საქმე №ას-687-2023 15 დეკემბერი, 2023 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ნინო ბაქაქური (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ზურაბ ძლიერიშვილი, ეკატერინე გასიტაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი - შპს „ა.ი.“ (მოპასუხე, მოსარჩელე შეგებებულ სარჩელში)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „კ–ნა“ (მოსარჩელე, მოპასუხე შეგებებულ სარჩელში)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით შპს „კ–ნას“ სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და შპს „ა.ი–ის“ სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – საიჯარო ქირის დავალიანების გადახდა, პირგასამტეხლოს დაკისრება, ზიანის ანაზღაურება, საიჯარო ქონების უკანონო მფლობელობიდან გამოთხოვა, მოძრავი ნივთების მესაკუთრედ ცობა (ძირითად სარჩელში), იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად ვადამდე შეწყვეტის თაობაზე შეტყობინებების ბათილად ცნობა (შეგებებულ სარჩელში)

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 30 მარტის გადაწყვეტილებით შპს „ა.ი–ის” (შემდგომში - „მოპასუხე“, „მოიჯარე“ ან „კასატორი“) სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; გაუქმდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 16 ნოემბრის გადაწყვეტილების 1.4 პუნქტი და აღნიშნულ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება; მოპასუხეს შპს „კ–ნას“ (შემდგომში - „მოსარჩელე“ ან „მეიჯარე“) სასარგებლოდ დაეკისრა პირგასამტეხლოს გადახდა - ყოველ დღეზე 9 აშშ დოლარის ოდენობით 2021 წლის 01 იანვრიდან მოსარჩელისთვის საიჯარო ქონების (ს.კ. …….) ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაცემის მომენტამდე; სხვა ნაწილში თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 16 ნოემბრის გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი (საქალაქო სასამართლოს 16.11.2022წ. გადაწყვეტილებით მოსარჩელის სარჩელი მოპასუხის მიმართ დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ; მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისრა:

საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება 2020 წლის 15 მარტიდან 2020 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით, რაც შეადგენს 199 420 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში (1.1 პუნქტი);

პირგასამტეხლოს გადახდა ჯამში - 1 405 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში (1.2 პუნქტი);

ყოველთვიურად 18 000 აშშ დოლარის გადახდა 2021 წლის 01 იანვრიდან საიჯარო ქონების (ს.კ. …….) მოსარჩელისთვის ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაცემის მომენტამდე (1.3 პუნქტი);

იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირგასამტეხლოს გადახდა - ყოველ დღეზე 90 აშშ დოლარის ოდენობით 2021 წლის 01 იანვრიდან მოსარჩელისთვის საიჯარო ქონების ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაცემის მომენტამდე (1.4 პუნქტი);

მოპასუხეს დაევალა საიჯარო ქონების (მის: ქ. თბილისი, ……., ს.კ. …….) მოსარჩელისათვის დაბრუნება (1.5 პუნქტი);

საიჯარო ფართში (ს.კ. ……) დამონტაჟებულ გათბობაზე, კონდინცირებასა და სავენტილაციო ცენტრალურ მოწყობილობებზე აღიარებულ იქნა მოსარჩელის საკუთრების უფლება (1.6 პუნქტი);

მოსარჩელის მოთხოვნა მოპასუხისათვის დავალიანების სრულად დაფარვამდე დღიურად 50 აშშ დოლარის ოდენობით პირგასამტეხლოს დაკისრების თაობაზე არ დაკმაყოფილდა (1.7 პუნქტი);

მოპასუხის სარჩელი მოსარჩელის მიმართ არ დაკმაყოფილდა (მე-2 პუნქტი)).

2. სააპელაციო პალატამ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

2.1. მხარეთა შორის 2017 წლის 15 დეკემბერს 10 წლის ვადით გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება და მოიჯარეს დროებით სარგებლობაში გადაეცა უძრავი ქონება, მდებარე: ქ. თბილისი, ………, ს.კ. …… იჯარის პირობები ხელშეკრულებით ამომწურავად განისაზღვრა.

2.2. ხელშეკრულების 4.1 პუნქტის მიხედვით, ყოველთვიური საიჯარო ქირა განისაზღვრა 18 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტით ეროვნულ ვალუტაში. მოიჯარე ვალდებული იყო მეიჯარისათვის დამატებით გადაეხადა დღგ; ხელშეკრულების 4.2 პუნქტის თანახმად, მოიჯარე ვალდებული იყო მეიჯარისათვის საიჯარო ქირა გადაეხადა ყოველთვიურად, უნაღდო ანგარიშსწორების წესით, თვის 15 რიცხვიდან არაუგვიანეს მიმდინარე თვის 25 რიცხვისა.

2.3. მოპასუხემ 2020 წლის 24 თებერვალს მოსარჩელეს ელ. ფოსტის საშუალებით აცნობა, რომ თებერვლის საიჯარო ქირის გადახდას დროულად ვერ ახერხებდა და დავალიანებას უახლოეს დღეებში დაფარავდა.

2.4. მოსარჩელემ 2020 წლის 12 მარტს მოპასუხეს გაუგზავნა შეტყობინება და გააფრთხილა 2020 წლის 15 მარტამდე დავალიანების დაფარვის თაობაზე, წინააღმდეგ შემთხვევაში აღნიშნული გახდებოდა ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის საფუძველი.

2.5. მოპასუხემ 2020 წლის 16 მარტს მოსარჩელეს აცნობა, რომ ქვეყანაში არსებული პანდემიის გათვალისწინებით, მხარეები იმყოფებოდნენ ფორს-მაჟორულ ვითარებაში და თავისუფლდებოდნენ იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ვალდებულებების შესრულებისაგან 2020 წლის 11 მარტიდან არაუმეტეს 2 თვის ვადით.

2.6. მოპასუხემ დროულად არ გადაუხადა მეიჯარეს 2020 წლის თებერვლის საიჯარო ქირაზე გათვალისწინებული დღგ. შესაბამისად, მეიჯარემ ვერ შეძლო აღნიშნული დღგ-ის თანხის სახელმწიფო ბიუჯეტში გადახდა, რის საფუძველზეც, 2020 წლის 18 მარტს მოსარჩელემ სსიპ შემოსავლების სამსახურისაგან მიიღო წერილობითი შეტყობინება, რომ ქონებაზე წარმოშობილი იყო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. ამასთან, მოსარჩელეს 2020 წლის 19 მარტს სს „ს.ბ–გან“ ეცნობა, რომ კომპანიის ანგარიშებზე საგადასახადო ორგანოს მიერ წარდგენილი იყო ინკასო;

2.7. მოსარჩელემ 2020 წლის 19 მარტს მოპასუხეს ელ.ფოსტის საშუალებით აცნობა, რომ მის ქონებაზე წარმოშობილი იყო საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკის უფლება. ასევე, დამატებით შეატყობინა, რომ ორი თვის საიჯარო ქირის გადაუხდელობის გამო არღვევდნენ ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვალდებულებას, რის გამოც მეიჯარე იტოვებდა უფლებას, ცალმხრივად შეეწყვიტა ხელშეკრულება.

2.8. მოპასუხემ 2020 წლის 20 მარტს დაფარა 2020 წლის თებერვლის დავალიანების ნაწილი 12 800 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობით.

2.9. მოსარჩელის წარმომადგენელმა 2020 წლის 06 აპრილს კიდევ ერთხელ მოსთხოვა მოპასუხეს 2020 წლის თებერვლის დარჩენილი დავალიანებისა და ვადაგადაცილებისათვის დაკისრებული პირგამტეხლოს გადახდა არაუგვიანეს 2020 წლის 12 აპრილისა. ასევე, შეახსენა, რომ მოპასუხის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის საფუძვლად მითითებული პანდემიური ვითარება ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ფორს-მაჟორული გარემოების ქვეშ არ ექცეოდა, მხარეები შეთანხმებულები იყვნენ იმაზე, თუ რა ჩაითვლებოდა ფორს-მაჟორულ გარემოებად, რომელიც პანდემიურ მდგომარეობას არ ითვალისწინებდა. ამასთან, მოპასუხეს ეცნობა, რომ ვინაიდან მას ეკონომიკური საქმიანობა არ შეუწყვეტია და რაიმე სახის შეთანხმება საიჯარო ურთიერთობის შეჩერების შესახებ არ არსებობდა, მოიჯარის მიერ მარტისა და აპრილის თვის საიჯარო ქირის გადაუხდელობა წარმოადგენდა ხელშეკრულების პირობების დარღვევას. აღნიშნული წერილითვე მოსარჩელემ მოპასუხეს შესთავაზა დავალიანების გადახდის გრაფიკი, რომელიც ითვალისწინებდა მარტისა და აპრილის თვის საიჯარო ქირის დავალიანების გადანაწილებას.

2.10. მოსარჩელემ 2020 წლის 30 აპრილს კიდევ ერთხელ აცნობა მოპასუხეს, რომ 2020 წლის თებერვლის საიჯარო ქირა უნდა გადაეხადა 2020 წლის 25 თებერვლამდე, თუმცა გადახდილი ჰქონდა მხოლოდ ნაწილი და ისიც დაგვიანებით - 2020 წლის 20 მარტს.

2.11. მოსარჩელის წარმომადგენელმა 2020 წლის 18 მაისს მოპასუხეს აცნობა, რომ 2020 წლის 23 აპრილს შედგა სატელეფონო კომუნიკაცია, სადაც მოიჯარემ დააფიქსირა პოზიცია, რომ სრულად დაფარავდა დავალიანებას, თუმცა აღნიშნული ვალდებულება არ შესრულებულა. აღნიშნული წერილითვე მოსარჩელემ გრძელვადიანი თანამშრომლობის გაგრძელების მიზნით, მოპასუხეს შესთავაზა მათ შორის გაფორმებულიყო შეთანხმება და ამავდროულად წარუდგინა გადახდის განწილვადების გრაფიკი. ამასთან, 2020 წლის 24 მაისამდე შეთანხმების მიუღწევლობის შემთხვევაში, მეიჯარე იტოვებდა უფლებას, მოეთხოვა საიჯარო ქირის დავალიანებისა და პირგასამტეხლოს გადახდა, ასევე, ხელშეკრულების შეწყვეტა. მოსარჩელე აგრეთვე იტოვებდა უფლებას, მიემართა სასამართლოსათვის.

2.12. მხარეთა შორის 2020 წლის მაისი-ივნისის პერიოდში მიმდინარეობდა აქტიური კომუნიკაცია, რა დროსაც, მოსარჩელემ მოპასუხეს შესთავაზა საიჯარო ქირის დავალიანების განწილვადების არაერთი გრაფიკი, მათ შორის, გათვალისწინებულ იქნა მოიჯარის მოთხოვნა საიჯარო პერიოდის გახანგრძლივების თაობაზე.

2.13. მოპასუხემ 2020 წლის 10 ივნისს მოსარჩელეს წარუდგინა დავალიანების გადახდის ახალი გრაფიკი და პირობები და აღუთქვა, რომ დადგენილი გრაფიკით ივნისი-ოქტომბრის პერიოდში სრულად გადაიხდიდა არსებულ დავალიანებას. ამასთან, ნოემბრის თვიდან გადახდებს განახორციელებდა ჩვეულ რეჟიმში.

2.14. მოპასუხემ არსებული დავალიანებიდან 2020 წლის 26 ივნისს გადაიხადა 2020 წლის 15 მარტამდე არსებული საიჯარო ქირის თანხა - 7 945,76 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობით;

2.15. მოპასუხემ 2020 წლის 27 ივნისს მოსარჩელეს ელ. ფოსტის საშუალებით აცნობა, რომ სურდა გადახდის გრაფიკის რამდენიმე დღიანი კორექტირება, რომელსაც მოსარჩელე ნაწილობრივ დათანხმდა.

2.16. მოპასუხემ 2020 წლის 10 ივლისს არსებული დავალიანებიდან დაფარა 6 375,30 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, საიდანაც 4 015,3 აშშ დოლარი დღგ-ს ჩათვლით იყო თებერვლის საიჯარო ქირის დარჩენილი ნაწილი, ხოლო 2 000 აშშ დოლარი დღგ-ს ჩათვლით ივნისის თვის საიჯარო ქირის ნაწილი.

2.17. მოპასუხემ 2020 წლის 20 აგვისტოს მოსარჩელეს აცნობა, რომ შეთანხმებული გადახდის გრაფიკის მიხედვით გადახდა ვერ ხერხდებოდა.

2.18. მოსარჩელის წარმომადგენელმა 2020 წლის 08 სექტემბერს მოპასუხეს მოუწოდა შეესრულებინა ნაკისრი ვალდებულებები. ამასთან, მოსარჩელე გამოთქვამდა უკმაყოფილებას, რომ მოიჯარესთან კომუნიკაცია იყო გართულებული, ვინაიდან გადახდის გრაფიკისა და დავალიანების განწილვადების საბოლოო შეთავაზებასთან დაკავშირებით მისგან პასუხი არ ჰქონდა მიღებული.

2.19. 2020 წლის 08 სექტემბრის წერილს შედეგი არ მოჰყოლია. მოსარჩელემ ხელმეორედ მიმართა მოპასუხეს და დაუნიშნა შეხვედრა. აღნიშნული შეხვედრა შედგა 2020 წლის 18 სექტემბერს, რომლის დროსაც მოსარჩელემ კიდევ ერთხელ მოსთხოვა მოპასუხეს არსებული საიჯარო დავალიანებისა და პირგასამტეხლოს გადახდა, ხოლო მოპასუხე დაპირდა, რომ დაიწყებდა დავალიანების დაფარვას და გაუგზავნიდა დავალიანების გადახდის ახალ გრაფიკსა და პირობებს.

2.20. მხარეთა შორის 2020 წლის 18 სექტემბრის შეხვედრაზე მიღწეული შეთანხმების მიუხედავად, მოიჯარე ნაკისრ ვალდებულებებს არ ასრულებდა, რის გამოც, 2020 წლის 31 დეკემბრის წერილით მოიჯარეს ეცნობა 2021 წლის 01 იანვრიდან მეიჯარის მიერ ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის შესახებ. აღნიშნული წერილითვე მოიჯარეს ეცნობა, რომ 2021 წლის 18 იანვარს 11:00 საათზე უნდა გამოცხადებულიყო საიჯარო ფართში, მეიჯარისათვის გადაეცა საიჯარო ფართის გასაღებები და მიეცა შესაძლებლობა, დაეთვალიერებინა და აღეწერა საიჯარო ფართი და მასში არსებული მოძრავი ქონება.

2.21. 2021 წლის 18 იანვარს 11:00 საათზე მოსარჩელე და მისი წარმომადგენლები გამოცხადდნენ საიჯარო ფართში, თუმცა მათ კარი არ გაუღეს და უარი განუცხადეს მეიჯარისათვის საიჯარო ქონების გადაცემაზე, ქონებაში შესვლაზე, დათვალიერებაზე და საიჯარო ფართისა და მასში არსებული ქონების აღწერაზე. მოიჯარის აღნიშნული უკანონო ქმედების შემდეგ მეიჯარის წარმომადგენელსა და მოიჯარეს, შემდგომ მის წარმომადგენელს შორის შედგა სატელეფონო კომუნიკაცია, რომლის დროსაც მოპასუხემ დაადასტურა, რომ მიღებული ჰქონდა და გაცნობილი იყო მეიჯარის 2020 წლის 31 დეკემბრის წერილს ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტისა და 2021 წლის 18 იანვრის შეხვედრასთან დაკავშირებით. მოიჯარის წარმომადგენელმა გამოთქვა მზადყოფნა, რომ 2021 წლის 20 იანვარს 12:00 საათზე მხარეთა შორის შემდგარიყო შეხვედრა საიჯარო ფართში, რომლის დროსაც მეიჯარესა და მის წარმომადგენლებს მიეცემოდათ შესაძლებლობა დაეთვალიერებინათ საიჯარო ქონება. აღნიშნულის დასადასტურებლად მეიჯარის მხრიდან დამატებით გაგზავნილ იქნა შეტყობინებაც.

2.22. მოსარჩელისა და მოპასუხის წარმომადგენლებს შორის 2021 წლის 20 იანვარს შედგა შეხვედრა, რა დროსაც მეიჯარეს ეცნობა, რომ მოიჯარე ყველანაირად ეცდებოდა არსებული სიტუაციის მოგვარებას და არაუგვიანეს 2021 წლის 22 იანვრისა მიაწოდებდა ინფორმაციას დავალიანების დაფარვის შესაძლო გზების შესახებ.

2.23. მოიჯარემ 2021 წლის 22 იანვარს მეიჯარესა და მის წარმომადგენლებს გაუგზავნა შეტყობინება, რომლითაც მეიჯარისათვის არ შეუთავაზებია არანაირი პირობა დავალიანების გადახდასთან დაკავშირებით და რომლითაც კიდევ ერთხელ დასტურდება, რომ მოიჯარის ყველა ქმედება ვითომდა მოლაპარაკებისა და დავალიანების გადახდასთან დაკავშირებით, ემსახურებოდა დროის გაჭიანურებისა და ამით მოსარჩელისათვის მიყენებული ზიანის ოდენობის გაზრდის მიზანს.

2.24. ამდენად, 2020 წლის 15 მარტამდე მოიჯარე ვადაგადაცილებებით, თუმცა მაინც ასრულებდა საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულებას; 2020 წლის 15 მარტიდან კი არასრულად, ხოლო 2020 წლის 10 ივლისიდან საერთოდ არ გადაუხდია საიჯარო ქირა. შესაბამისად, 2020 წლის მარტიდან 2020 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით პერიოდზე მოპასუხის საიჯარო ქირის დავალიანება მოსარჩელის მიმართ შეადგენს 199 420 აშშ დოლარის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში.

2.25. ხელშეკრულების 8.2 პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე დააგვიანებს ხელშეკრულებით ნაკისრ საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულებას, მას დაეკისრება პირგასამტეხლო 50 აშშ დოლარის ოდენობით ეროვნულ ვალუტაში, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე; ხოლო, ხელშეკრულების 8.3 პუნქტის თანახმად, იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე არ შეასრულებს ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ საიჯარო ქონების დაბრუნების ვალდებულებას, მას დაეკისრება პირგასამტეხლო საიჯარო ქირასთან ერთად, ყოველ ვადაგადაცილებულ დღეზე საიჯარო ქირის 0,5%-ის ოდენობით.

3. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, მსოფლიო პანდემიის არსებობა და მის საფუძველზე შიდასახელმწიფოებრივ დონეზე დაწესებული შეზღუდვები წარმოადგენს საყოველთაოდ ცნობილ ფაქტებს და სსსკ-ის 106-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე დამატებით მტკიცებას არ საჭიროებს. თუმცა, პანდემიის არსებობა აპრიორი არ გულისხმობს, რომ ყველა სახელშეკრულებო ურთიერთობა, რაც იმ პერიოდში გაფორმდა, ან რომლიდან გამომდინარეც ვალდებულების შესრულების ვადა დადგა, უნდა დაექვემდებაროს სსკ-ის 398-ე მუხლით ცვლილებას, ან მოვალე გათავისუფლდეს ვალდებულების შესრულებისგან. ვალდებულების მატარებელმა პირმა შესაბამისი მტკიცებულებების წარდგენით უნდა დაადასტუროს, რომ პანდემიისა და სახელმწიფოს მხრიდან დაწესებული შეზღუდვების შედეგები მასზე უარყოფითად აისახა და აღნიშნული გარემოებები პირდაპირ კავშირშია მოვალის მიერ შესასრულებელ ვალდებულებასთან. მოცემულ შემთხვევაში მეიჯარემ (მოსარჩელე) შეძლო მის მიერ მითითებული გარემოებების დადასტურება, რომ 2020 წლის 15 მარტიდან 2020 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით მოპასუხეს არ გადაუხდია დათქმული საიჯარო ქირა, რაც 199 420 ლარს შეადგენს, ხოლო მოპასუხეს არ წარუდგენია იმის დამადასტურებელი სათანადო მტკიცებულებები, რომ ვალდებულების შეუსრულებლობა ფორს-მაჟორულმა მდგომარეობამ გამოიწვია. აღნიშნულიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო მოპასუხისათვის საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძვლები.

4. სააპელაციო პალატამ განსახილველი საქმის ფაქტობრივი გარემოებების გათვალისწინებით მიიჩნია, რომ სასამართლომ მართებულად გამოიყენა სსკ-ის 420-ე მუხლით დადგენილი პირგასამტეხლოს შემცირების უფლებამოსილება და 14 050 აშშ დოლარი (2020 წლის 26 მარტიდან 2020 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით) 1 405 აშშ დოლარამდე შეამცირა. ამასთან, სააპელაციო პალატამ მიიჩნია, რომ სახეზე იყო პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ მოპასუხისთვის დაკისრებული პირგასამტეხლოს - ყოველდღიურად 90 აშშ დოლარის 9 აშშ დოლარამდე შემცირების საფუძველი.

5. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, საქმის ფაქტობრივი გარემოებებით მტკიცდება, რომ ხელშეკრულება 8.2 და 8.4 პუნქტებით გათვალისწინებული საფუძვლებიდან გამომდინარე (პირველ შემთხვევაში მოიჯარის მიერ ხელშეკრულების 4.2 პუნქტით გათვალისწინებული ვალდებულების დარღვევისას (საიჯარო ქირის გადახდის ვადაგადაცილება წლის განმავლობაში 5-ჯერ მაინც), ხოლო მეორე შემთხვევაში საიჯარო ქირის ორი თვის განმავლობაში გადაუხდელობა), მოსარჩელის მიერ 2021 წლის 01 იანვრიდან შეწყვეტილია ცალმხრივად, თუმცა მოპასუხე უარს აცხადებს მოსარჩელისათვის საიჯარო ქონების დაბრუნებაზე და უკანონოდ აგრძელებს საიჯარო ქონების ფაქტობრივ ფლობას. შესაბამისად, სსკ-ის 411-ე, 591-ე მუხლებისა და ხელშეკრულების 8.3 პუნქტის მიხედვით, მოპასუხე ვალდებულია მოსარჩელეს გადაუხადოს ხელშეკრულების 4.1 პუნქტით გათვალისწინებული საიჯარო ქირა 18 000 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში 2021 წლის 01 იანვრიდან ყოველთვიურად, მანამ სანამ მოსარჩელეს ფაქტობრივ მფლობელობაში არ დაუბრუნდება მისი კუთვნილი ქონება.

6. ზემოაღნიშნული ფაქტობრივი გარემოებიდან გამომდინარე, მოსარჩელეს სსკ-ს 172-ე მუხლის მიხედვით, ასევე მინიჭებული აქვს უფლება უკანონო მფლობელს მოსთხოვოს ნივთის უკან დაბრუნება, ვინაიდან მას საიჯარო ქონების ფლობის არანაირი სახელშეკრულებო ან კანონისმიერი საფუძველი არ გააჩნია.

7. სააპელაციო პალატის განმარტებით, მხარეთა შორის გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულების 5.2.გ პუნქტის შესაბამისად, იმ შემთხვევაში, თუ ხელშეკრულება შეწყდება მოიჯარის ბრალეული ქმედების გამო, მეიჯარე ხდება საიჯარო ქონებაში (მისამართი: ქ. თბილისი, ….., ს.კ. …….) დამონტაჟებული გათბობის, კონდინცირებისა და სავენტილაციო ცენტრალური მოწყობილობების მესაკუთრე. მოცემულ შემთხვევაში დადგენილია, რომ ხელშეკრულება მოსარჩელის მიერ 2021 წლის 01 იანვრიდან შეწყვეტილია ცალმხრივად. შესაბამისად, სააპელაციო პალატამ გაიზიარა პირველი ინსტანციის სასამართლოს მსჯელობა, რომ სახეზეა მოსარჩელის საიჯარო ქონებაში დამონტაჟებული გათბობის, კონდინცირებისა და სავენტილაციო ცენტრალური მოწყობილობების მესაკუთრედ ცნობის საფუძველი.

8. სააპელაციო სასამართლოს მითითებით, მოპასუხის სასარჩელო მოთხოვნას (შენიშვნა: მოხდა ორი სამოქალაქო საქმის გაერთიანება) წარმოადგენდა - 15.12.2017წ. იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად, ვადამდე შეწყვეტის თაობაზე 31.12.2020წ. და 14.01.2021წ. შეტყობინებების ბათილად ცნობა. სასამართლოს განმარტებით, მოსარჩელის მიერ მოპასუხესთან განხორციელდა არაერთი კომუნიკაცია, რომლის დროსაც მოიჯარე გაფრთხილებულ იქნა დარღვევების შესახებ და ვალდებულების შესასრულებლად არაერთხელ მიეცა დამატებითი ვადა. აღნიშნულის მიუხედავად, მოპასუხე თავს არიდებდა ვალდებულების შესრულებას, მათ შორის, იმ პერიოდშიც, როდესაც სასტუმრო ფუნქციონირებდა. სააპელაციო სასამართლომ მიიჩნია, რომ მხარეთა შორის საიჯარო ურთიერთობა შეწყვეტილია მართლზომიერად 2021 წლის 01 იანვრიდან, მოსარჩელის ინიციატივით ცალმხრივად, მოიჯარის მიერ იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების მრავალჯერადად, უხეშად, არსებითად დარღვევისა და საიჯარო ქირის ხანგრძლივი გადაუხდელობის საფუძვლით, რომელსაც სწორედ ხელშეკრულების 9.1.3 და 9.1.4 პუნქტები ითვალისწინებს.

9. სააპელაციო სასამართლოს ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებაზე მოპასუხემ წარადგინა საკასაციო საჩივარი, რომლითაც მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით მოსარჩელის სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა და მოპასუხის სარჩელის დაკმაყოფილება მოითხოვა.

10. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებით საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

11. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმების შედეგად მიიჩნევს, რომ საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც მიჩნეულ უნდა იქნეს დაუშვებლად.

12. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მე-5 ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

13. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

14. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებულ პრეტენზიაში იგულისხმება მითითება იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურ-სამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

15. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება) არ წარმოუდგენია.

16. საკასაციო საჩივრის თანახმად:

16.1. უდავო ფაქტობრივი გარემოებაა, რომ მოპასუხემ 2017 წლის 15 დეკემბერს სასტუმროს მოსაწყობად იჯარით აიღო მოსარჩელის 4-სართულიანი შენობა, სარდაფის და დამატებით ტერასის სართულით; ხელშეკრულების გაფორმებისას საიჯარო ობიექტი იყო შავი კარკასის მდგომარეობაში; მოპასუხემ განახორციელა სრული და მასშტაბური სარემონტო სამუშაოები, სრულად მოაწყო და აღჭურვა შენობა და უზრუნველყო მაღალი ხარისხის სასტუმროს გახსნა და ფუნქციონირების დაწყება, რაშიც განხორციელებულია დაახლოებით 2 მლნ ლარამდე ინვესტიცია; უდავო (პრეიუდიციული) გარემოებაა, რომ კოვიდ-19-ის ვირუსის გავრცელების გამო 2020 წლის 30 იანვარს „ჯანმომ“ ახალი კორონავირუსი გლობალურ საფრთხედ გამოაცხადა, ხოლო 2020 წლის 11 მარტს კოვიდ-19-ის გავრცელების მსოფლიო მასშტაბის გამო, ოფიციალურად გამოაცხადა პანდემია; პანდემიის გავრცელების საფრთხიდან გამომდინარე, 2020 წლის 21 მარტს დამტკიცდა საქართველოს პრეზიდენტის N1 დეკრეტი „საქართველოს მთელ ტერიტორიაზე საგანგებო მდგომარეობის გამოცხადებასთან დაკავშირებით გასატარებელ ღონისძიებათა შესახებ“. აღნიშნული დეკრეტის საფუძველზე, იმავე დღეს, 2020 წლის 21 მარტს საქართველოს მთავრობამ გამოსცა N181 დადგენილება „საქართველოში ახალი კორონავირუსის გავრცელების აღკვეთის მიზნით გასატარებელი ღონისძიებების დამტკიცების შესახებ“; დასახელებული სამართლებრივი აქტების საფუძველზე, 2020 წლის 21 მარტიდან გამოცხადდა ე.წ. „საყოველთაო ლოქდაუნი“, ჩაიკეტა ქვეყნის სახმელეთო საზღვარი, აიკრძალა ავიამიმოსვლა, უკიდურესად შეიზღუდა შიდა მიმოსვლაც, აიკრძალა სხვადასხვა ეკონომიკური საქმიანობა, მათ შორის, პირდაპირ აიკრძალა სასტუმროს საქმიანობა (გარდა საკარანტინო სასტუმროებისა). ამ რეგულაციებიდან გამომდინარე, მოპასუხე არათუ უფლებამოსილი, არამედ ვალდებული გახდა დაეკეტა სასტუმრო (წინააღმდეგ შემთხვევაში გათვალისწინებული იყო ჯერ ადმინისტრაციული, ხოლო განმეორების შემთხვევაში სისხლისსამართლებრივი პასუხისმგებლობაც);

16.2. მართალია, საგანგებო მდგომარეობა 2020 წლის 23 მაისიდან ფორმალურად გაუქმდა, თუმცა „საზოგადოებრივი ჯანმრთელობის შესახებ“ კანონში ინიცირებული ცვლილებებითა და საქართველოს მთავრობის 23.05.2020წ. N322 სპეციალური დადგენილებით - „იზოლაციისა და კარანტინის წესების დამტკიცების შესახებ“, საგანგებო მდგომარეობის ფორმალური გამოცხადების გარეშე, 23 მაისიდან კვლავ ძალაში დარჩა იზოლაციისა და კარანტინის წესები და მისგან გამომდინარე მნიშვნელოვანი შეზღუდვა/აკრძალვები, მათ შორის, სასტუმროების საქმიანობის აკრძალვა (გარდა საკარანტინო დანიშნულებით მისი გამოყენებისა);

16.3. 2020 წლის 01 ივლისიდან საქართველოს ხელისუფლებას ჰქონდა მცდელობა (მოლოდინი), შეემსუბუქებინა რეგულაციები და ეტაპობრივად აღედგინა ფრენები და მიმოსვლა (მათ შორის, ე.წ. „მწვანე ზონის“ ქვეყნებთან). ამის გათვალისწინებით, 2020 წლის 01 ივლისიდან რეგულაციების მკაცრი დაცვით ფორმალურად დასაშვები გახდა სასტუმროს საქმიანობა, თუმცა 2020 წლის სექტემბრიდან საქართველოში სწრაფად გაიზარდა კოვიდ-19-ის მასშტაბები, რის გამოც, 2020 წლის 02 ნოემბერს კვლავ გამოცხადდა ე.წ. „ლოქდაუნი“ 2021 წლის 01 თებერვლამდე;

16.4. საქმეში მოპასუხემ წარადგინა სტატისტიკის სამსახურიდან და ტურიზმის ადმინისტრაციიდან მიღებული ოფიციალური დოკუმენტები, რომლითაც დასტურდება, რომ 2020 წლის პერიოდში ტურიზმის მაჩვენებელი საქართველოში შემცირდა 80-90%-ით, ხოლო ის მინიმალური ტურისტული მაჩვენებელი მოდიოდა მხოლოდ რეგიონებში ტურიზმის ხარჯზე. საქმეში ასევე წარდგენილია მოსარჩელის მოთხოვნით შემოსავლების სამსახურიდან გამოთხოვილი დეტალური ინფორმაცია 2020 წლის პერიოდში მოპასუხის შემოსავლების შესახებ, რომლითაც დასტურდება, რომ კომპანიას სადავო პერიოდში ფაქტობრივად ნულოვანი შემოსავალი ჰქონდა. ცალკე საკითხია ისიც, რომ კომპანიამ საიჯარო ქონების რემონტის, მოწყობისა დ აღჭურვისათვის ინვესტიციის სახით ჩადო უზარმაზარი ფინანსური რესურსი და დღეს ნაცვლად ძველი, გაურემონტებელი და მოუწყობელი შენობისა, სახეზეა გარემონტებული, მოწყობილი და აღჭურვილი მაღალი კლასის სასტუმროს შენობა;

16.5. გარდა ამისა, მოპასუხე 2017 წლის დეკემბრიდან თითქმის 1,5 წლის განმავლობაში (2019 წლის ივლისში სასტუმროს გახსნამდე) ისე იხდიდა იჯარის ქირას, რომ სასტუმროში ამ დროს რემონტი იყო და არ ფუნქციონირებდა. ამდენად, მოპასუხემ როგორც ქირის, ისე სასტუმროს რემონტის, მოწყობისა დ აღჭურვის სახით ჩადო უზარმაზარი ფულადი რესურსი. სწორედ ამ ვითარებაში, ახლადგახსნილი სასტუმროს პირობებში დაიწყო პანდემიის გავრცელება, რის გამოც, 2020 წლის თებერვლიდან სასტუმრომ დაკარგა სტუმრები, ყველა ჯავშანი (რაც შემოდგომამდე უკვე წინასწარ იყო გაწერილი), 2020 წლის მარტში კი საერთოდ დაიკეტა;

16.6. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლოს დასკვნა, თითქოს პანდემიასა და სახელმწიფო შეზღუდვებს არ ჰქონია პირდაპირი გავლენა მოსარჩელის საქმიანობასა და მის მიერ ვალდებულების შესრულების შესაძლებლობაზე, იურიდიულად სრულად დაუსაბუთებელია;

16.7. სასამართლოს არ უმსჯელია არცერთ ზემოთ ნახსენებ ფაქტობრივ გარემოებაზე. სასამართლომ ფაქტობრივი გარემოებები დაადგინა სსსკ-ის 102.3 და 105-ე მუხლების მოთხოვნათა უხეში დარღვევით, რაც გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველია;

16.8. არასწორია სასამართლოს მსჯელობა, თითქოს სასამართლოს არ აქვს უფლება გადასინჯოს (ბათილად ცნოს) მეიჯარის მიერ საიჯარო ურთიერთობის ცალმხრივად შეწყვეტის შესახებ გამოხატული ნება (შეუნარჩუნოს მოიჯარეს მფლობელობა) და იჯარის ხელშეკრულების ვადამდე შეწყვეტის შემთხვევაში (თუნდაც შეწყვეტის არამართლზომიერება დადგინდეს), სასამართლოს უფლება აქვს მეიჯარეს მხოლოდ ზიანის ანაზღაურება დააკისროს;

16.9. არასწორია სასამართლოს განმარტება, რომ ხელშეკრულების თავისუფლების პრინციპიდან გამომდინარე, ის ვერ დაავალდებულებს მხარეს ხელშეკრულების გაგრძელებას. საგულისხმოა, რომ საქმეზე გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიების ფარგლებში, მოპასუხის მფლობელობა საიჯარო ქონებაზე არ შეწყვეტილა, რაც საიჯარო ურთიერთობის გაგრძელებას არავითარ დაბრკოლებას არ უქმნის;

16.10. განსახილველ შემთხვევაში უდავოა, რომ მოპასუხის მხრიდან ვალდებულების შესრულების ვადაგადაცილება განაპირობა პანდემიამ და სახელმწიფოს მიერ დადგენილმა რეგულაციებმა. შესაბამისად, ვალდებულების შესრულების ვადის დარღვევაში მოპასუხეს ბრალი არ მიუძღვის, რაც გამორიცხავს მოიჯარისათვის პასუხისმგებლობის დაკისრების შესაძლებლობას სსკ-ის 401-ე მუხლის საფუძველზე;

16.11. გარდა ამისა, მოსარჩელისათვის გაგზავნილ ელექტრონულ წერილებში (იხ. 2020 წლის მარტი-აგვისტოს მიმოწერა) მოპასუხემ არაერთხელ აღნიშნა, რომ შეცვლილი გარემოებების გამო სახელშეკრულებო დებულებების ადაპტირების შესაძლებლობას ითვალისწინებს მოქმედი სამოქალაქო კოდექსის 398-ე მუხლიც, ხოლო თუ ეს არ ხდება, მაშინ „ცალკეულ გარემოებათა გათვალისწინებით, ხელშეკრულების მხარეს არ შეიძლება მოეთხოვოს შეუცვლელი ხელშეკრულების მკაცრად დაცვა“;

16.12. კონკრეტულ შემთხვევაში მოპასუხე უთითებდა, რომ გლობალური პანდემია და სახელმწიფოს მიერ დაწესებული აკრძალვები იყო ის გარემოებები, რომლებიც მნიშვნელოვნად ცვლიდა ხელშეკრულების პირობებს, შესაბამისად, ითხოვდა თანხის გადახდის ნაწილობრივ შემცირებას, ხოლო ნაწილობრივ გადავადებას იმ დრომდე, ვიდრე პრაქტიკულად შესაძლებელი იქნებოდა სასტუმროს ფუნქციონირების დაწყება, თუმცა უშედეგოდ. სახეზე იყო აშკარად შეცვლილი გარემოებები (ფორს-მაჟორი), რომლის გათვალისწინებაც ცხადია არავის შეეძლო ხელშეკრულების გაფორმების დროს. შესაბამისად, ამ ვითარებაში, რადგან მხარეები ვერ შეთანხმდნენ ხელშეკრულების პირობების შეცვლილი გარემოებებისადმი მისადაგებაზე, მეიჯარეს არ ჰქონდა უფლება მოეთხოვა არსებული ხელშეკრულების მკაცრად დაცვა, ანუ საიჯარო ქირის სრულად და დროულად გადახდა პანდემიისა და შეზღუდვების პერიოდში;

16.13. მოცემულ შემთხვევაში მთავარი მაინც ის არის, რომ პანდემიისა და აკრძალვა/შეზღუდვების პერიოდში საიჯარო ქირის ვერგადახდა არ შეიძლება მოპასუხეს ვალდებულების სისტემატურ და უხეშ დარღვევად შერაცხვოდა. შესაბამისად, უსაფუძვლოა მოსარჩელის პოზიცია იჯარის ხელშეკრულების ვადამდე ცალმხრივად შეწყვეტის თაობაზე;

16.14. არასწორია სასამართლოს განმარტება, თითქოს მოპასუხეს არ გადაუხდია დათქმული ქირა 2020 წლის 15 მარტიდან 31 დეკემბრამდე პერიოდში. ამ მსჯელობის საწინააღმდეგოდ საქმეში წარდგენილია მტკიცებულებები, რომლითაც დასტურდება, რომ 2020 წლის მარტი-მაისის პერიოდში მხარეთა შორის გამართული კომუნიკაციის შედეგად მიღწეულ იქნა შეთანხმება, რომ 2020 წლის 21 მარტიდან ივნისის ჩათვლით (ე.წ. „პირველი ლოქდაუნის“ პერიოდზე) საიჯარო ქირის გადახდა არ მოხდებოდა. ამ შეთანხმების შესაბამისად, 2020 წლის ივნისში მოპასუხემ გადაიხადა 6 375,3 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, საიდანაც 4 015,3 აშშ დოლარით (+დღგ) დაიფარა 2020 წლის 02 მარტამდე არსებული დავალიანება (ანუ „ლოქდაუნის“ გამოცხადებამდე პერიოდი სრულად დაიფარა), ხოლო 2 000 აშშ დოლარი ივნისის თვის თანხის ნაწილი იყო;

16.15. გარდა ამისა, 2021 წლის მარტში მოპასუხეს კიდევ ერთხელ ჰქონდა მოსარჩელესთან ურთიერთობის მოლაპარაკების გზით დარეგულირების მცდელობა. ამ მიზნით მოპასუხემ მოსარჩელეს გადაუხადა საიჯარო ქირის ნაწილი - 3 540 აშშ დოლარის ეკვივალენტი 12 300 ლარი. მოპასუხემ გამოხატა მზადყოფნა შემდგომ ეტაპობრივ გადახდებზეც, თუმცა მოსარჩელემ უარი თქვა საიჯარო ქირის მიღებასა და ანგარიშფაქტურის გამოწერაზე და განაცხადა, რომ ყველა ასეთ გადახდილ თანხას პირგასამტეხლოდ მიიჩნევდა და არც დღგ-ის ჩათვლის შესაძლებლობას მისცემდა მოიჯარეს;

16.16. ნებისმიერ შემთხვევაში, უდავო ფაქტია, რომ 2020 წლის 15 მარტის შემდგომი პერიოდისათვის მოპასუხეს გადახდილი აქვს ჯამში 9 915,30 აშშ დოლარი, რაც სასამართლომ ყურადღების გარეშე დატოვა; გარდა ამისა, საქმის მასალებით უდავოდ დასტურდება, რომ მოპასუხეს ჯერ კიდევ 2017 წლის დეკემბერში ჰქონდა გადახდილი საიჯარო ურთიერთობის პირველი (21 240 აშშ დოლარი) და ბოლო თვის (21 240 აშშ დოლარი) ქირა. ეს უკანასკნელი შედის საიჯარო ქირის თანხაში, რაც, ასევე, არ გაითვალისწინა სასამართლომ;

16.17. ვინაიდან სასამართლოს არ უნდა დაეკმაყოფილებინა პირველი სასარჩელო მოთხოვნა (ადგილი არ ჰქონია მოპასუხის ბრალით ვალდებულების დარღვევას), ბუნებრივია, უსაფუძვლოა პირგასამტეხლოს სახით 1405 აშშ დოლარისა და 9 აშშ დოლარის, ასევე, ზიანის სახით 2021 წლის 01 იანვრიდან ყოველთვიურად 18 000 აშშ დოლარის დაკისრების თაობაზე მიღებული გადაწყვეტილებაც;

16.18. ვინაიდან იჯარის ხელშეკრულების შეწყვეტა განხორციელდა უკანონოდ, დაუშვებელია მოიჯარისათვის საიჯარო ქონების დაბრუნების დავალება. მოიჯარე წარმოადგენს მართლზომიერ მფლობელს, შესაბამისად, სახეზე არ არის სსკ-ის 172-ე მუხლით გათვალისწინებული ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილების საფუძველი;

16.19. იჯარის ხელშეკრულების 5.2 პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ხელშეკრულების მოიჯარის ბრალეული ქმედების გამო შეწყვეტის შემთხვევაში, მეიჯარე ხდება საიჯარო ქონებაში დამონტაჟებული გათბობის, კონდინცირებისა და სავენტილაციო ცენტრალური მოწყობილობების მესაკუთრე. ვინაიდან მოცემულ შემთხვევაში სახეზე არ არის მოიჯარის ბრალეული ქმედება, აღნიშნული გამორიცხავს დასახელებულ ნივთებზე მოსარჩელის საკუთრების უფლების აღიარებას;

16.20. გარდა ამისა, ხელშეკრულების 5.2.გ პუნქტის დათქმა ბათილია სსკ-ის 546-ე, 603.1, 603.2 მუხლებიდან გამომდინარე.

17. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ ვალდებულებითი სამართალი ეყრდნობა უზოგადეს წესს - „pacta sunt servanda” („ხელშეკრულება უნდა შესრულდეს“), რომლის თანახმად, ხელშეკრულების მხარემ, რომელმაც იკისრა ვალდებულება, უნდა შეასრულოს მისივე ნებით შეთანხმებული უფლება-მოვალეობები. შესრულების ვალდებულება, პირველ რიგში, ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ შედეგს გულისხმობს. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 361-ე მუხლის მე-2 ნაწილის მიხედვით, ვალდებულება უნდა შესრულდეს ჯეროვნად, კეთილსინდისიერად, დათქმულ დროსა და ადგილას (იხ. სუსგ საქმე Nას-696-696-2018, 06 ივლისი, 2018 წელი). ხსენებული პრინციპის მიუხედავად, სამოქალაქო ბრუნვისთვის უცხო არ არის გარემოებათა იმგვარი ცვლილება, რომელიც ხელშეკრულების განუხრელად შესრულებას ხდის შეუძლებელს ან აქცევს იმდენად მძიმე და არაგონივრულ ტვირთად, რომ შესრულების მოთხოვნა ეწინააღმდეგება სამოქალაქო ურთიერთობის ქვაკუთხედს - კეთილსინდისიერებისა და სამართლიანობის პრინციპებს. სამოქალაქო კოდექსის 401-ე მუხლის მიხედვით, ვადა გადაცილებულად არ ჩაითვლება, თუკი ვალდებულება არ შესრულდა ისეთ გარემოებათა გამო, რაც მოვალის ბრალით არ არის გამოწვეული. იმის მიხედვით, რამდენად არსებითია გარემოების ცვლილება ხელშეკრულების დადების შემდეგ, იურიდიული ლიტერატურა ერთმანეთისგან მიჯნავს 1) ფორს-მაჟორისა (რომანულ სამართალში - vis major) და 2) შესრულების გართულების (Hardship) კონცეფციებს თანმდევი სამართლებრივი შედეგებით (იხ. სუსგ საქმე Nას-1063-2021, 21 დეკემბერი, 2022 წელი).

18. შესრულების გართულება გულისხმობს ობიექტურად განხორციელებადი ვალდებულების შესრულების უკიდურეს დამძიმებას, რომელიც ობიექტურად არ გამორიცხავს შესრულების შესაძლებლობას და რომლის პირობებშიც უპირველესი სამართლებრივი დაცვის საშუალება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგებაა (სსკ-ის 398-ე მუხლი). ფორს-მაჟორი კი განსხვავებული სამართლებრივი წინაპირობებით ფუძნდება, რომელიც თანამდევ შედეგად შესრულების ვალდებულებისაგან გათავისუფლებას მოიაზრებს (იხ. ნათია ჩიტაშვილი, „შეცვლილი გარემოებების გავლენა ვალდებულების შესრულებასა და მხარეთა შესაძლო მეორად მოთხოვნებზე“, სადისერტაციო ნაშრომი, წარდგენილი სამართლის დოქტორის აკადემიური ხარისხის მოსაპოვლებლად, თბილისი, 2014, გვ. 16-17).

19. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს არაერთ გადაწყვეტილება/განჩინებაში გაკეთებულია განმარტება, რომ მსოფლიო პანდემია და მის საფუძველზე დაწესებული შიდასახელმწიფოებრივი შეზღუდვები წარმოადგენს საყოველთაოდ ცნობილ ფაქტებს და სსსკ-ის 106-ე მუხლის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე დამატებით მტკიცებას არ საჭიროებს, თუმცა პანდემიის არსებობა თავისთავად არ გულისხმობს, რომ ყველა სახელშეკრულებო ურთიერთობა, რაც იმ პერიოდში წარმოიშვა ან რომლიდან გამომდინარეც ვალდებულების შესრულების ვადა დადგა, უნდა დაექვემდებაროს სსკ-ის 398-ე მუხლით ცვლილებას ან მოვალე უპირობოდ უნდა გათავისუფლდეს ვალდებულების შესრულებისგან. ვალდებულმა პირმა შესაბამისი მტკიცებულებების წარმოდგენით უნდა დაადასტუროს, რომ პანდემიისა და სახელმწიფოს მხრიდან დაწესებული შეზღუდვების შედეგები მასზე უარყოფითად აისახა და აღნიშნული გარემოებები პირდაპირ კავშირშია მოვალის მიერ შესასრულებელ ვალდებულებასთან (იხ. სუსგ საქმე Nას-1063-2021, 21 დეკემბერი, 2022 წელი; Nას-1585-2022, 12 ივნისი, 2023 წელი; Nას-950-2022, 05 დეკემბერი, 2023 წელი).

20. განსახილველ შემთხვევაში სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია, რომ მოპასუხემ იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება პირველად 2020 წლის თებერვალში დააღვია და მას პირველი შეტყობინება მოსარჩელის მხრიდან 2020 წლის 12 მარტს კოვიდ- პანდემიის გამო "საყოველთაო ლოქდაუნის" დაწყებამდე გაეგზავნა.

21. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილია ასევე, რომ 2020 წლის 12 მარტიდან 2021 წლის 22 იანვრის ჩათვლით მხარეებმა არაერთხელ სცადეს მოლაპარაკება შეცვლილი გარემოებებისადმი ხელშეკრულების მისადაგების მიზნით. კერძოდ, 2020 წლის მარტი-მაისის პერიოდში მხარეთა შორის გამართული კომუნიკაციის შედეგად მიღწეულ იქნა შეთანხმება, რომ 2020 წლის 21 მარტიდან ივნისის ჩათვლით (ე.წ. "პირველი ლოქდაუნის" პერიოდზე) საიჯარო ქირის გადახდა არ მოხდებოდა (იხ. წინამდებარე განჩინების 16.14 პუნქტი); ხოლო, 2020 წლის 10 ივნისს მოპასუხემ მოსარჩელეს წარუდგინა დავალიანების გადახდის ახალი გრაფიკი და პირობები და აღუთქვა, რომ დადგენილი გრაფიკით ივნისი-ოქტომბრის პერიოდში სრულად გადაიხდიდა არსებულ დავალიანებას. ამასთან, ნოემბრის თვიდან გადახდებს განახორციელებდა ჩვეულ რეჟიმში (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.13 პუნქტი); მოპასუხემ არსებული დავალიანებიდან 2020 წლის 26 ივნისს გადაიხადა 2020 წლის 15 მარტამდე არსებული საიჯარო ქირის თანხა - 7 945,76 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარის ოდენობით, ხოლო 2020 წლის 10 ივლისს არსებული დავალიანებიდან დაფარა 6 375,30 აშშ დოლარის ეკვივალენტი ლარი, საიდანაც 4 015,3 აშშ დოლარი დღგ-ს ჩათვლით იყო თებერვლის საიჯარო ქირის დარჩენილი ნაწილი, ხოლო 2 000 აშშ დოლარი დღგ-ს ჩათვლით ივნისის თვის საიჯარო ქირის ნაწილი; მხარეები შეთანხმების მიზნით კვლავ შეხვდნენ 2020 წლის 18 სექტემბერს (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.19 პუნქტი) და 2021 წლის 20 იანვარს (იხ. წინამდებარე განჩინების 2.22 პუნქტი), თუმცა მათ შორის შეთანხმების მიღწევა ვერ მოხერხდა.

22. 2020 წლის 15 მარტამდე მოიჯარე ვადაგადაცილებებით, თუმცა მაინც ასრულებდა ვალდებულებას, 2020 წლის 15 მარტიდან - არასრულად, ხოლო 2020 წლის 10 ივლისიდან საერთოდ არ გადაუხდია საიჯარო ქირა, მათ შორის, პანდემიის დასრულების შემდეგ, წინამდებარე საქმის განხილვის მთლიანი პერიოდის განმავლობაში, მიუხედავად იმისა, რომ იგი ამჟამადაც აგრძელებს საიჯარო ქონების ფლობას.

23. დადგენილია, რომ მეიჯარემ არაერთხელ მისცა დრო მოპასუხეს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულების ახალი გრაფიკისა და პირობების წარსადგენად და გამოხატა მზაობა მათ განსახილველად, თუმცა მოპასუხე ისე განაგრძობდა უძრავი ქონებით სარგებლობას, რომ რაიმე კონკრეტული პირობა მეიჯარისათვის არ შეუთავაზებია.

24. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ სახეზე იყო საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 352-ე და 405-ე მუხლებით გათვალისწინებული, ხელშეკრულებიდან გასვლის სამართლებრივი წინამძღვრები.

25. შესაბამისად, არ არსებობს საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული რომელიმე წინაპირობა, კასატორს არ წარმოუდგენია იმგვარი დასაშვები და დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზია, რომელიც საკასაციო საჩივრის არსებითად განსახილველად დაშვების შესაძლებლობას მისცემდა სასამართლოს, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

26. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თანახმად, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

27. მოცემულ შემთხვევაში კასატორს საკასაციო საჩივარზე სახელმწიფო ბაჟის სახით გადახდილი აქვს 4000 ლარი, ხოლო საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 26 ივლისის განჩინებით მოპასუხეს სახელმწიფო ბაჟის დარჩენილი ნაწილის - 4000 ლარის გადახდა გადაუვადდა საქმეზე საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე. ამდენად, კასატორს უნდა დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან - 4000 ლარიდან – 1600 ლარი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე, 401-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. შპს „ა.ი–ის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. კასატორს შპს „ა.ი–ს“ (ს/კ N.......) დაუბრუნდეს გ.ფ–ის (პ/ნ N........) მიერ 2023 წლის 17 ივლისს №1689582053 საგადასახადო დავალებით გადახდილი სახელმწიფო ბაჟიდან - 4000 ლარიდან – 1600 (ათას ექვსასი) ლარი შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ნ. ბაქაქური

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ე. გასიტაშვილი