საქმე №ას-611-2020 26 იანვარი, 2022 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – სს „ტ–ი“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ნ.მ–სი (მოსარჩელე)

თავდაპირველი მოპასუხე - შპს „ს.დ–ი“

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 10 დეკემბრის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლება, მესაკუთრედ ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 10 დეკემბრის განჩინებით სს „ტ–ის“ (შემდგომში - „მოპასუხე“ ან „კასატორი“) სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 10 აპრილის გადაწყვეტილება, რომლითაც ნ.მ–სის (შემდგომში - „მოსარჩელე“) სარჩელი დაკმაყოფილდა; დადგინდა, რომ ყადაღისაგან გათავისუფლდეს აღსრულების ეროვნული ბიუროს მიერ 2018 წლის 15 მაისს NA18055245 მომართვის საფუძველზე დაყადაღებული უძრავი ნივთი, მდებარე: ქალაქ თბილისი, ........, მშენებარე ფართი, სადარბაზო 3, სართული 8, ბინა №62, ფართით 140 კვ.მ. (ს/კ .........) და ამ ქონების მესაკუთრედ ცნობილ იქნას მოსარჩელე.

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. 25.01.2014 წელს, ერთი მხრივ, შპს „ს.დ–ს“ (გამყიდველი) (შემდგომში - „თავდაპირველი მოპასუხე“ ან „თავდაპირველი მოპასუხე კომპანია“) და, მეორე მხრივ, მოსარჩელეს (მყიდველი) შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება N3, რომლის საფუძველზეც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების ნასყიდობის საგანი იქნებოდა უძრავი ქონება, მდებარე მისამართზე: ქ. თბილისი, .........., მე-5 სართულზე 113,5 კვ.მ. და ავტოფარეხი -1 სართულზე, ნიშნულზე -3,30. ამავე ხელშეკრულებით, ნასყიდობის საფასური განისაზღვრა 97 800 აშშ დოლარით (ბინის 1 კვ.მ. ფართის ღირებულება - 800 აშშ დოლარი, ხოლო ავტოსადგომის ღირებულება - 7 000 აშშ დოლარი) (ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, ს.ფ. 46-48);

2.2. 06.11.2017 წელს მხარეთა შორის გაფორმდა შეთანხმება ხელშეკრულება N3-ის ცვლილებაზე, რომლითაც შეთანხმების საგნად, ნაცვლად ზემოთ მითითებული საცხოვრებელი ბინისა, განისაზღვრა ბინა 143 კვ.მ. ფართით, მე-8 სართულზე, ნიშნული +25,35;

2.3. თავდაპირველი მოპასუხე კომპანიის დირექტორის მიერ 03.10.2018წ. მდგომარეობით გაცემული ცნობის მიხედვით, მოსარჩელეს სრულად აქვს გადახდილი 25.01.2014წ. N3 წინარე ხელშეკრულებიდან და 06.11.2017წ. შეთანხმებიდან გამომდინარე უძრავი ქონების ღირებულება - 99 375 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარში;

2.4. საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, ნასყიდობის საგანი - უძრავი ქონება, მდებარე ქ. თბილისი, ......., მშენებარე ფართი, სადარბაზო 3, სართული 8, ბინა №62, ფართით 140 კვ.მ (ს/კ .........), საკუთრების უფლებით ირიცხება თავდაპირველი მოპასუხის სახელზე;

2.5. მოპასუხის მოთხოვნის საფუძველზე, სადავო უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, ......, მშენებარე ფართი, სადარბაზო 3, სართული 8, ბინა №62, ფართით 140 კვ.მ (ს/კ .........), დაყადაღდა იმ ვალდებულების გამო, რაც მის მიმართ გააჩნია თავდაპირველ მოპასუხეს;

2.6. მოპასუხის მოთხოვნის საფუძველზე, გარდა მოსარჩელის კუთვნილი უძრავი ნივთისა, დაყადაღებულია, ასევე, ამავე მისამართზე მდებარე თავდაპირველი მოპასუხის სახელზე რიცხული კიდევ 10 უძრავი ნივთი.

3. სააპელაციო პალატის მითითებით, სააპელაციო საჩივრის ფარგლებში მოპასუხე სადავოდ ხდიდა, ერთი მხრივ, ნასყიდობის ხელშეკრულების ნამდვილობას და, მეორე მხრივ, - მოსარჩელის საკუთრებაში სადავო ქონების აღრიცხვის საფუძვლიანობას.

4. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მხარეთა შორის დადებული გარიგება აკმაყოფილებდა ამ კატეგორიის გარიგებისათვის კანონით დადგენილ ფორმას. სსკ-ის 68-ე, 323-ე მუხლების საფუძველზე სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ სამოქალაქო კოდექსი არ ითვალისწინებს უძრავი ნივთის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას, როგორც გარიგების ფორმას. შესაბამისად, სასამართლომ არ გაიზიარა მოსაზრება, რომ, რადგან მოსარჩელესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის უძრავ ქონებაზე დადებული წინასწარი ხელშეკრულება არ დარეგისტრირებულა საჯარო რეესტრში, იგი წარმოადგენს ბათილ გარიგებას.

5. სააპელაციო პალატამ ასევე არ გაიზიარა მოპასუხის პოზიცია, რომ ნასყიდობის ღირებულების გადახდა ავტომატურად არ იწვევს გადამხდელისთვის საკუთრების უფლების გადაცემას.

6. სასამართლოს მითითებით, მოსარჩელის მიერ სადავო ქონების ნასყიდობის საფასური გადახდილია ეტაპობრივად, 2014-2015 წლებში, ბოლო გადახდა კი ფიქსირდება 2018 წლის 23 აპრილს (მოპასუხის მხრიდან სადავო ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციამდე), ხოლო თავდაპირველი მოპასუხის მიერ 2018 წლის 3 ოქტომბერს გაცემული ცნობის თანახმად, მოსარჩელეს სრულად აქვს გადახდილი სადავო უძრავი ქონების საფასური. ამავდროულად, დადგენილია ისიც, რომ სარჩელზე წარმოდგენილი შესაგებლით თავდაპირველმა მოპასუხემ ცნო მოსარჩელის საკუთრებად სადავო ქონების აღრიცხვის მოთხოვნა.

7. სააპელაციო პალატამ ერთობლიობაში შეაფასა რა საქმეში წარმოდგენილი ხელშეკრულება და შეთანხმებები, მიიჩნია, რომ სახეზეა სსკ-ის 629.1. მუხლით გათვალისწინებული შემადგენლობა. სასამართლოს მსჯელობით, სადავო ხელშეკრულებები მხარეთა შორის ნარდობის ურთიერთობის მოწესრიგებას უფრო ასახავს, ვიდრე - ნასყიდობის ხელშეკრულებას. სასამართლოს ამგვარი დასკვნის საფუძველს აძლევს მხარეთა შორის 2014 წლის 25 იანვრის ხელშეკრულების პირველი და მეორე მუხლების შინაარსი, რომლის მიხედვით, ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენს საცხოვრებელი ბინის საკუთრებაში გადაცემა. ხელშეკრულების 2.4 პუნქტით კი მხარეებმა განსაზღვრეს ნარდობის საგნის თვისებები და მახასიათებლები, კერძოდ, სადავო გარიგებით მხარეები შეთანხმდნენ გარკვეული სამუშაოს შესრულებაზე და არა - გამყიდველის მიერ მყიდველისათვის ქონებაზე საკუთრების უფლების და მასთან დაკავშირებული საბუთების გადაცემაზე, რაც გამყიდველის მოვალეობაა (სსკ-ის 477-ე მუხლი). პალატამ განმარტა, რომ ნასყიდობის სამართლებრივი ურთიერთობა შეიძლება ეხებოდეს მყიდველისათვის უკვე არსებული ქონების გადაცემას აშენებულ სახლში (იხ: სუსგ საქმე №ას-871-821-2015, 5 თებერვალი, 2016 წელი), განსახილველ შემთხვევაში კი საკითხი ეხება სახლის აშენებასა და მასში მოსარჩელისათვის მხარეთა შეთანხმების შესაბამისი საცხოვრებელი ფართის გადაცემას.

8. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლო, სსსკ-ის 102-ე და 105-ე მუხლების საფუძველზე მტკიცებულებათა ერთობლივად გაანალიზების შედეგად, მივიდა დასკვნამდე, რომ მოსარჩელის მოთხოვნა სწორედ ნარდობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარეობს და 2014 წლის 25 იანვარსა და შემდგომი შეთანხმებებით მოსარჩელესა და თავდაპირველ მოპასუხეს შორის რეალურად გაფორმდა ნარდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც, მოსარჩელემ (შემკვეთმა) მოითხოვა მენარდის მიერ ვალდებულების შესრულება - ნარდობის შედეგად დამზადებული ნივთის - აშენებულ სახლში კონკრეტული ფართის გადაცემა, ამავდროულად, მან სრულად გადაუხადა მენარდეს ნარდობის საზღაური, შესაბამისად, თავდაპირველ მოპასუხეს მოსარჩელის წინაშე წარმოეშვა სადავო ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულება, რაც ფაქტობრივი მდგომარეობით შესრულებულია კიდეც (მხარეები არ ხდიან სადავოდ და სააპელაციო სასამართლოში გამართულ სხდომაზეც დაადასტურეს, რომ მოსარჩელემ გაარემონტა აღნიშნული ფართი და მოცემული მდგომარეობით იგი ოჯახთან ერთად ცხოვრობს სადავო ბინაში). ამასთან, პალატამ აღნიშნა ისიც, რომ თავდაპირველმა მოპასუხემ სარჩელი ცნო მისი მესაკუთრედ აღიარების ნაწილში და, შესაბამისად, პალატის შეფასებით, სახეზეა მოსარჩელის საკუთრების უფლება სადავო ქონებაზე, რაც გამორიცხავდა სააპელაციო პრეტენზიის საფუძვლიანობას.

9. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 629.2. მუხლით, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-40 მუხლის პირველი პუნქტით, ამავე კანონის 32-ე მუხლის პირველი და მეორე პუნქტებით და აღნიშნა, რომ, როდესაც საკითხი ეხება ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლებას, მნიშვნელოვანია, იმ პირმა, რომელიც პრეტენზიას აცხადებს ქონებაზე, წარმოადგინოს მტკიცებულებები, რომლებიც დაადასტურებენ მის უფლებას ყადაღადადებულ ქონებაზე.

10. სასამართლოს მითითებით, დადგენილია, რომ უძრავი ნივთი აშენებულია მენარდის მიერ და შემკვეთის მიერ გადახდილია ნარდობის საზღაური. ამდენად, მენარდეს წარმოეშვა შემკვეთისათვის ქონების საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულება, რაც შესრულებულია და მენარდის მხრიდან დამკვეთი მესაკუთრედ აღიარებულია, თუმცა საჯარო რეესტრის მეშვეობით შემკვეთის სახელზე ქონების რეგისტრაცია ვერ განხორციელდა ობიექტურ გარემოებათა გამო, რაც გამოწვეული იქნა ქონების დაყადაღებით. ამდენად, დადგენილია, რომ სადავო ნივთი არ ეკუთვნის მოვალეს, არამედ ექვემდებარება შემკვეთისათვის საკუთრებაში გადაცემას. მოცემულ შემთხვევაში, მართალია, დადგენილია, რომ ქონება რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში მოვალის სახელზე, თუმცა მსგავს ვითარებაში, როდესაც მოსარჩელეს შესრულებული აქვს ფულადი ვალდებულება - გადახდილი აქვს შეთანხმებული საზღაური, უპირატესობა მოპასუხესთან მიმართებაში უნდა მიენიჭოს სწორედ მოსარჩელეს.

11. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოპასუხემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი, მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

12. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით მოპასუხის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

13. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

14. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].

15. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407.2 მუხლი].

16. საკასაციო საჩივრის თანახმად:

16.1. მართალია, ნასყიდობის საფასურის ბოლო გადახდა ფიქსირდება 2018 წლის 23 აპრილს, თუმცა გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტების შესაბამისად, აღნიშნული მომენტისთვის მოსარჩელის მიერ გადახდილ იქნა მხოლოდ ნასყიდობის საფასურის ნაწილი - 62 829,3 ლარი, მაშინ როდესაც ნასყიდობის ფასი შეადგენდა 249 600 ლარს. კასატორისთვის მოსარჩელის განცხადების საფუძველზე ცნობილი გახდა, რომ საფასურის დარჩენილი ნაწილის გადახდა განხორციელდა თავდაპირველი მოპასუხის მიერ 2019 წლის 3 ოქტომბერს ცნობის გაცემის მომენტში. ხოლო, მოპასუხის ყადაღა უძრავ ქონებაზე გავრცელდა 2019 წლის 8 მაისს. შესაბამისად, უძრავ ქონებაზე ყადაღის გავრცელება უსწრებს მოსარჩელის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი გადახდის ვალდებულების შესრულებას;

16.2. მხარეებს უძრავ ქონებაზე ყადაღის წარმოშობამდე ჰქონდათ 2 წელი და 4 თვე საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის. სასამართლოს გადაწყვეტილების სამოტივაციო ნაწილით არ განუმარტავს, მესაკუთრის მიერ წინასახელშეკრულებო ეტაპზე საკუთრების უფლების გადაცემის შესაძლებლობის დაკარგვისა და შესაბამისად, ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებით განსაზღვრული მოთხოვნების შესრულების შეუძლებლობის მიუხედავად, რატომ ენიჭება უპირატესობა მომავალი მესაკუთრის ინტერესებს;

16.3. გადადების პირობით შეიძლება დაიდოს მხოლოდ ვალდებულებით-სამართლებრივი და არა - სანივთო გარიგება. მოსარჩელემ პირობა შეასრულა, თუმცა, თუ უძრავ ნივთს აღმოაჩნდა უფლებრივი ნაკლი, შედეგად, ვერ შედგება სანივთო უფლების გადამტანი გარიგება ანუ განკარგვითი გარიგება, რომელიც წარმოშობს საკუთრების უფლებას და რომლის განუყოფელი ნაწილია საჯარო რეესტში რეგისტრაცია. სანივთო უფლების წარმოშობისათვის საჭიროა სანივთო უფლების გადამტანი გარიგების გაფორმება;

16.4. არასწორია სასამართლოს მსჯელობა, რომ ნასყიდობის საფასურის გადახდა ავტომატურად იწვევს საკუთრების უფლების წარმოშობას;

16.5. სააპელაციო სასამართლომ სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძვლად არასწორად მიიჩნია ის ფაქტი, რომ თავდაპირველმა მოპასუხემ ცნო სარჩელი.

17. უპირველეს ყოვლისა, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ იზიარებს კასატორის ზემოაღნიშნულ შედავებას და განმარტავს, რომ მხოლოდ თავდაპირველი მოპასუხის მიერ სარჩელის ცნობა არ გამოიწვევს სარჩელის დაკმაყოფილებას. ეს ურთიერთობა ეხება მოპასუხე-კრედიტორის (სს „ტ–ის“) მიერ თავისი უფლების გამოყენების მართებულობის შემოწმებას და იმის დადგენას, დაარღვია თუ არა მან მოსარჩელის უფლება. თავდაპირველი მოპასუხის მიერ სარჩელის ცნობაში კონკრეტულ შემთხვევაში არ იგულისხმება მოპასუხე-კრედიტორის უფლების განკარგვა, კერძოდ, მის მიერ სარჩელის ცნობა არ ნიშნავს იმას, რომ მოპასუხე-კრედიტორი ეთანხმება მის მიერ მოსარჩელის უფლების დარღვევას ან სხვაგვარად - მისი უფლების დაკმაყოფილებას. სარჩელის ცნობას არ მოჰყვება სარჩელის დაკმაყოფილება, თუ ამით მესამე პირის უფლებები ირღვევა. ამ შემთხვევაში კონსტელაცია - „ვინ, ვისგან, რას და რა საფუძვლით მოითხოვს“, ეხება, პირველ რიგში, მოსარჩელისა და მოპასუხე-კრედიტორის ურთიერთობას და შემდეგ, მოსარჩელისა და თავდაპირველი მოპასუხის ურთიერთობას. ამ უკანასკნელის მიერ სარჩელის ცნობით დავა არ წყდება წინა ურთიერთობის სუბიექტებს შორის (იხ. შდრ. სუსგ საქმე №ას-180-169-2017, 19 ივლისი, 2018 წელი).

18. მიუხედავად ზემოაღნიშნული მსჯელობისა, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორმა ვერ წარმოადგინა დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია საქმეზე დადგენილი იმ გარემოებების მიმართ, რომლებსაც არსებითი მნიშვნელობა აქვს საქმის გადაწყვეტის შედეგზე.

19. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მართებულია სააპელაციო სასამართლოს შეფასება მოსარჩელესა და თავდაპირველ მოპასუხე კომპანიას შორის გაფორმებული ხელშეკრულებისა და შეთანხმების ნარდობად მიჩნევის თაობაზე.

20. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ყოველ ცალკეულ შემთხვევაში ხელშეკრულების არსის გამორკვევისთვის განმსაზღვრელია არა სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფორმა და სახელწოდება, არამედ, თუ რა მიზანს ისახავდნენ კონტრაჰენტი მხარეები. სსკ-ის 52-ე მუხლი ადგენს განსჯის შედეგად ნების დადგენის პრინციპს და გამორიცხავს ნების სიტყვასიტყვითი გაგების პრინციპის გამოყენებას. გონივრული განსჯის შედეგად ნების დადგენა მოითხოვს იმის გარკვევას, თუ რა იგულისხმეს გარიგების მონაწილეებმა გამოხატულ ნებაში, ეს კი იძლევა შესაძლებლობას, რომ უპირატესობა მიენიჭოს მათ ნებას და არა გარიგებაში სიტყვიერად გამოხატულს (falsa demonstratio non nocet - მცდარი სახელწოდება არ ახდენს გავლენას მხარეთა შეთანხმების შინაარსზე), ამასთან, ნების გამოვლენის ინტერპრეტაციისათვის აუცილებელია იმის გათვალისწინებაც, თუ რა საბოლოო შედეგს ისახავდა სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე მიზნად (იხ. ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი I, გვ. 305) (იხ. სუსგ საქმე №ას-625-625-2018, 31 ოქტომბერი, 2018 წელი).

21. 25.01.2014 წელს, ერთი მხრივ, თავდაპირველ მოპასუხე კომპანიასა (გამყიდველი) და, მეორე მხრივ, მოსარჩელეს (მყიდველი) შორის დაიდო უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება N3, რომლის საფუძველზეც მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების ნასყიდობის საგანი იქნებოდა უძრავი ქონება, მდებარე მისამართზე: ქ. თბილისი, ..........., მე-5 სართულზე 113,5 კვ.მ. და ავტოფარეხი -1 სართულზე, ნიშნულზე -3,30 (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.1. ქვეპუნქტი); 06.11.2017 წელს მხარეთა შორის გაფორმდა შეთანხმება ხელშეკრულება N3-ის ცვლილებაზე, რომლითაც შეთანხმების საგნად, ნაცვლად ზემოთ მითითებული საცხოვრებელი ბინისა, განისაზღვრა ბინა 143 კვ.მ. ფართით, მე-8 სართულზე, ნიშნული +25,35 (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.2. ქვეპუნქტი).

22. 25.01.2014 წლის ხელშეკრულების 2.4. ქვეპუნქტის თანახმად, წინამდებარე ხელშეკრულებით გამყიდველი კისრულობს ვალდებულებას, ნასყიდობის საგანი (საცხოვრებელი ბინა) მშენებლობის დასრულების შემდეგ იყოს მოყვანილი შემდეგ მდგომარეობაში: ა. საცხოვრებელი ბინის ტიხრები ამოყვანილი, ბინის გარე პერიმეტრზე ჩასმული მეტალოპლასმასის კარ-ფანჯრები, ბინაში შესასვლელი რკინის კარი, იატაკი მოჭიმული, სველი წერტილების დასამონტაჟებლად სანტექნიკის მილები მიყვანილი, ელექტროგაყვანილობა დამონტაჟებული. ბ. საცხოვრებელი სახლის ფასადი და სადარბაზო დასრულებული სახით შეღებილი, ან მოპირკეთებული პროექტის მიხედვით, სადარბაზოში დამონტაჟებული ლიფტი და ელექტროგაყვანილობა, ეზო მოპირკეთებული (იხ. ს.ფ. 46).

23. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ვინაიდან ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებითა და შეთანხმებით საკითხი ეხება საცხოვრებელი ბინის აშენებასა და ამასთან, მკაფიოდ არის იდენტიფიცირებადი მოსარჩელისათვის მხარეთა შეთანხმების შესაბამისი, ასაშენებელი საცხოვრებელი ფართი, სახეზეა მხარეთა შორის სწორედ ნარდობის სახელშეკრულებო ურთიერთობა. ამასთან, ვინაიდან უძრავი ქონების ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომელიც თავისი არსით ნარდობის გარიგება იყო, არ მოითხოვდა სსკ-ის 183-ე მუხლით განსაზღვრული საკუთრების უფლების, თუნდაც სამომავლო უფლების, რეგისტრაციას (იხ. შდრ. საქმე №ას-871-821-2015, 5 თებერვალი, 2016 წელი).

24. საკასაციო პალატა მიუთითებს სსკ-ის 629.2 მუხლზე [თუ ნარდობა ითვალისწინებს რაიმე ნაკეთობის დამზადებას და მენარდე მას ამზადებს თავის მიერ შეძენილი მასალით, მაშინ იგი შემკვეთს გადასცემს საკუთრებას დამზადებულ ნაკეთობაზე. თუ დამზადებულია გვაროვნული ნივთი, მაშინ გამოიყენება ნასყიდობის წესები] და აღნიშნავს, რომ, ვინაიდან შემკვეთის მიერ გადახდილია შეთანხმებული საზღაური, მენარდეს წარმოეშვა შემკვეთისათვის მხარეთა შორის განსაზღვრული საცხოვრებელი ფართის საკუთრებაში გადაცემის ვალდებულება, თუმცა, საჯარო რეესტრში შემკვეთის სახელზე ქონების რეგისტრაცია ვერ მოხდა ქონებაზე ყადაღის არსებობის გამო.

25. ზემოაღნიშნული მსჯელობიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მართებულად დაკმაყოფილდა მოსარჩელის სარჩელი ქონების ყადაღისაგან გათავისუფლებისა და მესაკუთრედ ცნობის თაობაზე [„სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 32-ე მუხლის პირველი და მე-2 პუნქტები: თუ მესამე პირი ამტკიცებს, რომ მას აღსრულების საგანზე გააჩნია უფლება, მაშინ იმ სასამართლოში, რომლის სამოქმედო ტერიტორიაზედაც ხდება აღსრულება, მესამე პირს შეუძლია აღძრას სარჩელი. ასეთ სარჩელს სასამართლო განიხილავს სასარჩელო წარმოების წესით (სარჩელი ყადაღისაგან ქონების გათავისუფლების შესახებ). სარჩელი ყადაღისაგან ქონების გათავისუფლების შესახებ წარედგინება მოვალესა და კრედიტორს].

26. გამომდინარე აქედან, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

27. საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი [სსსკ-ის 401.4 მუხლი]. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სახელმწიფო ბიუჯეტიდან უნდა დაუბრუნდეს გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 8000 ლარის 70% – 5600 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. სს „ტ–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. სს „ტ–ს“ (ს.ნ. ......) დაუბრუნდეს მის მიერ 2020 წლის 08 ოქტომბერს №9947833567 საგადახდო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 8000 ლარის 70% – 5600 ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ე. გასიტაშვილი