საქმე №ას-393-2022 7 ივლისი, 2022 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის სსიპ ქონების მართვის სააგენტო (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარე - ვ.გ–ვა (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 18 იანვრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება

დავის საგანი – საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს დაკისრება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2022 წლის 18 იანვრის გადაწყვეტილებით ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის სსიპ ქონების მართვის სააგენტოს (შემდგომში - „მოსარჩელე“, „სააგენტო“, „მეიჯარე“ ან „კასატორი“) სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; ხოლო, ვ.გ–ვას (შემდგომში - „მოპასუხე“ ან „მოიჯარე“) სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილება და მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება სარჩელის (სარჩელით მოთხოვნილი იყო მოპასუხისათვის: 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, საიჯარო ქირის - 5 857,58 ლარისა და პირგასამტეხლოს (20.03.2018წ. მდგომარეობით) - 3 634,49 ლარის დაკისრება; ასევე, 21.03.2018წ.-დან საიჯარო ქირის სრულად გადახდამდე პირგასამტეხლოს დაკისრება - ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე გადასახდელი საიჯარო ქირის 0,1%-ის ოდენობით და პირგასამტეხლოს დაკისრება სხვა ვალდებულების დარღვევის გამო 100 ლარის ოდენობით; 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, საიჯარო ქირის - 11 865,48 ლარისა და პირგასამტეხლოს (12.03.2018წ. მდგომარეობით) - 5 716,44 ლარის დაკისრება; ასევე, 13.03.2018წ.-დან საიჯარო ქირის სრულად გადახდამდე პირგასამტეხლოს დაკისრება - ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე გადასახდელი საიჯარო ქირის 0,1%-ის ოდენობით და პირგასამტეხლოს დაკისრება სხვა ვალდებულების შეუსრულებლობისათვის 100 ლარის ოდენობით) ნაწილობრივ დაკმაყოფილების შესახებ; მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, საიჯარო ქირის - 5 857,58 ლარის და პირგასამტეხლოს - 2 500 ლარის გადახდა; დანარჩენ ნაწილში სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. სააგენტოს 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 გადაწყვეტილებით მოპასუხეს, როგორც აუქციონში გამარჯვებულს, დროებით სარგებლობაში გადაეცა 6 კვ.მ უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, ........., გადასასვლელი ხიდის მიმდებარედ, ს.კ. N......... იჯარის ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განისაზღვრა 5 წლით, ხოლო ყოველწლიური საიჯარო ქირა შეადგენდა 3 270 ლარს, რომელიც მოიჯარეს უნდა გადაეხადა 6 თვეში ერთხელ საანგარიშო თვის 5 რიცხვამდე.

2.2. სააგენტოს 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 გადაწყვეტილებით მოპასუხეს დროებით სარგებლობაში გადაეცა 6 კვ.მ უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, ......... მიმდებარედ, ს.კ. ........... უძრავი ქონების სარგებლობის (იჯარის) ვადად განისაზღვრა 5 წელი, ხოლო უძრავი ქონების სარგებლობის ყოველწლიური საფასური შეადგენდა 4 600 ლარს. მოიჯარეს საიჯარო ქირა უნდა გადაეხადა 6 თვეში ერთხელ საანგარიშო თვის 5 რიცხვამდე.

2.3. სააგენტოს 24.08.2016წ. გადაწყვეტილებით მოპასუხეს ეცნობა ქ. თბილისში, ......, გადასასვლელი ხიდის მიმდებარედ არსებული 6 კ.მ მიწის ნაკვეთის საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დავალიანების თაობაზე და განესაზღვრა ვადა ვალდებულების შესასრულებლად.

2.4. 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულების დარღვევის გამო, სააგენტომ მოიჯარე 26.01.2017წ. N01-8/500 წერილით გააფრთხილა ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე. თუმცა, გაფრთხილების მიუხედავად, მოპასუხეს ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება არ შეუსრულებია.

2.5. 18.08.2017წ. წერილით მოპასუხეს კვლავ ეცნობა ქ. თბილისში, ........, გადასასვლელი ხიდის მიმდებარედ არსებულ 6 კვ.მ მიწის ნაკვეთთან დაკავშირებული საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულების თაობაზე და განესაზღვრა ვადა დავალიანების გადასახდელად.

2.6. სააგენტოს 13.03.2018წ. ბრძანებით შეწყდა ზემოაღნიშნულ მიწის ნაკვეთზე მოპასუხის იჯარის ფორმით სარგებლობის უფლება.

2.7. 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულების დარღვევის გამო, სააგენტომ მოიჯარეს 15.01.2017 წელს გაუგზავნა N01-8/473 გაფრთხილება ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე. თუმცა, გაფრთხილების მიუხედავად, მოპასუხეს ზემოაღნიშნული ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება არ შეუსრულებია.

2.8. მოიჯარის მიერ 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 ხელშეკრულების პირობების დარღვევის გამო, სააგენტოს 30.11.2017წ. Nბნ1.01173343 ბრძანებით შეწყდა ქ. თბილისში, ......... მიმდებარედ არსებულ 6 კვ.მ უძრავ ქონებაზე მოპასუხის იჯარის ფორმით სარგებლობის უფლება.

2.9. 2015 წლის 27 მაისს მოპასუხემ წერილობითი თანხმობა განაცხადა შპს „L.G“-ს აეღო ქ. თბილისში, ......, გადასასვლელი ხიდის მიმდებარედ არსებული 6 კვ.მ მიწის ნაკვეთის (ს.კ. .....) 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 სარგებლობის უფლებით გადაცემის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება.

2.10. 2015 წლის 03 ივნისს თბილისის მუნიციპალიტეტის მთავრობის N22.26.667 განკარგულების და სააგენტოს 19.06.2015წ. NQN13138000 გადაწყვეტილების საფუძველზე, მოპასუხეს მიეცა თანხმობა, ქ. თბილისში, ........ მიმდებარედ არსებული 6 კვ.მ მიწის ნაკვეთის (ს.კ. N........) და ქ. თბილისში, ......., გადასასვლელი ხიდის მიმდებარედ არსებული 6 კვ.მ მიწის ნაკვეთის (ს.კ. N......) იჯარის უფლების მიმღებ პირად, უცვლელი საიჯარო პირობებითა და ვალდებულებებით, ჩაენაცვლებინა შპს „L.G“.

2.11. წარდგენილი განცხადებებით დასტურდება, რომ მოპასუხეს ქ. თბილისში, ........ გამზირზე არსებულ საიჯარო ფართთან დაკავშირებით ჰქონდა პრობლემები, რომლის თაობაზეც აცნობა სააგენტოს. ამავე წერილებით დასტურდება, რომ იგი სააგენტოსთან ურთიერთობდა როგორც ფიზიკური პირი და არა როგორც იურიდიული პირის წარმომადგენელი.

3. სააპელაციო პალატამ თავდაპირველად აღნიშნა, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით არასწორად იქნა შეფასებული მხარეთა მიერ საქმეში წარდგენილი მტკიცებულებები და მათი ახსნა-განმარტებები, რის შედეგადაც გაკეთდა უსაფუძვლო დასკვნა, რომ 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 ხელშეკრულებაში მოხდა მოპასუხის, როგორც მოიჯარის შპს „L.g“-ით ჩანაცვლება. შესაბამისად, არ არსებობს სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის წინაპირობა იმ საფუძვლით, რომ რომელიმე იჯარის ხელშეკრულების ფარგლებში განხორციელდა მოიჯარის ჩანაცვლება მესამე პირით. სასამართლოს მოსაზრებით, მიუხედავად მხარეთა შორის არსებული კომუნიკაციისა და მეიჯარის მხრიდან თანხმობისა, მოიჯარემ კვლავ საკუთარი სახელით განაგრძო სახელშეკრულებო ურთიერთობაში მონაწილეობა, შესაბამისად, დგინდება, რომ 03.06.2015წ. განკარგულებასა და 19.06.2015წ. გადაწყვეტილებას შესაბამისი სამართლებრივი შედეგები არ მოჰყოლია.

4. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მართალია, იჯარის ხელშეკრულებებში პირდაპირ არ არის ჩაწერილი, რომ საიჯარო ფართებზე უნდა მომხდარიყო ჯიხურების განთავსება, თუმცა მხარეებს აღნიშნული ფაქტობრივი გარემოება სადავოდ არ გაუხდიათ. ამასთან, იჯარის ხელშეკრულებათა ზემოაღნიშნულ მიზანს ადასტურებს მოპასუხის არაერთი მიმართვა სააგენტოსადმი, რომ მას საიჯარო ფართთან დაკავშირებით ჰქონდა პრობლემა, კერძოდ, იჯარით გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე ვერ დგამდა უკვე შეძენილ ჯიხურს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ 01.05.2015წ. იჯარის ხელშეკრულებების გაფორმების მიზანს წარმოადგენდა გადაცემულ ფართებზე ჯიხურების დადგმა, რაც ვერ განახორციელა Nე-266-11-12740 ხელშეკრულების ფარგლებში საიჯარო ფართის მახასიათებლების გამო. ერთ-ერთ განცხადებაში მოპასუხე განუმარტავს სააგენტოს, რომ გადაცემულ ფართზე ჯიხურის დადგმა შეუძლებელია, რადგან იგი არ აკმაყოფილებს ქ. თბილისის არქიტექტურის სამსახურის მოთხოვნებს. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ ასევე დადგენილად მიიჩნია, რომ სააგენტოს, როგორც მეიჯარის მხრიდან, არ განხორციელდა მოპასუხისათვის, როგორც მოიჯარისთვის, იჯარის ხელშეკრულების მიზნებისთვის ვარგისი საიჯარო ფართის გადაცემა. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, სსკ-ის 532-ე მუხლით განსაზღვრულ ვარგის მდგომარეობად მხოლოდ მიწის ნაკვეთის გადაცემა ვერ იქნება განხილული, ვინაიდან ჯიხურის დადგმის შესაძლებლობის გარეშე, ცალკე აღებული მიწის ნაკვეთი ვერ უზრუნველყოფდა მხარეთა შეთანხმებით დადგენილი მიზნით სარგებლობის შესაძლებლობას.

5. სააპელაციო პალატის განმარტებით, მართალია, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება არ ითვლისწინებდა, რომ მოსარჩელეს უნდა უზრუნველეყო მის მიერ მოპასუხისათვის გადაცემულ მიწის ნაკვეთზე ჯიხურის ჩადგმის შესაბამისი ნებართვის გაცემა და, ამ თვალსაზრისით, ცხადია, არც იკვეთება მოსარჩელის მხრიდან ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების დარღვევა, თუმცა ისიც ფაქტია, რომ შესაბამისი ნებართვის არარსებობის პირობებში, მხოლოდ მიწის ნაკვეთის გადაცემა ვერ უზრუნველყოფდა მოპასუხისათვის ამ მიწის ნაკვეთის ვარგისიანობას და, შესაბამისად, მის გამოყენებას, ვინაიდან, როგორც უკვე აღინიშნა, მოპასუხეს მასზე უკვე შეძენილი ჯიხური უნდა დაედგა. ამდენად, სახეზეა მოცემულობა როდესაც, ერთი მხრივ, მართალია, მოსარჩელეს, როგორც გამქირავებელს, უშუალოდ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულება არ აქვს დარღვეული, თუმცა, მეორე მხრივ, ნებართვის გარეშე მოიჯარისთვის “ცარიელი” მიწის ნაკვეთის გადაცემა ვერ უზრუნველყოფს მის სარგებლობაში გადაცემული მიწის ნაკვეთის ვარგისიანობას ხელშეკრულების მიზნებისათვის. ამგვარად, სააპელაციო პალატამ დაასკვნა, რომ ხელშეკრულების მიზნებიდან გამომდინარე, მოიჯარისთვის იჯარის ობიექტი (მიწის ნაკვეთი) ვარგის მდგომარეობაში არ ყოფილა გადაცემული, აღნიშნული კი მოიჯარეს წარმოუშობდა ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას, რაც მან განახორციელა კიდეც 2016 წლის 24 მარტს.

6. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, 2016 წლის 24 მარტს მოპასუხემ განცხადებით მიმართა სააგენტოს და მოითხოვა Nე-266-11-12740 იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა. მხარეთა ახსნა-განმარტებებიდან და საქმის მასალებიდან გამომდინარე, უდავოდ დგინდება, რომ მოპასუხის ცალმხრივი ნების გამოვლენა ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე, სსკ-ის 51-ე მუხლის დანაწესების შესაბამისად, მიუვიდა სააგენტოს, რომელსაც აღნიშნულზე რაიმე სახის რეაგირება არ მოუხდენია. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მეიჯარის მხრიდან იჯარის ხელშეკრულებით დადგენილი არსებითი პირობის დარღვევის შედეგად მოიჯარემ ცალმხრივად შეწყვიტა იჯარის ხელშეკრულება.

7. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 405.1, 581.2, 532 მუხლებით და ზემოაღნიშნული მსჯელობისა და იმის გათვალისწინებით, რომ მოპასუხე ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში მოკლებული იყო გადაცემული საიჯარო ფართით სარგებლობის შესაძლებლობას, უსაფუძვლოდ მიიჩნია მოსარჩელის მოთხოვნა 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 ხელშეკრულებიდან გამომდინარე საიჯარო ქირის დავალიანებისა და პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე.

8. სააპელაციო პალატის მითითებით, განსხვავებით 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 ხელშეკრულებისაგან, 01.05.2015წ. გაფორმებული Nე-266-56-12872 ხელშეკრულების ფარგლებში მოიჯარეს იჯარის საგანი გადაეცა სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში. შესაბამისად, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, მოიჯარეს ეკისრება ვალდებულება გადაიხადოს იჯარის ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირა. კერძოდ, საქმის მასალებით დადგენილია, რომ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო, სააგენტოს 13.03.2018წ. ბრძანებით შეწყდა ქ. თბილისში, ......., გადასასვლელი ხიდის მიმდებარედ არსებულ 6 კვ.მ მიწის ნაკვეთზე მოპასუხის იჯარის ფორმით სარგებლობის უფლება. დადგენილია ასევე, რომ აღნიშნული იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მოპასუხის დავალიანება შეადგენდა 9 357,58 ლარს, საიდანაც 3500 ლარი მოპასუხემ გადაიხადა, შესაბამისად, დავალიანების ოდენობა შეადგენს 5 857,58 ლარს. სააპელაციო პალატის განმარტებით, დავალიანების ოდენობის მიმართ მოპასუხეს შედავება არ განუხორციელებია, უფრო მეტიც, პირველი ინსტანციის სასამართლოში წარდგენილი შესაგებლით გამოთქვა მზაობა საიჯარო ქირის დავალიანების დარჩენილი ნაწილის გადახდის თაობაზე. ამასთან, მხარეთა ახსნა-განმარტებებიდან დგინდება, რომ მოპასუხე მიზნობრივად სარგებლობდა Nე-266-56-12872 იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე მისთვის გადაცემული ქონებით, შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო დავალიანებული საიჯარო ქირის - 5857,58 ლარის, მოპასუხისათვის დაკისრების წინაპირობები.

9. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მოსარჩელეს არც პირველი ინსტანციის სასამართლოში საქმის განხილვის ეტაპზე და არც სააპელაციო ინსტანციაში განუმარტავს, თუ რაში მდგომარეობდა სხვა ვალდებულების დარღვევა, რისთვისაც მოპასუხეს პირგასამტეხლოს სახით დაკისრებული ჰქონდა 100 ლარი. შესაბამისად, ვინაიდან ვალდებულების დარღვევის ფაქტის მტკიცების ტვირთი სწორედ მოსარჩელეს ეკისრებოდა, რაც მას არ განუხორციელებია, სასამართლომ ამ ნაწილში სასარჩელო მოთხოვნა უსაფუძვლოდ მიიჩნია.

10. სააპელაციო პალატამ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 417-ე, 420-ე მუხლებით და ვინაიდან განსახილველ შემთხვევაში მოპასუხემ დავალიანებული საიჯარო ქირიდან - 9 357,58 ლარიდან 3500 ლარი უკვე გადაიხადა და მას დაეკისრა დავალიანების დარჩენილი ნაწილის - 5 857,58 ლარის ანაზღაურება, მიიჩნია, რომ გადასახდელი პირგასამტეხლოს მთლიანი ოდენობა 2 500 ლარით უნდა განსაზღვრულიყო, ხოლო 2018 წლის 21 მარტიდან ვალდებულების სრულად შესრულებამდე დამატებით მიმდინარე პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძველი აღარ არსებობდა.

11. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებაზე მოსარჩელემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა.

12. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

13. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

14. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

15. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

16. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია.

17. საკასაციო საჩივრის თანახმად:

17.1. მსგავსი კატეგორიის საქმეზე არსებობს უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვანი პრაქტიკა (იხ. სუსგ საქმეზე Nას-1031-992-2016, 23.05.2017წ., Nას-123-119-2016, 28.07.2016წ., Nას-103-99-2016, 08.04.2016წ., Nას-399-383-2015, 15.07.2016წ.), რომელთაც ეწინააღმდეგება სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება;

17.2. სააპელაციო სასამართლომ არ დაასაბუთა სამოქალაქო კოდექსის 420-ე მუხლის გამოყენება. მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობდა პირგასამტეხლოს შემცირების სამართლებრივი საფუძველი;

17.3. 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 იჯარის ხელშეკრულება გაფორმდა სამოქალაქო კოდექსის 319-ე მუხლით გათვალისწინებული მხარეთა თავისუფალი ნების საფუძველზე და მოპასუხისათვის ცნობილი იყო, როგორც საიჯარო ქირის საფასური, ისე მისი გადაუხდელობის გამო განსაზღვრული პირგასამტეხლო (ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე ქირის 0,1%), შესაბამისად, მას გათვითცნობიერებული ჰქონდა ვალდებულების დარღვევის მოსალოდნელი შედეგი;

17.4. პირგასამტეხლოს მინიმალური ოდენობა განისაზღვრა “მუნიციპალიტეტის ქონების პრივატიზების, სარგებლობისა და მართვის უფლებებით გადაცემის, საპრივატიზებო საფასურის, საწყისი საპრივატიზებო საფასურის, ქირის საფასურის, ქირის საწყისი საფასურის განსაზღვრის და ანგარიშსწორების წესების დამტკიცების შესახებ” საქართველოს მთავრობის 08.12.2014წ. N669 დადგენილების 22.3.1 მუხლისა და “ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის საკუთრებაში არსებული ქონების სარგებლობის უფლებით გადაცემის წესის დამტკიცების შესახებ“ ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 22.12.2014წ. N19-78 დადგენილებით დამტკიცებული წესის 11.3.ა მუხლის შესაბამისად, რაც სააპელაციო სასამართლომ არ გაითვალისწინა;

17.5. ზემოაღნიშნული იჯარის ხელშეკრულების 2.2 მუხლის თანახმად, მოიჯარე ვალდებულია გადაიხადოს აუქციონის ჩატარების მომსახურების საფასური, რომელიც უძრავ ქონებაზე შეადგენს 250 ლარს, აღნიშნული თანხა გადაიხდება საპრივატიზებო თანხასთან ერთად თუ ლოტში შედის რამდენიმე უძრავი ნივთი. გამარჯვებული 250 ლართან ერთად იხდის 100 ლარს ყოველ დამატებით უძრავ ნივთზე. ხელშეკრულების 4.5 მუხლის თანახმად, წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სხვა ვალდებულებების (გარდა სარგებლობის ქირის გადახდასთან დაკავშირებული ვალდებულებისა) დარღვევის შემთხვევაში, მოსარგებლეს ეკისრება პირგასამტეხლო 100 ლარის ოდენობით. ვინაიდან მხარის მიერ დარღვეულია ხელშეკრულების 2.2 მუხლით გათვალისწინებული ვალდებულება (მომსახურების საფასურის 250 ლარის გადაუხდელობით), მას ეკისრება 100 ლარის გადახდა, რას ასევე სრულიად უსაფუძვლოდ არ დაკმაყოფილდა;

17.6. 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 იჯარის ხელშეკრულების 5.2 მუხლით დადგინდა საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის წესი, კერძოდ, ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს: მხარეთა ორმხრივი შეთანხმებით; მოიჯარის მიერ ცალმხრივად წინამდებარე ხელშეკრულების 2.6 და 2.7 მუხლებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევის პირველივე შემთხვევაში; მეიჯარის მიერ ცალმხრივად წინამდებარე დანართის 4.3 მუხლით გათვალისწინებულ შემთხვევაში; კანონმდებლობით გათვალისწინებულ სხვა შემთხვევაში. ამდენად, ხელშეკრულების მე-5 მუხლი ხელშეკრულების შეწყვეტას ითვალსწინებდა კონკრეტული გარემოებების დადგომისას. მოცემულ შემთხვევაში, გარდა იმისა, რომ შესაგებელზე თანდართული მხარის არცერთი განცხადება შეესაბამება ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტისთვის დადგენილ გარემოებებს, ის, ასევე, არ შეიცავს არავითარ დასაბუთებას ხელშეკრულების შეწყვეტის მიზანშეწონილობაზე, ხოლო გაუგებარი შინაარსის განცხადება, ყოველგვარი არგუმენტაციისა და დასაბუთების გარეშე, ვერ განიხილება ხელშეკრულების მე-5 მუხლით გათვალისწინებულ ხელშეკრულების შეწყვეტის გარემოებად. მოცემულ შემთხვევაში ხელშეკრულება შეწყდა 30.11.20217წ. Nბ61.01173343 ბრძანებით, მაშინ როდესაც სახეზე იყო ხელშეკრულების მე-5 მუხლით გათვალისწინებული გარემოები. შესაბამისად, სახეზე იყო აღნიშნული ხელშეკრულებიდან გამომდინარე საიჯარო ქირისა და პირგასამტეხლოს მოპასუხისათვის დაკისრების საფუძვლები.

18. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის პირველი და მე-2 ნაწილების თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა; იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581 - 606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

19. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ იჯარის სამართალურთიერთობიდან გამომდინარე, მეიჯარე ვალდებულია საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა (სსკ-ის 581-ე მუხლის პირველი ნაწილი). ეს ნიშნავს იმას, რომ ეს ქონება სარგებლობაში უნდა გადაეცეს მოსარგებლეს სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში და იჯარის მთელი დროის განმავლობაში მეიჯარემ უნდა შეინარჩუნოს ნივთის ეს მდგომარეობა. იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში ნივთის „ვარგისიანობა“ გულისხმობს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას (იხ. სუსგ საქმე Nას-648-616-2013, 02 ივნისი, 2014 წელი).

20. ნივთის ვარგისიანობა, ანუ იჯარის ხელშეკრულების შემთხვევაში ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, მოწმდება სამოქალაქო კოდექსის 533-ე და 535-ე მუხლების მიხედვით. კერძოდ, გამქირავებელმა უნდა გადასცეს დამქირავებელს უფლებრივად და ნივთობრივად უნაკლო ნივთი (სსკ-ის 533-ე მუხლი). გაქირავებული ნივთი ნივთობრივად უნაკლოა, თუ მას აქვს დათქმული თვისებები. თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, მაშინ გაქირავებული ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ იგი ვარგისია ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საქმიანობისათვის ან ჩვეულებრივი გამოყენებისათვის (სსკ-ის 535-ე მუხლი). ვინაიდან იჯარის ხელშეკრულება (განსხვავებით ქირავნობისაგან) ითვალისწინებს სამეურნეო დანიშნულებას, მაშინ, თუ ეს თვისებები არ არის დათქმული, იჯარით გაცემული (გაქირავებული) ნივთი მიიჩნევა უნაკლოდ, თუ ნივთი იძლევა ნაყოფის მიღების შესაძლებლობას (იხ. სუსგ საქმე Nას-1113-1033-2017, 24 ოქტომბერი, 2019 წელი).

21. წინამდებარე საქმეში დადგენილია, რომ მხარეთა შორის 01.05.2015წ. დადებული Nე-266-11-12740 იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების მიზანს წარმოადგენდა საიჯარო ფართში ჯიხურის განთავსება, თუმცა აღნიშნული ვერ განხორციელდა საიჯარო ფართის მახასიათებლების გამო. კერძოდ, არ არსებობდა აღნიშნულ ფართში ჯიხურის დადგმის ნებართვა, ხოლო ნებართვის გარეშე საიჯარო ფართის გადაცემა ვერ უზრუნველყოფდა მხარეთა შეთანხმებით დადგენილი მიზნით მიწის ნაკვეთით სარგებლობის შესაძლებლობას. ამდენად, ვინაიდან დადგენილია, რომ მეიჯარემ მოიჯარეს იჯარის საგანი იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სარგებლობისათვის ვარგის მდგომარეობაში არ გადასცა, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას, რომ აღნიშნული მეიჯარეს სამოქალაქო კოდექსის 405-ე მუხლის შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლებას წარმოუშობდა. კასატორმა საკასაციო სასამართლოს აღნიშნულის საწინააღმდეგო სამართლებრივად ვარგისი პრეტენზია ვერ წარმოუდგინა.

22. დადგენილია ასევე, რომ 2016 წლის 24 მარტს მოპასუხემ განცხადებით მიმართა სააგენტოს და მოითხოვა Nე-266-11-12740 იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა; სააგენტომ მიიღო აღნიშნული განცხადება/მოპასუხის ცალმხრივი ნება ხელშეკრულების შეწყვეტის შესახებ, თუმცა მასზე რეაგირება არ განუხორციელებია. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 51-ე მუხლის თანახმად, ნების გამოვლენა, რომელიც მოითხოვს მეორე მხარის მიერ მის მიღებას, ნამდვილად ჩაითვლება იმ მომენტიდან, როცა იგი მეორე მხარეს მიუვა. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მართებულად მიიჩნია, რომ მოიჯარემ შეწყვიტა ზემოაღნიშნული იჯარის ხელშეკრულება.

23. შესაბამისად, ვინაიდან მოპასუხე ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში მოკლებული იყო შესაძლებლობას ესარგებლა საიჯარო ფართით, არ არსებობდა მისთვის 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე საიჯარო ქირისა და მით უფრო პირგასამტეხლოს დაკისრების საფუძვლები.

24. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ მოსარჩელეს არც სარჩელში და არც საქმის განხილვის მოსამზადებელ ეტაპზე მიუთითებია 01.05.2015წ. Nე-266-11-12740 იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე 100 ლარის ოდენობით პირგასამტეხლოს მოთხოვნის ფაქტობრივ საფუძვლებზე. შესაბამისად, ვინაიდან საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო უფლებამოსილია იმსჯელოს მხარის მხოლოდ იმ ახსნა-განმარტებაზე, რომელიც ასახულია სასამართლოთა გადაწყვეტილებებში ან სხდომათა ოქმებში, საკასაციო სასამართლო ვერ იმსჯელებს აღნიშნულ მოთხოვნასთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლოში მითითებულ გარემოებებზე.

25. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 418-ე მუხლი ხელშეკრულების მხარეებს ანიჭებს უფლებამოსილებას, თავისუფლად განსაზღვრონ პირგასამტეხლო, რომელიც შეიძლება აღემატებოდეს შესაძლო ზიანს. თუმცა, მიუხედავად იმისა, რომ პირგასამტეხლოს ოდენობის განსაზღვრა მხარეთა უფლებაა და აღნიშნული კუთხით მოქმედებს სახელშეკრულებო ურთიერთობებში დამკვიდრებული მხარეთა ნების ავტონომიის პრინციპი, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 420-ე მუხლი შესაძლებლობას აძლევს სასამართლოს შეამციროს შეუსაბამოდ მაღალი პირგასამტეხლო.

26. ამდენად, პირგასამტეხლოს თაობაზე შეთანხმება არ წარმოადგენს მხარეთა აბსოლუტურ უფლებას და კვალიფიციური შედავების პირობებში სასამართლო უფლებამოსილია, შეაფასოს კრედიტორის მიერ მოთხოვნილი ოდენობით პირგასამტეხლოს თანაზომიერება ვალდებულების დარღვევასთან მიმართებით. უზენაესი სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკის მიხედვით, ასეთ დროს სასამართლო მხედველობაში იღებს მხარის ქონებრივ მდგომარეობასა და სხვა გარემოებებს, კერძოდ, იმას, თუ როგორია შესრულების ღირებულების, მისი შეუსრულებლობისა და არაჯეროვანი შესრულებით გამოწვეული ზიანის თანაფარდობა პირგასამტეხლოს ოდენობასთან. პირგასამტეხლოს შეუსაბამობის კრიტერიუმად, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში, შეიძლება, ასევე, ჩაითვალოს ისეთი გარემოებები, როგორიც არის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირგასამტეხლოს შეუსაბამოდ მაღალი პროცენტი, პირგასამტეხლოს თანხის მნიშვნელოვანი გადაჭარბება ვალდებულების შეუსრულებლობით გამოწვეულ შესაძლო ზიანზე, ვალდებულების შეუსრულებლობის ხანგრძლივობა და სხვა (იხ. მაგ., სუსგ საქმე Nას-1560-1463-2012, 28 დეკემბერი, 2012 წელი; Nას-1200-1145-2013, 16 მაისი, 2014 წელი; Nას-1199-1127-2015, 13 აპრილი, 2016 წელი; Nას-1511-2018, 26 მარტი, 2019 წელი).

27. პირგასამტეხლოს შემცირება არ გულისხმობს მის გაუქმებას. პირგასამტეხლოს შემცირების საფუძველია, ერთი მხრივ, ის, რომ კრედიტორი პირგასამტეხლოს მიღებით არ გამდიდრდეს და მოვალეს არ დააწვეს მძიმე ტვირთად პირგასამტეხლოს გადახდა (შესაბამისად, პირგასამტეხლო არ იქცეს ერთგვარ სადამსჯელო ღონისძიებად), ხოლო მეორე მხრივ კი, პირგასამტეხლო იყოს ვალდებულების დარღვევის თანაზომიერი, საპირწონე და გონივრული. აღნიშნულში მოიაზრება სახელშეკრულებო თანასწორობისა და სამართლიანობის პრინციპის დაცვით პირგასამტეხლოს გონივრულ ოდენობამდე შემცირება. აღსანიშნავია, რომ პირგასამტეხლოს ოდენობის განსაზღვრა სასამართლოს მიერ ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში გარემოებათა ყოველმხრივი შეფასების შედეგად დგინდება და რაიმე განსხვავებული სტანდარტი, რომელიც განაზოგადებს პირგასამტეხლოს მათემატიკურ მაჩვენებელს სასამართლო პრაქტიკით არ არის დადგენილი. სასამართლომ უნდა დაიცვას ის სამართლიანი ბალანსი, რომელიც სამოქალაქო-სამართლებრივი ვალდებულების დარღვევას მოჰყვა (იხ. სუსგ საქმე Nას-186-2021, 25 მარტი, 2021 წელი).

28. მოცემულ შემთხვევაში 01.05.2015წ. Nე-266-56-12872 იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე დარღვეული ვალდებულების ხასიათისა და მოცულობის, ვალდებულების შეუსრულებლობის ხანგრძლივობის, დარღვევით გამოწვეული შესაძლო ზიანისა და მოთხოვნილი პირგასამტეხლოს ოდენობის გათვალისწინებით, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოპასუხისათვის დაკისრებული პირგასამტეხლოს ოდენობა (2 500 ლარი) სამართლიანი და ვალდებულების დარღვევის თანაზომიერია.

29. კასატორი მიუთითებს, რომ გასაჩივრებული განჩინება განსხვავდება საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან, თუმცა იგი არ მიუთითებს კონკრეტულ გარემოებებს, მისი პრეტენზია არის ზოგადი და დაუსაბუთებელი, რაც შეუძლებელს ხდის მასზე საკასაციო სასამართლოს მიერ მსჯელობას, ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში სადავო საკითხი რამდენიმე სამართლებრივ გარემოებას შეეხება.

30. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ მოცემულ შემთხვევაში კასატორს არ წარმოუდგენია იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია, რომელიც გასაჩივრებული განჩინებით დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების გაბათილებისა და საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს.

31. სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული საპროცესო დარღვევებით; ვერც საკასაციო საჩივრის ავტორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე.

32. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; არც დასაბუთებული პოზიციაა წარმოდგენილი ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციათან ან/და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალთან წინააღმდეგობის საფუძვლით.

33. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი დაუშვას საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

34. „სახელმწიფო ბაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის პირველი პუნქტის „უ¹“ ქვეპუნქტის თანახმად, კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის სსიპ ქონების მართვის სააგენტოს საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. კასატორი გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისაგან;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ე. გასიტაშვილი