საქმე №ას-478-2021 16 დეკემბერი, 2022 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორები - ნ. შ–ძე, რ. შ–ი, ა. შ–ი, რ. შ–ის უფლებამონაცვლეები - ნ. შ–ძე, რ. შ–ი

(მოსარჩელეები)

მოწინააღმდეგე მხარეები – შ. კ–ი, ი. კ–ი (მოპასუხეები)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 18 მარტის გადაწყვეტილება

კასატორების მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღება

დავის საგანი – ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 18 მარტის გადაწყვეტილებით შ. კ–ის (შემდგომში - „პირველი მოპასუხე“ ან „აპელანტი“) და ი. კ–ის (შემდგომში - „მეორე მოპასუხე“ ან „აპელანტი“) სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 14 აგვისტოს გადაწყვეტილება და ნ. შ–ძის (შემდგომში - „პირველი მოსარჩელე“ ან „პირველი კასატორი“), რ. შ–ის (შემდგომში - „მეორე მოსარჩელე“ ან „მეორე კასატორი“), რ. შ–ისა (შემდგომში - „მესამე მოსარჩელე“ ან „მესამე კასატორი“) და ა. შ–ის (შემდგომში - „მეოთხე მოსარჩელე“ ან „მეოთხე კასატორი“) სარჩელი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობისა და უძრავი ქონების, მდებარე: თბილისი, ...... (ყოფილი .......) II შესახვევი N4ა, ფართი 73,25 კვ.მ (შემდგომში - „სადავო უძრავი ქონება“ ან „სადავო ქონება“), საკუთრებაში გადაცემის შესახებ, არ დაკმაყოფილდა.

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, უძრავი ქონება, მდებარე: თბილისი, ......., დაზუსტებული ფართობი: 510.00 კვ.მ, შენობა-ნაგებობების ჩამონათვალი N1-დან N10-ის ჩათვლით (ს.კ. ........) ირიცხება მოპასუხეების საკუთრებად. აღნიშნული უძრავი ქონებიდან პირველ მოპასუხეს ეკუთვნის შენობა-ნაგებობა N1, ასევე, N4-დან N10-ის ჩათვლით, ხოლო მეორე მოპასუხეს შენობა-ნაგებობა N2 და N3. უფლების დამადასტრურებელი დოკუმენტებია: უძრავი ნივთის ჩუქების ხელშეკრულება, დამოწმებული 20.05.2011წ. და უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება, დამოწმებული 07.03.2011წ.

2.2. ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 23.06.2015წ. N229 განკარგულებით მთაწმინდის რაიონში, ........ შესახვევს მიენიჭა ა.შ–ას სახელი.

2.3. 04.07.1937წ. ხელწერილის თანახმად, ი.მ–მა მოსარჩელეთა წინაპარს, დ. შ–ს გადასცა ერთი ოთახი, მდებარე: ........ შესახვევი N4, რისთვისაც დ.შ–მა გადაიხადა 2 500 მანეთი და, ამასთან, უნდა ეხადა ქირა თვეში 15 მანეთის ოდენობით.

2.4. სადავო არ არის, რომ დ. შ–ის შვილი იყო შ. შ–ი, რძალი ა.ი–ი-შ–ი და შვილიშვილი ზ.შ–ი. ეს უკანასკნელი არის მოსარჩელეთა მამა და მეუღლე, რომელიც გარდაიცვალა 13.08.2012წ. (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 25, 30-45). 12.03.2014წ. ზ. შ–ის სამკვიდრო ქონება სრულად მიიღეს მოსარჩელეებმა (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 64).

2.5. დ.შ–ის გარდაცვალების სააქტო ჩანაწერით დასტურდება, რომ ........ მდებარე სადავო ქონება გარდაცვალებამდე (1964წ.) წარმოადგენდა ამ უკანასკნელის მუდმივ საცხოვრებელ ადგილს (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 91).

2.6. საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსგს თბილისის სამოქალაქო რეესტრის სამსახურის საინფორმაციო ბარათის თანახმად, ა.ი–ი სადავო მისამართზე რეგისტრირებული იყო 1946 წლიდან გარდაცვალებამდე, ხოლო ზ. შ–ი 1996 წლიდან. აღნიშნული ასევე დასტურდება საბინაო პირობების შემოწმების შესახებ ცნობით (იხ. ტ, 1, ს.ფ. 48-50, 60).

2.7. საქმეში ასევე წარდგენილია კომუნალური გადასახადის გადახდის ქვითრები 1976-2010წწ. პერიოდზე (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 71-83).

2.8. საქმეში წარდგენილი მტკიცებულებების საფუძელზე, სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია ფაქტობრივი გარემოება, რომ მოსარჩელეები და მათი მამკვიდრებლები სადავო ფართს ფლობდნენ უწყვეტად, 30 წელზე მეტი ხნის განმავლობაში.

3. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოსარჩელეები განმარტავენ, რომ მოპასუხეთა საკუთრებაში არსებული ქონების ნაწილი მათმა წინაპარმა შეიძინა 1937 წელს ქონების მაშინდელი მესაკუთრისგან ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე და ამ პერიოდიდან იმყოფება მისი და მისი შთამომავლების მფლობელობაში. ხელწერილის საფუძელზე შეძენილ იქნა 12 კვ.მ ოთახი, რომელზედაც შემდგომში ეტაპობრივად ხორციელდებოდა მიშენება-დაშენება ქონების მესაკუთრის თანხმობით და დღეის მდგომარეობით მოსარჩელეთა მიერ დაკავებული ფართი შეადგენს 73,25 კვ.მ-ს.

4. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილ ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის პირველი პუნქტით და აღნიშნა, რომ მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია სადავო ქონების უწყვეტად ფლობის ფაქტი, თუმცა იმისათვის, რომ დაკმაყოფილდეს სარჩელი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის თაობაზე, აუცილებელია არსებობდეს მესაკუთრესთან დადებული ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულება.

5. საკასაციო სასამართლოს განმარტებით, ნასყიდობის ხელშეკრულება არის ორმხრივი, კონსესუალური და სასყიდლიანი ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც გამყიდველი მყიდველს გადასცემს საკუთრების უფლებას ქონებაზე. ამდენად, ნასყიდობის ხელშეკრულებიდან უნდა დგინდებოდეს გამყიდველის ნება ნასყიდობის ფასის გადახდის სანაცვლოდ სამუდამოდ დათმოს მის საკუთრებაში არსებული ქონება მყიდველის სასარგებლოდ. იმისათვის, რომ ნასყიდობის ხელშეკრულება „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის საფუძველზე ჩაითვალოს დადებულად, იგი უნდა აკმაყოფილებდეს ნასყიდობის ხელშეკრულებისათვის კანონით გათვალისწინებულ არსებით პირობებს. განსახილველ შემთხვევაში 1937 წლით დათარიღებული ხელწერილით ი.მ–ი, მცხ. ........ და დ. შ–ი შეთანხმდენენ შემდეგზე: „მ–ი აძლევს ერთ ოთახს მისი კუთვნილი სახლიდან შ–ს, რისთვისაც ეს უკანასკნელი იხდის 2 500 მანეთს და თვეში 15 მანეთს. ოთახიდან გასვლის ან გადაცვლის შემთხვევაში შ–ი უხდის მ–ს ოთახის ღირებულების 50%-ს, ე.ი. ნახევარს“. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნა, რომ მითითებული ხელწერილიდან მესაკუთრის ნება ქონების მყიდველისათვის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ არ იკვეთება, პირიქით, აღნიშნული ხელწერილით დასტურდება, რომ მოსარგებლეს მესაკუთრისთვის უნდა ეხადა ყოველთვიური ქირა, რაც მიუთითებს არა ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხეკშეკრულების არსებობაზე, არამედ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ ხელშეკრულებაზე.

6. სააპელაციო პალატამ არ გაიზიარა აპელანტების პოზიცია, რომ მხარეთა შორის არსებობდა ქირავნობის ურთიერთობა. სასამართლოს განმარტებით, ქირავნობის ხელშეკრულების საფუძველზე ქონების მესაკუთრე დამქირავებელს ქონებას გადასცემს დროებით სარგებლობაში, განსაზღვრული ვადით. დამქირავებელი წარმოადგენს დაქირავებული ქონების დროებით მოსარგებლეს და ქირავნობის ხელშეკრულების ვადის გასვლის შემდეგ იმავე სახით უბრუნებს ქონებას მესაკუთრეს. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელეები და მათი წინაპრები სადავო ქონებას ფლობენ 1937 წლიდან დღემდე, უდავოა, რომ ქონებაზე წლების განმავლობაში გა.ხორციელეს მიშენება-დაშენება, რაც ქონების იმ დროინდელი მესაკუთრეების მიერ სადავოდ არ გამხდარა. შესაბამისად, აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის არსებობდა არა ქირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობა, არამედ სპეციალური კანონით მოწესრიგებული ურთიერთობა.

7. სააპელაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის 3.1, 5.1 მუხლებით და აღნიშნა, რომ იმის გათვალისწინებით, თუ რა საფუძვლით ითხოვს მოსარგებლე ქონების საკუთრებაში გადაცემას, ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულების, თუ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, კანონი ადგენს შესაბამისი სარჩელით სასამართლოსათვის მიმართვის აუცილებლობას. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელეს წარდგენილი აქვს “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობის შესახებ” საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის საფუძველზე მესაკუთრედ ცნობის სარჩელი, სასამართლომ დაადგინა, რომ მხარეთა შორის ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულება არ დადებულა, რაც გამორიცხავს სარჩელის დაკმაყოფილებას. რაც შეეხება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების საფუძველზე მესაკუთრედ ცნობის წინაპირობებს, აღნიშნულზე სასამართლო ვერ იმსჯელებს, რადგან კანონის საფუძველზე, ცალკე სარჩელის საგანს წარმოადგენს.

8. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებაზე მოსარჩელეებმა წარადგინეს საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვეს.

9. საკასაციო საჩივარი ემყარება შემდეგ საფუძვლებს:

9.1. სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში ჩამოყალიბებული სამართლებრივი შეფასებები არასწორია;

9.2. სასამართლომ არ გამოიყენა კანონი, რომელიც უნდა გამოეყენებინა, კერძოდ: „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის 3.1 მუხლი;

9.3. სააპელაციო სასამართლო შეეცადა დაესაბუთებინა, რომ სადავო ხელშეკრულება არის არა ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ იგი თავისი შინაარსით წარმოადგენს საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის ხელშეკრულებას. თუმცა, სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ მოცემულ საკითხზე არ არის ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკა, რადგან ყველა ფორმადაუცველი ხელშეკრულება განსხვავდება ერთმანეთისგან ფორმით და შინაარსით;

9.4. სადავო ნასყიდობის ხელშეკრულება დაიდო 2 500 მანეთის სა.ცვლოდ, რაც იმ პერიოდში სოლიდურ თანხას წარმოადგენდა და სრულიად შეესაბამებოდა 12 კვ.მ ფართის ღირებულებას, მიუხედავად იმისა, რომ ხელწერილში სიტყვა „მიყიდვის“ ნაცვალად ჩაწერილია „აძლევს“ (და არა „უთმობს"), რაც მხარეთა უცოდინრობის ან დაუდევრობის შედგია. თავისი შინაარსით აღნიშნული გარიგება ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულებაა. ფართის დათმობის სა.ცვლოდ ერთჯერადად 2500 მანეთის გადახდა არარეალურია იმდროინდელი სინამდვილისათვის;

9.5. მესაკუთრე ი.მ–გან მოსარგებლე დ. შ–ზე 12 კვ.მ ფართის მიყიდვის ფაქტი პირველი ინსტანციის სასამართლო სხდომაზე დაადასტურა მოწმე მ.ბ–მა, რომელიც ხელშეკრულებაზე ხელმომწერი და სამკუთხა ბეჭდის მფლობელი სახლთმფლობელის, ე.ბ–ის შვილი და მხარეების მეზობელია. მან ისიც დაადასტურა, რომ მეზობლებს ეცოდებოდათ შ–ები, რადგან 5 სული ვიწროდ ცხოვრობდა და ხელმოწერით დართეს მათ მიშენების ნება. გასათვალისწინებელია ის გარემოებაც, რომ შ–ებმა მათთვის მიყიდულ 12 კვ.მ ფართს დაახლოებით 50 წლის წინ მიაშენეს საკმაოდ დიდი ფართობის შენობა-ნაგებობები, სულ 73 კვ.მ, რაც არავის გაუპროტესტებია;

10. კასატორებმა ასევე მოითხოვეს საქმის ზეპირი მოსმენით განხილვა.

11. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

12. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 24 ივნისის განჩინებით მესამე მოსარჩელის უფლებამონაცვლეებად ცნობილ იქნენ პირველი და მეორე მოსარჩელეები.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

13. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

14. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თა.ხმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მა.მდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მა.მდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მა.მდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

15. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თა.ხმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

16. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორებს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენიათ.

17. მოცემულ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლოს მსჯელობის საგანია წარმოადგენენ თუ არა მოსარჩელეები „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებულ მოსარგებლეებს (მოსარგებლის უფლებამონაცვლეებს), რომლებმაც საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის უფლება მიიღეს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე.

18. “საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ” საქართველოს კანონის პირველი მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, ეს კანონი აწესრიგებს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1997 წლის 25 ნოემბრამდე წარმოშობილ იმ ურთიერთობებს, რომლებიც სპეციალურ სამართლებრივ მოწესრიგებას მოითხოვს. იმავე კანონის მე-2 მუხლის პირველი პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის თა.ხმად, მოსარგებლე არის პირი, რომელიც ამ კანონის ამოქმედების მომენტისათვის კეთილსინდისიერად, ფაქტობრივად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ან პირი, რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით ან ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით.

19. ამრიგად, იმისათვის, რომ კონკრეტული სამართალურთიერთობა მოწესრიგდეს სპეციალური კანონით, უპირველეს ყოვლისა, აღნიშნული სამართალურთიერთობა წარმოშობილი უნდა იყოს საცხოვრებელი სადგომის მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის და აუცილებლად 1921 წლის 25 თებერვლიდან 1997 წლის 25 ნოემბრამდე პერიოდში.

20. საკასაციო სასამართლომ არაერთ საქმეში განმარტა, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონით წესრიგდება არა ყველა ის ურთიერთობა, რაც უძრავი ნივთის თაობაზე დადებულ, ფორმადაუცველ გარიგებასთა.ა დაკავშირებული, არამედ მხოლოდ ისეთი, რომელიც სპეციალურ მოწესრიგებას მოითხოვს. მითითებული კანონის მოქმედების ფარგლებში სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილენი ვალდებულნი იყვნენ დაეცვათ უძრავ ქონებაზე საკუთრების წარმოშობის იმ დროს მოქმედი წესები, მაგრამ, ზოგიერთ შემთხვევებში, ამ წესების დარღვევა უკავშირდებოდა გარკვეულ ობიექტურ გარემოებებს, რაც დამახასიათებელი იყო იმ დროს მოქმედი სამართლებრივი სივრცისათვის, კერძოდ, სამოქალაქო უფლებათა განხორციელება იმ დროს ბევრად იყო დამოკიდებული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივ და.წესებზე, რაც ხელს უშლიდა თავისუფალი სამოქალაქო ბრუნვის დამკვიდრებას. ასეთ ვითარებაში ხშირად მხარეთა ურთიერთობა არ სცილდებოდა მათი ფაქტობრივი ქონებრივი ურთიერთობის ფარგლებს. სპეციალური მოწესრიგება უკავშირდება უშუალოდ ამ ურთიერთობების სპეციფიკას. კერძოდ, ურთიერთობებს, რომლებიც არსებობდა ზემოაღნიშნულ პერიოდში ფაქტის სახით, ზემოაღნიშნულმა კანონმა მიანიჭა იურიდიული მნიშვნელობა და მას კონკრეტული სამართლებრივი შედეგები დაუკავშირა (იხ. სუსგ საქმე Nას-1193-1138-2013, 31 მარტი, 2015 წელი; Nას-137-2019, 06 მაისი, 2019 წელი; Nას-551-551-2018, 25 ნოემბერი, 2019 წელი).

21. „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის თა.ხმად, მოსარგებლე, რომელმაც მესაკუთრესთან სანოტარო წესის დაუცველად დადო წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რომელიც არა.კლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს, უფლებამოსილია სასამართლოს მეშვეობით მოითხოვოს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობა (ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობის შესახებ სარჩელი).

22. ამდენად, აღნიშნული ნორმის საფუძველზე მოთხოვნის დასაკმაყოფილებლად აუცილებელია შემდეგი ფაქტობრივი შემადგენლობის განხორცილება: ა) მოსარჩელე არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად უნდა ფლობდეს საცხოვრებელ სადგომს; ბ) სადგომის ფლობას მოსარჩელე უნდა ახორციელებდეს მასსა (ან მის უფლებრივ წინამორბედსა) და მესაკუთრეს (ან მის უფლებრივ წინამორბედს) შორის სანოტარო წესის დაუცველად დადებული წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე. ამასთან, იმისათვის, რომ „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის საფუძველზე მესაკუთრესა და მოსარგებლეს შორის დადებული ფორმადაუცველი გარიგება ნასყიდობის ხელშეკრულებად იქნეს მიჩნეული, ხელშეკრულება უნდა აკმაყოფილებდეს კანონით დადგენილ ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებით ყველა პირობას და ჰქონდეს მხოლოდ ე.წ. ფორმის ნაკლი (ნოტარიული დამოწმება) (იხ. სუსგ საქმე Nას-37-32-2011, 23 მარტი, 2011 წელი). ნასყიდობის ხელშეკრულების არსებით პირობებად მიიჩნევა ნასყიდობის საგანი, ფასი და გამყიდველის მიერ მყიდველისათვის საკუთრების გადაცემის ნება.

23. განსახილველ შემთხვევაში ი.მ–სა და მოსარჩელეთა წინაპარს, დ.შ–ს შორის 04.07.1937წ. დადებული ხელწერილიდან მესაკუთრის ნება ქონების მყიდველისათვის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ არ იკვეთება. შესაბამისად, აღნიშნული ხელწერილის შინაარსის (ხელწერილის მიხედვით, მოსარგებლემ გადაიხადა ერთჯერადი თანხა, ასევე, იკისრა ყოველთვიური ქირის გადახდის ვალდებულება), ასევე, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ მოცემულ შემთხვევაში სახეზეა არა ფორმადაუცველი ნასყიდობის ხელშეკრულება, არამედ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგება. ის გარემოება, რომ მოსარგებლეს მესაკუთრისათვის უნდა ეხადა ქირა, სწორედ ამ უკანასკნელზე მიუთითებს.

24. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ გარიგება საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ თავისი შინაარსით არატიპიურ სახელშეკრულებო ურთიერთობას წარმოადგენდა და იგი საბჭოთა სინამდვილეში ფაქტობრივი ქონებრივი ურთიერთობის სახით არსებობდა. ეს სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეიცავდა სხვადასხვა გარიგების ნიშნებს (ქირავნობა, სესხი, გირავნობა), თუმცა ამავდროულად რადიკალურად განსხვავდებოდა მათგან თავისი შინაარსით და სპეციფიკური პირობებით, კერძოდ, მისი არსებობისას: მოსარგებლე მესაკუთრეს ერთჯერადად უხდიდა გარკვეული რაოდენობის თანხას ფართის სარგებლობაში მიღების სანაცვლოდ, ამასთან, მესაკუთრეს ყოველთვიურად უხდიდა ბინის ქირასაც; მოსარგებლე რეგისტრირდებოდა საცხოვრებელ ფართში და იხდიდა კომუნალურ გადასახადებს; მესაკუთრის მიერ თანხის დაბრუნების შემთხვევაში მოსარგებლე ვალდებული იყო, გამოეთავისუფლებინა დაკავებული ფართი, თუმცა ხშირ შემთხვევებში, მესაკუთრე თანხას ვერ აბრუნებდა, ურთიერთობა ხანგრძლივ ხასიათს იღებდა და უფლება მემკვიდრეებზე გადადიოდა; მესაკუთრის მიერ საცხოვრებელი სადგომის მფლობელობის უფლების გადაცემა მოსარგებლეზე ფაქტობრივად ხდებოდა „სამუდამოდ“, ანუ ეს ურთიერთობა არ ატარებდა დროებით (ხანმოკლე) ხასიათს; ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოსარგებლე იძენდა დათმობილი სარგებლობის უფლების გასხვისების შესაძლებლობასაც, რაც მოსარგებლეთა შეცვლას იწვევდა. ამ სპეციფიკური ნიშნებიდან გამომდინარე, ხელშეკრულების სუბიექტთა სამართლებრივი მდგომარეობის მოწესრიგება მსგავსი ხელშეკრულებების (ქირავნობა, სესხი, გირავნობა) ნორმებით შეუძლებელი იყო და კანონმდებელმაც სპეციალური კანონით მოწესრიგებას დაუქვემდებარა. ამასთან, ამ კანონით რეგულირდება მხოლოდ ის ურთიერთობები, რომლებიც ზემოთ დასახელებულ ნიშნებს უტყუარად შეიცავენ, შესაძლებელია ეს ნიშნები არსებობდეს კუმულატიურადაც ან მხოლოდ ზოგიერთი მათგანის სახითაც (იხ. სუსგ საქმე Nას-1140-1086-2014, 23 იანვარი, 2015 წელი).

25. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ მოცემულ შემთხვევაში სახეზე არ არის სპეციალური კანონის მე-3 მუხლის პირველი ნაწილიდან გამომდინარე, სარჩელის დაკმაყოფილების წინაპირობები.

26. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების საფუძველზე უძრავ ქონებაზე მესაკუთრედ ცნობის წინაპირობები დადგენილია „საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობისას წარმოშობილი ურთიერთობების შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის პირველი ნაწილით, რომლის თანახმად, მოსარგებლე, რომელიც არანაკლებ 30 წლის განმავლობაში უწყვეტად ფლობს საცხოვრებელ სადგომს და რომელმაც მფლობელობის უფლება მიიღო საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგებით, უფლებამოსილია მოითხოვოს საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვა საცხოვრებელი სადგომის ღირებულების 25 პროცენტის ოდენობის კომპენსაციის გადახდის პირობით (საცხოვრებელი სადგომის გამოსყიდვის შესახებ სარჩელი).

27. ამდენად, საცხოვრებელი სადგომით სარგებლობის უფლების დათმობის შესახებ გარიგების საფუძველზე უძრავ ქონებაზე მესაკუთრედ ცნობა ცალკე სარჩელის საგანს წარმოადგენს, ხოლო საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 248-ე მუხლის მიხედვით, სასამართლოს უფლება არა აქვს მიაკუთვნოს თავისი გადაწყვეტილებით მხარეს ის, რაც მას არ უთხოვია, ან იმაზე მეტი, ვიდრე ის მოითხოვდა.

28. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ განსახილველ შემთხვევაში არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული წინაპირობა, კასატორებს არ წარმოუდგენიათ იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზიები, რომლებიც საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

29. კასატორებმა იშუამდგომლეს საქმის ზეპირი მოსმენით განხილვის თაობაზე.

30. აღნიშნულთან დაკავშირებით საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2021 წლის 28 მაისის განჩინებით საკასაციო საჩივარი, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, მიღებულ იქნა წარმოებაში და დადგინდა დასაშვებობის შემოწმება ზეპირი მოსმენის გარეშე, რის თაობაზეც ეცნობათ მხარეებს.

31. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ამ კოდექსის 391-ე მუხლით დადგენილ მოთხოვნათა შესაბამისად, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობას ამოწმებს სასამართლოს კოლეგიური შემადგენლობა. კოლეგია უფლებამოსილია აღნიშნული საკითხი ზეპირი განხილვის გარეშე გადაწყვიტოს. საკასაციო საჩივრის დასაშვებად ცნობის შემთხვევაში კი, სასამართლო მსჯელობს საქმის ზეპირი მოსმენით განხილვის მიზანშეწონილობაზე.

32. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ვინაიდან საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნა მიჩნეული, ვერ დაკმაყოფილდება შუამდგომლობა მისი ზეპირი მოსმენით განხილვის შესახებ.

33. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 46-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ი“ ქვეპუნქტის თანახმად, კასატორები გათავისუფლებულები არიან სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ნ. შ–ძის, რ. შ–ის, ა. შ–ის, რ. შ–ის უფლებამონაცვლეების - ნ. შ–ძის და რ. შ–ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. კასატორების შუამდგომლობა საქმის ზეპირი მოსმენით განხილვის თაობაზე არ დაკმაყოფილდეს;

3. კასატორები გათავისუფლებულნი არიან სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან;

4. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ე. გასიტაშვილი