საქმე №ას-707-2023 24 ივლისი, 2023 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ზურაბ ძლიერიშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ეკატერინე გასიტაშვილი, მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი – ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერია (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – მ.ბ–ძე (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 მარტის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – უფლებრივი დატვირთისა და სამართლებრივი შეზღუდვებისგან უძრავი ქონების გათავისუფლება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

სასარჩელო მოთხოვნა:

1. მ.ბ–ძემ (შემდგომ – მოსარჩელე) სარჩელი აღძრა სასამართლოში ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის (შემდგომში მერია, კასატორი), სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს, შპს „ვ.ა–ის“ (შემდგომ - მოპასუხე შპს), ნ.ა–ძის (შემდგომ - ფიზიკური პირი), შპს ა.ს.კ–ა „ს–ს“ (შემდგომ - შპს ა.ს.კ–ა), შპს „გ.ბ–სა“ და შპს „ა.ი–ის“ (შემდგომ – მოპასუხეები) მიმართ უფლებრივი დატვირთისა და სამართლებრივი შეზღუდვებისგან უძრავი ქონების გათავისუფლების შესახებ.

სარჩელის საფუძვლები:

2. მოსარჩელის განმარტებით, 2012 წლის 14 მაისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მოპასუხე შპს-საგან, სამომავლო საკუთრების უფლებით, შეიძინა ქ. ბათუმში, ...... მდებარე 910 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე განთავსებულ, მოპასუხის კუთვნილ მშენებარე ობიექტში 54.7 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი (ბინა №49). ხელშეკრულების თანახმად, ნასყიდობის საგნის ღირებულება შეადგენდა 35 555.00 აშშ დოლარს, გადახდის დღისათვის შესაბამისი კურსით ეროვნულ ვალუტაში, რაც მყიდველმა დათქმულ ვადაში გადაიხადა. ნასყიდობის საგანი მყიდველს უნდა გადასცემოდა (ჩაბარებოდა) არაუგვიანეს 2013 წლის ნოემბრისა.

3. 2013 წლის 23 სექტემბერს შპს-მ ნოტარიულად დამოწმებული №130900176 კრების ოქმისა და მხარეთა შორის არსებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე საჯარო რეესტრში მოსარჩელის მიერ სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი 54.7 კვ.მ საცხოვრებელი გამოყო ცალკე საკადასტრო ერთეულად და საკუთარ სახელზე დაარეგისტრირა საჯარო რეესტრში. მომავალ მესაკუთრედ კი, მიეთითა მოსარჩელე.

4. მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ მოპასუხე შპს-ის, როგორც მოვალის მიმართ, სხვადასხვა კრედიტორების (კერძო და საჯარო პირების) მოთხოვნის საფუძველზე დაიწყო არაერთი სააღსრულებო წარმოება და ყადაღა დაედო მის მთლიან ქონებას, მათ შორის, მომავალი მესაკუთრის - მოსარჩელის კუთვნილ უძრავ ქონებასაც.

მოპასუხის პოზიცია:

5. მოპასუხეთაგან წერილობითი შესაგებელი წარადგინეს მხოლოდ სააღსრულებო ბიურომ და მერიამ, რომლებმაც სარჩელი არ ცნეს.

6. სსიპ აღსრულების ეროვნული ბიუროს აჭარისა და გურიის სააღსრულებო ბიუროს განმარტებით, აღმასრულებელი თავის საქმიანობაში ხელმძღვანელობს „სააღსრულებლო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონით, რომლის მე-17 მუხლის მე-5 პუნქტის თანახმად, იძულებითი აღსრულების პირობებში აღმასრულებელი უფლებამოსილია განახორციელოს: ა) გადახდევინება; ა.ა) მოვალის ქონებიდან მასზე ყადაღის დადებით და ქონების გაყიდვით. საქმის მასალებით დასტურდება რომ სადავო ქონება რეგისტრირებულია მოვალის სახელზე. შესაბამისად, მხარეს კანონი არ დაურღვევია.

7. მოპასუხე ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მოსაზრებით, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 75-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, მოცემულ შემთხვევაში მერიის, როგორც კრედიტორის მოთხოვნა მოპასუხე შპს-ს მიმართ არ არის უზრუნველყოფილი, შესაბამისად, მოსარჩელე მხარის უფლება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, ქონების გასხვისების მიუხედავად, დარჩება უცვლელი. შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუკი მოხდება სადავო ფართის იძულების წესით გასხვისება და ამით დაკმაყოფილდება ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის როგორც კრედიტორის მოთხოვნა, მოსარჩელის უფლება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, დარჩება უცვლელი და გადავა შემძენზე, მას მოთხოვნის უფლება ამით არ დაეკარგება. ეს კი ნიშნავს იმას, რომ მოსარჩელეს არ გააჩნია იურიდიული ინტერესი წარმოდგენილ სასარჩელო მოთხოვნასთან მიმართებით.

პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

8. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 18 თებერვლის გადაწყვეტილებით სარჩელი დაკმაყოფილდა, უფლებრივი დატვირთისა და სამართლებრივი შეზღუდვებისაგან (ყადაღა/აკრძალვა) გათავისუფლდა, ამასთან, მოვალეთა რეესტრიდან ამოირიცხა მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი ქ. ბათუმში, ....., საკ. კოდით ..... მდებარე უძრავი ქონება, ასევე, აღნიშნული ქონება გათავისუფლდა დაწყებულ სააღსრულებო საქმეთა წარმოების პროცესში გამოყენებული ყადაღა/აკრძალვებისაგან, და მოვალეთა რეესტრის შეზღუდვებისაგან, რაც მერიამ გაასაჩივრა სააპელაციო წესით.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება:

9. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 მარტის განჩინებით მერიის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, ხოლო გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად შემდეგ გარემოებათა გამო:

10. სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტები, დამატებით დადგენილად მიიჩნია და მიუთითა საქმის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე:

11. უდავოა, რომ 2012 წლის 14 მაისს მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დაიდო „ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება“ ქ. ბათუმში, ........ მდებარე №9 ბინაზე (უძრავი ქონების ს/კ .......). აღნიშნული მშენებარე ფართის მესაკუთრეა მოპასუხე შპს. ნასყიდობის საგნის ღირებულება შეადგენდა 35 555 აშშ დოლარს, რაც მოსარჩელემ სრულად გადაიხადა. ხელშეკრულება რეგისტრირებულ იქნა საჯარო რეესტრში, სადაც მოსარჩელე მითითებულია მომავალ მესაკუთრედ.

12. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 25 აპრილის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სასარჩელო განცხადება მოპასუხეების: მოპასუხე შპს-ს, შპს ა.ს.კ–ას, ფიზიკურ პირს, სსიპ შემოსავლების სამსახურის, აჭარისა და გურიის სააღსრულებო ბიუროსა და კერძო აღმასრულებლის მიმართ ქონების ყადაღისგან გათავისუფლებისა და უძრავ ქონებაზე საკუთრების დადგენის შესახებ დაკმაყოფილდა, მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი სადავო უძრავი ქონება გათავისუფლდა საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკისაგან. ასევე, აღნიშნული უძრავი ქონება გათავისუფლდა კრედიტორების: შპს ა.ს.კ–ისა და ფიზიკური პირის სასარგებლოდ გამოყენებული ყადაღა/აკრძალვისაგან. მოპასუხე შპს-ს დაევალა 2012 წლის 14 მაისს გაფორმებული უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება, კერძოდ, სადავო უძრავი ნივთის მოსარჩელის საკუთრებაში გადაცემა და საჯარო რეესტრში აღნიშნული ქონების მის საკუთრებაში აღრიცხვა.

13. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 25 აპრილის გადაწყვეტილება გაასაჩივრა სსიპ შემოსავლების სამსახურმა.

14. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2017 წლის 12 იანვრის განჩინებით სსიპ საქართველოს შემოსავლების სამსახურის სააპელაციო საჩივარი განსჯადობით განსახილველად გადაეცა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატას.

15. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2017 წლის 30 ივნისის გადაწყვეტილებით სსიპ შემოსავლების სამსახურის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, ცვლილება შევიდა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 15 აპრილის გადაწყვეტილების (საქმე N3/ბ-28-17წ) 1.1. პუნქტში და იგი ჩამოყალიბდა, დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნის მიხედვით, შემდეგი სახით: „სსიპ შემოსავლების სამსახურს დაევალოს გამოსცეს ინდივიდუალურ-სამართლებრივი აქტი ქ. ბათუმში, ......., ბინა №9-ში (ს/კ .........) მდებარე მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი უძრავი ქონების საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკისაგან გათავისუფლების შესახებ“. დანარჩენ ნაწილში ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 25 აპრილის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად. აღნიშნული გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაშია შესული.

16. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 2 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა და მისი სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი სადავო უძრავი ქონება გათავისუფლდა ქ. ბათუმის ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის (მერია) მიმართ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე (კრედიტორი სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს) №A15081773, №A16026687, №A15081699 და მოპასუხის მოთხოვნასთან დაკავშირებით სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე №A15030019 დაწყებულ სააღსრულებო საქმეთა წარმოების პროცესში გამოყენებული ყადაღა/აკრძალვებისაგან.

17. საჯარო რეესტრის ამონაწერითა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართვით სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ აჭარისა და გურიის სააღსრულებო ბიუროში მოვალე - მოპასუხე შპს-ის მიმართ მიმდინარეობს სააღსრულებო წარმოებები, რომელთა ფარგლებში დაყადაღებულია მოვალის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავ/მოძრავი ნივთები, მათ შორის სადავო უძრავი ქონება.

18. მითითებულ ქონებაზე რეგისტრირებულია ყადაღები, მათ შორის: 1) საქმე №A19153799, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ქალაქგანვითარებისა და ურბანული პოლიტიკის სამსახური (ს/ფ 184/19), კრედიტორი - ადგილობრივი ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 2) საქმე №A17142267, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ზედამხედველობის სამსახურის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 527/17), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 3) საქმე №A170954434, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ზედამხედველობის სამსახურის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 309/17), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 4) საქმე №A17060556, ადმინისტრაციულ ჯარიმაზე ბათუმის საქალაქო სასამართლოს მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 4-315/17), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - სამშენებლო კომპანია; 5) საქმე №A17004223, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 218/16), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 6) საქმე №A16116150, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 218/16), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 7) საქმე №A16026687, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 321/15), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე -მოპასუხე შპს; 8) საქმე №A15081773, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 252/15), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 9) საქმე №A15081699, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიას მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 159/15), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს.

19. სააპელაციო სასამართლომ უდავოდ დაადგინა, რომ უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ რეგისტრირებული ყადაღების გამო, მოსარჩელის საკუთრებაში ვერ აღირიცხა სამშენებლო კომპანიისგან - მოპასუხე შპს-საგან შეძენილი სადავო უძრავი ქონება.

20. მოცემული საქმეზე სამართლებრივი დასაბუთების მიზნით, სააპელაციო პალატამ განმარტა, რომ განსახილველ შემთხვევაში დავის საგანია უფლებრივი დატვირთისა და სამართლებრივი შეზღუდვებისაგან უძრავი ქონების გათავისუფლება, შესაბამისად, მოცემული სარჩელის მატერიალურ-სამართლებრივი მოთხოვნა გამომდინარეობს „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლიდან. საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასების საფუძველზე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დადებული ე.წ „ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება“, თავისი სამართლებრივი ბუნებიდან გამომდინარე, წარმოადგენს ნარდობის ხელშეკრულებას, ვინაიდან ნარდობის ხელშეკრულების საგანია შრომითი საქმიანობის შედეგი მაშინ, როდესაც ნასყიდობის ხელშეკრულების მიზანია ქონების საკუთრებაში გადაცემა.

21. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდგომ - სსკ-ი) 629-ე მუხლის შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დადებული ხელშეკრულებების თანახმად, ხელშეკრულების საგანი იყო, მრავალსართულიან საცხოვრებელ კორპუსში ინდივიდუალურად განსაზღვრული ბინის აშენება და მოსარჩელის საკუთრებაში გადაცემა. ხელშეკრულება წარდგენილი და რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში. ვინაიდან ეს ხელშეკრულება მოიცავდა როგორც ვალდებულებითი შინაარსის, ასევე, სანივთო (განკარგვით) პირობას, კანონმდებლობით დადგენილი წესით (წერილობითი ფორმით) მისი დადებისთანავე, საჯარო რეესტრში რეგისტრაციამდე შევიდა ძალაში, ამასთან, მისი ვალდებულებითი შინაარსის პირობების შესრულება, როგორც წესი, წინ უსწრებს უფლების წარმოშობას.

22. რაც შეეხება უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემას, ხელშეკრულებაში დაფიქსირებული ასეთი შინაარსის გარიგება უნდა განვიხილოთ, როგორც წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის შესრულება (უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემა) უნდა განხორციელდეს სსკ-ის 183-ე და 477-ე მუხლების საფუძველზე, რაც განაპირობებს სანივთო უფლების წარმოშობას (იხ. სუსგ ას-861-804-2017, 17 ოქტომბერი 2017წ.). ამ უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციამდე, პირი ვერ ჩაითვლება ქონების მესაკუთრედ.

23. ამდენად, მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დადებული გარიგება სამართლებრივად ნამდვილია მისი გაფორმების მომენტიდან, მაგრამ საკუთრების უფლების ცვლილება დამოკიდებულია საჯარო-სამართლებრივ აქტზე - საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაზე.

24. სსკ-ის 312.1-ე მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება, თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ წერილობითი ფორმის დაცვით დადებული სანივთო-სამართლებრივი გარიგება, რეგისტრაციის გარეშე (რეგისტრაციამდე), არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის.

25. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლის დანაწესი სწორედ იმ პირთა უფლებებს იცავს, რომელთა საკუთრების ობიექტი გარკვეული ცდომილების შედეგად მიიჩნევა მოვალის ქონებად (აღსრულების საგნად). ასეთ ვითარებაში, აღსრულების საგანზე უფლების მქონე მესამე პირი სარგებლობს უფლებამოსილებით, აღძრას სარჩელი სასამართლოში მოვალისა და კრედიტორის წინააღმდეგ და მოითხოვოს ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლება.

26. გასაჩივრებულ ნაწილში აპელანტის პოზიცია ემყარება იმ გარემოებას, რომ მოპასუხე შპს-ს მხრიდან, ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ დაკისრებული ადმინისტრაციული ჯარიმების გადაუხდელობის გამო, ყადაღა დაედო იმ უძრავ ქონებას, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია მოპასუხე შპს-ს საკუთრებად და რეესტრში საკუთრების უფლების თაობაზე ჩანაწერი ყველა შემთხვევაში წარმოადგენს საკმარის საფუძველს, ამ პირის მიმართ წარმოშობილი საბიუჯეტო დავალიანების გამო, ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციისათვის.

27. სააპელაციო სასამართლომ აპელანტის აღნიშნული მსჯელობა არ გაიზიარა, ვინაიდან, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-40.1, 44-ე და 63.1 მუხლების ანალიზის მიხედვით, ყადაღა შეიძლება დაედოს მხოლოდ მოვალის კუთვნილ უძრავ ქონებას და ზიანის ანაზღაურებაც უნდა განხორციელდეს მხოლოდ მოვალის იმ ქონებიდან, რომელზეც, ამ კანონის თანახმად, შეიძლება მიექცეს აღსრულება. იმის გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის სადავო უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში, ჯერ კიდევ, 2012 წლის 14 მაისს იქნა რეგისტრირებული მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლება, ვიდრე ბათუმის მუნიციპალიტეტის მოთხოვნაზე მოხდებოდა ყადაღის რეგისტრაცია (2016-2017 წელი), ადასტურებს მოპასუხე შპს-ს საკუთრებაში ქონების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით უფლებრივი ნაკლის არსებობას.

28. საქმის მასალებით დგინდება, რომ მოსარჩელეს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება სრულად და ჯეროვნად აქვს შესრულებული, თუმცა მოპასუხე შპს-ს, როგორც გამყიდველის მხრიდან, სსკ-ის 477-ე მუხლის შესაბამისად, ამ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემა არ მომხდარა, მასზე რეგისტრირებული შეზღუდვის გამო.

29. სააპელაციო პალატამ განმარტა, მართალია, ხელშეკრულებების სანივთო პირობა ძალაში შევიდა უფლების რეგისტრაციასთან ერთად, თუმცა ასეთი (სანივთო) გარიგებისათვის იურიდიული ძალის მისანიჭებლად არ არის საკმარისი, მხოლოდ კანონმდებლობით გარიგების ფორმის მიმართ წარდგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილება, არამედ დამატებით საჭიროა, მესაკუთრის ნება - უძრავი ქონება საკუთრებაში გადასცეს მყიდველებს და ეს ნება შეესაბამებოდეს საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემებს. ვინაიდან სადავო ქონებაზე, საჯარო რეესტრში ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მოთხოვნის შესაბამისად, რეგისტრირებულია ყადაღა, მოპასუხე შპს-ს მიერ ნების გამოვლენა - საკუთრებაში გადასცეს მოსარჩელეს ქონება, არ წარმოადგენს საკმარისს. შესაბამისად, დასაბუთებულია მოსარჩელის მსჯელობა, რომ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული შეზღუდვის გამო, ხელი ეშლება, თავისუფლად განახორციელოს სამოქალაქო უფლება და საკუთრებაში დაირეგისტრიროს მისივე დაკვეთით, საკუთარი ხარჯებით, წერილობითი ხელშეკრულების საფუძველზე აშენებული, უფლებრივი ნაკლისაგან თავისუფალი საცხოვრებელი ბინა.

30. სააპელაციო სასამართლომ დამატებით განმარტა, რომ ისეთ ვითარებაში, როდესაც საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან იკვეთება მესამე პირთა რეგისტრირებული სამომავლო უფლებები, იმ პირის ქონებაზე ყადაღის დადება, რომელსაც შეძენილი აქვს ეს ქონება, თუმცა, მხოლოდ სამომავლო უფლება აქვს მასზე დარეგისტრირებული, მიზანშეწონილი არ არის, ვინაიდან თუ უზრუნველყოფის საგნად გამოყენებულ უძრავ ქონებაზე იქნება აღსრულება მიქცეული, აღმოჩნდება, რომ გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიებიდან გამომდინარე, მოპასუხე შპს ვერ შეასრულებს ვალდებულებებს მესამე პირის წინაშე, ვერ გადასცემს მას საკუთრებაში ქონებას, რამაც ამ ვალდებულებების შეუსრულებლობის გამო, შესაძლებელია ახალი დავა წარმოშვას (მომავალ მესაკუთრეს წარმოეშობა მოთხოვნის უფლება აღსრულების მასიდან ამ ქონების ამორიცხვაზე, ვინაიდან ეს ქონება ამჟამად, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული „გარდამავალი“ უფლების ქვეშ იმყოფება). ასეთ პირობებში, მესამე პირი აღმოჩნდება მძიმე მდგომარეობაში არანაკლებ მოსარჩელისა (შესაძლოა დაზარალდეს მოპასუხის იმ ვალდებულების გამო, რასთანაც კავშირში არ გააჩნია).

31. ამდენად, აშკარაა, რომ მერიის მოთხოვნის საფუძველზე მოპასუხე შპს-ის სახელზე რეგისტრირებული სადავო უძრავი ქონების დაყადაღებით, რომელზეც „წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებიდან“ გამომდინარე რეგისტრირებულია ვალდებულება - მოსარჩელის მომავალი საკუთრების უფლება, ხელყოფს მოსარჩელის კანონიერ უფლებებს, ხოლო მოპასუხე შპს-სათვის, როგორც მეწარმე სუბიექტისთვის, გამოიწვევს სავარაუდო ზიანს.

32. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სარჩელი დასაბუთებულია და არ არსებობს მისი დაკმაყოფილების თაობაზე ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2022 წლის 18 თებერვლის გადაწყვეტილების გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელზე უარის თქმის სამართლებრივი საფუძვლები.

კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:

33. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიამ შეიტანა საკასაციო საჩივარი, მოითხოვა მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა შემდეგი საფუძვლებით:

34. კასატორის მოსაზრებით, სააპელაციო სასამართლოს განჩინება დაუსაბუთებულია. სამოქალაქო ბრუნვისა და კერძო-სამართლებრივი ურთიერთობები მიმართულია პირთა თანასწორობისა და კერძო ავტონომიის განვითარებაზე, რაც თავისთავად გულისხმობს, რომ, რამდენიმე კრედიტორის არსებობის პირობებში, არ შეიძლება, ერთი კრედიტორის უფლებების დაუსაბუთებელი შეზღუდვის ხარჯზე, მეორე („არაუზრუნველყოფილი“) კრედიტორის უფლებებისა და ინტერესების გადაჭარბებულად დაცვა. აუცილებელია, დანარჩენი კრედიტორის ინტერესების გონივრულ ფარგლებში დაცვა, რათა სამომავლოდ მათ კანონიერ მოთხოვნას მოვალის მიმართ საფრთხე არ შეექმნას.

35. სააპელაციო სასამართლომ არ გაითვალისწინა დანარჩენი კრედიტორების, კერძოდ კი, ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ინტერესი და საფრთხის წინაშე დადგა ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის იძულებით აღსრულებას დაქვემდებარებული მოთხოვნები მოვალის მიმართ. გარდა ამისა, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად შეაფასა მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დადებული წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება ნასყიდობის ხელშეკრულებად, მაშინ როცა 2012 წლის 14 მაისს ნასყიდობის ხელშეკრულება ფიზიკურად ვერ დაიდებოდა იმ მარტივი მიზეზის გათვალისწინებით, რომ ნასყიდობის საგანი მოპასუხე შპს-ს კუთვნილ მშენებარე ობიექტში 54.7 კვ.მ საცხოვრებელი ფართი 2012 წლის 14 მაისისათვის, ხელშეკრულების დადების მომენტისათვის, არ არსებობდა. ხელშეკრულების ობიექტი, რომელზეც მოსარჩელემ მიუთითა, საკუთრების უფლებით მოპასუხე შპს-ს 2013 წლის 23 სექტემბერს დაირეგისტრირა. ამასთან, ხაზგასასმელია, რომ მესაკუთრის სახელზე საკუთრების უფლებით აღირიცხა მშენებარე ფართი.

36. ამდენად, თუკი 2012 წლის 14 მაისს მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის გარიგება დაიდო სასარჩელო განცხადებაში მითითებული შინაარსით. მაშინ გამოდის, რომ მათ შორის ნარდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობა არსებობდა. მართალია, სააპელაციო სასამართლომ წინამდებარე ხელშეკრულება ნაწილობრივ ნარდობად მიიჩნია, თუმცა საბოლოოდ გადაწყვეტილებაში ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემის თვალსაზრისით შეაფასა, როგორც წინარე ნასყიდობა მაშინ, როცა ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის დამახასიათებელია გამყიდველის მიერ მყიდველისათვის ხელშეკრულების საგნის გადაცემა. ნარდობის ხელშეკრულებისათვის კი, უპირველეს ყოვლისა, დამახასიათებელია, სამუშაოს პროცესის დასახვა, განსაზღვრა და ა.შ. ნარდობის ხელშეკრულება მიზნად ისახავს, შემკვეთისათვის სამუშაოს შედეგის გადაცემას (საქმე №ას-459-438-2015).

37. იმის გათვალისწინებით, რომ 2012 წლის 14 მაისისათვის ხელშეკრულების საგანი არ არსებობდა, კასატორმა უდავოდ მიიჩნია, რომ მხარეებს შორის წარმოიშვა ნარდობის სამართლებრივი ურთიერთობა და არა ნასყიდობა, რაზეც მოსარჩელე მხარე აპელირებდა.

38. ერთ-ერთ საქმეზე (სუსგ №ას-605-564-2017) „დავის სამართლებრივი მოწესრიგების მიზნით, სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 629-ე მუხლით და მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის წარმოშობილი იყო არა ნასყიდობის [სსკ-ის 477-ე მუხლი], არამედ ნარდობის სამართლებრივი ურთიერთობა, რადგან მხარეები შეთანხმდნენ გარკვეული სამუშაოს შესრულებაზე. ნასყიდობის ხელშეკრულება კი, შეიძლება შეეხებოდეს უკვე არსებული ქონების გადაცემას. სუსგ №ას- 693-650-2012 საქმეზე „სადავო ხელშეკრულება ავალდებულებს მოპასუხეს შეთანხმებული ნაკეთობის დამზადებას თავისი მასალით და დამზადებული ნაკეთობის საკუთრებაში გადაცემას მოსარჩელისათვის მაშინ, როდესაც ნასყიდობის ხელშეკრულების აუცილებელი პირობა იმთავითვე ნასყიდობის საგანზე საკუთრების უფლების გადაცემაა მყიდველისათვის. მოსარჩელე წინასწარ იხდიდა რა გარკვეულ თანხას და ელოდა, როდის ააშენებდა და სათანადო მდგომარეობამდე მოიყვანდა მოპასუხე კორპუსს, რათა შემდეგ მას საკუთრებაში გადასცემოდა კუთვნილი ფართი შეთანხმებულ მდგომარეობაში, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოსარჩელის მიერ გაფორმებული ხელშეკრულება, შესრულების არსით, ყველაზე ახლოს დგას ნარდობის ხელშეკრულების შინაარსთან და უფლება-მოვალეობებიც შესაბამისად უნდა გადანაწილდეს.

39. კასატორის მითითებით, სააპელაციო სასამართლოს ყურადღების მიღმა დარჩა ის გარემოებაც, რომ მოპასუხე შპს-ს ხელშეკრულების საგანი, მოსარჩელესთან დადებული ხელშეკრულების 4.1-4.3 პუნქტებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში უნდა ჩაებარებინა 2013 წლის აგვისტომდე, რაც იმას ნიშნავს, რომ მოპასუხე შპს-ს ნარდობის საგანი უნდა დაემზადებინა 2013 წლის აგვისტომდე. საჯარო რეესტრის ამონაწერით კი ირკვევა, მოპასუხე შპს-მ საცხოვრებელი ფართი მშენებარე სახით დაირეგისტრირა 2013 წლის 23 სექტემბერს. აღნიშნულით ცალსახად დასტურდება, რომ მოპასუხე შპს-მ 2012 წლის 14 მაისის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება დაარღვია. ამასთან, ივარაუდება, რომ მხარეები ხელშეკრულების 4.1-4.3 პუნქტების შესაბამისად, შეთანხმებული იქნებოდნენ არა მშენებარე, არამედ დასრულებული, ექსპლუატაციაში მიღებული საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში გადაცემაზე. სარჩელში მითითებულია, რომ მოსარჩელემ 2012 წლის 14 მაისის ნასყიდობის ხელშეკრულებით შეიძინა 54,7 კვ.მ და არა მშენებარე ფართი. აღნიშნულის გათვალისწინებით კი, მოსარჩელეს ხელშეკრულებიდან უძრავი ნივთის საკუთრებაში მიღების მოთხოვნის უფლება არ წარმოშობია. 2012 წლის 14 მაისის ნარდობის ხელშეკრულებით შეთანხმებული ნივთი (რომელიც, ინდივიდუალურ ნივთს წარმოადგენს), მენარდეს არ დაუმზადებია, მოსარჩელეს არ აქვს პირველადი მოთხოვნის დაყენების შესაძლებლობა - "14.05.12 წლის ნარდობის ხელშეკრულების შესრულება - ინდივიდუალური ნივთის დამზადება და შემდგომ მისი საკუთრებაში გადმოცემა. ვინაიდან, სსკ-ის 382-ე მუხლის შესაბამისად, ვალდებულება ყოველთვის უნდა შესრულდეს, თუკი ხელშეკრულების საგანი გვაროვნული ნივთია, ხოლო ინდივიდუალური ნივთების შემთხვევაში კი, ვინაიდან, შესაბამის დათქმას სსკ-ი არ ითვალისწინებს, ვალდებულების ყოველთვის შესრულება მოვალეს არ შეიძლება მოეთხოვოს. მოსარჩელეს ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მხოლოდ და მხოლოდ უფლება აქვს, მის მიერ გადახდილი თანხის უკან დაბრუნებისა (რესტიტუცია) და ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნისა.

40. კასატორის განმარტებით, სსკ-ის 629-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად და იმის გათვალისწინებით, რომ 2012 წლის 14 მაისის ნარდობის ხელშეკრულების საგანია ინდივიდუალური ნივთი, რომელიც მოპასუხე შპს-ს მასალით უნდა დამზადებულიყო, შესაბამისად, მენარდეს დამზადებულ ნაკეთობაზე საკუთრების უფლება უნდა გადაეცა ნასყიდობის, კერძოდ კი, უძრავი ნივთის ნასყიდობის წესების შესაბამისად. მოცემულ საქმეზე მენარდეს 2012 წლის 14 მაისის ნარდობის ხელშეკრულების საგანი, გვაროვნული ნივთი არ დაუზმადებია, ამდენად, მენარდეს არ წარმოშობია ვალდებულება, საკუთრებაში გადაეცა ჯერ კიდევ ხელშეკრულების შესაბამისად დაუმზადებელი ნივთი, მშენებარე ფართი, და დამკვეთს - მოსარჩელეს არ წარმოშობია ნივთის საკუთრებაში გადაცემის მოთხოვნის უფლება. აღნიშნულის გათვალისწინებით, მშენებარე ფართი ჯერ კიდევ მოპასუხე შპს-ს საკუთრებაა და იქნება მანამ, სანამ ხელშეკრულების შესაბამისად არ დასრულდება. აქედან გამომდინარე, მოსარჩელე არ წარმოადგენს უფლებამოსილ სუბიექტს, მოითხოვოს ჯერ კიდევ მოპასუხე შპს-ს საკუთრებაში არსებული ნივთის ყადაღისაგან გათავისუფლება მხოლოდ და მხოლოდ იმ საფუძვლით, რომ საჯარო რეესტრის ამონაწერში 2012 წლის 28 დეკემბრის ხელშეკრულების საფუძველზე (და არა 14.05.12 ხელშეკურლების, როგორც ამას მოსარჩელე მიუთითებს) ვალდებულების გრაფაში მითითებულია მყიდველად.

41. ამასთან, კასატორმა ყურადღება გაამახვილა იმ გარემოებაზე, რომ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონის 75-ე მუხლის მე-4 პუნქტის თანახმად, განსახილველ შემთხვევაში უდავოა, რომ მერიის, როგორც კრედიტორის მოთხოვნა მოპასუხე შპს-ს მიმართ არ არის უზრუნველყოფილი, შესაბამისად, მოსარჩელის უფლება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, ქონების გასხვისების მიუხედავად, დარჩება უცვლელად. ამდენად, გასაჩივრებული განჩინებით საფრთხის ქვეშ დადგა ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის, როგორც კრედიტორის ინტერესები.

42. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 8 ივნისის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 396-ე მუხლით და ამავე კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად. ამავე განჩინებით დადგინდა, რომ კასატორი სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან გათავისუფლებულია.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

43. საკასაციო სასამართლომ, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და თვლის, რომ იგი დაუშვებლად უნდა იქნეს მიჩნეული შემდეგ გარემოებათა გამო:

44. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ, სსსკ-ის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილად უნდა ჩაითვალოს შემდეგი გარემოებანი:

45. 2012 წლის 14 მაისს მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დაიდო „ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება“ ქ. ბათუმში, ....... მდებარე №9 ბინაზე (უძრავი ქონების ს/კ ........). ნასყიდობის საგნის ღირებულება შეადგენდა 35 555 აშშ დოლარს, რაც მოსარჩელემ სრულად გადაიხადა. ხელშეკრულება რეგისტრირებულ იქნა საჯარო რეესტრში, სადაც მოსარჩელე მითითებულია მომავალ მესაკუთრედ.

46. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 25 აპრილის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სასარჩელო განცხადება მოპასუხეების: მოპასუხე შპს-ს, შპს ა.ს.კ–ას, ფიზიკურ პირს, სსიპ შემოსავლების სამსახურის, აჭარისა და გურიის სააღსრულებო ბიუროსა და კერძო აღმასრულებლის მიმართ ქონების ყადაღისგან გათავისუფლებისა და უძრავ ქონებაზე საკუთრების დადგენის შესახებ დაკმაყოფილდა, მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი სადავო უძრავი ქონება გათავისუფლდა საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკისაგან. ასევე, აღნიშნული უძრავი ქონება გათავისუფლდა კრედიტორების: შპს ა.ს.კ–ისა და ფიზიკური პირის სასარგებლოდ გამოყენებული ყადაღა/აკრძალვისაგან. მოპასუხე შპს-ს დაევალა 2012 წლის 14 მაისს გაფორმებული უძრავი ქონების წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულება, კერძოდ, სადავო უძრავი ნივთის მოსარჩელის საკუთრებაში გადაცემა და საჯარო რეესტრში აღნიშნული ქონების მის საკუთრებაში აღრიცხვა.

47. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 25 აპრილის გადაწყვეტილება გაასაჩივრა სსიპ შემოსავლების სამსახურმა.

48. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2017 წლის 12 იანვრის განჩინებით სსიპ საქართველოს შემოსავლების სამსახურის სააპელაციო საჩივარი განსჯადობით განსახილველად გადაეცა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატას.

49. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2017 წლის 30 ივნისის გადაწყვეტილებით სსიპ შემოსავლების სამსახურის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ, ცვლილება შევიდა ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 15 აპრილის გადაწყვეტილების (საქმე N3/ბ-28-17წ) 1.1. პუნქტში და იგი ჩამოყალიბდა, დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნის მიხედვით, შემდეგი სახით: „სსიპ შემოსავლების სამსახურს დაევალოს გამოსცეს ინდივიდუალურ-სამართლებრივი აქტი ქ. ბათუმში, კლდიაშვილის ქუჩა ͏№16, ბინა №9-ში (ს/კ 05.22.10.002.01.009) მდებარე მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი უძრავი ქონების საგადასახადო გირავნობის/იპოთეკისაგან გათავისუფლების შესახებ“. დანარჩენ ნაწილში ბათუმის საქალაქო სასამართლოს 2016 წლის 25 აპრილის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად. აღნიშნული გადაწყვეტილება კანონიერ ძალაშია შესული.

50. ბათუმის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 2 დეკემბრის გადაწყვეტილებით მოსარჩელის მოთხოვნა დაკმაყოფილდა და მისი სამომავლო საკუთრების უფლებით შეძენილი სადავო უძრავი ქონება გათავისუფლდა ქ. ბათუმის ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის (მერია) მიმართ გაცემული სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე (კრედიტორი სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს) №A15081773, №A16026687, №A15081699 და მოპასუხის მოთხოვნასთან დაკავშირებით სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე №A15030019 დაწყებულ სააღსრულებო საქმეთა წარმოების პროცესში გამოყენებული ყადაღა/აკრძალვებისაგან.

51. საჯარო რეესტრის ამონაწერითა და აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართვით სააპელაციო პალატამ დაადგინა, რომ აჭარისა და გურიის სააღსრულებო ბიუროში მოვალე - მოპასუხე შპს-ის მიმართ მიმდინარეობს სააღსრულებო წარმოებები, რომელთა ფარგლებში დაყადაღებულია მოვალის საკუთრებაში რეგისტრირებული უძრავ/მოძრავი ნივთები, მათ შორის სადავო უძრავი ქონება.

52. მითითებულ ქონებაზე რეგისტრირებულია ყადაღები, მათ შორის: 1) საქმე №A19153799, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ქალაქგანვითარებისა და ურბანული პოლიტიკის სამსახური (ს/ფ 184/19), კრედიტორი - ადგილობრივი ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 2) საქმე №A17142267, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ზედამხედველობის სამსახურის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 527/17), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 3) საქმე №A170954434, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის ზედამხედველობის სამსახურის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 309/17), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 4) საქმე №A17060556, ადმინისტრაციულ ჯარიმაზე ბათუმის საქალაქო სასამართლოს მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 4-315/17), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - სამშენებლო კომპანია; 5) საქმე №A17004223, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 218/16), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 6) საქმე №A16116150, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 218/16), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 7) საქმე №A16026687, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 321/15), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე -მოპასუხე შპს; 8) საქმე №A15081773, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 252/15), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს; 9) საქმე №A15081699, ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიას მიერ გაცემული სააღსრულებო ფურცელი (ს/ფ 159/15), კრედიტორი - სახელმწიფო ბიუჯეტი, მოვალე - მოპასუხე შპს.

53. სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, რომ უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ რეგისტრირებული ყადაღების გამო, მოსარჩელის საკუთრებაში ვერ აღირიცხა სამშენებლო კომპანიისგან - მოპასუხე შპს-საგან შეძენილი სადავო უძრავი ქონება.

54. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ განსახილველ შემთხვევაში დავის საგანია უფლებრივი დატვირთისა და სამართლებრივი შეზღუდვებისაგან სადავო უძრავი ქონების გათავისუფლება, (და არა მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დადებული ხელშეკრულება), შესაბამისად, მოცემული სარჩელის მატერიალურ-სამართლებრივი მოთხოვნა გამომდინარეობს „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლიდან.

55. საკასაციო პალატა კასატორის ყურადღებას მიაპყრობს ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლების შესახებ სარჩელებზე უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილი ერთგვაროვანი პრაქტიკაზე, კერძოდ, ამ კატეგორიის დავებზე სასამართლომ არაერთხელ განმარტა, რომ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტების დანაწესი იცავს იმ პირთა უფლებებს, რომელთა საკუთრების ობიექტი გარკვეული ცდომილების შედეგად მიიჩნევა მოვალის ქონებად (აღსრულების საგნად). ასეთ ვითარებაში აღსრულების საგანზე უფლების მქონე მესამე პირი სარგებლობს უფლებამოსილებით, აღძრას სასამართლოში სარჩელი მოვალისა და კრედიტორის წინააღმდეგ და მოითხოვოს ქონების ყადაღისაგან განთავისუფლება (იხ., სუსგ №ას-1210-2021, 30 ივნისი, 2022 წელი).

56. კასატორის ძირითად პრეტენზია წარმოადგენს, რომ სადავო უძრავი ქონება ირიცხებოდა მოპასუხე შპს-ს სახელზე და მასზე მართებულად დადგინდა შეზღუდვა მოვალის - მოპასუხე შპს-ს ვალდებულებების არსებობის გამო.

57. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე შესაბამისი უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისათვის წარდგენილ უნდა იქნეს წერილობითი ფორმით დადებული გარიგება. გარიგება ან გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დამოწმებული უნდა იყოს კანონით დადგენილი წესით. კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, ნივთსა და არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეზე დადებული გარიგებები ძალაში შედის ამ გარიგებებით განსაზღვრული უფლებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის მომენტიდან (სსკ-ის 311¹ მუხლის პირველი და მესამე ნაწილები). უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში (სსკ-ის 183-ე მუხლი). (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, სანივთო (ქონებრივი) სამართალი, თბილისი, 2018, 311¹ -ე მუხლის კომენტარი, გვ. 618-619).

58. სანივთო სამართლებრივი გარიგებიდან წარმოშობილი უფლება ექვემდებარება საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას. პირი ვერ ჩაითვლება ქონების მესაკუთრედ, თუ აღნიშნული უფლება რეგისტრირებული არ არის საჯარო რეესტრში. სანივთო სამართლებრივი უფლების მოპოვების ასახვა საჯარო რეესტრში საკანონმდებლო დანაწესია და, პირველ რიგში, მესამე პირთა უფლებების დაცვასა და სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას ემსახურება, თუმცა აღნიშნული არ ნიშნავს იმას, რომ წერილობითი ფორმის დაცვით დადებული სანივთო სამართლებრივი გარიგება რეგისტრაციის გარეშე (რეგისტრაციამდე) არ წარმოშობს უფლება-მოვალეობებს უშუალოდ გარიგების მონაწილეებისათვის (იხ. სუსგ №ას-534-507-2014, 29 ივნისი, 2015 წელი).

59. უფლების რეგისტრაციის მიზნით, საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულება მოიცავს როგორც ვალდებულებითი შინაარსის, ასევე სანივთო (განკარგვით) პირობას. რეგისტრაციამდე ხელშეკრულება ძალაში შედის კანონმდებლობით დადგენილი წესით (წერილობითი ფორმით) დადებისთანავე. ხელშეკრულების ვალდებულებითი შინაარსის პირობების შესრულება, როგორც წესი, წინ უსწრებს უფლების წარმოშობას. ქონებაზე უფლებათა გადაცემის ხელშეკრულებაში ვალდებულებითი შინაარსის გარიგება უნდა განვიხილოთ, როგორც წინარე ხელშეკრულება, რომლის შესრულება განაპირობებს სანივთო უფლების წარმოშობას. საჯარო რეესტრში წარდგენილი ხელშეკრულების სანივთო პირობა ძალაში შედის უფლების რეგისტრაციასთან ერთად, ვინაიდან სანივთო გარიგებისათვის იურიდიული ძალის მისანიჭებლად არ არის საკმარისი მხოლოდ კანონმდებლობით გარიგების ფორმის მიმართ წარდგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილება, არამედ დამატებით საჭიროა, მესაკუთრის ნება შეესაბამებოდეს საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემებს (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, სანივთო (ქონებრივი) სამართალი, თბილისი, 2018, 311¹ -ე მუხლის კომენტარი, გვ. 619).

60. ამდენად, გარიგება სამართლებრივად ნამდვილია მისი გაფორმების მომენტიდან, მაგრამ საკუთრების უფლების ცვლილება დამოკიდებულია საჯარო-სამართლებრივ აქტზე - საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციაზე (იხ. სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი II, სანივთო (ქონებრივი) სამართალი, მუ 2018, 183-ე მუხლის კომენტარი, გვ. 116).

61. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ნიშნავს ქონების აღწერას და მესაკუთრისათვის მისი განკარგვის – ნებისმიერი ფორმით გასხვისების, იპოთეკით, უზუფრუქტით, სერვიტუტით ან აღნაგობით დატვირთვის, მასზე თხოვების, ქირავნობის ან/და იჯარის ხელშეკრულების დადების – აკრძალვას. რეგისტრაციას დაქვემდებარებულ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიმართვის, ხოლო უძრავ ქონებაში განთავსებულ მოძრავ ნივთებზე ყადაღის დადება – ქონების აღწერისა და დაყადაღების აქტის საფუძველზე. უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება მოძრავ ქონებაზე ყადაღის დადებისათვის დადგენილი წესით. ყადაღის დადების ან გაუქმების აქტი/მიმართვა დაუყოვნებლივ ეგზავნება შესაბამის მარეგისტრირებელ ორგანოს. ბათილია ყადაღადადებულ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადების შემდეგ ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული ყველა გარიგება („სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹ მუხლი). ამდენად, ზემოაღნიშნული ნორმების თანახმად, უძრავ ნივთზე ყადაღის არსებობა გამორიცხავს ამ ნივთზე მესაკუთრის ცვლილებას (იხ. საქმე №ას-1963-2018, 14 ნოემბერი, 2019 წელი).

62. გასაჩივრებულ ნაწილში კასატორის პრეტენზია ემყარება იმ გარემოებას, რომ მოპასუხე შპს-ს მხრიდან, ქ. ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ დაკისრებული ადმინისტრაციული ჯარიმების გადაუხდელობის გამო, ყადაღა დაედო იმ უძრავ ქონებას, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია მოპასუხე შპს-ს საკუთრებად და რეესტრში საკუთრების უფლების თაობაზე ჩანაწერი ყველა შემთხვევაში წარმოადგენს საკმარის საფუძველს, ამ პირის მიმართ წარმოშობილი საბიუჯეტო დავალიანების გამო, ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციისათვის.

63. საკასაციო პალატა უსაფუძვლობის გამო არ იზიარებს კასატორის აღნიშნულ პრეეტნზიას და სრულად ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ ვინაიდან, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹.1, 44-ე და 63.1 მუხლების ანალიზის მიხედვით, ყადაღა შეიძლება დაედოს მხოლოდ მოვალის კუთვნილ ქონებას და ზიანის ანაზღაურებაც უნდა განხორციელდეს მხოლოდ მოვალის იმ ქონებიდან, რომელზეც, ამ კანონის თანახმად, შეიძლება მიექცეს აღსრულება. იმის გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის სადავო უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში, ჯერ კიდევ, 2012 წლის 14 მაისს იქნა რეგისტრირებული მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლება, ვიდრე ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მოთხოვნაზე მოხდებოდა ყადაღის რეგისტრაცია (2016-2017 წელი), ადასტურებს მოპასუხე შპს-ს საკუთრებაში ქონების რეგისტრაციასთან დაკავშირებით უფლებრივი ნაკლის არსებობას.

64. საქმის მასალებით დგინდება, რომ მოსარჩელეს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება სრულად და ჯეროვნად აქვს შესრულებული, თუმცა მოპასუხე შპს-ის მხრიდან, ამ ქონებაზე საკუთრების უფლების გადაცემა არ მომხდარა, მასზე რეგისტრირებული შეზღუდვის გამო.

65. საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო პალატის განმარტებას, რომ მართალია, მოსარჩელესა და მოპასუხე შპს-ს შორის დადებული ხელშეკრულების სანივთო პირობა ძალაში შევიდა უფლების რეგისტრაციასთან ერთად, თუმცა ასეთი (სანივთო) გარიგებისათვის იურიდიული ძალის მისანიჭებლად არ არის საკმარისი, მხოლოდ კანონმდებლობით გარიგების ფორმის მიმართ წარდგენილი მოთხოვნების დაკმაყოფილება, არამედ დამატებით საჭიროა, მესაკუთრის ნება - უძრავი ქონება საკუთრებაში გადასცეს შემძენს და ეს ნება შეესაბამებოდეს საჯარო რეესტრში დაცულ მონაცემებს. ვინაიდან სადავო ქონებაზე, საჯარო რეესტრში ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის მოთხოვნის შესაბამისად, რეგისტრირებულია ყადაღა, მოპასუხე შპს-ს მიერ ნების გამოვლენა - საკუთრებაში გადასცეს მოსარჩელეს ქონება, არ წარმოადგენს საკმარისს. შესაბამისად, დასაბუთებულია მოსარჩელის მსჯელობა, რომ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული შეზღუდვის გამო, ხელი ეშლება, თავისუფლად განახორციელოს სამოქალაქო უფლება და საკუთრებაში დაირეგისტრიროს მისივე დაკვეთით, საკუთარი ხარჯებით, წერილობითი ხელშეკრულების საფუძველზე აშენებული, უფლებრივი ნაკლისაგან თავისუფალი საცხოვრებელი ბინა.

66. ისეთ ვითარებაში, როდესაც საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან იკვეთება მესამე პირთა რეგისტრირებული სამომავლო უფლებები, იმ პირის ქონებაზე ყადაღის დადება, რომელსაც შეძენილი აქვს ეს ქონება, თუმცა, მხოლოდ სამომავლო უფლება აქვს მასზე დარეგისტრირებული, მიზანშეწონილი არ არის, ვინაიდან თუ უზრუნველყოფის საგნად გამოყენებულ უძრავ ქონებაზე იქნება აღსრულება მიქცეული, აღმოჩნდება, რომ გამოყენებული უზრუნველყოფის ღონისძიებიდან გამომდინარე, მოპასუხე შპს ვერ შეასრულებს ვალდებულებებს მესამე პირის წინაშე, ვერ გადასცემს მას საკუთრებაში ქონებას. ასეთ პირობებში, მესამე პირი აღმოჩნდება მძიმე მდგომარეობაში, რადგან შესაძლოა დაზარალდეს მოპასუხის იმ ვალდებულების გამო, რასთანაც კავშირში არ გააჩნია.

67. ამდენად, აშკარაა, რომ მერიის მოთხოვნის საფუძველზე მოპასუხე შპს-ის სახელზე რეგისტრირებული სადავო უძრავი ქონების დაყადაღებით, რომელზეც „წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებებიდან“ გამომდინარე რეგისტრირებულია ვალდებულება - მოსარჩელის მომავალი საკუთრების უფლება, ხელყოფს მოსარჩელის კანონიერ უფლებებს (შდრ: სუსგ №ას-1210-2021, 30 ივნისი, 2022 წ.).

68. ამდენად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

69. კასატორმა ვერ დაასაბუთა, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასთან და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან წინააღმდეგობაში მოდის.

70. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

71. ამავდროულად, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან.

72. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

1. ქალაქ ბათუმის მუნიციპალიტეტის მერიის საკასაციო საჩივარი დარჩეს განუხილველად დაუშვებლობის გამო.

2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ზურაბ ძლიერიშვილი

მოსამართლეები: ეკატერინე გასიტაშვილი

მირანდა ერემაძე