14 მარტი, 2024 წელი,

საქმე №ას-406-2023 თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა/მოსამართლეები:

ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი - ი.ო–ძე, ა.ს.ა.შ–რი (მოპასუხეები)

მოწინააღმდეგე მხარე - ს.მ.ს.ა–მ, ს.ჯ.ს.ა–ამ, ბ.ხ–ი (მოსარჩელეები)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 18 იანვრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა - გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი - გარიგების ბათილად ცნობა, საკუთრების უფლების აღდგენა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

1. 2012 წლის 21 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებით, ირანის მოქალაქეებმა - ს.მ.ს.ა–მმა (შემდეგში - პირველი მოსარჩელე), ს.ჯ.ს.ა–ამმა (შემდეგში - მეორე მოსარჩელე) და ბ.ხ–მა (შემდეგში - მესამე მოსარჩელე) - 132 000 აშშ დოლარად შეიძინეს ქ.თბილისში, .......... მდებარე 1 023კვ.მ არასასოფლოსამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი (შემდეგში - უძრავი ნივთი, უძრავი ქონება ან სადავო ქონება).

2. საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიხედვით, უძრავი ნივთი მოსარჩელეთა თანასაკუთრებაში შემდეგი პროპორციით იყო დარეგისტრირებული: პირველი მოსარჩელე - ¼ ნაწილი, მეორე მოსარჩელე - ¼ ნაწილი და მესამე მოსარჩელე - ½ ნაწილი.

3. 2016 წლის 18 მაისს, ვ.კ–ძემ, ყალბი მინდობილობის საფუძველზე (რომელზეც მესაკუთრეთა ხელმოწერა არ ყოფილა და რომელიც თითქოსდა ბაქოს N1 სანოტარო ბიუროს ნოტარიუს პ.მ.ს–ვის მიერ 2016 წლის 5 მაისს იყო დამოწმებული) უძრავი ქონება ი.ო–ძეზე (შემდეგში - პირველი მოპასუხე ან პირველი კასატორი) 200 000 აშშ დოლარად გაასხვისა.

4. ორი დღის შემდეგ, 2016 წლის 20 მაისს, პირველმა მოპასუხემ უძრავი ნივთი ა.ს.ა-შ–ს (შემდეგში - მეორე მოპასუხე ან მეორე კასატორი) მიჰყიდა, რომელიც ერაყის მოქალაქეა. აღნიშნულ შემთხვევაშიც, ნასყიდობის ფასად 200 000 აშშ დოლარია მითითებული.

5. მოპასუხეთა შორის ხანგრძლივი ბიზნეს-პარტნიორული ურთიერთობა არსებობდა. უძრავი ქონების რეგისტრაციის განცხადების შეტანისას მეორე მოპასუხის საცხოვრებელ მისამართად მისივე პარტნიორის - პირველი მოპასუხის თბილისის მისამართი ფიქსირდება.

6. დღეის მდგომარეობით, უძრავი ნივთი მეორე მოპასუხის საკუთრებაში ირიცხება.

7. საქართველოს შინაგან საქმეთა სამინისტროს საექსპერტო-კრიმინალისტიკური დეპარტამენტის 2017 წლის 3 თებერვლის დასკვნის თანახმად:

2016 წლის 5 მაისით დათაღირებული, უცხო ენაზე შედგენილი მინდობილობის ორ ეგზემპლარზე, პირველ გვერდებზე მოსარჩელეთა სახელით არსებული ხელმოწერები ერთი და იმავე პირის მიერაა შესრულებული;

2016 წლის 5 მაისით დათარიღებული, უცხო ენაზე შედგენილი მინდობილობის ორ ეგზემპლარზე, პირველ გვერდებზე პირველი მოსარჩელის სახელით არსებული ხელმოწერა შესრულებულია არა ამ უკანასკნელის, არამედ - სხვა პირის მიერ;

2016 წლის 5 მაისით დათარიღებული, უცხო ენაზე შედგენილი მინდობილობის ორ ეგზემპლარზე, პირველ გვერდებზე მეორე მოსარჩელის სახელით არსებული ხელმოწერა შესრულებულია არა ამ უკანასკნელის, არამედ სხვა პირის მიერ;

2016 წლის 5 მაისით დათარიღებული, უცხო ენაზე შედგენილი მინდობილობის ორ ეგზემპლარზე, პირველ გვერდებზე მესამე მოსარჩელის სახელით არსებული ხელმოწერა შესრულებულია არა ამ უკანასკნელის, არამედ სხვა პირის მიერ;

2016 წლის 5 მაისით დათარიღებული, უცხო ენაზე შედგენილი მინდობილობის ორივე ეგზემპლარზე (აკინძული ნოტარიუს ა.მ–ას მიერ), მეორე გვერდებზე, აკინძვის ბოლო ფურცლის უკანა გვერდსა და ყველა გვერდის წინა და უკანა მხრიდან კიდეებზე გარდამავალი მრგვალი ბეჭდების ანაბეჭდები შესრულებულია არა ტექნიკური გადატანის მეთოდების (პირგადასაღები ქაღალდით, გამჭოლ შუქზე, დაწნევით და სხვა) გამოყენებით, არამედ, დატანილია ფაბრიკული წარმოების წესების დაცვით დამზადებული ბეჭდის ქაღალდის ზედაპირთან უშუალო შეხებით.

8. დაზარალებულად ცნობის შესახებ ძველი თბილისის რაიონული პროკურატურის დადგენილების თანახმად, მოსარჩელეები დაზარალებულად იქნენ ცნობილი.

9. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სისხლის სამართლის საქმეთა საგამოძიებო, წინასასამართლო სხდომისა და არსებითი განხილვის კოლეგიის 2020 წლის 15 ივნისის განაჩენით ვ.კ–ძე დამნაშავედ ცნეს, საქართველოს სისხლის სამართლის კოდექსის 180.2 მუხლის ,,ა’’ და 180.3 მუხლის ,,ბ’’ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული დანაშაულის ჩადენისათვის.

დასახელებული განაჩენით დადგენილია, რომ: 2016 წელს ვ.კ–ძემ, გამოძიებით დაუდგენელ პირთან ერთად, წინასწარი შეთანხმებით, ჯგუფურად, ყალბი ოფიციალური დოკუმენტის - 2016 წლის 5 მაისს თითქოსდა ქ.ბაქოს N? სანოტარო ბიუროში გაცემული, ნოტარიუს პ.მ.ს–ვის მიერ დამოწმებული მინდობილობის გამოყენებით, განიზრახა მართლსაწინააღმდეგოდ მიეღო ქონებრივი უფლება და მოეხდინა სადავო ქონების რეალიზაცია.

ვ.კ–ძე მაკლერის მეშვეობით დაუკავშირდა მიწის ნაკვეთის შეძენის მსურველ პირველ მოპასუხეს, განუმარტა, რომ უძრავი ქონების მესაკუთრე ირანის მოქალაქეების წარმომადგენელი იყო, რომელთაც კუთვნილი ქონების შემჭიდროვებულ ვადებში შეღავათიან ფასად გასხვისება სურდათ და უძრავი ქონების ყიდვა შესთავაზა.

ვინაიდან, კასატორი, მეორე მოპასუხის დავალებით ამავე ტერიტორიაზე მდებარე მიწის ნაკვეთს ეძებდა, უძრავი ქონების ნახვისა და მოწონების შემდგომ, შეთავაზებას დათანხმდა. შეთანხმებისამებრ, 2016 წლის 18 მაისს, ვ.კ–ძე და პირველი მოპასუხე თბილისში, ..... მდებარე იუსტიციის სახლში ერთმანეთს შეხვდნენ, სადაც მათ შორის ნასყიდობის ხელშეკრულება გაფორმდა, კერძოდ, ვ.კ–ძემ, ყალბი ოფიციალური დოკუმენტის - 2016 წლის 5 მაისის მინდობილობის საფუძველზე, როგორც მოსარჩელეთა წარმომადგენელმა, სადავო ქონება 200 000 აშშ დოლარის სანაცვლოდ გაასხვისა პირველ მოპასუხეზე, ხოლო, ამ უკანასკნელმა, თავის მხრივ, იგივე მიწის ნაკვეთი 2016 წლის 20 მაისს, თავის ბიზნეს-პარტნიორს, მეორე მოპასუხეს (ერაყის მოქალაქე) მიჰყიდა.

10. სისხლის სამართლის საქმეზე მოწმე ა.თ–იმ სასამართლო სხდომაზე დაკითხვისას განმარტა, რომ ბიზნესსაქმიანობის წარმოების მიზნით 2016 წელს ქ.თბილისში, ...... ქუჩაზე მიწის ნაკვეთის შეძენა სურდა; ამ მიზნით იგი მაკლერს დაუკავშირდა, რომელმაც 1 023კვ.მ ფართობის ნაკვეთი აჩვენა, რომელიც მოეწონა და მესაკუთრესთან ფასზე შეთანხმების შემთხვევაში, მისი შეძენა გადაწყვიტა.

მაკლერმა თბილისში, ....... ქუჩაზე მდებარე ოფისში შეახვედრა ბრალდებულ ვ.კ–ძეს, რომელსაც უცხო მამაკაცი ახლდა. შეხვედრისას უთხრეს, რომ ნაკვეთის ღირებულება დაახლოებით 200 000 აშშ დოლარი იყო. ფასზე ვერ შეთანხმდნენ, ამიტომ გარიგება ვერ შედგა.

მოგვიანებით ვ–ს პირადად დაუკავშირდა, თავი გაახსენა და უთხრა, რომ ნაკვეთით კვლავაც დაინტერესებული იყო. მათ შორის დაახლოებით ორი თვის მანძილზე მიმდინარე სატელეფონო კომუნიკაციის დასაწყისში მიწის ნაკვეთს ვ–ი 140 000 აშშ დოლარად აფასებდა, თუმცა შემდეგ ფასი დააკლო და 100 000 აშშ დოლარზე შეთანხმდნენ.

ამ პერიოდის განმავლობაში ბრალდებული მობილური ტელეფონის ნომერზე ეკონტაქტებოდა, რომელიც ხშირად გათიშული იყო და არავინ პასუხობდა, თუმცა მოგვიანებით ბრალდებულის ნომერზე ქალბატონმა უპასუხა და უთხრა, რომ ნომერი ვ–ს არ ეკუთვნოდა. იმავე ნომერზე დაარეკინა მეგობარსაც, რომელსაც მამაკაცმა უპასუხა და უთხრა, რომ ვ–ი არ იყო. ყოველივე ზემოაღნიშნულმა მას არსებული ეჭვები უფრო გაუმძაფრა.

პირადი ადვოკატის მეშვეობით გადაამოწმა ამ მიწასთან დაკავშირებული დოკუმენტაცია და გაარკვია, რომ ამ უძრავი ქონების მესაკუთრეები ირანის მოქალაქეები იყვნენ და მინდობილობაზე მათი სახელით შესრულებული ხელმოწერებიც ვიზუალური დათვალიერებით, აშკარად ერთ პირს ეკუთვნოდა. გარდა ამისა, დოკუმენტებში არასწორად იყო დაფიქსირებული მამა-შვილის აყდამების მონაცემებიც.

ვინაიდან, ვ.კ–ძის ქმედებების კანონიერებაში დაეჭვდა, მასთან კომუნიკაცია გაწყვიტა, მაგრამ ბრალდებული თავად უკავშირდებოდა და მიწის მიყიდვას სთავაზობდა. ამასობაში მიწა პირველ მოპასუხეზე გაიყიდა, რომელმაც იგი ორ დღეში გაასხვისა; შეებრალა მიწის ნაკვეთის რეალური მესაკუთრეები, დაუკავშირდა მათ და მათ ქონებასთან დაკავშირებული მაქინაციების შესახებ აცნობა.

11. სისხლის სამართლის საქმეზე მოწმის სახით დაკითხულმა პირველმა მოპასუხემ განმარტა, რომ ჰყავს ბიზნეს-პარტნიორი - მეორე მოპასუხე. 2016 წლის გაზაფხულზე, ბიზნეს ცენტის ასაშენებლად მეორე მოპასუხეს თბილისში, დიღმის მასივის ტერიტორიაზე მიწის ნაკვეთის ყიდვა უნდოდა; ამ მიზნით, პარტნიორის დასახმარებლად, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის მაკლერებს უკავშირდებოდა და მათთან მოლაპარაკებებს აწარმოებდა.

ამავე პერიოდში თავად დაუკავშირდა მაკლერი, მამაკაცი, რომელმაც აცნობა, რომ კლიენტი ჰყავდა, რომელსაც ...... ქუჩაზე მდებარე 1 023კვ.მ ფართობი მიწის ნაკვეთის სასწრაფოდ, 200 000 აშშ დოლარად გაყიდვა სურდა. მაკლერსა და ბრალდებულ ვ.კ–ძეს, ...... ქუჩაზე, მიწის ნაკვეთის მიმდებარედ შეხვდა, რა დროსაც ბრალდებული გაეცნო ვ–ის სახელით და უთხრა, რომ მიწა ირანელებს ეკუთვნოდა, თავად კი, მინდობილობით მათი წარმომადგენელი იყო.

მიწის ნაკვეთი მოეწონა, ვ–ს უთხრა, რომ ნაკვეთს პარტნიორს აჩვენებდა და პასუხს აცნობებდა. იმავე დღეს, მიწის ნაკვეთი მეორე მოპასუხეს აჩვენა, რომელსაც, ასევე, მოეწონა ნაკვეთი, თუმცა საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებას არ ჩქარობდნენ და დაახლოებით 4-5 დღე ტელეფონით მოლაპარაკებას აგრძელებდნენ; შემდეგ, ვ–ი მობილურ ტელეფონზე დაუკავშირდა და უთხრა, რომ ვინაიდან სხვა კლიენტებიც ჰყავდა, მათი საბოლოო პასუხი აინტერესებდა;

მაშინვე მეორე მოპასუხეს დაურეკა და იგი საქმის კურსში ჩააყენა; კომპანიონმა უთხრა, რომ ნაკვეთის ყიდვაზე თანახმა იყო, თუმცა, იმჟამად ოჯახთან ერთად საოჯახო საქმეებზე იმყოფებოდა და სამუშაო დღის ბოლომდე იუსტიციის სახლში მისვლას ვერ მოასწრებდა;

მეორე მოპასუხეს შეუთანხმდა, რომ მიწის ნაკვეთს ჯერ თავის სახელზე გააფორმებდა და შემდეგ მას გადაუფორმებდა. თანხის ნაწილი, მეორე მოპასუხის კუთვნილი 50 000 აშშ დოლარი თავად ჰქონდა, დანარჩენი, 150 000 აშშ დოლარი კი, ახლობლისგან, ნ.უ–გან ისესხა. იმავე დღეს იუსტიციის სახლში შეხვდა ვ–ს, რომელიც მარტო იყო. მან და ვ–მა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში გააფორმეს ნასყიდობის ხელშეკრულება და რეესტრის ამონაწერის მიღების შემდეგ მოხდა მიწის საფასურის, 200 000 აშშ დოლარის ვ–ისთვის გადაცემაც.

პირადად ნახა მინდობილობაც, საიდანაც შეიტყო ვ–ის გვარი - კ–ძე. ორ-სამ დღეში, მიწის ნაკვეთში გადახდილი თანხა მეორე მოპასუხემ აუნაზღაურა და ნაკვეთის მის სახელზე გადაფორმება მოახდინეს.

12. სისხლის სამართლის საქმეზე ბრალდებულმა ვ.კ–ძემ განმარტა, რომ 2016 წლის აპრილის თვეში მისთვის ადრე უცნობმა მამაკაცმა შესთავაზა ირანელი ბიზნეს-პარტნიორების კუთვნილი, დიღმის მასივში მდებარე მიწის ნაკვეთის გაყიდვაში დახმარება, რაშიც 5 000 აშშ დოლარის მიცემას დაჰპირდა.

თვით პარტნიორები საქართველოში არ იმყოფებოდნენ. მიწის ნაკვეთი 200 000 აშშ დოლარად იყო შეფასებული. უცნობმა მიწის ნაკვეთი აჩვენა და ორ დღეში სხვა დოკუმენტებთან ერთად მის სახელზე გაცემული მინდობილობა მიაწოდა.

მალე მყიდველი გამოჩნდა, სახელად ი–ე. შეთანხმდნენ და მეორე დღეს საჯარო რეესტრში მივიდნენ, სადაც ოპერატორს მასზე გაცემული მინდობილობა წარუდგინა და ხელშეკრულება იქვე შეავსეს. ახალ მესაკუთრეზე საჯარო რეესტრის ამონაწერის მიღების შემდეგ, ი–ემ 200 000 აშშ დოლარი გადაუხადა.

13. 2016 წლის 18 მაისისა და 2016 წლის 20 მაისის ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობისა და უძრავ ნივთებზე თანასაკუთრების უფლების აღდგენის მოთხოვნით მოპასუხეთა წინააღმდეგ მოსარჩელეებმა სასამართლოში სარჩელი შეიტანეს.

14. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2018 წლის 14 ნოემბრის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

15. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მოსარჩელეებმა სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს.

16. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 18 იანვრის გადაწყვეტილებით:

- მოსარჩელეთა სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა;

- გასაჩივრებული გადაწყვეტილება გაუქმდა და მისი შეცვლით ახალი გადაწყვეტილება იქნა მიღებული;

- სარჩელი დაკმაყოფილდა;

- ბათილად იქნა ცნობილი 2016 წლის 18 მაისისა და 20 მაისის უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებები და უძრავი ნივთის ¼ ნაწილზე - პირველი მოსარჩელის, ¼ ნაწილზე - მეორე მოსარჩელის, ხოლო ½ ნაწილზე - მესამე მოსარჩელის საკუთრების უფლება აღირიცხა.

16.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-12 პუნქტებში მითითებული გარემოებები და შემდეგი დასკვნები ჩამოაყალიბა:

16.1.1. საქმეში არსებული მტკიცებულებებით ერთმნიშვნელოვნად დასტურდება, რომ პირველი მოპასუხე მეორე მოპასუხის ინტერესების შესაბამისად/მისი დავალებით მოქმედებდა (ეძებდა შესაძენად მიწას; მოძებნის შემდგომ, აჩვენა მას; მოწონების შემდგომ კი, შეიძინა და გადაიფორმა ჯერ თავის სახელზე, ხოლო ორ დღეში გადაუფორმა პარტნიორს).

აღნიშნულით არ იკვეთება სადავო უძრავ ქონებაზე პირველი მოპასუხის ინტერესი ნივთის შეძენასთან დაკავშირებით, რაც ადასტურებს, რომ იგი უძრავი ქონების შეძენისას მხოლოდ მეორე მოპასუხის ინტერესების შესაბამისად მოქმედებდა.

ამდენად, მოპასუხეებს შორის დადებული ნასყიდობა უცილოდ ბათილი გარიგებაა, რადგან მისი გაფორმებისას მეორე მოპასუხე ხელშეკრულების ორივე მხარეს წარმოადგენდა.

16.1.2. მოცემულ შემთხვევაში, შემძენის კეთილსინდისიერება უნდა შეფასდეს, არა, სადავო ქონების პირველი მოპასუხის მიერ პარტნიორზე გასხვისებისას/გადაფორმებისას, არამედ - მინდობილი პირის, ვ.კ–ძისგან პირველი მოპასუხის მეშვეობით ქონების მეორე მოპასუხის მიერ შეძენისას და, შეფასება უნდა მიეცეს, თუ რა იცოდა შემძენმა მესაკუთრის ნამდვილ ნებასთან დაკავშირებით ქონების გასხვისების მხრივ.

16.1.3. პირველი მოპასუხე, უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ბიზნესში გამოცდილი პირია. ამ უკანასკნელის განმარტებით, მას ასევე დიდი გამოცდილება აქვს მინდობილობების გაფორმების თვალსაზრისით.

შესაბამისად, შეუიარაღებელი თვალითაც ცხადად შესამჩნევი იყო, რომ მინდობილობაზე, რომელიც არც ლეგალიზებული იყო და არც აპოსტოლით დამოწმებული არ ყოფილა, მესაკუთრეთა ხელმოწერები ერთი და იმავე პირის მიერ რომ იყო შესრულებული, რაც სხვა თუ არაფერი, ეჭვებს გამოიწვევს ნებისმიერ კეთილსინდისიერად და ობიექტურად მოაზროვნე ადამიანში.

ამასთან, გასხვისებასთან დაკავშირებით მესაკუთრის ნების არსებობა არ შეიძლება დადასტურდეს მხოლოდ რეესტრში რეგისტრირებული მესაკუთრის სახელით გაცემული მინდობილობით, მაშინ როდესაც საეჭო იყო მთელი რიგი გარემოებები მესაკუთრის ნამდვილ ნებასთან დაკავშირებით, ქონების გასხვისების მხრივ.

აღნიშნულთან დაკავშირებით, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდმა პალატამ, 2002 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილებაში (საქმე N3კ/624-02) აღნიშნა, რომ სამოქალაქო კოდექსი არ იცნობს სანოტარო წესით დამოწმებული მინდობილობის სისწორისა და უტყუარობის პრეზუმციას. სანოტარო წესით დამოწმებული მინდობილობა თავისთავად არ ნიშნავს მარწმუნებლის მიერ წარმომადგენლისათვის უფლებამოსილების მინიჭების ფაქტის არსებობას.

უფლებამოსილება უნდა იყოს ნამდვილი. ამ პრეზუმციით არ უნდა მოხდეს ქონების შემძენის გულგრილობისა და არაკეთილსინდისიერი ქცევის ხელშეწყობა, წახალისება მესაკუთრის ინტერესების ხელყოფის ხარჯზე. შესაბამისად, კეთილსინდისიერი შემძენის წინდახედულება და კვლევა იმისა, რეესტრის ჩანაწერის მიღმა არის თუ არა გარემოებები, რომელთა ერთობლიობაც ქმნის პრეზუმციის უტყუარობისადმი ნდობის ობიექტურ საფუძველს, უნდა იკვეთებოდეს.

ამდენად, უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმციის გამომრიცხველ გარემოებად მიიჩნევა შემძენის ინფორმირებულობა ქონებაზე რეგისტრირებული მონაცემების უტყუარობის შესახებ, კერძოდ, ცოდნა იმის შესახებ, იცოდა, ან რამდენად შეეძლო შემძენს სცოდნოდა, რეგისტრირებული ჩანაწერის ხარვეზის შესახებ. თავის მხრივ უზუსტობის ცნება გულისხმობს ისეთი გარემოების ცოდნას, რომელიც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას.

მოცემულ შემთხვევაში, განმსაზღვრელია არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმაპირობებელი ელემენტი - შემძენმა იცის, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. მოპასუხეს აწევს სუბიექტურ და ობიექტურ ფაქტორებზე მითითებით მტკიცების ტვირთი.

16.1.3. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში - სსკ) 185-ე და 312-ე მუხლებისა და არსებული სასამართლო პრაქტიკის გათვალისწინებით, შეჯიბრებითობის პრინციპის დაცვით მოდავე მხარეთა მიერ წარდგენილი მტკიცებულებებისა და გაცხადებული ფაქტობრივი გარემოებების ურთიერთშეჯერების საფუძველზე, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 105-ე მუხლის შესაბამისად სააპელაციო სასამართლოს არ შეექმნა შინაგანი რწმენა შემძენის კეთილსინდისიერებასთან მიმართებით.

საყურადღებოა, რომ შემძენი არის მეწარმე სუბიექტი, რომელსაც წინდახედულების მომეტებული სტანდარტი მოეთხოვება, რისი დაცვის პირობებში შემძენს შეეძლო თავიდან აერიდებინა არამესაკუთრის (ვ.კ–ძის) მხრიდან ქონების შეძენა-გასხვისება. აღნიშნულიდან გამომდინარე, შემძენს კეთილსინდისიერად არც ქონების საბაზრო ღირებულებით შეძენა არ აქცევს.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, უძრავი ნივთის თავდაპირველი მესაკუთრისა და მისი შემდგომი შემძენის - მეორე მოპასუხის (წარმომადგენელი - პირველი მოპასუხე) შეპირისპირებული ინტერესებიდან უპირატესობა სააპელაციო სასამართლომ ნივთის თავდაპირველ მესაკუთრეთა ინტერესს მიანიჭა, რადგან მოსარჩელეებმა უზრუნველყვეს შემდეგი გარემოების დადასტურება - მესაკუთრის ნამდვილი ნების დადგენასთან დაკავშირებით მეორე მოპასუხის/მისი წარმომადგენლის მხრიდან ნივთის შეძენამდე სათანადო წინდახედულება არ გამოვლენილა, რაც მის კეთილსინდისიერებას ეჭვქვეშ აყენებს.

ამდენად, მოსარჩელემ უზრუნველყო მისი მტკიცების საგანში შემავალი გარემოების - შემძენის არაკეთილსინდისიერების დადასტურება, რაც სადავო გარიგებების ბათილად მიჩნევისა და უძრავი ქონების თავდაპირველ მესაკუთრეთა საკუთრებად აღიარების წინაპირობაა.

17. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე მოპასუხეებმა საკასაციო საჩივარი შეიტანეს, რომლითაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვეს.

17.1. კასატორთა მოსაზრება ძირითადად დაფუძნებულია იმ არგუმენტზე, რომ საქმის მასალების არასრულყოფილი შეფასება გაანალიზების შედეგად სააპელაციო ინსტანციის სასამართლომ არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსით გათვალისწინებული კეთილსინდისიერი შემძენის ინსტიტუტი, რომლის მოქმედების პირობებში უძრავი ქონების თავდაპირველი მესაკუთრეებისთვის დაბრუნება სამართლებრივად დაუშვებელია.

18. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 11 მაისის განჩინებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, მოპასუხეთა საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ის დაუშვებელია:

19. სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:

ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;

ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;

გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;

დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;

ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;

ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;

ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.

20. სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

მოცემულ შემთხვევაში, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების მიმართ კასატორებს დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენიათ, ამიტომ ისინი სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის.

21. საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანია, თუ რამდენად კანონიერია ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობისა და უძრავ ნივთებზე თანასაკუთრების უფლების აღდგენის თაობაზე მოსარჩელეთა მოთხოვნები.

22. სსკ-ის 50-ე მუხლის თანახმად, გარიგება ცალმხრივი, ორმხრივი ან მრავალმხრივი ნების გამოვლენაა, რომელიც სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობის, შეცვლის ან შეწყვეტისკენ არის მიმართული. ამავე კოდექსის 54-ე მუხლის თანახმად, ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ წესს და აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს და ზნეობის ნორმებს. საჯარო წესრიგში იგულისხმება სამოქალაქო ბრუნვის ფუნდამენტური პრინციპები, რომლებშიც საკუთრების ხელშეუხებლობაც მოიაზრება. საჯარო წესრიგის დარღვევით ილახება არა მხოლოდ ურთიერთობის კონკრეტული მონაწილის უფლებები, არამედ იგი ვნებას აყენებს, პირველ რიგში, სახელმწიფოსა და საზოგადოების ინტერესებს. გარიგება, რითაც უარყოფილი იქნება საკუთრების ხელშეუხებლობის სოციალური ფუნქცია, უნდა ჩაითვალოს საჯარო წესრიგის დამრღვევ გარიგებად. ამ შემთხვევაში მხედველობაშია სოციალური და ეკონომიკური საჯარო წესრიგი.

23. სსკ-ის 111-ე, 170-ე მუხლების თანახმად, ნივთის სამართლებრივი ბედი მთლიანად მესაკუთრის ნებაზეა დამოკიდებულია, კერძოდ, მან შეიძლება გაასხვისოს, მოთხოვნის უზრუნველყოფის მიზნით დატვირთოს ან მოგების მიღების მიზნით დროებით სარგებლობაში გადასცეს იგი სხვა პირს.

24. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ 2016 წლის 18 მაისს, ვ.კ–ძემ, ყალბი მინდობილობის საფუძველზე (რომელზეც მესაკუთრეთა ხელმოწერა ასახული არ ყოფილა და რომელიც თითქოსდა ბაქოს N1 სანოტარო ბიუროს ნოტარიუს პ.მ.ს–ვის მიერ 2016 წლის 5 მაისს იყო დამოწმებული) უძრავი ქონება პირველ მოპასუხეზე გაასხვისა, ხოლო, 2016 წლის 20 მაისს, პირველმა მოპასუხემ სადავო ქონება მეორე მოპასუხეს მიჰყიდა.

25. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის 2002 წლის 9 სექტემბრის გადაწყვეტილებაში (საქმეზე №3კ/624-02) განმარტებულია, რომ სამოქალაქო კოდექსი არ იცნობს სანოტარო წესით დამოწმებული მინდობილობის სისწორისა და უტყუარობის პრეზუმციას: სანოტარო წესით დამოწმებული მინდობილობა თავისთავად არ ნიშნავს მარწმუნებლის მიერ წარმომადგენლისათვის უფლებამოსილების მინიჭების ფაქტის არსებობას. უფლებამოსილება უნდა იყოს ნამდვილი.

26. საკასაციო სასამართლოს დასკვნით, სააპელაციო სასამართლომ სწორად განსაზღვრა მოცემული დავის არსებითი კვლევის საგანი, სახელდობრ, კონკრეტულ შემთხვევაში, შემძენის კეთილსინდისიერება უნდა შეფასდეს, მინდობილი პირისგან (ვ.კ–ძე) პირველი მოპასუხის მეშვეობით უძრავი ქონების მეორე მოპასუხის მიერ შეძენის კონტექსტში და, გამოკვლეული უნდა იყოს, თუ რა იცოდა შემძენმა (პირველი მოპასუხე) ქონების გასხვისების მხრივ მესაკუთრის ნამდვილ ნებასთან დაკავშირებით.

27. საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობასა და დასკვნას იმის თაობაზე, რომ გარიგების დადებისას პირველ მოპასუხეს მეტი წინდახედულობა და გონივრულობა მოეთხოვებოდა. ამ მოსაზრებას საქმეზე გამოკვეთილი რამდენიმე გარემოება ამყარებს, კერძოდ:

1). პირველი მოპასუხე უძრავი ქონების ნასყიდობის ოპერაციებში გამოცდილი პირია, რომელსაც, მისივე განმარტებით, მინდობილობების გაფორმების თვალსაზრისითაც დიდი გამოცდილება აქვს. შესაბამისად, მისთვის როგორც გონივრულად მოაზროვნე საშუალოსტატისტიკური ადამიანისთვის შეუიარაღებელი თვალითაც ცხადად შესამჩნევი უნდა ყოფილიყო, რომ მინდობილობაზე, რომელიც არც ლეგალიზებული იყო და არც აპოსტოლით დამოწმებული არ ყოფილა, მესაკუთრეთა ხელმოწერები ერთი და იგივე პირის მიერ იყო შესრულებული.

2). მოპასუხეთა განმარტებით, მიწას ბიზნეს ინტერესებიდან გამომდინარე იძენდნენ, მისი შემდგომი განვითარებისა და სამშენებლოდ გამოყენების მიზნით. ასეთ პირობებში, მათ როგორც ბიზნესსაქმიანობაში ჩაბმულ ფიზიკურ პირებს, მეტი წინდახედულობის გამოჩენა მოეთხოვებოდათ, რომ მიწის გასხვისებასთან დაკავშირებით მესაკუთრის ნამდვილი ნება გაერკვიათ და მხოლოდ საჯარო რეესტრისა და საეჭვო ფორმის მინდობილობის მონაცემებს არ დაყრდნობოდნენ.

მითუმეტეს, რომ მათივე განმარტებით, ვ.კ–ძე სხვადასხვა მოტივებს იშველიებდა, თუ რატომ არ იმყოფებოდნენ ადგილზე მიწის უშუალო მესაკუთრეები, თუმცა აღნიშნული გარემოებები შემძენისათვის (პირველი მოპასუხე) საკმარისი არ აღმოჩნდა, რათა მესაკუთრის ნების ნამდვილობა დაეზუსტებინა.

ამდენად, პირველ მოპასუხეს, რომელმაც უძრავი ქონება 2016 წლის 18 მაისის სადავო გარიგების საფუძველზე შეიძინა, საქმესთან დაკავშირებით ქვემდგომი ინსტანციების მიერ დადგენილი გარემოებების გათვალისწინებით ქონების წარმომადგენლობითი უფლებამოსილების დამადასტურებელი სანოტარო აქტის თვალშისაცემი ნაკლის მიმართ მეტი წინდახედულება უნდა გამოეჩინა.

28. მოცემულ შემთხვევაში, რამდენადაც უძრავი ქონების ნასყიდობის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმებისას უძრავი ნივთის ნამდვილ მესაკუთრეს არ გამოუვლენია სადავო ქონების გასხვისების ნება, მხოლოდ სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლები ვერ დაიცავდნენ უძრავი ქონების შემძენის ინტერესებს, რომელსაც, თავის მხრივ, როგორც მეწარმე სუბიექტს, წინდახედულების ის გონივრული მასშტაბი არ გამოუვლენია, რაც, მას, როგორც სამოქალაქო ბრუნვის გათვითცნობიერებულ სუბიექტს ევალება და ასეთი ვალდებულება არ წარმოადგენს გადაჭარბებულ ტვირთს მეწარმისათვის (იხ. სუსგ, საქმე №ას-950-2020, 5.02.2021).

29. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად და საკასაციო პალატა უფლებამოსილია შემოიფარგლოს კასატორის არსებითი ხასიათის პრეტენზიის მიმოხილვით (იხ. „ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ“, # 7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

30. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან.

31. მოცემულ შემთხვევაში, არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვები იქნებოდა.

32. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორებმა ვერ გააქარწყლეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით, რის გამოც არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.

33. სსსკ-ის 401.4 მუხლის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. შესაბამისად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. ი.ო–ძისა და ა.ს.ა.შ–რის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. ი.ო–ძესა (პ/ნ .......) და ა.ს.ა.შ–რს დაუბრუნდეთ საკასაციო საჩივარზე ი.ო–ძის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 6 000 ლარის (საგადახდო დავალება 16893562533, გადახდის თარიღი - 28.04.2023) 70% - 4 200 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე

ლევან მიქაბერიძე

მირანდა ერემაძე