18 იანვარი, 2023 წელი,

საქმე №ას-666-2020 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი (მოპასუხეები) - ბმა „ი–ა“, მ.ს–ძე; ნ.ო–ძე

მოწინააღმდეგე მხარე (მოსარჩელე) - ე.ხ–ია

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილება

კასატორთა მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - კრების ოქმის ბათილად ცნობა, ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. 1992 წლის 7 ივლისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების მიხედვით, ქ.თბილისში, ...... პირველი სადარბაზოს მე-2 სართულზე მდებარე N14 ბინა (ფართით 94კვ.მ, ოთხი ოთახით, მათ შორის: 57კვ.მ საცხოვრებელი და 22კვ.მ სარდაფი) უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაეცა ა.ხ–ას (შემდეგში - წინამორბედი პირველი მესაკუთრე). ამ უკანასკნელთან ერთად, საცხოვრებელი ბინის დამქირავებელი იყო მისი მეუღლე - ლ.ხ–ია (შემდეგში - წინამორბედი მეორე მესაკუთრე).

წინამორბედ პირველ მესაკუთრეზე, როგორც ოჯახის წევრზე, წინამორბედმა მეორე მესაკუთრემ ბინის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის თანხმობა გასცა.

2. 2007 წლის 13 სექტემბერს, საჯარო რეესტრში წინამორბედი პირველი მესაკუთრის სახელზე აღირიცხა ზემომითითებულ მისამართზე არსებული 22კვ.მ სარდაფი (შემდეგში: პირველი უძრავი ნივთი, პირველი უძრავი ქონება), ხოლო საჯარო რეესტრის 2015 წლის 10 თებერვლის ამონაწერით, პირველი უძრავი ქონების მესაკუთრე ე.ხ–ია (შემდეგში: მოსარჩელე, მოწინააღმდეგე მხარე) გახდა (საფუძველი - ჩუქების ხელშეკრულება).

3. 1995 წლის 22 თებერვალს, წინამორბედმა მეორე მესაკუთრემ, მის მეზობლად, იმავე სახლის ბინა №12-ში მცხოვრებ მ.ს–ძეს (შემდეგში: პირველი მოპასუხე, პირველი კასატორი) მთელი დროით დაუთმო მისი კუთვნილი, პირველი მოპასუხის ბინასთან მომიჯნავე ფართი.

1995 წლის 30 ივლისს, წინამორბედმა მეორე მესაკუთრემ, მისი ბინის ქვეშ მდებარე სარდაფი - 10კვ.მ, რომელიც პირველი მოპასუხის ბინას ესაზღვრება, 700 აშშ დოლარად მიჰყიდა მის მეზობლად, იმავე სახლში მცხოვრებ პირველ მოპასუხეს.

4. 1992 წლის 25 ივლისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების მიხედვით, ქ.თბილისში, ...... ქუჩის N1ა-ს პირველი სადარბაზოს პირველ სართულზე მდებარე ბინა 12 (ერთოთახიანი, საერთო ფართით 57კვ.მ, მათ შორის: საცხოვრებელი ფართი - 21კვ.მ, სარდაფი - 12კვ.მ) უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაეცა პირველ მოპასუხეს.

5. ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა „ი–ას“ (შემდეგში: მეორე მოპასუხე, მეორე კასატორი, ამხანაგობა) საერთო კრების 2010 წლის 21 აპრილის ოქმის (შემდეგში - სადავო ოქმის) თანახმად, კრების დღის წესრიგში შედიოდა ამხანაგობის წევრის, პირველი მოპასუხის მიერ 99.14კვ.მ ზემოხსენებული ბინა 12-ის ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებობის ფაქტის დადასტურება.

ამხანაგობამ დაადასტურა, რომ აზომვით ნახაზზე დატანილი 99.14კვ.მ ფართი ამხანაგობის წევრის, პირველი მოპასუხის ინდივიდუალური საკუთრება იყო და ამხანაგობის წევრებს პრეტენზია არ ჰქონდათ, რომ თანდართული აზომვით ნახაზის შესაბამისად აღნიშნულ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია პირველი მოპასუხის სახელზე შესრულებულიყო.

6. საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურის 2010 წლის 3 ივნისის გადაწყვეტილების თანახმად, უძრავ ნივთზე (მდებარე ქუჩა ....... (ყოფილი .....), ..... სართული პირველი, ბინა 12, ფართით 99.14კვ.მ), რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის შესახებ თბილისის სარეგისტრაციო სამსახურში პირველი მოპასუხის მიერ წარდგენილი განცხადება დაკმაყოფილდა.

საჯარო რეესტრის 2010 წლის 3 ივნისის ამონაწერის შესაბამისად, დასახელებულ მისამართზე 99.14კვ.მ ფართი (შემდეგში: მეორე უძრავი ნივთი, მეორე უძრავი ქონება) 2010 წლის 3 ივნისიდან პირველი მოპასუხის საკუთრებაა.

7. სადავო არაა, რომ მოსარჩელის სახელზე საჯარო რეეესტრში აღიცხული პირველი უძრავი ნივთიდან 12კვ.მ სარდაფი (შემდეგში: სადავო ნივთი, სადავო ქონება, სადავო სარდაფი) ამხანაგობის საერთო კრების 2010 წლის 21 აპრილის ოქმის საფუძველზე პირველი მოპასუხის სახელზე აღირიცხა.

8. 2010 წლის 3 ივნისიდან 2016 წლის 5 თებერვლამდე სადავო სარდაფი აღრიცხული იყო მოსარჩელის სახელზეც და პირველი მოპასუხის სახელზეც.

9. 2016 წლის 5 თებერვალს, პირველმა მოპასუხემ ნ.ო–ძეს (შემდეგში: მესამე მოპასუხე, შემძენი) მიჰყიდა თავის საკუთრებაში აღრიცხული 23კვ.მ ფართიდან 12კვ.მ სარდაფი (სადავო სარდაფი) და საჯარო რეესტრში მის მესაკუთრედ შემძენი აღირიცხა.

10. დღეის ნდგომარეობით, სადავო ქონება საჯარო რეესტრში ირიცხება მოსარჩელის სახელზეც და შემძენის სახელზეც.

11. მოპასუხეთა წინააღმდეგ მოსარჩელემ სასამართლოში სარჩელი შეიტანა, რომლითაც მოითხოვა:

11.1. სადავო ოქმის ბათილად ცნობა;

11.2. სადავო ფართზე სადავო ოქმის საფუძველზე პირველი მოპასუხის კუთვნილ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის ბათილად ცნობა;

11.3. პირველი მოპასუხის მიერ 2012 წლის 17 აპრილის განაცხადით მოთხოვნილი დაყოფის საფუძველზე სადავო ფართზე საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ბათილად ცნობა;

14.4. პირველ მოპასუხესა და შემძენს შორის დადებული, 2016 წლის 5 თებერვალს დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა;

14.5. სადავო სარდაფის შემძენისგან გამოთხოვა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მისი მოსარჩელისათვის გადაცემა.

15. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 9 იანვრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

16. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით მოპასუხემ გაასაჩივრა.

17. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2020 წლის 22 იანვრის გადაწყვეტილებით:

- მოსარჩელის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა;

- თბილისის საქალაქო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შეცვლით ახალი გადაწყვეტილება იქნა მიღებული;

- სარჩელი დაკმაყოფილდა;

- ბათილად იქნა ცნობილი სადავო ოქმი;

- ბათილად იქნა სადავო ოქმის საფუძველზე პირველი მოპასუხის კუთვნილი უძრავი ნივთიდან სადავო სარდაფზე რეგისტრირებულ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია;

- სადავო ქონების ნაწილში ბათილად იქნა ცნობილი პირველ მოპასუხესა და შემძენს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება;

- სადავო ნივთი გამოთხოვილ იქნა შემძენის მფლობელობიდან და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელეს გადაეცა.

18.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-10 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და შემდეგი განმარტებები და დასკვნები ჩამოაყალიბა:

18.1.1. „საქართველოს რესპუბლიკაში ბინების პრივატიზაციის (უსასყიდლოდ გადაცემის) შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის №107 დადგენილებისა და საბინაო კოდექსის 62-ე მუხლის თანახმად, წინამორბედ პირველ მესაკუთრეს (როგორც მოსარჩელის ოჯახის წევრს) პირველი უძრავი ქონებიდან მისი კუთვნილი წილის გასხვისების უფლება ჰქონდა, თუმცა მან ფართი იმ დროისათვის მოქმედი სსრ 1964 წლის სამოქალაქო კოდექსის 239-ე მუხლის დებულებათა დარღვევით გაასხვისა, რის გამოც მასა და პირველ მოპასუხეს შორის წარმოშობილი ნასყიდობის სამართალურთიერთობა ფორმადაუცველ გარიგებად უნდა მიჩნეულიყო, რომელიც ამავე კოდექსის 45-ე მუხლის თანახმად, სამართლებრივ შედეგებს არ წარმოშობდა.

18.1.2. სადავო სარდაფი, რომლის პირველი მოპასუხის მფლობელობაში არსებობაც სადავო კრების ოქმით დადასტურდა და მასზე ამ უკანასკნელის საკუთრების უფლების აღრიცხვის თანხმობა გაიცა, ამხანაგობის საერთო ქონებაში არ შედიოდა, უფრო მეტიც, საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით, იგი მოსარჩელის ინდივიდუალურ საკუთრებაში ირიცხებოდა.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-6 მუხლის თანახმად, ინდივიდუალურ საკუთრებაში არსებულ ქონებასთან დაკავშირებით გადაწყვეტილების მიღების უფლება ამხანაგობას არ ჰქონდა.

18.1.3. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში - სსკ-ის) 312-ე მუხლით გათვალისწინებული საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე მიიჩნეოდა, რომ სადავო სარდაფი წინამორბედი პირველი მესაკუთრის საკუთრებაში იყო.

არც პირველი მოპასუხის და არც შემძენის მხრიდან ქონებაზე საკუთრების უფლების წარმოშობის შედეგად წინამორბედი პირველი მესაკუთრის რეგისტრირებული მონაცემები არ შეცვლილა, არ გაუქმებულა, სადავო არ გამხდარა. ამდენად, საქმეში არ მოიპოვებოდა წინამორბედი პირველი მესაკუთრის სახელზე საჯარო რეესტრის ჩანაწერის გაუქმების შესახებ დოკუმენტაცია, უფლების გადასვლის ან შეწყვეტის ფაქტის, ჩანაწერის ბათილად ან ძალადაკარგულად ცნობის დამადასტურებელი რაიმე მტკიცებულება.

წინამორბედ მეორე მესაკუთრესა და პირველ მოპასუხეს შორის 1995 წლის 30 ივლისს გაფორმებული ხელწერილით წინამორბედი პირველი მესაკუთრის საკუთრებიდან სადავო სარდაფი არათუ არ გასულა, არამედ, ეს უკანასკნელი 2007 წლიდან 2015 წლამდე (შვილთან, მოსარჩელესთან ჩუქების ხელშეკრულების დადებამდე) მის მესაკუთრედ იყო რეგისტრირებული (საფუძველი - 1992 წლის 7 ივლისის პრივატიზაციის ხელშეკრულება).

იმის გათვალისწინებით, რომ წინამორბედ მეორე მესაკუთრესა და პირველ მოპასუხეს შორის 1995 წლის 30 ივლისს გაფორმებული ხელწერილი ფორმადაუცველი გარიგება იყო, იგი ბათილ და არარა შეთანხმებას წარმოადგენდა და სამართლებრივ შედეგებს არ წარმოშობდა; ხოლო წინამორბედი პირველი მესაკუთრის საკუთრებიდან სადავო ნივთის გასვლის ფაქტი არ დადასტურებულა და 2007 წლიდან 2015 წლამდე საჯარო რეესტრში მის მესაკუთრედ სწორედ ეს უკანასკნელი იყო რეგისტრირებული.

2010 წლის მდგომარეობით, სადავო ქონებაზე არსებულ საჯარო რეესტრის ორ ამონაწერს შორის უპირატესობა პირველს (წინამორბედი პირველი მესაკუთრის დამადასტურებელ მონაცემებს) უნდა მინიჭებოდა, რადგან საკითხის სხვაგვარად გადაწყვეტით ამ უკანასკნელის სახელზე ქონებაზე რეგისტრირებული უფლება იარსებებდა, ხოლო თავად ქონება (უფლების ობიექტი) სახეზე არ იქნებოდა, რაც მესაკუთრის უფლებებიდან და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის ინტერესებიდან გამომდინარე დაუშვებელია.

საკასაციო სასამართლოს განზოგადებული პრაქტიკის თანახმად, ერთი და იგივე ობიექტზე ორი ჩანაწერის კონკურენციის პირობებში, უპირატესობა იმ უფლებას უნდა მიენიჭოს, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას (იხ. სუსგ, საქმე #ბს-367-363(კ-12), 28.02.2013).

რაკი წინამორბედი პირველი მესაკუთრის საკუთრებიდან სადავო ნივთის გასვლის ფაქტი არ დგინდებოდა, ხოლო მისი საკუთრების განკარგვაზე დადებული გარიგება ბათილი იყო და სამართლებრივ შედეგებს არ წარმოშობდა, ამიტომ ვერც 2016 წლის 5 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგი ვერ დადგებოდა და აღნიშნულზე ვერც შემძენის კეთილსინდისიერების არსებობის ფაქტი ვერ მოახდენდა რაიმე გავლენას (სსკ-ის 54-ე მუხლი).

18.1.4. ზემოთ მოყვანილი მსჯელობის გათვალისწინებით დაკმაყოფილებას ექვემდებარებოდა მოსარჩელის მოთხოვნა შემძენის მფლობელობიდან სადავო ნივთის გამოთხოვისა და მისთვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემის თაობაზე (სსკ-ის 170.1, 172.1 მუხლები).

19. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრეს მოპასუხეებმა.

19.1. პირველი და მეორე მოპასუხის მოთხოვნაა, მათ მიმართ სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, აღნიშნულ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა, შემდეგი დასაბუთებით:

- პირველი და მეორე მოპასუხის მიმართ დაყენებული სასარჩელო მოთხოვნები აღიარებითი სასარჩელო მოთხოვნებია, რომელთა დაკმაყოფილებისათვის აუცილებელია, რომ მოსარჩელეს გააჩნდეს ამხანაგობის კრების ოქმისა და პირველი მოპასუხის საკუთრების უფლებაში განხორციელებული ცვლილების რეგისტრაციის ბათილად ცნობის მიმართ იურიდიული ინტერესი (საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის, შემდეგში - სსსკ-ის 180-ე მუხლი). საბოლოო იურიდიული შედეგი, კერძოდ, სადავო ფართის მოსარჩელის საკუთრებაში დაბრუნება, სარჩელის დაკმაყოფილების შემთხვევაში მიღწევადი უნდა იყოს.

- საქმეზე გამოიკვეთა, რომ მესამე მოპასუხე სადავო ნივთის კეთილსინდისიერი შემძენია, რომელმაც ეს ნივთი საჯარო რეესტრში მესაკუთრედ რეგისტრირებული პირველი მოპასუხისგან შეიძინა. მოცემული დავის სასამართლოში განხილვის პროცესში რაიმე ისეთი ფაქტობრივი გარემოება არ გამოვლენილა, რაც შემძენის კეთილსინდისიერებას ეჭვის ქვეშ დააყენებდა. ამდენად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონიერია და საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკას არ ეწინააღმდეგება.

19.2. მესამე მოპასუხე საკასაციო საჩივრით მოითხოვს მის მიმართ სარჩელის დაკმაყოფილების ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებას და, ახალი გადაწყვეტილებით, დასახელებულ ნაწილში სარჩელის უარყოფას, შემდეგ საფუძველზე მითითებით:

- სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლება შემძენმა კანონით დადგენილი წესით მოიპოვა, მისი არაკეთილსინდისიერების შესახებ საქმეში არანაირი მტკიცებულება არ არსებობს, ამის თაობაზე გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაშიც არაფერია აღნიშნული.

20. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 28 ივლისისა და 2 სექტემბრის განჩინებებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, მოპასუხეთა საკასაციო საჩივრები მიღებულ იქნა წარმოებაში დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

21. სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ზემოაღნიშნული ნორა განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

22. სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

კონკრეტულ საქმეზე, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიმართ კასატორებს დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენიათ, ამიტომ ისინი სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის.

23. მოცემული დავის ერთ-ერთი საკვანძო საკითხი შემდეგია: ამხანაგობის საერთო ქონებაში შედიოდა თუ არა სადავო სარდაფი, რომლის პირველი მოპასუხის მფლობელობაში არსებობაც სადავო კრების ოქმით დადასტურდა და მასზე ამ უკანასკნელის საკუთრების უფლების აღრიცხვის თანხმობა გაიცა.

ზემომითითებულ შეკითხვაზე პასუხი უარყოფითია, რადგან საქმის მასალებით დადასტურებულია, რომ საჯარო რეესტრში სადავო ქონებაზე მოსარჩელის ინდივიდუალურ საკუთრების უფლებაა დარეგისტრირებული.

ეს ფაქტობრივი გარემოება საკასაციო პალატისათვის სავალდებულოა, რადგან სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულადაა ცნობილი, ხოლო მის წინააღმდეგ კასატორებს დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია (შედავება) არ წამოუყენებიათ (სსსკ-ის 402.2 მუხლი).

რაკი საქმეზე დადგენილია, რომ სადავო ნივთი მოსარჩელის საკუთრებაა, შესაბამისად, მასთან მიმართებით რაიმე გადაწყვეტილების მიღების უფლება ამხანაგობას არ ჰქონდა, გამომდინარე „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონის 6.1, 6.2 და 6.3 მუხლებიდან (ინდივიდუალური საკუთრება არ ექვემდებარება გასხვისებას ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში ცალკეულ მესაკუთრეთა წილის გარეშე; არ შეიძლება ინდივიდუალური საკუთრების იპოთეკით ან სხვაგვარად დატვირთვა ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონებაში შესაბამისი წილის გარეშე; ამ მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტებით განსაზღვრული ინდივიდუალური საკუთრების განკარგვის, იპოთეკით ან სხვაგვარად დატვირთვის შემთხვევებზე არ ვრცელდება ამ კანონით ან/და ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა მიერ წესდების საფუძველზე დადგენილი ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის წევრთა საერთო ქონების განკარგვის შეზღუდვები).

ამდენად, ამხანაგობის სადავო ოქმის ბათილობისა და მისგან გამომდინარე მოთხოვნების უარყოფის ნაწილში გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასაბუთება სრულადაა გასაზიარებელი.

24. რაც შეეხება პირველ მოპასუხესა და შემძენს შორის დადებული, 2016 წლის 5 თებერვალს დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის, სადავო სარდაფის შემძენისგან გამოთხოვისა და მისი გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მოსარჩელისათვის გადაცემის მოთხოვნებს, მათ ნაწილშიც გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უცვლელადაა დასატოვებელი.

აღნიშნულ ნაწილში სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმეზე დადგენილად ცნობილმა რამდენიმე გარემოებებმა შექმნა, რომლებიც სსსკ-ის 407.2 მუხლიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატისათვის, ასევე, სავალდებულოა:

1). 1992 წლის 7 ივლისის პრივატიზაციის ხელშეკრულების მიხედვით, ქ.თბილისში, ...... ქუჩის N1ა-ს პირველი სადარბაზოს მე-2 სართულზე მდებარე N14 ბინა (ფართით 94კვ.მ, ოთხი ოთახით, მათ შორის: 57კვ.მ საცხოვრებელი და 22კვ.მ სარდაფი) უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაეცა წინამორბედ პირველ მესაკუთრეს, რომელთან ერთად საცხოვრებელი ბინის დამქირავებელი მისი მეუღლე - წინამორბედი მეორე მესაკუთრეც იყო.

2). 2007 წლის 13 სექტემბერს, საჯარო რეესტრში წინამორბედი პირველი მესაკუთრის სახელზე აღირიცხა ზემომითითებულ მისამართზე არსებული 22კვ.მ სარდაფი (შემდეგში: პირველი უძრავი ნივთი, პირველი უძრავი ქონება), ხოლო საჯარო რეესტრის 2015 წლის 10 თებერვლის ამონაწერით, პირველი უძრავი ქონების მესაკუთრე გახდა მოსარჩელე (საფუძველი - ჩუქების ხელშეკრულება).

3). 1995 წლის 30 ივლისს, მისი ბინის ქვეშ, მოპასუხის მოსაზღვრედ მდებარე 10კვ.მ სარდაფი, 700 აშშ დოლარად პირველ მოპასუხეს მიჰყიდა წინამორბედმა მეორე მესაკუთრემ.

4). სადავო არაა, რომ, სარდაფი, მოსარჩელის სახელზე საჯარო რეეესტრში აღიცხულ პირველ უძრავ ნივთში შემავალი ნივთია, 12კვ.მ ფართით, რომელიც ამხანაგობის საერთო კრების 2010 წლის 21 აპრილის შედავებული ოქმის საფუძველზე პირველი მოპასუხის საკუთრებაში აღირიცხა.

5). 2010 წლის 3 ივნისიდან 2016 წლის 5 თებერვლამდე სადავო სარდაფი აღრიცხული იყო მოსარჩელის სახელზეც და პირველი მოპასუხის სახელზეც.

6). 2016 წლის 5 თებერვალს, პირველმა მოპასუხემ სადავო სარდაფი მესამე მოპასუხეს (შემძენი) მიჰყიდა, რის შემდეგაც მის მესაკუთრედ შემძენი აღირიცხა.

7). დღეის დგომარეობით, სადავო ქონება საჯარო რეესტრში ირიცხება მოსარჩელის სახელზეც და შემძენის სახელზეც.

შექმნილ ფაქტობრივ მოცემულობაში ასევე საყურადღებოა რამდენიმე გარემოება, კერძოდ:

1). 2007 წლიდან 2015 წლამდე საჯარო რეესტრში სადავო ნივთის მესაკუთრედ წინამორბედი მესაკუთრე იყო დარეგისტრირებული, ხოლო 2015 წლის 5 თებერვლის ჩუქების ხელშეკრულებით წინამორბედი მესაკუთრის მიერ ამ ნივთის შვილისათვის (მოსარჩელისათვის) გადაცემის შედეგად, მის მესაკუთრედ მოსარჩელე დარეგისტრირდა.

ამხანაგობის სადავო ოქმის საფუძველზე საჯარო რეესტრში იგივე ნივთის მესაკუთრედ 2010 წლიდან პირველი მოპასუხეც გვევლინება.

ამრიგად, საქმეზე გამოიკვეთა ერთსა და იმავე ქონებაზე საჯარო რეესტრის ორი განსხვავებული ამონაწერი, რომელთაგან უპირატესობა თავდაპირველი (წინამორბედი პირველი მესაკუთრის) საკუთრების დამადასტურებელ მონაცემებს უნდა მიენიჭოს.

მოცემული საკითხის შეფასებისას გასათვალისწინებელია სააპელაციო სასამართლომ მართებულად მიუთითა საკასაციო სასამართლოს პრაქტიკაზე, სადაც განმარტებულია, რომ: ერთი და იგივე ობიექტზე ორი ჩანაწერის კონკურენციისას უპირატესობა იმ უფლებას უნდა მიენიჭოს, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრეა რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას „არ არსებობს საკუთრების უფლება ამ უფლების ობიექტისაგან დამოუკიდებლად. საგანთა ნამდვილი მდგომარეობა და რეგისტრირებული მონაცემები უნდა იყოს თანხვედრაში. საკუთრება არის ფაქტი და დაუშვებელია ბუნებაში მისი აბსტრაქტული სახით არსებობა“(შდრ. იხ. სუსგ: №ბს-367-363(კ-12), 28.02.2013).

ასეთივე მსჯელობას შეიცავს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2014 წლის 24 აპრილის განჩინება, საქმეზე Nბს-359-349(4კ-13).

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის ზემოაღნიშნული განმარტებები გაიზიარა ამავე სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატამ თავის გადაწყვეტილებებსა თუ განჩინებებში (იხ. სუსგ: Nას-144-137-2013, 04.05.2015; Nას-463-439-2012, 27.04.2015; Nას-314-299-2013, 17.04.2015).

იმ პირობებში, როდესაც სახეზეა ერთი და იგივე უძრავ ნივთზე ორი ჩანაწერის კონკურენცია, უპირატესობა უნდა მიენიჭოს იმ უფლებას, რომელიც ქრონოლოგიურად უფრო ადრე არის რეგისტრირებული, ვინაიდან წინმსწრები რეგისტრაციის ჩანაწერის მოქმედება გამორიცხავს შემდეგი ჩანაწერის კანონიერებას. სხვა საკითხია, როდესაც ბოლო ჩანაწერი ძალას უკარგავს ადრინდელ ჩანაწერს ანუ, როდესაც უძრავ ნივთზე არსებობს მხოლოდ ერთი სარეგისტრაციო ჩანაწერი. ასეთ დროს იმ პირს, რომლის სარეგისტრაციო ჩანაწერი გაუქმებულია ახალი სარეგისტრაციო ჩანაწერით, შეუძლია დაიბრუნოს საკუთრების უფლება მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ იგი სადავოდ გახდის ახალ შემძენზე საკუთრების გადასვლის საფუძველს (იხ. სუსგ, საქმე Nას-340-325-2012, 10.12.2013).

2016 წლის 5 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და სადავო სარდაფის შემძენისგან გამოთხოვის შესახებ მოსარჩელის მოთხოვნების შეფასებისას კიდევ ერთი გარემოებაა საგულისხმო, სახელდობრ:

1995 წლის 30 ივლისს წინამორბედ მეორე მესაკუთრესა და პირველ მოპასუხეს შორის გაფორმებული ხელწერილი, რომლითაც მისი ბინის ქვეშ მდებარე 10კვ.მ სარდაფი წინამორბედმა მესაკუთრემ პირველ მოპასუხეს 700 აშშ დოლარად მიჰყიდა, ფორმადაუცველი გარიგებაა, რომელიც იმ დროისათვის მოქმედი სსრ 1964 წლის სამოქალაქო კოდექსის 239-ე და 45-ე მუხლებიდან გამომდინარე, სამართლებრივ შედეგებს არ წარმოშობდა. ამასთან, როგორც ზემოთ აღინიშნა, წინამორბედი პირველი მესაკუთრის საკუთრებიდან სადავო ნივთის გასვლის ფაქტი არ დადასტურებულა და 2007 წლიდან 2015 წლამდე საჯარო რეესტრში მის მესაკუთრედ სწორედ ეს უკანასკნელი იყო რეგისტრირებული.

ზემოთ მოყვანილი გარემოებების გათვალისწინებით სააპელაციო სასამართლომ სწორად მიიჩნია, რომ ვერც სადავო ქონებაზე პირველ მოპასუხესა და შემძენს შორის დადებული 2016 წლის 5 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულება ვერ წარმოშობდა სამართლებრივ შედეგებს (სსკ-ის 54-ე მუხლი - ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესსა და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს), ხოლო სსკ-ის 185-ე (შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე), 312.1 და 312.2 მუხლებით (რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე. ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა; იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა,როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა) გათვალისწინებული შემძენის კეთილსინდისიერების საკითხი სადავო სამართალურთიერთობაზე გავლენას ვერ მოახდენდა.

სარჩელის დასახელებული მოთხოვნების დაკმაყოფილების შედეგად შემძენის მფლობელობიდან სადავო ნივთის გამოთხოვისა და მისთვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემის თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნათა დაკმაყოფილების სამართლებრივი საფუძველიც გამოიკვეთა (სსკ-ის სსკ-ის 170.1 და 172.1 მუხლები - მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას; მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება), რაც მითითებული ნაწილშიც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების კანონიერებას ასაბუთებს.

25. საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

26. მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა.

28. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორებმა ვერ გააქარწყლეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით, რის გამოც არ არსებობს საკასაციო საჩივრების დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

29. სსსკ-ის 401.4 მუხლის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. შესაბამისად, კასატორებს უნდა დაუბრუნდეთ საკასაციო საჩივრებზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70% – 210 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ბმა „ი–ასა“ და მ.ს–ძის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. ნ.ო–ძის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

3. ბმა „ი–ას“ დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე მ.ს–ძის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 300 ლარის (საგადასახადო დავალება - № 1, გადახდის თარიღი - 16.06.2020) 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

4. მ.ს–ძეს (პ/ნ .........) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 300 ლარის (საგადასახადო დავალება - 9458959351, გადახდის თარიღი - 16.06.2020) 70% - 210 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

5. ნ.ო–ძეს (პ/ნ ........) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, მთლიანობაში 1 537.15 ლარის (მათ შორის: 2020 წლის 16 ივნისს 9458961726 საგადახდო დავალებით მ.ს–ძის მიერ გადახდილი 300 ლარის და 2020 წლის 11 აგვისტოს #1 საგადასახადო დავალებით ნ.ო–ძის მიერ გადახდილი 1 237.15 ლარის) 70% - 1 076.005 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

6. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

მირანდა ერემაძე