საქმე №ას-264-264-2018 09 დეკემბერი, 2021 წელი
ქ. თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი
საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე
საკასაციო საჩივრის ავტორი _ ს.ჩ–ი (მოსარჩელე)
მოწინააღმდეგე მხარეები _ ზ.კ–ვი, ლ.ლ–ა, ჯ.ჩ–ი (მოპასუხეები)
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 12 დეკემბრის განჩინება
კასატორის მოთხოვნა _ გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება
დავის საგანი _ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად აღიარება, მესაკუთრედ ცნობა
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი
1. ზ.კ–ვმა (შემდგომში - „პირველი მოპასუხე“) და ლ.ლ–ამ (შემდგომში - „მეორე მოპასუხე“) 2003 წლის 13 აპრილს სარჩელი აღძრეს სასამართლოში ს.ჩ–ის (შემდგომში - „მოსარჩელე“ ან „კასატორი“) მიმართ და მოითხოვეს: თბილისში, ....... მდებარე 31,54 კვ.მ 2 ოთახიდან მოსარჩელის გამოსახლება, იმ საფუძვლით, რომ დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილების თანახმად, მის სახელზე ირიცხება N3 ოთახი ფართით 13,94 კვ.მ, თუმცა იგი იკავებს და სარგებლობს მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ოთახითაც.
2. თბილისში, ...... მდებარე სახლთმფლობელობა წარმოადგენს პირველი და მეორე მოპასუხეების, ასევე, ჯ.ჩ–ისა (შემდგომში - „მესამე მოპასუხე“) და მოსარჩელის თანასაკუთრებას შემდეგი წილობრივი მონაცემებით: პირველი და მეორე მოპასუხეები - 2/8 წილი, მესამე მოპასუხე - 4/8 წილი, მოსარჩელე - 2/8 წილი. ასევე, დადგენილია, რომ თანამესაკუთრეთა საზიარო უფლება არ არის გაუქმებული საზიარო საგნის ნატურით გაყოფის გზით. პირველი და მეორე მოპასუხეები საჯარო რეესტრში არ არიან რეგისტრირებულები N4, N41, N5, N6, N7 სადავო ოთახების მესაკუთრეებად, ისინი ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს მონაცემების თანახმად, წარმოადგენენ მხოლოდ სახლთმფლობელობის 2/8 იდეალური წილის მესაკუთრეებს. სახლთმფლობელობაზე მდებარე შენობა-ნაგებობა თავდაპირველად შედგებოდა მხოლოდ 3 ოთახისგან, შემდგომ მასზე განხორციელდა მიშენებები, თუმცა ისინი საზიარო საკუთრების გაუქმების გზით მხარეთა შორის რეალურად გამიჯნული არ არის (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 69-71).
3. 1989 წლის 24 მაისის ანდერძით 1990 წლის 15 აგვისტოს გარდაცვლილმა კ. უ–მა თავისი ქონება თანაბარწილად უანდერძა შვილებს - პირველ და მეორე მოპასუხეებს. 1993 წლის 25 მარტს მათ სახელზე გაიცა ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობა, რომლის თანახმად, სამკვიდრო ქონება შედგებოდა თბილისში, ........ მდებარე ლიტერ „ა”, სამი საცხოვრებელი ოთახისაგან და დამხმარე ფართისაგან აშენებული 252 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 19).
4. თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 21 დეკემბრის განჩინებით თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებაში შეტანილი შესწორების შესაბამისად, ქ. თბილისში, ........ მდებარე ლიტერ „ა“ ნაგებობის 13,94 კვ.მ ფართის N3 ერთი ოთახი, რომელიც შეადგენს ამავე ლიტერის 1/4 ნაწილს, საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოსარჩელის სახელზე, ხოლო პირველი და მეორე მოპასუხეების საკუთრებად აღირიცხა ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილი, საიდანაც თითოეულის წილმა შეადგენა 3/8-3/8 ნაწილი (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 20-21).
5. თბილისის მერიის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 30.05.2001წ. დადგენილებით (N5/34-114) პირველი და მეორე მოპასუხეების სახელზე დაკანონდა ........ მდებარე სახლთმფლობელობის I სართული, ლიტერ „ა“, ოთახი N5 ფართით 16,80 კვ.მ და ეზოში მდგომი სათავსო ზომით 12,8 X 5,90 (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 68).
6. საცხოვრებელი სახლის (სახლის ნაწილის) ყიდვა-გაყიდვის 2001 წლის 12 ივნისის ხელშეკრულების საფუძველზე, მესამე მოპასუხემ პირველი და მეორე მოპასუხეებისაგან შეიძინა ქ. თბილისში, ........ მდებარე სახლთმფლობელობის ლიტერ „ა“-დან მათი კუთვნილი 6/8 ნაწილიდან 4/8 ნაწილი (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 23-24).
7. საჯარო რეესტრის ამონაწერით დასტურდება, რომ ქალაქ თბილისში, ......... მდებარე უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია მოსარჩელისა და მოპასუხეთა თანასაკუთრება. მოსარჩელის საკუთრებას წარმოადგენს უძრავი ქონების 1/4 ნაწილი, პირველი და მეორე მოპასუხეების საკუთრებას - 2/8 ნაწილი, ხოლო მესამე მოპასუხის საკუთრებას ლიტერ „ა”-ს 4/8 ნაწილი (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 25-26). მესამე მოპასუხის საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად მითითებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება N2ნ-139, დამოწმების თარიღი: 12/06/2001, ნოტარიუსი ლ. შ–ძე.
8. ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, მესამე მოპასუხე ფლობს ქ. თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე სახლთმფლობელობის ლიტერ „ა“-ს 4/8 ნაწილს, რომელსაც თანდართული საინვენტარიზაციო გეგმის მიხედვით, შეესაბამება შემდეგი ოთახები: N1 ოთახი - 12,50 კვ.მ, N2 ოთახი - 19,04 კვ.მ, N21 ოთახი -12,69 კვ.მ, ღია აივანი და დამხმარე ნაგებობები. მესამე მოპასუხის მიერ მითითებული ქონების ფლობა და სარგებლობა დავის საგანს არ წარმოადგენს.
9. მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა სასამართლოში მოპასუხეთა მიმართ და მოითხოვა:
- აღიარებულ იქნეს, რომ 2001 წლის 12 ივნისს საცხოვრებელი სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა მესამე მოპასუხეს მიჰყიდეს მათ მიერ მემკვიდრეობით მიღებული ლიტერ „ა“-ს მთელი ქონება: ოთახი N1 (ფართით 12,50 კვ.მ), ოთახი N2 (ფართით 19,04 კვ.მ), ოთახი N21 (ფართით 12,69 კვ.მ), ღია აივანი და დამხმარე ნაგებობები, მდებარე თბილისი, ......... ქ. N18ა და შესაბამისი ცვლილება განხორციელდეს საჯარო რეესტრის ჩანაწერებში;
- მოსარჩელე ცნობილ იქნეს თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე უძრავ ქონებაში არსებული N4 ოთახის (ფართით 8,81 კვ.მ), N5 ოთახის (ფართით 16,80 კვ.მ), N6 ოთახის (ფართით 9,28 კვ.მ), N7 ოთახისა (ფართით 13,80 კვ.მ) და Nა ოთახის (ფართით 2,35 კვ.მ) მფლობელად და მესაკუთრედ.
10. სარჩელი ეფუძნება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:
10.1. მოსარჩელის მამამ, ა. ჩ–მა პირველი და მეორე მოპასუხეების მამის, კ. უ–საგან 1951 წლის 28 მარტს შეიძინა 4-ოთახიანი სახლის (მდებარე: თბილისი, ......... ქ. N18-ა, აშენებული 387 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე) დასავლეთით მდებარე N3 საცხოვრებელი ოთახი (13,94 კვ.მ), N4 დამხმარე ფართი (8,81 კვ.მ) და მიმდებარე ბაღი, ხოლო კ. უ–მა თავისთვის დაიტოვა აღმოსავლეთით არსებული N1 (12,50 კვ.მ), N2 (19,04 კვ.მ), N21 (12,69 კვ.მ) საცხოვრებელი ოთახები, ღია აივანი და ეზოში მდგომი დამხმარე სათავსოები. აღნიშნულზე შედგა მოწმეთა მიერ დადასტურებული პირობის ხელწერილი;
10.2. მოსარჩელის მამამ 1965 წელს ბაღის ხარჯზე ბინას მიაშენა N5 ოთახი (16,80 კვ.მ). ხოლო, მოსარჩელემ 1980 წლამდე კიდევ მიაშენა N6 (9,28 კვ.მ), N7 (13,80 კვ.მ) და Nა (9,35 კვ.მ) ოთახები. 1996 წელს ხანძარმა გაანადგურა დასავლეთით მდებარე 3 ოთახი და სახურავი, რაც აღადგინა მოსარჩელემ;
10.3. მოპასუხეები დაოჯახდნენ დაახლოებით 1970 წელს და მამის სახლიდან წავიდნენ;
10.4. 1989 წლის 24 მაისის ანდერძით კ. უ–მა თავისი ქონება თანაბარწილად უანდერძა შვილებს - პირველ და მეორე მოპასუხეებს. მამკვიდრებელი გარდაიცვალა 1990 წლის 15 აგვისტოს. 1993 წლის 25 მარტს მოპასუხეთა სახელზე გაიცა ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობა, რომლის თანახმად, სამკვიდრო ქონება შედგებოდა 252 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე აშენებული სამი საცხოვრებელი ოთახისაგან;
10.5. თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 21 დეკემბრის განჩინებით, მოსარჩელის სახელზე საკუთრების უფლებით აღირიცხა 13,94 კვ.მ ფართის N3 საცხოვრებელი ოთახი, ანუ ლიტერ „ა“-ს 1/4 ნაწილი, ხოლო მეორე და მესამე მოპასუხეების საკუთრებად აღირიცხა ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილი (3/8-3/8 ნაწილი თითოეულზე). შესაბამისად, მოპასუხეები სასამართლომ ცნო ანდერძით მიღებული მამის ქონების, ანუ 3 საცხოვრებელი ოთახის მესაკუთრეებად;
10.6. 2001 წლის 12 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა მესამე მოპასუხეს მიჰყიდეს ლიტერ „ა“-ს მთელი საცხოვრებელი სახლის (შედგება 4 საცხოვრებელი ოთახისაგან მოსარჩელის ერთი საცხოვრებელი ოთახის ჩათვლით) 6/8 ნაწილიდან 4/8 ნაწილი და დამხმარე ნაგებობები. 6/8 ტოლია 3/4-ის, ხოლო 4/8 ტოლია 1/2-ის. შესაბამისად, ხსენებული ნასყიდობის ხელშეკრულებით მესამე მოპასუხეს მიჰყიდეს მემკვიდრეობით მიღებული ქონების 1/2 ნაწილი, ფაქტობრივად კი, საკუთრებაში გადასცეს მემკვიდრეობით მიღებული მთელი ქონება - 3 საცხოვრებელი ოთახი, ღია აივანი და ეზოში არსებული დამხმარე ნაგებობები;
10.7. დღეის მდგომარეობით, საჯარო რეესტრის მონაცემებით, მოსარჩელე წარმოადგენს მთელი სახლის 1/4 ნაწილის მესაკუთრეს (რაც, რეალურია), მესამე მოპასუხე - 4/8 (ტოლია 1/2-ის) ნაწილის მესაკუთრეს (ფაქტობრივად ფლობს 3/4 ნაწილს), ხოლო პირველი და მეორე მოპასუხეები - 2/8 (ტოლია 1/4-ის) ნაწილის მესაკუთრეებს (ფაქტობრივად არ ფლობენ ფართს). აღნიშნული გარემოება მესამე მოპასუხემ დაადასტურა განცხადებით, ამავე დროს, თანხმობა მისცა პირველ და მეორე მოპასუხეებს დარეგისტრირებულიყვნენ საჯარო რეესტრში თანამესაკუთრეებად;
10.8. 2003-2004 წლებში მოსარჩელემ თავის წილ ქონებას დააშენა მე-2 სართული, რაც დღემდე ვერ დაკანონდა მოპასუხეთა მიზეზით, ვინაიდან ისინი საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებული არიან იდეალური წილის თანამესაკუთრეებად და დაკანონებაზე მოსარჩელეს თანხმობას არ აძლევენ.
11. პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა წარადგინეს მოთხოვნის გამომრიცხველი შესაგებელი, რომლითაც სარჩელი არ ცნეს. მოპასუხეებმა შესაგებელში შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებზე მიუთითეს:
11.1. მოსარჩელე დავობს მესამე პირებს შორის დადებული გარიგების შედეგებზე, თუმცა ვერ ასაბუთებს ამ შედეგების მიმართ მის იურიდიულ ინტერესს;
11.2. მხარეთა შორის არსებული სასამართლო დავის განხილვისას არაერთხელ იქნა დადგენილი ის გარემოება, რომ მოსარჩელეს სახლთმფლობელობიდან მიეკუთვნა მხოლოდ და მხოლოდ N3 ოთახი ფართით 13,94 კვ.მ, ხოლო დანარჩენი ოთახები წარდგენილი სამართლებრივი აქტების საფუძველზე, დაუკანონდათ მოპასუხეებს;
11.3. პირველი და მეორე მოპასუხეების მიერ მემკვიდრეობით ქონების მიღებისას ქონების რიგი ნაწილი იყო უკანონოდ აშენებული. აქედან გამომდინარე, მათი განცხადების საფუძველზე, ქ. თბილისის მერიის საქალაქო მმართველობის ჩუღურეთის რ-ნის გამგეობის 1993 წლის 04 მარტის N04.45.10 გადაწყვეტილებით დაკანონდა უკანონო უძრავი ქონება. ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის აღნიშნული გადაწყვეტილება დაეყრდნო ამ დროისათვის არსებულ უძრავი ქონების საინვენტარიზაციო გეგმას და მოპასუხეებს დაუკანონდათ მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობა-ნაგებობები, მათ შორის:
- ოთახი 01 - 12,50 კვ.მ ფართით, რომელსაც ფლობს მესამე მოპასუხე;
- ოთახი 02 - 19,04 კვ.მ ფართით, რომელსაც ფლობს მესამე მოპასუხე;
- ოთახი 03 - 13,94 კვ.მ ფართით, რომელიც მიეკუთვნა მოსარჩელეს;
- შესასვლელი - 13,80 კვ.მ ფართით;
- სამზარეულო - 9,28 კვ.მ ფართით;
- დერეფანი - 8,81 კვ.მ ფართით;
- დერეფანი - 12,69 კვ.მ ფართით;
- ღია აივანი - ზომით 1,00/7,20;
- შესასვლელი - ზომით 2,70/3,45;
- შემინული აივანი - ზომით 2,15/4,35;
- შემინული აივანი - ზომით 2,15/5,35;
- საპირფარეშო - ზომით 1,10/1,90;
- სამზარეულო - ზომით 1,90/2,80;
- შემინული აივანი - 2,50/3,05/3,45/2,20;
11.4. თბილისის მერიის დიდუბე-ჩუღურეთის რ-ნის გამგეობის 2001 წლის 30 მაისის N05/34- 114 დადგენილებით კი დაკანონდა უკანონო მინაშენი, კერძოდ, 2001 წლის გეგმის მიხედვით N5 ოთახი 16,80 კვ.მ ფართით;
11.5. აღსანიშნავია, რომ 1993 წლიდან 2001 წლამდე შენობა-ნაგებობებში არსებული რამდენიმე ოთახის ფართები შეიცვალა, რაც ასახულია მათ ხელთ არსებულ 2004 წლის საინვენტარიზაციო გეგმაზე;
11.6. მიუხედავად იმისა, რომ სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოსარჩელეს მიეკუთვნა კონკრეტული ფართი, იგი დღემდე განაგრძობს მოპასუხეთა კუთვნილი ფართების უკანონო ფლობას და სარგებლობას, ამჯერად კი უსაფუძვლოდ სადავო გახადა მოპასუხეების საკუთრების უფლება;
11.7. მხარეთა შორის წლების მანძილზე მიმდინარეობს დავა უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვის შესახებ. გარდა ამისა, მოსარჩელე უკანონოდ აწარმოებდა მოპასუხეთა კუთვნილ ფართებზე მშენებლობას. აღნიშნულის შესახებ მოპასუხეებმა შესაბამისი განცხადებით მიმართეს ქ. თბილისის მერიის ზედამხედველობის საქალაქო სამსახურს და მოითხოვეს უკანონო მშენებლობის შეჩერება და აშენებული ფართების დემონტაჟი. აქედან გამომდინარე, მოსარჩელე ორჯერ იქნა დაჯარიმებული, თუმცა დაშენებული შენობის დემონტაჟს მაინც ვერ მიაღწიეს.
12. მესამე მოპასუხეს შესაგებელი არ წარუდგენია, თუმცა მან სასამართლო სხდომაზე განმარტა, რომ 2001 წლის 12 ივნისის ნოტარიულად დამოწმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, პირველი და მეორე მოპასუხეებისაგან შეიძინა ქ. თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე სახლთმფლობელობის ლიტერ „ა“-ს მათი კუთვნილი 6/8 წილიდან 4/8 წილი, რომელსაც თანდართული საინვენტარიზაციო გეგმის მიხედვით, შეესაბამება შემდეგი ოთახები: N1 ოთახი - 12,50 კვ.მ, N2 ოთახი - 19.04 კვ.მ, N21 ოთახი -12.69 კვ.მ, უნომრო ოთახი (იხ. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება, ტ. 1, ს.ფ. 293).
13. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2015 წლის 20 მარტის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
14. მოსარჩელემ პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე წარადგინა სააპელაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.
15. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 12 დეკემბრის განჩინებით სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.
16. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია წინამდებარე განჩინების 1-8 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები.
17. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოცემულ შემთხვევაში, დავის საგანია თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე სახლთმფლობელობის N4 ოთახი (ფართით 8,81 კვ.მ), N5 ოთახი (ფართით 16,80 კვ.მ), №6 ოთახი (ფართით 9,28 კვ.მ), №7 ოთახი (ფართით 13,80 კვ.მ) და №ა ოთახი (ფართით 2,35 კვ.მ), რომლებზეც მოსარჩელე ითხოვს მესაკუთრედ ცნობას.
18. სააპელაციო პალატის განმარტებით, მოსარჩელე სადავო ოთახებზე მესაკუთრედ ცნობის საფუძვლად მიუთითებს კ. უ–თან 1951 წლის 28 მარტს დადებულ პირობის ხელწერილზე, თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებაზე, თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 21 დეკემბრის განჩინებაზე და იმ ფაქტობრივ გარემოებაზე, რომ სადავო ოთახები მისი მამისა და მისი მიშენებულია, რომლებითაც დღემდე სარგებლობს და ფლობს.
19. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, სადავო ოთახები ნამდვილად მოსარჩელემ მიაშენა და ამ ოთახებს ის და მისი ოჯახი დღემდე ფლობს. პირველი და მეორე მოპასუხეების განმარტებით, აღნიშნული ოთახები მოსარჩელემ მიაშენა უკანონოდ, მათი თანხმობის გარეშე, რაც წლებია მხარეთა შორის დავის საგანს წარმოადგენს. აღნიშნული გარემოება, გარდა მოპასუხეთა განმარტებისა, დგინდება ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებითაც, სადაც მითითებულია, რომ მოსარჩელემ მიშენება აწარმოა სახლის მესაკუთრის თანხმობის გარეშე.
20. სააპელაციო პალატის განმარტებით, ქ. თბილისის მერიის საქალაქო მმართველობის ჩუღურეთის რაიონის გამგეობამ 1993 წლის 04 მარტის N04.45.10 გადაწყვეტილებით, იმ დროისათვის არსებული უძრავი ქონების საინვენტარიზაციო გეგმის შესაბამისად, პირველ და მეორე მოპასუხეებს დაუკანონა მიწის ნაკვეთზე მდებარე შენობა-ნაგებობები, მათ შორის სადავო ოთახებიც (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 64-66); ამასთან, თბილისის მერიის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 30.05.2001წ. დადგენილებით (N5/34-114) პირველი და მეორე მოპასუხეების სახელზე დაკანონდა ......... ქ. N18ა-ში მდებარე სახლთმფლობელობის I სართულზე ლიტერ „ა“-ს ოთახი N5, ფართით 16,80 კვ.მ და ეზოში მდგომი სათავსო ზომით 12,8 X 5,90 (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 68). ამდენად, სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში, არ დასტურდება მოსარჩელის მიერ სადავო ოთახებზე, კერძოდ, თბილისი, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე N4 ოთახზე (ფართით 8,81 კვ.მ), N5 ოთახზე (ფართით 16,80 კვ.მ), N6 ოთახზე (ფართით 9,28 კვ.მ), N7 ოთახზე (ფართით 13,80 კვ.მ) და Nა ოთახზე (ფართით 2,35 კვ.მ) საკუთრების უფლების მოპოვების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძველი.
21. სააპელაციო პალატამ ყურადღება მიაქცია იმ ფაქტს, რომ მოსარჩელემ ჩუღურეთის რაიონის სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებითა და ამავე სასამართლოს 1999 წლის 21 დეკემბრის განჩინებით საკუთრების უფლება მოიპოვა თბილისში, ......... ქ. N18-ში მდებარე სახლის ლიტერ „ა“-ს პირველ სართულზე მდებარე N3 ოთახზე, ფართით 13,94 კვ.მ, რომელიც, თავის მხრივ, ამავე ლიტერის 1/4 ნაწილს შეადგენს (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 20-24). საქმეში არსებული საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით კი, მოსარჩელე ნაგებობა N1 და N2 საერთო ფართით 125,98 კვ.მ-დან 1/4 ნაწილის მესაკუთრეა (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 25-26). ამასთან, მხარეთა შორის საზიარო უფლება გაუქმებული არ არის და, შესაბამისად, საჯარო რეესტრის ამონაწერით არ დგინდება, კონკრეტულად რომელი ოთახი რომელ მესაკუთრეს ეკუთვნის. აქედან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მარტოოდენ იმ მტკიცებაზე დაყრდნობით, რომ სადავო ოთახები მოსარჩელის აშენებულია, ეს უკანასკნელი აღნიშნული ოთახების მესაკუთრედ არ ცნო.
22. გარდა ზემოაღნიშნულისა, სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ საქმეში წარდგენილი არ არის სხვა მტკიცებულება, რომელზე დაყრდნობითაც სასამართლო დაასკვნიდა, რომ მოსარჩელეს სადავო ქონებაზე საკუთრების უფლება მოპოვებული აქვს. უფრო მეტიც, საქმეში წარდგენილია საჯარო რეესტრის ამონაწერი, რომლითაც დგინდება, რომ ოდენობის თვალსაზრისით მოსარჩელეს უფრო მეტ ფართზე აქვს საკუთრების უფლება მოპოვებული, ვიდრე ეს ხსენებულ გადაწყვეტილებასა და განჩინებაშია მითითებული, თუმცა საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან არ დგინდება, თუ რომელ ოთახებს მოიცავს აღნიშნული ფართი. ამდენად, სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოსარჩელემ, პირველ რიგში, უნდა განსაზღვროს თავისი იდეალური წილის შესაბამისი ფართის რეალური კუთვნილება.
23. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოსარჩელემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.
24. კასატორმა საკასაციო საჩივარში მიუთითა სააპელაციო სასამართლოს განჩინების გაუქმების შემდეგ საფუძვლებზე:
24.1. სააპელაციო სასამართლომ დავის გადაწყვეტისას არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ, სსსკ-ის 180 მუხლი და სსკ-ის 115-ე, 158-ე, 167-ე მუხლები;
24.2. სსკ-ის 167-ე მუხლის თანახმად, თუ პირი საჯარო რეესტრში შეტანილია უძრავი ქონების მესაკუთრედ ისე, რომ არ შეუძენია საკუთრების უფლება მასზე, იგი მოიპოვებს ამ საკუთრების უფლებას, თუკი რეგისტრაცია არსებობდა თხუთმეტი წლის განმავლობაში და ამ ხნის მანძილზე პირი ფლობდა მას, როგორც საკუთარს. ხოლო, სსკ-ის 158-ე მუხლის შესაბამისად, ივარაუდება, რომ ნივთის მფლობელი არის მისი მესაკუთრე. ხანდაზმულობით საკუთრების შეძენის ვადა აითვლება 1993 წლიდან. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელე N3 ოთახს და N4 შესასვლელს ფლობს 1951 წლიდან, ხოლო N5, 6, 7 და „ა“ ოთახებს მათი აშენების დღიდან, ანუ დაახლოებით 1980 წლიდან და ამ დროიდან იგი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია თანამესაკუთრედ. სადავო უძრავი ქონება საკადასტრო გეგმის თანახმად, შედგება ორი შენობისგან: შენობა N1/2 არის მოსარჩელის მფლობელობაში და შენობა N2/1 არის მესამე მოპასუხის მფლობელობაში. მართალია, პირველი და მეორე მოპასუხეები რეგისტრირებულები არიან უძრავი ქონების 2/8 ნაწილის იდეალური წილის თანამესაკუთრეებად, მაგრამ რეალურად ისინი ქონებაში ფართს არ ფლობენ. ამასთან, მოსარჩელე და მესამე მოპასუხე რეგისტრირებულები არიან 1/4 და 4/8 იდეალური წილების თანამესაკუთრეებად, მაგრამ ისინი რეალურად ფლობენ N1/2 და N2/1 შენობებს;
24.3. სიმართლეს არ შეესაბამება სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი გარემოება, რომ სახლთმფლობელობაზე მდებარე შენობა-ნაგებობა თავდაპირველად შედგებოდა მხოლოდ 3 ოთახისაგან, ვინაიდან ის 4 ოთახისაგან შედგებოდა. აღნიშნულს ეწინააღმდეგება სააპელაციო სასამართლოსავე განმარტება, რომ 1989 წლის 24 მაისის ანდერძით 1990 წლის 15 აგვისტოს გარდაცვლილმა კ. უ–მა თავისი ქონება თანაბარწილად უანდერძა შვილებს პირველ და მეორე მოპასუხეებს. 1993 წლის 25 მარტს მოპასუხეთა სახელზე გაიცა ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობა, რომლის თანახმად, სამკვიდრო ქონება შედგებოდა თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე ლიტერ „ა“-ს სამი საცხოვრებელი ოთახისაგან და დამხმარე ფართისაგან, აშენებული 252 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე. ანუ, თავდაპირველად სახლთმფლობელობა შედგებოდა 4 საცხოვრებელი ოთახისგან, რასაც საინვენტარიზაციო გეგმის თანახმად, შეესაბამება N1 (12,50 კვ. მ), N2 (19,04 კვ.მ), N21 (12,69 კვ.მ) და N3 (13,94 კვ.მ) ოთახები. N1, N2 N21 ოთახებს ჰქონდათ საერთო ღია აივანი, ხოლო N3 ოთახს ასევე ჰქონდა ცალკე ღია აივანი (შესასვლელი). 1951 წლის 28 მარტს მოსარჩელის მამამ პირველი და მეორე მოპასუხეების მამისაგან შეიძინა ქ. თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე 4-ოთახიანი სახლის დასავლეთით არსებული N3 ოთახი (ფართით 13,94 კვ.მ), პატარა შესასვლელი და ბაღი. აღნიშნულზე შედგა მოწმეების მიერ დადასტურებული პირობის ხელწერილი. მოსარჩელის მამამ ნაყიდი ქონება გამიჯნა ღობით. შესაბამისად, დასავლეთ მხარეს დარჩა მოსარჩელის მამის, ხოლო აღმოსავლეთ მხარეს პირველი და მეორე მოპასუხეების მამის ქონება. ამ უკანასკნელს დარჩა 252 კვ.მ მიწის ნაკვეთი, რაც აღნიშნულია კიდეც სამკვიდრო მოწმობაში;
24.4. პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა მამისგან მემკვიდრეობით მიიღეს N1, N2 და N21 საცხოვრებელი ოთახები, ღია აივანი და დამხმარე ნაგებობები, რაც შეადგენს მთელი ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილს, ხოლო მოსარჩელის მამამ გარიგებით და სასამართლოს გადაწყვეტილებით მიიღო N3 საცხოვრებელი ოთახი და ღია აივანი (შესასვლელი), რაც შეადგენს ლიტერ „ა“-ს 1/4 ნაწილს. მამის გარდაცვალების შემდეგ პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა მემკვიდრეობით მიღებული ქონება მიჰყიდეს მესამე მოპასუხეს. ამასთან, ნასყიდობის ხელშეკრულების თანახმად, მიჰყიდეს მთელი საცხოვრებელი სახლის 6/8 ნაწილიდან 4/8 (ანუ მემკვიდრეობით მიღებული 3/4 ნაწილიდან 1/2 ნაწილი), ფაქტობრივად კი, საკუთრებაში გადასცეს მემკვიდრეობით მიღებული მთელი ქონება ანუ 3/4-დან 3/4 ნაწილი, დღეს კი მოპასუხეები თავის იდეალურ 2/8 ნაწილს ეძებენ მოსარჩელის საკუთრებაში. საქმეში არსებული განცხადებით მესამე მოპასუხე ადასტურებს, რომ პირველი და მეორე მოპასუხეებისაგან შეიძინა N1, N2, N21 ოთახები, ანუ ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილი. სწორედ ამ ფაქტის აღიარება წარმოდგენს ერთ-ერთ სასარჩელო მოთხოვნას. ამასთან, მართალია, მოსარჩელე 2001 წლის 12 ივნისის გარიგების მხარეს არ წარმოადგენს, მაგრამ პირველი და მეორე მოპასუხეები ბოროტად სარგებლობენ სამოქალაქო უფლებით და საჯარო რეესტრის მონაცემებში მათ სახელზე უკანონოდ ჩატოვებულ 2/8 იდეალურ წილს თხოვენ მოსარჩელეს, რითაც ილახება ამ უკანასკნელის საკუთრების უფლება;
24.5. სააპელაციო სასამართლო თავის განჩინებაში არასწორად აღნიშნავს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე მესამე მოპასუხე ფლობს ლიტერ „ა“-ს 4/8 ნაწილს, რომელსაც თანდართული საინვენტარიზაციო გეგმის მიხედვით, შეესაბამება შემდეგი ოთახები: N1 ოთახი 12,50 კვ.მ, N2 ოთახი 19,04 კვ.მ, N21 ოთახი 12,69 კვ.მ, ღია აივანი და დამხმარე ნაგებობები; 4/8 ტოლია 1/2-ის, შესაბამისად, მესამე მოპასუხე ფლობს ლიტერ „ა“-ს 1/2 ნაწილს, რაც არ არის სწორი, ვინაიდან პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა მესამე მოპასუხეს საკუთრებაში გადასცეს მემკვიდრეობით მიღებული ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილი. შესაბამისად, ეს უკანასკნელი ფლობს ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილს, რასაც შეესაბამება N1, N2, N21 ოთახები, ღია აივანი და დამხმარე ნაგებობები;
24.6. სააპელაციო სასამართლო არასწორად უთითებს, რომ დავის საგანს წარმოადგენს N4 ოთახი. მოსარჩელის მამამ 1951 წელს პირველი და მეორე მოპასუხეების მამისაგან შეიძინა N3 საცხოვრებელი ოთახი ფართით 13,94 კვ.მ და ღია აივანი ფართით 8,81 კვ.მ, რომელიც გამოიყენებოდა შესასვლელად. გარიგებაში ჩაიწერა მხოლოდ საცხოვრებელი ოთახი, დამხმარე ფართი იმ დროს არ იწერებოდა. სასამართლოს 1999 წლის გადაწყვეტილებითაც მოსარჩელე ცნობილ იქნა N3 საცხოვრებელი ოთახის მესაკუთრედ. მას შემდეგ, რაც მოსარჩელემ თავის საკუთრებაზე განახორციელა უკანონო მიშენებები, 8,81 კვ.მ დამხმარე ფართმა დაკარგა შესასვლელის ფუნქცია და გახდა N4 ოთახი, შესაბამისად, N4 ოთახი უკანონო ნაგებობას არ წარმოადგენს. მოსარჩელემ საკუთრებას უკანონოდ მიაშენა N5, N6, N7 და Nა ოთახები. სააპელაციო სასამართლო დადასტურებულად მიიჩნევს, რომ სადავო ოთახები ნამდვილად მიაშენა მოსარჩელემ და ამ ოთახებს მისი ოჯახი ფლობს დღემდე, მაგრამ პირველ და მეორე მოპასუხეებს მიშენებაზე თანხმობა არ მიუციათ. მართალია, უკანონო მშენებლობაზე მოსარჩელეს თანხმობა არ ჰქონია, მაგრამ მოპასუხეებს თავის დროზე არც დაუშლიათ მიშენება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოსარჩელე მიშენებებს ვერ განახორციელებდა. მოპასუხეთა დუმილი იყო თანხმობის ტოლფასი და მოსარჩელემ უპრობლემოდ მოახერხა N5, N6, N7, Nა ოთახების მიშენება და მე-2 სართულის დაშენება;
24.7. რაც შეეხება ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 1993 წლის 04 მარტის გადაწყვეტილებას, ამ აქტით პირველი და მეორე მოპასუხეების სახელზე დაკანონდა ყველა ოთახი და დამხმარე ნაგებობა, მათ შორის მოსარჩელის მიერ 1951 წელს შეძენილი 13,94 კვ.მ ფართის N3 ოთახი, მის მიერ უკანონოდ მიშენებული სხვა ოთახები და ეს მოხდა იმ დროს, როცა ქონება ჯერ კიდევ პირველი და მეორე მოპასუხეების გარდაცვლილი მამის სახელზე ირიცხებოდა და მემკვიდრეებს სათანადო წესით არ ჰქონდათ მიღებული სამკვიდრო ქონება. განსახილველ შემთხვევაში, სასამართლომ გამგეობის გადაწყვეტილება უნდა შეაფასოს სხვა მტკიცებულებებთან ერთობლიობაში, რის შემდეგაც დარწმუნდება, რომ არსებობს წინააღმდეგობები: გამგეობის გადაწყვეტილებით მოპასუხეთა სახელზე დაკანონებულია N3 ოთახი, რომელიც 1951 წლის 28 მარტის პირობის ხელწერილის თანახმად, შეძენილია მოსარჩელის მამის მიერ; გამგეობის გადაწყვეტილებით მოპასუხეებს დაუკანონდათ N1, 2, 21, 3, 4, 5, 6, და 7 ოთახები ანუ 8 ოთახი, 1993 წლის 25 მარტის ანდერძისმიერი მემკვიდრეობის უფლების მოწმობის თანახმად კი, მოპასუხეებმა მემკვიდრეობით მიიღეს 3 საცხოვრებელი ოთახი; საინვენტარიზაციო გეგმაში არსებული ოთახების ნუმერაციის თანახმად, N1, 2, 21 და უნომრო ოთახები მოქცეულია აღმოსავლეთის (მესამე მოპასუხის) მხარეს, ხოლო N3, 4, 5, 6, 7 და „ა“ ოთახები მოქცეულია დასავლეთის (მოსარჩელის) მხარეს; საჯარო რეესტრის ამონაწერის გრაფაში - „უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი“ ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 1993 წლის 04 მარტის გადაწყვეტილება საერთოდ არ არის შეტანილი. შესაბამისად, ეს გადაწყვეტილება არის უკანონო. ასევე უკანონოა დიდუბე-ჩუღურეთის გამგეობის 2001 წლის 30 მაისის დადგენილება, რომლითაც პირველ და მეორე მოპასუხეებს დაუკანონდათ N5 ოთახი ფართით 16,80 კვ.მ და ეზოში მდგომი სათავსო. N5 ოთახი მოსარჩელემ მიაშენა N3 ოთახს პირველი და მეორე მოპასუხის მამისაგან ნაყიდი ბაღის ხარჯზე. ამ ოთახს ფლობს მოსარჩელის ოჯახი, რაც დავის საგანს არ წარმოადგენს. როგორც აღინიშნა, მას შემდეგ, რაც 1951 წელს მოსარჩელის მამამ პირველი და მეორე მოპასუხეების მამისაგან შეიძინა N3 ოთახი, შესასვლელი და მის გასწვრივ არსებული ბაღი, ეზო მაშინათვე გაიმიჯნა და მოსარჩელის საკუთრება მოექცა დასავლეთის მხარეს, მათ შორის მოგვიანებით მიშენებული N5, 6, 7, და „ა“ ოთახები. შესაბამისად, მოპასუხეები N5 ოთახს არ ფლობდნენ. მიუხედავად ამისა გამგეობამ მათ დაუკანონა N5 ოთახი. შესაბამისად, გამგეობის გადაწყვეტილება არის უკანონო.
25. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით საკასაციო საჩივარი ცნობილ იქნა დასაშვებად საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
26. საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საკასაციო საჩივრის საფუძვლიანობა, საქმის მასალები, შეამოწმა გასაჩივრებული განჩინების სამართლებრივი დასაბუთება და მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ უნდა დაკმაყოფილდეს.
27. წინამდებარე საქმეში დავის საგანს წარმოადგენს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლება. კერძოდ, საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია თბილისში, ......... ქუჩა N18ა-ში მდებარე ლიტერ „ა“ ნაგებობის სადავო ოთახებზე მოსარჩელისა და მესამე მოპასუხის საკუთრების უფლების ფარგლები.
28. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას.
29. საკუთრების უფლება კონსტიტუციით გარანტირებულ უფლებათა კატეგორიას მიეკუთვნება. საკონსტიტუციო სასამართლოს არაერთ გადაწყვეტილებაში განმარტებულია, რომ საკუთრების უფლება წარმოადგენს თანამედროვე დემოკრატიული საზოგადოების განვითარების საყრდენს (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2013 წლის 27 დეკემბრის N2/3/522,553 გადაწყვეტილება საქმეზე „სპს „გრიშა აშორდია“ საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-31). საკუთრების უფლება ბუნებითი უფლებაა, რომლის გარეშე შეუძლებელია დემოკრატიული საზოგადოების არსებობა. საკუთრების უფლება ადამიანის არა მარტო არსებობის ელემენტარული საფუძველია, არამედ უზრუნველყოფს მის თავისუფლებას, მისი უნარისა და შესაძლებლობების ადეკვატურ რეალიზაციას, ცხოვრების საკუთარი პასუხისმგებლობით წარმართვას. ყოველივე ეს კანონზომიერად განაპირობებს ინდივიდის კერძო ინიციატივებს ეკონომიკურ სფეროში, რაც ხელს უწყობს ეკონომიკური ურთიერთობების, თავისუფალი მეწარმეობის, საბაზრო ეკონომიკის განვითარებას, ნორმალურ, სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2007 წლის 02 ივლისის N1/2/384 გადაწყვეტილება საქმეზე „საქართველოს მოქალაქეები – დავით ჯიმშელეიშვილი, ტარიელ გვეტაძე და ნელი დალალიშვილი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-5).
30. იმისათვის, რომ პირმა შეძლოს საკუთრების უფლებით პრაქტიკული სარგებლობა, არ არის საკმარისი მისთვის აბსტრაქტული საკუთრებითი გარანტიის მინიჭება. მან ასევე უნდა ისარგებლოს იმგვარი სამოქალაქო, კერძოსამართლებრივი წესრიგით, რომელიც შესაძლებელს გახდის საკუთრების უფლებით შეუფერხებელ სარგებლობას (საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2012 წლის 26 ივნისის N3/1/512 გადაწყვეტილება საქმეზე „დანიის მოქალაქე ჰეიკე ქრონქვისტი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“, II-33).
31. მოცემულ შემთხვევაში, კასატორი დავობს, რომ, მართალია, 2001 წლის 12 ივნისის საცხოვრებელი სახლის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა მესამე მოპასუხეს მიჰყიდეს მათ მიერ მემკვიდრეობით მიღებული ქონების 1/2 (ლიტერ „ა“-ს მათი კუთვნილი 6/8 წილიდან 4/8 ნაწილი) ნაწილი, თუმცა ფაქტობრივად მას საკუთრებაში მთლიანად გადასცეს უძრავი ქონების მათი კუთვნილი წილი; კასატორის პრეტენზია ასევე მდგომარეობს იმაში, რომ გარდა ლიტერ „ა“-ს N3 ოთახისა, მის საკუთრებას ასევე წარმოადგენს ოთახები N4, N5, N6, N7 და Nა, რომლებიც მან და მისმა მამამ წლების წინ მიაშენეს და რომლებიც ფაქტობრივად მათ მფლობელობაში და სარგებლობაშია.
32. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის პირველ პრეტენზიას 2001 წლის 12 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე პირველი და მეორე მოპასუხეების მიერ მესამე მოპასუხისათვის საკუთრების უფლების გადაცემის ფარგლებთან დაკავშირებით და განმარტავს, რომ სამოქალაქო კოდექსი გარიგების საფუძველზე უძრავი ქონების შეძენასთან დაკავშირებით სპეციალურ წესს ადგენს. სამოქალაქო კოდექსის 323-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება, რომლითაც ერთი მხარე იღებს ვალდებულებას, უძრავ ნივთზე საკუთრება გადასცეს სხვას ან შეიძინოს იგი, მოითხოვს წერილობით ფორმას. ამასთან, იმავე კოდექსის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, უძრავი ნივთის შესაძენად აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია. იგივე წესს ადგენდა სადავო, 2001 წლის 12 ივნისის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადების დროისათვის მოქმედი სამოქალაქო კოდექსი, იმ განსხვავებით, რომ უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება სანოტარო წესით დამოწმებას მოითხოვდა (12.06.2001წ. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების დადების დროისათვის მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის 323-ე და 183.1 მუხლები).
33. წინამდებარე საქმეში დადგენილია, რომ მესამე მოპასუხე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე უძრავი ქონებიდან ლიტერ „ა”-ს 4/8 ნაწილის მესაკუთრედ. მესამე მოპასუხის საკუთრების უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად საჯარო რეესტრის ამონაწერში მითითებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება N2ნ-139, დამოწმების თარიღი: 12.06.2001, ნოტარიუსი ლ. შ–ძე; აღნიშნული ნასყიდობის (საცხოვრებელი სახლის (სახლის ნაწილის) ყიდვა-გაყიდვის) ხელშეკრულების თანახმად, მესამე მოპასუხემ პირველი და მეორე მოპასუხეებისაგან შეიძინა თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე სახლთმფლობელობის ლიტერ „ა“-ს ამ უკანასკნელთა კუთვნილი 6/8 ნაწილიდან 4/8 ნაწილი; დადგენილია ასევე, რომ მესამე მოპასუხე ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, რეალურად ფლობს სახლთმფლობელობის ლიტერ „ა“ ნაგებობის 4/8 ნაწილს, რომელსაც საინვენტარიზაციო გეგმის მიხედვით, შეესაბამება შემდეგი ოთახები: N1 ოთახი - 12,50 კვ.მ, N2 ოთახი - 19,04 კვ.მ, N21 ოთახი -12,69 კვ.მ, ღია აივანი და დამხმარე ნაგებობები. საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს იმ გარემოებას, რომ კასატორი სადავოდ არ ხდის და საკასაციო საჩივარში თავად ადასტურებს მესამე მოპასუხის მიერ ფაქტობრივად სწორედ დასახელებული ქონების ფლობისა და სარგებლობის ფაქტს.
34. ზემოაღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებებიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო დაუსაბუთებლად მიიჩნევს კასატორის პრეტენზიას, რომ პირველმა და მეორე მოპასუხეებმა 2001 წლის 12 ივნისის ნასყიდობის ხელშეკრულებით მესამე მოპასუხეს სრულად გადასცეს საკუთრებაში უძრავი ქონების მათი კუთვნილი წილი. გარდა იმისა, რომ ეს გარემოება საქმეში არსებული არცერთი მტკიცებულებით დასტურდება, აღსანიშნავია, რომ მესამე მოპასუხის მიერ უძრავი ქონების ფაქტობრივი ფლობის ფარგლები, რაც დადგენილია, რომ სწორედ ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ - უძრავი ქონების 4/8 ნაწილს შეესაბამება, სადავოდ არ არის გამხდარი. აღნიშნულის საწინააღმდეგო მტკიცებულება მოსარჩელეს არ წარუდგენია.
35. საკასაციო სასამართლო ასევე დაუსაბუთებლად მიიჩნევს კასატორის პრეტენზიას სადავო ოთახებზე მოსარჩელის საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებით და განმარტავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება ვლინდება საჯარო რეესტრის ჩანაწერებიდან, რომლის მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა (იხ. სსკ-ის 158.2, 183.1, 312.1 მუხლები).
36. ამასთან, სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობაში მოქმედებს მტკიცების ტვირთის განაწილების ზოგადი წესი, რომლის თანახმად, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებები, რომლებზეც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს (სსსკ-ის 102-ე მუხლი). მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. ამ გარემოებების დამტკიცება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 102-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, შეიძლება მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით.
37. სამოქალაქო სამართალში მოქმედებს პრინციპი „affirmanti, non negati, incumbit probatio“ - „მტკიცების ტვირთი ეკისრება მას, ვინც ამტკიცებს და არა მას, ვინც უარყოფს“. ამ დებულებიდან გამომდინარე, უნდა განისაზღვროს, ვინ რა უნდა ამტკიცოს.
38. მტკიცების ტვირთი - ესაა სამოქალაქო სამართალწარმოებაში საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტების დამტკიცების მოვალეობის დაკისრება მხარეებზე, რომლის შესრულება უზრუნველყოფილია მატერიალურ-სამართლებრივი თვალსაზრისით არახელსაყრელი გადაწყვეტილების გამოტანით იმ მხარის მიმართ, რომელმაც ეს მოვალეობა არ (ვერ) შეასრულა. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი - ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი, მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს (იხ. სუსგ საქმე Nას-833-833-2018, 16 ნოემბერი, 2018 წელი; Nას-867-834-2016, 22 ნოემბერი, 2018 წელი).
39. ამდენად, მოცემულ შემთხვევაში, იმ გარემოების მტკიცების ტვირთი, რომ თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე ლიტერ „ა“-ს N4, N5, N6, N7 და Nა ოთახების მესაკუთრე მოსარჩელეა ამ უკანასკნელის მტკიცების ტვირთს წარმოადგენდა, თუმცა საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოსარჩელემ ვერ უზრუნველყო მისი წილი მტკიცების ტვირთის რეალიზება და სასამართლოს ვერ წარუდგინა ამ გარემოების დამადასტურებელი სათანადო და საკმარისი მტკიცებულებები.
40. კერძოდ, საკასაციო სასამართლო ზემოაღნიშნულ სადავო საკითხთან დაკავშირებით ყურადღებას მიაქცევს საქმეზე დადგენილ შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს: ქალაქ თბილისში, ......... ქუჩა N18ა-ში მდებარე უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია მოსარჩელისა და მოპასუხეთა თანასაკუთრება. კერძოდ, მოსარჩელის საკუთრებას წარმოადგენს უძრავი ქონების 1/4 ნაწილი, პირველი და მეორე მოპასუხეების საკუთრებას - 2/8 ნაწილი, ხოლო მესამე მოპასუხის საკუთრებას ლიტერ „ა”-ს 4/8 ნაწილი; აღნიშნულ უძრავ ქონებაზე საზიარო უფლება არ არის გაუქმებული საზიარო ქონების ნატურით გაყოფის გზით. შესაბამისად, მოსარჩელე და მოპასუხეები საჯარო რეესტრში ირიცხებიან უძრავი ქონების იდეალური წილის მესაკუთრეებად; დადგენილი ასევე, რომ თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებით ქ. თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე ლიტერ „ა“ ნაგებობის 13,94 კვ.მ ფართის N3 ერთი ოთახი, რომელიც შეადგენს ამავე ლიტერის 1/4 ნაწილს, საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოსარჩელის სახელზე, ხოლო პირველი და მეორე მოპასუხეების საკუთრებად აღირიცხა ლიტერ „ა“-ს 3/4 ნაწილი, საიდანაც თითოეულის წილმა შეადგენა 3/8-3/8 ნაწილი; ამასთან, ქ. თბილისის მერიის საქალაქო მმართველობის ჩუღურეთის რაიონის გამგეობამ 1993 წლის 04 მარტის N04.45.10 გადაწყვეტილებით, იმ დროისათვის არსებული უძრავი ქონების საინვენტარიზაციო გეგმის შესაბამისად, პირველ და მეორე მოპასუხეებს დაუკანონდათ ქ. თბილისში, ......... ქუჩა N18ა-ში მდებარე მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობები, მათ შორის სადავო ოთახები; ასევე, თბილისის მერიის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 30.05.2001წ. N5/34-114 დადგენილებით პირველი და მეორე მოპასუხეების სახელზე დაკანონდა ......... ქ. N18ა-ში მდებარე სახლთმფლობელობის I სართული ლიტერ „ა“-ს ოთახი N5 ფართით 16.80 კვ.მ და ეზოში მდგომი სათავსო ზომით 12,8 X 5,90; სადავო არ არის, რომ ლიტერ „ა“-ს N4, N5, N6, N7 და Nა ოთახები მოსარჩელის მამამ და მოსარჩელემ მიაშენეს, თუმცა მოპასუხეთა თანხმობის გარეშე.
41. კასატორი დავობს, რომ მისმა მამამ პირველი და მეორე მოპასუხეების მამისაგან 1951 წელს შეიძინა ლიტერ „ა“-ს N3 საცხოვრებელი ოთახი 13,94 კვ.მ ფართით და ღია აივანი ფართით 8,81 კვ.მ, რომელიც გამოიყენებოდა შესასვლელად; ამასთან, მას შემდეგ რაც მოსარჩელემ თავის საკუთრებაზე განახორციელა უკანონო მიშენებები, 8,81 კვ.მ ფართმა დაკარგა შესასვლელის ფუნქცია და გახდა N4 ოთახი, შესაბამისად, ის უკანონო მიშენებას არ წარმოადგენს. საკასაციო სასამართლო ვერ გაიზიარებს კასატორის აღნიშნულ შედავებას და მიუთითებს, რომ საქმეში არსებული არცერთი მტკიცებულებით დასტურდება, რომ მოსარჩელის მამამ 1951 წელს N3 საცხოვრებელ ოთახთან ერთად N4 სადავო ოთახიც შეიძინა. მოსარჩელის მამასა და პირველ და მეორე მოპასუხეების მამას შორის 1951 წელს დადებულ „პირობის ხელწერილში“ აღნიშნულია, რომ ამ უკანასკნელმა მოსარჩელის მამას მიჰყიდა ......... ქ. N18-ში მისი „საკუთარი ერთი ოთახი დასავლეთით“, ხოლო თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებით მოსარჩელე აღირიცხა ქ. თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე ლიტერ „ა“ ნაგებობის 13,94 კვ.მ ფართის N3 ერთი ოთახის მესაკუთრედ.
42. საკასაციო სასამართლო ასევე აღნიშნავს, რომ იმ პირობებში, როდესაც ქ. თბილისის მერიის საქალაქო მმართველობის ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 1993 წლის 04 მარტის N04.45.10 გადაწყვეტილებით, თბილისის მერიის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონის გამგეობის 30.05.2001წ. N5/34-114 დადგენილებითა და თბილისის დიდუბე-ჩუღურეთის რაიონული სასამართლოს 1999 წლის 29 აპრილის გადაწყვეტილებით ქ. თბილისში, ......... ქ. N18ა-ში მდებარე ლიტერ „ა“-ს სადავო ოთახებზე დადასტურებულია პირველი და მეორე მოპასუხეების საკუთრების უფლება, მხოლოდ ის გარემოება, რომ აღნიშნული ოთახები აშენებულია მოსარჩელისა და მისი მამის მიერ, მათი მოსარჩელის საკუთრებაში აღრიცხვის საფუძველი ვერ გახდება, მით უფრო იმის გათვალისწინებით, რომ ისინი მოპასუხეთა ნებართვის გარეშე, უკანონოდაა აშენებული. საკასაციო სასამართლო ზემოაღნიშნული დოკუმენტების ნამდვილობას ან/დ მასში მოცემული ინფორმაციის სისწორეს ვერ შეამოწმებს, ხოლო საქმეში არსებული მტკიცებულებებიდან გამომდინარე, სასამართლოს არ აქვს საფუძველი იფიქროს, რომ დასახელებულ დოკუმენტებზე დაყრდნობით პირველი და მეორე მოპასუხისათვის მინიჭებული საკუთრების უფლება ხარვეზიანია.
43. საკასაციო სასამართლო დამატებით აღნიშნავს, რომ საქმეში არსებული საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, მოსარჩელის სახელზე რეალურად რეგისტრირებულია თბილისში, ......... ქუჩა N18ა-ში მდებარე უძრავი ქონების 31,495 კვ.მ (საჯარო რეესტრის ამონაწერში მითითებულია შემდეგი: „ნაგებობა N1 და N2 საერთო ფართით 125,98 კვ.მ. აქედან 1/4 ნაწილი“) (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 25). ამასთან, როგორც ზემოთ აღინიშნა, დასახელებული უძრავი ქონების თანამესაკუთრეებზე აღრიცხულია უძრავი ქონების იდეალური წილი, შესაბამისად, საჯარო რეესტრის ამონაწერით კონკრეტულად არ არის განსაზღვრული რომელი ოთახი რომელ მესაკუთრეს ეკუთვნის. აქედან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს, რომ მოსარჩელემ მისი საკუთრების უფლების უკეთ დაცვის მიზნით, უპირველეს ყოვლისა, უნდა განსაზღვროს უძრავ ქონებაში მისი კუთვნილი იდეალური წილის შესაბამისი რეალური წილი.
44. საკასაციო პალატა ასევე განმარტავს, რომ უძრავ ქონებაზე, რომელშიც მესაკუთრეთა რეალური წილი არ არის გამოყოფილი, ფართის აშენება-მიშენება, იწვევს თანასაკუთრებაში არსებული ფართის გაზრდას ყველა იდეალური წილის მფლობელისათვის და არა მხოლოდ მისთვის, ვინც აღნიშნული ფართი ააშენა ან/და მიაშენა. შესაბამისად, თანასაკუთრებაში არსებულ ქონებაზე მიშენება, იმ პირს, ვინც აღნიშნული ქონება მიაშენა, ინდივიდუალური საკუთრების უფლებას არ წარმოუშობს. ასეთ შემთხვევაში მშენებლობისათვის ხარჯების გამღებ მესაკუთრეს, რომლის მიერ განხორციელებული მიშენების შედეგად სხვისი (სხვა თანამესაკუთრეების) ქონების მოცულობა ან/და ღირებულება გაიზარდა, აქვს ხარჯების ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება.
45. კანონის გამოყენების თაობაზე კასატორის პრეტენზიასთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოცემულ შემთხვევაზე ვერ გავრცელდება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 158-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი მესაკუთრედ ყოფნის პრეზუმფცია [ივარაუდება, რომ ნივთის მფლობელი არის მისი მესაკუთრე], ვინაიდან წინამდებარე საქმეში სადავო საკითხი შეეხება უძრავ ქონებას, რომელზეც საკუთრებითი ურთიერთობის ხასიათი ვლინდება საჯარო რეესტრიდან და რაზეც დასახელებული სამართლებრივი ნორმით დადგენილი დანაწესი არ ვრცელდება [158.2 მუხლი: ეს წესი არ მოქმედებს იმ შემთხვევაში, როცა ნივთზე საკუთრებითი ურთიერთობის ხასიათი ვლინდება საჯარო რეესტრიდან].
46. საკასაციო სასამართლო კასატორის ვერც იმ პრეტენზიას გაიზიარებს, რომ სასამართლოს წინამდებარე საქმეში უნდა გამოეყენებინა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 167-ე მუხლი. აღნიშნული მუხლის თანახმად, თუ პირი საჯარო რეესტრში შეტანილია მიწის ნაკვეთის ან სხვა უძრავი ქონების მესაკუთრედ ისე, რომ არ შეუძენია საკუთრების უფლება მათზე, იგი მოიპოვებს ამ საკუთრების უფლებას, თუკი რეგისტრაცია არსებობდა თხუთმეტი წლის განმავლობაში და ამ ხნის მანძილზე პირი ფლობდა მათ, როგორც საკუთარს.
47. აღნიშნული ნორმიდან გამომდინარეობს, რომ უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების ხანდაზმულობით შეძენისთვის ერთდროულად უნდა იყოს განხორციელებული ამ მუხლით განსაზღვრული შედეგის განმაპირობებელი ყველა ფაქტობრივი გარემოება: ა) საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაცია; ბ) რეგისტრაციის არსებობა თხუთმეტი წლის განმავლობაში და გ) უძრავი ნივთის, როგორც საკუთარის, უწყვეტად ფლობა. თუნდაც ერთ-ერთი ელემენტის არარსებობა გამორიცხავს აღნიშნული ნორმის გამოყენების შესაძლებლობას.
48. შეძენითი ხანდაზმულობის ინსტიტუტის არსი გულისხმობს, რომ კანონით დადგენილ პირობებში, ნივთზე განხორციელებული ფაქტობრივი ბატონობა განსაზღვრული დროის შემდეგ მასზე საკუთრების უფლებას წარმოშობს (ქ. ქოჩაშვილი, „მფლობელობა და საკუთრება - ფაქტი და უფლება სამოქალაქო სამართალში“, გამომცემლობა „ბონა კაუზა“, თბილისი, 2013წ., გვ. 144). საკუთრების შეძენის ეს ორიგინალური გზა იმ ფაქტის აღიარებაა, რომ არ შეიძლება ნივთზე უფლება უსასრულოდ გაურკვეველ (მერყევ) მდგომარეობაში იმყოფებოდეს (ბ. ზოიძე, „ქართული სანივთო სამართალი“, გამომცემლობა „მეცნიერება“, თბილისი, 2003წ., გვ. 171).
49. მოცემულ შემთხვევაში, საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, მოსარჩელე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია თბილისში, ......... ქუჩა N18ა-ში მდებარე N1 და N2 შენობა ნაგებობის, საერთო ფართით 125,98 კვ.მ-დან 1/4 იდეალური წილის მესაკუთრედ, შესაბამისად, არ არის განსაზღვრული სადავო ოთახებიდან მოსარჩელე კონკრეტულად რომელი ოთახის მესაკუთრეს წარმოადგენს. ამდენად, განსახილველ შემთხვევაში სახეზე არ არის სამოქალაქო კოდექსის 167-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევა - საჯარო რეესტრში სადავო ოთახებზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, რაც ხანდაზმულობით საკუთრების უფლების მოპოვების აუცილებელ წინაპირობას წარმოადგენს.
50. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო არ დააკმაყოფილებს საკასაციო საჩივარს, თუ: ა) კანონის მითითებულ დარღვევას არა აქვს ადგილი; ბ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებას საფუძვლად არ უდევს კანონის დარღვევა; გ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება არსებითად სწორია, მიუხედავად იმისა, რომ გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილი არ შეიცავს შესაბამის დასაბუთებას.
51. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული განჩინება არსებითად სწორია, რაც მისი ძალაში დატოვებისა და საკასაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველია.
52. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფო ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. იმავე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, ამ მუხლში აღნიშნული წესები შეეხება აგრეთვე სასამართლო ხარჯების განაწილებას, რომლებიც გასწიეს მხარეებმა საქმის სააპელაციო და საკასაციო ინსტანციებში წარმოებისას.
53. ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, არ არსებობს კასატორის მიერ გაღებული ხარჯის მხარეთა შორის განაწილების წინაპირობები. შესაბამისად, აღნიშნული ხარჯი უნდა დარჩეს სახელმწიფო ბიუჯეტში.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა
1. ს.ჩ–ის საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;
2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017 წლის 12 დეკემბრის განჩინება დარჩეს უცვლელი;
3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური
მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი
ე. გასიტაშვილი
