22 თებერვალი, 2023 წელი,

საქმე №ას-914 -2020 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - მ.ა–ვი (მოპასუხე, შეგებებული სარჩელის ავტორი)

მოწინააღმდეგე მხარეები - ნ.გ–ია (მოსარჩელე, შეგებებული სარჩელის მოპასუხე),

ტ.ა–ნი (მოპასუხე, სარჩელსა და შეგებებულ სარჩელში)

გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 1 ივლისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული განჩინების ნაწილობრივ გაუქმება და საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღება

დავის საგანი - სესხის დაბრუნება, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაცია (ძირითად სარჩელში); უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა, ზიანის ანაზღაურება (შეგებებულ სარჩელში)

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. 2013 წლის 22 თებერვლის მინდობილობით ფ.ა–მა (შემდეგში - წინამორბედი მესაკუთრე) ფ.ა–ს (შემდეგში - მინდობილი პირი) ქ.თბილისში, ..... ქუჩის მეორე შესახვევის N4-ში მდებარე კუთვნილი უძრავი ქონების (შემდეგში: უძრავი ნივთი, უძრავი ქონება, სადავო ქონება) მართვისა და განკარგვის უფლება მიანიჭა.

2. 2013 წლის 26 თებერვალს, წინამორბედი მესაკუთრის მინდობილ პირსა და ტ.ა–ნს (შემდეგში - პირველი მოპასუხე ან მსესხებელი) შორის უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება დაიდო, რის შემდეგაც სადავო ქონება მსესხებლის საკუთრებად აღირიცხა.

3. 2013 წლის 28 ოქტომბერს, ნ.გ–იასა (შემდეგში: მოსარჩელე, შეგებებული სარჩელის მოპასუხე, გამსესხებელი, კრედიტორი, იპოთეკარი) და მსესხებელს შორის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება (შემდეგში - სადავო ხელშეკრულება) დაიდო, რომლის თანახმად, მსესხებელს გამსესხებელმა 9 000 აშშ დოლარი სესხად გადასცა, ხოლო სესხის უზრუნველყოფის მიზნით მსესხებლის საკუთრებაში არსებული სადავო ქონება კრედიტორის სასარგებლოდ იპოთეკით დაიტვირთა.

4. ზეპირი შეთანხმების საფუძველზე მოსარჩელემ მსესხებელს დამატებით 1 000 აშშ დოლარი ასესხა.

5. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 3 აპრილის გადაწყვეტილებით მ.ა–ვის (შემდეგში: მეორე მოპასუხე, კასატორი, წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლე) სარჩელი დაკმაყოფილდა, წინამორბედი მესაკუთრის მიერ მინდობილი პირის სახელზე გაცემული მინდობილობა და 2013 წლის 23 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი.

დასახელებული გადაწყვეტილებით დადგინდა, რომ 2013 წლის 22 თებერვლის დავალებისა და 2013 წლის 26 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულებების გაფორმებისას წინამორბედი მესაკუთრე გარდაცვლილი იყო. შესაბამისად, სასამართლომ მიუთითა, რომ სადავო ქონება მესაკუთრის ნამდვილი ნების გამოვლენის გარეშე გაცემული მინდობილობის საფუძველზე გასხვისდა, რის გამოც ხსენებული გარიგება ბათილად ცნობას ექვემდებარებოდა.

6. არც სადავო ხელშეკრულებით და არც ზეპირი შეთანხმებით ნაკისრი ვალდებულებები პირველ მოპასუხეს არ შეუსრულებია და სარჩელის აღძვრის დროისთვის კრედიტორის მიმართ მისი დავალიანება ჯამურად 10 000 აშშ დოლარს შეადგენდა.

7. უძრავ ნივთზე 2016 წლის 8 ოქტომბრიდან მეორე მოპასუხის საკუთრების უფლებაა დარეგისტრირებული, ეს უკანასკნელი წინამორბედი მესაკუთრის პირველი რიგის მემკვიდრე - მეუღლეა.

8. 2013 წლიდან მეორე მოპასუხის საკუთრებად რეგისტრირებული უძრავი ქონების ნახევარს კრედიტორი (მოსარჩელე) ფლობს, ხოლო, მეორე ნახევარი - მსესხებლის მფლობელობაშია.

9. მოპასუხეთა წინააღმდეგ მოსარჩელემ სასამართლოში სარჩელი შეიტანა, რომლითაც სადავო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების, 10 000 აშშ დოლარის ანაზღაურება და უძრავი ნივთის რეალიზაციის გზით თანხის გადახდევინება მოითხოვა.

10. მოგვიანებით, მოსარჩელისა და პირველი მოპასუხის მიმართ სასამართლოს შეგებებული სარჩელით წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლემ მიმართა, რომელმაც სადავო ქონების უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვა, მისთვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნება, მოსარჩელისათვის მის სასარგებლოდ 19 200 ლარისა და უძრავი ნივთის დაბრუნებამდე ყოველთვიურად 540 ლარის დაკისრება მოითხოვა.

11. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 28 დეკემბრის გადაწყვეტილებით:

11.1. სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა;

11.2. შეგებებული სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა;

11.3. მოსარჩელის სასარგებლოდ პირველ მოპასუხეს სადავო სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების, 9 000 აშშ დოლარისა და სესხის ზეპირი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების, 1 000 აშშ დოლარის გადახდა დაეკისრა;

11.4. დადგინდა, რომ სადავო სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების გადახდევინება წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლის (მეორე მოპასუხის) სახელზე რეგისტრირებული იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების რეალიზაციით შესრულებულიყო;

11.5. ამავდროულად, უძრავი ქონების მსესხებლისა და მოსარჩელის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვა და გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში მეორე მოპასუხისათვის გადაცემა დადგინდა;

11.6. 2017 წლის 25 ოქტომბრიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნებამდე, გამსესხებელს, წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლის სასარგებლოდ, ყოველთვიურად 540 ლარის ოდენობით მიუღებელი შემოსავლის გადახდა დაეკისრა.

12. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა, ერთი მხრივ, მოსარჩელემ, ხოლო, მეორე მხრივ, მეორე მოპასუხემ (წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლე).

13. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2020 წლის 1 ივლისის განჩინებით სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უცვლელად დარჩა.

13.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-9 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და მიიჩნია, რომ მოსარჩელე კეთილსინდისიერი იპოთეკარი იყო. ის გარემოება, რომ უძრავი ნივთის წინამორბედ მესაკუთრეს იპოთეკის ხელშეკრულების დადებაზე ნება არ გამოუვლენია, სააპელაციო სასამართლომ სადავო იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისა და იპოთეკარის არაკეთილსინდისიერ პირად ცნობის საკმარის საფუძვლად არ მიიჩნია.

სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შესახებ სარჩელის დაკმაყოფილებისათვის უნდა დადგინდეს, რომ იპოთეკარმა იცოდა უძრავ ქონებაზე კონტრაჰენტის საკუთრების უფლების არარსებობის თაობაზე.

კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებების დაცვის საკითხს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (შემდეგში სსკ) სამოქალაქო ბრუნვის სიმყარისა და სტაბილურობის ინტერესების გათვალისწინებით წყვეტს, კერძოდ, 185-ე მუხლი ქცევის შემდეგ წესს ადგენს: შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე.

რაკი დადგენილად ცნო, რომ სადავო ხელშეკრულების შედგენისას უძრავი ნივთი მსესხებლის სახელზე იყო რეგისტრირებული, ხოლო კრედიტორის არაკეთილსინდისიერება არცერთი სათანადო მტკიცებულებით არ დადასტურებულა, სააპელაციო სასამართლომ ჩათვალა, რომ მოსარჩელის, როგორც იპოთეკარის კეთილსიდისიერება საქმეზე გამოკვეთილია.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ მოსარჩელეს საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია იცავდა (სსკ-ის 312.1 და 312.2 მუხლების თანახმად, რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა; იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა). შესაბამისად, მიიჩნეოდა, რომ უძრავი ქონება მოსარჩელეს ნამდვილი ხელშეკრულების საფუძველზე გადაეცა, ამიტომ იგი ამ ქონების კეთილსინდისიერი მფლობელი იყო.

13.2. იმ სამართლებრივი შედეგის გათვალისწინებით, რომლის მიღწევასაც წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლე (მეორე მოპასუხე) ცდილობდა, სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, უმნიშვნელოვანესი ნივთის ახალი მესაკუთრის ნების (ნივთის გამოთხოვის/გამოთავისუფლების თაობაზე) გამოვლენის ობიექტური თარიღის დადგენა წარმოადგენდა, რათა ის დრო განსაზღვრულიყო, როდესაც მოსარჩელე კეთილსინდისიერ მფლობელად აღარ გვევლინებოდა.

ზემოაღნიშნული საკითხის შეფასებისას სააპელაციო სასამართლომ სსკ-ის 168-ე (მესაკუთრის პრეტენზიის გამო ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს დასაბუთებულ პრეტენზიას წაუყენებს) და 599-ე მუხლების (ქირავნობის ურთიერთობა შეწყდება ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ. თუ დამქირავებელი ნივთით ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც სარგებლობს და გამქირავებელი ამაზე არ ედავება, მაშინ ხელშეკრულება განუსაზღვრელი ვადით განახლდება) დანაწესებზე მიაქცია ყურადღება.

იმ გარემოების მხედველობაში მიღებით, რომ სადავო ქონებაზე მეორე მოპასუხის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია 2016 წლის 8 ოქტომბერს შესრულდა, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ 2013 წლის ნოემბრიდან 2016 წლის ოქტომბრამდე პერიოდისთვის მოსარჩელისათვის ზიანის ანაზღაურების დაკისრების საფუძვლები არ არსებობდა.

რაც შეეხებოდა 2016 წლის ოქტომბრიდან სადავო უძრავი ქონების დაბრუნებამდე ზიანის ანაზღაურებას, სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილების საფუძველი ამ მიმართებითაც არ არსებობდა. როგორც უკვე განიმარტა, უძრავი ქონების მესაკუთრის შეცვლა ქირავნობის ხელშეკრულების ავტომატურად შეწყვეტას არ იწვევს, ამ სამართლებრივი შედეგის დადგომისთვის მესაკუთრის ნების მკაფიო გამოვლენა და ამ ნების ადრესატამდე მისვლაა აუცილებელი.

მოცემულ შემთხვევაში, საქმის მასალებით არ დასტურდებოდა, რომ შეგებებული სარჩელის შემოტანამდე მეორე მოპასუხემ მოსარჩელეს მის საკუთრებაში რიცხული უძრავი ქონების უკანონო ხელყოფისა და სარგებლობაში უკანონო ხელშეშლის აღკვეთის მოთხოვნით მიმართა.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ის ფაქტობრივი გარემოებები, რომ მსესხებელსა და იპოთეკარს შორის ურთიერთობა სადავო ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგაც გაგრძელდა, ხოლო სადავო უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების მოპოვების შემდგომ წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლის მიერ პრეტენზია არ გაცხადებულა, სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, ამ პერიოდში მოსარჩელეს კეთილსინდისიერ მფლობელად აქცევდა. თუმცა, მეორე მოპასუხის მიერ შეგებებული სარჩელის აღძვრის დროიდან, ე.ი. 2017 წლის 25 ოქტომბრიდან, უძრავი ქონების მფლობელმა ობიექტურად უკვე მიიღო მესაკუთრის მიერ გამოვლენილი ნება სადავო უძრავი ქონების გამოთავისუფლების შესახებ, რაც ამ დროიდან მის არაკეთილსინდისიერ მფლობელად ცნობას ლეგიტიმურს ხდიდა.

14. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე საკასაციო საჩივარი მეორე მოპასუხემ წარმოადგინა, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების ნაწილობრივ გაუქმება და საქმეზე ახალი გადაწყვეტილების მიღება მოითხოვა იმგვარად, რომ:

1). გაუქმდეს გასაჩივრებული განჩინების ის ნაწილი, რომლითაც უცვლელად დარჩა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სადავო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თანხის გადასახდევინებლად უძრავი ქონების რეალიზაციის თაობაზე;

2). პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების მე-7 პუნქტის უცვლელად დატოვების ნაწილში ნაწილობრივ გაუქმდეს გასაჩივრებული განჩინება და აღნიშნული პუნქტი იმგვარად ჩამოყალიბდეს, რომ მეორე მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელეს მიუღებელი შემოსავლის სახით ყოველთვიურად 540 ლარის გადახდა 2017 წლის 1 იანვრიდან დაეკისროს, უძრავი ქონების მოსარჩელისგან, მასთან ერთად მცხოვრები ყველა პირისგან და მათ მიერ ბინაში განთავსებული მოძრავი ნივთებისგან კასატორისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნებამდე.

საკასაციო საჩივრის დასაბუთება შემდეგია:

14.1. სსკ-ის 185-ე მუხლი შემძენის კეთილსინდისიერების ასპექტში უძრავ ნივთებზე საკუთრების შეძენის საკითხს აწესრიგებს, რის გამოც იპოთეკარის მიმართ მისი მოქმედება ვერ გავრცელდება. სსკ-ის 5.3 მუხლიდან გამომდინარე, კონკრეტულ შემთხვევაში არც ანალოგიის გამოყენება არ არის დასაშვები, რადგან სპეციალური ურთიერთობების მომწესრიგებელი ნორმების (საგამონაკლისო ნორმების) ანალოგიით გამოყენება არ შეიძლება. მოსარჩელის მიმართ ვერც სსკ-ის 312.2 მუხლის დანაწესი ვერ გავრცელდება, ვინაიდან იგი საჯარო რეესტრში უკვე რეგისტრირებული უფლების გასხვისებისას წარმოშობილ სამართალურთიერთობებს შეეხება. ამდენად, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებს სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლები არ უნდა გამოეყენებინათ და, მათზე დაყრდნობით, სადავო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თანხის გადახდევინების მიზნით უძრავი ქონების რეალიზაცია არ უნდა დაედგინათ.

14.2. მოსარჩელის მფლობელობის მართლზომიერების განსაზღვრისას სააპელაციო სასამართლოს სადავო სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება სათანადოდ უნდა შეეფასებინა. ბინით სარგებლობაზე მინიშნება ამ ხელშეკრულების მხოლოდ დასახელებაში გვხვდება. მიუხედავად ამისა, თუკი დავუშვებთ, რომ მის საფუძველზე გამსესხებელს მფლობელობის უფლება წარმოეშვა, დღის წესრიგში მითითებული უფლების ვადის დადგენის აუცილებლობა დგება. ასეთ შემთხვევაში, ქირავნობის ურთიერთობის მომწესრიგებელი ნორმის, კერძოდ, სსკ-ის 531-ე მუხლის გამოყენებაა მიზანშეწონილი. ამ მუხლის მიხედვით, ქირავნობის ხელშეკრულებით გამქირავებელი მოვალეა დამქირავებელს სარგებლობაში გადასცეს ნივთი განსაზღვრული ვადით, ხოლო, დამქირავებელი მოვალეა, გამქირავებელს გადაუხადოს დათქმული ქირა.

სასამართლომ საქმეზე დაადგინა, რომ სადავო ხელშეკრულება მხარეებმა ორი წლით დადეს, ხოლო 2015 წლის ნოემბრიდან მათ შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა ზეპირი შეთანხმებით გაგრძელდა. საქმის მასალებით დადგენილია, რომ სადავო ქონების მესაკუთრე მსესხებელი არასდროს არ ყოფილა, რაც დასახელებული ხელშეკრულებების ბათილობის მაუწყებელია.

14.3. მფლობელობის შეწყვეტის შესახებ წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლის პრეტენზიის შესახებ მოსარჩელემ გაცილებით ადრე გაიგო, ვიდრე აღნიშნულზე სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა. ამის დასტურია ის გარემოება, რომ თავის საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებული დოკუმენტაციის საჯარო რეესტრიდან გამოთხოვა კასატორმა 2016 წლის ბოლოს გადაწყვიტა, 2017 წლის 6 იანვარს კი, სარჩელიც აღძრა. ამასთან, თავად მოსარჩელის განმარტებით, სადავო ქონების ნამდვილი მესაკუთრის არსებობის შესახებ მან თავდაპირველი სარჩელის (რომელიც 2017 წლის 6 იანვარს აღიძრა) შეტანამდე ორი თვით ადრე შეიტყო.

15. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2020 წლის 28 სექტემბრის განჩინებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, მეორე მოპასუხის საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

16. სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ზემოაღნიშნული ნორმა განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

17. პირველ რიგში, პალატა მიუთითებს სსსკ-ის 404-ე მუხლის პირველ წინადადებაზე, რომლის შინაარსით: საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში.

ზემოაღნიშნული ნორმის დანაწესიდან გამომდინარე, პალატისათვის ამოსავალი სწორედ კასატორის მიერ შედავებული მოთხოვნაა.

ამრიგად, საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანი შემდეგია:

1).რამდენად კანონიერია პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების ის ნაწილი, რომლითაც სადავო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თანხის გადასახდევინებლად უძრავი ქონების რეალიზაციაა დადგენილი, რაც სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინებით უცვლელადაა დატოვებული.

2). გასაზიარებელია თუ არა კასატორის მოთხოვნა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების მე-7 პუნქტის (რაც გასაჩივრებული განჩინებით ძალაში დარჩა) იმგვარად ჩამოყალიბების შესახებ, რომ მეორე მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელეს მიუღებელი შემოსავლის სახით ყოველთვიურად 540 ლარის გადახდა 2017 წლის 1 იანვრიდან დაეკისროს, უძრავი ქონების მოსარჩელისგან, მასთან ერთად მცხოვრები ყველა პირისგან და მათ მიერ ბინაში განთავსებული მოძრავი ნივთებისგან კასატორისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნებამდე.

18. სადავო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თანხის გადასახდევინებლად უძრავი ქონების რეალიზაციის მოთხოვნის ნაწილში სარჩელის ფაქტობრივი საფუძველი ისაა, რომ უძრავი ნივთის „ნამდვილ“ მესაკუთრეს იპოთეკის ხელშეკრულების დადებაზე ნება არ გამოუვლენია, კერძოდ, თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 3 აპრილის კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დადგენილია, რომ სადავო ქონება მსესხებელმა წინამორბედი მესაკუთრის ნამდვილი ნების გარეშე გაცემული მინდობილობის საფუძველზე შეიძინა, რის გამოც ხსენებული მინდობილობაც და მინდობილ პირსა და მსესხებელს შორის 2013 წლის 26 თებერვალს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულებაც სასამართლომ ბათილად ცნო.

ამდენად, მოცემული დავის საკვანძო საკითხი შემდეგია: არსებობს თუ არა სადავო იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად, ხოლო, იპოთეკარის (მოსარჩელის) არაკეთილსინდისიერად ცნობის საფუძველი.

19. პირველ რიგში, პალატა განმარტავს, რომ სსკ-ის 50-ე მუხლის (გარიგება არის ცალმხრივი, ორმხრივი ან მრავალმხრივი ნების გამოვლენა, რომელიც მიმართულია სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის, შეცვლის ან შეწყვეტისაკენ) დათქმიდან გამომდინარე, სამოქალაქოსამართლებრივი გარიგების ძირითადი პრინციპი ნების გამოვლენაა, ხოლო თუ ნების გამოვლენა ხარვეზიანია, ასეთი შემთხვევებისათვის კანონმდებელი შესაბამის იურიდიულ შედეგებს ითვალისწინებს.

ამავდროულად, მოქმედი სამოქალაქო კანონმდებლობა კეთილსინდისიერი შემძენის უფლებების დაცვის საკითხსაც იღებს მხედველობაში, რაც სამოქალაქო ბრუნვის სიმყარისა და სტაბილურობის ინტერესებიდან გამომდინარეობს.

შემძენის/იპოთეკარის კეთილსინდისიერების საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მყარად დადგენილი ერთგვაროვანი პრაქტიკა არსებობს, მაგალითად, ერთ-ერთ საქმეზე საკასაციო სასამართლომ შემდეგი განმარტება ჩამოაყალიბა:

იპოთეკა სანივთო უფლებაა, რომელიც, ასევე, ექვემდებარება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას და, შესაბამისად, იპოთეკარი, ისევე, როგორც მყიდველი, ეყრდნობა რეგისტრირებული მონაცემების სისწორისა და უტყუარობის პრეზუმფციას. ამ მსჯელობიდან გამომდინარე, დაუსაბუთებელია მოსაზრება, რომ საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია ვერ დაიცავს იპოთეკარს, თუკი საჯარო რეესტრის ჩანაწერს საფუძვლად უდევს მართლსაწინააღმდეგო ქმედება. საჯარო რეესტრის სამსახურს, როგორც ადმინისტრაციულ ორგანოს ევალება, დაარეგისტრიროს ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე ნამდვილი, კანონიერ საფუძველზე წარმოშობილი უფლებები, თუმცა, რეესტრის სამსახურის მიერ განხორციელებული ადმინისტრაციული წარმოება არ გამორიცხავს სხვაგვარი დაშვების ალბათობასაც. შესაბამისად, თუ გავიზიარებდით იმ მსჯელობას, რომლის თანახმადაც, რეესტრის სისწორის პრეზუმფცია არსებობს მხოლოდ საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული ნამდვილი უფლების მიმართ, დიდი საფრთხე შეექმნებოდა სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას, ვინაიდან კეთილსინდისიერ შემძენს დაეკისრებოდა რეესტრის მონაცემების ნამდვილობის შემოწმების ტვირთი, რაც შეუძლებელი იქნებოდა (შდრ. იხ. სუსგ: №ას-189-182-2013, 16.01.2014; №ას-1089-1009-2017, 5.12.2017; №აას-729-2019, 4.10.2019).

კიდევ ერთ საქმეზე საკასაციო პალატამ განმარტა, რომ:

„სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის მეორე ნაწილი კლასიკური გაგებით, უკავშირდება რეესტრის ჩანაწერის იმგვარ უზუსტობას, როდესაც შემძენი წინდახედულობის გონივრულ ფარგლებში გამსხვისებლის უფლებას ნამდვილად მიიჩნევს, თუმცა, საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ეს ნორმა აწესრიგებს ქონებაზე რეგისტრირებულ ვალდებულებებსაც, ანუ ამ ნორმათა ანალიზით, შეიძლება დავასკვნათ, რომ როდესაც საქმე უძრავი ქონების უფლებრივ მდგომარეობაზეა, შემძენს/იპოთეკარს, თავის უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს, თუნდაც, სინამდვილეში, არასწორი იყოს რეესტრის მონაცემები. ამ ვითარებას არაარსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობის არცოდნაში გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის ფიქციას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. დასახელებული ნორმები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ ელემენტებს და ნორმით გათვალისწინებულ პრეზუმფციაზე – რეესტრის ჩანაწერის სისწორეზე დაყრდნობისას უნდა შემოწმდეს არა მარტო საჯარო რეესტრის მონაცემები, არამედ უტყუარად უნდა ირკვეოდეს, რომ შემძენმა ნივთის შეძენამდე არ იცოდა და არც შეიძლება, სცოდნოდა საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უზუსტობის თაობაზე“ (შდრ. იხ. სუსგ: №ას-729-2019, 4.10.2019; №ას-394-373-2013, 20.05.2014).

20. ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად აღნიშნა, რომ სადავო იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისათვის შემდეგი ფაქტის დადგენა იყო აუცილებელი: იცოდა თუ არა იპოთეკარმა (გამსესხებელი) იმის თაობაზე, რომ მსესხებელი არ იყო უძრავი ქონების მესაკუთრე.

საკასაციო პალატის განსჯით, განსახილველი საკითხი სააპელაციო სასამართლომ სწორად შეაფასა. რაკი საქმეზე წარმოდგენილი არც ერთი მტკიცებულებით არ დადასტურდა, რომ შეცილებული იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას უძრავი ნივთის სადავოობის შესახებ კრედიტორმა იცოდა ან გონივრული წინდახედულობის ფარგლებში შეეძლო სცოდნოდა, ამიტომ მოსარჩელის, როგორც იპოთეკარის კეთილსინდისიერების თაობაზე დასკვნა სრულადაა გასაზიარებელი.

იმის გათვალისწინებით, რომ საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე იპოთეკარის უფლება დაცული აღმოჩნდა, მიიჩნევა, რომ სადავო ქონება მას ნამდვილი ხელშეკრულების საფუძველზე გადაეცა.

21. იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძვლის არარსებობისა და იპოთეკარის (მოსარჩელის) კეთილსინიდიერად ცნობის ნაწილში გასაჩივრებული განჩინების მართლზომიერება ასაბუთებს იმ გარემოებას, რომ სადავო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე თანხის გადასახდევინებლად უძრავი ქონების რეალიზაციის ნაწილში კრედიტორის სარჩელი წარმატებულია, რამდენადაც ხსენებული ხელშეკრულებიდან გამომდინარე კრედიტორის მოთხოვნის უზრუნველყოფის საგანი სადავო ქონებაა, ხოლო სსკ-ის 301-ე მუხლით დადგენილია, რომ თუ მოვალე არ დააკმაყოფილებს მოთხოვნას, რომლის უზრუნველყოფის საშუალებაც არის იპოთეკა, იპოთეკარი უფლებამოსილია, მოითხოვოს უძრავი ნივთის რეალიზაცია, თუ იპოთეკის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

22. რაც შეეხება კასატორის მოთხოვნას პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების მე-7 პუნქტის (რაც გასაჩივრებული განჩინებით ძალაში დარჩა) იმგვარად ჩამოყალიბების შესახებ, რომ მეორე მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელეს მიუღებელი შემოსავლის სახით ყოველთვიურად 540 ლარის გადახდა 2017 წლის 1 იანვრიდან დაეკისროს, უძრავი ქონების მოსარჩელისგან, მასთან ერთად მცხოვრები ყველა პირისგან და მათ მიერ ბინაში განთავსებული მოძრავი ნივთებისგან კასატორისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში დაბრუნებამდე, პალატა აღნიშნულს ვერ გაიზიარებს, შემდეგი არგუმენტების გათვალისწინებით:

ზემომითითებულ ნაწილში პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვებისას სააპელაციო სასამართლომ მნიშვნელოვნად მიიჩნია იმ დროის განსაზღვრა, როდესაც იპოთეკარი კეთილსინდისიერ მფლობელად აღარ გვევლინებოდა.

საკითხისადმი ამგვარი მიდგომა გასაზიარებელია. როგორც ზემოთ განიმარტა, საჯარო რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციიდან გამომდინარე მიიჩნევა, რომ სადავო სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულება ნამდვილია, რამაც იპოთეკარი კეთილსინდისიერ მფლობელად აქცია. აქედან გამომდინარე, კონკრეტულ შემთხვევაში, არსებითი სწორედ იმის გარკვევა იყო, თუ რა დროიდან აღარ გვევლინებოდა კრედიტორი სადავო ბინის კეთილსინდისიერ მფლობელად.

მოცემული საკითხის შეფასებისას, რამდენიმე გარემოებაა საყურადღებო, კერძოდ:

1). არც სადავო ხელშეკრულებით და არც ზეპირი შეთანხმებით ნაკისრი ვალდებულებები პირველ მოპასუხეს არ შეუსრულებია და სარჩელის აღძვრის დროისათვის კრედიტორის მიმართ მისი დავალიანება ჯამურად 10 000 აშშ დოლარს შეადგენდა.

2). პირველი ინსტანციის სასამართლოს სხდომაზე მსესხებელმა დაადასტურა, რომ, ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ, მხარეთა ზეპირი შეთანხმების საფუძველზე, სახელშეკრულებო ურთიერთობა გაგრძელდა, რადგან ვადის გასვლის დროისთვის მან სესხი ვერ დააბრუნა.

3). შეგებებული სარჩელის შეტანამდე მის საკუთრებაში არსებული ქონების უკანონოდ ხელყოფის მოთხოვნით წინარმობედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლეს იპოთეკარისთვის არ მიუმართავს.

სსსკ-ის 407.2 მუხლიდან (სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება)) გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ზემომითითებული გარემოებები საკასაციო პალატისათვის სავალდებულოა, რადგან კასატორს მათ წინააღმდეგ სათანადო და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია.

სსკ-ის 168-ე მუხლით დადგენილია, რომ მესაკუთრის პრეტენზიის გამო ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს დასაბუთებულ პრეტენზიას წაუყენებს.

ზემოაღნიშნული გარემოებების შეფასების შედეგად საკასაციო პალატისათვის გასაზიარებელია სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრება იმის თაობაზე, რომ წინამორბედი მესაკუთრის მიერ შეგებებული სარჩელის აღძვრამდე პერიოდში იპოთეკარი კეთილსინდისიერ მფლობელად გვევლინებოდა. შესაბამისად, მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლების წარმოშობისათვის ვადის ათვლის დასაწყის პერიოდად სააპელაციო სასამართლომ სწორად განსაზღვრა 2017 წლის 25 ოქტომბერი, წინამორბედი მესაკუთრის უფლებამონაცვლის მიერ იპოთეკარის წინააღმდეგ შეგებებული სარჩელის აღძვრის თარიღი.

23. ასევე მცდარია კასატორის მსჯელობა სააპელაციო სასამართლოს მიერ სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლების არასწორად გამოყენების თაობაზე. როგორც ზემოთ განიმარტა, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დადგენილი პრაქტიკით მიჩნეულია, რომ, ვინაიდან იპოთეკა სანივთო უფლებაა, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას ექვემდებარება, შესაბამისად, იპოთეკარიც, მყიდველის მსგავსად, რეგისტრირებული მონაცემების სისწორისა და უტყუარობის პრეზუმფციას ეყრდნობა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერის საფუძვლად მართლსაწინააღმდეგო ქმედების გამოვლენისას, იპოთეკარს საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია დაიცავს.

24. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

25. მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა.

26. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორმა ვერ გააქარწყლა გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით, რის გამოც არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

27. სსსკ-ის 401.4 მუხლის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. შესაბამისად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. მ.ა–ვის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. მ.ა–ვს (პ/ნ .....) დაუბრუნდეს გ.ჭ–ძის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 465.50 ლარის (საგადახდო დავალება #0, გადახდის თარიღი 20.08.2020წ), 70% - 325.85 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150.

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

მირანდა ერემაძე