონიერება. ამ უკანასკნელთან მიმართებით, მართალია პირველი ინსტანციის სასამართლოს ჩამოუყალიბდა შინაგანი რწმენა მასზედ, რომ ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის, 2017 წლის 17 და 24 მარტს დადებული ხელშეკრულებებით დაიფარა სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება (აღნიშნული მოსაზრების საწინააღმდეგოდ პრეტენზია წამოყენებული არ ყოფილა), თუმცა, ლ.ნ–მა ვერ მიუთითა ვერცერთ რელევანტურ მტკიცებულებასა და მოწმის ჩვენებაზე, რომელიც დაადასტურებდა, რომ ზ.ლ–მა ლ.ჩ–ის უფლების ნამდვილობის გამომრიცხველი გარემოებების არსებობის ფაქტი იცოდა ანდა გონივრული წინდახედულების ფარგლებში შეეძლო სცოდნოდა. აღნიშნულთან მიმართებით, საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს კასატორის არგუმენტს მასზედ, რომ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი ადასტურებდა ლ.ჩ–ის მესაკუთრედ არ ყოფნის ფაქტს, რადგან მესაკუთრეობის საფუძვლის გრაფაში აღნიშნული იყო ხელშეკრულების სახეობა - ნასყიდობა გამოსყიდვის უფლებით და აღნიშნულთან დაკავშირებით განმარტავს, რომ ლ.ნ–სა და ლ.ჩ–ს შორის, 2017 წლის 16 მარტისა და 24 მარტის ხელშეკრულებებით, უძრავი ნივთების გამოსყიდვის ვადა 2017 წლის 16 სექტემბრამდე და 24 ნოემბრამდე განისაზღვრა, ხოლო, ლ.ჩ–სა და ზ.ლ–ს შორის უძრავი ნივთების ნასყიდობის ხელშეკრულებები 2019 წლის 05 თებერვალს გაფორმდა, შესაბამისად, სადავო გარიგებების გაფორმებისას, გასული იყო ლ.ჩ–ის საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძვლად მითითებული - გამოსყიდვის უფლებით ნასყიდობის ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული გამოსყიდვის ვადები. ამასთან, საყურადღებოა, რომ გამოსყიდვის ვადების გასვლიდან ზ.ლ–ის მიერ სადავო ქონებების შეძენამდე გასულია ერთ შემთხვევაში დაახლოებით 5 თვე, ხოლო, მეორე შემთხვევაში 3 თვე და ამ პერიოდში, ლ.ჩ–ის საკუთრების უფლების ნამდვილობის ფაქტი ლ.ნ–ის მხრიდან შედავებული არ ყოფილა, საწინააღმდეგოს დამადასტურებელი მტკიცებულებები კი, საქმეში წარმოდგენილი არ არის.

32. ზემოაღნიშნულ გარემოებასთან ერთად, უმნიშვნელოვანესია ყურადღება მიექცეს არგუმენტს მასზედ, რომ ლ.ნ–ი დღემდე ფლობს სადავო უძრავ ქონებებს. ამ მიმართებით, პალატა განმარტავს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების ნამდვილობას ეჭვქვეშ ვერ დააყენებს ის ფაქტი, რომ ნასყიდობის საგანს მყიდველები არ დაუფლებიან, რადგან ნასყიდობა კონსენსუალური ხელშეკრულებაა, რომლის ნამდვილობა დაკავშირებულია ხელშეკრულების არსებით პირობებზე მხარეთა შეთანხმებასთან და არა ნივთის გადაცემასთან. ამ ტიპის ხელშეკრულების ნამდვილობისთვის საკმარისია მხოლოდ ორი ურთიერთშემხვედრი ნების გამოვლენა. გარდა ამისა, დადგენილია, რომ სადავო უძრავი ნივთების ამჟამინდელმა მესაკუთრემ სასამართლოს სარჩელით მიმართა და მოითხოვა ლ.ნ–ის უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონებების გამოთხოვა იმ მოტივით, რომ იგი შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე ფლობს სადავო ქონებებს. დასახელებული გარემოება კი ცხადყოფს, რომ შემძენმა სწორედ მოსარჩელის კანონსაწინაღმდეგო ქმედების - ხელშეშლის გამო ვერ ისარგებლა საკუთარი უძრავი ქონებით.

33. საკასაციო პალატა საკუთრების უფლების რეგისტრირებადი ხასიათის გათვალისწინებით, ზ.ლ–ის არაკეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევის მიზნებისათვის, არარელევანტურად მიიჩნევს არგუმენტს მასზედ, რომ მას, როგორც მომიჯნავე უძრავი ქონების მფლობელს, ლ.ნ–ისათვის უნდა ეკითხა თუ რა ხდებოდა და რატომ იყიდებოდა ეს ქონებები. აღნიშნულთან დაკავშირებით, პალატა განმარტავს, რომ ზოგადად, ყველა მართლწესრიგი სამართლის სუბიექტთა ქცევის წესს კეთილსინდისიერების პრინციპზე აფუძნებს და ამ პრინციპს ნორმატიულ კონცეფციად განიხილავს. სამოქალაქო კოდექსის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებული არიან, კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობები. სამოქალაქო ბრუნვის კეთილსინდისიერება მის მონაწილეთა კეთილსინდისიერებაა, ეს კი, ბრუნვის მონაწილეებისადმი სანდოობას გულისხმობს, თუმცა, აღნიშნული, ურთიერთობის მონაწილეთა მხრიდან ერთმანეთის მიმართ თვალდახუჭულ ნდობას არ ნიშნავს. იგი აუცილებლად გულისხმობს წინდახედულების გონივრულ მასშტაბს, რისი გარანტიც საჯარო რეესტრი და მისი ჩანაწერებია (ანალოგიურ განმარტებებს შეიცავს სუსგ №ას-1246-1166-2017, 28.02.2018; №ას-394-373-2013, 20.05.2014).

34. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ წინდახედულების გონივრული მასშტაბის გათვალისწინებით, ზ.ლ–ს ლ.ნ–ის გამოკითხვა არ ევალებოდა, რადგან კანონმდებლობა საკუთრების უფლების წარმოშობის სპეციალურ წესს ითვალისწინებს, რომელიც საჯარო რეესტრში მის სავალდებულო რეგისტრაციასთან არის დაკავშირებული (სსკ-ის 183.1 მუხლი), ამასთან, კანონმდებელი ადგენს შემძენის მხოლოდ ერთ ვალდებულებას - შეამოწმოს, რომ გამსხვისებელი მესაკუთრეა, ანუ, ის პირია, რომელიც საჯარო რეესტრის ამონაწერშია ასახული (სსკ-ის 185-ე მუხლი). შესაბამისად, უძრავ ნივთზე უფლებათა სავალდებულო რეგისტრაციის წესის არსებობის პირობებში, პალატა მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია, შემძენს დამატებით ტვირთად დააწვეს ყველა წვრილმან დეტალზე გამოკვლევისა და გამოკითხვის ჩატარება.

35. პალატა აქვე განმარტავს, რომ ქონების მომავალმა მესაკუთრემ ზოგადად, სუბიექტური წინდახედულების ფარგლებში შესაძლოა საჯარო რეესტრისა და მისი ჩანაწერების გარდა სხვა გარემოებებიც შეამოწმოს, თუნდაც, ყოფილი მესაკუთრეები ანდა მეზობლები გამოკითხოს, მაგრამ ამ დამატებითი გარემოებების არარსებობა გარიგების ნამდვილობაზე გავლენას ვერ მოახდენს და აღნიშნულის განხორციელება მთლიანად შემძენის დისკრეციაზეა დამოკიდებული.

36. რაც შეეხება კასატორის არგუმენტს მასზედ, რომ სასამართლომ უსამართლოდ უთხრა უარი მ.ნ–ის დაკითხვაზე, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანი შეიძლება იყოს აგრეთვე სასამართლოს ის განჩინებები, რომლებიც წინ უსწრებს სასამართლოს საბოლოო გადაწყვეტილებას, იმისგან დამოუკიდებლად, დასაშვებია თუ არა მათ მიმართ კერძო საჩივრის შეტანა, თუმცა, ამ მხრივ, პალატა ხაზს უსვამს იმ გარემოებას, რომ საკასაციო საჩივარში არ არის გადმოცემული დასაბუთებული შედავება საოქმო განჩინებასთან მიმართებით, რის გამოც, პალატა მოკლებულია შესაძლებლობას შეაფასოს გასაჩივრებული განჩინების მართლზომიერება.

37. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03).

38. ყოველივე ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა არსებითად სწორად გადაწყვიტეს საქმეში არსებული სადავო საკითხი; ამასთან, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

39. კასატორმა ვერ დაასაბუთა, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება წინააღმდეგობაში მოდის მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასთან და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან.

40. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

41. ამავდროულად, გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან, რომელთა ნაწილიც ასახულია წინამდებარე განჩინებაში.

42. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

43. განსახილველ შემთხვევაში, კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 399-ე, 372-ე, 264.3-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ლ.ნ–ის საკასაციო საჩივარი დარჩეს განუხილველი დაუშვებლობის გამო.

2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე გიორგი მიქაუტაძე

მოსამართლეები: რევაზ ნადარაია

თამარ ზამბახიძე