საქმე №ას-900-2018 08 თებერვალი, 2022 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, თამარ ზამბახიძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

I საკასაციო საჩივრის ავტორი - მ.ო–ი (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - მ.პ–ი (მოსარჩელე)

II საკასაციო საჩივრის ავტორი - მ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლე ზ.ბ–ძე (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - მ.პ–ი (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 03 აპრილის გადაწყვეტილება

I კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

II კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. მ.პ–ი (შემდგომში - „მოსარჩელე“) საჯარო რეესტრში აღრიცხულია ქ. თბილისში, ........ (ს.კ. .......) მდებარე მშენებარე კორპუსში, მიწის ზედაპირიდან პირველ სართულზე, ქუჩის მხარეს, 100 კვ.მ. ფართის (შემდგომში - „სადავო უძრავი ქონება“, „სადავო ქონება“ ან „სადავო ფართი“) მომავალ მესაკუთრედ. უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტს წილის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულება წარმოადგენს (იხ. ტ. I, ს.ფ. 40).

2. იმა „მ–ის ..“-ის (შემდგომში - „ამხანაგობა") დაფუძნებისა და ურთიერთთანამშრომლობის შესახებ ხელშეკრულების თანახმად, მ.ო–ს (შემდგომში - „პირველი მოპასუხე“ ან „პირველი კასატორი“), მის მიერ ამხანაგობაში განხორციელებული შენატანის საკომპენსაციოდ, მ–ის ქუჩა №3-5-7-ში, ნულოვან (მიწიდან პირველ) სართულზე, „კარკასის“ სახით, 30.00 კვ.მ. საოფისე ფართი უნდა მიეღო, ხოლო მ.ჭ–ძეს (შემდგომში - „მეორე მოპასუხე“), მის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების შემდგომ, ამხანაგობისგან 130 კვ.მ. საერთო ფართი უნდა გადასცემოდა, საიდანაც 30.00 კვ.მ. ნულოვან (მიწიდან პირველ) სართულზე მდებარე საოფისე ფართი იქნებოდა, ხოლო 100.00 კვ.მ. მეხუთე სართულზე მდებარე ბინა (იხ. ტ. I, ს.ფ. 70-71).

3. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხეების მიმართ და მოითხოვა მათი უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვა და მოსარჩელისათვის გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემა. მოსარჩელის განმარტებით, იგი აღრიცხულია აღნიშნული ქონების მომავალ მესაკუთრედ, თუმცა ის უკანონოდ, ყოველგვარი სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე მოპასუხეებს აქვთ დაკავებული.

4. მოპასუხეებმა სარჩელი არ ცნეს. მათი განმარტებით, მოსარჩელე არ წარმოადგენს იმ უძრავი ქონების მესაკუთრეს, რომლის გამოთხოვასაც ითხოვს. საოფისე ფართის მომავალ მესაკუთრეებად რეგისტრირებულები არიან მოპასუხეები და აღნიშნული ფართი მათ მართლზომიერ მფლობელობაშია.

5. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 19 ივლისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

6. მოსარჩელემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი. მან მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

7. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 06 მარტის ადგილზე თათბირით მიღებული განჩინებით მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლედ ცნობილ იქნა ზ.ბ–ძე (შემდგომში - „მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლე“ ან „მეორე კასატორი“).

8. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 03 აპრილის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 19 ივლისის გადაწყვეტილება და სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა; დადგინდა პირველი მოპასუხისა და მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლის უკანონო მფლობელობიდან, სარჩელზე დართული ნახაზის მიხედვით (გამუქებული ნაწილიდან), ქუჩის მხარეს მდებარე 60 კვ.მ. ფართის (ს.კ. .......) გამოთხოვა, საიდანაც 30 კვ.მ.-ს ფლობს პირველი მოპასუხე და 30 კვ.მ.-ს მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლე და მოსარჩელისათვის მისი გამოთავისუფლებულ მდგომარეობაში გადაცემა.

9. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე გადაწყვეტილების 1-2 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები.

10. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, უფლების დამდგენი დოკუმენტით, კერძოდ, ამხანაგობის დაფუძნებისა და ურთიერთთანამშრომლობის შესახებ ხელშეკრულებით მოპასუხეთათვის გადასაცემი ფართების მდებარეობა იდენტიფიცირებული არ ყოფილა (იხ. ტ. I, ს.ფ. 70-71), შესაბამისად, მათი მომავალი საკუთრების უფლება გადასაცემ ფართებზე ადგილმდებარეობის გარეშე დარეგისტრირდა (იხ. ტ. I, ს.ფ. 30-31).

11. სააპელაციო პალატის განმარტებით, საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, მოსარჩელის ქონების მდებარეობა იდენტიფიცირებულია, კერძოდ, ამონაწერში მითითებულია, რომ მ.მ–მა, როგორც „წილის უფლების გამყიდველმა“, მოსარჩელეს, როგორც „წილის უფლების მყიდველს“, მიჰყიდა მის კუთვნილ წილზე, სადავო ფართზე უფლება (შავი კარკასის მდგომარეობაში). მ.მ–მა ქონება მოსარჩელეს ისეთივე უფლებრივ მდგომარეობაში გადასცა, როგორ მდგომარეობაშიც იგი მის ხელში იყო. აღნიშნულ ფაქტობრივ გარემოებას ადასტურებს განახლებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან (იხ. ტ. I, ს.ფ. 40). შესაბამისად, განსხვავებით მოპასუხეებისგან, მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლება იდენტიფიცირებულია. ეს კი ნიშნავს, რომ ჯერ სადავო ქონების უფლებრივმა წინამორბედმა, მ.მ–მა მოიპოვა იდენტიფიცირებულ ქონებაზე საკუთრების უფლება, ხოლო შემდგომ ეს უფლება გარიგების საფუძველზე მოსარჩელეს გადასცა. ამასთან, ქონების იდენტიფიცირება ჯერ კიდევ ინდივიდუალურ მენაშენეთა ამხანაგობა „რ–ა ...“-ის წევრთა 07.05.2007წ. საერთო კრების გადაწყვეტილებით მოხდა, რომლითაც სადავო ფართი იდენტიფიცირებული სახით მ.მ–ს გადაეცა და მის სახელზე საჯარო რეესტრში მომავალი საკუთრების უფლება დარეგისტრირდა. აღნიშნული კრების ოქმი და ნახაზი, რომლის მიხედვითაც სადავო ფართის იდენტიფიცირება მოხდა, საჯარო რეესტრშია დაცული; ნახაზი (მთლიანი ნახაზი) დამოწმებულია „რ–ა ...“-ისა და ამხანაგობის ბეჭდით (იხ. ტ. I, ს.ფ. 22-27).

12. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხეთა მიერ წარდგენილი მტკიცებულება იმასთან დაკავშირებით, რომ მათთვის გადაცემული ფართების მდებარეობა 2014 წლის 27 მარტს დაზუსტდა. სასამართლოს განმარტებით, წარდგენილი მტკიცებულების მთლიანობა და ავთენტურობა ეჭვს იწვევს, კერძოდ, მტკიცებულების გვერდები არ არის თანმიმდევრული, წარდგენილია სანოტარო მოქმედებების შესრულების ორი დოკუმენტი და ა. შ. თუმცა, სასამართლომ ეს გარემოება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 137-ე მუხლის მე-4 ნაწილის კონტექსტში არ შეამოწმა, ვინაიდან, მისი მოსაზრებით, აღნიშნული მტკიცებულება მოპასუხეთა პოზიციის დასადასტურებლად მაინც არ გამოდგებოდა შემდეგ გარემოებათა გამო: თუნდაც, სასამართლოს დადასტურებულად მიეჩნია, რომ მოპასუხეთა კუთვნილი ფართების ადგილმდებარეობა 2014 წლის 27 მარტს დაზუსტდა, სასამართლოს მოსაზრებით, დაზუსტებულ ფართზე მომავალი საკუთრების უფლება მოპასუხეებზე ადრე მოსარჩელემ მოიპოვა. ამასთან, მოპასუხეები ამხანაგობის დამფუძნებელი წევრები არიან, შესაბამისად, მათ, შემკვეთებისგან განსხვავებით, რომლებსაც ამხანაგობასთან ნარდობის ხელშეკრულება აკავშირებთ, უფლება აქვთ, ნებისმიერ დროს მიიღონ გადაწყვეტილება ამხანაგობის კუთვნილი ფართის ამხანაგობის წევრისთვის გადაცემის თაობაზე. შესაბამისად, თუ სასამართლო ამგვარ დაშვებას გააკეთებს, სახეზე იქნება ვითარება, როდესაც ამხანაგობა მესამე პირებზე გასხვისებულ ფართებს, რომლის მათთვის გადაცემის სურვილიც არ ექნება, თავისივე ამხანაგობის წევრებს გაუნაწილებს, რითაც ამხანაგობის წევრთა არამართლზომიერი ქმედების ხელშეწყობა მოხდება.

13. სააპელაციო პალატის მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში, მიუხედავად იმისა, რომ სადავო ფართზე საჯარო რეესტრში მომავალი საკუთრების უფლება მოსარჩელის სახელზე იყო რეგისტრირებული, ამხანაგობამ მიიღო გადაწყვეტილება მისი მოპასუხეებისათვის გადანაწილების თაობაზე. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ აღნიშნული ფაქტის მიმართ მოპასუხეები კეთილსინდისიერები ვერ იქნებოდნენ, ვინაიდან იმავე ამხანაგობის დამფუძნებელი წევრები არიან. მათ 2008 წელს, ამხანაგობის სადამფუძნებლო დოკუმენტით, მდებარეობის თვალსაზრისით, არაიდენტიფიცირებადი ქონების საკუთრებაში გადაცემის მოთხოვნის უფლება შეიძინეს, ხოლო შემდეგ ფართების დაზუსტების ეტაპზე არ გამოიკვლიეს დაზუსტებული ფართი მომავალი საკუთრების უფლებით ამხანაგობასთან სახელშეკრულებო ურთიერთობაში მყოფ მესამე პირს ხომ არ ეკუთვნოდა, მით უფრო იმის გათვალისწინებით, რომ აღნიშნული ინფორმაცია საჯაროა, ხოლო მოსარჩელეს სადავო ფართზე მომავალი საუთრების უფლება იმთავითვე რეგისტრირებული ჰქონდა.

14. სააპელაციო სასამართლოს მოსაზრებით, აღნიშნული ფაქტის მიმართ კეთილსინდისიერი ვერც სადავო ფართის შემძენი, მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლე იქნებოდა, რომელმაც მეორე მოპასუხისაგან სადავო ფართი პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ გადაწყვეტილების გამოტანის შემდეგ, 2017 წლის 04 ოქტომბერს შეიძინა. ამასთან დაკავშირებით სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ 2017 წლის 04 ოქტომბრის მდგომარეობით, ადგილმდებარეობის თვალსაზრისით, იდენტიფიცირებული ფართი მომავალი საკუთრების უფლებით მეორე მოპასუხის სახელზე რეგისტრირებული არ ყოფილა, არამედ საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, სადავო ფართზე საჯარო რეესტრში მომავალი საკუთრების უფლება მოსარჩელის სახელზე იყო რეგისტრირებული. საჯარო რეესტრის ჩანაწერს კი ამხანაგობის 2014 წლის 27 მარტის კრების ოქმი ვერ ჩაანაცვლებს. აღნიშნული კრების ოქმის საფუძველზე მოპასუხეებს იდენტიფიცირებულ ფართებზე მომავალი საკუთრების უფლება არ დაურეგისტრირებიათ. შესაბამისად, მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლის კეთილსინდისიერებას საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფცია ვერ დაიცავს.

15. სააპელაციო პალატამ ყურადღება გაამახვილა მოპასუხეთა განმარტებაზე, რომლის თანახმად ამხანაგობა იმა „რ–ა ..“-ის სამართალმემკვიდრეს არ წარმოადგენს და ამ უკანასკნელის ვალდებულებებზე იგი პასუხისმგებელი ვერ იქნება. სასამართლოს განმარტებით, განსახილველი დავის ფარგლებში ამხანაგობისა და იმა „რ–ა ..“-ის უფლებრივი ურთიერთმიმართება განსხვავებულად ვერ შეფასდება, კერძოდ, სადავო ფართზე, რომელიც ამ ეტაპზე ამხანაგობას ეკუთვნის, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიხედვით, მოსარჩელის მომავალი საკუთრების უფლება არის რეგისტრირებული, შესაბამისად, რეგისტრირებული უფლების კანონით დადგენილი წესით გაუქმებამდე მოქმედებს უტყუარობის პრეზუმფცია, რაც იმას ნიშნავს, რომ სააპელაციო წესით საქმის განხილვის ეტაპზე ამხანაგობას გააჩნია ვალდებულება, რომ სადავო ფართზე საკუთრების უფლება მოსარჩელეს გადასცეს.

16. ყოველივე ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით, სააპელაციო პალატამ დადასტურებულად მიიჩნია, რომ სადავო ფართზე რეგისტრირებული მომავალი საკუთრების უფლება მ.მ–მა ჯერ კიდევ 2009 წლის 14 დეკემბერს მოიპოვა. რეგისტრირებული უფლება მან მოსარჩელეზე გაასხვისა. შესაბამისად, ამ უკანასკნელმა უფლებრივი წინამორბედისაგან მომავალი საკუთრების უფლება იდენტიფიცირებულ ფართზე შეიძინა. ამ ფაქტის მიმართ მოსარჩელე კეთილსინდისიერია და მის კეთილსინდისიერებას, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 312-ე მუხლის კონტექსტში, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფცია უზრუნველყოფს. მოსარჩელემ მომავალი საკუთრების უფლების შეძენასთან ერთად ყველა ის უფლება მოიპოვა, რაც მესაკუთრეს გააჩნია. აღნიშნულთან დაკავშირებით სასამართლომ განმარტა, რომ მომავალი საკუთრების უფლების რეგისტრაცია ნიშნავს იმას, რომ გამყიდველსა და მყიდველს შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება დაიდო. შესაბამისად, შემძენმა ქონება შეიძინა. გამყიდველმა შემძენზე საკუთრების უფლების გადაცემის ნება დააფიქსირა. საკუთრების უფლების სრული მოცულობით გადასვლისთვის კი დამაბკოლებელი გარემოება არა გამსხვისებლის ნება, არამედ მრავალსართულიანი საცხოვრებელი სახლის ექსპლუატაციაში შეუსვლელობაა. ამდენად, მომავალ მესაკუთრეს შეძენილი ფართის მიმართ ყველა ის უფლება გააჩნია, რაც მესაკუთრეს, მათ შორის, აღნიშნული ფართის მართლზომიერი ფლობის უფლება.

17. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, განსახილველ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ჩანაწერის მიხედვით, ფართის ნაწილი, რომელიც მოსარჩელემ მომავალი საკუთრების უფლებით შეიძინა, პირველი მოპასუხისა და მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლის მფლობელობაშია, რომელთაც მისი ფლობის მართლზომიერი საფუძველი არ აქვთ. შესაბამისად, სასამართლომ მართლზომიერად მიიჩნია მოსარჩელის მოთხოვნა ამ ფართის ვინდიცირების თაობაზე. მისი განმარტებით, აღნიშნული მოთხოვნის დაკმაყოფილების დამაბრკოლებელ გარემოებას არ წარმოადგენს ის ფაქტი, რომ სადავო ფართი მოსარჩელის სახელზე საკუთრების უფლებით არ არის რეგისტრირებული და მასზე მოსარჩელეს მხოლოდ მომავალი საკუთრების უფლება გააჩნია. ფართზე რეგისტრირებული მომავალი საკუთრების უფლება მომავალ მესაკუთრეს ამავე ფართის მართლზომიერი ფლობის უფლებას ანიჭებს, ვინაიდან უძრავი ქონების შემძენს ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, საკუთრების უფლების გადაცემის მოთხოვნის უფლება მოპოვებული აქვს. სხვაგვარი განმარტება წინააღმდეგობაში მოვა საკუთრების უფლების მოპოვების ვალდებულებითსამართლებრივ საფუძველთან, კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 323-ე და 477-ე მუხლებთან.

18. სააპელაციო პალატის განმარტებით, მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელესთან მიმართებით სახეზეა საკუთრების უფლების შეძენის ნამდვილობის ვალდებულებითსამართლებრივი საფუძველი და მესაკუთრის მხრიდან საკუთრების უფლების გადაცემის ნება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, შესაბამისად, საკუთრების უფლების შემძენს, როგორც უფლების მესაკუთრეს, ყველა ის უფლება გააჩნია მესამე პირებთან მიმართებით, რაც ქონების მესაკუთრეს, მათ შორის, ქონების მართლზომიერი ფლობის უფლება. აღნიშნულ შემთხვევაში კი ქონების ვინდიცირება დასაშვებია, თუმცა გამოსაყენებელი სამართლებრივი საფუძველი არის არა 172-ე მუხლი, არამედ 163-ე და 164-ე მუხლები.

19. სააპელაციო სასამართლომ დაადგინა, რომ პირველი მოპასუხე და მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლე სადავო ქონების არამართლზომიერ მფლობელებს წარმოადგენენ და განმარტა, რომ მართლზომიერი ფლობის უფლების მქონე პირის მხრიდან ქონება არამართლზომიერი მფლობელისაგან ვინდიცირებას (გამოთხოვას) ექვემდებარება ყველა შემთხვევაში, მიუხედავად ქონების არამართლზომიერი მფლობელის კეთილსინდისიერი თუ არაკეთილსინდისიერი დამოკიდებულებისა ქონების ფლობის სამართლებრივი საფუძვლის მიმართ. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში მოპასუხეებმა ვერ წარადგინეს იმის დამადასტურებელი სარწმუნო მტკიცებულება, რომ სადავო ფართი მათ მართლზომიერ მფლობელობაშია და სწორედ ამ ფართზე მოიპოვეს სამომავლო საკუთრების უფლება. შესაბამისად, მხოლოდ ის ფაქტობრივი გარემოება, რომ მოპასუხეებს ნამდვილად აქვთ მოპოვებული საკუთრების უფლება სადავო შენობის პირველ სართულზე ჯამში 60 კვ.მ.-ზე, იმ პირის მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველი ვერ გახდება, რომელიც მისი საკუთრების მდებარეობას და ამ საკუთრების მოპასუხეთა მიერ არამართლზომიერი ფლობის ფაქტს სარწმუნო მტკიცებულებით ადასტურებს.

20. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 311-312-ე მუხლებით და დამატებით განმარტა, რომ დავის სააპელაციო სასამართლოში განხილვის ეტაპზე სადავო უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრის ჩანაწერი მოსარჩელის სამომავლო საკუთრების უფლების შესახებ არ გაუქმებულა და არც ადმინისტრაციულ თუ სხვა სახის წარმოებას ჰქონია ადგილი, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უტყუარობის პრეზუმფციას ეჭვქვეშ დააყენებდა.

21. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე პირველმა მოპასუხემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი. მან მოითხოვა გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

22. პირველმა კასატორმა საკასაციო საჩივარში მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

22.1. გადაწყვეტილება გამოტანილია საქმეში არსებული მტკიცებულებების ყოველმხრივი, სრული და ობიექტური განხილვა-შეფასების გარეშე;

22.2. სასამართლომ არასწორი ინტერპრეტაცია მისცა საქმეში არსებულ უმთავრეს მტკიცებულებას - საჯარო რეესტრის ჩანაწერს, გასცდა საჯარო რეესტრის მონაცემთა უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას და დადგენილად მიიჩნია სადავო ქონების ის ადგილმდებარეობა, რომლის მაიდენტიფიცირებელი მონაცემებიც საჯარო რეესტრის ჩანაწერში დაფიქსირებული არ არის. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ სადავო უძრავი ქონება არასწორად მიიჩნია იდენტიფიცირებულად;

22.3. სასამართლომ არასწორად განმარტა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 311-312-ე მუხლები. ამასთან, არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლი, რომელიც სადავო ურთიერთობას აწესრიგებს;

22.4. სინამდვილეს არ შეესაბამება სასამართლოს მსჯელობა იმასთან დაკავშირებით, რომ სადავო უძრავი ქონების უფლებრივ წინამორბედს, მ.მ–ს მოპოვებული ჰქონდა აღნიშნულ იდენტიფიცირებულ ქონებაზე საკუთრების უფლება, რომელიც შემდგომ ნასყიდობის ხელშეკრულებით მოსარჩელეს გადასცა. სასამართლოს ეს მჯელობა არ გამომდინარეობს საჯარო რეესტრის იმ ჩანაწერიდან, რომელსაც იგი დაეყრდნო. საქმეში არსებული მტკიცებულებებით საწინააღმდეგო დასტურდება. კერძოდ, 14.12.2009წ. წილის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, ფ.გ–მა მ.მ–ს მიჰყიდა მის კუთვნილ წილზე, სადავო ფართზე უფლება; ხოლო, 21.08.2015წ. წილის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად კი, ამ უკანასკნელმა სადავო ფართზე უფლება მოსარჩელეს გადასცა. აღნიშნული ხელშეკრულებებითა და საჯარო რეესტრის ჩანაწერებით სადავო ფართის ადგილმდებარეობა არ არის განსაზღვრული, ხოლო საჯარო რეესტრის ჩანაწერში არსებული მითითება - „ქუჩის მხარეს“ არ იძლევა სადავო ფართის იდენტიფიცირებულად მიჩნევის საფუძველს. სასამართლომ არ შეაფასა საქმეში არსებული სხვა მნიშვნელოვანი მტკიცებულებები, საიდანაც ირკვევა, რომ რეალურად ქუჩის მხარეს განთავსებულია არა 100 კვ.მ., არამედ 185 კვ.მ. ფართი. ამასთან, სასამართლომ არ იმსჯელა იმ საკითხზე, ქუჩის მხარეს კონკრეტულად სად არის განთავსებული სადავო ფართი - სადარბაზოდან მარჯვენა თუ მარცხენა მხარეს. შესაბამისად, გაურკვეველია რის საფუძველზე მიიჩნია, რომ პირველ სართულზე ქუჩის მარცხენა მხარეს განთავსებული 100 კვ.მ. ფართი ეკუთვნის მოსარჩელეს. მისი კუთვნილი ფართის მდებარეობა არ ემთხვევა იმ ფართების მდებარეობას, რომელსაც ფლობენ ამხანაგობის დამფუძნებელი წევრები. შესაბამისად, სასამართლომ ფართის არასწორი იდენტიფიცირებით უკანონოდ მოახდინა კანონიერი მესაკუთრეების დაკავებული ფართებიდან გამოსახლება;

22.5. გადაწყვეტილებაში მითითებულია, რომ სადავო უძრავი ქონების იდენტიფიცირება განხორციელდა ამხანაგობა "რ–ა .."-ის წევრთა 07.05.2007წ. გადაწყვეტილებით. ამასთან, აღნიშნული კრების ოქმით სადავო უძრავი ქონება არათუ გადაეცა მ.მ–ს, არამედ მის სახელზე დარეგისტრირდა საჯარო რეესტში. აღნიშნული მსჯელობა ეწინააღმდეგება სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაში განვითარებულ მსჯელობას, რომლის თანახმად, სადავო ქონება მ.მ–ს გადაეცა და დაურეგისტრირდა 14.12.2009წ. წილის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულებით. საჯარო რეესტრის მონაცემებით დასტურდება, რომ სადავო უძრავი ქონება მოსარჩელის უფლებრივი წინამორბედის სახელზე დარეგისტრირდა 2009 წელს, დარეგისტრირების სამართლებრივ საფუძვლად მითითებულია 14.12.2009წ. წილის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულება და არა იმა "რაჭა 2002"-ის წევრთა კრების ოქმი. შესაბამისად, ირკვევა, რომ სასამართლომ სადავო ფართის იდენტიფიცირება მოახდინა არა საჯარო რეესტრის რეალური ჩანაწერით, არამედ ურთიერთგამომრიცხავ მტკიცებულებებზე დაყრდნობით;

22.6. არასწორია სასამართლოს მსჯელობა, რომ მოპასუხეთა მიერ ამხანაგობის 30.12.2008წ. სადამფუძნებლო ხელშეკრულებით შეძენილი ქონება არაიდენტიფიცირებადია. აღნიშნული ხელშეკრულების 7.1. პუნქტის თანახმად, დამფუძნებლებზე, მათ შორის მოპასუხეებზე, განაწილდა 30-30 კვ.მ. საოფისე ფართები ნაგებობის პირველ სართულზე. ხელშეკრულების 7.2 პუნქტის თანახმად, გადაცემული საოფისე ფართების ზუსტი მდებარეობა უნდა განსაზღვრულიყო ამხანაგობის წევრთა წერილობითი შეთანხმების საფუძველზე. შესაბამისად, ამხანაგობის 27.03.2014წ. დამფუძნებელ წევრთა კრების ოქმით მოხდა ამხანაგობის დამფუძნებელ წევრთათვის 30.12.2008წ. სადამფუძნებლო ხელშეკრულებით გადაცემული საოფისე (კომერციული) ფართების ადგილმდებარეობის დაზუსტება. კერძოდ, პირველ მოპასუხეს გადაეცა 30 კვ.მ. საოფისე ფართი ნაგებობის პირველ სართულზე, ქუჩის მხარეს, სადარბაზოდან მარცხნივ; ხოლო, მეორე მოპასუხეს 30 კვ.მ. საოფისე ფართი ნაგებობის პირველ სართულზე, ქუჩის მხარეს, ასევე, სადარბაზოდან მარცხნივ. ამდენად, უბრალო დაკვირვებითაც ნათელია, რომ ამხანაგობის დამფუძნებელ წევრებს, მოპასუხეებს ჯერ კიდევ 30.12.2008წ. ხელშეკრულებით აქვთ გადაცემული მათი კუთვნილი ფართები, ბევრად ადრე ვიდრე ამ ფართზე პრეტენზიას მოსარჩელე განაცხადებდა;

22.7. რაც შეეხება მოსარჩელეს, მან 100 კვ.მ. დაუზუსტებელი ფართი შეიძინა 2015 წელს და დაირეგისტრირა საჯარო რეესტრში. ამდენად, დაუსაბუთებელია სასამართლოს დასკვნა, რომ სადავო უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება მოპასუხეებზე ადრე მოსარჩელემ მოიპოვა;

22.8. დაუსაბუთებელია სასამართლოს მჯელობა, რომ ამხანაგობის წევრებს აქვთ მესამე პირებზე გასხვისებული ფართების ამხანაგობის წევრებზე გადანაწილების უფლება. ამხანაგობის დაფუძნებისა და ურთიერთთანამშრომლობის შესახებ ხელშეკრულების მე-7 მუხლით განისაზღვრა ბინებისა და საოფისე ფართების განაწილების წესი. კერძოდ, ხელშეკრულების 7.1 პუნქტით 19 დამფუძნებელზე განაწილდა როგორც ბინები, ასევე, საოფისე ფართები. დანარჩენი ფართების განკარგვის უფლება გადაეცა ამხანაგობის თავმჯდომარეს - ფ.გ–ს, რომელსაც კატეგორიულად აეკრძალა ამხანაგობის მიერ უკვე განაწილებული ფართების ხელახლა განაწილება (ხელშეკრულების 5.6 პუნქტი). მიუხედავად ამისა, ფ.გ–მა დაარღვია ხელშეკრულების ზემოაღნიშნული პირობა, გასცდა მისთვის მინიჭებული უფლებამოსილების ფარგლებს და ამხანაგობის მიერ უკვე განაწილებული ფართები ხელმეორედ გაასხვისა, რისთვისაც იგი სასამართლოს მიერ დამნაშავედ იქნა ცნობილი. რაც შეეხება იმ ფართებს, რაც მან თავისი უფლებამოსილების ფარგლებში (როგორც ფიზიკურმა პირმა) გაასხვისა, ამხანაგობა მათზე პრეტენზიას ვერ განაცხადებს;

22.9. დაუსაბუთებელია სასამართლოს მსჯელობა, რომ მოპასუხეებს დამატებით უნდა ეკვლიათ მათი კუთვნილი ფართი ამხანაგობასთან სახელშეკრულებო ურთიერთობაში მყოფ რომელიმე მესამე პირს ხომ არ ეკუთვნოდა. მესამე პირები არავითარ სახელშეკრულებო ურთიერთობაში არ იმყოფებიან ამხანაგობასთან. საქმეში არსებული საჯარო რეესტრის ამონაწერებით დგინდება, რომ მესამე პირებს, დაახლოებით 30 ფიზიკურ პირს, ხელშეკრულება ფართების გასხვისების თაობაზე დადებული აქვთ ფიზიკურ პირთან, ფ.გ–თან და არა ამხანაგობასთან;

22.10. დაუსაბუთებელია, ასევე, სასამართლოს მსჯელობა, რომ მოპასუხეებს სადავო ფართის ფლობის მართლზომიერი საფუძველი არ გააჩნიათ. სასამართლომ დავის გადაწყვეტისას იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე, 323-ე და 477-ე მუხლებით, რომლებიც არეგულირებენ საკუთრების უფლების მოპოვების ვალდებულებითსამართლებრივ საფუძვლებს, თუმცა საქმეში არსებულ წერილობით ხელშეკრულებაში შეძენილი ფართის ადგილმდებარეობა განსაზღვრული და დაკონკრეტებული არ არის. ამასთან, მოსარჩელის წინამორბედს სადავო ფართი არაუფლებამოსილი გამყიდველისგან - ფ.გ–ისგან არათუ საკუთრებაში, მფლობელობაშიც კი არ გადასცემია.

23. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი. მან მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

24. მეორე კასატორმა საკასაციო საჩივარში მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:

24.1. კასატორები არ არიან იმა „რ–ა ..“-ის 07.05.2007წ. საერთო კრების სამართლებრივი სუბიექტები და, მით უფრო, ამხანაგობის თავმჯდომარესა და მ.მ–ს შორის 14.12.2009წ. დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების მონაწილეები. საქმეში არსებული დოკუმენტებით არ დასტურდება მოპასუხეთა რაიმე ვალდებულება მოსარჩელის ან მისი წინამორბედის მიმართ. შესაბამისად, ისინი განსახილველ საქმეში არასათანადო მოპასუხეებს წარმოადგენენ;

24.2. საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით, ვიდრე მოსარჩელე პირველ სართულზე, ქუჩის მხარეს შეიძენდა სადავო 100 კვ.მ. ფართს, 2014 წლის ივნისის მდგომარეობით, დაკავებული იყო ნაგებობის პირველი სართულის 480 კვ.მ., რაც რეალურ თავსებადობას (439 კვ.მ.) აჭარბებდა 41 კვ.მ.-ით. შესაბამისად, მოსარჩელის შენაძენი ამხანაგობის კორპუსის პირველი სართულის პარამეტრებში არ თავსდება. ამასთან, საჯარო რეესტრის მონაცემების მიხედვით, პირველ სართულზე სამომავლო საკუთრების უფლებით რეგისტრირებულ ყველა ფართს მინიჭებული აქვს კომერციული ან საოფისე სტატუსი, ხოლო მოსარჩელის შემთხვევაში, არ ჩანს რა სტატუსის მქონეა მისი კუთვნილი 100 კვ.მ. ფართი;

24.3. მოსარჩელეს ნასყიდობის საგანი არ უნახავს და ფიზიკურად არ გადასცემია. რომ ენახა დარწმუნდებოდა, რომ მის მიერ 2015 წლის 21 აგვისტოს შეძენილი ნივთის ადგილას, ნაცვლად 100 კვ.მ. შავი კარკასისა, 2009 წლის ივლის-სექტემბრიდან არსებობდა ორი 30-30 კვ.მ. ფართის მქონე დამოუკიდებელი, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული, მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული საოფისე კომერციული ფართი;

24.4. სარჩელზე დართული 11.08.2015წ. ამონაწერის თანახმად, პირველ მოპასუხეს სადავოდ გამხდარი საკუთრების (30 კვ.მ.) სამომავლო უფლება რეგისტრირებული აქვს 2009 წლის 24 ივლისს, ხოლო მეორე მოპასუხეს (30 კვ.მ.) იმავე წლის 24 სექტემბერს. რაც შეეხება მოსარჩელის წინამორბედს, მ.მ–ს სამომავლო საკუთრებაზე (100 კვ.მ) უფლება რეგისტრირებული აქვს 2009 წლის 14 დეკემბერს. ამასთან, კასატორები აღნიშნულ ქონებას შეძენისთანავე დაეუფლნენ და საჯარო რეესტრში დაირეგისტრირეს, ხოლო მოსარჩელემ ისე შეიძინა სამომავლო საკუთრების უფლება, მას არათუ არ დაუფლებია, არც კი იცის შენაძენის სავარაუდო მდებარეობა;

24.5. კასატორი მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 311¹-ე მუხლის მე-3 პუნქტზე და განმარტავს, რომ მ.მ–ს 07.05.2007წ. კრების ოქმისა და მასზე დართული ნახაზების შესაბამისად გადაცემული ფართი საჯარო რეესტრში არ დაურეგისტრირებია. 11.08.2015წ. საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან ჩანს, რომ მოსარჩელის წინამორბედმა, მ.მ–მა სადავო უძრავ ქონებაზე სამომავლო საკუთრების უფლება დაირეგისტრირა 2009 წლის 14 დეკემბერს ფ.გ–თან დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, თუმცა, აღნიშნულის საწინააღმდეგოდ, სააპელაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ მ.მ–მა სამომავლო საკუთრების უფლება მიიღო 2007 წლის 07 მაისს;

24.6. 07.05.2007წ. საერთო კრების ოქმში არ არის მითითებული, რომ სადავო ფართი არის „შავ კარკასულ“ მდგომარეობაში და მდებარეობს ქუჩის მხარეს. შესაბამისად, აღნიშნული ფართი შესაძლებელია იყოს პირველ სართულზე, თუმცა არ არის ცნობილი, კორპუსის რომელ მხარეს არის განთავსებული;

24.7. არასწორია სასამართლოს მსჯელობა იმასთან დაკავშირებით, რომ მოსარჩელემ 2015 წლის 21 აგვისტოს სადავო ქონება იდენტიფიცირებული სახით შეიძინა. ფაქტია, რომ მან შეიძინა სამომავლო საკუთრების უფლება უძრავ ნივთზე და არა განივთებული, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უძრავი ნივთი (ქონება);

24.8. დაუსაბუთებელია სააპელაციო სასამართლოს მითითება, რომ 2014 წლის 27 მარტს ფართების დაზუსტება და ამხანაგობის წევრებზე განაწილება ამ უკანასკნელთა მიერ უფლებამოსილების თავიანთ სასარგებლოდ გამოყენებას და მესამე პირების უფლებების შეზღუდვას წარმოადგენდა. ამხანაგობის წევრებზე გადაცემული და იდენტიფიცირებულია 200 კვ.მ. ფართი, ხოლო არაიდენტიფიცირებული და შესაბამისად ფლობის გარეშეა დატოვებული 219 კვ.მ. აქედან გამომდინარე, მოსარჩელეს და მის წინამორბედს უფლება აქვთ ეს საკითხი და მისი სამართლებრივი გადაწყვეტის გზები გაარკვიონ იმა „რ–ა ...“-ისა და ამხანაგობის იმდროინდელ ხელმძღვანელებთან, რომლებთანაც სხვადასხვა დროს იმყოფებოდნენ სახელშეკრულებო ურთიერთობაში.

25. მეორე კასატორმა, აგრეთვე, მოითხოვა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 90-ე მუხლის შესაბამისად, მის მხარეს მესამე პირად მეორე მოპასუხის ჩართვა. კასატორის განმარტებით, მას იგივე შუამდგომლობა სააპელაციო სასამართლოშიც ჰქონდა დაყენებული, თუმცა სააპელაციო სასამართლომ მასზე არ იმსჯელა.

26. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 28 დეკემბრის განჩინებით საკასაციო საჩივრები ცნობილ იქნა დასაშვებად საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

27. საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრების განხილვამდე იმსჯელებს მეორე კასატორის შუამდგომლობაზე საქმეში მესამე პირის ჩაბმის თაობაზე.

28. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 406-ე მუხლზე [დავის საგნის შეცვლა ან გადიდება, შეგებებული სარჩელის შეტანა და ხარჯების განსაზღვრა საკასაციო სასამართლოზე დაუშვებელია], იმავე კოდექსის 407-ე მუხლის პირველ ნაწილზე [საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლოთა გადაწყვეტილებებში ან სხდომათა ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები], 411-ე მუხლზე [საკასაციო სასამართლო თვითონ მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძვლები] და განმარტავს, რომ საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილების მხოლოდ იურიდიულ მხარეს, კანონი კრძალავს საკასაციო სასამართლოში ახალ ფაქტებზე მითითებას და ახალი მტკიცებულებების წარდგენას. კანონმდებელი ადგენს საკასაციო სასამართლოს მიერ ფაქტობრივი გარემოებების შეფასების პროცესუალურ ფარგლებს, საკასაციო სასამართლოში ახალ ფაქტებზე მითითება და ახალი მტკიცებულებების წარმოდგენა არ დაიშვება, რამდენადაც აღნიშნული შეუთავსებელია საკასაციო სასამართლოს უფლებამოსილებასთან. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო, რომელიც არ წარმოადგენს საქმის არსებითად განმხილველ სასამართლოს, მოკლებულია შესაძლებლობას, საქმეში მესამე პირი თავად ჩააბას (იხ. სუსგ საქმე №ას-795-760-2014, 10 მარტი, 2015 წელი).

29. ამდენად, მეორე კასატორის შუამდგომლობა საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპზე საქმეში მესამე პირის ჩაბმის თაობაზე, არ გამომდინარეობს მოქმედი საპროცესო კანონმდებლობიდან და, შესაბამისად, არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

30. საკასაციო სასამართლო საკასაციო საჩივრების საფუძვლების შესწავლისა და გასაჩივრებული გადაწყვეტილების იურიდიული დასაბუთების შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს.

31. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია პირველი მოპასუხისა და მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლის მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვის მართლზომიერება.

32. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ მოსარჩელეს, როგორც უფლების მესაკუთრეს, მესამე პირებთან მიმართებით მესაკუთრის ყველა უფლება, მათ შორის, ქონების მართლზომიერი ფლობის უფლება გააჩნია და მას საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 163-164-ე მუხლების საფუძველზე, აქვს მოპასუხეთა უკანონო მფლობელობიდან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვის უფლებამოსილება.

33. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ მსჯელობას, რომელიც ეწინააღმდეგება საკასაციო სასამართლოს პრაქტიკას (შედარებისთვის იხ. სუსგ საქმე №ას-817-775-2013, 10 ივლისი, 2015 წელი) და მიუთითებს, რომ ვინდიკაციურ სარჩელში უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძველია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 172-ე მუხლი. აღნიშნული მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. ეს ნორმა ითვალისწინებს მესაკუთრის უფლების დაცვის შესაძლებლობას ვინდიკაციური სარჩელის მეშვეობით იმ შემთხვევაში, როცა შელახულია ნივთზე მესაკუთრის მფლობელობა, კერძოდ, როცა მესაკუთრის ქონება უკანონო მფლობელის ხელთაა.

34. ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილებისათვის სავალდებულოა, რომ არსებობდეს შემდეგი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს ნივთის მესაკუთრე; ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი; გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ნივთის ფლობის უფლება. პირველი წინაპირობის არარსებობა თავშივე გამორიცხავს ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას. შესაბამისად, მოსარჩელემ უპირველესად ის გარემოება უნდა ამტკიცოს, რომ იგი სადავო ნივთის მესაკუთრეს წარმოადგენს (იხ. სუსგ საქმე №ას-1081-1032-2013, 31 მარტი, 2016 წელი).

35. უძრავი ნივთის შეძენისა და მასზე საკუთრების უფლების წარმოშობის წესი რეგლამენტირებულია საქართველოს სამოქალაქო კოდექსით. კერძოდ, აღნიშნული კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. ამრიგად, დასახელებული სამართლებრივი ნორმა იმპერატიულად განსაზღვრავს, რომ საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის აუცილებელია: გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და საკუთრების უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. სხვა შემთხვევაში უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება არ წარმოიშობა.

36. აღნიშნულიდან გამომდინარე, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების არსებობის ფაქტის დადასტურება შეიძლება მხოლოდ ამ უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის გზით.

37. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ მოსარჩელე 21.08.2015წ. წილის უფლების ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, საჯარო რეესტრში აღრიცხულია სადავო უძრავი ქონების მომავალ მესაკუთრედ; ამასთან, საქმეში არსებული 29.07.2016წ. საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან (იხ. ტ. I, ს.ფ. 29-42) ირკვევა, რომ ქ. თბილისში, ..... ქუჩა №7-ში მდებარე მიწის ნაკვეთისა (ს.კ. .........) და მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის მესაკუთრეს ამხანაგობა წარმოადგენს; იმავე ამონაწერში, ვალდებულების გრაფაში (იხ. ტ. I, ს.ფ. 40) მითითებულია, რომ მ.მ–მა, როგორც „წილის უფლების გამყიდველმა“, მიჰყიდა მოსარჩელეს, როგორც „წილის უფლების მყიდველს“, მის კუთვნილ წილზე, სადავო ფართზე (შავი კარკასის მდგომარეობაში) უფლება.

38. ამდენად, სადავო უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია ამხანაგობის სახელზე. რაც შეეხება მოსარჩელეს, აღნიშნულ ქონებაზე რეგისტრირებულია ამ უკანასკნელის სამომავლო უფლება, რაც, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლიდან გამომდინარე, ვერ გამოდგება საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული საკუთრების უფლების საწინააღმდეგო გარემოებად.

39. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ უძრავი ნივთის მესაკუთრის ვინაობა ვლინდება საჯარო რეესტრის ამონაწერის „მესაკუთრის“ ველში შემძენის რეგისტრაციის გზით, რაც საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, მესაკუთრეს ანიჭებს უფლებამოსილებას კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. რაც შეეხება იმავე ამონაწერში „ვალდებულების“ გრაფაში არსებულ ჩანაწერს, იგი ადასტურებს იმ ფაქტს, რომ უძრავი ნივთის მესაკუთრეს ამ ველში მითითებული პირის/პირების მიმართ გააჩნია გარკვეული ვალდებულებები.

40. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს რომ განსახილველ შემთხვევაში საჯარო რეესტრის ამონაწერის „ვალდებულების“ ველში არსებული ჩანაწერი მოსარჩელეს ავტომატურად არ აქცევს უძრავი ნივთის მესაკუთრედ, არამედ მას ანიჭებს ნივთზე საკუთრების უფლების გადაცემის მოთხოვნის უფლებას.

41. საკასაციო პალატა ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ მოცემულ შემთხვევაში მოსარჩელეს მესაკუთრედ ცნობის შესახებ სარჩელი არ აქვს აღძრული, რაც სასამართლოს ართმევს უფლებას, მოცემული დავის ფარგლებში მიიჩნიოს იგი სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრედ (სამოქალაქო საპროცესო კოლდექსის 248-ე მუხლი).

42. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა უსაფუძვლოა, ვინაიდან იგი არ წარმოადგენს სადავო უძრავი ნივთის მესაკუთრეს და არც ამ ნივთის მესაკუთრედ ცნობას მოითხოვს, შესაბამისად, მას არ აქვს პირველი მოპასუხისა და მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლისაგან სადავო უძრავი ქონების გამოთხოვის უფლებამოსილება.

43. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 412-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ბ“ ქვეპუნქტის თანახმად, საკასაციო სასამართლო აუქმებს გადაწყვეტილებას და საქმეს ხელახლა განსახილველად აბრუნებს სააპელაციო სასამართლოში, თუ: ა) საქმის გარემოებები საპროცესო ნორმების ისეთი დარღვევითაა დადგენილი, რომ ამ დარღვევების შედეგად საქმეზე არასწორი გადაწყვეტილება იქნა გამოტანილი და საჭიროა მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა; ბ) არსებობს ამ კოდექსის 394-ე მუხლით გათვალისწინებული საფუძვლები, გარდა აღნიშნული მუხლის „გ“ და „ე“ ქვეპუნქტებისა. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლო თვლის, რომ არ არსებობს ამგვარი საფუძვლები და არ არის საჭირო მტკიცებულებათა დამატებითი გამოკვლევა, შესაბამისად, საკასაციო პალატა უფლებამოსილია თვითონ მიიღოს გადაწყვეტილება.

44. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 393-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი შეიძლება ეფუძნებოდეს მხოლოდ იმას, რომ გადაწყვეტილება კანონის დარღვევითაა გამოტანილი. იმავე კოდექსის 394-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის მიხედვით, გადაწყვეტილება ყოველთვის ჩაითვლება კანონის დარღვევით მიღებულად, თუ გადაწყვეტილება იურიდიულად არ არის საკმარისად დასაბუთებული.

45. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივრები უნდა დაკმაყოფილდეს; გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 03 აპრილის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნას ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

46. საკასაციო სასამართლოში პირველი კასატორის მიერ წარმოდგენილ მტკიცებულებებთან დაკავშირებით საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მოქმედი სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა ითვალისწინებს მხარეთა მიერ მათი მოთხოვნების დასასაბუთებლად და მითითებული ფაქტების დასამტკიცებლად საჭირო მტკიცებულებების წარდგენის საკმაოდ მკაცრად გაწერილ პროცედურას, რომლის შესაბამისად, მხარეებს მტკიცებულებათა წარდგენა შეუძლიათ პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვისას შესაბამისი წესების დაცვით. გამონაკლის შემთხვევაში, კანონით დადგენილი წინაპირობების არსებობისას, დასაშვებია ახალი მტკიცებულების წარდგენა სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოშიც (სსსკ-ის 380-ე მუხლი), თუმცა საქმის საკასაციო სასამართლოში განხილვისას მხარე ასეთ შესაძლებლობას მოკლებულია. კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის პირველ ნაწილით (საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლოთა გადაწყვეტილებებში ან სხდომათა ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები) დადგენილია საკასაციო სასამართლოს მიერ ფაქტობრივი გარემოებების შეფასების პროცესუალური ფარგლები. აღნიშნული ნორმის შინაარსიდან გამომდინარეობს, რომ საკასაციო სასამართლოში ახალ ფაქტებზე მითითება და ახალი მტკიცებულებების წარმოდგენა არ დაიშვება. იმავე კოდექსის 104-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სასამართლო არ მიიღებს, არ გამოითხოვს ან საქმიდან ამოიღებს მტკიცებულებებს, რომლებსაც საქმისათვის მნიშვნელობა არა აქვთ. დასახელებული სამართლებრივი ნორმებიდან გამომდინარე, პირველ კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო სასამართლოში მის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებები (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 23.02.2018წ. №93334 და 22.03.2018წ. №135766 წერილები; ამხანაგობის თავმჯდომარე მ. ფ–ის 06.06.2018წ. ნოტარიულად დამოწმებული ახსნა-განმარტება (ასლი); ამხანაგობის 14.02.2011წ. ნოტარიულად დამოწმებული დამფუძნებელ წევრთა კრების ოქმი №1 (ასლი); I სართულის გეგმა; 05.07.2018წ. №004634518 ექსპერტიზის დასკვნა დანართებით) მთლიანობაში „23“ ფურცლად (ს.ფ. 435, 438-439,460-467, 562-564, 566-574).

47. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. იმ მხარის წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეულ ხარჯებს, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, სასამართლო დააკისრებს მეორე მხარეს გონივრულ ფარგლებში, მაგრამ არაუმეტეს დავის საგნის ღირებულების 4 პროცენტისა, ხოლო არაქონებრივი დავის შემთხვევაში – განსახილველი საქმის მნიშვნელობისა და სირთულის გათვალისწინებით, 2 000 ლარამდე ოდენობით. ამასთან, იმავე მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილების თანახმად, ამ მუხლში აღნიშნული წესები შეეხება აგრეთვე სასამართლო ხარჯების განაწილებას, რომლებიც გასწიეს მხარეებმა საქმის სააპელაციო და საკასაციო ინსტანციებში წარმოებისას. თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო შეცვლის გადაწყვეტილებას ან გამოიტანს ახალ გადაწყვეტილებას, იგი შესაბამისად შეცვლის სასამართლო ხარჯების განაწილებასაც.

48. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდა სრულად, შესაბამისად, მოსარჩელეს კასატორების საარგებლოდ უნდა დაეკისროს ამ უკანასკნელთა მიერ საკასაციო საჩივრებზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ასანაზღაურებლად 150-150 ლარის გადახდა.

49. მეორე კასატორმა მოითხოვა მის მიერ სააპელაციო სასამართლოში წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეული ხარჯის - 600 ლარისა და საჯარო რეესტრიდან დოკუმენტების გამოთხოვისათვის გაწეული ხარჯის - 29,5 ლარის მოსარჩელისათვის დაკისრება. აღნიშნული ხარჯის დასადასტურებლად მან საქმის სააპელაციო ინსტანციაში განხილვისას წარადგინა სალაროს შემოსავლის ორდერი (იხ. ტ. I, ს.ფ. 373), საიდანაც ირკვევა, რომ მეორე კასატორმა 2018 წლის 21 მარტს უ.მ–ძეს ჩაურიცხა „იურიდიული დახმარების საფასური“ 600 ლარის ოდენობით; ასევე, 09.03.2018წ. საბანკო ქვითრები (იხ. ტ. I, ს.ფ. 377-378, 380), საიდანაც დასტურდება, რომ უ.მ–ძემ (წარმომადგენელი) საჯარო რეესტრიდან სადავო უძრავ ქონებასთან დაკავშირებული დოკუმენტების გამოთხოვისათვის გადაიხადა 29,5 ლარი; ამასთან, საქმეშია მეორე კასატორის მიერ უ.მ–ძის მიმართ 09.03.2018წ. გაცემული ნოტარიულად დამოწმებული მინდობილობა (იხ. ტ. I, ს.ფ. 365-367).

50. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ შუამდგომლობა ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს და მოსარჩელეს მეორე მოპასუხის უფლებამონაცვლის სასარგებლოდ დაეკისროს ამ უკანასკნელის მიერ სააპელაციო სასამართლოში წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეული ხარჯის ასანაზღაურებლად 160 ლარის (დავის საგნის ღირებულების - 4000 ლარის 4% [სსსკ-ის 41-ე მუხლის პირველი ნაწილის „კ“ ქვეპუნქტის თანახმად, დავის საგნის ფასი განისაზღვრება: 4 000 ლარით, თუ ქონებრივ-სამართლებრივ დავაში (საკუთრების ხელყოფა ან სხვაგვარი ხელშეშლა, სამეზობლო დავა და სხვა) შეუძლებელია დავის საგნის ფასის განსაზღვრა]), ხოლო დოკუმენტების გამოთხოვისათვის საჯარო რეესტრში გაწეული ხარჯის ასანაზღაურებლად 29,5 ლარის გადახდა.

51. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 41-ე მუხლის პირველი ნაწილის „კ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, მოცემულ შემთხვევაში დავის საგნის (უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა) ფასი განისაზღვრება 4000 ლარით. შესაბამისად, იმავე კოდექსის მე-14 მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის [მაგისტრატი მოსამართლეები პირველი ინსტანციით განიხილავენ შემდეგ საქმეებს: ქონებრივ დავებს, თუ სარჩელის ფასი არ აღემატება 5000 ლარს] თანახმად, განსახილველი დავა წარმოადგენს მაგისტრატი მოსამართლის განსჯადს, რის გამოც საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 39-ე მუხლის პირველი ნაწილის „გ“ქვეპუნქტით გათვალისწინებული სახელმწიფო ბაჟის ოდენობა (300 ლარი), იმავე მუხლის მე-2 ნაწილის საფუძველზე ნახევრდება და შეადგენს 150 ლარს.

52. კასატორებს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი აქვთ სახელმწიფო ბაჟი 300-300 ლარის ოდენობით. შესაბამისად, ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, მათ მიერ ზედმეტად გადახდილი 150-150 ლარი ექვემდებარება დაბრუნებას.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა

1. მ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლე ზ.ბ–ძის შუამდგომლობა საქმეში მესამე პირის ჩაბმის თაობაზე არ დაკმაყოფილდეს;

2. მ.ო–ისა და მ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლე ზ.ბ–ძის საკასაციო საჩივრები დაკმაყოფილდეს;

3. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2018 წლის 03 აპრილის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნას ახალი გადაწყვეტილება;

4. მ.პ–ის სარჩელი არ დაკმაყოფილდეს;

5. მ.პ–ს (პ.ნ. ........) მ.ო–ის (პ.ნ. .......) სასარგებლოდ დაეკისროს 150 (ას ორმოცდაათი) ლარის გადახდა ამ უკანასკნელის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ასანაზღაურებლად;

6. მ.პ–ს (პ.ნ. .......) მ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლე ზ.ბ–ძის (პ.ნ. ........) სასარგებლოდ დაეკისროს 150 (ას ორმოცდაათი) ლარის გადახდა ამ უკანასკნელის მიერ საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის ასანაზღაურებლად;

7. მ.პ–ს (პ.ნ. ........) მ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლე ზ.ბ–ძის (პ.ნ. ........) სასარგებლოდ დაეკისროს 160 (ას სამოცი) ლარის გადახდა ამ უკანასკნელის მიერ სააპელაციო სასამართლოში წარმომადგენლის დახმარებისათვის გაწეული ხარჯის ასანაზღაურებლად და 29,5 (ოცდაცხრა ლარი და ორმოცდაათი თეთრი) ლარის გადახდა ამ უკანასკნელის მიერ გაწეული სასამართლოს გარეშე ხარჯის ასანაზღაურებლად;

8. მ.ო–ს (პ.ნ. .......) დაუბრუნდეს მის მიერ 2018 წლის 31 მაისს №16764686 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან - 300 (სამასი) ლარიდან ზედმეტად გადახდილი 150 (ას ორმოცდაათი) ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150;

9. მ.ჭ–ძის უფლებამონაცვლე ზ.ბ–ძეს (პ.ნ. .......) დაუბრუნდეს უ.მ–ძის (პ.ნ. ........) მიერ 2018 წლის 05 ივნისს №3 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან - 200 (ორასი) ლარიდან ზედმეტად გადახდილი 50 (ორმოცდაათი) ლარი და 2018 წლის 07 ივნისს №7 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი - 100 (ასი) ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150;

10. მ.ო–ს დაუბრუნდეს საკასაციო სასამართლოში მის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებები (საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 23.02.2018წ. №93334 და 22.03.2018წ. №135766 წერილები; ამხანაგობა „მ–ე ..“-ის თავმჯდომარე მ.ფ–ის 06.06.2018წ. ნოტარიულად დამოწმებული ახსნა-განმარტება (ასლი); ამხანაგობა „მ–ე ..“-ის 14.02.2011წ. ნოტარიულად დამოწმებული დამფუძნებელ წევრთა კრების ოქმი №1 (ასლი); I სართულის გეგმა; 05.07.2018წ. №004634518 ექსპერტიზის დასკვნა დანართებით) მთლიანობაში „23“ ფურცლად (ს.ფ. 435, 438-439,460-467, 562-564, 566-574);

11. საკასაციო პალატის გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

თ. ზამბახიძე