14 სექტემბერი, 2023 წელი,
საქმე №ას-744-2023 თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა/მოსამართლეები:
ვლადიმერ კაკაბაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
გიორგი მიქაუტაძე,
მირანდა ერემაძე
საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი მოსმენის გარეშე
I კასატორი – შპს „ჯ.ჯ–ი“(მოპასუხე)
II კასატორი – სს „ა.დ–ვა“ (მოპასუხე)
მოწინააღმდეგე მხარე – სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტო (მოსარჩელე)
გასაჩივრებული განჩინება - თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 7 მარტის განჩინება
I კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება
II კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის უარყოფა
დავის საგანი – თანხის დაკისრება
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :
1. სსიპ დევნილთა, ეკომიგრანტთა და საარსებო წყაროებით უზრუნველყოფის სააგენტოსა (შემდეგში: მოსარჩელე, მოწინააღმდეგე მხარე, სააგენტო, შემკვეთი) და შპს „ჯ.ჯ–ს“ (შემდეგში: პირველი მოპასუხე, პირველი კასატორი, მენარდე, საწარმო) შორის ნარდობის ორი ხელშეკრულება დაიდო, კერძოდ, 2018 წლის 12 მარტს (შემდეგში - ნარდობის პირველი ხელშეკრულება) და 2018 წლის 12 დეკემბერს (შემდეგში - ნარდობის მეორე ხელშეკრულება).
2. ნარდობის პირველი ხელშეკრულების საგანი იყო ქ.თბილისში, ......... ქუჩაზე ავტოტექმომსახურების გვერდით მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში ჯამურად 2 132.31კვ.მ ფართის მქონე 35 ერთეული ბინის სახელშეკრულებო პირობების შესაბამისად შესყიდვა.
ამ ხელშეკრულების №1 დანართით შემკვეთისათვის გადასაცემი ბინების ტექნიკური მახასიათებლები განისაზღვრა, რომლის „ა“ ქვეპუნქტით შეთანხმდა, რომ შესასყიდი საცხოვრებელი ფართი დამატებითი სარემონტო სამუშაოს ჩატარების საჭიროების გარეშე საცხოვრებლად მზა მდგომარეობაში უნდა ყოფილიყო. ამასთან, საცხოვრებელი ფართის დიზაინს გარიგების შემდეგ ქვეპუნქტებში ჩამოთვლილი მინიმალური პირობებიც უნდა დაეკმაყოფილებინა.
ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის თანახმად, უძრავი ნივთები ხელშეკრულების ხელმოწერიდან 2018 წლის 10 დეკემბრის ჩათვლით უნდა მიწოდებულიყო.
ხელშეკრულების 4.2. პუნქტით, 1.8 პუნქტითა და 5.4. პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტით დადგინდა, რომ 2018 წლის 10 დეკემბერს სამინისტროში შემდეგი დოკუმენტაცია უნდა წარდგენილიყო:
1. „უძრავი ქონების“ ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაცია;
2. საცხოვრებელი ფართების „მენაშენის“ საკუთრებაში რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია;
3. ფართების გარიგების პირობებთან შესაბამისობის თაობაზე სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს დასკვნა;
4. საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსათვის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე სანოტარო წესით დამოწმებული შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება.
3. ნარდობის პირველი ხელშეკრულების 9.1 პუნქტის მიხედვით ანგარიშსწორება ხორციელდება უნაღდო ანგარიშსწორების ფორმით ლარებში, საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით „სამინისტროსათვის" 2018-2019 წლებში გამოყოფილი შესაბამისი საბიუჯეტო ასიგნებებიდან.
გარიგების 9.2 პუნქტის თანახმად, ანგარიშსწორება ხორციელდება წინასწარ საავანსო არაუმეტეს 80%-ის გადახდით, შესაბამისი დოკუმენტაციის „სამინისტროსათვის“ წარდგენიდან 20 (ოცი) კალენდარული დღის ვადაში, ხოლო, დარჩენილი თანხის გადახდა განხორციელდება „ხელშეკრულების“ მე-8 პუნქტის 8.1 ქვეპუნქტით გათვალისწინებული მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებიდან 20 (ოცი) კალენდარული დღის ვადაში.
ხელშეკრულების 9.4 პუნქტის შესაბამისად, საავანსო გადახდა შესაძლებელია მხოლოდ უპირობო და გამოუხმობადი საბანკო გარანტიის წარმოდგენის საფუძველზე, რომლის მოქმედების ვადა უნდა აღემატებიდეს „ხელშეკრულების“ მოქმედების ვადას 2 (ორი) თვით.
4. 2018 წლის 14 მარტს, მენარდემ წერილით მიმართა შემკვეთს საბანკო გარანტიის, 1 702 960 ლარის წარდგენის თაობაზე, რომლის საფუძველზეც სააგენტომ 1 359 347.62 ლარი (16.03.2018წ.) და 128 000 ლარი (22.06.2018წ.) ჩაურიცხა.
2018 წლის 20 ივნისს, პირველმა მოპასუხემ კვლავ მიმართა მოსარჩელეს, რომლის საფუძველზეც შემკვეთმა მას 472 000 ლარი (21.06.2018წ.) და 215 608.58 ლარი (20.08.2018წ.) ჩაურიცხა.
ეტაპობრივად წარდგენილი საბანკო გარანტიების და გარიგების პირობების საფუძველზე, ავანსად მიღებული თანხა ჯამურად 2 174 956.20 ლარს შეადგენს.
5. ნარდობის პირველი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართები პირველ მოპასუხეს მოსარჩელისათვის არ გადაუცია და ხელშეკრულების მოქმედების ვადაში არც ზემოაღნიშნული რომელიმე დოკუმენტი არ წარუდგენია.
6. ნარდობის მეორე ხელშეკრულების საგანი სააგენტოს მიერ ქ.თბილისში, ......... ქუჩის №26-ში მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში 5 663.07კვ.მ ფართის, ჯამურად 109 ერთეული ბინის, ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად შესყიდვა წარმოადგენდა. აღნიშნული ხელშეკრულების №1 დანართის „ა“ ქვეპუნქტიც ანალოგიური შინაარსის დათქმას ითვალისწინებდა, კერძოდ, შესასყიდი საცხოვრებელი ფართი საცხოვრებლად მზა მდგომარეობაში უნდა ჩაბარებულიყო.
უძრავ ქონებაზე დამატებითი სარემონტო სამუშაოს ჩატარება საჭირო არ უნდა ყოფილიყო და საცხოვრებელი ფართის დიზაინს გარიგების მომდევნო ქვეპუნქტებში ჩამოთვლილი და შეთანხმებულ მინიმალური პირობები უნდა დაეკმაყოფილებინა.
ხელშეკრულების ღირებულებად 7 835 989. 96 ლარი განისაზღვრა, უძრავი ქონების მიწოდების ვადად - 2019 წლის 1 დეკემბერი, ხოლო, ხელშეკრულების მოქმედების ვადად - 2020 წლის 1 თებერვალი.
7. 2018 წლის 18 დეკემბერს, მენარდემ წერილით მიმართა სააგენტოს და ნარდობის მეორე ხელშეკრულების საფუძველზე, სათანადო დოკუმენტების წარდგენის შემდეგ სახელშეკრულებო თანხის ჩარიცხვა მოითხოვა. დასახელებული საფუძვლით, 2018 წლის 21 დეკემბერს და 2019 წლის 16 იანვარს პირველ მოპასუხეს 2 350 797 და 1 567 198 ლარის ოდენობით საავანსო თანხა ჩაერიცხა.
2019 წლის 13 ივნისის მოხსენებითი ბარათისა და წარდგენილი საბანკო გარანტიის საფუძველზე მენარდეს ჩაერიცხა 350 000 ლარის მოცულობის საავანსო თანხა.
2019 წლის 23 ოქტომბრის მოხსენებითი ბარათისა და წარმოდგენილი საბანკო გარანტიის საფუძველზე მენარდეს ჩაერიცხა საავანსო თანხა 587 580 ლარის ოდენობით.
2019 წლის 28 ნოემბრის მოხსენებითი ბარათისა და წარდგენილი საბანკო გარანტიის საფუძველზე მენარდეს ჩაერიცხა საავანსო თანხა 627 660 ლარის ოდენობით.
2019 წლის 26 დეკემბრის მოხსენებითი ბარათისა და წარდგენილი საბანკო გარანტიის საფუძველზე მენარდეს ჩაერიცხა საავანსო თანხა 313 830 ლარის ოდენობით.
ეტაპობრივად წარდგენილი საბანკო გარანტიების საფუძველზე ავანსად მიღებული თანხა ჯამურად 5 797 065.00 ლარს შეადგენს.
8. 2018 წლის 17 დეკემბრის GBP/18-004210 ხელშეკრულების შესრულების საგარანტიო უზრუნველყოფის ფარგლებში, უპირობო გამოუთხოვადი საბანკო გარანტიის საფუძველზე, ნარდობის მეორე ხელშეკრულების მიზნებისთვის (109 ბინაზე) წარდგენილ იქნა საბანკო გარანტია, რომლითაც სს „ა.დ–ვამ“ (შემდეგში: მეორე მოპასუხე, მეორე კასატორი, მზღვეველი) უპირობო და გამოუთხოვადი ვალდებულება იკისრა, სააგენტოს პირველი მოთხოვნისთანავე გადაეხადა საგარანტიო თანხა 391 800 ლარის ფარგლებში. ეს გარანტია 2018 წლის 17 დეკემბრიდან 2020 წლის 17 დეკემბრის ჩათვლით იყო ძალაში.
მხარეთა შორის არსებული სახელშეკრულებო ურთიერთობების ფარგლებში შემდეგი ასევე საბანკო გარანტიაა გაცემული:
#APB/19-092279 გარანტია 627 660 ლარზე, მოქმედებდა 2019 წლის 28 ნოემბრიდან 2020 წლის 2 ოქტომბრის ჩათვლით;
#APB/19-092342 გარანტია 313 830 ლარზე, მოქმედებდა 2019 წლის 19 დეკემბრიდან 2020 წლის 2 ოქტომბრის ჩათვლით;
#APB/19-091725 გარანტია 350 000 ლარზე, მოქმედებდა 2019 წლის 15 მარტიდან 2020 წლის 1 აპრილის ჩათვლით;
#APB/19-092124 გარანტია, მოქმედებდა 2019 წლის 6 სექტემბრიდან 2020 წლის 1 აპრილის ჩათვლით;
#ჩBP/18-004210 გარანტია, მოქმედებდა 2018 წლის 17 დეკემბრიდან 2020 წლის 1 აპრილის ჩათვლით;
#APB/20-092443 გარანტია 472 000 ლარზე, მოქმედებდა 2020 წლის 21 თებრვლიდან 2020 წლის 20 მარტის ჩათვლით;
#PB/20-092444 გარანტია 1 702 960 ლარზე, მოქმედებდა 2020 წლის 27 თებერვლიდან 2020 წლის 28 მარტის ჩათვლით.
9. 2018 წლის 11 დეკემბერს, დევნილთა და ეკომიგრანტთა პროგრამირების ადმინისტრირების დეპარტამენტის უფროსის მოვალეობის შემსრულებელმა წერილით მიმართა მოპასუხე საწარმოს დირექტორს, სადაც აღნიშნა, რომ ნარდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულია ქ.თბილისში, ......... ქუჩაზე, ავტოტექმომსახურების გვერდით მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლებში 2 132.31კვ.მ (35 ბინა) უძრავი ქონების შესყიდვა.
2018 წლის 7 დეკემბერს განხორციელებული მონიტორინგის შედეგად დადგინდა, რომ საწარმომ ვერ უზრუნველყო ობიექტის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში დასრულება, რის გამოც ამ უკანასკნელს საჯარიმო სანქციები უნდა დაკისრებოდა.
10. 2019 წლის 5 მარტს, სსიპ სოციალური მომსახურების სააგენტოს დირექტორის მოადგილემ წერილით მიმართა საწარმოს დირექტორს და აცნობა, რომ „საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტროს - სსიპ სოციალური მომსახურების სააგენტოსა და პირველ მოპასუხეს შორის დადებული ნარდობის პირველი ხელშეკრულების შესაბამისად, უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2018 წლის 10 დეკემბერი იყო განსაზღვრული.
ხელშეკრულების 4.2 პუნქტი, ამავე ხელშეკრულების 1.8 და 5.4. პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტების გათვალისწინებით გულისხმობს, რომ სამინისტროში 2018 წლის 10 დეკემბერს წარმოდგენილი უნდა ყოფილიყო შემდეგი დოკუმენტაცია: 1. „უძრავი ქონების“ ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაცია; 2. საცხოვრებელი ფართების „მენაშენის“ საკუთრებაში რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია; 3. სსიპ ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროს დასკვნა ფართების შესაბამისობის თაობაზე; 4. სანოტარო წესით დამოწმებული შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსათვის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე - ზემოაღნიშნული დოკუმენტაცია სააგენტოში დღემდე არ არის წარმოდგენილი.
აქედან გამომდინარე, ხელშეკრულების 12.2 პუნქტის თანახმად, 2018 წლის 11 დეკემბრიდან განისაზღვრა მხარისთვის დასაკისრებელი პირგასამტეხლო, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე ხელშეკრულების ღირებულების 0.1%-ის ოდენობით.
ვინაიდან, ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესასრულებლად, ავანსად მენარდემ 2 174 956.20 ლარი მიიღო, პირველ მოპასუხეს დროულად უნდა წარმოედგინა ზემოაღნიშნული დოკუმენტაცია. წინააღმდეგ შემთნვევაში, ავანსად ჩარიცხული საგარანტიო თანხების სახელმწიფო ბიუჯეტში ჩარიცხვის თაობაზე შემკვეთი მზღვეველს მიმართავდა.
11. 2019 წლის 13 მარტს, სსიპ სოციალური მომსახურების სააგენტომ მზღვეველს წერილით მიმართა და აცნობა, რომ ნარდობის პირველი ხელშეკრულების თანახმად, პირველმა მოპასუხემ, ქ.თბილისში, ......... ქუჩაზე (ავტოტექმომსახურების გვერდით) მშენებარე მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში 2 132.31კვ.მ (35 ბინა) საცხოვრებელი ფართის მიწოდების ვალდებულება იკისრა.
აღნიშნული ვალდებულებები უზრუნველყოფილია მზღვეველის მიერ გაცემული APB/18-991726 13.03.201 წ. და APB/18-091347 20.06.2018წ. საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიით, რის საფუძველზეც სააგენტომ პირველ მოპასუხეს 2 174 956.20 ლარი ჩაურიცხა.
ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის შესაბამისად, უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2018 წლის 10 დეკემბერი იყო განსაზღვრული. ხელშეკრულების 4.2 პუნქტი, ამავე ხელშეკრულების 1.8 და 5.4. პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტების გათვალისწინებით, გულისხმობს, რომ სამინისტროში 2018 წლის 10 დეკემბერს წარმოდგენილი უნდა ყოფილიყო შემდეგი დოკუმენტაცია: 1. „უძრავი ქონების“ ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაცია; 2. საცხოვრებელი ფართების „მენაშენის“ საკუთრებაში რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია; 3. სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროს დასკვნა ფართების შესაბამისობის თაობაზე; 4. სანოტარო წესით დამოწმებული შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსათვის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე.
დასახელებული დოკუმენტაციის წარუდგენლობის გამო სააგენტომ საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიის თანხის, 2 174 956.20 ლარის სახელმწიფო ბიუჯეტში გადარიცხვა მოითხოვა.
12. სსიპ სოციალური მომსახურების სააგენტომ 2019 წლის 13 აგვისტოს მზღვეველს წერილი გაუგზავნა, სადაც აღნიშნულია, რომ ნარდობის პირველი ხელშეკრულების თანახმად, პირველმა მოპასუხემ მშენებარე მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში 2 132.31კვ.მ (35 ბინა) საცხოვრებელი ფართის მიწოდების ვალდებულება იკისრა.
აღნიშნული ვალდებულება მზღვეველის მიერ გაცემული APB/19-09191 13.06.2019წ. და APB/19-091919 13.06.2019წ. საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიით არის უზრუნველყოფილი, რის საფუძველზეც პირველ მოპასუხეს სააგენტომ 2 174 956.20 ლარი ჩაურიცხა.
ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის შესაბამისად, უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2018 წლის 10 დეკემბერი განისაზღვრა. ამ ხელშეკრულების 4.2 პუნქტი, ამავე ხელშეკრულების 1.8 და 5.4. პუნქტის „ვ" ქვეპუნქტების გათვალისწინებით გულისხმობს, რომ სამინისტროში 2018 წლის 10 დეკემბერს წარდგენილი უნდა ყოფილიყო შემდეგი დოკუმენტაცია: 1. „უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაცია: 2. „საცხოვრებელი” ფართების „მენაშენის“ საკუთრებაში რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია; 3. ფართების შესაბამისობის თაობაზე სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროს“ დასკვნა; 4. საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსათვის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე სანოტარო წესით დამოწმებული, შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება. დასახელებული დოკუმენტაციის წარუდგენლობის გამო სააგენტომ საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიის თანხის, 2 174 956.20 ლარის სახელმწიფო ბიუჯეტში გადარიცხვა ითხოვა.
13. 2019 წლის 11 ოქტომბერს, სსიპ სოციალური მომსახურების სააგენტომ მზღვეველს წერილით მიმართა და აცნობა, რომ ნარდობის პირველი ხელშეკრულების თანახმად, პირველმა მოპასუხემ ქ.თბილისში, ......... ქუჩაზე (ავტოტექმომსახურების გვერდით) მშენებარე მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში 2 132.31კვ.მ (35 ბინა) საცხოვრებელი ფართის მიწოდების ვალდებულება იკისრა.
აღნიშნული ვალდებულებები მზღვეველის მიერ გაცემული APB/19-092069 13.08.2019წ. და APB/19-092668 13.08.2019წ. საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიით არის უზრუნველყოფილი, რის საფუძველზეც პირველ მოპასუხეს 2 174 956.20 ლარი აქვს მიღებული.
ხელშეკრულების 4.2. პუნქტის შესაბამისად, უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2018 წლის 10 დეკემბერი იყო განსაზღვრული. ხელშეკრულების 4.2. პუნქტი, ამავე ხელშეკრულების 1.8 და 5.4. პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტების გათვალისწინებით, გულისხმობს, რომ სააგენტოში 2018 წლის 10 დეკემბერს წარდგენილი უნდა ყოფილიყო შემდეგი დოკუმენტაცია: 1. „უძრავი ქონების“ ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაცია; 2. საცხოვრებელი ფართების „მენაშენის" საკუთრებაში რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია; 3. სსიპ „ლევან სამხარაულის სახელობის სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნულ ბიუროს“ დასკვნა ფართების შესაბამისობის თაობაზე; 4. საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსათვის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე სანოტარო წესით დამოწმებული შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება.
დასახელებული დოკუმენტაციის წარუდგენლობისა და უძრავი ქონების მიწოდების თაობაზე მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმების დაყოვნების გამო, სააგენტომ, საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიის თანხის, 2 174 956.20 ლარის სახელმწიფო ბიუჯეტში გადარიცხვა ითხოვა.
14. 2020 წლის 20 თებერვალს მოსარჩელემ პირველ მოპასუხეს წერილით მიმართა და აცნობა, რომ ნარდობის მეორე ხელშეკრულებით ქ.თბილისში, ......... ქუჩაზე მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლ(ებ)ში 5 663.07კვ.მ ფართის ჯამურად 109 ბინის შესყიდვა არის გათვალისწინებული.
ხელშეკრულების ღირებულება 7 835 989.96 ლარს შეადგენს. აღნიშნული უძრავი ქონების მიწოდების ვადა 2019 წლის 1 დეკემბერი იყო, ხოლო, ხელშეკრულების მოქმედების ვადად - 2020 წლის 1 თებერვალი იყო განსაზღვრული.
ვინაიდან ინსპექტირებისას ხელშეკრულებით გათვალისწინერბული სამუშაოს შესრულების გრაფიკის დარღვევა გამოიკვეთა, მხარეს ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შესახებ ეცნობა. მასვე 10 დღის ვადაში ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობისთვის დაკისრებული ჯარიმებისა და ავანსის სახით გადახდილი თანხების ანაზღაურება უნდა უზრუნველეყო.
15. 2020 წლის 5 მარტს, მოსარჩელემ წერილით მზღვეველს მიმართა და აცნობა, რომ ნარდობის პირველი ხელშეკრულების თანახმად, პირველმა მოპასუხემ ქ.თბილისში, ......... ქუჩაზე (ავტოტექმომსახურების გვერდით) მშენებარე მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში 2 132 31კვ.მ. (35 ბინა) საცხოვრებელი ფართის მიწოდების ვალდებულება იკისრა.
აღნიშნული ვალდებულებები მზღვეველის მიერ გაცემული APB/20-002444 11.02.2020წ. და APB/20- 092443 11.02.2020წ. საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიით არის უზრუნველყოფილი, რის საფუძველზეც პირველ მოპასუხეს 2 174 956.20 ლარი აქვს მიღებული.
ხელშეკრულების მე-4 პუნქტის 4.2 ქვეპუნქტის შესაბამისად, უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2018 წლის 10 დეკემბერი იყო განსაზღვრული. ეს პუნქტი, ამავე ხელშეკრულების პირველი მუხლის 1.8 პუნქტის, მე-2 მუხლისა და მე-5 მუხლის 5.4 პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტის გათვალისწინებით, გულისხმობს, რომ 2018 წლის 10 დეკემბერს სააგენტოში შემდეგი დოკუმენტაცია უნდა წარდგენილიყო: 1. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უძრავი ქონების ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტაცია; 2. საცხოვრებელი ფართების „მენაშენის“ საკუთრებაში ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში რეგისტრაციის დამადასტურებელი დოკუმენტაცია: 3.ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შესაბამისი საექსპერტო დასკვნა ფართების შესაბამისობის თაობაზე; 4. სანოტარო წესით დამოწმებული შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსთვის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე.
დასახელებული დოკუმენტაციის წარუდგენლობისა და უძრავი ქონების მიწოდების თაობაზე მიღება-ჩაბარების აქტის გაფორმებაზე უარის გამო, სააგენტომ, საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიის თანხის, 2 174 956.20 ლარის სახელმწიფო ბიუჯეტში გადარიცხვა ითხოვა.
16. 2020 წლის 3 აპრილს, მზღვეველს მოსარჩელემ წერილით მიმართა და 2020 წლის 17 მარტის N1/20-0335 წერილთან დაკავშირებით განმეორებით განუმარტა, რომ პირველი მოპასუხის მიერ შეუსრულებელი ვალდებულებების გამო მზღვეველის მიერ გაცემული უპირობო და გამოუხმობადი გარანტიებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულებასთან დაკავშირებით - 2018 წლის 12 მარტს ხელშეკრულება გაფორმდა, რომლითაც მენარდემ 2018 წლის 10 დეკემბრისათვის უძრავი ქონების (35 ბინა) მიწოდების ვალდებულება იკისრა.
ხელშეკრულების 4.2 უნქტით გათვალისწინებული უძრავი ქონების მიწოდების ვადა გულისხმობს მენაშენის მიერ მშენებლობის დასრულებისა და ხელშეკრულების 5.4 პუნქტის „ვ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული დოკუმენტაციის წარდგენის თარიღს, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს ხელშეკრულების მე-4 პუნქტის 4.2 ქვეპუნქტში მოცემულ ვადას.
უძრავი ქონების მოწოდების ვადისთვის მენარდე ვალდებული იყო, კანონმდებლობის შესაბამისად უზრუნველეყო: ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება, საცხოვრებელი ფართების ტექნიკურ პირობებთან შესაბამისობაში მოყვანა (შესაბამისი სარემონტო და სამშენებლო სამუშაოების დასრულება), საცხოვრებელი ფართების აზომვითი ნახაზების მომზადება, რომლის საფუძველზეც უძრავი ქონების ამონაწერებში მითითებულ ფართებს დააკორექტირებდა, კანონმდებლობის შესაბამისად სანოტარო წესით დამოწმებული მენაშენის შესაბამისი უფლებამოსილი ორგანოს ან პირის გადაწყვეტილება ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში არსებული საცხოვრებელი ფართების სახელმწიფოსათვის საკუთრებაში გადაცემის მიზნით შესაბამისი წერილის წარმოდგენა.
შესაბამისად, ნათელია, რომ მხოლოდ უძრავი ქონების ტექნიკურ პირობებთან შესაბამისობაში მოყვანა (შესაბამისი სარემონტო და სამშენებლო სამუშაოების დასრულება) არ წარმოადგენდა მენარდის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას.
ვალდებულებების შესრულება მხოლოდ ზემოაღნიშნული ყველა ქმედების ერთობლიობით მიიღწეოდა. ამ პირობებიდან მენარდეს დასრულებული ჰქონდა მხოლოდ სარემონტო სამუშაოები, რაც, ცალსახად, ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებად არ ითვლებოდა.
ამდენად, სახეზე იყო მენარდის მიერ უძრავი ქონების მიწოდების ვადის, 2018 წლის 10 დეკემბრიდან 2020 წლის 20 თებერვლამდე ვადაგადაცილება (1(ერთი) წლით, 2(ორი თვით და 10 (ათი) დღით). მიუხედავად იმისა, რომ მენარდეს ავანსის სახით ხელშეკრულების ღირებულების 80% აუნაზღაურდა,
აღნიშნული საავანსო გადახდა მზღვეველის მიერ გაცემული უპირობო და გამოუხმობადი საბანკო გარანტიის საფუძველზე შესრულდა.
მენაშენის მიერ ხელშეკრულების პირობების დარღვევამ გამოიწვია მისთვის ხელშეკრულების შეწყვეტა და აღნიშნული საბანკო გარანტიის საფუძველზე მოსარჩელის მიერ ავანსის სახით გაცემული თანხის მზღვეველისადმი ანაზღაურების მოთხოვნის წარდგენა.
რაც შეეხებოდა ვალდებულების დარღვევის დამადასტურებელ მტკიცებულებებს, ასეთად ის ფაქტობრივი გარემოებები უნდა მიჩნეულიყო, რომლითაც დასტურდება, რომ ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღისთვის არ არსებობდა კომპეტენტური ორგანოს მიერ გაცემული ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღების დამადასტურებელი დოკუმენტი და, შესაბამისად, სააგენტოში წარმოდგენილი 35 უძრავი ქონების ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში არსებობის და მათი სახელმწიფო საკუთრებად რეგისტრაციისათვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დოკუმენტაცია.
„იძულებით გადაადგილებულ პირთა - დევნილთა გრძელვადიანი საცხოვრებლით უზრუნველსაყოფად საცხოვრებელი ფართ(ებ)ის შესყიდვის წესის განსაზღვრის თაობაზე“ საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის მინისტრის 2010 წლის 2 ნოემბრის ბრძანების საფუძველზე შექმნილი „იძულებით გადაადგილებულ პირთა დევნილთა გრძელვადიანი საცხოვრებლით უზრუნველყოფის მიზნით, კერძო პირ(ებ)ისაგან საცხოვრებელი ფართების შესყიდვის წესის განმახორციელებელი კომისიის“ მიერ 2018 წლის 5 ნოემბერს კონკურსი გამოცხადდა. მასში მონაწილეობის მისაღებად პირველმა მოპასუხემ 90 უძრავი ქონების შესყიდვის წინადადება წარმოადგინა. მენარდეს განემარტა რა, ერთოთხიანი და ოროთახიანი ბინების შეთავაზების პრიორიტეტულობის აუცილებლობაზე, მის მიერ ბინების შიდა გეგმარება და შემოთავაზება 110 ბინამდე გაიზარდა. დაზუსტების შედეგად შესყიდვის გადაწყვეტილება 109 ბინაზე იქნა მიღებული.
წარმოდგენილი კორესპონდენციები ვარაუდის შესაძლებლობას ქმნიდა, რომ მენარდის მიერ შიდა გეგმარების კორექტირების გამო იმ მშენებლობის პროექტის კორექტირება გახდა აუცილებელი, რომლის საფუძველზეც კომპეტენტური ორგანოს მიერ მშენებლობის ნებართავა გაიცა. მშენებლობის მოქმედი ნებართვა (და, არა - მშენებლობის პროექტი) კონკურსში მონაწილეობის ერთ-ერთ მთავარ პირობას წარმოადგენდა.
საქართველოს შესაბამისი კანონმდებლობის თანახმად, მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და მისი პირობების განსაზღვრის ერთ-ერთი მთავარი საფუძველი მშენებლობის პროექტი იყო. შესაბამისად. მშენებლობის პროცესში პროექტის შეთანხმებული რედაქციით განხორციელება მშენებლის პასუხისმგებლობას წარმოადგენდა.
ამდენად, პირველი მოპასუხის არგუმენტი იმის თაობაზე, რომ თითქოსდა სააგენტოს მოთხოვნით გეგმარების შეცვლის გამო სავარაუდოდ პროექტის დარღვევით მშენებლობა სააგენტოს ბრალეულობას განეკუთვნებოდა, სამართლებრივი და მორალური თვალსაზრისით, კატეგორიულად გაუმართლებელი იყო. თუკი გეგმარების შეცვლა პროექტის იმგვარად შეცვლას გამოიწვევდა, რომ ობიექტის ექსპლუატაციაში მიღება შემდგომში შეფერხდებოდა, ეს საკითხი კანონმდებლობის თანახმად სრულად მენარდის პასუხისმგებლობა წარმოადგენდა, შესაბამისად, მას, პირველ მოპასუხესთან გაფორმებული ხელშეკრულებით ზემოაღნიშნული ვალდებულება არ უნდა აეღო. მით უფრო, როდესაც მშენებლობის პროექტთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობა, ხელშეკრულების თანახმად, ამ ხელშეკრულების პირობებით რეგულირების სფეროს არ წარმოადგენდა.
ცხადია, მენარდის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის არგუმენტად გეგმარების შეცვლასთან დაკავშირებით სააგენტოს მოთხოვნის დასახელება ყოველგვარ სამართლებრივ საფუძველს მოკლებულია. ნარდობის მეორე ხელშეკრულების ფარგლებში, რომლითაც 2019 წლის 1 დეკემბრამდე მენარდეს ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში არსებული 109 ბინა უნდა მიეწოდებინა, 2019 წლის ოქტომბრის თვისთვის 15-სართულიანი კორპუსიდან დასრულებული ჰქონდა მხოლოდ მე-2 და მე-3 სართულის მონოლითის ჩასხმა.
ხელშეკრულების საფუძველზე შესრულებული ინსპექტირების შედეგად ნათელი იყო, რომ მენარდე ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოწოდების ვადის პირობასაც დაარღვევდა, ვინაიდან, 2019 წლის 1 დეკემბრამდე ტექნიკურად ვერ შეძლებდა 15-სართულიანი კორპუსის მშენებლობის დასრულებას და, შესაბამისად, აღებული ვალდებულებების შესრულებას.
იმის გათვალისწინებით, რომ კანონმდებლობის შესაბამისად პირველი მოპასუხე დევნილთა განსახლების პოლიტიკას ახორციელებს და, შესაბამისად, მისთვის სასიცოცხლოდ მნიშვნელოვანია თითოეული ბინის შეძენა, მენარდესთან არაერთგზისი მოლაპარაკების შედეგად კომისიამ მიზანშეწონილად მიიჩნია მხარეთა შორის გაფორმებულ ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანა. ამ დროისთვის პირველ მოპასუხეს ავანსის სახით დაახლოებით ხელშეკრულების ღირებულების 55% - 4 267 995 ლარი - ჰქონდა ანაზღაურებული.
2019 წლის 17 ოქტომბერს მხარეთა შორის გაფორმდა გარიგებაში ცვლილების ხელშეკრულება, რომლითაც უძრავი ქონების მიწოდების ვადად განისაზღვრა 2020 წლის 30 მაისი, სააგენტოს მიერ ავანსის სახით ასანაზღაურებელი თანხის ოდენობა 90%-მდე გაიზარდა, ხოლო სამუშაოების შესრულების გრაფიკით კონკრეტული სამუშაოების ჩამონათვალი განისაზღვრა, რომელიც შესაბამისი ანაზღაურებით დროის გარკვეულ მონაკვეთებში უნდა შესრულებულიყო. ამ ცვლილების შემდგომ, მხარეები 3 თვის განმავლობაში ასრულებდნენ სამუშაოების გრაფიკით გათვალისწინებულ პირობებს.
2020 წლის თებერვლის თვეში მენარდემ კვლავ დაარღვია ხელშეკრულების პირობა/სამუშაოების გრაფიკი, რაც ხელშეკრულების 12.5 პუნქტის გათვალისწინებით, შემკვეთის მხრიდან ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის საფუძველი შეიქმნა. ამავე პერიოდისთვის მენარდეს 2020 წლის 15 თებერვლისთვის გრაფიკით გათვალისწინებული სამუშაოების ჩამორჩენა გამოუვლინდა.
სამუშაოების მიმდინარეობის ინსპექტირება და თვით ეს უკანასკნელი დარღვევა ცხადყოფდა, რომ 2020 წლის 30 მაისამდე უძრავი ქონების მოწოდებას მენარდე ტექნიკურად ვერ შეძლებდა.
მიუხედავად შემკვეთის მიერ ერთი წლის მანძილზე გაწეული ძალისხმევისა - შესრულებულიყო ხელშეკრულების პირობები, მენარდის მხრიდან ნაკისრი ვალდებულების დარღვევისა და საქმისადმი არაკეთილსინდისიერი დამოკიდებულების გამო, შემკვეთი იძულებული შეიქმნა, რომ 2020 წლის 20 თებერვალს ხელშეკრულება შეეწყვიტა.
ხელშეკრულების შეწყვეტის დროისთვის მოსარჩელეს ავანსის სახით მენარდისთვის ხელშეკრულების ღირებულების 74% (5 797 65 ლარი) ჰქონდა ანაზღაურებული. ამ ხელშეკრულების ფარგლებშიც მიწოდების ვადა ითვალისწინებს იგივე დოკუმენტაციისა და უძრავი ქონების იმ ტექნიკურ პირობებთან მოყვანას, რომელიც ნარდობის პირველ ხელშეკრულებაშიც (1.8. პუნქტი) არის განსაზღვრული.
შესაბამისად, მენარდის არგუმენტი იმის შესახებ, რომ სამუშაოს მნიშვნელოვანი ნაწილი მას შესრულებული ჰქონდა, სამართლებრივად უსაფუძვლო იყო და დამატებით ცალსახად მიუთითებდა იმ სოციალური პროექტის მიმართ მის არაკეთილსინდისიერ დამოკიდებულებაზე, რომლის შესრულების ვალდებულებაც მან 2018 წლის 12 დეკემბრის ხელშეკრულებით იკისრა.
რაც შეეხება დარღვევის დამადასტურებელ მტკიცებულებებს, ასეთად მიჩნეულ უნდა იქნეს ის ფაქტობრივი გარემოებები, რომლითაც დასტურდება რომ ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღისათვის მენაშენეს აშენებული ქონდა 15-სართულიანი კორპუსის 9 სართული (შავი კარკასი) და ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების 2020 წლის 30 მაისამდე შესრულება ტექნიკური თვალსაზრისით შეუძლებელი იყო. აქედან გამომდინარე, წინამდებარე წერილში მოცემულ პოზიციასთან ერთად შემკვეთი კვლავაც ადასტურებდა 2020 წლის 5 მარტის N-3/3650 და N3/3651 წერილებით მზღვეველისათვის წარდგენილ მოთხოვნას, პირველი მოპასუხის მიერ ნაკისრი ვალდებულების დარღვევისა და ამ ვალდებულებების მიმართ არაკეთილსინდისიერი დამოკიდებულების გამო, ხელშეკრულებების შეწყვეტით გამოწვეული გარანტიებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების აუცილებლობის თაობაზე.
17. 2020 წლის 5 მარტს, მოსარჩელემ მზღვეველს წერილით მიმართა და აცნობა, რომ ნარდობის მეორე ხელშეკრულების თანახმად, მენარდემ ქ.თბილისში, ......... ქ.N-26-ში მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლში 5 663.07კვ.მ (109 ბინა) საცხოვრებელი ფართის მიწოდების ვალდებულება იკისრა.
აღნიშნული ვალდებულებები მზღვეველის მიერ გაცემული APB/18-091506 17.12.2018წ., APB19-091725 15.03.2019წ., APB/19-092124, 06.09.2019წ., APB/19-092279 28.11.2019წ. და APB/19-092342 19.12.2019წ. საავანსო ანგარიშსწორების უზრუნველყოფის საბანკო გარანტიებით არის უზრუნველყოფილი, რის საფუძველზეც მენარდემ 5 797 065.00 ლარი მიიღო.
ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის შესაბამისად უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2020 წლის 30 მაისი განისაზღვრა. ამ ხელშეკრულების მე-9 პუნქტის 9.3 ქვეპუნქტით მენარდეს დაევალა, რომ სამუშაოები ხელშეკრულების დანართი N3-ით წარდგენილი გრაფიკის შესაბამისად შეესრულებინა. ამ ეტაპზე, სამუშაოების შესრულების გრაფიკი დარღვეულია.
შემკვეთმა 2020 წლის 20 თებერვლის 03/3076 წერილით მენარდეს ზემოაღნიშნული ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე აცნობა. ამავე წერილით მიმართა, 10 დღის ვადაში დაკისრებული ჯარიმების სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდის თაობაზე, რაც მენარდეს არ განუხორციელებია.
ამდენად, მოსარჩელემ სახელშეკრულებო პირობებიდან გამომდინარე სათანადო მოცულობის თანხების სახელმწიფო ბიუჯეტში გადარიცხვა ითხოვა.
18. ნარდობის პირველი ხელშეკრულების 12.4 პუნქტის მიხედვით, შემკვეთი ვალდებულია, მენარდის მხრიდან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების სრულად შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ამ უკანასკნელს, ხელშეკრულების ღირებულების 25%-ის ოდენობით ჯარიმა დააკისროს.
19. ნარდობის მეორე ხელშეკრულების 12.4 პუნქტის შესაბამისად, შემკვეთი ვალდებულია, მენარდის მხრიდან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების სრულად შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ამ უკანასკნელს ხელშეკრულების ღირებულების 25%-ის ოდენობით ჯარიმა დააკისროს და ხელშეკრულება ცალმხრივად შეწყვიტოს.
20. მოპასუხეთა წინააღმდეგ მოსარჩელემ სასამართლოში სარჩელი შეიტანა, რომლითაც მოითხოვა:
20.1. პირველი მოპასუხისათვის მის სასარგებლოდ ავანსად მიღებული თანხის - 2 174 956.20 ლარის, ხელშეკრულების ღირებულების 25%-ის ოდენობით ჯარიმის - 679 673.81 ლარის, 2018 წლის 11 დეკემბრიდან 2020 წლის 20 თებერვლამდე პერიოდისათვის ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე 0.1% პირგასამტეხლოს - 1 185 351.13 ლარის გადახდა;
20.2. პირველი მოპასუხისათვის მის სასარგებლოდ ავანსად მიღებული თანხის - 5 797 065.00 ლარის, ხელშეკრულების ღირებულების 25%-ის ოდენობით ჯარიმის - 1 958 997.49 ლარის და ჯარიმის - 3 917.99 ლარის, გადახდა;
20.3. მეორე მოპასუხისათვის მის სასარგებლოდ 8 363 821.2 ლარისა და საჯარო რეესტრში ამონაწერის განახლების საფასურის გადახდის სანაცვლოდ 1 970 ლარის დაკისრება.
21. სასამართლოში შეგებებული სარჩელი წარადგინა პირველმა მოპასუხემ, რომელმაც მოითხოვა:
21.1. 2018 წლის 13 მარტიდან თითოეული საბანკო გარანტიის ხელშეკრულებისთვის 352 144.96 ლარის (რომელიც მოიცავდა მოსარჩელის მიერ 2018 წლის 12 მარტის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოპასუხისთვის წარდგენილი საბანკო გარანტიების მომსახურების საკომისიოს (სადაზღვევო პრემია) გადახდა.
21.2. პირველი მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელისათვის ნარდობის პირველი ხელშეკრულებით გათვალიწინებული ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილებისთვის, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე 0.02%-ის ოდენობით პირგასამტეხლოს (9 839.2 ლარის) გადახდა.
21.3. პირველი მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელისათვის მატერიალური ზიანის - 303 103.16 ლარის (რაც მოიცავდა მოსარჩელის მიერ მეორე მოპასუხისთვის 2018 წლის 12 დეკემბრის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე წარდგენილი საბანკო გარანტიების მომსახურების საკომისიოს (სადაზღვევო პრემია) გადახდა, 2018 წლის 17 დეკებრიდან თითოეული საბანკო გარანტიის ხელშეკრულების ვადის ამოწურვამდე.
21.4. პირველი მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელისათვის 5 450 ლარის გადახდა (რაც მოიცავდა პირველი მოპასუხის მიერ 2018 წლის 12 დეკემბრის ხელშეკრულებით გათვალიწინებულ უძრავ ქონებებზე (109 ბინა) საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში საკუთრების უფლებასთან დაკავშირებით ვალდებულების წარმოშობის რეგისტრაციისთვის გადახდილ საფასურს).
21.5. პირველი მოპასუხის სასარგებლოდ მოსარჩელისათვის მატერიალური ზიანის - 284 905.92 ლარის ანაზღაურების დაკისრება.
22. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2021 წლის 13 დეკემბრის გადაწყვეტილებით:
22.1. პირველი მოპასუხის მიმართ სარჩელი ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა, კერძოდ, მოსარჩელის სასარგებლოდ პირველ მოპასუხეს 679 673.81 ლარის (ნარდობის პირველი ხელშეკრულების ღირებულების 25%), 1 958 997.49 ლარისა (ნარდობის მეორე ხელშეკრულების ღირებულების 25%) და საჯარო რეესტრში ამონაწერის განახლების საფასურის 1 970 ლარის გადახდა დაეკისრა.
22.2. მეორე მოპასუხის მიმართ სარჩელი დაკმაყოფილდა, ამ უკანასკნელს მოსარჩელის სასარგებლოდ 8 363 821.2 ლარის ანაზღაურება დაევალა.
23. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება მოპასუხეებმა სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს.
24. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2023 წლის 7 მარტის განჩინებით მოპასუხეთა სააპელაციო საჩივრები არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უცვლელად დარჩა.
24.1. სააპელაციო სასამართლომ საქმეზე დადგენილად ცნო წინამდებარე განჩინების 1-19 პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები და შემდეგი დასკვნები ჩამოაყალიბა:
24.1.1. იმის გათვალისწინებით, რომ სადავო ხელშეკრულებები მზა ნივთებზე საკუთრების უფლების შემძენისთვის გადაცემას კი არ ითვალისწინებდა, არამედ, - უძრავი ნივთების (ხელშეკრულებების საგნების) დამზადებას მოიაზრებდა (რომლებსაც მხარეთა შორის შეთანხმებული პირობები უნდა დაეკმაყოფილებინა), სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ საქმეზე ნარდობის (და, არა - ნასყიდობის) სამართალურთიერთობა გამოიკვეთა.
შესაბამისად, ხსენებული სამართალურთიერთობა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში - სსკ) 629-656-ე მუხლებით მოწესრიგებას ექვემდებარებოდა.
24.1.2. საქმის მასალებით დადგინდა და მხარეები სადავოდ არც ხდიდნენ იმ გარემოებას, რომ ნარდობის პირველი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საცხოვრებელი ფართები მენარდეს შემკვეთისათვის საკუთრებაში არ გადაუცია და არც ამ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული რომელიმე დოკუმენტი წარუდგენია დადგენილ ვადაში.
პირველი მოპასუხის მითითებით, ხელშეკრულების ფარგლებში გადასაცემი ბინები მზად იყო, თუმცა საცხოვრებელი კომპლექსის ექსპლუატაციაში მიღება ვერ მოხერხდა და ხელშეკრულების ვადის ამოწურვიდან ერთი წლის შემდეგ (პირველი მოპასუხის წარმომადგენლის განმარტებით) განხორციელდა.
სააპელაციო სასამართლომ მითითებული პოზიცია არ გაიზიარა, რადგან, ჯერ ერთი, აღნიშნული პოზიცია ხელშეკრულების პირობებს ეწინააღმდეგებოდა და, მეორეც, სახელმწიფომ მითითებული უძრავი ნივთების დევნილი ოჯახებისთვის შეძენის და, შესაბამისად, მათთვის უსაფრთხო გარემოს შექმნის ვალდებულება იკისრა.
თუკი სახელმწიფო ექსპლუატაციაში მიუღებელ ბინებს შეისყიდდა, მის უსაფრთხოებაზე პასუხისმგებლობა თავად უნდა აეღო. მშენებლობის უსაფრთხოების სტანდარტებს და მასთან შესაბამისობას ის ორგანო ადგენს, რომელსაც ამის უფლებამოსილება კანონით აქვს მინიჭებული, განსხვავებით, ხელშეკრულების მონაწილე მხარისგან.
ამდენად, მოსარჩელე სააგენტო ვერ და არ აიღებდა იმის პასუხისმგებლობას, რომ დევნილი ოჯახებისთვის ისეთი ბინები გადაეცა, რომელთა უსაფრთხოების მდგომარეობაც გაურკვეველი და დაუდგენელი იქნებოდა, რასაც, შესაძლოა, დევნილი ოჯახებისთვის მთელი რიგი საფრთხეები შეექმნა, კერძოდ, სიცოცხლისა და ჯანმრთელობისთვის ვნება მიეყენებინა.
გარდა ამისა, სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, საცხოვრებელი კომპლექსის ექსპლუატაციაში შეყვანა ნარდობის ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი პირობა იყო, რაც ხელშეკრულების ტექსტში არაერთხელ არის გაჟღერებული.
სააპელაციო სასამართლომ ყურადღება ხელშეკრულების 5.1. და 5.2 პუნქტებზე მიაქცია, სადაც მხარის უფლება-მოვალეობებია ჩამოთვლილი და მითითებულია ვალდებულებაზე - საკუთრებაში მისაღები ფართების ინსპექტირება ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ განახორციელოს.
ამასთან, ინსპექტირების განხორციელება შემდგომში ფართების საკუთრებაში მიღებასა და ხელშეკრულებით შეთანხმებული საზღაურის სრულად გადახდასთანაა დაკავშირებული. შესაბამისად, მენარდის მხრიდან ვალდებულების შესრულებულად მიჩნევისთვის საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების ფაქტს ხელშეკრულების მიხედვით ერთ-ერთი გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭებოდა.
ამდენად, ის ფაქტი, რომ ხელშეკრულებით შეთანხმებული ხარისხისა და მახასიათებლების უძრავი ქონება მენარდემ ნარდობის პირველი ხელშეკრულების მოქმედების ფარგლებში შემკვეთს ვერ გადასცა, კერძოდ, საცხოვრებელი ფართები ექსპლუატაციაში ვერ შეიყვანა და ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დამატებითი დოკუმენტები სააგენტოს ვერ წარუდგინა, სახელშეკრულებო ვალდებულების მნიშვნელოვან დარღვევაზე მიუთითებდა.
აქედან გამომდინარე, შემკვეთის მოთხოვნა სსკ-ის 639-ე, 641-ე, 642-645-ე, 405-ე მუხლების გათვალისწინებით სამართლებრივად ვარგისი იყო.
24.1.3. კანონშესაბამისად უნდა მიჩნეულიყო ნარდობის პირველი ხელშეკრულებიდან გამომდინარე პირგასამტეხლოს ანაზღაურების მოთხოვნაც, რომლის შემცირების საფუძველი არ არსებობდა (სსკ-ის 417-ე, 420-ე მუხლები).
დაკისრებული პირგასამტეხლოს ოდენობის ვალდებულების დარღვევის ხარისხთან შესაბამისობის კვლევისას გასათვალისწინებელი იყო ის გარემოება, რომ მენარდეს ვალდებულება ნაწილობრივაც კი არ შეუსრულებია, კერძოდ, 35 ბინიდან სააგენტოსთვის არცერთი არ მიუწოდებია.
მხედველობაში უნდა მიღებულიყო ხელშეკრულებით მისაღები ქონების მიზნობრიობაც, კერძოდ, ბინები სახელმწიფოსგან დევნილებს უნდა გადასცემოდათ, მათი გრძელვადიანი საცხოვრებლით უზრუნველყოფის მიზნით, რაც იმდენად მნიშვნელოვან საჯარო ინტერესს წარმოადგენდა, რომ ასეთი ვალდებულების არსებითი დარღვევა მხარეთა შორის შეთანხმებული პირგასამტეხლოს მოვალისთვის სრულად დაკისრებას ამართლებდა.
24.1.4. ნარდობის მეორე ხელშეკრულებით, 2019 წლის 1 დეკემბრამდე მენარდემ დევნილთა გრძელვადიანი საცხოვრებლით (ქ.თბილისში, ......... ქ.№-26-ში მშენებარე მრავალსართულიან საცხოვრებელ სახლებში ჯამურად 5 663.07კვ.მ) უზრუნველყოფის ვალდებულება იკისრა.
ხელშეკრულების ღირებულება 7 835 989.96 ლარით განისაზღვრა. იმის გათვალისწინებით, რომ სამშენებლო სამუშაო დადგენილ ვადაში ვერ სრულდებოდა, მოსარჩელესთან მოლაპარაკებების შედეგად 2019 წლის 17 ოქტომბერს ხელშეკრულებაში ცვლილება შევიდა და უძრავი ქონების მიწოდების ვადად 2020 წლის 30 მაისი დადგინდა, ხოლო, ხელშეკრულების მოქმედების ვადად 2020 წლის 30 ივლისით განისაზღვრა. აღნიშნული ცვლილებით ხელშეკრულებას სამუშაოების შესრულების გრაფიკი დაემატა.
საქმის მასალებით და მხარეთა ახსნა-განმარტებებით დადგინდა, რომ 2019 წლის 17 ოქტომბრის შეთანხმებით დადგენილი გრაფიკი მენარდემ დაარღვია, რის გამოც 2020 წლის 20 თებერვლის წერილით შემკვეთმა მენარდეს მიმართა და ნარდობის მეორე ხელშეკრულება შეწყვიტა.
2020 წლის 20 თებერვლის წერილის მიხედვით, როგორც ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ინსპექტირებისას გამოიკვეთა, მოცემულ ეტაპზე სამშენებლო სამუშაოები ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გრაფიკის დარღვევით მიმდინარეობდა.
მიუხედავად იმისა, რომ ავანსის სახით ხელშეკრულების ღირებულების 74%-მდე (5 797 065 ლარი) იქნა გადახდილია, აშკარა იყო, რომ სამშენებლო სამუშაო 2020 წლის 30 მაისამდე ვერ დასრულდებოდა, რაც შემკვეთისათვის კატეგორიულად მიუღებელი იქნებოდა.
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, თვალნათელია, მენარდემ მხარეთა 2019 წლის 17 ოქტომბრის შეთანხმებით დადგენილი გრაფიკი დაარღვია (მონოლითურ რკინა-ბეტონის სამუშაოებზე გეგმა-გრაფიკს 2 სართულით ჩამორჩა და ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღისათვის 15-სართულიანი კორპუსის 9 სართული ჰქონდა აშენებული), ამასთან, ხელშეკრულების ვადამდე ცალმხრივად შეწყვეტის მომენტისთვის უკვე ცალსახა იყო, რომ ნაკისრ ვალდებულებას ის ვერ შეასრულებდა.
გასათვალისწინებელია, რომ ხელშეკრულების ვადა შემკვეთმა ერთხელ უკვე გააგრძელა, (თავდაპირველად მენარდეს 109 ბინა შემკვეთისათვის საკუთრებაში 2019 წლის 1 დეკემბრამდე უნდა გადაეცა, თუმცა ვალდებულების შესასრულებლად შემდეგ მენარდეს დამატებით ექვსი თვის ვადა უშედეგოდ მიეცა) და ამდენად, პირველი მოპასუხის მხრიდან კონკრეტულ შემთხვევაშიც სახელშეკრულებო ვალდებულების მნიშვნელოვან დარღვევას ჰქონდა ადგილი, რაც შემკვეთს ნარდობის მეორე ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას ანიჭებდა.
24.1.5. ნარდობის მეორე ხელშეკრულების 12.4 პუნქტით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ დამკვეთი ვალდებულია მენარდის მხრიდან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ამ უკანასკნელს დააკისროს ჯარიმა ხელშეკრულების ღირებულების 25%-ის ოდენობით და ცალმხრივად შეწყვიტოს ხელშეკრულება, ხოლო ნაწილობრივ შეუსრულებლობისას დააკისროს - მიუწოდებელი უძრავი ქონების ღირებულების 25%-ის ოდენობით და ცალმხრივად შეწყვიტოს ხელშეკრულება.
დასახელებული სახელშეკრულებო პირობა წარმოადგენდა მხარეთა შეთანხმებას ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში მოვალისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე, რაც ზემოაღწერილი ფაქტობრივი გარემოებებისა და სსკ-ის 417-ე მუხლის დათქმის გათვალისწინებით კანონშესაბამისი იყო.
24.1.6. რაც შეეხებოდა შემკვეთისგან 284 905.92 ლარის ოდენობით მატერიალური ზიანის ანაზღაურების შესახებ მენარდის შეგებებულ სარჩელს, მოცემულ ნაწილშიც გასაჩივრებული გადაწყვეტილება უცვლელად დატოვებას ექვემდებარებოდა, რამდენადაც უძრავ ქონებებზე ყადაღის არსებობის პირობებში მათი გაუსხვისებლობის მოტივით ზიანის დადგომაში მოსარჩელეს ბრალი არ მიუძღვოდა, ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნით წარდგენილ სარჩელებზე კი, ბრალის ელემენტის არარსებობა, პასუხისმგებლობის გამომრიცხველი გარემოებაა.
25. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოპასუხეებმა საკასაციო საჩივარი შემოიტანეს.
25.1. პირველი კასატორის საკასაციო საჩივრის მოთხოვნაა, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და, შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილება. კასატორის მითითებით, მის მიერ საქმეზე წარდგენილი მტკიცებულებების მიუხედავად სააპელაციო სასამართლომ გასაჩივრებული განჩინებით მხედველობის მიღმა დატოვა შემდეგი გარემოებები:
ნარდობის პირველი ხელშეკრულებით გათვალისწინებული 35 საცხოვრებელი ბინა უკვე აშენებული და გარემონტებული იყო, ხოლო, ნარდობის მეორე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული 109 ბინის მშენებლობა მხარეთა შორის შეთანხმებული გრაფიკის შესაბამისად მიმნდინარეობდა.
თითქმის ბოლომდე მიყვანილ პროექტზე, კერძოდ, აშენებული და გარემონტებული საცხოვრებელი ბინების მიღებაზე მოსარჩელემ ცალმხრივად და დაუსაბუთებლად 2020 წლის 20 თებერვალს უარი განაცხადა.
ხელშეკრულების ფაქტობრივი მოცემულობის გათვალისწინებით პირგასამტეხლოს ხელშეკრულების 25%-ის ოდენობით დაკისრება სასამართლო პრაქტიკასთან შეუსაბამოა და ზოგადად სადავო ნარდობის ხელშეკრულებების შეწყვეტით პირველ მოპასუხეს გამოუსწორებელი ზიანი მიადგა (იხ. საკასაციო საჩივარი, ტომი 13, ს.ფ. 109-162).
25.2. მეორე კასატორი მოითხოვს გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებას, და, ახალი გადაწყვეტილებით, სარჩელის უარყოფას იმ საფუძვლით, რომ სასამართლომ სრულიად უგულებელყო საბანკო გარანტიის დამოუკიდებელი ბუნება, კერძოდ, ის გარემოება, რომ გარანტი მხოლოდ მის მიერ გაცემული პირობების ფარგლებში და საგარანტიო პირობების შესაბამისად აგებს პასუხს.
კონკრეტულ შემთხვევაში, გარანტიის პირობებით დადგენილი იყო გაწეული მიზნობრივი ხარჯის ოდენობით საავანსო უზრუნველყოფის გარანტიის თანხის შემცირებაც. შესაბამისად, გარანტის პასუხისმგებლობა დაუშვებელია აღნიშნული გარანტიის გარდა სხვა დოკუმენტით განსაზღვრულიყო (იხ. საკასაციო საჩივარი, ტომი 13, ს.ფ. 71-104).
26. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 23 ივნისის განჩინებებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, მოპასუხეთა საკასაციო საჩივრები წარმოებაში იქნა მიღებული დასაშვებობის შესამოწმებლად.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საკასაციო საჩივრები არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ისინი დაუშვებელია:
27. სსსკ-ის 391.5 მუხლის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ:
ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას;
ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია;
გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება;
დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან;
ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე;
ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს;
ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.
ზემოაღნიშნული ნორმა განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.
საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი ზემომითითებული საფუძვლით.
28. მენარდის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულების გამო ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული ხარჯის ანაზღაურების შესახებ შემკვეთის სარჩელისა და გაწეული ხარჯების შემკვეთის მხრიდან ანაზღაურების თაობაზე მენარდის შეგებებული სარჩელის კანონიერების განსასაზღვრად, საყურადღებოა გასაჩივრებული განჩინებით დადგენილ შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:
- ხელშეკრულებით შეთანხმებული ხარისხისა და მახასიათებლების უძრავი ქონება მენარდემ ნარდობის პირველი ხელშეკრულების მოქმედების ფარგლებში შემკვეთს ვერ გადასცა, კერძოდ, საცხოვრებელი ფართები ექსპლუატაციაში ვერ შეიყვანა და ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დამატებითი დოკუმენტები სააგენტოს ვერ წარუდგინა;
- ნარდობის მეორე ხელშეკრულების ფარგლებში მხარეთა შორის 2019 წლის 17 ოქტომბრის შეთანხმებით დადგენილი გრაფიკიც მენარდემ დაარღვია, კერძოდ, მონოლითურ რკინა-ბეტონის სამუშაოები გეგმა-გრაფიკს 2 სართულით ჩამორჩა და ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღისათვის 15 სართულიანი კორპუსის 9 სართული ჰქონდა აშენებული. ამ ხელშეკრულების ვადამდე ცალმხრივად შეწყვეტის მომენტისთვის ცალსახა იყო, რომ ნაკისრ ვალდებულებას ის ვერ შეასრულებდა, ხოლო, ხელშეკრულების ვადა შემკვეთმა ერთხელ უკვე გააგრძელა კერძოდ - თავდაპირველად მენარდეს 109 ბინა შემკვეთისათვის საკუთრებაში 2019 წლის 1 დეკემბრამდე უნდა გადაეცა, თუმცა ვალდებულების შესასრულებლად მენარდეს დამატებით ექვსი თვის ვადა დამატებით უშედეგოდ მიეცა.
საქმეზე ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები კასატორებს არ გაუქარწყლებიათ და მათთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენიათ, შესაბამისად, სსსკ-ის 407.2 მუხლის (სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება)) დანაწესიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოსათვის ისინი სავალდებულოა.
29. შექმნილ ფაქტობრივ მოცემულობაში სააპელაციო სასამართლომ სწორად მიიჩნია, რომ მენარდის მხრიდან ნარდობის ორივე ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ადგილი ჰქონდა ვალდებულების არსებით დარღვევას, რაც შემკვეთს ნაკლიანი შესრულების მიღებაზე უარის თქმისა და ხელშეკრულებების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას ანიჭებდა (სსკ-ის 639-ე მუხლი: თუ მომსახურება მოიცავს რაიმე ნაკეთობის დამზადებას, მაშინ მენარდემ შემკვეთს უნდა წარუდგინოს ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო ნაკეთობა; სსკ-ის 641.1 მუხლი: ნაკეთობა ნივთობრივად უნაკლოა, თუ იგი შეესაბამება შეთანხმებულ პირობებს, ხოლო, თუ ეს პირობები შეთანხმებული არ არის, მაშინ ნაკეთობა ნივთობრივად უნაკლოდ მიიჩნევა, თუკი იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის; სსკ-ის 644-ე მუხლი: ნაკეთობის ნაკლის გამო შემკვეთს შეუძლია 405-ე მუხლის მიხედვით უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. ამ შემთხვევაში, მენარდე ვალდებულია აუნაზღაუროს შემკვეთს ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული ხარჯები).
30. სადავო ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევის შეფასებისას გასაჩივრებულ განჩინებაში წარმოდგენილი დასაბუთება სრულად გასაზიარებელია, სახელდობრ, დასახელებული საკითხის განხილვისას არსებითია შემდეგი გარემოებები:
1). საცხოვრებელი კომპლექსის ექსპლუატაციაში შეყვანა ნარდობის ხელშეკრულების ერთ-ერთ არსებით პირობას წარმოადგენდა, ხელშეკრულების 5.1-5.2. პუნქტების მიხედვით, საკუთრებაში მისაღები ფართების ინსპექტირება და ექსპლუატაციაში მიღება ხელშეკრულებით შეთანხმებული საზღაურის სრულად გადახდასთან იყო დაკავშირებული.
ამდენად, მენარდის მხრიდან ვალდებულების შესრულებულად მიჩნევისთვის საცხოვრებელი კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღების ფაქტს ხელშეკრულებით ერთ-ერთი გადამწყვეტი მნიშვნელობა ენიჭებოდა.
ამასთან, საგულისხმო იყო, რომ სახელმწიფომ მითითებული უძრავი ნივთების დევნილი ოჯახებისთვის შეძენის და, შესაბამისად, მათთვის უსაფრთხო გარემოს შექმნის ვალდებულება იკისრა, რასაც ექსპლუატაციაში მიღების დაბრკოლების პირობებში ვერ შეასრულებდა.
რაკი ნარდობის პირველი ხელშეკრულების მოქმედების ვადის ფარგლებში და, მისი ამოწურვიდან საკმაოდ დიდი პერიოდის განმავლობაშიც, საცხოვრებელი კომპლექსი ექსპლუატაციაში შეყვანილი არ ყოფილა, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად მიიჩნია, რომ მენარდეს ხელშეკრულების საგანი შეთანხმებული ხარისხით არ დაუმზადებია.
დასახელებული ხელშეკრულების შეწყვეტისა და მენარდის მიერ მიღებული ავანსის დაბრუნების მოთხოვნის თაობაზე შემკვეთისგან მენარდეს 2020 წლის 20 თებერვლის წერილით, კერძოდ სახელშეკრულებო ვალდებულებათა შესრულების ვადის ამოწურვიდან ერთი წლისა და 72 დღის შემდეგ ეცნობა.
ეს გარემოება ნათელყოფს, რომ მენარდეს საკმარისზე მეტი დრო ჰქონდა იმისთვის, რომ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები შეესრულებინა და შემკვეთისთვის საბოლოოდ შეთანხმებული ხარისხის უძრავი ქონება გადაეცა საკუთრებაში, თუმცა ასე არ უმოქმედია.
2). ნარდობის მეორე ხელშეკრულების შემთხვევაშიც, მხარეთა შორის 2019 წლის 17 ოქტომბრის შეთანხმებით დადგენილი გრაფიკი მენარდემ დაარღვია, კერძოდ, მონოლითურ რკინა-ბეტონის სამუშაოებზე გეგმა-გრაფიკს 2 სართულით ჩამორჩა და ხელშეკრულების შეწყვეტის თარიღისთვის 15-სართულიანი კორპუსის მხოლოდ 9 სართული ჰქონდა აშენებული.
ამავდროულად, ხელშეკრულების ვადამდე ცალმხრივად შეწყვეტის მომენტისთვის უკვე ცალსახა იყო, რომ ნაკისრ ვალდებულებას ის ვერ შეასრულებდა, ხოლო ხელშეკრულების ვადა შემკვეთმა ერთხელ უკვე გააგრძელა (109 ბინა შემკვეთისათვის საკუთრებაში მენარდეს თავდაპირველად 2019 წლის 1 დეკემბრამდე უნდა გადაეცა, თუმცა, შემდეგ, ვალდებულების შესასრულებლად მენარდეს დამატებით ექვსი თვის ვადა უშედეგოდ მიეცა).
31. ზემომითითებული ფაქტობრივი გარემოებების მხედველობაში მიღების შედეგად სააპელაციო სასამართლომ კანონშესაბამისად ჩათვალა, რომ გარიგების შესრულების მიმართ არსებული მნიშვნელოვანი საჯარო ინტერესის გათვალისწინებით და სახელშეკრულებო პირობების უაპელაციო დარღვევის პირობებში მხარეთა შორის შეთანხმებული და პირველი ინსტანციის სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით მენარდისთვის დაკისრებული პირგასამტეხლოს შემცირების საფუძველი არ არსებობდა (სსკ-ის 417-ე, 420-ე მუხლები).
32. საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, მეორე მოპასუხე ვალდებული იყო აენაზღაურებინა ნარდობის ორივე ხელშეკრულების ფარგლებში გაფორმებული საბანკო გარანტიით გათვალისწინებული თანხები, შემდეგი არგუმენტებიდან გამომდინარე:
GBP/18-004210 საბანკო გარანტია, 2018 წლის 17 დეკემბრიდან 2020 წლის 1 აპრილამდე მოქმედებდა. 2020 წლის 5 მარტს მეორე მოპასუხეს წერილი გაეგზავნა, რომლითაც პირველი მოპასუხის მიერ სამუშაოს შესრულების გრაფიკის დარღვევისა და ასევე იმის თაობაზე ეცნობა, რომ 2020 წლის 20 თებერვლის წერილით მოსარჩელემ პირველ მოპასუხეს ხელშეკრულების შეწყვეტისა და ავანსის სახით მიღებული და ჯარიმის სახით დაკისრებული თანხის გადახდის მოთხოვნის თაობაზე შეატყობინა; ეს მოთხოვნა ამ უკანასკნელს არ შეუსრულებია.
2020 წლის 5 მარტს, შემკვეთმა მზღვეველს წერილით მიმართა, რომლითაც მენარდის მიერ ავანსად მიღებული თანხისა (5 797 065 ლარის) და 2018 წლის 17 დეკემბრის GBP/18-004210 საბანკო გარანტიით განსაზღვრული ჯარიმის ანაზღაურება მოითხოვა. დასახელებული საბანკო გარანტიით მზღვეველმა სახელშეკრულებო ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში 391 800 ლარის ოდენობით საგარანტიო უზრუნველყოფა იკისრა, ხოლო, მენარდემ, მითითებული საბანკო გარანტიით განსაზღვრულ ვადაში, 2020 წლის 5 მარტს, ჯარიმის საგარანტიო უზრუნველყოფის მოთხოვნა წარადგინა, სადაც ნათლად არის მითითებული, რომ კონკრეტული საბანკო გარანტიის ფარგლებში ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ჯარიმას მხარე სრულად ითხოვს; თუმცა წერილში ტექნიკური უზუსტობაა გაპარული და 391 800 ლარის ნაცვლად ჯარიმის თანხად 7 835.98 ლარია მითითებული.
სააპელაციო სასამართლომ სწორად აღნიშნა, რომ მზღვეველის პოზიცია მასზედ, რომ შემკვეთის მიერ ერთადერთი მოთხოვნა საგარანტიო ვადაში - 2020 წლის 1 აპრილის ჩათვლით, მხოლოდ 7 835.98 ლარზე იქნა წარდგენილი, ამასთან, შესრულების საგარანტიო თანხის გადახდასთან დაკავშირებით სხვა მოთხოვნა მასთან წარდგენილი არ ყოფილა, წინააღმდეგობაში მოდის მზღვეველის მიერ საბანკო გარანტიის ხელშეკრულებაში მითითებულ პირობებთან; კერძოდ, გარანტიით გათვალისწინებული ფულადი თანხების რეალურ მოცულობასთან და საქმის არსებით ფაქტობრივ გარემოებებთან, რომელთა მიხედვით საბანკო გარანტიით გათვალისწინებული და მოთხოვნილი თანხის მოცულობა შეესაბამება მეორე კასატორისთვის დაკისრებული თანხებს.
33. რაც შეეხება მენარდის შეგებებული სარჩელის კანონიერებას, მოცემული საკითხიც სააპელაციო სასამართლომ მართებულად შეაფასა.
33.1. საქმეზე დადგენილია, რომ ნარდობის ხელშეკრულებების ფარგლებში შემკვეთისთვის მენარდეს ერთ შემთხვევაში 35, ხოლო, მეორე შემთხვევაში - 109 გარემონტებული საცხოვრებელი ბინა უნდა გადაეცა, თუმცა ხსენებული ვალდებულებები ნაწილობრივაც არ შეუსრულებია, აქედან გამომდინარე, რაიმე ხასიათის ქონების უკან დაბრუნებას იგი ვერ მოითხოვდა.
33.2. გაწეული ხარჯების შემკვეთის მხრიდან ანაზღაურების მოთხოვნის შეფასებისას, არსებითია, უძრავ ქონებებზე ყადაღის არსებობის პირობებში მათი გაუსხვისებლობის გამო ზიანის დადგომაში (რაზეც მენარდე მიუთითებს) მოსარჩელის ბრალის არარსებობა. ნარდობის ხელშეკრულებები მოცემულ შემთხვევაში იმ საფუძვლით შეწყდა, რომ მენარდემ ნაკისრი ვალდებულებები დაარღვია, მათი შეწყვეტა კანონითა და ხელშეკრულებებით დადგენილი წესით განხორციელდა, შესაბამისად, შემკვეთისგან ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნის უფლება მენარდეს ვერ წარმოეშვება.
33.3. მენარდის მოთხოვნა ვერც ნარდობის პირველი ხელშეკრულებით გათვალიწინებული ვალდებულების შესრულების ვადის გადაცილების პირგასამტეხლოს დაკისრების ნაწილში მიიჩნევა წარმატებულად, რამდენადაც ამ ხელშეკრულების ღირებულება 2 718 695.25 ლარით განისაზღვრა, ხელშეკრულების გაფორმებიდან არაუგვიანეს 5 დღისა, მენარდეს ხელშეკრულების მთლიანი ღირებულების ზუსტად 50%, ხოლო საბანკო გარანტიით გათვალისწინებული თანხის თითქმის 90% ჩაერიცხა, რაც საკმარისი იყო იმისთვის, რომ მას ნაკისრი ვალდებულების ძირითადი ნაწილი მაინც შეესრულებინა.
33.4. პირგასამტეხლოს მოთხოვნასთან მიმართებით აღსანიშნავია, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება შემკვეთისთვის პირგასამტეხლოს დაკისრებას არ ითვალისწინებს, შესაბამისად, აღნიშნულ გარემოებასა და სსკ-ის 417-ზე მითითებით პირველ მოპასუხეს სწორად ეთქვა უარი პირგასამტეხლოს ანაზღაურების შესახებ მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე.
33.5. 284 905.92 ლარის ოდენობით მატერიალური ზიანის ანაზღაურების ნაწილშიც გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება სრულადაა გასაზიარებელი. ნარდობის ხელშეკრულებების ფარგლებში არსებითია, ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადაში მოსარჩელისთვის ნივთობრივად და უფლებრივად უნაკლო მდგომარეობაში ბინების გადაცემა, რაც პირველ მოპასუხეს არ შეუსრულებია. როგორც გამოირკვა, ნარდობის პირველი ხელშეკრულებით გათვალიწინებული ბინებიდან, რომელიც დევნილ მოსახლეობას უნდა გადასცემოდა, ნაწილი გასხვისებული და იპოთეკით დატვირთულია, ხოლო, ნარდობის მეორე ხელშეკრულებით განსაზღვრული ბინები ისევ „შავი კარკასის“ მდგომარეობითაა.
ამდენად, ადგილი აქვს არა შემკვეთის მიერ ხელშეკრულების მოშლას, რასაც სსკ-ის 636-ე მუხლით დადგენილი სამართლებრივი შედეგი უკავშირდება, არამედ სახელშეკრულებო ვალდებულებათა დარღვევის გამო ხელშეკრულების შეყვეტას, რომლის დროსაც მენარდე კარგავს უკვე შესრულებული სამუშაოსთვის შემკვეთისგან ანაზღაურების მიღების უფლებას.
34. საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავდება.
35. არ არსებობს სსსკ-ის 391.5 მუხლის სხვა ქვეპუნქტებით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობებიც, რომელთა მიხედვითაც, საკასაციო საჩივრები დასაშვები იქნებოდა.
36. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები არსებითად სწორია, კასატორებმა ვერ გააქარწყლეს გასაჩივრებული განჩინების დასაბუთება დამაჯერებელი და სარწმუნო მტკიცებულებებით და არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის კანონისმიერი საფუძველი.
37. სსსკ-ის 401.4 მუხლის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება მიჩნეული, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%. შესაბამისად, მეორე კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%, ხოლო, პირველ კასატორს, სახელმწიფო ბიუჯეტის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 23 ივნისის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის 30%-ის გადახდა.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე, 408.3, 284-ე, 285-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა :
1. შპს „ჯ.ჯ–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;
2. შპს „ჯ.ჯ–ს“ (ს/ნ ....) სახელმწიფო ბიუჯეტის (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი -TRESGE22, მიმღების ანგარიშის ნომერი - 200122900, სახაზინო კოდი - 3 0077 3150) სასარგებლოდ დაეკისროს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 23 ივნისის განჩინებით გადავადებული სახელმწიფო ბაჟის, 8 000 ლარის 30%-ის - 2 400 ლარის გადახდა;
3. სს „ა.დ–ვის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;
4. სს „ა.დ–ვას“ (ს/ნ ......) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 8 000 ლარის (საგადასახადო დავალება # 1683715094, გადახდის თარიღი - 10.05.2023) 70% - 5 600 ლარი, შემდეგი ანგარიშიდან: ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;
5. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.
მოსამართლეები : ვლადიმერ კაკაბაძე
გიორგი მიქაუტაძე
მირანდა ერემაძე
