¹ბს-1024-978(კ-07) 16 იანვარი, 2008 წ.

ქ. თბილისი

ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატამ

შემადგენლობა:

ნინო ქადაგიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: მიხეილ ჩინჩალაძე, ნუგზარ სხირტლაძე

საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლისა და 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის საფუძველზე, ზეპირი განხილვის გარეშე, შეამოწმა საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საფუძვლების არსებობა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 25 სექტემბრის გადაწყვეტილებაზე.

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი :

2000 წლის 19 ივლისს სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველომ სასარჩელო განცხადებით მიმართა ზესტაფონის რაიონულ სასამართლოს მოპასუხე შპს “....", ნ. გ-ის, ი. ბ-ის, ჯ. ლ-ისა და ლ. თ-ის მიმართ, საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმების, საიჯარო ქირისა და მასზე დარიცხული საურავის - 1020.40 აშშ დოლარის გადახდის თაობაზე.

მოსარჩელე სასარჩელო განცხადებაში მიუთითებდა, რომ სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და შპს “...." შორის 1997 წლის 30 აპრილს დადებული იჯარის ხელშეკრულებით შპს ,,....” იჯარით გადაეცა არასაცხოვრებელი ფართი ხუთი წლის ვადით. აღნიშნული ხელშეკრულება სანოტარო წესით არ დამოწმებულა, რის გამოც საიჯარო ხელშეკრულება აღდგენილ იქნა 2000 წლის 7 ივნისს. შპს “....", ხელშეკრულების თანახმად, ყოველწლიურად უნდა გადაეხადა არასაცხოვრებელი ფართის სარგებლობისათვის იჯარა აღნიშნული ფართის ნარჩენი ღირებულების 25% ოდენობით, რაც წლიურად შეადგენდა 362 აშშ დოლარს. 1998 წლამდე მოპასუხე კეთილსინდისიერად იხდიდა აღნიშნულ თანხას. ზემოაღნიშნული პერიოდიდან იგი სისტემატურად არ იხდიდა საიჯარო ქირას, რამაც 2000 წლისათვის 454,30 აშშ დოლარი შეადგინა და ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე დაეკისრა საურავი გადასახდელი თანხის 0,5%-ის ოდენობით და შეადგინა 566,20 აშშ დოლარი.

ყოველივე აღნიშნულიდან გამომდინარე, მოსარჩელე ითხოვდა საიჯარო ხელშეკრულების გაუქმებას, საიჯარო ქირისა და მასზე დარიცხული საურავის - 1020.40 აშშ დოლარის გადახდას.

მოპასუხე შპს “...." დირექტორმა სასარჩელო განცხადება არ ცნო და მოითხოვა მოსარჩელისათვის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

რაიონულ სასამართლოში საქმის განხილვის დროს შპს “...." პარტნიორებმა: ნ. კ-მა, ი. ბ-მა, დ. ჯ-მა და ლ. თ-ემ მოპასუხეების სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და შპს ,,...” დირექტორის მიმართ შეიტანეს შეგებებული სარჩელი, რომლითაც მოითხოვეს 1997 წლის 30 აპრილის საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, საიჯარო ქირის სახით გადახდილი თანხის ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და შპს ,,....” დირექტორის ნ. გ-ის დაკისრება, სადავო საკუთრებიდან თითოეული მესაკუთრის წილის განსაზღვრა და გადაცემა.

შეგებებული სარჩელის ავტორები საჩივარში მიუთითებდნენ, რომ “პრივატიზაციის პროცესში ვაჭრობის, საზოგადოებრივი კვებისა და საყოფაცხოვრებო მომსახურების საწარმოთა მუშაკთათვის ობიექტების პირდაპირი მიყიდვის შესახებ" ¹179 ბრძანებულების საფუძველზე 1995 წლის 20 ივნისს დაიდო ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, შრომით კოლექტივზე პირდაპირი წესით გაიყიდა ქალაქვაჭრობის ¹16 მაღაზია, რომლის ფასი შეადგენდა 117 აშშ დოლარს. აღნიშნული თანხა მყიდველმა გადაიხადა 1995 წლის 30 ივნისს, რაც დასტურდება ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს ¹03/69 მიმართვით. 1995 წელს ამხანაგობის საფუძველზე ჩამოყალიბდა შპს “....", რომლის პარტნიორები იყვნენ ამხანაგობის წევრები, შპს “...." დირექტორად არჩეულ იქნა ნ. გ-ი. 1997 წლის 13 მარტს დამოწმდა ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და ამხანაგობას შორის დადებული ხელშეკრულება. აღნიშნული ვალდებულება 1995 წლის 20 ივნისის ხელშეკრულებიდან მომდინარეობდა. 1998 წელს განხორციელდა ქ. ზესტაფონში, .... ქ. ¹27-ში მდებარე ქალაქვაჭრობის ¹16 მაღაზიის პრივატიზაცია, რომელიც კონკურსის წესით შეიძინა შპს “...." დირექტორის, ნ. გ-ის მეუღლემ _ ჯ. ლ-ემ. ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსა და ჯ. ლ-ეს შორის 2002 წლის 25 სექტემბერს გაფორმდა ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, მას გადაეცა აღნიშნული არასაცხოვრებელი ფართი და მასზე გაიცა საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობა.

შესაბამისად, მოსარჩელეებმა მოითხოვეს 2000 წლის 7 ივნისს დადებული საიჯარო ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და განმარტეს, რომ ხელშეკრულება სახელმწიფო ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს “...." შორის დაიდო 1997 წლის 30 აპრილს, თუმცა მისი დამოწმება მოხდა 2000 წლის 7 ივნისს. ქონების მართვის სამმართველოს სამი წლის განმავლობაში არ მოუთხოვია ხელშეკრულების მეორე მხარისათვის ხელშეკრულების ეგზემპლარის დაბრუნება, რომელიც, მისი თქმით, აღდგენილ იქნა 2000 წლის 7 ივნისს, ხოლო იჯარის ხელშეკრულების აღდგენას პირვანდელი ფორმით და პირობებით სამოქალაქო კოდექსი არ ითვალისწინებდა. მხარეებს შორის ხელშეკრულება არ იყო დადებული კანონით გათვალისწინებული ფორმით. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 59-ე მუხლის თანახმად: “ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება".

რაიონული სასამართლოს 2005 წლის 30 ივნისის სასამართლოს სხდომაზე შეგებებული სარჩელის ავტორთა წარმომადგენელმა დააზუსტა სარჩელი და მოითხოვა იჯარის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და ნ. გ-ის საერთო საკუთრებაში არსებული ინვენტარის ღირებულების მოსარჩელეთა სასარგებლოდ დაკისრება.

სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველო და ნ. გ-ი არ დაეთანხმნენ შეგებებულ სარჩელს და მოითხოვეს მის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

ზესტაფონის რაიონული სასამართლოს 2005 წლის 4 ივლისის გადაწყვეტილებით ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სასარჩელო განცხადება არ დაკმაყოფილდა; შპს ,,...” პარტნიორების შეგებებული სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულება არასაცხოვრებელ ფართზე იჯარის უფლების თაობაზე; შპს ,,...” დირექტორს ნ. გ-ს დაეკისრა საერთო ინვენტარის ღირებულების წილი 19,5 აშშ დოლარის ოდენობით ნ. კ-ის, დ. ჯ-ის, ნ. ბ-ისა და ლ. თ-ის სასარგებლოდ.

რაიონული სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ ქალაქვაჭრობის მაღაზია ¹16 ირიცხებოდა სს “..." ქარხნის ბალანსზე, რომელიც სხვა ობიექტებთან ერთად 1997 წლის 21 აგვისტოს გადაეცა ზესტაფონის მერიას. მხარეებს შორის 1997 წლის 30 აპრილს დადებული საიჯარო ხელშეკრულება ..... ¹27-ში მდებარე არასაცხოვრებელი ფართის იჯარით გადაცემის შესახებ დამოწმდა 2000 წლის 7 ივნისს. რაიონულმა სასამართლომ განმარტა, რომ 1997 წლის 30 აპრილს ვერ დაიდებოდა იჯარის ხელშეკრულება, რადგან არასაცხოვრებელი ფართი იმ დროისათვის ჯერ კიდევ სს “...." ბალანსზე ირიცხებოდა. სასამართლომ ასევე დადგენილად მიიჩნია, რომ 1998 წელს ზემოაღნიშნული არასაცხოვრებელი ფართი შეიძინა ჯ. ლ-ემ, რასაც მხარეებს შორის 2001 წლის 19 ნოემბერს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ადასტურებდა. შესაბამისად, საიჯარო ხელშეკრულება შპს “...." და ქონების მართვის სამმართველოს შორის ვერ დაიდებოდა. 1997 წლის 13 მარტს, ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, პირდაპირი მიყიდვის წესით, ნ. გ-მა, როგორც ამხანაგობის უფლებამოსილმა პირმა, შეისყიდა მაღაზიის ინვენტარი 117 აშშ დოლარად. აღნიშნული მოძრავი ქონება მას არ შეუტანია შპს “...." საწესდებო კაპიტალში და თვითონ დაეუფლა.

რაიონული სასამართლოს მოსაზრებით, ხელშეკრულება, დადებული 2000 წლის 7 ივნისს ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს “...." შორის, ბათილია სამოქალაქო კოდექსის 59-ე მუხლის თანახმად, ვინაიდან კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული, აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება ბათილია, მით უფრო, რომ ამავე კოდექსის 68-ე მუხლის თანახმად, გარიგების ნამდვილობისათვის საჭიროა დადგენილი ფორმის დაცვა, რასაც მოცემულ შემთხვევაში ადგილი არ ჰქონია. ამასთან, სასამართლომ “მეწარმეთა შესახებ" კანონის 5.7 მუხლის მიხედვით დირექტორის მოვალეობის არაკეთილსინდისიერად შესრულებისათვის, ნ. გ-ს დააკისრა თანამესაკუთრეების სასარგებლოდ მათი წილის გადახდა, თითოეულისათვის 19.5 ა.შ.შ. დოლარის ოდენობით.

მითითებული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრეს ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოს წარმომადგენელმა და შპს “...." თანამესაკუთრეებმა: ი. ბ-მა, ნ. გ-მა, ლ. თ-ემ და დ. ჯ-მა.

სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველო სააპელაციო საჩივარში მიუთითებდა, რომ სახელმწიფო ქონების მართვის ზესტაფონის სამმართველოსა და შპს ,,....” შორის 1997 წელს დაიდო საიჯარო ხელშეკრულება, რომელიც დაიკარგა და აღდგენილ იქნა 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულებით, რასაც ნ. გ-იც ადასტურებს. 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულება დამოწმდა ნოტარიულად. სამოქალაქო კოდექსის 61-ე მუხლის თანახმად, თუ პირი, რომელიც დებს უცილოდ ბათილ გარიგებას, ადასტურებს მას, მაშინ მისი მოქმედება განიხილება, როგორც გარიგების ხელახლა დადება, ხოლო 61-ე მუხლის მე-3 ნაწილის თანახმად, “თუ გარიგებას ადასტურებს შეცილების უფლების მქონე პირი, მაშინ იგი კარგავს შეცილების უფლებას. 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულება წარმოადგენს 1997 წლის 30 აპრილს დადებული ხელშეკრულების დადასტურებას და აღიარებას, რის გამოც შპს “...." აღარ გააჩნია შეცილების უფლება. ამასთან ერთად, 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულებით, შპს “...." დირექტორმა ივალდებულა 1997 წლიდან საიჯარო ქირის გადახდა, რაც სამოქალაქო კოდექსის 341-ე მუხლის თანახმად წარმოადგენს ვალის აღიარებას.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, აპელანტი ითხოვდა 2005 წლის 4 ივლისის გადაწყვეტილების გაუქმებასა და მოპასუხისათვის საიჯარო ქირისა და მასზე დარიცხული საურავის 4504.8 აშშ დოლარის დაკისრებას.

მეორე აპელნატები შპს “...." თანამესაკუთრეები ი. ბ-ი, ნ. გ-ი, ლ. თ-ე და დ. ჯ-ი სააპელაციო საჩივარში მიუთითებდნენ, რომ შეგებებული სარჩელის მოთხოვნას წარმოადგენდა იჯარის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა და წილის გამოყოფა; რაიონული სასამართლოს სხდომაზე მათ წარმომადგენელს სარჩელი არ შეუმცირებია, არამედ მოხდა მხოლოდ სარჩელის დაზუსტება, რაზეც სასამართლოს არ უმსჯელია. რაიონულმა სასამართლომ, ფაქტობრივად, არ იმსჯელა შეგებებული სარჩელის მოთხოვნებზე, არ გამოიკვლია საქმის მასალები და არასწორად დაადგინა საქმის ფაქტობრივი გარემოებები. ამასთან, რაიონულმა სასამართლომ გასაჩივრებულ განჩინებაში მიუთითა, რომ 1998 წელს ზემოაღნიშნული არასაცხოვრებელი ფართი შეიძინა ჯ. ლ-ემ, რასაც მხარეებს შორის 2001 წლის 19 ნოემბერს დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულება ადასტურებდა, აღნიშნული კი არასწორია, რამდენადაც, რაიონულმა სასამართლომ ფაქტობრივად დაადგინა, რომ იჯარით აღებული ფართის მესაკუთრეს ჯ. ლ-ე წარმოადგენს.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, აპელანტები ითხოვდნენ იჯარის ხელშეკრულების ბათილად ცნობას, საერთო საკუთრებიდან წილის გამოყოფასა და 2002 წლის 25 სექტემბერს გაცემული საკუთრების დამადასტურებელი მოწმობის ბათილად ცნობას.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2005 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილებით ნ. გ-ის, ი. ბ-ისა და ლ. თ-ის სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა რაიონული სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება არასაცხოვრებელ ფართზე იჯარის უფლების შესახებ 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის ნაწილში და სააპელაციო სასამართლოს მიერ ამ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; დაკმაყოფილდა ნ. გ-ის, ი. ბ-ის, ლ. თ-ისა და დ. ჯ-ის შეგებებული სარჩელი; ბათილად იქნა ცნობილი 2000 წლის 7 ივნისის საიჯარო ხელშეკრულება ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსა და შპს “...." შორის, ხოლო დანარჩენ ნაწილში რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.

სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ 2006 წლის 7 ივნისს ზესტაფონის ქონების მართვის სამმართველოსა და შპს “...." შორის დაიდო საიჯარო ხელშეკრულება ხუთი წლის ვადით, რომლის თანახმად, ამ უკანასკნელს გადაეცა ზესტაფონში, .... ქ. ¹27-ში მდებარე ქალაქვაჭრობის ¹16 მაღაზია. აღნიშნული ხელშეკრულება არ დადასტურებულა სანოტარო წესით და არაა გატარებული საჯარო რეესტრში.

სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, სამოქალაქო კოდექსის 59-ე მუხლის შესაბამისად, ბათილია კანონით ან ხელშეკრულებით გათვალისწინებული, აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, ასევე, ამავე კოდექსის 68-ე მუხლის თანახმად, გარიგების ნამდვილობისათვის საჭიროა კანონით დადგენილი ფორმის დაცვა. მიწის რეგისტრაციის შესახებ კანონის 22-ე მუხლის მიხედვით, მიწის და სხვა უძრავი ქონების გასხვისების ხელშეკრულება რეგისტრირებულ უნდა იქნეს სააღრიცხვო ბარათის შესაბამის განყოფილებაში. შესაბამისად, სააპელაციო სასამართლომ ბათილად ცნო 2000 წლის 7 ივნისის ხელშეკრულება და მიუთითა, რომ რაიონული სასამართლოს მიერ აღნიშნული ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი, მაგრამ იმ საფუძვლით, რომ აღნიშნული ობიექტი შეისყიდა ჯ. ლ-ემ და მის კანონიერ მფლობელობაში იმყოფებოდა.

სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, ვინაიდან ი. ბ-ს, ნ. გ-ს, ლ. თ-ეს და დ. ჯ-ს სარჩელი შეტანილი ჰქონდათ ზესტაფონის რაიონულ სასამართლოში ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოსა და ჯ. ლ-ის მიმართ კონკურსის შედეგების, ნასყიდობის ხელშეკრულებისა და ჯ. ლ-ის საკუთრების მოწმობის გაუქმების მოთხოვნით, რაზეც რაიონულმა სასამართლომ გადაწყვეტილება 2005 წლის 15 ნოემბერს მიიღო და იგი კანონიერ ძალაში იყო შესული, ამდენად, სააპელაციო სასამართლო ვერ იმსჯელებდა საკუთრების მოწმობის კანონიერებაზე.

სააპელაციო სასამართლომ სსსკ-ის 189.2. “ბ” მუხლის საფუძველზე მიუთითა, რომ, რამდენადაც იჯარის ხელშეკრულება ექვემდებარებოდა ბათილად ცნობას, როგორც ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება, შესაბამისად შეგებებული სარჩელის დაკმაყოფილებამ გამორიცხა სარჩელის დაკმაყოფილება _ იჯარის ქირის გადახდის შესახებ.

სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველომ, რომლებმაც მოითხოვა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2005 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილების გაუქმება, შპს “...." საიჯარო ქირისა და მასზე დარიცხული საურავის - 4504,8 აშშ დოლარის დაკისრება.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატის 2007 წლის 24 აპრილის განჩინებით ზესტაფონის ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს საკასაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2005 წლის 28 ნოემბრის გადაწყვეტილება და საქმე ხელახლა განსახილველად დაუბრუნდა იმავე სასამართლოს.

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 25 სექტემბრის გადაწყვეტილებით ნ. გ-ის, დ. ჯ-ის, ლ. თ-ის, ი. ბ-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა; საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; ზესტაფონის რაიონული სასამართლოს 2005 წლის 4 ივლისის გადაწყვეტილება გაუქმდა ზესტაფონის სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების სამმართველოს სარჩელის დაუკმაყოფილებლობის ნაწილში და საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; შპს ,,....” სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს სასარგებლოდ დაეკისრა 696,30 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის გადახდა, გადახდის დროისათვის არსებული კურსით, ხოლო დანარჩენ ნაწილში ზესტაფონის რაიონული სასამართლოს 2005 წლის 4 ივლისის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელად.

სააპელაციო სასამართლო გადაწყვეტილებაში მიუთითებდა, რომ საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 59-ე მუხლის შესაბამისად, აუცილებელი ფორმის დაუცველად დადებული გარიგება ბათილია, ხოლო გარიგების ბათილად ცნობას იწვევს, როგორც მარტივი, ისე რთული წერილობითი ფორმის დაუცველობა. სასამართლოს განმარტებით, თუ კანონმდებლობით ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებულია რთული წერილობითი ფორმა, ნოტარიულად დამოწმება და რეგისტრაცია რეესტრში, აღნიშნული ფორმის დაცვა ხელშეკრულების ნამდვილობისათვის აუცილებელი პირობაა და მისი შეუსრულებლობა ყოვლთვის იწვევს გარიგების ბათილად ცნობას.

,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ” საქართველოს კანონის 2.2 მუხლის საფუძველზე მიწის რეგისტრაციის მიზანია ნაკვეთის და მასთან უძრავად დაკავშირებული ქონების მიმართ უფლებათა წარმოშობის, გადაცემის, შეზღუდვის ან შეწყვეტის აღიარება და დადასტურება სახელმწიფოს მიერ. ასევე, ამ კანონის 7.1 მუხლის თანახმად, სააღსრულებო ბარათის ჩანაწერი არის ამ ქონებასთან დაკავშირებული სამართლებრივი მდგომარეობის განმსაზღვრელი ძირითადი იურიდიული საფუძველი. ,,მიწის რეგისტრაციის შესახებ” საქართველოს კანონის 22-ე მუხლი ადგენს, რომ მიწისა და სხვა უძრავი ქონების გასხვისების ხელშეკრულება რეგისტრირებული უნდა იქნეს სააღრიცხვო ბარათის შესაბამის განყოფილებაში. უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობისათვის საჭიროა წერილობითი ხელშეკრულება, რომელიც დამოწმებული უნდა იქნეს სანოტარო წესით მაშინდელი კანონმდებლობით და რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში. ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმებისა და საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის შემდეგ არის შესაძლებელი უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობა.

სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 69-ე მუხლის შესაბამისად, ადმინისტრაციული ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მხოლოდ წერილობითი ფორმით თუ კანონმდებლობით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. აღნიშნული ნორმა იმპერატიულად ადგენს, რომ ადმინისტრაციულ კანონმდებლობაში მხოლოდ წერილობითი ხელშეკრულების არსებობაა შესაძლებელი, განსხვავებით სამოქალაქო კანონმდებლობისგან, ხოლო, თავის მხრივ, ის გარემოება, რომ ადმინისტრაციული კანონმდებლობა, ადმინისტრაციული ხელშეკრულებისათვის წერილობითი ფორმის არსებობას განსაზღვრავს აუცილებელ ელემენტად, არ წარმოადგენს იმის საფუძველს, რომ უძრავ ქონებაზე უფლების წარმოშობა დამოკიდებულია ხელშეკრულების მხოლოდ წერილობითი ფორმის არსებობაზე.

საქმეში არსებული, ზესტაფონის ნოტარიუსის რ. გ-ის 2007 წლის 3 ივლისის ცნობით, მის სანოტარო ბიუროში შპს ,,...” და ზესტაფონის ქონების მართვის სამმართველოს შორის 2000 წლის 7 ივნისს და შესაბამისად, არც სხვა პერიოდში არანაირი ხელშეკრულება არ არის დადებული.

ზესტაფონის ნოტარიუსის - ნ. ფ-ის 2007 წლის 17 ივლისის ცნობით, მის მიერ ნამდვილად არის დამოწმებული 2000 წლის 7 ივნისს რეესტრი ¹1329 იჯარის ხელშეკრულება ზესტაფონის ქონების მართვის სამმართველოსა და ნ. გ-ს შორის, რაც დასტურდება სანოტარო მოქმედებათა რეგისტრაციის ჟურნალში (გვ. 69) შესრულებული ჩანაწერით, ხელშეკრულება დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, მაგრამ გატარებული არაა საჯარო რეესტრში.

ხოლო, რაც შეეხება საურავს, სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იყო საურავი, ყოველ ვადაგადცილებულ დღეზე 0,5%, მაგრამ, რამდენადაც იჯარის ხელშეკრულება ბათილად იქნა ცნობილი, იგი თავისთავად არ წარმოშობს სამართლებრივ შედეგებს, ამიტომ საურავის ნაწილში სარჩელი არ უნდა დაკმაყოფილდეს, რაც შეეხება ძირითად თანხას 696,3 აშშ დოლარის ექკვივალენტს, რამდენადაც შპს ,,....” ფაქტობრივად ფლობდა და სარგებლობდა ქონებით, საჩუქრებს ეს თანხა უნდა დაეკისროს, წინააღმდეგ შემთხვევაში სახეზეა უსაფუძვლო გამდიდრება სამოქალაქო კოდექსის 979-ე მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, რომლის თანახმადაც უკან დაბრუნების მოთხოვნა ვრცელდება მიღებულ სარგებელზე.

მითითებული გადაწყვეტილება საკასაციო წესით გაასაჩივრა საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველომ.

კასატორი საკასაციო საჩივარში მიუთითებდა, რომ, როგორც საქმეში არსებული მასალებით დასტურდება, 1997 წლის 30 აპრილს .... ქ. ¹27-ში მდებარე 81 კვ.მ არასაცხოვრებელი ფართი პირდაპირი წესით 5 წლის იჯარის უფლებით გადაეცა შპს ,,....”. ზესტაფონის სამმართველოსა და შპს ,,....” დირექტორ ნ. გ-ს შორის გაფორმდა საიჯარო ხელშეკრულება. Mმოპასუხემ აიღო რა იჯარით აღნიშნული არასაცხოვრებელი ფართი, რომლის საბალანსო ღირებულება შეადგენდა 12094 ათას მანეთს, ხოლო ნარჩენი ღირებულება 1447 აშშ დოლარის ექკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში, ივალდებულა საიჯარო ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში ყოველწლიურად გადაეხადა ნარჩენი ღირებულების 25%, ანუ 362 აშშ დოლარის ექკვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში ყოველთვიურად, მომდევნო თვის 15 რიცხვამდე, წინააღმდეგ შემთხვევაში გადაუხდელ თანხაზე ერიცხებოდა საურავი, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე 0,5%-ის ოდენობით.

ზესტაფონის ნოტარიუსის, ნ. ფ-ის 2007 წლის 17 ივლისს ცნობით, დასტურდება, რომ იჯარის ხელშეკრულება ზესტაფონის ქონების მართვის სამმართველოსა და ნ. გ-ს შორის დამოწმებულია 2000 წლის 7 ივნისს რეესტრით ¹1329.

Kკასატორის განმარტებით, სამოქალაქო კოდექსის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილის შესაბამისად, ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია, მონაწილეთა შორის არსებობდეს ხელშეკრულება. Aამავე კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილით კი ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას.

მიუხედავად იმისა, რომ მოიჯარემ ნებაყოფლობით იკისრა საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულება, რაც დაადასტურა საკუთარი ხელმოწერით, მისი მხრიდან სისტემატიურად ირღვეოდა სახელშეკრულებო პირობები, რის გამოც საიჯარო ქირამ და მასზე დარიცხულმა საურავის გადასახადმა შეადგინა 1020,40 აშშ დოლარი. ყოველივე აღნიშნული ადატურებს საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრების მოთხოვნის საფუძველს.

Y ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, კასატორი ითხოვდა ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატის 2007 წლის 25 სექტემბრის გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმებას და შპს ,,....” საიჯარო ქირისა და მასზე დარიცხული საურავის 1020,40 აშშ დოლარის გადახდის დაკისრებას.

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ და სხვა კატეგორიის საქმეთა პალატის 2007 წლის 22 ნოემბრის განჩინებით, ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის შესაბამისად, დასაშვებობის შესამოწმებლად წარმოებაში იქნა მიღებული საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი; მხარეებს მიეცათ უფლება, 2007 წლის 22 ნოემბრის განჩინების ჩაბარებიდან 10 დღის ვადაში წარმოედგინათ მოსაზრება, თუ რამდენად იყო დასაშვები განსახილველად საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მიხედვით.

2007 წლის 11 დეკემბერს შპს ,,....” დირექტორმა განცხადებით მიმართა საქართველოს უზენაეს სასამართლოს, რომლითაც მოითხოვა საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლო გაეცნო გასაჩივრებულ განჩინებას, საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარს, შეამოწმა საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკა მოცემულ საქმესთან მიმართებაში და მიაჩნია, რომ საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილის მოთხოვნებს.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოცემული საქმე არ არის მნიშვნელოვანი სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებისათვის, სააპელაციო სასამართლოს განჩინება არ განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან და სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა პროცესუალური დარღვევის გარეშე.

საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობს სააპელაციო სასამართლოს მიერ გამოყენებული საპროცესო და მატერიალური სამართლის ნორმების განმარტებისა და სამართლის განვითარების მიზნით საკასაციო სასამართლოს მიერ ზოგადი მნიშვნელობის მქონე (კონკრეტულთან ერთად) სახელმძღვანელოსა და სარეკომენდაციო გადაწყვეტილების გამოტანის ფაქტობრივი საჭიროება.

საკასაციო სასამართლოს მოსაზრებით, მოცემულ საქმეს არ გააჩნია არავითარი პრინციპული მნიშვნელობა სასამართლო პრაქტიკისათვის, ხოლო საკასაციო საჩივარს _ წარმატების პერსპექტივა.

აღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ მოცემულ შემთხვევაში არ არსებობს საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის 34-ე მუხლის მე-3 ნაწილით გათვალისწინებული არც ერთი საფუძველი, რის გამოც აღნიშნულ საკასაციო საჩივარს უარი უნდა ეთქვას განსახილველად დაშვებაზე.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს ადმინისტრაციული საპროცესო კოდექსის პირველი მუხლის მე-2 ნაწილით, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. უარი ეთქვას საქართველოს ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების რაჭა-ლეჩხუმ-იმერეთის სამხარეო სამმართველოს საკასაციო საჩივრის განსახილველად დაშვებაზე;

2. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.