საქმე №ას-153-2024 5 ივლისი, 2024 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ზურაბ ძლიერიშვილი,

მირანდა ერემაძე

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – შპს „მ.კ.მ.გ.დ.ც–ი“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ს–ო“ (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – ხელშეკრულების შეწყვეტილად აღიარება, საიჯარო ქირის გადახდა, ზიანის ანაზღაურება, უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის უარყოფა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით შპს „ს–ოს“ სარჩელი (შემდეგში მოსარჩელე, მეიჯარე) შპს „მ.კ.მ.გ.დ.ც–ის“ (შემდეგში: მოპასუხე, მოიჯარე, სამედიცინო დაწესებულებ, აპელანტი ან კასატორი) მიმართ დაკმაყოფილდა;

1.1. 2021 წლის 25 იანვრიდან შეწყვეტილად ჩაითვალა მხარეთა შორის დადებული 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულება და მოპასუხე საწარმოს დაევალა, გამოათავისუფლოს მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება;

1.2. მოიჯარეს (მოპასუხეს), მეიჯარის (მოსარჩელის) სასარგებლოდ, დაეკისრა ხელშეკრულების შეწყვეტემდე არსებული საიჯარო დავალიანების 15 354.84 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა;

1.3. მოიჯარეს (მოპასუხეს), მეიჯარის (მოსარჩელის) სასარგებლოდ, დაეკისრა ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის, 2022 წლის 4 აპრილის მდგომარეობით, 63 667.86 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი და ასევე, 2022 წლის 4 აპრილიდან ფართის გამოთავისუფლებამდე, ყოველთვიურად 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა.

2. სასარჩელო განცხადება ემყარება შემდეგ ფაქტობრივ გარემოებებს:

2.1. მეიჯარესა (მოსარჩელსა) და მოიჯარეს (მოპასუხეს) შორის, 2015 წლის 14 დეკემბერს, იჯარის ხელშეკრულება დაიდო. ამ ხელშეკრულების საფუძველზე, მოპასუხე (მეიჯარე) დღემდე შეუფერხებლად სარგებლობს და სამეწარმეო საქმიანობისთვის იყენებს მოსარჩელის (მეიჯარის) საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებებს (უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით N........- ფართი 534.90 კვ.მ და უძრავი ქონება საკადასტრო კოდით N.....- ფართი 200 კვ.მ.). მოპასუხე, ხელშეკრულების გაფორმებიდან დღემდე, მიუხედავად მხარეთა შორის არსებული მოლაპარაკებისა თუ დამატებითი შეთანხმებების გაფორმებისა, უხეშად არღვევს ხელშეკრულების პირობებს, რითაც მუდმივად ზიანს აყენებს მოსარჩელეს;

2.2.მოპასუხეს (მოიჯარეს) დღემდე სრულად არ აქვს გადახდილი 2020 წლის ნოემბრის, დეკემბრის, 2021 წლის იანვრისა და თებერვლის თვეების საიჯარო ქირა, შესაბამისად დარღვეულია ხელშეკრულების 3.3 მუხლით გათვალისწინებული ვალდებულება. მოპასუხეს არ აქვს გამოსყიდული ჟანგბადის სისტემა, რისი ვალდებულებაც გააჩნდა ხელშეკრულების 4.3 მუხლის შესაბამისად; ასევე, არ შეუსრულებია ხელშეკრულების 1.5 მუხლით გათვალისწინებული პირობა, სამედიცინო კლინიკის აღჭურვილობისა და დანადგარების მეიჯარის სასარგებლოდ გირავნობით დატვირთვასთან დაკავშრებით;

2.3. ზემოაღნიშნული გარემოებებიდან გამომდინარე, 2021 წლის 18 იანვარს მოსარჩელემ მოპასუხეს აცნობა, რომ მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულება შეწყდებოდა 2021 წლის 25 იანვრიდან, თუ არ მოხდებოდა მოიჯარის მიერ ვალდებულებების შესრულება, რაც არ განხორციელებულა. შესაბამისად ხელშეკრულება მხარეთა შორის შეწყდა ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად და მოპასუხეს დაევალა, 10 დღის ვადაში გამოეთავისუფლებინა საიჯარო ფართი, წინააღმდეგ შემთხვევაში, აღნიშნული ვადის გასვლის შემდეგ, ყოველთვიური საიჯარო ქირის ოდენობა, ფართის გამოთავისუფლებამდე განისაზღვრებოდა 150%-ის ოდენობით, რაც შეადგენს - 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში;

2.4. მოსარჩელემ (მეიჯარემ) 2021 წლის 20 ივლისს კვლავ გააგზავნა წერილი მოპასუხესთან, მოითხოვა არსებული ვალდებულების შესრულება და საიჯარო ფართის გამოთავისუფლება, რასაც რეაგირება არ მოჰყოლია. ამასთანავე, მოპასუხე დღემდე არ იხდის ხელშეკრულების შეწყვეტამდე არსებულ საიჯარო ქირას, რითაც ყოველთვიურად არღვევს ხელშეკრულებით მხარეთა მიერ განსაზღვრულ შეთანხმებას და ზიანს აყენებს მეიჯარეს.

3. მოპასუხის წერილობითი შესაგებელი

3.1. მოპასუხემ წერილობით წარდგენილი შესაგებლით, ასევე, სასამართლო სხდომაზე სარჩელი არ ცნო და შემდეგ გარემოებებზე მიუთითა: მოიჯარე საიჯარო ქონებით სარგებლობს 2015 წლის 15 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე, რომელიც ძალაშია და ასევე ძალაშია იჯარის შესახებ საჯარო რეესტრის ჩანაწერები. მოპასუხეს არ დაურღვევია ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები, რაც მოსარჩელეს (მეიჯარეს) მიანიჭებდა ხელშეკრულებაზე უარის თქმის უფლებას. მეტიც, თავად მეიჯარის მიერ დაირღვა არაერთი ვალდებულება, რის შესახებაც მეიჯარე საწარმოს ახალ დირექტორს ეცნობა 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილით;

3.2. საიჯარო ქირის დაკისრების მოთხოვნასთან დაკავშირებით, მოპასუხემ განმარტა, რომ მოიჯარის მიერ გადახდილი იქნა 2020 წლის ნოემბრის, დეკემბრის, ასევე - 2021 წლის იანვრის და თებერვლის საიჯარო ქირა 50%-ის ოდენობით, ფორს-მაჟორული გარემოების (ეპიდემიოლოგიური მდგომარეობის შედეგად დაწესებული შეზღუდვები) გამო; კერძოდ, უწყებათაშორისი საკოორდინაციო საბჭოს 2020 წლის 26 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, 2020 წლის 28 ნოემბრიდან 2021 წლის 31 იანვრის ჩათვლით ქვეყნის მასშტაბით დაწესდა შეზღუდვები, ამავე პერიოდში მოიჯარე საწარმო საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტროს (შემდეგში: სამინისტრო) მოთხოვნით გადაკეთდა კოვიდ-კლინიკად და ემსხურებოდა მხოლოდ კოვიდით ინფიცირებულ პაციენტებს, რომლის დაფინანსებაც ლიმიტირებული იყო და ითვალისწინებდა მხოლოდ პაციენტის მკურნალობაზე დახარჯული თანხის ანაზღაურებას და არ იყო გათვლილი მოიჯარე საწარმოს მოგებაზე. შესაბამისად ამ პერიოდში სამედიცინო დაწესებულებას არ ჰქონდა სხვა პროფილის პაციენტის მიღების უფლება, რის გამოც შეუმცირდა შემოსავლები და შეუძლებელი გახდა საიჯარო ქირის სრულად გადახდა;

3.3. მოპასუხე არ დაეთანხმა მოსარჩელის განმარტებას, რომ მოიჯარემ დაარღვია საიჯარო ხელშეკრულების 4.3 პუნქტის მოთხოვნა ჟანგბადის სისტემის გამოსყიდვაზე და განმარტა: ჟანგბადის სისტემის გამოსასყიდად მოსარჩელისთვის გადახდილია 13 625 ლარი. დამატებით, ვინაიდან არ იქნა მოწყობილი „გარე ჟანგბადის სათავსო“, მოპასუხემ 2021 წლის 8 იანვრის წერილით მოსთხოვა მოსარჩელეს, რომ წარედგინა ჟანგბადის მიწოდების სისტემის პროექტი, ხარჯთაღრიცხვა, შესრულების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია და საგარანტიო პირობები, რის შემდეგაც უნდა მომხდარიყო გამოსყიდვის დარჩენილი თანხის გადახდა. იგივე მოთხოვნა მოიჯარემ (მოპასუხემ) 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილითაც წაუყენა მეიჯარეს (მოსარჩელეს). ეს ინფორმაცია და დოკუმენტები დღემდე არ წარუდგენია მოსარჩელეს მოპასუხისათვის;

3.4. რაც შეეხება მოსარჩელის პრეტენზიას მოძრავი ნივთების დაგირავებასთან დაკავშირებით (იხ. 2.2 ქვეპუნქტი), აღნიშნული არ მოხდა იმ მიზეზით, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადების დროს მოიჯარე საწარმოს მოძრავი ნივთები არ გააჩნდა; თუმცა დაგირავების სანაცვლოდ მოიჯარის მიერ დამატებით გარანტიის სახით გადახდილია ერთი თვის ქირა - 20 425.50 ლარი, რის შემდეგაც დღის წესრიგიდან მოიხსნა სამედიცინო დაწესებულების აღჭურვილობის დაგირავების საკითხი. მოიჯარე საწარმოს განმარტებით, მას არ მიუღია მეიჯარის შეტყობინება ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ და არც 2021 წლის 18 იანვრის წერილი შეიცავს მითითებას, ხელშეკრულების ავტომატურ შეწყვეტაზე, რის გამოც 2021 წლის 1 მარტიდან სამედიცინო დაწესებულებამ (მოიჯარემ) განაახლა მომდევნო თვეების საიჯარო ქირის სრულად გადახდა;

3.5. რაც შეეხება მოსარჩელის 2021 წლის 20 ივლისის წერილს (იხ. 2.4 ქვეპუნქტი) მოიჯარის მიერ გაცემულ იქნა დეტალური და ამომწურავი პასუხი და გაკეთდა განმარტებები საიჯარო ურთიერთობის იმ დამაბრკოლებელი გარემოებების თაობაზე, რაც მომდინარეობდა მოსარჩელისგან (მეიჯარისაგან) და რაც განაპირობებს მისი სასარჩელო მოთხოვნების უსაფუძვლობას.

4. საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასაკვნები

4.1. მოცემულ საქმეზე პირველი ინსტანციის სასამართლომ შემდეგი უდავო ფაქტობრივი გარემოებები დაადგინა:

4.1.1. მეიჯარესა (მოსარჩელსა) და მოიჯარეს (მოპასუხეს) შორის, 2015 წლის 14 დეკემბერს, იჯარის ხელშეკრულება დაიდო, რომლის მიხედვითაც, მოიჯარეს დროებით სარგებლობაში გადაეცა მეიჯარის საკუთრებაში არსებულ ქ.თბილისში, მუხიანის საცხოვრებელ რაიონში, გლდანიდან ასასვლელი გზის მარცხენა მხარეს ავტოგასამართ სადგურ მუხიანის მიმდებარედ, მდებარე მშენებარე შენობის პირველ სართულზე განთავსებული ფართის ნაწილი, საერთო ფართით 200 კვ.მ ფართი (საკადასტრო კოდი .......), მეორე სართულზე განთავსებული 534.90 კვ.მ ფართი (საკადასტრო კოდი ......) და მეორე სართულის თავზე განთავსებული ფართის ნაწილი, საერთო ფართით 270 კვ.მ (საკადასტრო კოდი .......), გარემონტებულ მდგომარეობაში (იხ. 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულება- ტ.1, ს.ფ 20-25; ამონაწერები საჯარო რეესტრიდან - ს.ფ.54-57);

4.1.2. მხარეთა შორის 2015 წლის 14 დეკემბერს გაფორმებულ იჯარის ხელშეკრულებაში, 2016 წლის 1 ივლისის მხარეთა უფლებამოსილი წარმომადგენლების ხელმოწერილი ხელშეკრულებით, შევიდა შემდეგი სახის ცვლილებები: 1.1 პუნქტის ცვლილება მოხდა და განისაზღვრა, რომ მეიჯარე გადასცემდა და მოიჯარე იღებდა დროებით სარგებლობაში მეიჯარის საკუთრებაში არსებულ ქ.თბილისში, ....... ქუჩა, N10-ში მდებარე მშენებარე შენობის პირველ სართულზე განთავსებულ ფართის ნაწილს, საერთო ფართით 200 კვ.მ ფართი (საკადასტრო კოდი ..........), და მეორე სართულზე განთავსებულ 534.90 კვ.მ ფართს (საკადასტრო კოდი .........); ხოლო ........ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მეიჯარის კუთვნილ ფართის ნაწილზე - 270კვ.მ, საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უფლება გაუქმდებოდა. 2.1 პუნქტში განხორციელებული ცვლილების შედეგად, ხელშეკრულება ძალაში შედიოდა მხარეთა ხელმოწერის თარიღიდან და მოქმედებდა 2025 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით. ამასთან, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ურთიერთობა ძალაში შედიოდა 2016 წლის 1 ივლისიდან; საიჯარო ქირის თანხა 2016 წლის 1 ივლისიდან - 11 თვის გასვლის შემდეგ განისაზღვრებოდა 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით ეროვნულ ვალუტაში; ცვლილება შევიდა 3.7 პუნქტშიც, რომელიც შემდეგი რედაქციით ჩამოყალიბდა: მოიჯარე ვალდებულია გამოისყიდოს მეიჯარის მიერ ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟი, რომლის ღირებულება შეადგენს 17 000 ლარს. ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის გამოსყიდვა მოიჯარის მიერ განხორციელდება 2016 წლის 1 ოქტომბრიდან 8 თვის განმავლობაში, ყოველთვიურად 2125 ლარის ოდენობით თანხის მეიჯარისათვის გადახდით (იხ. 2016 წლის 1 ივლისის შეთანხმება 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულებაში ცვლილების შეტანის შესახებ - ტ.1, ს.ფ 27-29);

4.1.3. დადგენილია, რომ მოიჯარე საწარმომ 2020 წლის 8 აპრილის წერილით, მიმართა მეიჯარეს და აცნობა, რომ ვერ შეძლებდა საიჯარო ქირის გადახდას საქართველოში კორონავირუსის ეპიდემიის გავრცელების თავიდან აცილების მიზნით, 2020 წლის 21 მარტის პრეზიდენტის დეკრეტით გამოცხადებული საგანგებო მდგომარეობის განმავლობაში (2020 წლის 21 აპრილამდე) და ამ პერიოდზე მეიჯარეს არ დაერიცხა საიჯარო ქირა (იხ. მოიჯარის 2020 წლის 8 აპრილის წერილი - ტ.1, ს.ფ, 117);

4.1.4. მოიჯარემ 2020 წლის 30 ნოემბერს, 2020 წლის 15, 21 და 24 დეკემბერს წერილებით მიმართა მეიჯარე საწარმოს კოვიდპანდემიასთან დაკავშირებული რეგულაციებიდან გამომდინარე, 2020 წლის 1 დეკემბრიდან 2021 წლის მარტამდე იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქირის 50%-ით შემცირების მოთხოვნით. მოიჯარეს მისი 2020 წლის 15 დეკემბრის წერილის პასუხად, 2021 წლის 5 იანვარს ასევე წერილობით აცნობა საკუთარი პოზიცია მეიჯარემ იმის თაობაზე, რომ უარს აცხადებდა 2020 წლის 1 დეკემბრიდან 2021 წლის 1 მარტამდე პერიოდზე, გაევრცელებინა საიჯარო ქირის შეთანხმებულ თანხაზე 50%-იანი შეღავათი; მეიჯარემ ასევე მოითხოვა მოიჯარისაგან ხელშეკრულების შესაბამისად, მეიჯარის სასარგებლოდ გირავნობით დაეტვირთა მოიჯარე საწარმოს საკუთრებაში არსებული მოძრავი ნივთები; გადაეხადა ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის, ამ დროისათვის არსებული დავალიანება - 3375 ლარის ოდენობით, ასევე, დაეფარა ვადაგადაცილებული - 2020 წლის დეკემბრის თვის იჯარა და გადაეხადა ვადამოსული 2021 წლის იანვრის თვის იჯარის თანხა (იხ. მოიჯარის 2020 წლის 30 ნოემბრის, იმავე წლის 15, 21 და 24 დეკემბრის წერილები. - ტ.1, ს.ფ 84-88; მეიჯარის 2021 წლის 5 იანვრის წერილი - ტ.1, ს.ფ 43-44);

4.1.5. დადგენილია, რომ მეიჯარე საწარმოს 2021 წლის 18 იანვრის წერილით მოიჯარეს ეცნობა, რომ თუკი მოიჯარე წერილობით განსაზღვრულ ხუთდღიან ვადაში არ უზრუნველყოფდა წერილში მითითებული დარღვევების გამოსწორებას, მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა ავტომატურად შეწყდებოდა ხელშეკრულების 4.5 პუნქტის საფუძველზე. მეიჯარე საწარმოს 2021 წლის 20 ივლისის შეტყობინებით მოიჯარეს განესაზღვრა 3 კალენდარული დღე, დაკისრებული ვალდებულებების შესრულებისა და ფართის გამოთავისუფლების მიზნით;

4.1.6. უდავო გარემოებაა რომ მოიჯარე საწარმო დღემდე ფლობს და სარგებლობს საიჯარო ფართით (იხ. მეიჯარის 2021 წლის 18 იანვრის წერილი- ტ.1, ს.ფ 50-52; მეიჯარის 2021 წლის 20 ივლისის შეტყობინება- ტ.1, ს.ფ.53; მოიჯარის 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილი - ტ.1, ს.ფ.45-48);

4.1.7. დადგენილია, რომ მეიჯარის წინააღმდეგობრივი პოზიციის მიუხედავად, მოიჯარემ გადაიხადა 2020 წლის ნოემბრის, დეკემბრის, 2021 წლის იანვრისა და თებერვლის საიჯარო ქირა, ხელშეკრულებით განსაზღვრული ოდენობის - 8 500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის განახევრებული ოდენობით. ასევე დადგენილია, რომ 2021 წლის მარტიდან მოიჯარე, საიჯარო ქირის სახით, მეიჯარის (მოსარჩელის) სასარგებლოდ ყოველთვიურად იხდის 8 500 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს ეროვნულ ვალუტაში (იხ. საგადახდო დავალებები - ტ.1, ს.ფ 92-95);

4.2. პირველი ინსტანციის სასამართლომ საქმეზე მტკიცებულებების გამოკვლევის, მხარეთა ახსნა-განმარტებების მოსმენისა და პოზიციების ურთიერთშეჯერების საფუძველზე, მხარეთა შორის სადავო ფაქტობრივი გარემოებები შეაფასა და დაადგინა:

4.2.1. მოიჯარემ დაარღვია საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებები. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელე მხარეთა შორის არსებული საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტას უკავშირებს მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულების (მოიჯარის) მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვალდებულებათა დარღვევის ფაქტს, შესაბამისად, სასამართლომ იმსჯელა, დაარღვია თუ არა მოიჯარემ ის ვალდებულებები, რაზედაც მოსარჩელე (მეიჯარე) უთითებს. მოიჯარის მიერ არასრულადაა გადახდილი საიჯარო ქირა, მეიჯარის სასარგებლოდ მოიჯარეს გირავნობის უფლებით არ დაუტვირთავს მოძრავი ნივთები და ასევე, არ გადაუხდია ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის საფასური სრულად. სადავო გარემოების დადგენის თვალსაზრისით, სასამართლომ პირველ რიგში ყურადღება გაამახვილა მხარეთა შორის უფლება-მოვალეობების დამდგენ, 2015 წლის 14 დეკემბრის ხელშეკრულებასა და 2016 წლის 1 ივლისის ხელშეკრულებაზე, რომლითაც ცვლილებები შევიდა იჯარის ხელშეკრულების ცალკეულ პუნქტებში და განისაზღვრა მხარეთა კონკრეტული ვალდებულებები;

4.2.2. 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 3.7 პუნქტის თანახმად საიჯარო ქირის გადახდის დასაწყისიდან რვა თვის განმავლობაში მოიჯარეს უნდა გამოესყიდა „მეიჯარის მიერ ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟი“, რასაც წინ უსწრებდა 4.3 პუნქტის შესაბამისად, მეიჯარის ვალდებულება, საიჯარო ფართში განეხორციელებინა ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟი. ხელშეკრულების ცალკეულ პუნქტებში განხორციელებული ცვლილებების შედეგად საიჯარო ხელშეკრულების ხსენებული 3.7 პუნქტი ჩამოყალიბდა შემდეგი რედაქციით: მოიჯარე ვალდებულია გამოისყიდოს მეიჯარის მიერ ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟი, რომლის ღირებულება შეადგენს 17 000 ლარს. ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის გამოსყიდვა მოიჯარის მიერ განხორციელდება 2016 წლის 1 ოქტომბრიდან რვა თვის განმავლობაში, ყოველთვიურად 2125 ლარის ოდენობით თანხის მეიჯარისათვის გადახდით. მხარეებს სადავოდ არ გაუხდიათ ის ფაქტი, რომ მოიჯარემ ნაწილობრივ შეასრულა ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის ღირებულების გადახდის ვალდებულება - 17 000 ლარიდან, გადასახდელი დარჩა 3375 ლარი, რომლის ანაზღაურებაზეც უარს აცხადებს იმ მოტივით, რომ მეიჯარის მიერ არ იქნა მიწოდებული პროექტი, ხარჯთაღრიცხვა, შესრულების დამადასტურებელი დოკუმენტაცია და საგარანტიო პირობები. ვინაიდან იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარეს, სისტემის მონტაჟის გარდა, სხვა ვალდებულება არ უკისრია, ხოლო მოპასუხეს (მოიჯარეს) სანაცვლოდ 17 000 ლარი უნდა გადაეხადა, 2016 წლის 1 ოქტომბრიდან რვა თვის განმავლობაში, მეიჯარემ გადასცა და მოიჯარემ ყოველგვარი პრეტენზიის დაფიქსირების გარეშე მიიღო შესრულება (იხ.„ფართის“ დეტალური აღწერილობის აქტი-ტ.1, ს.ფ.79), რომლის ღირებულების უმეტესი ნაწილიც ანაზღაურებულია, ჟანგბადის მიწოდების სისტემა ფუნქციონირებს უხარვეზოდ და მოპასუხე მხარე (მოიჯარე) სარწმუნოდ ვერ ასაბუთებს, თუ რამ განაპირობა მოთხოვნილი დოკუმენტაციის მიწოდების აუცილებლობა და საჭიროება. სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელე მხარის მტკიცება მოპასუხის მხრიდან იმ ფულადი ვალდებულების არაჯეროვანი შესრულების თაობაზე, რომელიც უკავშირდება მხარეთა მიერ ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის ღირებულების არასრულად ანაზღაურებას (იხ. 2.2 ქვეპუნქტი). სასამართლოს შეფასებით მოპასუხე მხარის აღნიშნული პოზიცია, ვერ გაქარწყლდა ვერც მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულების წარმომადგენლის მიერ, პაექრობის ეტაპზე, მოთხოვნის ხანდაზმულობაზე მითითების ფაქტით.

4.2.3. მოსარჩელის პრეტენზიასთან დაკავშირებით, მეიჯარის სასარგებლოდ მოიჯარის საკუთრებაში არსებული მოძრავი ნივთების გირავნობით დატვირთვის თაობაზე, სასამართლომ მიუთითა, რომ იჯარის ხელშეკრულების 1.5 პუნქტში ცალსახად და არაორაზროვნადაა ასახული მხარეთა შეთანხმება, რომლითაც მოიჯარე საწარმომ აიღო ვალდებულება, მის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების (მათ შორის მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შემთხვევაში, მოიჯარეს მიერ მეიჯარის სასარგებლოდ დაკისრებული პირგასამტეხლოს გადახდის უზრუნველსაყოფად) შესრულების უზრუნველსაყოფად მეიჯარის სასარგებლოდ გირავნობით დაეტვირთა მოიჯარის საკუთრებაში არსებული მოძრავი ნივთები (სამედიცინო კლინიკაში მდებარე აპარატურა და სრული აღჭურვილობა), თუმცა, როგორც საქმის მასალებით (მხარეთა შორის წერილობითი მიმოწერის ამსახველი არაერთი დოკუმენტით) დასტურდება, აღნიშნული ვალდებულება მეიჯარის არაერთგზის მოთხოვნის მიუხედავად, მოიჯარეს არ შეუსრულებია, იმ გარემოებებზე მითითებით, რომ „ხელშეკრულების დადების მომენტში საკუთრებაში არ გააჩნდა არანაირი მოძრავი ქონება“, „სამედიცინო აპარატურას იყენებდა იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე“ და ამასთანავე, ნივთების დაგირავების სანაცვლოდ მეიჯარისათვის დამატებით, გარანტიის სახით, გადახდილ იქნა ერთ თვის საიჯარო ქირა - 20 425.50 ლარი, რაც სასამართლოს შეფასებით, არ იქნა გაზიარებული პროცესუალური მოწინააღმდეგის არსებითი შედავებისა და მხარეთა შორის ალტერნატიული წერილობითი შეთანხმების, სამედიცინო აპარატურის და აღჭურვილობის დროებით სარგებლობაში არსებობის ფაქტების დამადასტურებელი მტკიცებულებების საქმეში არარსებობის პირობებში. შესაბამისად, 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 3.4 პუნქტის საფუძველზე მოიჯარის მიერ მეიჯარისათვის ავანსად გადახდილი 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, რაზედაც მოპასუხე (მოიჯარე) მხარე უთითებს, ამავე ხელშეკრულების პირობების თანახმად, განხილულ უნდა იქნეს ავანსად გადახდილი პირველი პერიოდის საიჯარო თანხის ნაწილად;

4.2.4. მოსარჩელის (მეიჯარის) მორიგ პრეტენზიასთან მიმართებით, რომელიც უკავშირდება მოიჯარის მიერ 4 თვის საიჯარო ქირის განახევრებული ოდენობით გადახდის ფაქტს, სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 5.1.2 პუნქტზე (მოიჯარე ვალდებულია დადგენილ ვადაში და სრულად გადაიხადოს საიჯარო ქირა, ხელშეკრულებით დადგენილი პირობებით), ასევე, 2016 წლის 1 ივლისს განხორციელებული ცვლილებების შედეგად მიღწეულ მხარეთა შეთანხმებაზე, რომლითაც მოიჯარის ვალდებულებად განისაზღვრა: ყოველთვიური საიჯარო ქირა გადაეხადა წინასწარ, ყოველი საანგარიშო თვის პირველი რიცხვიდან 10 რიცხვამდე პერიოდში, მეიჯარის მიერ მითითებულ საბანკო ანგარიშზე თანხის ჩარიცხვის გზით; ყოველთვიური საიჯარო ქირის ოდენობა კი, 2016 წლის 1 ივლისიდან 11 თვის გასვლის შემდეგ, განისაზღვრა 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით. პირველი ინსტანციის სასამართლომ საკასაციო სასამართლოს განმარტება მოიხმო, რომლის თანახმად, კანონიერად მიღწეული შეთანხმება მხარეებისთვის იკავებს კანონის ადგილს. ხელშეკრულების დაურღვევლობის პრინციპიდან სახელშეკრულებო სამართლიანობის პრინციპის უზრუნველსაყოფად არსებობს რამდენიმე გამონაკლისი, რომელთა დაცვაც ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად „pacta sunt servanda“- ს უზენაესი წესის აღსრულება. კონკრეტული სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულება სახელშეკრულებო სამართლის ამ უზოგადეს მიზანთან წინააღმდეგობში არ უნდა აღმოჩნდეს, რითაც შეიძლება საფრთხე შეექმნას სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა შორის უფლება- მოვალეობების კეთილსინდისიერად განხორციელების კერძო-სამართლებრივ ღირებულებას. ინდივიდუალურ სახელშეკრულებო ინტერესსა და კერძო სამართლის დაცვითი, სამართლებრივი წესრიგის უზრუნველმყოფ ფუნქციას შორის დილემის, წინააღმდეგობის არსებობისას, სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით (შეად. სუსგ-ას N ას-1056-2021, 17.12.2021 წ.);

4.2.5. იურიდიულ მეცნიერებაში აღიარებულია, რომ შეცვლილი გარემოებები ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში – vis major) და შესრულების გართულების (Hardship) ორ ფუნდამენტურ, საბაზისო კონცეფციას აფუძნებს თანამდევი სამართლებრივი შედეგებით, კერძოდ, შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით ფუძნდება, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან გათავისუფლებას მოიაზრებს. ნებისმიერ შემთხვევაში, ადაპტაციის შეუძლებლობისას, დაზარალებული მხარისათვის უცვლელად ხელმისაწვდომი რჩება ხელშეკრულებიდან გასვლის/ შეწყვეტის (გრძელვადიან ურთიერთობაში) მოთხოვნები. კრედიტორის სურვილი, გადახედოს ხელშეკრულების პირობებს, გასათვალისწინებელია, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტა (ex nunc შედებით)/გასვლა (ex ante მნიშვნელობით) რჩება დაზარალებული მხარის დაცვის შეუცვლელ მექანიზმად (შეად. სუსგ-ას N ას-1056-2021, 17.12.2021 წ.).

4.3. საქმეზე დადგენილი უდავო გარემოებებია, რომ მოიჯარე მხარემ, 2020 წლის 8 აპრილს წერილობით (ტ.1,ს.ფ.117) მიმართა მეიჯარე საწარმოს და აცნობა, რომ მოიჯარე ვერ შეძლებდა საიჯარო ქირის გადახდას საგანგებო მდგომარეობის განმავლობაში (2020 წლის 21 აპრილამდე) და მოითხოვა მეიჯარისაგან, რომ ამ პერიოდზე არ დაერიცხა საიჯარო ქირა; მოგვიანებით, მოიჯარემ კოვიდპანდემიისა და თანმდევი რეგულაციების გათვალისწინებით, კონკრეტულ პერიოდზე - 2020 წლის 1 ნოემბრიდან 2021 წლის 1 მარტამდე, საიჯარო ქირის განახევრების მოთხოვნით არაერთხელ მიმართა მეიჯარეს და განუმარტა, რომ შექმნილი ფორს-მაჟორული გარემოება შეუძლებელს ხდიდა მოიჯარის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების სრულად შესრულებას; თუმცა, მეიჯარემ კატეგორიული უარი განაცხადა ყოველთვიურ საიჯარო ქირასთან მიმართებით 50%-იანი შეღავათის გავრცელებაზე, იმ გარემოებაზე მითითებით, რომ პანდემიის არსებობა არ გულისხმობდა ფორს-მაჟორულ გარემოებას სამედიცინო საქმიანობისთვის.

4.3.1. სსკ-ის 398-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, მხარეები ჯერ უნდა შეეცადონ ხელშეკრულება მიუსადაგონ შეცვლილ გარემოებებს. თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. ანუ „ხელშეკრულების ღირებულებითი პარამეტრების შეცვლა ხელშეკრულების მოქმედების მთელი პერიოდის განმავლობაში დაუშვებელია მხარეთა წერილობითი შეთანხმების გარეშე, გარდა სსკ-ის 398-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა“ (შეად. სუსგ-ას N ას-309-295-2012, 26.03.2012 წ.). ზემოაღნიშნული განმარტებების გათვალისწინებით, საქალაქო სასამართლომ განმარტა, რომ გამონაკლის შემთხვევებში, მხოლოდ სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით და ის ფაქტი, რომ საიჯარო ქირის შეთანხმებული ოდენობის გადახდა მოიჯარისათვის, თუნდაც ობიექტური მიზეზების გამო, სახელშეკრულებო ურთიერთობის გარკვეულ ეტაპზე შეუძლებელი აღმოჩნდა, არ ქმნის საფუძველს, მხარემ თვითნებურად შეცვალოს ხელშეკრულებით მხარეთა მიერ შეთანხმებული, არსებითი და მისთვის არახელსაყრელი სახელშეკრულებო პირობა, თუნდაც დროებით, მაგრამ მისთვის უფრო ხელსაყრელი და მისაღები პირობით; თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი, ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება კატეგორიულად, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე;

4.3.2. სასამართლო აგრეთვე განმარტავს, რომ ვალდებულების შესრულების შეუძლებლობა გულისხმობს ნამდვილ (ობიექტურ და სუბიექტურ) და არა ფაქტობრივ შეუძლებლობას, რაც კონკრეტულ შემთხვევაში მოპასუხემ (მოიჯარემ) ვერ დაადასტურა სარწმუნო და სათანადო მტკიცებულებების წარდგენის გზით და შემოიფარგლა მხოლოდ ახსნა-განმარტებით იმის თაობაზე, რომ უწყებათაშორისი საკოორდინაციო საბჭოს 2020 წლის 26 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, 2020 წლის 28 ნოემბრიდან 2021 წლის 31 იანვრის ჩათვლით, ქვეყნის მაშტაბით დაწესებული შეზღუდვების პერიოდში მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულება (მოიჯარე) საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტროს მოთხოვნით გადაკეთდა კოვიდ-კლინიკად და ემსხურებოდა მხოლოდ კოვიდითინფიცირებულ პაციენტებს, რომლის დაფინანსებაც ლიმიტირებული იყო და ვინაიდან ამ პერიოდში სამედიცინო დაწესებულებას არ ჰქონდა სხვა პროფილის პაციენტების მიღების უფლება, შეუმცირდა შემოსავლები და შეუძლებელი გახდა საიჯარო ქირის სრულად გადახდა; აღნიშნული სასამართლოს შეფასებით ვერ იქნება გაზიარებული, რადგან ერთ-ერთი მხარის ახსნა-განმარტება, თუ მას არ ეთანხმება მოწინააღმდეგე მხარე, მხოლოდ იმ შემთხვევაში ჩაითვლება სადავო სამართალურთიერთობის თუ საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივ გარემოებათა არსებობის ან არარსებობის დამადასტურებელ მტკიცებულებად, თუ იგი დასტურდება საქმეში არსებული სხვა მტკიცებულებების ყოველმხრივი, სრული და ობიექტური განხილვის შედეგად. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ასეთი მტკიცებულების სადავო ურთიერთობის ან საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე ფაქტობრივ გარემოებათა დამადასტურებელ უტყუარ მტკიცებულებად მიჩნევა ეწინააღმდეგება საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში: სსსკ) 105-ე მუხლით დადგენილ პრინციპებს;

4.3.3. მიუხედავად იმისა, რომ სადავო არ არის მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულების კოვიდ- კლინიკად გადაკეთების ფაქტი, მოიჯარე მხარემ ვერ წარმოადგინა სათანადო მტკიცებულებები, რაც სასამართლოს დაარწმუნებდა, რომ სამედიცინო დაწესებულებას ნამდვილად შეუმცირდა შემოსავალი, სადავო გადახდების პერიოდში; საგულისხმოა,შესაგებელზე თანდართული საქართველოს ოკუპირებული ტერიტორიებიდან დევნილთა, შრომის, ჯანმრთელობისა და სოციალური დაცვის სამინისტროს 2020 წლის 30 დეკემბრის წერილის (რომლის ადრესატიც მოპასუხეა/მოიჯარეა) შინაარსიც, საიდანაც ირკვევა, რომ ქვეყანაში ეპიდემიოლოგიური სიტუაციის შედარებით დასტაბილურების გამო, 2021 წლის პირველი იანვრიდან არსებული მდგომარეობა საშუალებას იძლეოდა კლინიკა დაბრუნებოდა ჩვეულ რეჟიმს, ანუ სამინისტროს წერილის შინაარსი ცხადყოფს იმ გარემოებას, რომ საიჯარო ქირის გადახდის დამაბრკოლებელი გარემოებები, რომელზეც მოიჯარე ამყარებს თავის შესაგებელს, 2021 წლის 1 იანვრიდან აღმოიფხვრა. მიუხედავად ამისა, 2021 წლის 8 იანვრის წერილით მოიჯარე (მოპასუხე) მეიჯარე საწარმოს ატყობინებს იმის თაობაზე, რომ „მიმდინარე თვეში საიჯარო ქირის 50%-ის გადახდაც შეუძლებელი იქნება“ და მოიჯარე მხოლოდ 2021 წლის 1 მარტიდან აღადგენს საიჯარო ქირის გადახდას (იხ. ტ.1, შესაგებელი, მე-6 ფაქტობრივი გარემოება, ასევე 08.01.21წ წერილი, ს.ფ.89); მოსარჩელე მხარის პოზიციის მართებულობა, რომ მოიჯარის მიერ საიჯარო ქირის ვადაგადაცილებით გადახდა, ეპიდემიოლოგიური სიტუაციიის არარსებობის პირობებშიც, სისტემატიურ ხასიათს ატარებდა, ასევე დასტურდება მეიჯარის 2017 წლის 4 მაისის წერილით და მასზე თანდართული გადახდების ისტორიით (იხ. ტ. 1, ს.ფ. 30-36);

4.3.4. საქალაქო სასამართლომ საგანგებოდ გაამახვილა ყურადღება, საიჯარო ურთიერთობის ფარგლებში მხარეთა შორის წამოჭრილ კიდევ ერთ სადავო საკითხზე, რომელიც უკავშირდება საიჯარო ფართის ზევით განლაგებული, მოსარჩელის კუთვნილი, დაახლოებით 1900კვ.მ კომერციული ფართის დანიშნულებით გამოყენების ფიზიკურ შეუძლებლობას, რასაც მოიჯარე ხსნის და ამართლებს იმ გარემოებაზე მითითებით, რომ ირღვევა სპეციფიკური სამედიცინო საქმიანობისათვის სავალდებულო სტანდარტები, თუმცა, როგორც 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულებაში 2016 წლის 1 ივლისს განხორციელებული ცვლილებებით დასტურდება, მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებას დაემატა საგანგებო 5.1.8 პუნქტი, რომლითაც მოიჯარემ (მოპასუხემ) აიღო ვალდებულება, ხელი არ შეეშალა შენობაში არსებული სხვა მოიჯარეებისა და მეიჯარისათვის, ესარგებლათ იჯარის საგანში არსებული ლიფტით, კორიდორითა და კიბის უჯრედით.

4.4. საქალაქო სასამართლომ დაასკვნა, რომ მოპასუხე მხარემ (მოიჯარემ) ვერ დადასტურა მოსარჩელე მხარის მიერ იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებათა დარღვევის სადავო ფაქტობრივი გარემოებები. სასამართლომ განმარტა, რომ მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებებიდან ერთი ნაწილი უნდა დაამტკიცოს მოსარჩელემ, მეორე ნაწილი კი - მოპასუხემ. ამასთან ერთად, დამტკიცების ტვირთის განაწილების საფუძველზე, მოსარჩელე თავისუფლდება იმ ფაქტების დადგენისაგან, რომელიც მოპასუხემ უნდა დაამტკიცოს და პირიქით, მოპასუხე თავისუფლდება იმ ფაქტების დადგენისაგან, რომელიც მოსარჩელემ უნდა დაამტკიცოს. მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის განაწილების ინსტიტუტი მიუთითებს არა მარტო იმაზე, თუ რომელმა მხარემ რა ფაქტები უნდა დაადგინოს, არამედ იმაზეც, თუ რომელი ფაქტების დადგენის მოვალეობისაგან თავისუფლდება ესა თუ ის მხარე, შესაბამისად, მოსარჩელემ, როგორც წესი, უნდა დაამტკიცოს ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის წარმოშობის საფუძველს, ხოლო მოპასუხემ კი - ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს (ჰაინ ბიოლინგი, ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო საქმეებზე გადაწყვეტილებათა მიღების მეთოდიკა, თბ., 2003, გვ.64).

4.4.1. მოპასუხე მხარემ როგორც წერილობით წარდგენილ შესაგებელში, ასევე სასამართლო პროცესზე საგანგებოდ გაამახვილა ყურადღება იმ გარემოებაზე, რომ მეიჯარემ დაარღვია არაერთი სახელშეკრულებო ვალდებულება, რის შესახებაც მეიჯარე საწარმოს ახალ დირექტორს ეცნობა 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილით. კერძოდ: დღემდე არ არის მოწყობილი შენობაში საევაკუაციო კიბე ან/და საევაკუაციო გასასვლელი, რაზეც მოსარჩელეს არაერთხელ განესაზღვრა ვადა, არ იქნა გარე ჟანგბადის სათავსო მოწესრიგებული; არ არის დაცული ჟანგბადის მიწოდების უსაფრთხოება, სახანძრო უსაფრთხოება, ელ.გაყვანილობის ქსელები მოუწესრიგებელია; მოიჯარეს იჯარის ხელშეკრულების 1.3 პუნქტის თანახმად, რემონტი უნდა დაესრულებინა 2 თვეში, რაც ვერ დაასრულა. ორსართულიან შენობას დააშენა დამატებით ორი სართული და მთლიანი შენობა გადააქცია მშენებარე სტატუსის მქონედ. მოიჯარის ამ მტკიცების საპასუხოდ სასამართლომ კიდევ ერთხელ მიუთითა სადავო გარემოების სათანადო მტკიცებულებებით დადასტურების ვალდებულებაზე, რაც კონკრეტულ შემთხვევაში არ დადგინდა და შესაბამისად გამოირიცხება მოპასუხის მტკიცება, მეიჯარის მხრიდან ნაკისრი ვალდებულებების დარღვევის თაობაზე. მეტიც, საქმეში მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი მოიჯარე-მეიჯარე მხარის წარმომადგენელთა ხელმოწერილი „ფართის“ დეტალური აღწერილობის აქტით (იხ. ტ.1 ს.ფ.79) დასტურდება, რომ მოიჯარეს ფართი გადაეცა შემდეგ მდგომარეობაში: ელ გაყვანილობით, გათბობის და ვენტილაციის ერთიანი სისტემა სამედიცინო დაწესებულებისათვის შესაბამისი სტანდარტებით; გარე ჟანგბადის სათავსო მოწესრიგებული...

4.4.2. სასამართლოს შეფასებით იმ შემთხვევაშიც კი, თუ გაზიარებული იქნებოდა მოიჯარის პოზიცია, რომ მეიჯარემ იჯარის ხელშეკრულებით აიღო ვალდებულება, შენობა გადაეცა მოიჯარისათვის სანებართვო პირობებისათვის დადგენილი სტანდარტების შესაბამისად, ლოგიკურია და ასევე გასაზიარებელია მოსარჩელე მხარის (მეიჯარის) მითითებაც იმის თაობაზე, რომ რადგანაც 2016 წლის პირველი ივლისიდან (საიჯარო ურთიერთობის ძალაში შესვლის დღიდან), საიჯარო ფართში ფუნქციონირებს მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულება, რომელმაც მიიღო სამედიცინო საქმიანობის ლიცენზია, ცხადია, რომ საიჯარო ფართი მოპასუხეს გადაეცა მიზნობრივი გამოყენებისათვის ვარგის მდგომარეობაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში, თუკი დადასტურდებოდა ყველა ის გაუმართაობა, რაზეც მოიჯარე უთითებს, ცხადია, მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულებას ვერ უნდა დაეკმაყოფილებინა სალიცენზიო პირობები, მოქმედ სტანდარტებთან შეუსაბამობის გამო; ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ კი, როგორც იჯარის ხელშეკრულებით დასტურდება, არა მეიჯარის, არამედ სწორედ მოიჯარის ვალდებულებას წარმოადგენდა, გაუფრთხილდეს იჯარის საგანს და უზრუნველყოს მისი ჯეროვანი მოვლა-პატრონობა, იქონიოს იგი გამართულ მდგომარეობაში, სანიტარულ-ტექნიკურ და ხანძარსაწინააღმდეგო ნორმებთან შესაბამისობაში, ტექნიკური ექსპლუატაციისა და ხანძარსაწინააღმდეგო წესების დაცვით (ხელშეკრულების 5.1.3 პუნქტი); მოიჯარე უფლებამოსილია საკუთარი ხარჯით განახორციელოს ყველა საჭირო ქმედება, რაც აუცილებელია მისი ყოველდღიური საქმიანობისათვის (ხელშეკრულების 5.3 პუნქტი).

4.4.3. სასამართლომ დამატებით გაამახვილა ყურადღება იმ გარემოებაზეც, რომ როგორც საქმეში მოპასუხის მიერ წარმოდგენილი 17.04.18წ წერილით (იხ. ტ.1, ს.ფ.113) დასტურდება, ამ პერიოდისათვის იჯარის ობიექტი აღჭურვილია საევაკუაციო კიბით, რომლის შემდგომში, მოიჯარის მხრიდან დემონტაჟის ფაქტის დამადასტურებელი მტკიცებულება საქმეში არ მოიპოვება. ჟანგბადის სათავსოს მონტაჟთან დაკავშირებით სასამართლოს მსჯელობა ასახულია წინამდებარე განჩინების 4.2.2 ქვეპუნქტში. რაც შეეხევა მოპასუხე მხარის იმ პრეტენზიას, რომელიც უკავშირდება იჯარის ხელშეკრულების 1.1 პუნქტით გათვალისწინებული 270კვ.მ ქონების მოიჯარის სარგებლობაში გადაცემის ვალდებულების დარღვევის ფაქტს, რის გამოც იჯარის საგანზე მიღება-ჩაბარების აქტი არ გაფორმებულა, სასამართლო მიიჩნევს, რომ 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 5.1.6 პუნქტის (მოიჯარეს შეუძლია ნებისმიერ დროს უარი განაცხადოს მეორე სართულის თავზე განთავსებული ფართის ნაწილის - 270კვ.მ იჯარით აღებაზე, რა შემთხვევაშიც საიჯარო თანხა შემცირდება 2700აშშ დოლარით) და ხელშეკრულებაში 2016 წლის 1 ივლისის განხორციელებული ცვლილების გათვალისწინებით, აღნიშნული პრეტენზია ასევე უსაფუძვლოა, რამდენადაც 2016 წლის ხელშეკრულებით (იხ. ხელშეკრულების პირველი და მე-7 პუნქტები) ფიქსირდება მხარეთა ახლებური შეთანხმება; იჯარის ხელშეკრულების 1.1 პუნქტით განსაზღვრული საიჯარო ქონების თაობაზე - მეიჯარე გადასცემდა და მოიჯარე იღებდა დროებით სარგებლობაში მეიჯარის საკუთრებაში არსებულ ქ.თბილისში, ......... მდებარე მშენებარე შენობის პირველ სართულზე განთავსებულ ფართის ნაწილს, საერთო ფართით 200 კვ.მ ფართი (საკადასტრო კოდი .....), და მეორე სართულზე განთავსებული 534.90 კვ.მ ფართს (საკადასტრო კოდი ......); N........ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებულ მეიჯარის კუთვნილ 538.65 კვ.მ ფართიდან - 270კვ.მ-ზე კი, მხარეთა შეთანხმებით საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უფლება გაუქმდება.

4.5. დავის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე სხვა ფაქტობრივი გარემოებები მხარეებს სადავოდ არ გაუხდიათ. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საქალაქო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მტკიცების ტვირთის მქონე მოპასუხე მხარემ ვერ უზრუნველყო იმ გარემოებათა არსებობის დადასტურება, რომლებიც გამორიცხავდა მისი მხრიდან შესრულებას, ან/და მოიჯარეს მისცემდა შესრულების გადავადების უფლებას. სამოქალაქო სამართალწარმოება აგებულია მხარეთა შეჯიბრებითობის პრინციპზე. სსსკ-ის მე-4 მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, სამართალწარმოება მიმდინარეობს შეჯიბრებითობის საფუძველზე. მხარეები სარგებლობენ თანაბარი უფლებებითა და შესაძლებლობებით, დაასაბუთონ თავიანთი მოთხოვნები, უარყონ ან გააქარწყლონ მეორე მხარის მიერ წამოყენებული მოთხოვნები, მოსაზრებები თუ მტკიცებულებები. მხარეები თვითონვე განსაზღვრავენ, თუ რომელი ფაქტები უნდა დაედოს საფუძვლად მათ მოთხოვნებს ან რომელი მტკიცებულებებით უნდა იქნეს დადასტურებული ეს ფაქტები. ამავე კოდექსის 102-ე მუხლის პირველი და მეორე ნაწილების მიხედვით, თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. ამ გარემოებათა დამტკიცება შეიძლება თვით მხარეთა (მესამე პირთა) ახსნა-განმარტებით, მოწმეთა ჩვენებით, ფაქტების კონსტატაციის მასალებით, წერილობითი თუ ნივთიერი მტკიცებულებებითა და ექსპერტთა დასკვნებით.

4.5.1. დასახელებული ნორმების თანახმად, სამოქალაქო პროცესში მხარეები ვალდებული არიან, სათანადო მტკიცებულებების წარდგენის გზით დაადასტურონ მათი პოზიციის გასამყარებლად მითითებული გარემოებების არსებობა. კანონით გათვალისწინებული შემთხვევების გარდა, რომელიც ადგენს მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთის განაწილების სპეციფიკურ წესს, მოსარჩელეს ევალება სასარჩელო განცხადებაში ასახული ფაქტების მტკიცება, ხოლო მოპასუხე მოვალეა, სარჩელისაგან თავდაცვის მიზნით, ქმედითად უარყოს მოსარჩელის არგუმენტები, წარადგინოს იმგვარი მტკიცებულებები, რომლებიც გააქარწყლებს მოსარჩელის მიერ დასახელებულ ფაქტებს.

4.5.2. მტკიცების ტვირთის მხარეთა შორის სწორად გადანაწილებას არა მარტო საპროცესო-სამართლებრივი, არამედ არსებითი მატერიალურ-სამართლებრივი მნიშვნელობაც გააჩნია, ვინაიდან მხარის მიერ ამ მოვალეობის შეუსრულებლობას ან არაჯეროვნად განხორციელებას, შედეგად მოჰყვება ამავე მხარისათვის უარყოფითი, არახელსაყრელი შედეგი.

4.5.3. გადაწყვეტილების სამართლებრივი მოტივაციისას და საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე მეიჯარის სარჩელის დაკმაყოფილებისას, საქალაქო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში: სსკ) 316-317-ე, 327-ე, 361-ე, 405-ე, 581-ე, 591-ე, 170-ე, 172-ე,168-ე მუხლებით.

4.5.4. სსკ-ის 316.1-ე მუხლის თანახმად, ვალდებულების ძალით კრედიტორი უფლებამოსილია მოსთხოვოს მოვალეს რაიმე მოქმედების შესრულება. ამავე კოდექსის 317-ე მუხლი განსაზღვრავს ვალდებულების წარმოშობის საფუძვლებს, რომლის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია მონაწილეთა შორის ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ვალდებულება წარმოიშობა ზიანის მიყენების, უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალიწინებული სხვა საფუძვლიდან. სსკ-ის 327.1-ე მუხლის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულება მხარეთა მიერ მიღწეული კონსესუსის შედეგია, რომელიც სამართლებრივი თვალსაზრისით იწვევს მხარეთა მიმართ უფლებებისა და ვალდებულებების წარმოშობას მათივე ნების საფუძველზე და მიზნად ისახავს კონკრეტული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას. უდავო გარემოებაა, რომ 2015 წლის 14 დეკემბერს მეიჯარესა (მოსარჩელე მხარესა) და მოიჯარეს (მოპასუხე მხარეს) შორის დაიდო იჯარის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც, მოიჯარეს დროებით სარგებლობაში გადაეცა მეიჯარის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება. ხელშეკრულებით დეტალურად იქნა გაწერილი ხელშეკრულების პირობები: იჯარის მოქმედების ვადა, საიჯარო ქირის ოდენობა და ანგარიშსწორების წესი, მეიჯარისა და მოიჯარის უფლება-მოვალეობები, მხარეთა პასუხისმგებლობა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობისათვის და სხვა.

4.5.5. სსკ-ის 581.1-ე მუხლის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზეც. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. მოცემულ შემთხვევაში, დადგენილია, რომ მხარეებს შორის 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე წარმოიშვა ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობა, რომლის სამართლებრივ რეგულირებაც გათვალისწინებულია სსკ-ის 581-ე-606-ე მუხლებით და ამავე კოდექსის ქირავნობის ხელშეკრულების მარეგულირებელი ნორმებით, თუკი ისინი იჯარისაგან განსხვავებულ სამართლებრივ მოწესრიგებას არ ადგენენ. კანონმდებელი განამტკიცებს ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპს და შესაძლებლობას ანიჭებს მხარეებს, თავიანთი შეხედულებით განსაზღვრონ როგორც ხელშეკრულების შინაარსი, ასევე - მისი შესრულების მექანიზმი. ხელშეკრულება მიიჩნევა მხარეთა ნების დეკლარაციად და ასახავს ხელშემკვრელი მხარეების მიერ წინასწარ შეთანხმებულ პირობებს მათი ურთიერთობის არსებით და მნიშვნელოვან მომენტებზე, რომელიც გავლენას ახდენს მათ უფლება-მოვალეობების წარმოშობაზე. სამოქალაქო კოდექსი აღიარებს და ეფუძნება „pacta sunt servanda-ს“ (ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს) პრინციპს, რომლის თანახმად ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს ხელშეკრულებით მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება- მოვალეობები. შესრულების ვალდებულება კი, პირველ რიგში, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შედეგის დადგომას გულისხმობს. სსკ-ის 361.2-ე მუხლის მიხედვით, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას. ამ მოთხოვნათა შეუსრულებლობა ვალდებულების დარღვევაა და იწვევს მოთხოვნის უფლებას იმ მხარისათვის, რომლის მიმართაც და ინტერესთა საზიანოდ შეთანხმების პირობები დაირღვა.

4.5.6. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელე მხარე (მეიჯარე) სარჩელით ითხოვს 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 2021 წლის 25 იანვრიდან შეწყვეტილად აღიარებას, მოპასუხისათვის (მოიჯარისათვის) საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრებას და იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ, იჯარით აღებული ქონების დაუბრუნებლობისათვის ზიანის ანაზღაურებას, სარჩელის საფუძვლად კი უთითებს მოპასუხის მიერ იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების დარღვევის ფაქტზე. სასამართლო განმარტავს, რომ მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულება, რომელიც წარმოადგენს კერძო სამართლის სუბიექტების ნების თავისუფალი გამოვლენის შედეგს, ანიჭებს ხელშეკრულების ორივე მხარეს ხელშეკრულებით განსაზღვრულ უფლებებს და აკისრებს გარკვეულ მოვალეობებს. ხელშემკვრელ მხარეთა უფლებებისა და მოვალეობების იდენტიფიცირებას გააჩნია არა მხოლოდ მატერიალური, არამედ პროცესუალური მნიშვნელობა, რამდენადაც თითოეული მათგანი პასუხისმგებელია სწორედ მისი წილი ვალდებულების ჯეროვან შესრულებაზე (მატერიალურ-სამართლებრივი კუთხით), ხოლო შეუსრულებლობის შემთხვევაში კი, სადავოობისას მასვე ეკისრება ამ ვალდებულების არსებობის გამომრიცხველი ან მისი შესრულების დამადასტურებელი მტკიცებულების წარმოდგენა (საპროცესო-სამართლებრივი კუთხით). ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების შესრულების მოთხოვნისას მხარეთა შორის მტკიცების ტვირთი ნაწილდება შემდეგი სახით: ხელშეკრულების დადების და ვალდებულების არსებობის ფაქტი მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს; ხოლო მოპასუხემ უნდა ამტკიცოს ვალდებულების შესრულების ფაქტი ან იმ გარემოებათა არსებობა, რომლებიც გამორიცხავს შესრულებას ან აძლევს შესრულების დაყოვნების (შესრულების გადადების) უფლებას.

4.5.7. საქმეზე დადგენილი გარემოებების გათვალისწინებით, სასამართლომ გაიზიარა მოსარჩელე მხარის (მეიჯარის) მოთხოვნის დასაბუთებულობა და მიიჩნია, რომ მტკიცების ტვირთის მქონე, მოპასუხე მხარემ ვერ უზრუნველყო ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების ჯეროვნად შესრულების ფაქტის ან/და იმ გარემოებათა არსებობის დადასტურება, რომლებიც გამორიცხავდა შესრულებას, ან/და მოიჯარეს მისცემდა შესრულების გადავადების ან/და საიჯარო ქირის შემცირების მოთხოვნის უფლებას. ხელშეკრულების დადების მომენტიდან მხარეები ვალდებულნი არიან, შეუდგნენ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას. მათ არ შეუძლიათ ცალმხრივად თქვან უარი ნაკისრი ვალდებულების შესრულებაზე. ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულების მოთხოვნა პირველადი მოთხოვნის ხასიათს ატარებს, რომლის შეუსრულებლობაც იწვევს მეორადი მოთხოვნის უფლების წარმოშობას. ამ უკანასკნელს კი მიეკუთვნება ხელშეკრულებიდან გასვლის მოთხოვნა. ხელშეკრულებიდან გასვლა გამოიყენება მხოლოდ კანონით (სსკ-ის 405-ე, 352-359-ე მუხლები), ან მხარეთა შეთანხმებით ზუსტად განსაზღვრულ შემთხვევებში (შეად.საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მესამე, გამომცემლობა „სამართალი“, თბილისი, 2001, გვ. 230-231).

4.5.8. სასამართლო განმარტავს, რომ სახელშეკრულებო ვალდებულების დარღვევა თავისთავად არ აფუძნებს ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლებას. ვალდებულების დარღვევა ობიექტური მასშტაბით უნდა გაიზომოს. ზოგადად, ორმხრივი ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლება წარმოიშობა, მიუხედავად იმისა, თუ რა ტიპის ვალდებულება დაირღვა, თუმცა ვალდებულება, რომლის დარღვევაც ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველს წარმოადგენს, უნდა იყოს ნამდვილი, ვადამოსული და უპრეტენზიო. გრძელვადიანი ვალდებულებითი ურთიერთობების დროს ხელშეკრულების მოშლა (შეწყვეტა) ასრულებს ხელშეკრულებიდან გასვლის ფუნქციას, თუკი მოვალე არ ასრულებს მასზე დაკისრებულ მოვალეობებს, მაგრამ ეს იწვევს არა პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენას, არამედ სახელშეკრულებო ურთიერთობის დამთავრებას (შეად. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის კომენტარი, წიგნი მესამე, გამომცემლობა „სამართალი“, თბილისი, 2001, გვ. 233-234).

4.5.9. მხარეთა შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების 2.4 პუნქტის თანახმად, მართალია, განისაზღვრა, რომ მხარეები არ იყვნენ უფლებამოსილი, ვადამდე ცალმხრივად შეეწყვიტათ ხელშეკრულება, თუმცა ამ წესიდან დადგინდა გამონაკლისიც იმ შემთხვევისათვის, თუ მოიჯარე დაარვევდა ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს; კერძოდ, ხელშეკრულების 4.5 პუნქტით, თუ მოიჯარე, მიუხედავად წერილობითი გაფრთხილებებისა, დაარღვევდა ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს და არ გამოასწორებდა მას გაფრთხილებიდან 5 კალენდარული დღის განმავლობაში, მეიჯარე უფლებამოსილი იყო, ცალმხრივად შეეწყვიტა ხელშეკრულება „მოიჯარისთვის“ გაგზავნილი წერილობითი შეტყობინების საფუძველზე და მოეთხოვა საიჯარო ფართის დაუყონებლივ გათავისუფლება.

4.5.10. სასამართლო იზიარებს მოსარჩელის პოზიციას იმის თაობაზე, რომ მეიჯარის მიერ მოიჯარისათვის გაგზავნილი 2021 წლის 18 იანვრის წერილი წარმოადგენდა იჯარის ხელშეკრულების მოშლის, შეწყვეტის შესახებ შეტყობინებას, რომელშიც გამოხატულ იქნა მეიჯარის ნება, თუკი მოიჯარე წერილობით განსაზღვრულ ხუთდღიან ვადაში არ უზრუნველყოფდა მითითებული დარღვევების გამოსწორებას, დაესრულებინა მოპასუხესთან არსებული სახელშეკრულებო ურთერთობა. რაც შეეხება შეწყვეტის თაობაზე მოიჯარის ინფორმირების ფაქტს, სასამართლო იმ მოცემულობის გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის კომუნიკაციის პრობლემა არასდროს დამდგარა და ასევე საქმეში წარმოდგენილი მოიჯარე საწარმოს 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილის მე-9 პუნქტის შინაარსიდან გამომდინარე (იხ. ტ. ს.ფ.83), დადგენილად მიიჩნევს იმ ფაქტს, რომ მოპასუხე ინფორმირებული იყო 2021 წლის 18 იანვრის წერილის შინაარსის თაობაზე. შესაბამისად, იმ პირობებში, როდესაც მხარეთა შორის სახელშეკრულებო თავისუფლების ფარგლებში მიღწეული იქნა შეთანხმება ხელშეკრულების შესაძლო შეწყვეტის თაობაზე და მხარე იყენებს ამ უფლებას ვადების დაცვით, სასამართლოს შეფასებით, იმის მტკიცება, რომ შეწყვეტის ინიციატორმა მხარემ დაარღვია ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები, დაუსაბუთებელია, ვინაიდან მოიჯარეს, რომელიც, თავის მხრივ, ხელშეკრულების მოშლის ამგვარ უფლებას ანიჭებდა მეიჯარეს ხელშეკრულებით, ბუნებრივია, უნდა ჰქონოდა იმის ვარაუდიც, რომ შესაძლოა მეიჯარეს ესარგებლა ამ უფლებით, თუკი დადგებოდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოცემულობა - მეიჯარის მიერ განსაზღვრულ ვადაში მოიჯარე არ აღმოფხვრიდა დარღვევას.

4.5.11. ამდენად, საქალაქო სასამართლომ დაასკვნა, , რომ განსახილველ შემთხვევაში, მოიჯარის მიერ ვალდებულებების არაჯეროვანი შესრულების გამო მეიჯარე საწარმოს უფლება ჰქონდა, ცალმხრივად შეეწყვიტა საიჯარო ხელშეკრულება და მოეთხოვა სახელშეკრულებო ურთიერთობის შეწყვეტამდე, მოიჯარის მიერ არასრულად გადახდილი საიჯარო ქირის ანაზღაურება. როგორც მოსარჩელე მხარის განმარტებებითა და საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებებით დგინდება, მოიჯარის საიჯარო დავალიანება წარმოშობილია 2020 წლის ნოემბრის თვიდან; კერძოდ, ნოემბრის და დეკემბრის თვეების საიჯარო ქირის თანხიდან სამედიცინო დაწესებულებას მეიჯარისათვის გადახდილი აქვს მხოლოდ ნახევარი, ანუ ერთი თვის საიჯარო თანხა - 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, რომელიც ჩარიცხა მოსარჩელის ანგარიშზე 25 დეკემბერს; და ვინაიდან იჯარის ხელშეკრულება შეწყდა 2021 წლის 25 იანვრიდან, იანვრის საიჯარო ქირამ შეადგინა 6854.84 აშშ დოლარი, ხოლო დეკემბრის საიჯარო ქირამ - 8500 აშშ დოლარი, რაც ჯამში, 15 354.84 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარია, რომლის გადახდაც უნდა დაეკისროს მოიჯარე სამედიცინო დაწესებულებას მოსარჩელის სასარგებლოდ.

4.6. სასამართლო განმარტავს, რომ იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე მხარეებს გააჩნიათ ხელშეკრულების პირობათა შესრულების ვალდებულება, როგორც პირველადი მოთხოვნის ისე, ხელშეკრულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევებისათვის, ზიანის ანაზღაურების, როგორც მეორადი მოთხოვნის დაკმაყოფილების მატერიალურ-სამართლებრივი შესაძლებლობა კერძოდ, სსკ-ის 591-ე მუხლის თანახმად, თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ არ დააბრუნებს იჯარით აღებულ ქონებას, მაშინ მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს დათქმული საიჯარო ქირის გადახდა ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის; მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს სხვა სახის ზიანის ანაზღაურებაც. სასამართლო აქვე მიუთითებს, რომ 591-ე მუხლით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესი არ არის იმპერატიული, იგი დისპოზიციური ხასიათისაა და მოქმედებს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მხარეები შეთანხმებული არ არიან განსხვავებულ წესზე.

4.6.1. დადგენილია, რომ 2015 წლის 14 დეკემბერს მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებით და 2016 წლის 1 ივლისის შეთანხმებით საიჯარო ურთიერთობის მონაწილეთა მიერ განსაზღვრულ იქნა საიჯარო ქირის ოდენობა და ანგარიშსწორების წესი; ხელშეკრულებაში მხარეებმა პირდაპირ გაითვალისწინეს, რომ მოიჯარე ვალდებული იყო, გაეთავისუფლებინა „საიჯარო ფართი“ ხელშეკრულების მოქმედების ვადის დასრულებიდან და/ან ხელშეკრულების მოქმედების სხვა ფორმით შეწყვეტის თარიღიდან არაუგვიანეს 10 კალენდარული დღის ვადაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოიჯარე ვალდებული იქნებოდა, გადაეხადა საიჯარო ქირა ფართის მეიჯარისთვის დაბრუნებამდე პერიოდისთვის ხელშეკრულებით დადგენილი ყოველთვიური საიჯარო ქირის 150%-ის ოდენობით, შეწყვეტის თარიღის შემდგომ „საიჯარო ფართით“ ფაქტიურად სარგებლობის დღეების რაოდენობის პროპორციულად (ხელშეკრულების 2.3 პუნქტი). სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა შეწყდა 2021 წლის 25 იანვრიდან; ასევე უდავო გარემოებაა, რომ მოპასუხეს არ გამოუთავისუფლებია და დღემდე სარგებლობს საიჯარო ფართით, რაც მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულების მხრიდან დარღვევაზე მიუთითებს და ხელშეკრულებით განსაზღვრული იჯარის საგნის დაბრუნების წესის უგულებელყოფაზე; ასევე დადგენილია რომ, მოპასუხე 2021 წლის მარტიდან საიჯარო ქირის სახით, ყოველთვიურად იხდის მოსარჩელის სასარგებლოდ 8500 აშშ დოლარის და არა 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს ეროვნულ ვალუტაში. კონკრეტულ შემთხვევაში, საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის შემდეგ - 2021 წლის 25 იანვრიდან, ფართის გამოთავისუფლებამდე, ნივთის სარგებლობისათვის გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდის სახით ზიანის ანაზღაურების თაობაზე მოსარჩელის მოთხოვნა სწორედ სსკ-ის 991-ე მუხლიდან პირი, რომელიც სხვა პირის ხარჯზე უსაფუძვლოდ გამდიდრდა სხვა საშუალებითაც, გარდა იმისა, რაც გათვალისწინებულია ამ თავში, მოვალეა დაუბრუნოს მას მიღებული და მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 2.3 პუნქტიდან გამომდინარეობს. საქმის მასალებით უტყუარად დასტურდება რომ შესრულებულია აღნიშნული მუხლით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგის განმაპირობებელი ყველა სამართლებრივი წინაპირობა და სახეზე არ არის მოთხოვნის გამომრიცხველი ან შემწყვეტი გარემოებები, აღნიშნულ ნაწილში მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნა ასევე საფუძვლიანია და უნდა დაკმაყოფილდეს: მოიჯარეს (მოპასუხეს) მოსარჩელის სასარგებლოდ უნდა დაეკისროს ხელშეკრულების შეწყვეტიდან გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდა, რაც 2022 წლის 4 აპრილის მდგომარეობით შეადგენს 63 667.86 აშშ დოლარის ეკვივალენტ ლარს, ასევე 2022 წლის 4 აპრილიდან, საიჯარო ფართის გამოთავისუფლებამდე - ყოველთვიურად 12 750 აშშ დოლარის ექვივალენტი ლარის გადახდა.

4.6.2. საქართველოს კონსტიტუციით საკუთრების უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. სსკ-ის 170.1-ე მუხლის შესაბამისად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. სსკ-ის 172.1-ე მუხლის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. ამავე კოდექსის 168-ე მუხლის თანახმად, მესაკუთრის პრეტენზიის გამო ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს წაუყენებს დასაბუთებულ პრეტენზიას. სასამართლო განმარტავს, რომ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის შესახებ სარჩელის წარდგენა ხდება, როცა შელახულია ნივთზე მესაკუთრის მფლობელობა, როცა მესაკუთრის ქონება უკანონო მფლობელის (მფლობელთა) ხელთაა. ამასთან, არამფლობელი მესაკუთრის მიერ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მართლზომიერებისათვის უნდა არსებობდეს სსკ-ის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი აუცილებელი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს ნივთის მესაკუთრე; ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი; გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება. მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დადგინდება სამივე წინაპირობის არსებობა, შესაძლებელი გახდება მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა. ამდენად, განსახილველი სარჩელის საფუძვლიანობა მოწმდება იმ გარემოებათა შეფასებით, არსებობს თუ არა მოსარჩელეების საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე და იმყოფება თუ არა ეს ნივთი მოპასუხის არამართლზომიერ მფლობელობაში, ხორციელდება თუ არა მფლობელობა შესაბამისი უფლების გარეშე. განსახილველ შემთხვევაში, სასამართლომ დააკმაყოფილა მოსარჩელის (მეიჯარის) სასარჩელო მოთხოვნა მხარეთა შორის 2015 წლის 14 დეკემბრის საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტილად აღიარების თაობაზე და დაადგინა, რომ მოიჯარის მიერ იჯარის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულების გამო, მეიჯარე მხარის ინიციატივით მართლზომიერად შეწყდა იჯარის ხელშეკრულება 2021 წლის 25 იანვრიდან. ასევე საქმეზე დადგენილია უდავო გარემოება, რომ მოიჯარე სამედიცინო დაწესებულება დღემდე, მეიჯარის ნების საწინააღმდეგოდ, ფლობს და სარგებლობს იმ საიჯარო ქონებით, რომლის ფლობის სამართლებრივი საფუძველიც აღარ გააჩნია, მეიჯარის ვინდიკაციური მოთხოვნა, ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვის თაობაზე, საფუძვლიანია და უნდა დაკმაყოფილდეს; მოიჯარეს უნდა დაევალოს გამოათავისუფლოს მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებები.

5. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება და დასკვნები

5.1. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა მოპასუხემ (მოიჯარემ), რომელმაც გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმებითა და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის უარყოფა მოითხოვა ძირითადად იმ არგუმენტზებზე დაყრდნობით, რაც მის შესაგებელშია ასახული (იხ. წინამდებარე განჩინების 3.1 -3.5 ქვეპუნქტები).

5.2. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილებით არ დაკმაყოფილდა მოიჯარის (მოპასუხის) სააპელაციო საჩივარი, შესაბამისად უცვლელად დარჩა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება. სააპელაციო სასამართლოს ამ გადაწყვეტილებით დაზუსტდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის 1.3 პუნქტის ბოლო წინადადება შემდეგი სახით: “შპს “მ.კ.მ.გ.დ.ც–ს” შპს “ს–ოს” სასარგებლოდ დაეკისროს ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის, 2022 წლის 4 აპრილის მდგომარეობით, 63 667.86 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის და, ასევე, 2022 წლის 4 აპრილიდან ფართის გამოთავისუფლებამდე, ანუ 2023 წლის 16 მაისის ჩათვლით, ყოველთვიურად 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა”.

5.3. აპელანტის (მოპასუხის) მტკიცებით არასწორად არის დადგენილი მოიჯარის მიერ საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდიანრე ვალდებულებების დარღვევის ფაქტი. საიჯარო ქირის არასრულად გადახდა დაკავშირებულია 2020 წლის ნოემბერ-დეკემბრის და 2021 წლის იანვარ-თებერვლის ქირასთან, რაც 50 % -თაა გადახდილი, რადგან მხოლოდ ამის გადახდა შეეძლო მოიჯარეს. მეიჯარის სასარგებლოდ მოძრავი ნივთების დაგირავება არ მოხდა იმის გამო, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადების დროს - 2015 წლის 14 დეკემბრის მდგომარეობით, მოპასუხეს არ გააჩნდა მოძრავი ნივთები და დაგირავებიოს სანაცვლოდ 1 თვის ქირა გადაიხადა, რაც შემდეგაც ასე გაგრძელდა და სადავო არ გამხდარა.

6. განსახილველ შემთხვევაში, მოპასუხე საიჯარო ქირის შემცირების მიზეზად კორონავირუსის პანდემიად გამოცხადების თამნდევ შედეგებზე მიუთითებდა.

7. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საკასაციო სასამართლოს განმარტებაზე, რომლის თანახმადაც, იქ, სადაც ვალდებულების შესრულება ხდება ფულით, მხარისგან დამოუკიდებელმა გარემოებებმა, რომლებიც უკიდურესად ართულებენ ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებას, შესაძლოა წარმოშვას არა ვალდებულების შესრულებისგან გათავისუფლების, არამედ შეცვლილ გარმოებებთან ხელშეკრულების მისადაგების მოთხოვნის უფლება სსკ-ის 398–ე მუხლის შეაბამისად.

8. განსახილველ შემთხვევაში, მოპასუხე მიუთითებდა შემდეგს: საქართველოში საყოველთაოდ ცნობილი ფაქტია, რომ 2020 წლის მარტიდან გამოცხადდა საგანგებო მდგომარეობა და შეიზღუდა მთელი რიგი ეკონომიკური საქმიანობები, რამაც ზეგავლენა იქონია ბიზნესის აქტიურობასა და შესაბამისად, მოვალეთა გადახდისუნარიანობაზე.

9. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მსოფლიო პანდემია და მის საფუძველზე დაწესებული შიდასახელმწიფოებრივი შეზღუდვები წარმოადგენს საყოველთაოდ ცნობილ ფაქტებს და სსსკ-ის 106-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე დამატებით მტკიცებას არ სჭიროებს, თუმცა პანდემიის არსებობა თავისთავად არ გულისხომობს, რომ ყველა სახელშეკრულებო ურთიერთობა, რაც იმ პერიოდში წარმოიშვა, ან რომლიდან გამომდინარეც ვალდებულების შესრულების ვადა დადგა, უნდა დაექვემდებაროს სსკ 398–ე მუხლით ცვლილებას, ან მოვალე უპირობოდ უნდა გათავისუფლდეს ვალდებულების შესრულებისგან. ვალდებულმა პირმა შესაბამისი მტკიცებულებების წარმოდგენით უნდა დაადასტუროს, რომ პანდემიისა და სახელმწიფოს მხრიდან დაწესებული შეზღუდვების შედეგები მასზე უარყოფითად აისახა და აღნიშნული გარემოებები პირდაპირ კავშირშია მოვალის მიერ შესასრულებელ ვალდებულებასთან.

10. სასამართლო მიუთითებს მოპასუხეს (აპელანტს), რომ გამონაკლისს შემთხვევებში, მხოლოდ სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით და ის ფაქტი, რომ საიჯარო ქირის შეთანხმებული ოდენობის გადახდა მოიჯარისათვის, თუნდაც ობიექტური მიზეზების გამო, სახელშეკრულებო ურთიერთობის გარკვეულ ეტაპზე შეუძლებელი აღმოჩნდა, არ ქმნის საფუძველს, მხარემ თვითნებურად შეცვალოს ხელშეკრულებით მხარეთა მიერ შეთანხმებული, არსებითი და მისთვის არახელსაყრელი სახელშეკრულებო პირობა, თუნდაც დროებით, მაგრამ მისთვის უფრო ხელსაყრელი და მისაღები პირობით; თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი, ან მეორე მხარე ამას არ ეთანხმება კატეგორიულად, მაშინ იმ მხარეს, რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე.

11. სააპელაციო სასამართლომ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომ მოპასუხეს არ აქვს გამოსყიდული ჟანგბადის სისტემა, რისი ვალდებულებაც გააჩნდა ხელშეკრულების 4.3 მუხლის შესაბამისად. მეიჯარის მიერ მოიჯარისათვის გაგზავნილი 2021 წლის 18 იანვრის წერილი წარმოადგენდა იჯარის ხელშეკრულების მოშლის, შეწყვეტის შესახებ შეტყობინებას, რომელშიც გამოხატულ იქნა მეიჯარის ნება, თუკი მოიჯარე წერილობით განსაზღვრულ ხუთდღიან ვადაში არ უზრუნველყოფდა მითითებული დარღვევების გამოსწორებას, დაესრულებინა მოპასუხესთან არსებული სახელშეკრულებო ურთიერთობა.

12. რაც შეეხება შეწყვეტის თაობაზე მოიჯარის ინფორმირების ფაქტს, სასამართლო იმ მოცემულობის გათვალისწინებით, რომ მხარეთა შორის კომუნიკაციის პრობლემა არასდროს დამდგარა და, ასევე, საქმეში წარმოდგენილი მოიჯარის 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილის მე–9 პუნქტის შინაარსიდან გამომდინარე, დადგენილად მიიჩნევს იმ ფაქტს, რომ მოპასუხე ინფორმირებული იყო 2021 წლის 18 იანვრის წერილის შინაარსის თაობაზე, იმ პირობებში როდესაც მხარეთა შორის სახელშეკრულებო თავისუფლების ფარგლებში მიღწეული იქნა შეთანხმება ხელშეკრულების შესაძლო შეწყვეტის თაობაზე და მხარე იყენებს ამ უფლება ვადების დაცვით, იმის მტკიცება, რომ შეწყვეტის ინიციატორმა მხარემ დაარღვია ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები დაუსაბუთებელია, ვინაიდან მოიჯარეს, რომელიც ხელშეკრულების მოშლის ამგვარ უფლებას ანიჭებდა მეიჯარეს ხელშეკრულებით, ბუნებრივი უნდა ჰქონოდა იმის ვარაუდიც, რომ შესაძლოა მეიჯარეს ესარგებლა ამ უფლებით თუკი დადგებოდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული მოცემულობა – მეიჯარის მიერ განსაზღვრულ ვადაში, მოიჯარე არ აღმოფხვრიდა დარღვევას. ამდენად, პირველი ინსტანციის სასამართლომ სწორად მიიჩნია, რომ მოიჯარის მიერ ვალდებულებების არაჯეროვანი შესრულების გამო მოსარჩელეს უფლება ჰქონდა, ცალმხრივად შეეწყვიტა საიჯარო ხელშეკრულება და მოეთხოვა სახელშეკრულებო ურთიერთობის შეწყვეტამდე, მოიჯარის მიერ არასრულად გადახდილი საიჯარო ქირის ანაზღაურება, სასამართლომ სწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულებას, კერძოდ, უსაფუძვლოა აპელანტის მითითება, რომ საქმე ეხება პირგასამტეხლოს, ვინაიდან სახეზეა ორი სხვადასხვა სამართლებრივი მექანიზმი – ზიანის ანაზღურების მოთხოვნის უფლება და პირგასამტეხლოზე შეთანხმების უფლებამოსილება. სასამართლომ სწორი იურიდიული შეფასება მისცა გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულებას და დაადგინა, რომ აღნიშნული ექცევა ზიანის ანაზღუარების ფარგლებში.

13. ამდენად, საქმეზე დადგენილ გარემოებათა გათვალისწინებით, სასამართლომ დააკმაყოფილა მოთხოვნა მხარეთა შორის 2015 წლის 14 დეკემბრის საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტილად აღიარების თაობაზე და დაადგინა, რომ მოიჯარის მიერ იჯარის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულების გამო, მეიჯარე მხარეს ინიციატივით მართლზომიერად შეწყდა იჯარის ხელშეკრულება 2021 წლის 25 იანვრიდან; ასევე საქმეზე დადგენილი იმ უდავო გარემოების გათვალისწინებით, რომ მოიჯარე სამედიცინო დაწესებულება დღემდე მეიჯარის ნების საწინაღმეგოდ ფლობს და სარგებლობის იმ საიჯარო ქონებით, რომლის ფლობის სამართლებრივი საფუძველიც აღარ გააჩნია, მეიჯარის ვინდიკაციური მოთხოვნა, ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვის თაობაზე, როგორც საფუძვლიანი, დაკმაყოფილდა; მოპასუხეს დაევალა გამოათავისუფლოს მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებები. რაც შეეხება მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების მოპასუხის მხრიდან გამოთავისუფლებას, სააპელაციო სასამართლოში საქმის განხილვას მხარეთა მიერ უდავოდ იქნა დადგენილი, რომ იგი უკვე აღსრულებული იყო მიმდინარე წლის მაისის თვეში, თუმცა აპელანტმა (მოიჯარემ/მოპასუხემ) სადავო გახადა ვინდიკაციის აღსრულების რიცხვი და მისი აღსრულების თარიღად მიუთითა 2023 წლის 6 მაისი, რასაც არ დაეთანხმა მოწინააღმდეგე მხარე (მეიჯარე/მოსარჩელე) და განმარტა, რომ სადავო ფართი დაიცალა და ობიექტის გასაღები მას ჩაბარდა 16 მაისს. ის გარემოება, რომ ობიექტის გასაღები აპელანტმა მოწინააღმდეგე მხარეს გადასცა 2023 წლის 16 მაისს, უდავოდ იქნა დადასტურებული თვით აპელანტის მიერ, თუმცა მისივე განმარტებით, შენობა 6 მაისისათვის უკვე დაცლილი იყო.

14. სააპელაციო სასამართლომ აღნიშნულ ნაწილში მხარეთა განმარტებების შედეგად დადასტურებულად მიჩნია 2023 წის 16 მაისი დაკავებული ფართის გამოთავისუფლების თარიღად, ვინაიდან ამ დღეს გადაეცა ობიექტის გასაღები მეიჯარეს, რაც სადავოდ არ გაუხდია აპელანტსაც. ამიტომ, ამ ნაწილში დაზუსტდდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2022 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის 1.3 პუნქტის ბოლო წინადადება და აღინიშნა, რომ მოპასუხეს, მოსარჩელის სასარგებლოდ, დაეკისრა ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის, 2022 წლის 4 აპრილის მდგომარეობით 63 667.86 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის და ასევე, 2022 წლის 4 აპრილიდან ფართი გამოთავისუფლებამდე, ანუ 2023 წლის 16 მაისის ჩათვლით, ყოველთვიურად 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა.

15. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

15.1. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება საკასაციო საჩივრით გაასაჩივრა მოპასუხემ (მოიჯარემ), მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის უარყოფა.

15.2.კასატორის პრეტენზიის თანახმად სასამართლომ არასწორად მიიჩნია დადგენილად მოიჯარის მიერ საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულების დარღვევის ფაქტი. სასამართლომ მოსარჩელის განცხადების საფუძველზე მიუთითა სამი სახის ვალდებულების დარღვევაზე: მოიჯარის მიერ არასრულადაა გადახდილი საიჯარო ქირა; მოიჯარეს მეიჯარის სასარგებლოდ გირავნობის უფლებით არ დაუტვირთავს მოძრავი ნივთები; არ გადაუხდია ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის საფასური სრულად.

15.3.საიჯარო ქირის არასრულად გადახდასთან დაკავშირებით კასატორმა განმარტა, რომ აღნიშნული საკითხი უკავშირდება 2020 წლის ნოემბრის, დეკემბრის და 2021 წლის იანვრისა და თებერვლის საიჯარო ქირას, რომელიც გადახდილია 50%-ის ოდენობით, რისი ობიექტური გარემოებაც გამოვლენილი იყო, რადგან ფორს-მაჟორული გარემოების - ეპიდემიოლოგიური მდგომარეობის შედეგად დაწესებული შეზღუდვების გამო დაწესებულებამ ვერ შეძლო თავისუფლად ფუნქციონირება და შემოსავლის მიღება. იმ პერიოდში სამედიცინო დაწესებულებას არ ჰქონდა სხვა პროფილის პაციენტების მიღების უფლება და შეუმცირდა შემოსავლები, შესაბამისად, შეუძლებელი გახდა საიჯარო ქირის სრულად გადახდა. ამის გამო მან მეიჯარეს შეატყობინა და ითხოვა მხოლოდ 4 თვის ქირის გადახდა განახევრებული ოდენობით და ეს პირობა ზედმიწევნით შეასრულა, 2021 წლის მარტიდან საიჯარო ქირა გადახდილია ყოველთვე სრულად, თვეში 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტით ლარში. აღნიშნული პერიოდის შემდეგ 2021 წლის 1 მარტიდან მოიჯარემ განაახლა საიჯარო ქირის გადახდა სრული მოცულობით, რაზედაც მოსარჩელისგან პრეტენზია არ დაფიქსირებულა.

15.4.მეიჯარის სასარგებლოდ მოძრავი ნივთების დაგირავება არ მოხდა იმის გამო, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადების დროს, 2015 წლის 14 დეკემბრის მდგომარეობით, მოპასუხეს მოძრავი ნივთები არ გააჩნდა და ამის გამო, დაგირავების სანაცვლოდ, მოიჯარემ დამატებით გარანტიის სახით 1 თვის ქირა - 20 425.50 ლარი გადაუხადა მეიჯარეს, რაც დასტურდება გადახდის დოკუმენტით. წლები გაგრძელდა საიჯარო ურთიერთობა და ეს საკითხი არ დამდგარა დღის წესრიგში.

15.5. ჟანგბადის სისტემის გამოსასყიდად მოსარჩელისთვის გადახდილია 13 625 ლარი. მხარეთა შორის ხელმოწერილი 01.07.2016 შეთანხმების მე-5 პუნქტით, მთლიანი გამოსასყიდი თანხა გათვალისწინებული იყო 17 000 ლარით. ვინაიდან არ იყო მოწყობილი „გარე ჟანგბადის სათავსო“ სრულყოფილად, მოპასუხემ 2021 წლის 8 იანვრის წერილით მოსარჩელისგან მოითხოვა ჟანგბადის მიწოდების სისტემის პროექტის, ხარჯთაღრიცხვის, შესრულების დამადასტურებელი დოკუმენტაციის და საგარანტიო პირობების წარდგენა, რის შემდეგაც უნდა გადაეხადა გამოსყიდვის დარჩენილი თანხა 3 375 ლარი. იგივე მოთხოვნა გაუგზავნა მოიჯარემ მეიჯარეს 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილითაც. ეს ინფორმაცია და დოკუმენტები დღემდე არ არის მიწოდებული მოპასუხისთვის და საგარანტიო პირობების გარეშე უცნობია, ჟანგბადის სისტემის ხარისხი და ექსპლოატაციის ვადა.

15.6. გარდა ამისა, იმავე 2016 წლის 1 ივლისის შეთანხმების მე-5 პუნქტით, გამოსყიდვა უნდა მომხდარიყო 2016 წლის 1 ოქტომბრიდან მომდევნო 8 თვის განმავლობაში, რომლის ვადა ამოიწურა 2017 წლის 1 ივნისს. ხოლო მოთხოვნის 3-წლიანი ხანდაზმულობის ვადა გავიდა 2020 წლის 1 ივნისს. აქედან გამომდინარე, 2021 წლის 18 იანვრის და 2 აგვისტოს წერილით გადახდის მოთხოვნა ისედაც ხანდაზმული იყო და არარეალიზებად უფლებას წარმოადგენდა.

15.7. კასატორის განმარტებით, 2021 წლის 20 ივლისს მეიჯარემ მოპასუხეს გაუგზავნა წერილი და აცნობა იჯარის ხელშეწრულების 2021 წლის 25 იანვრიდან შეწყვეტის და გადასახდელი დავალიანების - 15 354.84 ლარის, პირგასამტეხლოს 31 943.67 ლარის დაკისრების შესახებ. წერილში დამატებით მითითებულ იქნა ჟანგბადის სისტემის მონტაჟის თანხის სრულ გადაუხდელობაზე და ხელშეკრულების დადების დროს მეიჯარის სასარგებლოდ მოძრავი ნივთების დაუგირავებლობაზე. მოიჯარე არ დაეთანხმა აღნიშნულ მოთხოვნას, ვინაიდან მხარეს ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ სათანადო წესით არ ეცნობა და არ იყო ინფორმირებული მეიჯარის მიერ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის თაობაზე.

15.8. კასატორის მორიგი პრეტენზიის თანახმად, უძრავი ქონება მოსარჩელეს დაუბრუნდა 2023 წლის 6 მაისს, თუმცა გასაჩივრებულ გადაწყვეტილებაში მითითებულია 2023 წლის 16 მაისი. პირველი ინსტანციის სასამართლომ მიიღო განჩინება დაუყოვნებლივ აღსრულების შესახებ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის ნაწილში, რაც ძალაში დატოვა სააპელაციო სასამართლომ. ამის შემდეგ მოპასუხე იძულებული გახდა, დროებით გადასულიყო სხვა ტერიტორიაზე და ნებაყოფლობით დაუბრუნა უძრავი ნივთი მოსარჩელეს (მეიჯარეს). საკასაციო საჩივრით სადავოა უძრავი ქონების მოსარჩელისთვის დაბრუნების თარიღი 2023 წლის 6 მაისი, თუ 16 მაისი.

15.9. კასატორის განმარტებით, სააპელაციო სასამართლოში განხილვის დროს 2023 წლის 13 ნოემბერს მტკიცებულების სახით დაშვებულ იქნა და საქმეს დაერთო მხარეთა შორის კომუნიკაციის ამსახველი მიმოწერა, რომლითაც დგინდება, რომ უძრავი ქონების გამოთავისუფლების შესახებ მოსარჩელეს ეცნობა 2023 წლის 5 მაისს და მხარეები შეთანხმდნენ უძრავი ნივთის დაბრუნების თარიღზე - 2023 წლის 6 მაისზე. ამის შემდეგ მოსარჩელე 2023 წლის 16 მაისამდე არ გამოცხადდა ფართის ჩასაბარებლად, რაც მოიჯარის ბრალეულობას არ წარმოადგენს. ამ ნაწილში სააპელაციო სასამართლომ სწორად არ შეაფასა მოპასუხის 2023 წლის 22 მაისის წერილი და მოსარჩელის 2023 წლის 29 მაისის წერილი.

15.10. 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 2.3 პუნქტის საფუძველზე, მოსარჩელემ ხელშეკრულების ე.წ. ავტომატური შეწყვეტის თარიღიდან 2021 წლის 25 იანვრიდან მოითხოვა ჯარიმა საიჯარო ქირის 150%-ის ოდენობით. აღნიშნულთან დაკავშირებით კასატორი არ ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს მიერ სსკ-ის 420-ე და 567-ე მუხლების საფუძველზე სამართლებრივ შეფასებას. თუ ხელშეკრულება შეწყვეტილია, არ არსებობს საიჯარო ქირა და საქმე გვაქვს ზიანთან ან პირგასამტეხლოსთან, რაც უნდა შემცირებულიყო სასამართლო პრაქტიკით დადგენილ ოდენობამდე. კასატორის პრეტენზიით, არ არის დაცული ხელშეკრულებაზე უარის თქმის ფორმა და ე.წ. ავტომატური შეწყვეტა იურიდიულ ლიტერატურაში შეფასებულია “ხელშეკრულებაზე გასვლის დამუქრებად” და არა ხელშეკრულებიდან გასვლად.

15.11. კასატორის განმარტებით ხელშეკრულებიდან გასვლა დაკავშირებულია 2021 წლის 18 იანვრის წერილთან, რომლის ბოლო გვერდზე აღნიშნულია: “გეძლევათ 5 კალენდარული დღე წერილის ჩაბარებიდან, რათა თავიდან ავიცილოთ ხელშეკრულების შეწყვეტა, წინააღმდეგ შემთხვევაში ავტომატურად მოხდება იჯარის ხელშეკრულების ცამლხრივი შეწყვეტა…”. კასატორის შეფასებით, აღნიშნული შეტყობინება არის არა ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ განცხადება არამედ ხელშეკრულებიდან გასვლის შესახებ დამუქრების კლასიკური მაგალითი. ამასთან, 2021 წლის 18 იანვრის წერილში გამოყენებულია ზოგადი ტერმინი “ხელშეკრულების შეწყვეტა” და უცნობია, მხარე მოიაზრებდა “ხელშეკრულებიდან გასვლას” თუ ხელშეკრულების მოშლას”, ვინაიდან მას განსხვავებული სამართლებრივი შედეგები მოსდევს, რაც სააპელაციო სასამართლოს არ შეუფასებია.

15.12. კასატორის მოსაზრებით, სასამართლოს ხელშეკრულება შეწყვეტილადაც რომ ჩაეთვალა, ფართის დაბრუნების დაყოვნებისთვის ქირა 150%-ის ოდენობთ უნდა შეემცირებინა ქირის ოდენობამდე ანუ 100%-მდე, რადგან ის თავისი შინაარსით წარმოადგენს ზიანს ან პირგასამტეხლოს. თუ იჯარის ხელშეკრულება შეწყვეტილია, არც ქირა არსებობს და იგი არის პირგასამტეხლო ან ზიანი. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლომ სამართლებრივად სწორად არ შეაფასა 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 2.3. პუნქტი, რომელიც წარმოადგენს პირგასამტეხლოს, რომლის შემცირებაზეც მოპასუხემ შესაგებელში იშუამდგომლა. სასამართლომ აღნიშნული პუნქტი შეაფასა, როგორც ზიანის ანაზღაურებან თუმცა არ გამოიყენა სსკ-ის 567.2 მუხლი. ზიანი ნიშნავს მიყენებულ ზიანს ან მიუღებელ შემოსავალს. შესაბამისად, ქირის ოდენობა იყო 100% და ზიანი ვერ იქნებოდა ქირის 150%.

15.13. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 11 მარტის განჩინებით დასაქმებულის საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული სსსკ-ის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად.

15.14. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 24 მაისის განჩინებით მოიჯარის საკასაციო საჩივარი, სსსკ-ის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტის საფუძველზე, დასაშვებად იქნა ცნობილი და მიღებულ იქნა არსებითად განსახილველად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზების, მხარეთა ახსნა-განმარტებების შეფასებისა და საკასაციო საჩივრის სამართლებრივი დასაბუთებულობის არსებითი განხილვის შედეგად მივიდა დასკვნამდე, რომ მოპასუხის (მოიჯარის) საკასაციო განაცხადი დაუსაბუთებელია და არ უნდა დაკმაყოფილდეს.

16. საკასაციო სასამართლო არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაში უთითებს, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას. საქმის განმხილველი სასამართლო შეზღუდულია მხოლოდ მხარის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებებით, რაც შეეხება სამართლის ნორმების გამოყენებას, სასამართლო, საქმეზე დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების შეფასებით, ადგენს თუ რა სამართლებრივი ურთიერთობა არსებობს მხარეთა შორის და ამ ურთიერთობის მარეგულირებელი სამართლებრივი ნორმების საფუძველზე აკმაყოფილებს ან არ აკმაყოფილებს სარჩელს. მხარეთა შორის არსებული ურთიერთობის შეფასება შედის სასამართლოს კომპეტენციაში, თუმცა საქმეზე გადაწყვეტილება მიღებულ უნდა იქნეს შეჯიბრებითობის პრინციპის სრულად რეალიზაციის პირობებში; მოთხოვნის საფუძველი სამოქალაქო სამართალში, ზოგადად არის სამართლის ის ნორმა, რომელიც დამოუკიდებლად ან სხვა მოთხოვნის საფუძვლებთან ერთობლიობაში აფუძნებს ამა თუ იმ მოთხოვნას ანუ სამოქალაქო სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილეთა კონკრეტულ უფლება-მოვალეობებს (იხ. ბოელინგი/ჭანტურია, სამოქალაქო საქმეებზე სასამართლო გადაწყვეტილებათა მიღების მეთოდიკა, მეორე გამოცემა, თბ., 2004, 38.) კერძო-სამართლებრივი ურთიერთობის მომწესრიგებელი მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმების დანიშნულებაა ურთიერთობაში მონაწილე სუბიექტების უფლებების განსაზღვრა და მათი განხორციელების უზრუნველყოფა. მოთხოვნა უფლების რეალიზაციის კანონით გათვალისწინებული შესაძლებლობაა.

17. საკასაციო სასამართლო მიუთითებს, რომ მოსარჩელის მოთხოვნის შინაარსის განმსაზღვრელია სარჩელში მითითებული ფაქტები და გარემოებები. სარჩელის ინდივიდუალიზაცია სარჩელის ელემენტების მეშვეობითაა შესაძლებელი. სსსკ-ის მე-3, მე-4, 83-ე და 178-ე მუხლების ანალიზით შესაძლებელია, დავასკვნათ, რომ სარჩელი შედგება ორი ელემენტისგან: სარჩელის საგნისა და სარჩელის საფუძვლისგან. სარჩელის საგანია მოსარჩელის მოთხოვნა მოპასუხისადმი (სსსკ-ის 178.1 მუხლის „ზ“ ქვეპუნქტი), ხოლო სარჩელის საფუძველი – კონკრეტული ფაქტები და გარემოებები, რომლებზედაც მოსარჩელე ამყარებს თავის მოთხოვნას (სსსკ-ის 178.1 მუხლის „ე“ ქვეპუნქტი). მოსარჩელის სტადიის შემდეგ, სასამართლომ უნდა შეამოწმოს მოპასუხის სტადია, რაც მოსაჩელის მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების პასუხად შესაგებელში შედავებული გარემოებების კვალიფიციურობაზეა დამოკიდებული.

18. სსსკ-ის მე-3 მუხლის მიხედვით, მხარეები იწყებენ საქმის წარმოებას სასამართლოში, ამ კოდექსში ჩამოყალიბებული წესების შესაბამისად, სარჩელის ან განცხადების შეტანის გზით. ისინი განსაზღვრავენ დავის საგანს და თვითონვე იღებენ გადაწყვეტილებას სარჩელის (განცხადების) შეტანის შესახებ. მხარეებს შეუძლიათ საქმის წარმოება მორიგებით დაამთავრონ. მოსარჩელეს შეუძლია უარი თქვას სარჩელზე, ხოლო მოპასუხეს – ცნოს სარჩელი. მტკიცების ტვირთს აწესრიგებს სსსკ-ის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის მიხედვითაც თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. მტკიცების ტვირთი არის სამოქალაქო სამართალწარმოებაში საქმის სწორედ გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტების დამტკიცების მოვალეობის დაკისრება მხარეებზე, რომლის შესრულება უზრუნველყოფილია მატერიალურ-სამართლებრივი თვალსაზრისით არახელსაყრელი გადაწყვეტილების გამოტანით იმ მხარის მიმართ, რომელმაც ეს მოვალეობა სათანადოდ არ (ვერ) შეასრულა. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი – ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი, მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს. მტკიცების ტვირთისაგან უნდა გაიმიჯნოს ფაქტების მითითების ტვირთი, როგორც მხარის ფაკულტატური მოვალეობა. მხარეები სსსკ-ის მე-4 მუხლის თანახმად სრულიად თავისუფალი არიან მიუთითონ ნებისმიერ ფაქტზე. ეს მათი უფლებაა, მაგრამ მათ მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასება, ე.ი. იმის დადგენა და გარკვევა, თუ რამდენად ასაბუთებენ ეს ფაქტები იურიდიულად მხარეთა მოთხოვნებს და შესაგებელს – ეს უკვე სასამართლოს პრეროგატივაა. ამასთან, საკმარისი არ არის, რომ მხარემ ზოგადად გამოთქვას მოსაზრება საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებაზე, მაგალითად, განაცხადოს, რომ იგი მთლიანად უარყოფს მეორე მხარის მიერ მოხსენებულ საქმის ფაქტობრივ გარემოებებს. მხარის მიერ წარმოდგენილი მოსაზრებები კონკრეტულად და დეტალურად უნდა ჩამოყალიბდეს და ეხებოდეს საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოებას. მხარეთა მიერ წარმოდგენილი ახსნა-განმარტებები უნდა იყოს დასაბუთებული და ეხებოდეს იმ გარემოებებს, რომლებსაც უშუალო კავშირი აქვს დავასთან. მოსარჩელემ, როგორც წესი, უნდა დაამტკიცოს ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის წარმოშობის საფუძველს, ხოლო მოპასუხემ კი – ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს (იხ. ჰაინ ბიოლინგი, ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო საქმეებზე გადაწყვეტილებათა მიღების მეთოდიკა, თბ., 2003, გვ.64) - იხ. შეად. სუსგ-ებს N ას-1298-2018; 22.03.2019წ; N ას-1329-2018, 22.02.2019წ; N ას-1610-2019, 07.02.2020წ; N ას- 1027-2020, 27.11.2020წ; N ას-634-2021, 4.11.2021წ; N ას-1363-2021, 5.04.2022წ; N ას-1183-2022, 23.12.2022წ; N ას-1572-2022, 5.05.2023წ.; Nას-1449-2023, 9.02.2024წ.).

19. კასატორის პრეტენზიის თანახმად, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად დაადგინა სამი სახის ვალდებულების დარღვევა - 1) მოიჯარის მიერ საიჯარო ქირის არასრულად გადახდა, 2) მეიჯარის სასარგებლოდ გირავნობის უფლებით მოძრავი ნივთების დატვირთვის ვალდებულების შეუსრულებლობა და 3) ჟანგბადის მიწოდების მონტაჟის საფასურის სრულად გადაუხდელობა.

20. საიჯარო ქირის არასრულად გადახდასთან დაკავშირებით კასატორმა განმარტა, რომ მან ობიექტური გარემოებების საფუძველზე, 2020 წლის ნოემბრის, დეკემბრის და 2021 წლის იანვრის და თებერვლის საიჯარო ქირის 50% გადაიხადა. კერძოდ, ფორს-მაჟორული გარემოების - ეპიდემიოლოგიური მდგომარეობის შედეგად დაწესებული შეზღუდვების გამო, სამედიცინო დაწესებულებამ ვერ შეძლო თავისუფლად ფუნქციონირება და შემოსავლის მიღება. მან მეიჯარეს შეატყობინა და სთხოვა მხოლოდ 4 თვის ქირის განახევრებული ოდენობით გადახდა, რაც შეასრულა, ხოლო 2021 წლის მარტიდან კი სრულად იხდიდა ქირას, რაზეც მოსარჩელეს პრეტენზია არ დაუფიქსირებია.

21. კასატორის აღნიშნულ პრეტენზიასთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 5.1.2 პუნქტით მოიჯარე ვალდებულია დადგენილ ვადაში და სრულად გადაიხადოს საიჯარო ქირა, ხელშეკრულებით დადგენილი პირობებით. 2016 წლის 1 ივლისის ცვლილებებით, მხარეთა შეთანხმებით, მოიჯარის ვალდებულებად განისაზღვრა: ყოველთვიურად საიჯარო ქირა გადაეხადა წინასწარ, ყოველი საანგარიშო თვის პირველი რიცხვიდან 10 რიცხვამდე პერიოდში, მეიჯარის მიერ მითითებულ საბანკო ანგარიშზე თანხის ჩარიცხვით. ყოველთვიური საიჯარო ქირა კი 2016 წლის 1 ივლისიდან 11 თვის გასვლის შემდეგ განისაზღვრა 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარით.

22. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ კანონიერად მიღწეული შეთანხმება მხარეებისთვის იკავებს კანონის ადგილს. ხელშეკრულების დაურღვევლობის პრინციპიდან სახელშეკრულებო სამართლიანობის პრინციპის უზრუნველსაყოფად არსებობს რამდენიმე გამონაკლისი, რომელთა დაცვაც ისევე მნიშვნელოვანია, როგორც თავად „pacta sunt servanda”-ს უზენაესი წესის აღსრულება. კონკრეტული სახელშეკრულებო ვალდებულების შესრულება სახელშეკრულებო სამართლის ამ უზოგადეს მიზანთან წინააღმდეგობაში არ უნდა აღმოჩნდეს, რითაც შეიძლება საფრთხე შეექმნას სამოქალაქო ბრუნვის მონაწილეთა შორის უფლება-მოვალეობების კეთილსინდისიერად განხორციელების კერძო სამართლებრივ ღირებულებას. ინდივიდუალურ სახელშეკრულებო ინტერესსა და კერძო სამართლის დაცვით სამართლებრივი წესრიგის უზრუნველმყოფ ფუნქციას შორის დილემის, წინააღმდეგობის არსებობისას, სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობაში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით (შეად. სუსგ-ები Nას-1056-2021, 17.12.2021წ.).

23. იურიდიულ მეცნიერებაში აღიარებულია, რომ შეცვლილი გარემოებები ფორსმაჟორისა (რომანულ სამართალში – vis major) და შესრულების გართულების (Hardship) ორ ფუნდამენტურ, საბაზისო კონცეფციას აფუძნებს თანამდევი სამართლებრივი შედეგებით, კერძოდ, შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა. ფორსმაჟორი კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით ფუძნდება, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან განთავისუფლებას მოიაზრებს. ნებისმიერ შემთხვევაში, ადაპტაციის შეუძლებლობისას, დაზარალებული მხარისათვის უცვლელად ხელმისაწვდომი რჩება ხელშეკრულებიდან გასვლის/ შეწყვეტის (გრძელვადიან ურთიერთობაში) მოთხოვნები. კრედიტორის სურვილი, გადახედოს ხელშეკრულების პირობებს, გასათვალისწინებელია, ხოლო ხელშეკრულების შეწყვეტა (ex nunc შედებით)/გასვლა (ex ante მნიშვნელობით) რჩება დაზარალებული მხარის დაცვის შეუცვლელ მექანიზმად (შეად. სუსგ. Nს-1056-2021, 17.12.2021წ.).

24. საქმეზე დადგენილია, რომ მოიჯარემ 2020 წლის 8 აპრილს წერილობით (იხ. ტ.1, ს.ფ. 117) მიმართა მეიჯარეს და აცნობა, რომ ვერ შეძლებდა საიჯარო ქირის გადახდას საგანგებო მდგომარეობის განმავლობაში 2020 წლის 21 აპრილამდე და მოითხოვა ამ პერიოდზე საიჯარო ქირის გადახდისგან გათავისუფლება. მოგვიანებით კოვიდპანდემიის და თანმდევი რეგულაციებიდან გამომდინარე მოიჯარემ 2020 წლის 1 ნოემბრიდან 2021 წლის 1 მარტამდე საიჯარო ქირის განახევრების მოთხოვნით არაერთხელ მიმართა მეიჯარეს და განმარტა, რომ ფორს-მაჟორული გარემოების გამო ვალდებულებებს სრულად ვერ შეასრულებდა. აღნიშნულის პასუხად, მეიჯარემ უარი განაცხადა ყოველთვიური საიჯარო ქირის 50%-ით შემცირებაზე, ვინაიდან პანდემიის არსებობა არ გულისხმობდა ფორს-მაჟორულ გარემოებას სამედიცინო საქმიანობისთვის.

25. საკასაციო სასამართლო კასატორის აღნიშნულ პრეტენზიას ვერ გაიზიარებს და მიუთითებს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს არაერთ გადაწყვეტილება/განჩინებაში გაკეთებულ განმარტებაზე, რომ მსოფლიო პანდემია და მის საფუძველზე დაწესებული შიდასახელმწიფოებრივი შეზღუდვები წარმოადგენს საყოველთაოდ ცნობილ ფაქტებს და სსსკ-ის 106-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე დამატებით მტკიცებას არ საჭიროებს, თუმცა პანდემიის არსებობა თავისთავად არ გულისხმობს, რომ ყველა სახელშეკრულებო ურთიერთობა, რაც იმ პერიოდში წარმოიშვა ან რომლიდან გამომდინარეც ვალდებულების შესრულების ვადა დადგა, უნდა დაექვემდებაროს სსკ-ის 398-ე მუხლით ცვლილებას ან მოვალე უპირობოდ უნდა გათავისუფლდეს ვალდებულების შესრულებისგან. ვალდებულმა პირმა შესაბამისი მტკიცებულებების წარმოდგენით უნდა დაადასტუროს, რომ პანდემიისა და სახელმწიფოს მხრიდან დაწესებული შეზღუდვების შედეგები მასზე უარყოფითად აისახა და აღნიშნული გარემოებები პირდაპირ კავშირშია მოვალის მიერ შესასრულებელ ვალდებულებასთან (იხ. სუსგ-ები: Nას-1063-2021, 21.12.2022წ.; Nას-1585-2022, 12.06.2023წ.; Nას-950-2022, 5.12.2023წ.; Nას-1383-2023, 18.01.2024წ.)

26. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ სსკ-ის 398-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, მხარეები ჯერ უნდა შეეცადონ ხელშეკრულება მიუსადაგონ შეცვლილ გარემოებებს. თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი ან მეორე მხარე არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს რომლის ინტერესებიც დაირღვა, შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. ანუ, „ხელშეკრულების ღირებულებითი პარამეტრების შეცვლა ხელშეკრულების მოქმედების მთელი ამ პერიოდის განმავლობაში დაუშვებელია მხარეთა წერილობითი შეთანხმების გარეშე, გარდა სსკ-ის 398-ე მუხლით გათვალისწინებული შემთხვევებისა“ (იხ. სუსგ-ები: Nას-309-295-2012, 26.03.2012წ.; №ას-803-2022, 6.10.2022წ.; N Nას-619-2021, 25.01.2023წ.; ას-631-2021, 28.12.2021წ.). ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ გამონაკლის შემთხვევებში, მხოლოდ სასამართლო აღიჭურვება სახელშეკრულებო ურთიერთობებში ლეგიტიმური ჩარევის ძალმოსილებით და ის ფაქტი, რომ საიჯარო ქირის შეთანხმებული ოდენობის გადახდა მოიჯარისთვის, თუნდაც ობიექტური მიზეზების გამო, სახელშეკრულებო ურთიერთობის გარკვეულ ეტაპზე შეუძლებელი აღმოჩნდა, არ ქმნის საფუძველს მხარემ თვითნებურად შეცვალოს ხელშეკრულებით მხარეთა მიერ შეთანხმებული, არსებითი და მისთვის არახელსაყრელი სახელშეკრულებო პირობა, თუნდაც დროებით, მაგრამ მისთვის უფრო ხელსაყრელი და მისაღები პირობით; თუკი შეუძლებელია ხელშეკრულების მისადაგება შეცვლილი გარემოებებისადმი ან მეორე მხარე ამას კატეგორიულად არ ეთანხმება, მაშინ იმ მხარეს რომლის ინტერესებიც დაირღვა შეუძლია უარი თქვას ხელშეკრულებაზე. მით უმეტეს, მოცემულ საქმეზე უდავოდ არის დადგენილი, რომ მეიჯარე კატეგორიულად არ დაეთანხმა მოიჯარის წერილობით მიმართვას ქირის შემცირების თაობაზე, შესაბამისად, კასატორის პრეტენზია, რომ კონკრეტულ თვეებში, ხელშეკრულებით შეთანხმებულისაგან განსხვავებით, ქირის განახევრებულ ოდენობას იხდიდა და ასეთ შესრულებას ღებულობდა მეიჯარე, არ ნიშნავს, ხელშეკრულების პირობის შეცვლაზე (ქირის შემცირებაზე) დათანხმებას.

27. მიუხედავად იმისა, რომ დადასტურებულია მოპასუხე სამედიცინო დაწესებულების კოვიდ-კლინიკად გადაკეთების ფაქტი, მოიჯარემ ვერ წარადგინა სათანადო მტკიცებულებები, რომლებიც დაადასტურებდა, რომ ნამდვილად შეუმცირდა შემოსავალი, სადავო გადახდების პერიოდში. ამასთან, დადგენილია, რომ სამინისტროს 2020 წლის 30 დეკემბრის წერილით, მოიჯარეს 2021 წლის პირველი იანვრიდან, მიეცა უფლება დაბრუნებოდა მუშაობის ჩვეულ რეჟიმს. შესაბამისად, 2021 წლის 1 იანვრიდან საიჯარო ქირის გადახდის დამაბრკოლებელი გარემოებები აღარ არსებობდა, თუმცა ამის მიუხედავად კასატორმა 2021 წლის 8 იანვარს მეიჯარეს მაინც შეატყობინა საიჯარო ქირის 50%-ის გადახდის შეუძლებლობის თაობაზე და განუმარტა, რომ მხოლოდ 2021 წლის 1 მარტიდან ააღადგენდა საიჯარო ქირის გადახდას (იხ. ტ.1 შესაგებელი, მე-6 ფაქტობრივი გარემოება, ასევე 8.01.21წ. წერილი, ს/ფ 89). მოსარჩელის პოზიცია, რომ მოიჯარე ხელშეკრულებას არღვევდა და ეპიდემიოლოგიური სიტუაციის არარსებობის პირობებშიც, საიჯარო ქირის გადახდის ვადაგადაცილება სისტემატიურად ხდებოდა, ასევე დასტურდება საქმეში წარმოდგენილი მეიჯარის 2017 წლის 4 მაისის წერილით და მასზე თანდართული გადახდების ისტორიით (ტ.1, ს.ფ. 30-36).

28. კასატორის მორიგი პრეტენზიის თანახმად, მეიჯარის სასარგებლოდ მოძრავი ნივთების დაგირავება არ მოხდა იმის გამო, რომ, იჯარის ხელშეკრულების დადების დროს 2015 წლის 14 დეკემბრის მდგომარეობით, მას მოძრავი ნივთები არ გააჩნდა და ამის გამო დაგირავების სანაცვლოდ გარანტიის სახით გადაიხადა ერთი თვის ქირა 20 425.50 ლარი.

29. აღნიშნულ პრეტენზიასთან დაკავშირებით, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს იჯარის ხელშეკრულების 1.5 პუნქტზე, რომლითაც განსაზღვრულია, რომ მოიჯარე საწარმომ აიღო ვალდებულება, მის მიერ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების, (მათ შორის მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შემთხვევეაში, მოიჯარის მიერ მეიჯარის სასარგებლოდ დაკისრებული პირგასამტეხლოს უზრუნველსაყოფად) შესრულების უზრუნველსაყოფად მეიჯარის სასარგებლოდ გირავნობით დაეტვირთა მოიჯარის საკუთრებაში არსებული მოძრავი ნივთები (სამედიცინო კლინიკაში მდებარე აპარატურა და სრული აღჭურვილობა), თუმცა, როგორც საქმის მასალებით, მხარეთა შორის წერილობითი მიმოწერის ამსახველი დოკუმენტებით დასტურდება, აღნიშნული ვალდებულება, მეიჯარის არაერთგზის მოთხოვნის მიუხედავად, მოიჯარეს არ შეუსრულებია, აღნიშნულის საფუძვლად კი მიუთითა, რომ ხელშეკრულების დადების მომენტში საკუთრებაში არ გააჩნდა არანაირი მოძრავი ქონება, სამედიცინო აპარატურას იყენებდა იჯარის ხელშეკრულების საფუძველზე.ნივთების დაგირავების სანაცვლოდ მეიჯარისთვის დამატებით ერთი თვის საიჯარო ქირის - 20 425.50 ლარის გადახდა არ ათავისუფლებს მოიჯარეს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებისაგან. საქმეში წარმოდგენილია როგორც მოწინააღმდეგე მხარის არსებითი შედავება, ასევე მხარეთა შორის ალტერნატიული წერილობითი შეთანხმება და სამედიცინო აპარატურის და აღჭურვილობის დროებით სარგებლობაში არსებობის ფაქტების დამადასტურებელი მტკიცებულებები.

30. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე 2015 წლის 14 დეკემბრის იჯარის ხელშეკრულების 3.4 პუნქტის საფუძველზე მოიჯარის მიერ მეიჯარისთვის ავანსად გადახდილი 8500 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, რომელზეც მოპასუხე უთითებს, ამავე ხელშეკრულების პირობების თანახმად უნდა ჩაითვალოს ავანსად გადახდილი პირველი პერიოდის საიჯარო თანხის ნაწილად, რაც მართებულად დაადგინეს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოებმა.

31. ჟანგბადის სისტემის გამოსყდივის თაობაზე, კასატორის პრეტენზიასთან დაკავშირებით საკასაციო სასამართლო იზიარებს პირველი ინსტანციის და სააპელაციო სასამართლოების მსჯელობას, რომ მოპასუხეს არ აქვს შესრულებული ხელშეკრულების 3.7 და 4.3 მუხლებით ნაკისრი ვალდებულება, კერძოდ, საიჯარო ქირის გადახდის დაწყებიდან რვა თვის განმავლობაში მოიჯარეს უნდა გამოესყიდა „მეიჯარის მიერ ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟი“, რასაც წინ უსწრებდა მეიჯარის ვალდებულება, საიჯარო ფართში განეხორციელებინა ჟანგბადის სისტემის მონტაჟი. ხელშეკრულების ცალკეულ პუნქტებში განხორციელებული ცვლილებებით, ხელშეკრულების 3.7 პუნქტში ჩამოყალიბდა შემდეგნაირად: მოიჯარე ვალდებულია გამოისყიდოს მეიჯარის მიერ ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟი, რომლის ღრებულება შეადგენს 17 000 ლარს. ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის გამოსყიდვა მოიჯარის მიერ განხორციელდება 2016 წლის 1 ოქტომბრიდან რვა თვის განმავლობაში, ყოველთვიურად 2125 ლარის გადახდით. სადავო არ იყო, რომ მოიჯარემ ნაწილობრივ შეასრულა ჟანგბადის მიწოდების სისტემის მონტაჟის ღირებულების გადახდის ვალდებულება და 17 000 ლარიდან გადასახდელი დარჩა 3375 ლარი რომლის გადახდაზეც უარს აცხადებს. კასატორის განმარტებით, 2021 წლის 8 იანვრის და 2 აგვისტოს წერილებით მან მეიჯარისაგან მოითხოვა პროექტის, ხარჯთაღრიცხვს, შესრულების დამადსტურებელი დოკუმენტაციის და საგარანტიო პირობების შესახებ ინფორმაცია და დოკუმენტები რომელიც მეიჯარეს დღემდე არ მიუწოდებია.

32. აღნიშნული პრეტენზიის პასუხად საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ დადგენილია, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარეს სისტემის მონტაჟის გარდა სხვა ვალდებულება არ უკისრია, ამასთან, 2016 წლის 1 ოქტომბრიდან რვა თვის განმავლობაში, მეიჯარემ გადასცა და მოიჯარემ ყოველგვარი პრეტენზიის გარეშე მიიღო შესრულება (იხ. ფართის დეტალური აღწერილობის აქტი -ტ .1, ს.ფ. 79), რომლის ღირებულების უმეტესი ნაწილიც ანაზღაურებულია. დადგენილია, ჟანგბადის მიწოდების სისტემა უხარვეზოდ ფუნქციონირებს, მოპასუხეს, როგორც სამედიცინო კლინიკას შესაბამისი ლიცენზიაც აქვს მიღებული, ამდენად, მეიჯარემ საიჯარო ქონება მისი გამოყენებისა და მისგან ნაყოფის მიღების შესაძლებლობის გათვალისწინებით, ვარგის მდგომარეობაში გადასცა მოიჯარეს, ამ უკანასკნელმა კი ვერ დაასაბუთა მოთხოვნილი დოკუმენტაციის მიწოდების აუცილებლობა ან ასეთი დოკუმენტაციის მიუწოდებლობით წარმოქმნილი ისეთი გარემოება, რაც მას ხელს უშლიდა იჯარის ობიექტით სარგებლობაში.

33. კასატორის პრეტენზიასთან დაკავშირებით, რომლითაც არ დაეთანხმა მეიჯარის მიერ ხელშეკრულებიდან გასვლას, ვინაიდან მას სათანადო წესით არ ეცნობა, საკასაციო სასამართლო მიუთითებს საქმეში წარმოდგენილ მოიჯარის 2021 წლის 2 აგვისტოს წერილის მე-9 პუნქტზე - („ხელშეკრულების შეწყვეტის საკითხზე გაცნობებთ, რომ ხელშეკრულებიდან გასვლას ან/და უარის თქმას მასზე ჭირდება საფუძველი ანუ კოტრაჰენტის მხრიდან ნაკისრი ვალდებულების დარღვევა....“) რომლიდანაც ირკვევა, რომ მოპასუხისთვის ცნობილი იყო მეიჯარის სურვილი ხელშეკრულების შეწყვეტაზე. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლოს შეფასებით მოიჯარისთვის ცნობილი იყო 2021 წლის 18 იანვრის წერილის შინაარსი. კასატორის მტკიცება, რომ შეწყვეტის ინიციატორმა მხარემ დაარღვია ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები, დაუსაბუთებელია ვინაიდან, მოიჯარეს, თავის მხრივ, რომელიც ხელშეკრულების მოშლის უფლებას ანიჭებდა მეიჯარეს, უნდა ევარაუდა, რომ მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების პირობების დარღვევის შემთხვევაში მეიჯარე გამოიყენებდა ამ უფლებას. გარდა ამისა, მხარეთა შორის არსებული მიმოწერა სწორედ იმას ადასტურებს, რომ მეიჯარემ ხელშეკრულების შეწყვეტის უფლება მართლზომიერად გამოიყენა და არა თუნდაც საიჯარო ქირის გადახდის დაყოვნების შემდეგ, მოიჯარის მიერ კონკრეტულ თვეებში განახევრებული თანხის გადახდის შემდეგ (ამასთან, მოიჯარემ იცოდა, რომ თანხის განახევრების მოთხოვნას არ დაეთანხმა მეიჯარე). ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე საკასაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ სააპელაციო სასამართლომ სწორად შეაფასა მეიჯარის უფლება, ცალმხრივად შეეწყვიტა საიჯარო ხელშეკრულება მოპასუხის მიერ ვალდებულებების არაჯეროვანი შესრულების გამო და მოეთხოვა სახელშეკრულებო ურთიერთობის შეწყვეტამდე მოჯარის მიერ არასრულად გადახდილი საიჯარო ქირის ანაზღაურება.

34. საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, მოიჯარე ვალდებული იყო ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ გადაეხადა გაზრდილი საიჯარო ქირა. სასამართლო არ იზიარებს კასატორის პრეტენზიას, რომ ხელშეკრულების შეწყვეტის შემთხვევაში, არ არსებობს საიჯარო ქირა და საქმე ეხება ზიანს ან პირგასამტეხლოს, რაც უნდა შემცირებულიუო სასამართლო პრაქტიკით დადგენილ ოდენობამდე. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება ექცევა ზიანის ანაზღაურების ფარგლებში. ამასთან, მოსარჩელის მიერ მოთხოვნილი თანხა, კონკრეტულ თვეებში განახევრებული საიჯარო ქირის ნაცვლად, ხელშეკრულებით შეთანხმებული საიჯარო ქირის სრულად გადახდის თაობაზე, ხელშეკრულების ფარგლებში ექცევა (საიჯარო დავალიანების 15 354.84 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი), ისევე, როგორც დასაბუთებულია ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის და საიჯარო ფართის გამოთავისუფლებამდე თანხების დაკისრება.

35. სსკ-ის 316-ე მუხლის 1-ელი ნაწილის თანახმად, ვალდებულების ძალით კრედიტორი უფლებამოსილია მოსთხოვოს მოვალეს რაიმე მოქმედების შესრულება. ამავე კოდექსის 317-ე მუხლი განსაზღვრავს ვალდებულების წარმოშობის საფუძვლებს, რომლის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია მონაწილეთა შორის ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ვალდებულება წარმოიშობა ზიანის მიყენების, უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალიწინებული სხვა საფუძვლიდან. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით. სასამართლო განმარტავს, რომ ხელშეკრულება მხარეთა მიერ მიღწეული კონსესუსის შედეგია, რომელიც სამართლებრივი თვალსაზრისით იწვევს მხარეთა მიმართ უფლებებისა და ვალდებულებების წარმოშობას მათივე ნების საფუძველზე და მიზნად ისახავს კონკრეტული სამართლებრივი შედეგის მიღწევას. (იხ. სუსგ-ები №ას-338-2019, 22.03.2021 წ.; Nას-254-2021, 26.07.2022წ.; Nას-1180-2023, 11.12.2023წ.; №ას-1198-2023 10.01.2024 წ.) სსკ-ის 581-ე მუხლის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზეც. ამავე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581-606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული.

36. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებით-სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილე მხარეებს გააჩნიათ ხელშეკრულების პირობათა შესრულების ვალდებულება, როგორც პირველადი მოთხოვნის ისე, ხელშეკრულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვანი შესრულების შემთხვევებისთვის, ზიანის ანაზღაურების, როგორც მეორადი მოთხოვნის დაკმაყოფილების მატერიალურ-სამართლებრივი შესაძლებლობა, კერძოდ სსკ-ის 591-ე მუხლის თანხმად, თუ მოიჯარე საიჯარო ურთიერთობის დამთავრების შემდეგ არ დააბრუნებს იჯარით აღებულ ქონებას, მაშინ მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს დათქმული საიჯარო ქირის გადახდა ქონების დაბრუნების დაყოვნებისთვის, მეიჯარეს შეუძლია მოითხოვოს სხვა ზიანის ანაზღურებაც. აღნიშნული ნორმის დანაწესი დისპოზიციური ხასიათისაა და მოქმედებს იმ შემთხვევაში თუ მხარეები არ შეთანხმებულად განსხვავებულ წესზე. იჯარა ორმხრივმავალდებულებელი, სასყიდლიანი და კონსესუალური ტიპის ხელშეკრულებაა. მეიჯარის ვალდებულებაა, დროებით სარგებლობაში გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი (ქონება) ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მისგან სწორი სამეურნეო გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით ნაყოფის მიღება, ხოლო მოიჯარის ვალდებულება კი, შეთანხმებული საზღაურის გადახდაა. შესაბამისად, საიჯარო სამართლებრივი ურთიერთობის მიზანი არის არა მხოლოდ იჯარის საგნის სარგებლობა, არამედ იჯარის საგნის სარგებლობის გამო მიღებული შემოსავალი (შეად. სუსგ-ებს: N ას-823-823-2018, 06.11.2018წ; N ას-1229-2022, 23.12.2022წ; N ას-814-2023, 21.09.2023წ.; Nას-1081-2023, 17.11.2023წ.). იჯარა ქირავნობის სამართლებრივი ურთიერთობის ნაირსახეობაა, მაგრამ ქირავნობისგან მას სწორედ იჯარის საგნის სარგებლობით შემოსავლის მიღების აუცილებლობა მიჯნავს. შემოსავლის მიღების შესაძლებლობის აუცილებლობის უზრუნველყოფა კი, მეიჯარის ვალდებულების ჯეროვნად შესრულების გამოკვეთილი პასუხისმგებლობაა, რასაც ეფუძნება მოიჯარის ვალდებულება საიჯარო ქირის გადახდის შესახებ (შდრ. სუსგ-ებს: N ას-738-700-2015, 18.12. 2015წ; N ას-823-823-2018, 06.11.2018წ.;N ას-814-2023, 21.09.2023წ.; Nას-1081-2023, 17.11.2023წ.). ქირავნობის დროს კონკრეტული, ინდივიდუალურად განსაზღვრული, მოუხმარებადი ნივთი გადაეცემა დამქირავებელს სარგებლობაში, ხოლო იჯარის შემთხვევაში გადაეცემა ქონება, რომელიც, არა მარტო ნივთებს, არამედ არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთესაც აერთიანებს (სსკ-ის 147-ე მუხლი), ანუ იმ მოთხოვნებსა და უფლებებს, რომლებიც მოიჯარეს მისცემს შესაძლებლობას, მიიღოს ნაყოფი (მატერიალური სარგებელი). იჯარის შემთხვევაში ნაყოფია ის შემოსავლები, რაც მეურნეობის სწორი გაძღოლის გზით მიიღება სამართლებრივი ურთიერთობის (იჯარის) საფუძველზე („იურიდიული ნაყოფი“) (იხ. სუსგ-ები: Nას-738-700-2015, 18.12.2015.წ.; №ას-849-2020, 3.12. 2020წ.; Nას-1081-2023, 17.11.2023წ.).

37. დადგენილია, რომ 2015 წლის 14 დეკემბერის ხელშეკრულებით და 2016 წლის 1 ივლისის შეთანხმებით, განისაზღვრა საიჯარო ქირის ოდენობა და ანგარიშსწორების წესი, მხარეებმა განსაზღვრეს, რომ მოიჯარე ვალდებული იყო გაეთავისუფლებინა საიჯარო ფართი ხელშეკრულების მოქმედების დასრულებიდან და/ან ხელშეკრულების მოქმედების სხვა ფორმით შეწყვეტის თარიღიდან არაუგვიანეს 10 კალენდარული დღის ვადაში, წინააღმდეგ შემთხვევაში მოიჯარე ვალდებული იქნებოდა გადაეხადა საიჯარო ქირა მეიჯარისთვის დაბრუნებამდე პერიოდისთვის დადგენილი ყოველთვიური საიჯარო ქირის 150%-ის ოდენობით, შეწყვეტის თარიღის შემდეგ საიჯარო ფართით ფაქტიურად სარგებლობის დღეების პროპორციულად (ხელშეკრულების 2.3 პუნქტი). დადგენილია, რომ მხარეთა შორის სახელშეკრულებო ურთიერთობა მეიჯარის ინიციტივით შეწყდა 2021 წლის 25 იანვრიდან, სააპელაციო სასამართლომ დადასტურებულად მიჩნია 2023 წის 16 მაისი დაკავებული ფართის გამოთავისუფლების თარიღად, ვინაიდან ამ დღეს გადაეცა ობიექტის გასაღები მეიჯარეს, სწორედ ამ ნაწილში მიიღო სააპელაციო სასამართლომ ახალი გადაწყვეტილება, რომლის საფუძველზეც დაზუსტდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2022 წლის 24 ოქტომბრის გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილის 1.3 პუნქტის ბოლო წინადადება და მოპასუხეს, მოსარჩელის სასარგებლოდ, დაეკისრა ხელშეკრულების შეწყვეტის შემდეგ ქონების დაბრუნების დაყოვნებისათვის, 2022 წლის 4 აპრილის მდგომარეობით 63 667.86 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის და ასევე, 2022 წლის 4 აპრილიდან ფართის გამოთავისუფლებამდე, ანუ 2023 წლის 16 მაისის ჩათვლით, ყოველთვიურად 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა.

38. კასატორის პრეტენზიის თანახმად, გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდის სახით ზიანის ანაზღაურების მოთხოვნა არა-მართლზომიერი იყო. აღნიშნულის პასუხად საკასაციო სასამართლო მიუთითებს ხელშეკრულების პირობაზე, რომლის თანახმადაც, ხელშეკრულების შეწყვეტიდან 10 დღის ვადაში მოიჯარეს უნდა გამოეთავისუფლებინა საიჯარო ფართი, წინააღმდეგ შემთხვევაში, აღნიშნული ვადის გასვლის შემდეგ, ყოველთვიური საიჯარო ქირის ოდენობა, ფართის გამოთავისუფლებამდე განისაზღვრებოდა 150%-ის ოდენობით, რაც შეადგენს - 12 750 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ლარში;

39. საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტის შემდეგ 2021 წლის 25 იანვრიდან, ფართის გამოთავისუფლებამდე ნივთის სარგებლობისთვის გაზრდილი საიჯარო ქირის გადახდის სახით ზიანის ანაზღაურების თაობაზე მოთხოვნა გამომდინარეობს სსკ-ის 991-ე მუხლიდან (პირი, რომელიც სხვა პირის ხარჯზე უსაფუძვლოდ გამდიდრდა სხვა საშუალებითაც, გარდა იმისა რაც გათვალისწინებულია ამ თავში მოვალეა დაუბრუნოს მას მიღებული) და მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების 2.3 პუნქტიდან. საქმის მასალებით ირკვევა, რომ შესრულებულია ზემოხსენებული ნორმით გათვალისწინებული სამართლებრივი შედეგის განმაპირობებელი ყველა წინაპირობა და სახეზე არ არის მოთხოვნის გამომრიცხველი ან შემწყვეტი გარემოებები. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე პირველი ინსტანციის და სააპელაციო სასამართლოებმა სწორად შეაფასეს სასარჩელო მოთხოვნის საფუძვლიანობა და სააპელაციო სასამართლომ საიჯარო ფართის გათავისუფლების თარიღის (ობიექტის გასაღების მეიჯარისათვის გადაცემის თარიღით) მართებულად განსაზღვრით, მოიჯარეს დეკისრა შესაბამისი ფულადი ვალდებულებები.

40. სსკ-ის 976-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, პირს, რომელმაც სხვას ვალდებულების შესასრულებლად რაიმე გადასცა, შეუძლია მოსთხოვოს ვითომ- კრედიტორს (მიმღებს) მისი უკან დაბრუნება, თუ: ვალდებულება გარიგების ბათილობის ან სხვა საფუძვლის გამო არ არსებობს, არ წარმოიშობა ან შეწყდა შემდგომში; ვალდებულების საწინააღმდეგოდ ისეთი შესაგებელი იქნა წარდგენილი, რომ ხანგრძლივი დროის განმავლობაში გამორიცხულია მოთხოვნის წარდგენა. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ზოგადად კონდიქციური დანაწესების (სსკ-ის 976-991-ე მუხლები) გამოყენების უმთავრესი წინაპირობა მის სუბსიდიურობაში ვლინდება, რაც იმას ნიშნავს, რომ უსაფუძვლო გამდიდრების წესები მოთხოვნის დამფუძნებელ ნორმებად გვევლინება მხოლოდ მაშინ, როდესაც სასამართლო, მოვლენათა დინამიკის გათვალისწინებით, დაასკვნის, რომ გამორიცხულია სხვა უფრო სპეციალური ნორმის გამოყენება (მაგ: პოსესორული ან ვინდიკაციური სარჩელები (სანივთო სამართალი), სარჩელი ვალდებულების შესრულების შესახებ (როგორც პირველადი, ისე _ მეორადი მოთხოვნები) და სხვა) - (იხ. სუსგ-ები: Nას-774-723-2017, 11.10.2017 წ.; N ას-794-794-2018, 11.09.2018; N ას-1021-2019, 20.12.2019წ.; №ას-461-2023 21.07.2023წ.). საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის თანახმად, სსკ-ის 976-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ა“ ქვეპუნქტით რეგულირებულია ე.წ. „შესრულების კონდიქცია“ და ამგვარი სამართლებრივი ურთიერთობიდან გამომდინარე, მოთხოვნის დაკმაყოფილებისათვის უნდა არსებობდეს შემდეგი წინაპირობები: მოსარჩელემ უნდა მიუთითოს სამართლებრივი სიკეთის გადაცემის ფაქტზე, ასევე მხარეთა შორის ვალდებულების არარსებობაზე (იხ. სუსგ №ას-653-621-2013, 27.04.2015 წ.). ამასთან, მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ უსაფუძვლო გამდიდრების ნორმების გამოყენება ხდება მოთხოვნის სხვა საფუძვლებთან სუბსიდიურად, რაც იმას ნიშნავს, რომ, თუ არსებობს სასარჩელო მოთხოვნის შესაძლო დაკმაყოფილების სახელშეკრულებო ან სხვა კანონისმიერი საფუძველი (მოთხოვნათა კონკურენცია), უსაფუძვლო გამდიდრების სამართლის ნორმების, როგორც მოთხოვნის საფუძვლის, გამოყენება ბოლოს უნდა განხორციელდეს ანუ მას შემდეგ, რაც გამოირიცხება მოთხოვნის დაკმაყოფილება სახელშეკრულებო ან სხვა კანონისმიერი საფუძვლებიდან (იხ. სუსგ №ას-1249-1269-2011, 04.04.2012 წ.). საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ „უსაფუძვლო გამდიდრების მიზანი არის სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე შეძენილი ქონების (რომელშიც უნდა ვიგულისხმოთ უფლების ან გარკვეული შეღავათის, უპირატესობის) ამოღება, რითაც უნდა უზრუნველყოფილ იქნეს სამართლიანობის აღდგენა ანუ იმ მდგომარეობის აღდგენა, რომელიც იარსებებდა არაუფლებამოსილი პირის მიერ დაზარალებულის ხარჯზე გარკვეული შეღავათის, უფლების, უპირატესობის მიღებამდე”... უსაფუძვლო გამდიდრების ინსტიტუტის ნორმები აღჭურვილია დაცვითი ფუნქციით, რათა უზრუნველჰყოს არაუფლებამოსილი სუბიექტისაგან უსაფუძვლოდ მიღებული ქონების ამოღება და მისი უფლებამოსილი პირისათვის გადაცემა. შედეგობრივი თვალსაზრისით, სამართლისათვის არავითარი მნიშვნელობა არ აქვს, თუ რა საშუალებით გამდიდრდა პირი – მიიღო თუ დაზოგა ქონება. ფაქტი ერთია – ვითომ კრედიტორის ქონებრივ სფეროში აღმოჩნდა ქონება, რომელსაც იქ არსებობის სამართლებრივი საფუძველი არ გააჩნია და, აქედან გამომდინარე, ექვემდებარება უფლებამოსილი პირისათვის დაბრუნებას“ (იხ. სუსგ N ას-390-390-2018, 15.05.2018 წ). „კონდიქციური ვალდებულების არსებობისას, არ გაითვალისწინება არც კონტრაჰენტის კეთილსინდისიერება და არც ბრალეულობა. ამ ვალდებულების მიზანი სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე გადანაცვლებულ მატერიალურ/არამატერიალურ ქონებრივ სიკეთეთა ისე აღდგენაა, რომელიც იარსებებდა, რომ არ შექმნილიყო კონდიქციური ვალდებულების მახასიათებელი წინაპირობები. ქონებრივი წონასწორობის აღდგენის მიზნით, კანონი “განსაზღვრავს უსაფუძვლოდ გადაცემულის დაბრუნებას, რათა ხელი შეეწყოს სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას და ბრუნვის მონაწილე რომელიმე მხარე იმგვარ მდგომარეობაში არ აღმოჩნდეს, რომელსაც სამართლებრივი წინაპირობები გამდიდრების ეტაპზე არ გააჩნია“ (ახალაძე მ., უსაფუძვლო გამდიდრება 2015-2018 წლის პირველი ნახევარი, საქართველოს უზენაესი სასამართლოს გამომცემლობა, თბილისი, 2019, 32 ).

41. საქართველოს კონსტიტუციით საკუთრების უფლება აღიარებული და უზრუნველყოფილია. სსკ-ის 170-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, მესაკუთრეს შეუძლია, კანონისმიერი ან სხვაგვარი, კერძოდ, სახელშეკრულებო შებოჭვის ფარგლებში თავისუფლად ფლობდეს და სარგებლობდეს ქონებით (ნივთით), არ დაუშვას სხვა პირთა მიერ ამ ქონებით სარგებლობა, განკარგოს იგი, თუკი ამით არ ილახება მეზობლების ან სხვა მესამე პირთა უფლებები, ანდა, თუ ეს მოქმედება არ წარმოადგენს უფლების ბოროტად გამოყენებას. სსკ-ის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილით გათვალისწინებული ნორმის დანაწესის თანახმად, მესაკუთრეს შეუძლია მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა მფლობელს ჰქონდა ამ ნივთის ფლობის უფლება. ამავე კოდექსის 168-ე მუხლის თანახმად, მესაკუთრის პრეტენზიის გამო ნივთის მფლობელობა წყდება, თუ მესაკუთრე მფლობელს წაუყენებს დასაბუთებულ პრეტენზიას. სასამართლო განმარტავს, რომ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის შესახებ სარჩელის წარდგენა ხდება, როცა შელახულია ნივთზე მესაკუთრის მფლობელობა, როცა მესაკუთრის ქონება უკანონო მფლობელის (მფლობელთა) ხელთაა. ამასთან, არამფლობელი მესაკუთრის მიერ უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვის მართლზომიერებისათვის უნდა არსებობდეს სსკ-ის 172-ე მუხლის პირველი ნაწილით დადგენილი აუცილებელი წინაპირობები: ა) მოსარჩელე უნდა იყოს ნივთის მესაკუთრე; ბ) მოპასუხე უნდა იყოს ნივთის მფლობელი; გ) მოპასუხეს არ უნდა ჰქონდეს ამ ნივთის ფლობის უფლება. მხოლოდ მას შემდეგ, რაც დადგინდება სამივე წინაპირობის არსებობა, შესაძლებელი გახდება მოპასუხის უკანონო მფლობელობიდან ნივთის გამოთხოვა. ამდენად, განსახილველი სარჩელის საფუძვლიანობა მოწმდება იმ გარემოებათა შეფასებით, არსებობს თუ არა მოსარჩელეების საკუთრების უფლება სადავო უძრავ ნივთზე და იმყოფება თუ არა ეს ნივთი მოპასუხის არამართლზომიერ მფლობელობაში, ხორციელდება თუ არა მფლობელობა შესაბამისი უფლების გარეშე.

42. ვინაიდან, განსახილველ შემთხვევაში, სასამართლომ დააკმაყოფილა მოსარჩელის სასარჩელო მოთხოვნა მხარეთა შორის 2015 წლის 14 დეკემბრის საიჯარო ურთიერთობის შეწყვეტილად აღიარების თაობაზე და დაადგინა, რომ მოიჯარის მიერ იჯარის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების არაჯეროვნად შესრულების გამო, მეიჯარე მხარის ინიციატივით მართლზომიერად შეწყდა იჯარის ხელშეკრულება 2021 წლის 25 იანვრიდან; ასევე საქმეზე დადგენილი იმ უდავო გარემოების გათვალისწინებით, რომ მოიჯარე სამედიცინო დაწესებულება 2023 წლის 16 მაისამდე მეიჯარის ნების საწინააღმდეგოდ ფლობდა და სარგებლობდა იმ საიჯარო ქონებით, რომლის ფლობის სამართლებრივი საფუძველიც აღარ გააჩნდა, მეიჯარის ვინდიკაციური მოთხოვნა, ნივთის უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვის თაობაზე, საფუძვლიანია და უნდა დაკმაყოფილდეს; მოპასუხეს უნდა დაევალოს გამოათავისუფლოს მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონებები;

43. საკასაციო სასამართლომ მოპასუხის საკასაციო საჩივარი შეამოწმა ძირითადი საკასაციო პრეტენზიების გათვალისწინებით და სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, რადგან ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81). შესაბამისად, კასატორის სამართლებრივად უმნიშვნელო შედავებაზე მსჯელობას აღარ განავითარებს.

44. კასატორის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟი დარჩება სახელმწიფო ბიუჯეტში.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 410-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს „მ.კ.მ.გ.დ.ც–ის“ საკასაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდეს;

2. უცვლელად დარჩეს თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილება;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

მ. ერემაძე