ას-1032-2021

23 მარტი, 2023 წელი თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

რევაზ ნადარაია (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

გიორგი მიქაუტაძე, თეა ძიმისტარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

კასატორი – შპს „ტ.ვ.პ–ი“ (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ბ.ჯ–ვა (მოპასუხე)

მესამე პირები – ყვარლის მუნიციპალიტეტის მერია, საქართველოს ეკონომიკიისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 15 ივნისის განჩინება

დავის საგანი – იჯარის უფლების აღიარება, უფლებამონაცვლედ ცნობა, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. შპს „ტ.ვ.პ–მა“ (შემდეგში - მოსარჩელე, კასატორი) სარჩელი აღძრა გურჯაანის რაიონულ სასამართლოში ბ.ჯ–ვას მიმართ (შემდეგში - მოპასუხე) შემდეგი სასარჩელო მოთხოვნებით:

1.1.აღიარებულ იქნეს მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება, №........საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე, მოსარჩელესა და ყვარლის რაიონის გამგეობას შორის, 2006 წლის 17 აპრილს დადებული N280 იჯარის ხელშეკრულების შესაბამისად. მოპასუხე ბ.ჯ–ვა აღიარებულ იქნეს ყვარლის რაიონის გამგეობის უფლებამონაცვლედ. შესაბამისად, №....... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დარეგისტრირდეს მოსარჩელის იჯარის უფლება.

1.2.№..... საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი გამოთხოვილ იქნეს მოპასუხე ბ.ჯ–ვას უკანონო მფლობელობიდან მოსარჩელის სასარგებლოდ;

1.3.აღიარებულ იქნეს მოსარჩელის საკუთრებად და მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნეს მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდი ........ განთავსებული მრავალწლიანი ნარგავები და ინფრასტრუქტურა.

2. მოპასუხემ წარმოდგენილი შესაგებლით სარჩელი არ ცნო.

3. გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 20 დეკემბრის გადაწყვეტილებით, შპს „ტ.ვ.პ–ის“ სარჩელი არ დაკმაყოფილდა და გაუქმდა გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 27.08.2015 წლის განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება.

4. ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა შპს „ტ.ვ.პ–მა“, რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

5. გასაჩივრებული განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი:

5.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 15 ივნისის განჩინებით, „ტ.ვ.პ–ის“ სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა და უცვლელად დარჩა გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2017 წლის 20 დეკემბრის გადაწყვეტილება.

6. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების ფაქტობრივ–სამართლებრივი დასაბუთება:

6.1. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი უდავო ფაქტობრივი გარემოებები:

6.1.1. ყვარლის რაიონის გამგეობის 2006 წლის 12 აპრილის №64 დადგენილების საფუძველზე, 2006 წლის 17 აპრილს, ყვარლის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–ს“ შორის დაიდო სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საიჯარო ხელშეკრულება. ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა ყვარლის რაიონის სოფელ ...... არსებული მიწის ნაკვეთი, დაუზუსტებელი ფართობით 60 000.00 კვ. მეტრი.

6.1.2. ყვარლის რაიონის გამგეობის 2006 წლის 12 აპრილის დადგენილების საფუძველზე, ყვარლის რაიონის სოფელ ...... მდებარე მიწის ნაკვეთი, საკადასტრო კოდით №......., აღირიცხა სახელმწიფოს სახელზე და ამ მიწის ნაკვეთზე დარეგისტრირდა შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება.

6.1.3. შპს „ტ.ვ.პ–მა“ 2011 წლის 17 დეკემბერს №17452 და 2012 წლის 24 ივლისს №797/52 წერილებით მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების კახეთის სამხარეო სამმართველოს, იჯარით აღებული ნაკვეთის აუქციონის წესით საპრივატიზაციოდ მომზადების თაობაზე.

6.1.4. სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების კახეთის სამხარეო სამმართველოს 2012 წლის 07 აგვისტოს №ტ7/1462 მიმართვის საფუძველზე, ყვარლის რაიონის სოფელ შილდაში მდებარე მიწის ნაკვეთი, დაზუსტებული ფართობით 60595.00 კვ.მ., რეგისტრირებული №........საკადასტრო კოდით, 2012 წლის 14 აგვისტოს, დაზუსტებული მონაცემებით აღირიცხა სახელმწიფოს სახელზე.

6.1.5. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს თავმჯდომარის 2012 წლის 22 ოქტომბრის №1/1-145 ბრძანებით დადგინდა, რომ სახელმწიფოს კუთვნილი №........საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის პრივატიზება განხორციელებულიყო ელექტრონული აუქციონის ფორმით. ასევე, დადგინდა აუქციონის პირობები.

6.1.6. აუქციონში მონაწილეობას იღებდა როგორც შპს „ტ.ვ.პ–ი“, ასევე მოპასუხე ბ.ჯ–ვა, გაიმარჯვა ამ უკანასკნელმა.

6.1.7. აუქციონის შედეგებიდან გამომდინარე, 2012 წლის 21 ნოემბერს, სსიპ „სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს“, როგორც გამყიდველსა და ბ.ჯ–ვას, როგორც მყიდველს შორის, №........საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მიწის ნაკვეთზე დაიდო ნასყიდობის ხელშეკრულება. საჯარო რეესტრში ქონება აღირიცხა ბ.ჯ–ვას სახელზე.

6.1.8. მყიდველი ბ.ჯ–ვა ჩატარებული აუქციონისა და მისი შედეგების მიმართ, ასევე სადავო მიწის ნაკვეთის შეძენისას იყო კეთილსინდისიერი. მან არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა მოსარჩელის პრეტენზიის შესახებ.

6.1.9. №...... საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი, რომელზეც რეგისტრირებულია მოსარჩელის იჯარის უფლება და დაზუსტებული მონაცემებით, №........საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს ერთსა და იმავე ნაკვეთს.

6.2. პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს განმარტება მასზედ, რომ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 28 აპრილის კანონიერ ძალაში შესული განჩინებით, რითაც ძალაში დარჩა №3/12-13 საქმეზე გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 03 ივლისის გადაწყვეტილება, სასამართლოს მიერ დადგენილი იყო ამ გადაწყვეტილების 6.1.1.-6.1.9. პუნქტებში (უდავო ფაქტობრივი გარემოებები) მითითებული ფაქტობრივი გარემოებები, რაც იმას ნიშნავდა, რომ სასამართლოს კანონიერი ძალაში შესული გადაწყვეტილებით დადგენილ აღნიშნულ ფაქტობრივ გარემოებებს, მოცემული დავისთვის პრეიუდიციული მნიშვნელობა ჰქონდა და მისი გადასინჯვა, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 266-ე მუხლიდან გამომდინარე, დაუშვებელი იყო.

6.3. პალატის მითითებით, გასაჩივრებული გადაწყვეტილების მიმართ აპელანტის პრეტენზიას წარმოადგენდა ის გარემოება, რომ პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ არასწორად იქნა დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება ბ.ჯ–ვას კეთილსინდისიერების თაობაზე და რომ სასამართლომ არასწორად განმარტა „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის 47-ე მუხლის მე-4 ნაწილი, როდესაც მიიჩნია, რომ უძრავი ქონების აუქციონზე გატანის მოთხოვნით, მოსარჩელემ დაკარგა იჯარის უფლება.

6.4. სააპელაციო პალატამ მოწინააღმდეგე მხარის კეთილსინდისიერების საკითხთან მიმართებით განმარტა, რომ თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 28 აპრილის კანონიერ ძალაში შესული განჩინებით, რითაც ძალაში დარჩა №3/12-13 საქმეზე გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 03 ივლისის გადაწყვეტილება, სასამართლოს მიერ დადგენილ იქნა სადავო ფაქტობრივი გარემოება, რომ მყიდველი ბ.ჯ–ვა ჩატარებული აუქციონისა და მისი შედეგების, ასევე სადავო მიწის ნაკვეთის შეძენისას იყო კეთილსინდისიერი, მან არ იცოდა და არც შეიძლება სცოდნოდა მოსარჩელის პრეტენზიის შესახებ. პალატამ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 266-ე მუხლზე და გამომდინარე იქედან, რომ მხარის კეთილსინდისიერება წარმოადგენს ფაქტობრივ გარემოებას, რომლის დადასტურება ან უარყოფა ხდება შესაბამისი მტკიცებულებების საფუძველზე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 03 ივლისის გადაწყვეტილებით დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება ბ.ჯ–ვას კეთილსინდისიერების თაობაზე, წინამდებარე საქმეში სადავო ვერ გახდებოდა.

6.5. სააპელაციო პალატის მითითებით, მხარეთა შორის სადავო არ იყო ის გარემოება, რომ უძრავი ქონების აუქციონზე რეალიზაცია განხორციელდა მოსარჩელის წერილობითი განცხადების საფუძველზე და მის მიერვე იყო წარდგენილი აუქციონისთვის საჭირო დოკუმენტები. ამასთან, მოსარჩელე მონაწილეობას იღებდა აუქციონშიც და მისთვის ცნობილი იყო ყველა ის ფაქტობრივი გარემოება, რაც თან ახლდა აუქციონის ჩატარებას, კერძოდ, რომ აუქციონზე გატანილ ქონებას ჰქონდა სხვა საკადასტრო კოდი, რომელზეც არ იყო რეგისტრირებული იჯარის უფლება და ასევე, რომ აუქციონის პირობებში არ იყო მითითებული, რომ გასაყიდად გამოტანილ მიწის ნაკვეთზე გაშენებული იყო ვენახი შესაბამისი ინფრასტრუქტურით. პალატის მითითებით, მიუხედავად მოსარჩელის მონაწილეობისა აღნიშნულ პროცესებში, მას აუქციონის შედეგების გამოცხადებამდე არანაირი პრეტენზია გამოუთქვამს, რასაც შეიძლებოდა საფრთხე შეექმნა მოპასუხე მხარის კეთილსინდისიერ შემძენად შეფასებისთვის.

6.6. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა აპელანტის არგუმენტი მასზედ, რომ მოპასუხე წარმოადგენდა არაკეთილსინდისიერ შემძენს, რამეთუ მან ხელშეკრულების გაფორმებამდე უკვე იცოდა არსებული ვითარების შესახებ და აუქციონზე გამარჯვება წარმოადგენდა მხოლოდ ხელშეკრულების გაფორმების უფლების მოპოვებას და არა საკუთრების უფლებას. აღნიშნულთან დაკავშირებით სააპელაციო პალატამ მიუთითა, რომ სსკ-ის 187-ე მუხლით დადგენილი ზღვარი მასზედ, რომ კეთილსინდისიერების ფაქტი უნდა არსებობდეს ნივთის გადაცემამდე, მოცემულ შემთხვევაში უნდა დაკავშირებოდა აუქციონის დასრულებას, რადგან ზემოხსენებულ მუხლში დადგენილი ფარგლების მიზანს წარმოადგენდა ის მოცემულობა, რომ საკუთრების უფლების მოპოვებამდე პირს ჰქონდა შესაძლებლობა არ შესულიყო სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ისეთ ობიექტთან მიმართებით, რომელსაც უფლებრივი ნაკლი ჰქონდა და სწორედ ამ ინფორმაციის უგულებელყოფა აქცევდა შემძენს არაკეთილსინდისიერად, რაც დაკავშირებული იყო შესაბამის სამართლებრივ შედეგებთან.

6.7. განსახილველ შემთხვევასთან მიმართებით, პალატამ ყურადღება გაამახვილა „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-6 მუხლის მე-3 ნაწილზე (აუქციონში მონაწილეობის მისაღებად დაინტერესებული პირი ვალდებულია წარმოადგინოს უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტია/ბე. საბანკო გარანტიის/ბეს ოდენობას განსაზღვრავს პრივატიზების განმახორციელებელი/მართვის უფლებით გადამცემი/სარგებლობის უფლებით გადამცემი ორგანო ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში), იმავე მუხლის მე-4 ნაწილის „ა“ და „ბ“ ქვეპუნქტებზე (სახელმწიფო ქონების აუქციონის ფორმით განკარგვისას აუქციონის შედეგები ძალას კარგავს: აუქციონში გამარჯვებულის მიერ საპრივატიზებო საფასურის ქონების მმართველის მიერ დადგენილ ვადაში სრულად გადაუხდელობის შემთხვევაში, თუ აუქციონის პირობა მხოლოდ საპრივატიზებო საფასურის გადახდა იყო; ბ) ამ კანონით განსაზღვრულ ან/და ქონების მმართველის მიერ დადგენილ ვადაში შესაბამისი ხელშეკრულების გაუფორმებლობის შემთხვევაში), იმავე მუხლის მე-5 ნაწილზე (ამ მუხლის მე-4 პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევებში, აუქციონში გამარჯვებულის მიერ წარმოდგენილი უპირობო და გამოუხმობი საბანკო გარანტიის/ბეს თანხა (საქართველოს მთავრობის მიერ დადგენილი ქონების სააგენტოსათვის გადასახდელი თანხის გამოკლებით) ირიცხება შესაბამის ბიუჯეტში) და განმარტა, რომ აუქციონში გამარჯვება უკვე წარმოადგენდა სახელშეკრულებო ურთიერთობაში შესვლას, რომელსაც მოჰყვებოდა ნაყიდი ობიექტის საფასურის გადახდისა და შესაბამისი ხელშეკრულების გაფორმების ვალდებულება, რისი შეუსრულებლობაც იწვევდა კანონით გათვალისწინებულ სამართლებრივ შედეგებს. კერძოდ, წინასწარ გადახდილი თანხის გამარჯვებულის მიერ დაკარგვას და სახელმწიფო ბიუჯეტში გადარიცხვას. შესაბამისად, აუქციონზე გამარჯვების შემდეგ, მისი პირობების შესრულება-არშესრულება გამარჯვებულის თავისუფალ ნებაზე არ იყო დამოკიდებული. აღნიშნული პირობების შესრულება წარმოადგენდა ვალდებულებას და არა უფლებას, როგორც ამას მოსარჩელე განმარტავდა. სწორედ აღნიშნულის საფუძველზე მიიჩნია სააპელაციო პალატამ, რომ კეთილსინდისიერების ფაქტს უნდა ეარსება აუქციონზე გამარჯვებამდე პერიოდისთვის, რაც მოცემულ შემთხვევაში სახეზე იყო.

6.8. მოსარჩელის იჯარის უფლების აღიარებასთან მიმართებით, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ არ არსებობდა სააპელაციო მოთხოვნის დაკმაყოფილების ფაქტობრივ-სამართლებრივი წინაპირობა, რადგან განსახილველ შემთხვევაში, დავის საგანს სწორედ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის იჯარის უფლების არსებობა წარმოადგენდა, რომელიც მას იჯარით ჰქონდა გადაცემული და აუქციონის შედეგად მოპასუხემ შეიძინა. მოსარჩელე ითხოვდა იჯარის უფლების აღიარებას და მოპასუხის თავდაპირველი მეიჯარის უფლებამონაცვლედ ცნობას. მოპასუხე მოსარჩელის იჯარის უფლების არსებობას და მის უფლებამონაცვლედ ცნობას გამორიცხავდა და აცხადებდა, რომ 2011 წლის 01 მაისიდან სამართლებრივად მოსარჩელე აღარ წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს, ამასთან, მოპასუხემ ქონება შეიძინა კანონიერად ჩატარებულ აუქციონზე, ყოველგვარი უფლებრივი ტვირთის გარეშე, ამიტომ იგი კეთილსინდისიერი შემძენი იყო, რაც სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებითაც იყო დადგენილი და რაც მის უფლებამონაცვლეობას გამორიცხავდა.

6.9. სააპელაციო პალატამ გაიზიარა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შეფასება, რომ განსახილველ შემთხვევაში, სსკ-ის 572-ე მუხლის საფუძველზე უფლებამონაცვლეობის დადგენა შეუძლებელი იყო შემდეგ გარემოებათა გამო: საქმის მასალებით დადგენილი იყო, რომ მოსარჩელემ ადმინისტრაციული სარჩელით მომართა სასამართლოს და მოითხოვა სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების კახეთის სამხარეო სამმართველოს 2012 წლის 7 აგვისტოს №ტ7/1462 მიმართვის ბათილად ცნობა, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს 2013 წლის 31 იანვრის №1-1/25 ბრძანების ბათილად ცნობა, 2012 წლის 5 ნოემბრის №1186 აუქციონის შედეგების ბათილად ცნობა, აუქციონის შედეგად დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და დასახელებული აქტების საფუძველზე საჯარო რეესტრში განხორციელებული რეგისტრაციების ბათილად ცნობა. მოსარჩელე მოთხოვნის საფუძვლად მიუთითებდა იმაზე, რომ გასაჩივრებული აქტები გამოცემული იყო იმ მიწის ნაკვეთის თაობაზე, რომელიც მას იჯარით ჰქონდა გადაცემული, ეს ფაქტი უნდა დაფიქსირებულიყო ქონების საჯარო რეესტრში დაზუსტებული მონაცემებით რეგისტრაციისას და ასეთს რომ ადგილი ჰქონოდა, ამ ნაკვეთის აუქციონზე გატანისას დადგებოდა სხვა შედეგი.

6.10. პალატის მითითებით, გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 03 ივლისის გადაწყვეტილებით, სარჩელი არ დაკმაყოფილდა, რაც თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2015 წლის 28 აპრილის განჩინებით ძალაში დარჩა. ზემოხსენებული წარმოების შედეგად დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებებიდან გამომდინარე, ქირავნობის საგანს სახელმწიფო ქონება - სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი წარმოადგენდა, რომლის მართვასთან, განკარგვასა და სარგებლობაში გადაცემასთან დაკავშირებულ ურთიერთობებს „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონი არეგულირებდა, რომლის მე-2 მუხლის „ბ“ პუნქტის შესაბამისად, სახელმწიფო ქონების განკარგვის ერთ-ერთ სახეს სახელმწიფო ქონების პრივატიზება წარმოადგენდა. პალატამ მიუთითა „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-12 მუხლის მე-5 ნაწილზე (თუ მოიჯარე არ მიმართავს შესაბამის ორგანოს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების თაობაზე, მაშინ ამ კანონის 47-ე მუხლის მე-4 პუნქტით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი (ნაკვეთები) გაიყიდება სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პრივატიზებისათვის ამავე კანონით დადგენილი წესით), 47 მუხლის მე-4 ნაწილზე (სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის და მასზე არსებული სამეურნეო ან დამხმარე ნაგებობის (ნაგებობების) ან/და მრავალწლიანი ნარგავების პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებისათვის მოიჯარემ განცხადებით უნდა მიმართოს სამინისტროს, მის შესაბამის ტერიტორიულ ორგანოს ან სამინისტროს მიერ დელეგირებული უფლებამოსილების ფარგლებში მოქმედ აფხაზეთის ან აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის აღმასრულებელი ხელისუფლების შესაბამის ორგანოს არა უგვიანეს 2011 წლის 1 მაისისა) და აღნიშნა, რომ საქმის მასალებითა და მხარეთა ახსნა-განმარტებით უდავოდ დადგენილი იყო, რომ მოსარჩელეს 2011 წლის 01 მაისამდე იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების თაობაზე, შესაბამისი ორგანოსთვის არ მიუმართავს, ამიტომ ამ ვადის გასვლის შემდეგ, მოსარჩელე უფლებამოსილი იყო, როგორც მოიჯარეს, გაეგრძელებინა მიწის ნაკვეთით სარგებლობა ან მოეთხოვა აუქციონზე რეალიზაცია. 2011 წლის დეკემბერში მოსარჩელემ იჯარით აღებული ქონების აუქციონის გზით რეალიზაცია მოითხოვა.

6.11. საქმის მასალებით დადგენილი იყო ისიც, რომ მოპასუხემ ქონება შეიძინა აუქციონზე, სადაც მიწის ნაკვეთი გაიყიდა, როგორც სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, ვინაიდან ქონების სარეგისტრაციო მონაცემებში იჯარის უფლება რეგისტრირებული არ იყო და არც სხვა მონაცემებიდან დგინდებოდა გასაყიდ ქონებაზე იჯარის უფლების არსებობა. ამასთან, დადგენილი იყო, რომ მოპასუხე წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს, რომლისთვისაც ქონების აუქციონზე შეძენამდე უცნობი იყო იჯარის ხელშეკრულების არსებობის თაობაზე, შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა, რომ აღნიშნული გარემოებები გამორიცხავდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლით გათვალისწინებულ უფლებამონაცვლეობას, ამიტომ იმ სამართლებრივი სიკეთის მიღება, რაც მოსარჩელეს მისი იჯარის უფლების აღიარებით სურდა, სასამართლოს მოსაზრებით, წარმოდგენილი სარჩელით ვერ მიიღწეოდა.

6.12. სააპელაციო პალატამ აქვე მიუთითა, რომ რამდენადაც არ დგინდებოდა მოსარჩელის იჯარის უფლება სადავო მიწის ნაკვეთზე, არ არსებობდა ვინდიკაციური მოთხოვნის განხილვის საფუძველი, ვინაიდან არ დგინდებოდა მოსარჩელის მფლობელობითი უფლება უძრავ ქონებაზე.

6.13. რაც შეეხება აპელანტის მოთხოვნას მესამე სასარჩელო მოთხოვნის (აღიარებულ იქნეს მოსარჩელის საკუთრებად და მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნეს მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდი ........განთავსებული მრავალწლიანი ნარგავები და ინფრასტრუქტურა) დაკმაყოფილების თაობაზე, სააპელაციო პალატამ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 149-ე მუხლზე (უძრავ ნივთებს მიეკუთვნება მიწის ნაკვეთი მასში არსებული წიაღისეულით, მიწაზე აღმოცენებული მცენარეები, ასევე შენობა-ნაგებობანი, რომლებიც მყარად დგას მიწაზე), იმავე კოდექსის 150-ე მუხლის პირველ და მეორე ნაწილებზე (ნივთის შემადგენელი ნაწილი, რომლის გამოცალკევებაც შეუძლებელია მთლიანი ნივთის ან ამ ნაწილის განადგურების ანდა მათი დანიშნულების მოსპობის გარეშე (ნივთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი), ცალკე უფლების ობიექტად შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში. მიწის ნაკვეთის არსებით შემადგენელ ნაწილს განეკუთვნება შენობა-ნაგებობანი და ნივთები, რომლებიც მყარადაა დაკავშირებული მიწასთან და არ არის გამიზნული დროებითი სარგებლობისათვის, რაც ხელშეკრულებითაც შეიძლება განისაზღვროს) და განმარტა, რომ სადავო მიწის ნაკვეთზე არსებული ინფრასტრუქტურა (შენობა-ნაგებობა) და გაშენებული ვენახი წარმოადგენდა მოპასუხის საკუთრებას და ის გარემოება, რომ თანამედროვე ტექნოლოგიების დამსახურებით შესაძლებელი იყო ვენახის გადატანა, ვერ აქცევდა მას ცალკე უფლების ობიექტად.

6.14. პალატამ ასევე მიუთითა მოპასუხე მხარის მიერ სასამართლოსთვის მიცემულ ახსნა-განმარტებაზე, სადაც იგი აცხადებდა, რომ მიუხედავად აუქციონის მონაცემებში ინფორმაციის არარსებობისა, მისთვის ცნობილი იყო, რომ გასაყიდ მიწის ნაკვეთზე არსებობდა ვენახი და სწორედ აღნიშნულიდან გამომდინარე იყო მისთვის მისაღები მიწის ნაკვეთის ფასი. პალატამ ასევე მიუთითა აპელანტის განმარტებაზე, რომ მან აუქციონის პროცესში მეტი თანხის შეთავაზება იმ საფუძვლით არ მოახდინა, რომ დადგენილი საფასური სცდებოდა მიწის ნაკვეთის რეალურ ღირებულებას და მაშინ თანხა უნდა გადაეხადა მის მიერ გაშენებულ ვენახში, რაც არ ჩათვალა მიზანშეწონილად. აღნიშნული განმარტებების საფუძველზე, პალატამ გაიზიარა მოწინააღმდეგე მხარის განმარტება, რომ აუქციონის შედეგად დადგენილი უძრავი ქონების ღირებულება შეესაბამებოდა ვენახიანი მიწის ნაკვეთის საფასურს და აღნიშნული მოპასუხისთვის ცნობილი იყო.

6.15. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ არ არსებობდა სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილების ფაქტობრივ-სამართლებრივი წინაპირობა მესამე სასარჩელო მოთხოვნის (აღიარებულ იქნეს მოსარჩელის საკუთრებად და მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნეს მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდი ........განთავსებული მრავალწლიანი ნარგავები და ინფრასტრუქტურა) ნაწილშიც.

7. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–მა“, რომელმაც გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა.

7.1. კასატორის მოთხოვნის ფაქტობრივ–სამართლებრივი დასაბუთება:

7.1.1. სააპელაციო პალატის მიერ დადგენილად მიჩნეული იმ ფაქტობრივი გარემოების საწინააღმდეგოდ, რომ მყიდველი ბ.ჯ–ვა ჩატარებული აუქციონისა და მისი შედეგების, ასევე სადავო მიწის ნაკვეთის შეძენისას იყო კეთილსინდისიერი, კასატორი განმარტავს, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე მოსარჩელემ მიმართა ბ.ჯ–ვას და აცნობა მისი იჯარის უფლების თაობაზე, რაც დადგენილია და სადავო არ გამხდარა. შესაბამისად, კასატორის მითითებით, ბ.ჯ–ვამ ისე გააფორმა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომ მისთვის ცნობილი იყო მოსარჩელის იჯარის უფლების შესახებ. ამასთან, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 28 აპრილის განჩინების 4.16. პუნქტზე დაყრდნობით, რომელშიც აღნიშნულია, რომ „აუქციონის კანონიერება შეიძლება სადავო გახადოს აუქციონში გამარჯვებულმა პირმა ბ.ჯ–ვამ, რომელმაც არ იცოდა, რომ უფლებრივად ნაკლის მქონე ნივთი შეიძინა აუქციონზე“, კასატორი სასამართლოს მხრიდან დადასტურებულად მიიჩნევს, რომ ბ.ჯ–ვამ აუქციონზე შეიძინა ნივთი, რომელსაც უფლებრივი ნაკლი - მოსარჩელის იჯარის უფლება გაჰყვა. კასატორის განმარტებით, სამოქალაქო კოდექსის 187-ე მუხლით გათვალისწინებული კეთილსინდისიერების ფაქტი უნდა არსებობდეს საკუთრების მოპოვებამდე და არა აუქციონში გამარჯვებამდე, თუმცა, ასეც, რომ იყოს, ბ.ჯ–ვას ჰქონდა უფლება უარი ეთქვა ნაკლიანი ნივთის შეძენაზე.

7.1.2. კასატორის განმარტებით, სასამართლომ გამოიყენა კანონი რომელიც არ უნდა გამოეყენებინა. კერძოდ, „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-12 მუხლის მე-5 ნაწილი და 47-ე მუხლის მე-4 პუნქტი, რომელიც ადგენს პრივატიზების/გაყიდვის წესს და არა იჯარის შეწყვეტის წესს. კასატორის მითითებით, დადასტურებულია და არც ეკონომიკის სამინისტრო უარყოფს, რომ იჯარა კვლავაც არსებობს და რეგისტირებულია უძრავ ქონებაზე, უბრალოდ მოხდა შეცდომა და ერთსა და იმავე უძრავ ქონებაზე არსებობს ორი სხვადასხვა საკადასტრო კოდი. შესაბამისად, კასატორისათვის გაუგებარია რატომ იყენებს სასამართლო ამ ნორმას იმგვარი ინტერპრეტაციით, რომელსაც არ ეთანხმება არც მეიჯარე და თავადვე აცხადებს, რომ იჯარა არ შეწყვეტილა.

7.1.3. კასატორის მითითებით, სასამართლომ მართალია გამოიყენა კანონი რომელიც უნდა გამოეყენებინა, მაგრამ არასწორად განმარტა ის. კერძოდ, კასატორის განმარტებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლი ყოველგვარი გამონაკლისების გარეშე ადგენს, რომ თუ გამქირავებელი გაქირავებულ ნივთს მესამე პირზე გაასხვისებს დამქირავებელისათვის მისი გადაცემის შემდეგ შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები. კასატორის შეფასებით, ამ მუხლში არ არის საუბარი არც კეთილსინდისიერებაზე და არც არაკეთილსინდისიერებაზე, რის გამოც სასამართლოს კეთილისინდისიერებასთან მიმართებით საერთოდ არ უნდა ემსჯელა, მით უფრო იმ დადგენილი გარემოების გათვალისწინებით, რომ ბ.ჯ–ვამ ქონების შეძენამდე იცოდა იჯარის თაობაზე და ხელშეკრულება მაინც გააფორმა.

7.1.4. კასატორმა აღნიშნა, რომ სააპელაციო სასამართლომ 2015 წლის 28 აპრილის განჩინების 4.16. პუნქტით უკვე დაადგინა, რომ ბ.ჯ–ვას მიერ შეძენილ ნივთს გადაყვა იჯარის უფლება, უბრალოდ ამ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებას საბოლოო შედეგზე (გადაწყვეტილებაზე) გავლენა არ მოუხდენია, რადგან იმ სარჩელში მოთხოვნა იყო ადმინისტრაციული აქტის ბათილად ცნობა. შესაბამისად, 2015 წლის 28 აპრილს მიღებული თბილისის სააპელაციო სასამართლოს განჩინებით დადგენილია, რომ ბ.ჯ–ვა გახდა საიჯარო ურთიერთობის უფლებამონაცვლე (შეიძინა ნაკლიანი ნივთი), ხოლო წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრით გასაჩივრებული განჩინებით დადგენილია, რომ ბ.ჯ–ვა არ გახდა საიჯარო ურთიერთობაში უფლებამონაცვლე და შეიძინა უფლებრივად უნაკლი ნივთი, რაც ნიშნავს იმას, რომ ერთი და იმავე საკითხზე სააპელაციო სასამართლოს ორ შემადგენლობას აქვს სხვადასხვა შეფასება.

7.1.5. კასატორი იმასაც აღნიშნავს, რომ პირველი და მეორე ინსტანციის სასამართლოს განმარტება და ნორმის შეფასება წინააღმდეგობაში მოდის სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს მიერ დადგენილ პრაქტიკასთან და „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის 47-ე მუხლის მე-4 პუნქტის შეფასებასთან. კერძოდ, სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო ადასტურებს, რომ უძრავი ნივთის განკარგვის შემთხვევაში, ახალი მესაკუთრე დაიკავებს მეიჯარის ადგილს და მასზე გადავა იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მეიჯარის უფლება მოვალეობები, რაც დასტურდება სახელმწიფო ქონების ეროვნულ სააგენტოს 2021 წლის 24 ივნისის №4/39081 წერილით.

7.1.6 ასევე, კასატორის შეფასებით, სასამართლომ არასწორად განმარტა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 150-ე მუხლიც, რამეთუ გაუგებარია, თუ რატომ ჩათვალა სასამართლომ ვენახი ან მისი გახარებისათვის საჭირო ინფრასტრუქტურა უძრავი ნივთის არსებით შემადგენელ ნაწილად, როცა მისი გადარგვა ან დემონტაჟი შესაძლებელია მარტივი პროცედურებით.

8. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 02 დეკემბრის განჩინებით, წარმოებაში იქნა მიღებული შპს „ტ.ვ.პ–ის“ საკასაციო საჩივარი სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად, ხოლო, ამავე სასამართლოს 2022 წლის 29 დეკემბრის განჩინებით, შპს „ტ.ვ.პ–ის“ საკასაციო საჩივარი ცნობილ იქნა დასაშვებად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

9. საკასაციო პალატამ შეისწავლა წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის საფუძვლები, შეამოწმა გასაჩივრებული განჩინების იურიდიული დასაბუთება და მიაჩნია, რომ საკასაციო საჩივარი ნაწილობრივ დასაბუთებულია, შესაბამისად, გასაჩივრებული განჩინება უნდა გაუქმდეს და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, შპს „ტ.ვ.პ–ის“ სარჩელი ნაწილობრივ უნდა დაკმაყოფილდეს შემდეგ გარემოებათა გამო:

10. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის 1-ლი ნაწილით, საკასაციო სასამართლო გადაწყვეტილებას ამოწმებს საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. ამავე კოდექსის 407-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის მიხედვით, საკასაციო სასამართლო იმსჯელებს მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლო გადაწყვეტილებებსა და სხდომის ოქმებში. გარდა ამისა, შეიძლება მხედველობაში იქნეს მიღებული ამ კოდექსის 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტები. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით კი, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. განსახილველ შემთხვევაში, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ კასატორმა წარმოადგინა ნაწილობრივ დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

11. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მხარეთა შორის დავის განხილვისას სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რა ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს მოსარჩელე თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს სამართლებრივი ნორმა, რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რომლის მიღწევაც მხარეს სურს. მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს ვალდებულებაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენებით, ანუ სასამართლომ უნდა დაადგინოს ამა თუ იმ ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს (სუსგ N ას-251-2018, 08.02.2022 წ.).

12. საქმის განმხილველი სასამართლო შეზღუდულია მხოლოდ მხარის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებით, რაც შეეხება სამართლის ნორმების გამოყენებას, სასამართლო, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასებით, ადგენს თუ რა სამართლებრივი ურთიერთობა არსებობს მხარეთა შორის და ამ ურთიერთობის მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმების საფუძველზე აკმაყოფილებს ან არ აკმაყოფილებს სარჩელს. მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობის შეფასება შედის სასამართლოს კომპეტენციაში, თუმცა, საქმეზე გადაწყვეტილება მიღებულ უნდა იქნეს შეჯიბრებითობის პრინციპის სრულად რეალიზაციის პირობებში. სამოქალაქო საპროცესო კანონმდებლობა აგებულია რა დისპოზიციურობისა და შეჯიბრებითობის პრინციპებზე, პირის დარღვეული ან სადავოდ ქცეული უფლების დაცვა ამავე პირის ნებაზეა დამოკიდებული. მხარეები სამოქალაქო სამართალწარმოებაში თვითონვე განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის შეტანის შესახებ (სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის მე-3-4-ე მუხლები), რაც კანონის მოთხოვნათა დაცვით (ამავე კოდექსის 178-ე მუხლი) უნდა აისახოს მხარეთა მიერ სასამართლოში წარდგენილ სარჩელში (სუსგ N ას-1163-2018, 08.02.2019 წ.; Nას-495-2020, 23.10.2020 წ).

13. განსახილველ შემთხვევაში, დავის საგანია უძრავ ნივთზე იჯარის უფლების აღიარება, უფლებამონაცვლედ ცნობა, უკანონო მფლობელობიდან უძრავი ნივთის გამოთხოვა და უძრავ ნივთზე განთავსებულ მრავალწლიან ნარგავებსა და ინფრასტრუქტურაზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარება.

14. მოსარჩელე წარმოდგენილ სასარჩელო მოთხოვნებს იმ ფაქტობრივ გარემოებებს აფუძნებს, რომ 2006 წლის 17 აპრილს, ყვარლის რაიონის გამგეობასა (მეიჯარე) და შპს „ტ.ვ.პ–ს“ (მოიჯარე) შორის, 49 წლის ვადით დაიდო იჯარის №280 ხელშეკრულება სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე (მდებარე: ყვარლის რაიონი, სოფელი ......, დაუზუსტებული ფართობი 6 ჰა, საკადასტრო კოდი: .......). შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში. 2011 წლის დეკემბერში, შპს „ტ.ვ.პ–მა“ მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების კახეთის სამხარეო სამმართველოს და ითხოვა იჯარით აღებული მიწის ნაკვეთის აუქციონის წესით პრივატიზება. მიწის ნაკვეთის აუქციონის წესით საპრივატიზაციოდ მომზადების ეტაპზე, სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების კახეთის სამხარეო სამმართველომ დაუშვა არსებითი ხასიათის შეცდომა და იმის ნაცვლად, რომ საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული და მოსარჩელის სასარგებლოდ იჯარის უფლებით დატვირთული №...... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია მოეხდინა დაზუსტებული მონაცემებით, მან მიწის ნაკვეთის (ს/კ .......) პირველადი (ახალი) რეგისტრაცია ახალი №........საკადასტრო კოდით განახორციელა. ახალ ნაკვეთზე არ მოხდა იმ სამართლებრივი მდგომარეობის (მოსარჩელის იჯარის უფლების) ასახვა, რაც ამ მომენტისათვის არსებობდა №....... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთზე და №........საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი გატანილ იქნა აუქციონზე. აუქციონზე გატანილი მიწის ნაკვეთის აღწერილობა არ მოიცავდა მონაცემებს მასზედ, რომ: 1) მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს წარმოადგენდა მოსარჩელე; 2) მიწის ნაკვეთზე განაშენიანებული იყო ძვირფასი ჯიშის ვაზის მრავალწლიანი ნარგავები. აუქციონზე გაიმარჯვა მოპასუხე ბ.ჯ–ვამ. აუქციონში გამარჯვების შემდეგ, ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე, მოსარჩელემ მოპასუხეს აცნობა, რომ ამ მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელეს გააჩნდა იჯარის უფლება, ხოლო მიწის ნაკვეთზე არსებული მრავალწლიანი ნარგავები და ინფრასტრუქტურა მის საკუთრებას წარმოადგენდა. შესაბამისად, ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებამდე, მოპასუხისთვის ცნობილი იყო, რომ მიწის ნაკვეთი უფლებრივად დატვირთული იყო, რის გამოც მოპასუხე არაკეთილსინდისიერ შემძენს წარმოადგენს. მოსარჩელემ სასამართლო წესით იდავა აუქციონის შედეგების ბათილად ცნობის მოთხოვნით, თუმცა სარჩელი არ დაკმაყოფილდა. ამ დავის ფარგლებში, თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ 2015 წლის 18 აპრილის განჩინების 4.16 პუნქტით დაადგინა, რომ მოპასუხემ შეიძინა უფლებრივად ნაკლის მქონე ნივთი. ანუ, მოსარჩელის მითითებით, დადგენილია, რომ იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მოპასუხემ შეიძინა, არსებობს მოსარჩელის იჯარის უფლება, თუმცა მოპასუხე სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის იჯარის უფლების აღიარებასა და მეიჯარის უფლებამონაცვლედ ცნობას მაინც არ ეთანხმება.

15. მოსარჩელის მოსაზრების საპირისპიროდ, მოპასუხე განმარტავს, რომ სადავო მიწის ნაკვეთის აგეგმვა და ნატურში გადატანა განხორციელდა თავად მოსარჩელის ინიციატივით და მისთვის თავიდანვე ცნობილი იყო, რომ №........და №....... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებული უძრავი ქონებები ერთი და იგივე ნაკვეთს წარმოადგენდა, რაზეც მოსარჩელეს პრეტენზია არ განუცხადებია. აუქციონზე გამოტანილი მიწის ნაკვეთის აღწერილობა სრულად შეესაბამებოდა კანონმდებლობის მოთხოვნებს. სამართლებრივად მოსარჩელე 2011 წლის 01 მაისიდან აღარ წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის მოიჯარეს. მოპასუხის მითითებით, აუქციონზე გამოტანილი მიწის ნაკვეთი სამართლებრივად რაიმე ფორმით დატვირთული არ ყოფილა და მოპასუხისთვის უცნობი იყო სადავო ქონებასთან მიმართებით მოსარჩელის პრეტენზიის თაობაზე. შესაბამისად, იგი წარმოადგენს კეთლსინდისიერ შემძენს, რაც დადგენილია კიდეც სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილებით სწორედ იმ ადმინისტრაციულ საქმეზე, რომელშიც მოსარჩელე აუქციონის შედეგების ბათილად ცნობას ითხოვდა. რაც შეეხება თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2015 წლის 18 აპრილის განჩინების 4.16 პუნქტს, მოპასუხის მითითებით, აღნიშნულით სასამართლომ დაადგინა არა სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის იჯარის უფლების არსებობა, არამედ ასეთ უფლებასთან მიმართებით, მოსარჩელის პრეტენზიის არსებობა.

16. სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლად მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების ფარგლებში, საკასაციო პალატა პირველ რიგში აღნიშნავს, რომ ის სამართლებრივი შედეგი, რისი მიღწევაც მოსარჩელეს პირველი სასარჩელო მოთხოვნის - აღიარებულ იქნეს მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება, №........საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე, მოსარჩელესა და ყვარლის რაიონის გამგეობას შორის, 2006 წლის 17 აპრილს დადებული N280 იჯარის ელშეკრულების შესაბამისად; მოპასუხე ბ.ჯ–ვა აღიარებულ იქნეს ყვარლის რაიონის გამგეობის უფლებამონაცვლედ. შესაბამისად, №........საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დარეგისტრირდეს მოსარჩელის იჯარის უფლება - ფარგლებში სურს, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 582.1-ლი (იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც), 582.2 (იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581 – 606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული) და 572-ე (თუ გამქირავებელი გაქირავებულ ნივთს მესამე პირზე გაასხვისებს დამქირავებლისათვის მისი გადაცემის შემდეგ, შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები) მუხლების დანაწესებიდან გამომდინარეობს.

17. სააპელაციო პალატამ უარყო მოსარჩელის მოთხოვნა (იჯარის უფლების აღიარება, უფლებამონაცვლედ ცნობა) იმ გარემოებებზე მითითებით, რომ მოპასუხემ ქონება შეიძინა აუქციონზე, სადაც მიწის ნაკვეთი გაიყიდა, როგორც სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რადგან ქონების სარეგისტრაციო მონაცემებში, იჯარის უფლება რეგისტრირებული არ იყო და არც სხვა მონაცემებიდან დგინდებოდა გასაყიდ ქონებაზე იჯარის უფლების არსებობა. ამასთან, პალატამ დადგენილად მიიჩნია, რომ მოპასუხე წარმოადგენდა კეთილსინდისიერ შემძენს, რომლისთვისაც ქონების აუქციონზე შეძენამდე უცნობი იყო იჯარის ხელშეკრულების არსებობის თაობაზე. შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა მასზედ, რომ აღნიშნული გარემოებები გამორიცხავდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლით გათვალისწინებულ უფლებამონაცვლეობას.

18. ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მოტივაციის საპირისპიროდ, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში არსებობს მოსარჩელის იჯარის უფლების აღიარების საფუძველი სახელმწიფო საკუთრებაში არსებულ იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელიც მოსარჩელეს იჯარით ჰქონდა გადაცემული და რომელიც აუქციონის შედეგად მოპასუხემ შეიძინა.

19. ამ მიმართებით, საკასაციო პალატა პირველ რიგში განმარტავს, რომ მხარეთა შორის სამოქალაქო-სამართლებრივი ურთიერთობა, როგორც წესი, ძირითადად სანივთო და ვალდებულებითი გარიგებების დადებით მყარდება, რაც შესაბამისად განაპირობებს სანივთო ან ვალდებულებითი უფლებების წარმოშობას (იხ. სუსგ. №ას-1283-1538-09, 25.05.2010წ; №ას-1338-1376-2014, 29.06.2015წ). დოქტრინის მიხედვით, სანივთო სამართალი პირის ნივთთან ურთიერთობის მომწესრიგებელ ნორმათა ერთობლიობაა, ვალდებულებითი სამართალი კი, პირებს შორის ნივთებთან დაკავშირებით წარმოშობილ ურთიერთობებს არეგულირებს (ზოიძე ბ., ქართული სანივთო სამართალი, თბილისი, 2003, გვ. 1-3). სანივთო გარიგება (იპოთეკა, აღნაგობა, გირავნობა, უზუფრუქტი, სერვიტუტი) სანივთო უფლებებს აფუძნებს, რომელსაც მიდევნების თვისება გააჩნიათ, ესე იგი, განაგრძობენ არსებობას ახალი მესაკუთრის ხელშიც. ვალდებულებითი უფლებების წარმოშობა და არსებობა კი, ზოგადი წესის თანახმად, ურთიერთობის მონაწილეებით არის შემოფარგლული.

20. პალატა განმარტავს, რომ ქირავნობისა და იჯარის ხელშეკრულებები ვალდებულებით-სამართლებრივ გარიგებათა რიცხვს მიეკუთვნება, მაგრამ სწორედ იმიტომ, რომ ისინი სხვისი ნივთით დროებით სარგებლობის უფლების დამდგენი შეთანხმებებია, მათი არსებობა ზღუდავს ამავე ნივთის მიმართ მესაკუთრის უფლებამოსილების შეუზღუდავად განხორციელების შესაძლებლობას (პირდაპირ ფლობისა და სარგებლობის კომპონენტში). შესაბამისად, ისინი (ქირავნობა და იჯარა) არ წარმოადგენენ ჩვეულებრივ, ტიპიურ ვალდებულებით უფლებებს და მათთვის დამახასიათებელია სანივთო უფლების ძირითადი ნიშნები, მათ შორის, მიდევნების თვისება, რაც ნიშნავს იმას, რომ უფლება მიჰყვება ნივთს, როცა იგი სხვა პირის ხელში გადადის (ზოიძე ბ., ქართული სანივთო სამართალი, თბილისი, 2003, გვ. 1-8).

21. კერძოდ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლი ითვალისწინებს უფლებამონაცვლეობას გაქირავებული ნივთის გასხვისებისას. აღნიშნული მუხლის თანახმად, თუ გამქირავებელი გაქირავებულ ნივთს მესამე პირზე გაასხვისებს დამქირავებლისათვის მისი გადაცემის შემდეგ, შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები. დასახელებული ნორმის თანახმად, ქირავნობის ხელშეკრულების მოშლის საფუძვლად ქონების მესაკუთრის ცვლილება არ განიხილება და აღნიშნული ნორმა მოქმედებს იჯარის ხელშეკრულების მიმართაც, რამეთუ იჯარა ქირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობის ნაირსახეობაა და მის მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581–606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული (სსკ-ს 581.2 მუხლი).

22. განსახილველ შემთხვევაში, დადგენილია, რომ 2006 წლის 17 აპრილს, ყვარლის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–ს“ შორის დაიდო სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საიჯარო ხელშეკრულება. ხელშეკრულების საგანს წარმოადგენდა ყვარლის რაიონის სოფელ ..... მდებარე მიწის ნაკვეთი (დაუზუსტებელი ფართობით - 60 000.00 კვ. მეტრი), რომელიც ყვარლის რაიონის გამგეობის 2006 წლის 12 აპრილის დადგენილების საფუძველზე, №....... საკადასტრო კოდით აღირიცხა სახელმწიფოს სახელზე და ამ მიწის ნაკვეთზე დარეგისტრირდა შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება. დადგენილია ისიც, რომ მოსარჩელეს იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებისათვის დადგენილი ვადის გასვლამდე (2011 წლის 01 მაისამდე) შესაბამისი ორგანოსთვის განცხადებით არ მიუმართავს და მხოლოდ 2011 წლის 17 დეკემბერს მიმართა საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების კახეთის სამხარეო სამმართველოს, იჯარით აღებული ნაკვეთის აუქციონის წესით საპრივატიზაციოდ მომზადების თაობაზე, რის შემდგომაც, სადავო მიწის ნაკვეთი (დაზუსტებული ფართობით - 60595.00 კვ.მ.) ახალი საკადასტრო კოდით (№.......) აღირიცხა სახელმწიფოს სახელზე და დადგინდა, რომ მისი პრივატიზება განხორციელებულიყო ელექტრონული აუქციონის ფორმით. დადგენილია, რომ აუქციონის შედეგებიდან გამომდინარე, დაზუსტებული ფართობით რეგისტრირებული ახალი საკადასტრო კოდის მქონე №........მიწის ნაკვეთი საჯარო რეესტრში აღირიცხა ბ.ჯ–ვას სახელზე. დადგენილია და არცერთი მხარე არ ხდის სადავოდ იმ გარემოებას, რომ დაზუსტებული მონაცემებით რეგისტრირებული №........საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი და დაუზუსტებელი მონაცემებით რეგისტრირებული №.... საკადასტრო კოდის მქონე მიწის ნაკვეთი, წარმოადგენს ერთსა და იმავე ნაკვეთს.

23. ზემოაღნიშნულ აბზაცში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებიდან გამომდინარე, ნათელია, რომ აუქციონში გამარჯვების შემდგომ, მოპასუხე ბ.ჯ–ვამ საკუთრების უფლება მოიპოვა სახელმწიფოს საკუთრებაში არსებულ სწორედ იმ მიწის ნაკვეთზე, რომელზედაც რეგისტრირებული იყო მოსარჩელესა და სახელმწიფოს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულება, რაც საკასაციო პალატის მოსაზრებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლის საფუძველზე, იჯარის ხელშეკრულებაში კანონისმიერი ჩანაცვლების - მეიჯარის უფლებამონაცვლეობის საფუძველს ქმნის.

24. ზემოაღნიშნული დასკვნის უარსაყოფად, საკასაციო პალატა ვერ გაიზიარებს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მსჯელობას მასზედ, რომ უძრავი ქონების აუქციონზე გატანის მოთხოვნით, მოსარჩელემ დაკარგა იჯარის უფლება და ქონება აუქციონზე გაიყიდა, როგორც სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი.

25. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ამ ნაწილში, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მოტივაცია არალევენატურია, იმდენად, რამდენადაც თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ 2015 წლის 28 აპრილის კანონიერ ძალაში შესული განჩინების (რომლითაც უცვლელად დარჩა №3/12-13 საქმეზე გურჯაანის რაიონული სასამართლოს 2013 წლის 03 ივლისის გადაწყვეტილება; დავის საგანი - აქტების, აუქციონის შედეგების და საჯარო რეესტრში განხორციელებული რეგისტრაციების ბათილად ცნობა) 4.16 პუნქტში მიუთითა, რომ „აუქციონის კანონიერება შეიძლება სადავო გახადოს აუქციონში გამარჯვებულმა პირმა - ბ.ჯ–ვამ, რომელმაც არ იცოდა, რომ უფლებრივად ნაკლის მქონე ნივთი შეიძინა აუქციონზე“. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, აღნიშნული მითითებით, ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ ფაქტობრივად დაადგინა, რომ აუქციონზე სარეალიზაციოდ გატანილი ქონება წარმოადგენდა უფლებრივად (იჯარით) დატვირთულ ქონებას და ამ ფაქტობრივი გარემოების გადასინჯვა, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 266-ე მუხლიდან გამომდინარე, ისევე დაუშვებელია, როგორც ამ გადაწყვეტილების 6.1.1.-6.1.9. პუნქტებში მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებისა (ვრცლად იხ. ამ გადაწყვეტილების 6.2. აბზაცი). შესაბამისად, საკასაციო პალატა ალოგიკურად მიიჩნევს მოპასუხის მოსაზრებას მასზედ, რომ სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ 2015 წლის 28 აპრილის კანონიერ ძალაში შესული განჩინების 4.16 პუნქტით დაადგინა არა სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის იჯარის უფლების არსებობა, არამედ ასეთ უფლებასთან მიმართებით მოსარჩელის პრეტენზიის არსებობა.

26. ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მოტივაციას (იხ. 24-ე აბზაცი) დაუსაბუთებლად აქცევს ის გარემოებაც, რომ „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის არც მე-12 მუხლის მე-5 ნაწილი (თუ მოიჯარე არ მიმართავს შესაბამის ორგანოს სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების თაობაზე, მაშინ ამ კანონის 47-ე მუხლის მე-4 პუნქტით დადგენილი ვადის გასვლის შემდეგ სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი (ნაკვეთები) გაიყიდება სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პრივატიზებისათვის ამავე კანონით დადგენილი წესით) და არც ამავე კანონის 47-ე მუხლის მე-4 ნაწილი (სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის და მასზე არსებული სამეურნეო ან დამხმარე ნაგებობის (ნაგებობების) ან/და მრავალწლიანი ნარგავების პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზებისათვის მოიჯარემ განცხადებით უნდა მიმართოს სამინისტროს, მის შესაბამის ტერიტორიულ ორგანოს ან სამინისტროს მიერ დელეგირებული უფლებამოსილების ფარგლებში მოქმედ აფხაზეთის ან აჭარის ავტონომიური რესპუბლიკის აღმასრულებელი ხელისუფლების შესაბამის ორგანოს არა უგვიანეს 2011 წლის 1 მაისისა), არც ცალ-ცალკე აღებული და არც კუმულაციურად, მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების თაობაზე მოიჯარის მიერ შესაბამის ორგანოში განცხადების დადგენილ ვადაში წარუდგენლობას, იჯარის ხელშეკრულების მოშლის ან შეწყვეტის საფუძლად არ განიხილავს. დასახელებული ნორმები ადგენს ქცევის იმგვარ წესს, რომ თუ მოიჯარე დადგენილ ვადაში (2011 წლის 01 მაისამდე) მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების თაობაზე განცხადებას შესაბამის ორგანოში არ წარადგენს, იგი ვეღარ ისარგებლებს იჯარით გაცემული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პირდაპირი მიყიდვის ფორმით პრივატიზების უფლებით და მიწის ნაკვეთის შეძენის სურვილის შემთხვევაში, შესაბამისი ორგანოსათვის მიმართვასა და მიწის ნაკვეთის შეძენას შეძლებს მხოლოდ იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პრივატიზებისათვის კანონით დადგენილი წესით.

27. ამდენად, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების მოტივაციის საპირისპიროდ, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ქონება აუქციონზე გაიყიდა, არა როგორც სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, არამედ, აუქციონზე გაიყიდა იჯარით გაცემული მიწის ნაკვეთი, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთის პრივატიზებისათვის დადგენილი წესით. ამ მიმართებით, აღსანიშნავია ისიც, რომ გურჯაანის რაიონულმა სასამართლომ №3/12-13 ადმინისტრაციულ საქმეზე მიღებულ 2013 წლის 03 ივლისის კანონიერ ძალაში შესულ გადაწყვეტილებაში იმსჯელა სადავო საკითხის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე იმ ფაქტობრივ გარემოებაზეც, თუ რას ნიშნავდა იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი და „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-2 მუხლის 1-ლი ნაწილის „ჟ“ ქ/პუნქტზე (ამ კანონში გამოყენებულ ტერმინებს, ამავე კანონის მიზნებისათვის, აქვს შემდეგი მნიშვნელობა:სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი – სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, რომელიც 2005 წლის 25 იანვრისათვის არ ყოფილა იჯარით გაცემული) დაყრდნობით განმარტა, რომ მიწა, რომელიც წარმოადგენდა ამ ხელშეკრულების საგანს, ამ კანონის მიზნებისათვის, ვერ ჩაითვლებოდა იჯარით გაუცემელ სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთად, რადგან უდავოდ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება იყო, რომ ყვარლის რაიონის გამგეობასა და შპს „ტ.ვ.პ–ს“ შორის, სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საიჯარო ხელშეკრულება დაიდო 2006 წლის აპრილის თვეში, ანუ, მიწა, 2005 წლის 25 იანვრისათვის, გადაცემული არ ყოფილა, რაც იმთავითვე უსაფუძვლოს ხდის ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების დასკვნას მასზედ, რომ უძრავი ქონების აუქციონზე გატანის მოთხოვნით, მოსარჩელემ დაკარგა იჯარის უფლება და ქონება აუქციონზე გაიყიდა, როგორც სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული, იჯარით გაუცემელი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი.

28. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლის საფუძველზე, მოსარჩელის იჯარის უფლების აღიარებასა და იჯარის ხელშეკრულებაში კანონისმიერ ჩანაცვლებას - მეიჯარის უფლებამონაცვლეობას ვერ გამორიცხავს ვერც ის დადგენილი ფაქტობრივი გარემოება, რომ მყიდველი ბ.ჯ–ვა ჩატარებული აუქციონისა და მისი შედეგების მიმართ, ასევე სადავო მიწის ნაკვეთის შეძენისას იყო კეთილსინდისიერი. ამ მიმართებით, საკასაციო პალატა იზიარებს კასატორის შედავებას მასზედ, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლი ყოველგვარი გამონაკლისების გარეშე ადგენს, რომ თუ გამქირავებელი გაქირავებულ ნივთს მესამე პირზე გაასხვისებს დამქირავებელისათვის მისი გადაცემის შემდეგ, შემძენი იკავებს გამქირავებლის ადგილს და მასზე გადადის ქირავნობის ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები, რაც გულისხმობს იმას, რომ ნივთის ახალი მესაკუთრე, ვინც არ უნდა იყოს იგი (კეთილსინდისიერი თუ არაკეთილსინდისიერი), საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლის საფუძველზე, დაიკავებს გამქირავებლის (მეიჯარის) ადგილს და მასზე გადავა ქირავნობის (იჯარის) ურთიერთობიდან გამომდინარე უფლებები და მოვალეობები. საკასაციო პალატა ხაზგასმით აღნიშნავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 487-ე (უნაკლო ნივთის გადაცემის მოვალეობა) და 489-ე (უფლებრივად უნაკლო ნივთი) მუხლებიდან გამომდინარე, შემძენი მესამე პირთან მიმართებით იმ უფლებრივი ტვირთის მატარებელია, რაც ნივთის შეძენამდე არსებობდა, ხოლო, ნაკვეთის შეძენამდე უფლებრივ ნაკლთან დაკავშირებით პრეტენზიის წარდგენა, შემძენის მხრიდან გამყიდველის მიმართ არის შესაძლებელი (იხ. სუსგ საქმეზე №ას-340-2021, 25.06.2021 წ.).

29. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საკუთრების უფლების გადაცემის (მესაკუთრედ აღრიცხვის) მომენტიდან, მოპასუხემ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 572-ე მუხლის შესაბამისად, დაიკავა მეიჯარის ადგილი და მასზე გადავიდა მოსარჩელესა და სახელმწიფოს შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მეიჯარის უფლება-მოვალეობები.

30. აქვე, პალატა მიზანშეწონილად მიიჩნევს განმარტოს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 306⁵-ე მუხლის მე-6 ნაწილის დანაწესიც, რომლის თანახმად, აუქციონზე გაყიდული უძრავი ნივთის ახალი მესაკუთრე იკავებს ძველი მესაკუთრის ადგილს და ხდება საკუთრების გადასვლის მომენტისათვის ამ ნივთთან დაკავშირებული სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე, რაც ნიშნავს იმას, რომ არსებული იჯარისა და ქირავნობის ხელშეკრულებები ახალმა მესაკუთრემ უნდა გააგრძელოს (იხ. კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, ლ. ჭანტურია, გვ. 113).

31. რაც შეეხება მოსარჩელის მეორე სასარჩელო მოთხოვნას (№........საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთი გამოთხოვილ იქნეს მოპასუხე ბ.ჯ–ვას უკანონო მფლობელობიდან მოსარჩელის სასარგებლოდ), იქიდან გამომდინარე, რომ დაკმაყოფილდა პირველი სასარჩელო მოთხოვნა - სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის იჯარის უფლების აღიარებისა და მეიჯარის უფლებამონაცვლედ მოპასუხე ბ.ჯ–ვას ცნობის თაობაზე, საკასაციო პალატა ითვალისწინებს საიჯარო სამართლებრივი ურთიერთობის მიზანს - მეიჯარის ვალდებულებას, დროებით სარგებლობაში გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი (ქონება) ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მისგან სწორი სამეურნეო გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით ნაყოფის მიღება და მოიჯარის ვალდებულებას, გადაიხადოს შეთანხმებული საზღაური (სსკ-ს 581-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი) და მიიჩნევს, რომ ბ.ჯ–ვას უნდა დაევალოს საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე, სარგებლობაში გადასცეს შპს „ტ.ვ.პ–ს“ №........საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთი.

32. მესამე სასარჩელო მოთხოვნასთან (აღიარებულ იქნას მოსარჩელის საკუთრებად და მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვილ იქნეს №........საკადასტრო კოდის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული მრავალწლიანი ნარგავები და ინფრასტრუქტურა) მიმართებით კი, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ აღარ არსებობს ამ მოთხოვნის დაკმაყოფილების წინაპირობები, რამეთუ სადავო მიწის ნაკვეთზე მოსარჩელის იჯარის უფლების აღიარება, მეიჯარის უფლებამონაცვლედ მოპასუხე ბ.ჯ–ვას ცნობა და მოპასუხისათვის სადავო მიწის ნაკვეთის მოსარჩელის სარგებლობაში გადაცემის დავალდებულება, უზრუნველყოფს მესამე სასარჩელო მოთხოვნით განსაზღვრული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას.

33. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 411-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო თვითონ მიიღებს გადაწყვეტილებას საქმეზე, თუ არ არსებობს ამ კოდექსის 412-ე მუხლით გათვალისწინებული გადაწყვეტილების გაუქმებისა და საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძვლები. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ, განსახილველ შემთხვევაში, არ არსებობს საქმის სააპელაციო სასამართლოში ხელახლა განსახილველად დაბრუნების საფუძველი, ვინაიდან საჭირო არაა მტკიცებულებათა დამატებით გამოკვლევა, შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო უფლებამოსილია, თვითონ მიიღოს გადაწყვეტილება საქმეზე. კონკრეტულ შემთხვევაში, საკასაციო პალატას მიაჩნია, რომ შპს „ტ.ვ.პ–ის“ საკასაციო საჩივარი უნდა დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ; უნდა გაუქმდეს გასაჩივრებული განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება შპს „ტ.ვ.პ–ის“ სარჩელის ნაწილობრივ დაკმაყოფილების შესახებ; კერძოდ, აღიარებულ უნდა იქნეს მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით N......, მოსარჩელესა და ყვარლის რაიონის გამგეობას შორის 2006 წლის 17 აპრილს დადებული N280 იჯარის ხელშეკრულების შესაბამისად; მოპასუხე ბ.ჯ–ვა აღიარებულ უნდა იქნეს ყვარლის რაიონის გამგეობის უფლებამონაცვლედ და საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში უნდა დარეგისტრირდეს შპს „ტ.ვ.პ–ის“ იჯარის უფლება, მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით ........ ამასთან, ბ.ჯ–ვას უნდა დაევალოს საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე, სარგებლობაში გადასცეს შპს „ტ.ვ.პ–ს“ მიწის ნაკვეთი, საკადასტრო კოდით ........

34. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 53-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, იმ მხარის მიერ გაღებული ხარჯების გადახდა, რომლის სასარგებლოდაც იქნა გამოტანილი გადაწყვეტილება, ეკისრება მეორე მხარეს, თუნდაც ეს მხარე განთავისუფლებული იყოს სახელმწიფოს ბიუჯეტში სასამართლო ხარჯების გადახდისაგან. ამავე მუხლის მე-2 და მე-3 ნაწილების თანახმად, აღნიშნული წესები შეეხება, აგრეთვე, სასამართლო ხარჯების განაწილებას, რომლებიც გაწიეს მხარეებმა საქმის სააპელაციო და საკასაციო ინსტანციებში წარმოებისას. თუ სააპელაციო ან საკასაციო სასამართლო შეცვლის გადაწყვეტილებას ან გამოიტანს ახალ გადაწყვეტილებას, იგი შესაბამისად შეცვლის სასამართლო ხარჯების განაწილებასაც.

35. ამდენად, ბ.ჯ–ვას შპს „ტ.ვ.პ–ის“ სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს მოსარჩელის მიერ სამივე ინსტანციის სასამართლოში გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 730 (120+150+160+300) ლარის ანაზღაურება.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 399-ე, 372-ე, 264.3-ე, 408.3-ე, 411-ე მუხლებით და

გ ა დ ა წ ყ ვ ი ტ ა:

1. შპს „ტ.ვ.პ–ის“ საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

2. გაუქმდეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 15 ივნისის განჩინება და მიღებულ იქნეს ახალი გადაწყვეტილება;

3. შპს „ტ.ვ.პ–ის“ სარჩელი დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ;

4. აღიარებულ იქნეს მოსარჩელე შპს „ტ.ვ.პ–ის“ (ს/კ .......) იჯარის უფლება მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით ......, მოსარჩელესა და ყვარლის რაიონის გამგეობას შორის 2006 წლის 17 აპრილს დადებული N280 იჯარის ხელშეკრულების შესაბამისად. მოპასუხე ბ.ჯ–ვა აღიარებულ იქნეს ყვარლის რაიონის გამგეობის უფლებამონაცვლედ. საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში დარეგისტრირდეს შპს „ტ.ვ.პ–ის“ (.......) იჯარის უფლება, მიწის ნაკვეთზე, საკადასტრო კოდით .....;

5. ბ.ჯ–ვას (პ/ნ .......) დაევალოს სარგებლობაში გადასცეს შპს „ტ.ვ.პ–ს“ (ს/კ ......) მიწის ნაკვეთი, საკადასტრო კოდით ......, საიჯარო ხელშეკრულების საფუძველზე;

6. ბ.ჯ–ვას (პ/მ ....) შპს „ტ.ვ.პ–ის“ (ს/კ .....) სასარგებლოდ, დაეკისროს მოსარჩელის მიერ სამივე ინსტანციის სასამართლოში გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის - 730 (120+150+160+300) ლარის ანაზღაურება.

7. საკასაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე რევაზ ნადარაია

მოსამართლეები: გიორგი მიქაუტაძე

თეა ძიმისტარაშვილი