საქმე №ას-1641-2019 3 აგვისტო, 2021 წელი
ქ. თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
შემადგენლობა:
ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),
ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი განხილვის გარეშე
საკასაციო საჩივრის ავტორი – ტ.კ–ი (მოსარჩელე)
მოწინააღმდეგე მხარეები – შპს „ჯ.ჰ.პ–ი“, ა.ბ–ძე, ნ.მ–ძე (მოპასუხეები)
გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 7 მარტის განჩინება
კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება
დავის საგანი – ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, მესაკუთრედ ცნობა
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი
1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2019 წლის 7 მარტის განჩინებით ტ.კ–ის (შემდგომში - „მოსარჩელე“ ან „კასატორი“) სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; უცვლელად დარჩა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2018 წლის 5 ივლისის გადაწყვეტილება, რომლითაც მოსარჩელის სარჩელი შპს „ჯ.ჰ.პ–ის“ (შემდგომში - „პირველი მოპასუხე“ ან „მოპასუხე კომპანია“), ა.ბ–ძისა (შემდგომში - „მეორე მოპასუხე“) და ნ.მ–ძის (შემდგომში - „მესამე მოპასუხე“) მიმართ ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობისა და მესაკუთრედ აღიარების თაობაზე არ დაკმაყოფილდა.
2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:
2.1. პირველი მოპასუხე წარმოადგენს სამშენებლო კომპანიას, რომლის საკუთრებაშიც იყო უძრავი ქონება, მდებარე: თბილისი, .........., მშენებარე სავაჭრო ცენტრის მიმდებარედ (ნაკვ. ....), კომერციული ფართი №24, ბლოკი „გ“, ნიშნული 1.65, ფართი 21.40 კვ.მ., ს/კ ....... (შემდგომში - „სადავო უძრავი ქონება“);
2.2. 2017 წლის 23 მაისს ბ.ლ–ძემ, როგორც მოპასუხე კომპანიის დირექტორმა, ი.ფ–ს №23/05-17-1 მინდობილობის საფუძველზე მიანიჭა უფლებამოსილება ვ.მ–ისათვის გადაეცა საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე;
2.3. 23.05.2017წ. №23/05-17-1 მინდობილობის საფუძველზე, 2017 წლის 23 მაისს გამყიდველს - მოპასუხე კომპანიას, წარმოდგენილი ი.ფ–ის სახით, და მყიდველს - ვ.მ–ს შორის გაფორმდა უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც გამყიდველმა მყიდველს საკუთრების უფლებით გადასცა სადავო უძრავი ქონება. ხელშეკრულებაში მიეთითა, რომ უძრავი ნივთის ღირებულება - 10 000 აშშ დოლარი მყიდველის მიერ გადახდილი იყო სრულად. აღნიშნული ხელშეკრულება უძრავ ქონებაზე ვ.მ–ის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით, იმავე დღეს წარდგენილ იქნა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში;
2.4. 2017 წლის 23 მაისს მოპასუხე კომპანიის დირექტორმა - ბ.ლ–ძემ განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა უძრავ ქონებაზე, საკადასტრო კოდით: ......., საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტა იმ საფუძვლით, რომ გაუქმებულ იქნა ი.ფ–ის მიმართ გაცემული მინდობილობა, რომლის საფუძველზე ი.ფ–ი ხელს აწერდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებას. განცხადების თანახმად, ხსენებული მინდობილობა გაცემული იყო ტექნიკური შეცდომით, კერძოდ, მითითებული უნდა ყოფილიყო უფლებამოსილება - უძრავი ქონების სამომავლო საკუთრების უფლებით გადაცემის შესახებ. ვინაიდან სარეგისტრაციო წარმოების განმავლობაში უფლებამოსილმა პირმა მოითხოვა სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტა, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონის 22-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის თანახმად, ზემოთ მითითებული განცხადების საფუძველზე, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს №882017430826-05 (24.05.2017) გადაწყვეტილებით შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება სადავო უძრავ ნივთზე გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე. გამომდინარე აქედან, საჯარო რეესტრში დასახელებული უძრავი ქონება ვ.მ–ის სახელზე ვერ დარეგისტრირდა;
2.5. 2017 წლის 27 მაისს მოპასუხე კომპანიის დირექტორმა ბ.ლ–ძემ თ.ლ–ძეზე გასცა №27/05-1 მინდობილობა, რომლითაც თ.ლ–ძეს მიენიჭა უფლებამოსილება მოპასუხე კომპანიის სახელით გადაეცა მეორე მოპასუხისთვის საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ქონებაზე;
2.6. 27.05.2017წ. №27/05-1 მინდობილობის საფუძველზე, 2017 წლის 29 მაისს მოპასუხე კომპანიას, წარმოდგენილი თ.ლ–ძის სახით, და მეორე მოპასუხეს შორის გაფორმდა №29/05-1 შეთანხმება უძრავი ქონების საკუთრების უფლებით გადაცემის თაობაზე, რომლის საფუძველზეც გამყიდველმა - მოპასუხე კომპანიამ მყიდველს - მეორე მოპასუხეს საკუთრების უფლებით გადასცა სადავო უძრავი ქონება. ხელშეკრულების თანახმად, ნასყიდობის ფასი განისაზღვრა 40 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით, რომელიც მყიდველს უნდა გადაეხადა არაუგვიანეს 2017 წლის 01 დეკემბრისა. აღნიშნული ხელშეკრულების საფუძველზე, უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით მეორე მოპასუხის სახელზე აღირიცხა;
2.7. 2017 წლის 29 მაისს მოპასუხე კომპანიასა და მეორე მოპასუხეს შორის გაფორმდა დამატებითი შეთანხმება №29/05-01, რომლის საფუძველზეც მათ შორის 2017 წლის 29 მაისს გაფორმებული უძრავი ნივთის გადაცემის შესახებ №29/05-01 შეთანხმებით მყიდველისათვის გადაცემული და საჯარო რეესტრში მეორე მოპასუხის სახელზე დარეგისტრირებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ფასი 25 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით განისაზღვრა. უძრავი ნივთის გადაცემის შესახებ 2017 წლის 29 მაისის შეთანხმების სხვა პირობები უცვლელი დარჩა;
2.8. მეორე მოპასუხემ მასსა და მოპასუხე კომპანიას შორის 2017 წლის 29 მაისს გაფორმებული უძრავი ქონების საკუთრების უფლებით გადაცემის შესახებ №29/05-01 შეთანხმებითა და №29/05-01 დამატებითი შეთანხმებით გათვალისწინებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ღირებულება (59 925 ლარი) მოპასუხე კომპანიას 2017 წლის 14 ივლისს გადაუხადა;
2.9. 2017 წლის 29 მაისს ვ.მ–მა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში შეიტანა საჩივარი (№249823/17) კომერციული ფართის (ს/კ ......) სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ №882017430826 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის მოთხოვნით, იმ მოტივით, რომ სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტა მისი თანხმობისა და შეუტყობინებლობის გარეშე, ცალმხრივად მოხდა. ასევე, მოითხოვა უძრავ ქონებაზე მეორე მოპასუხის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ბათილად ცნობა. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 01.06.2017 წლის გადაწყვეტილებით, ვ.მ–ის 2017 წლის 29 მაისის №249823/17 ადმინისტრაციული საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული, ხოლო 2017 წლის 02 ივნისის გადაწყვეტილებით, ვ.მ–ს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე, №882017442803-03 (29.05.2017) გადაწყვეტილების საფუძველზე რეგისტრირებული საკუთრების უფლების გაუქმების მოთხოვნის ნაწილში;
2.10. 2017 წლის 08 ივნისს ვ.მ–მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა 2017 წლის 29 მაისის №249823/17 განცხადებაზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე, უძრავი ქონების იმჟამინდელი მესაკუთრის მეორე მოპასუხისათვის უძრავი ქონების ჩუქების, ნასყიდობის, იპოთეკით დატვირთვისა და ნებისმიერი ვალდებულების რეგისტრაციის აკრძალვა იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის შემთხვევაში, სადავო ქონების მესაკუთრედ ვ.მ–ი იქნებოდა ცნობილი, აღნიშნული კი ავტომატურად გამოიწვევდა მომდევნო რეგისტრაციების ბათილად ცნობას;
2.11. 2017 წლის 07 ივნისს ვ.მ–სა და მოსარჩელეს შორის გაფორმდა მოთხოვნის უფლების დათმობის შესახებ ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, მოთხოვნის დამთმობმა - ვ.მ–მა მოთხოვნის მიმღებს - მოსარჩელეს დაუთმო სასარჩელო მოთხოვნა მოპასუხე კომპანიის, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და მეორე მოპასუხის მიმართ, დავის საგანი: ნასყიდობის საგნის (სადავო უძრავი ქონება) საკუთრების უფლებით აღრიცხვა საჯარო რეესტრში. ვ.მ–მა მოსარჩელეს ასევე დაუთმო უფლება გაასაჩივროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ყველა გადაწყვეტილება, რომელიც ეხება აღნიშნულ უძრავ ქონებას, ზღუდავს და ილახება მყიდველის კანონიერი უფლებები და ინტერესები, ადმინისტრაციული წესით და სასამართლოში სარჩელის შეტანით, მოითხოვოს ადმინისტრაციული აქტის ბათილად ცნობა, ამონაწერის ბათილად ცნობა, ნასყიდობის და შეთანხმების ბათილად ცნობა და საკუთრებაში აღრიცხვა;
2.12. 2017 წლის 12 ივნისს მეორე მოპასუხესა და მესამე მოპასუხეს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მესამე მოპასუხემ მეორე მოპასუხისაგან შეიძინა სადავო უძრავი ქონება. ხელშეკრულებით ნასყიდობის საგნის მთლიანი ღირებულება განისაზღვრა 25 000 აშშ დოლარის ოდენობით, რომელიც სრულად იქნა გადახდილი მესამე მოპასუხის მიერ. იმავე დღეს მხარეებმა განცხადებით მიმართეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვეს უძრავ ქონებაზე მესამე მოპასუხის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, თუმცა სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციო ქონებაზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარდგენილი იყო განცხადებები, რომლითაც მოთხოვნილი იყო აკრძალვის წარმოშობის რეგისტრაცია. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 12 ივნისის №882017499744-05 გადაწყვეტილების საფუძველზე, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლების აღმოფხვრის შედეგად, განახლდა სარეგისტრაციო წარმოება და ზემოთ მითითებული უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში, დაჩქარებული წესით, საკუთრების უფლებით აღირიცხა მესამე მოპასუხის სახელზე.
3. სააპელაციო პალატის მითითებით, 2017 წლის 12 ივნისს მოსარჩელემ სარჩელით მიმართა სასამართლოს და ზემოაღნიშნულ უძრავ ქონებაზე 2017 წლის 29 მაისსა და 2017 წლის 12 ივნისს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა და საჯარო რეესტრში სადავო უძრავი ქონების მოსარჩელის სახელზე საკუთრების უფლებით აღრიცხვა მოითხოვა. გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა მოსარჩელის იურიდიული ინტერესის არარსებობის გამო.
4. სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ მოპასუხე კომპანიასა და ვ.მ–ს შორის გაფორმებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება ნამდვილია ვალდებულებითსამართლებრივი თვალსაზრისით, წარმოშობს ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ უფლებებსა და ვალდებულებებს და წარმოადგენს საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველს, რის გამოც სახეზეა სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილობის მიმართ მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი.
5. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსკ-ის 185-ე, 312-ე და 319.1. მუხლებით და დაასკვნა, რომ 2017 წლის 12 ივნისს მეორე და მესამე მოპასუხეებს შორის გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების მიმართ შემძენის - მესამე მოპასუხის არაკეთილსინდისიერება საქმეზე წარმოდგენილი მტკიცებულებებით არ დასტურდებოდა:
5.1. მოსარჩელის განმარტებით, მესამე მოპასუხემ იცოდა, რომ უძრავი ქონება სადავო იყო, თუმცა მან, მიუხედავად ამისა, ნასყიდობის ხელშეკრულება მაინც გააფორმა იმ მიზნით, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის სტატუსი მოეპოვებინა, რაც უძრავ ქონებასთან მიმართებაში მოსარჩელის დავას უპერსპექტივოს გახდიდა;
5.2. სააპელაციო პალატის განმარტებით, სამოქალაქო უფლებებს, რომლის არსებობა მხოლოდ საჯარო რეესტრიდან ვლინდება, განსაკუთრებული თავისებურება ახასიათებთ. აღნიშნული უფლებების გასხვისების, დატვირთვის ან სხვაგვარი განკარგვის შემთხვევაში დიდი მნიშვნელობა ენიჭება მესამე პირთა უფლებებს, რომლებისთვისაც აღნიშნული უფლების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია წარმოადგენს მყარ გარანტიას სამართლებრივი ურთიერთობის წარმოშობისათვის. საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია კი სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებული ნდობის და კეთილსინდისიერების პრინციპის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი გამოვლინებაა. ზოგიერთ შემთხვევაში ნივთის არამართლზომიერი, სამართლებრივ საფუძველს მოკლებული განკარგვის გამო, ერთმანეთთან წინააღმდეგობაში მოდის ნივთის შემძენისა და მისი ნამდვილი მესაკუთრის ინტერესი. სსკ-ის 312.1. მუხლი აღნიშნულ კონფლიქტს შემძენის სასარგებლოდ წყვეტს. კეთილსინდისიერების ზოგადსამართლებრივი პრინციპიდან გამომდინარე, საკუთრების და სხვა სანივთო უფლებების დაცვა უნდა განხორციელდეს იმდაგვარად, რომ თანაბრად იყოს დაცული სამოქალაქო ბრუნვის ყველა მონაწილის ინტერესი. სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის და საიმედოობის გარანტიების არარსებობის შემთხვევაში კეთილსინდისიერი შემძენი, რომელმაც ხელშეკრულების დადებისას გამოიჩინა გონივრულობა და სიფრთხილე, ქონების არამართლზომიერი დაკარგვის რისკის მატარებელი გახდება;
5.3. სასამართლოს მითითებით, ის გარემოება, რომ მესამე მოპასუხის კონტრაჰენტი - გამყიდველი, მეორე მოპასუხე, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული იყო მესაკუთრედ, სადავო არაა. შესაბამისად, მესამე მოპასუხეს გააჩნდა საჯარო ინფორმაცია ტიტულოვანი მესაკუთრის ჩანაწერის შესახებ. საქართველოს კანონმდებლობის თანახმად, შემძენს არ აკისრია შესაძენ უძრავ ქონებაზე განხორციელებული ყველა წინამორბედი ტრანზაქციის მოკვლევის და არც მისთვის ცნობილი გარემოებების სამართლებრივად სწორად შეფასების ვალდებულება. ამიტომ, სააპელაციო პალატის მოსაზრებით, სადავო ქონებაზე ვ.მ–ის მიერ შეტანილი საჩივარი არ აქცევდა მესამე მოპასუხეს არაკეთილსინდისიერ შემძენად.
6. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა სსსკ-ის 180-ე მუხლით და მიიჩნია, რომ მეორე და მესამე მოპასუხეებს შორის 2017 წლის 12 ივნისს დადებული უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილობის საფუძვლების არარსებობის პირობებში, სახეზე არ იყო მოსარჩელის იურიდიული ინტერესი მოპასუხე კომპანიასა და მეორე მოპასუხეს შორის 2017 წლის 29 მაისს დადებული უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების მიმართ, რაც სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს ქმნიდა.
7. სააპელაციო სასამართლოს განჩინებაზე მოსარჩელემ შეიტანა საკასაციო საჩივარი, მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.
8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
9. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.
10. საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე [სსსკ-ის 391.5 მუხლი].
11. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) [სსსკ-ის 407.2 მუხლი].
12. საკასაციო საჩივრის თანახმად:
12.1. სააპელაციო სასამართლომ სწორი შეფასება არ მისცა მოწმეების - რ.ნ–ისა და რ.ბ–ის ახსნა-განმარტებებს, რომ მოსარჩელის მიერ არის აშენებული სადავო ფართი, მან გასწია ამისათვის ხარჯები და ახალი მესაკუთრის - მესამე მოპასუხისათვის გადაცემის დროს გატეხეს მოსარჩელის მიერ დაკეტილი კარი;
12.2. სააპელაციო სასამართლოში მეორე მოპასუხის განმარტებით, მან ახალ მყიდველს - მესამე მოპასუხეს მოსარჩელის მიერ დაკეტილი სადავო ფართი გარედან დაათვალიერებინა. აღნიშნულით უდავოდ დასტურდება, რომ გამყიდველი სადავო ფართს ფაქტიურად არ ფლობდა;
12.3. მეორე მოპასუხე და ნ.ლ–ძე არიან მოპასუხე კომპანიის დირექტორის ახლო ნათესავები და მეორე მოპასუხეზე გაყიდვას ჰქონდა თვალთმაქცური ხასიათი, მას ნასყიდობის ფასი არ გადაუხდია და არც ნასყიდობის საგანი გადასცემია;
12.4. მესამე მოპასუხე არ არის კეთილსინდისიერი შემძენი, რადგან მან გაიგო დავის და მოსარჩელის მიერ შეტანილი საჩივრის შესახებ საჯარო რეესტრში განაცხადის შეტანისას. ამასთან, გ.მ–მაც უთხრა მას, რომ მისი შვილის აშენებული იყო აღნიშნული ფართი და არ ეყიდა, რადგან დავა მიმდინარეობდა. საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მოსარჩელეს შეტანილი ჰქონდა განცხადება და საჩივარი ყადაღის დადებაზე, რაც მეორე და მესამე მოპასუხეებისათვის ცნობილი იყო. მათ შეუჩერეს კიდეც რეგისტრაცია 12 ივნისს აკრძალვის წარმოშობის რეგისტრაციის საფუძვლით.
13. განსახილველ შემთხვევაში კასატორი სადავოდ ხდის 2017 წლის 12 ივნისს მეორე და მესამე მოპასუხეებს შორის დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების მიმართ შემძენის - მესამე მოპასუხის კეთილსინდისიერების საკითხს, რასაც მოცემული დავის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობა გააჩნია.
14. საკასაციო პალატა მიუთითებს სსკ-ის 185-ე [შემძენის ინტერესებიდან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა შემძენმა იცოდა, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე] და 312.2. მუხლებზე [იმ პირის სასარგებლოდ, რომელიც გარიგების საფუძველზე სხვა პირისაგან იძენს რომელიმე უფლებას და ეს უფლება გამსხვისებლის სახელზე იყო რეესტრში რეგისტრირებული, რეესტრის ჩანაწერი ითვლება სწორად, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ამ ჩანაწერის საწინააღმდეგოდ შეტანილია საჩივარი, ან შემძენმა იცოდა, რომ ჩანაწერი უზუსტოა] და განმარტავს, რომ საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ყოველგვარი უფლება, მათ შორის, საკუთრების უფლება და მათი მდგომარეობა. საჯაროობის პრინციპი კი გულისხმობს იმას, რომ რეგისტრაციის მომენტიდან იძენს ამგვარი უფლება იურიდიულ ძალას მესამე პირებისათვის. კანონმდებლობა უშვებს საჯარო რეესტრის სისწორის პრეზუმფციას, რაც ნიშნავს იმას, რომ მესამე პირებისათვის რეესტრის ჩანაწერები ითვლება სწორად, ვიდრე არ დამტკიცდება მათი უზუსტობა. ამდენად საჯარო რეესტრი, ერთი მხრივ, სამოქალაქო ბრუნვის გარანტის ფუნქციას ასრულებს, ხოლო, მეორე მხრივ, იგი სრულ კონსენსუსშია სამოქალაქო ბრუნვაში დამკვიდრებულ ნდობისა და კეთილსინდისიერების პრინციპთან. კონფლიქტი წარმოიშობა მაშინ, როდესაც რეესტრში რეგისტრირებული უფლება არ შეესაბამება ამ უფლების ნამდვილ შინაარსს, ხოლო მესამე პირისათვის ეს ფაქტი უცნობია (იხ. სუსგ საქმე №ას-189-182-2013, 16 იანვარი, 2014 წელი).
15. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს განმარტებით, საკუთრების უფლების სრულყოფილი რეალიზება შეუძლებელია სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვის გარეშე. სტაბილური სამოქალაქო ბრუნვა წარმოადგენს არა მხოლოდ საკუთრების უფლებით სარგებლობის, არამედ, ზოგადად, სახელმწიფოს ეკონომიკური განვითარების მნიშვნელოვან წინაპირობას. სახელმწიფო უფლებამოსილი და ხშირ შემთხვევაში ვალდებულიც არის, მიიღოს ზომები სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობის უზრუნველსაყოფად. არსებული სისტემის თავისებურებების გათვალისწინებით, უძრავი ქონების კონტექსტში საჯარო რეესტრის მონაცემების სისწორე და სანდოობა ორგანულ კავშირშია სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობასთან (იხ. „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის გადაწყვეტილება №3/4/550, 2017 წლის 17 ოქტომბერი, II-21).
16. სსკ-ის 185-ე მუხლი იცავს კეთილსინდისიერი შემძენის ინტერესებს საჯარო რეესტრის მონაცემთა სისწორისა და რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლებამოსილების მიმართ. აღნიშნული მუხლი მოიცავს შემთხვევას, როდესაც უძრავი ნივთის გასხვისების ნებას ავლენს რეგისტრირებული მესაკუთრე, მაგრამ მისი საკუთრების უფლება შეცილებულია სხვა, მესამე პირთა მხრიდან ან არ არის სრულყოფილი, რისი არცოდნაც შემძენის მიერ წარმოგვიჩენს მას (შემძენს) კეთილსინდისიერად. აღნიშნულ ნორმათა ანალიზი ცხადყოფს, რომ, როდესაც საქმე უკავშირდება უძრავი ქონების შეძენას, შემძენს, თავისი უფლების დასამტკიცებლად, შეუძლია, დაეყრდნოს რეესტრში რეგისტრირებული ფაქტების სისწორის ვარაუდს, თუნდაც, სინამდვილეში, უსწორო იყოს რეესტრის მონაცემები. ამ მდგომარეობას არაარსებითად აქცევს შემძენის კეთილსინდისიერი დამოკიდებულება, რაც საჯარო რეესტრის ჩანაწერის უსწორობით გამოიხატება. ერთადერთი, რაც რეესტრის უტყუარობის ფიქციას და, შესაბამისად, ნივთის შეძენას არღვევს, სწორედ შემძენის არაკეთილსინდისიერებაა. სსკ-ის 185-ე და 312-ე მუხლები შეიცავს არაკეთილსინდისიერების იურიდიული შედეგის განმსაზღვრელ კომპონენტს - შემძენმა იცის, რომ გამსხვისებელი არ იყო მესაკუთრე. ამ საკითხის გამორკვევისას გამოსაკვლევია შემძენის შესაძლებლობანი რეესტრის არასწორი ჩანაწერის ცოდნასთან მიმართებით ან უნდა გაირკვეს, შემძენს გონივრული წინდახედულობის ფარგლებში უნდა სცოდნოდა თუ არა სადავო ფაქტის შესახებ. ამდენად, შემძენის ინტერესების დაცვა უნდა მოხდეს არა მხოლოდ საჯარო რეესტრის მონაცემების გათვალისწინებით, არამედ ქონების მესაკუთრის ვინაობისადმი მისი სუბიექტური დამოკიდებულებით (შდრ. სუსგ. №ას-355-334-2014, 21.07.2014წ; №ას-375-352-2014, 14.07.2014წ.) (იხ.სუსგ საქმე №ას-607-2019, 4 ივლისი, 2019 წელი).
17. საჯარო რეესტრის მონაცემების უტყუარობის პრეზუფცია ვერ გამოდგება შემძენის დაცვით არგუმენტად, თუ დადგინდება, რომ მან იცოდა უფლების ხარვეზის შესახებ. ამდენად, როდესაც სადავოა უძრავი ნივთის შეძენის ფაქტი და მხარე მიუთითებს შემძენის არაკეთილსინდისიერებაზე, უნდა შემოწმდეს შემძენის სუბიექტური დამოკიდებულება გარკვეული ფაქტებისადმი. ამასთან, შემძენს არ შეიძლება მოეთხოვოს ისეთი გარემოებების ცოდნა, რომელიც აღემატება მისი შესაძლებლობის ფარგლებს (იხ. სუსგ საქმე №ას-1467-2019, 26 თებერვალი, 2021 წელი). უფლების შემძენს ტვირთად აწევს არა ყოველგვარი უზუსტო მონაცემის ცოდნა, არამედ მხოლოდ ისეთის, რაც ეჭვის ქვეშ აყენებს უფლების შეძენის ნამდვილობას. სხვაგვარად რომ ვთქვათ, ჩანაწერის უზუსტობის ცოდნა ნიშნავს იმ გარემოებათა ცოდნას, რის გამოც ჩანაწერია უზუსტო (იხ. სუსგ საქმე №ას-189-182-2013, 16 იანვარი, 2014 წელი).
18. განსახილველ შემთხვევაში დადგენილია, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს №882017430826-05 (24.05.2017) გადაწყვეტილებით შეწყდა სარეგისტრაციო წარმოება სადავო უძრავ ნივთზე გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის თაობაზე, რის გამოც საჯარო რეესტრში დასახელებული უძრავი ქონება ვ.მ–ის სახელზე ვერ დარეგისტრირდა (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.4. ქვეპუნქტი). დადგენილია ისიც, რომ 2017 წლის 29 მაისს ვ.მ–მა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში შეიტანა საჩივარი (№249823/17) კომერციული ფართის (ს/კ ......) სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ №882017430826 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის მოთხოვნით, ასევე, მოითხოვა უძრავ ქონებაზე მეორე მოპასუხის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის ბათილად ცნობა. 2017 წლის 02 ივნისის გადაწყვეტილებით, ვ.მ–ს უარი ეთქვა ადმინისტრაციული საჩივრის განხილვაზე, №882017442803-03 (29.05.2017) გადაწყვეტილების საფუძველზე რეგისტრირებული საკუთრების უფლების გაუქმების მოთხოვნის ნაწილში (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.9. ქვეპუნქტი). დადგენილია ასევე, რომ 2017 წლის 08 ივნისს ვ.მ–მა განცხადებით მიმართა საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვა 2017 წლის 29 მაისის №249823/17 განცხადებაზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე, უძრავი ქონების იმჟამინდელი მესაკუთრის - მეორე მოპასუხისათვის უძრავი ქონების ჩუქების, ნასყიდობის, იპოთეკით დატვირთვისა და ნებისმიერი ვალდებულების რეგისტრაციის აკრძალვა (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.10. ქვეპუნქტი).
19. 2017 წლის 12 ივნისს მეორე მოპასუხესა და მესამე მოპასუხეს შორის გაფორმდა უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება. იმავე დღეს მხარეებმა განცხადებით მიმართეს საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და მოითხოვეს უძრავ ქონებაზე მესამე მოპასუხის საკუთრების უფლების რეგისტრაცია, თუმცა სარეგისტრაციო წარმოება შეჩერდა იმ საფუძვლით, რომ სარეგისტრაციო ქონებაზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში წარდგენილი იყო განცხადებები, რომლითაც მოთხოვნილი იყო აკრძალვის წარმოშობის რეგისტრაცია. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს 2017 წლის 12 ივნისის №882017499744-05 გადაწყვეტილების საფუძველზე, სარეგისტრაციო წარმოების შეჩერების საფუძვლების აღმოფხვრის შედეგად, განახლდა სარეგისტრაციო წარმოება და ზემოთ მითითებული უძრავი ქონება საჯარო რეესტრში, დაჩქარებული წესით, საკუთრების უფლებით აღირიცხა მესამე მოპასუხის სახელზე (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.12. ქვეპუნქტი).
20. ამდენად, განსახილველ შემთხვევაში, 2017 წლის 12 ივნისისთვის საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო იხილავდა ვ.მ–ის საჩივარს სარეგისტრაციო წარმოების შეწყვეტის შესახებ №882017430826 გადაწყვეტილების ბათილად ცნობის თაობაზე. შესაბამისად, საკასაციო პალატა იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ შემძენს არ აკისრია შესაძენ უძრავ ქონებაზე განხორციელებული ყველა წინამორბედი ტრანზაქციის მოკვლევის და არც მისთვის ცნობილი გარემოებების სამართლებრივად სწორად შეფასების ვალდებულება. ისიც უნდა იქნეს გათვალისწინებული, რომ კეთილსინდისიერი შემძენის დავალდებულება, უძრავი ქონების შეძენისას გადაამოწმოს რეგისტრირებული მესაკუთრის უფლების გამომრიცხველი ყველა გარემოება, აზრს დაუკარგავდა როგორც საჯარო რეესტრის არსებობას, ასევე მნიშვნელოვან მსუსხავ ეფექტს იქონიებდა საკუთრების შეძენის პროცესზე (იხ. „საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ“ საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის გადაწყვეტილება №3/4/550, 2017 წლის 17 ოქტომბერი, II-46). ამდენად, საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, სააპელაციო პალატამ ვ.მ–ის (მესამე პირის) მიერ სადავო ქონებაზე შეტანილი საჩივარი მართებულად არ ჩათვალა მესამე მოპასუხის არაკეთილსინდისიერ შემძენად მიჩნევის საფუძვლად. ამასთან, კასატორი ვერ უთითებს სათანადო და რელევანტურ მტკიცებულებებზე, რაც საკასაციო პალატას მისცემდა მესამე მოპასუხის არაკეთილსინდიერ შემძენად მიჩნევის შესაძლებლობას.
21. კასატორი ასევე ითხოვს ქვედა ინსტანციის სასამართლოების განჩინებების გაუქმებას მოწმედ გ.მ–ის მოწვევისა და დაკითხვის შესახებ შუამდგომლობის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის თაობაზე [სსსკ-ის 404.2. მუხლი: საკასაციო სასამართლოს განხილვის საგანი შეიძლება იყოს აგრეთვე სასამართლოს ის განჩინებები, რომლებიც წინ უსწრებს სასამართლოს საბოლოო გადაწყვეტილებას, იმისგან დამოუკიდებლად, დასაშვებია თუ არა მათ მიმართ კერძო საჩივრის შეტანა], თუმცა, მათი გაუქმების თაობაზე მხარეს დასაბუთებული შედავება არ წარმოუდგენია, რის გამოც საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წინმსწრები განჩინებების გაუქმების სსსკ-ის 393-ე-394-ე მუხლებით გათვალისწინებული საფუძვლები არ არსებობს.
22. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი წინაპირობა, რომლის საფუძველზეც საკასაციო სასამართლო დასაშვებად ცნობს წარმოდგენილ საკასაციო საჩივარს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.
23. რაც შეეხება კასატორის შუამდგომლობას მოწმის მოწვევისა და გამოკითხვის თაობაზე, საკასაციო პალატა მიუთითებს სსსკ-ის 407.1. მუხლზე [საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლოთა გადაწყვეტილებებში ან სხდომათა ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები] და განმარტავს, რომ აღნიშნული ნორმა ადგენს საკასაციო სასამართლოს მიერ ფაქტობრივი გარემოებების შეფასების პროცესუალურ ფარგლებს და მისი შინაარსიდან გამომდინარეობს, რომ საკასაციო სასამართლოში ახალ ფაქტებზე მითითება და ახალი მტკიცებულებების წარმოდგენა არ დაიშვება. საკასაციო სასამართლო არ წარმოადგენს ფაქტების დამდგენ სასამართლოს. იგი საკასაციო პრეტენზიათა საფუძვლიანობას ამოწმებს საქმეში უკვე წარმოდგენილი, საპროცესო წესების დაცვით ქვემდგომი სასამართლოების მიერ მიღებული მტკიცებულებებისა და მხარეთა ახსნა-განმარტებების ჭრილში. შესაბამისად, მოწმის ჩვენება, როგორც ერთ-ერთი დასაშვები მტკიცებულებათაგანი, ასევე ვერ იქნება მიღებული საკასაციო პალატის მიერ, რაც მოწმის მოწვევისა და გამოკითხვის შესახებ შუამდგომლობის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველია.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა
1. ტ.კ–ის შუამდგომლობა მოწმის მოწვევისა და გამოკითხვის თაობაზე არ დაკმაყოფილდეს;
2. ტ.კ–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;
3. კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან;
4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.
თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური
მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი
ე. გასიტაშვილი
