საქმე №ას-778-2024 27 სექტემბერი, 2024 წელი,

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ეკატერინე გასიტაშვილი (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ზურაბ ძლიერიშვილი,

ნინო ბაქაქური

საქმის განხილვის ფორმა _ ზეპირი განხილვის გარეშე

კასატორი – შპს „რ.ს–ეს“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – შპს „ქ.ჯ–ია“ (მოსარჩელე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 25 მარტის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – თანხის დაკისრება

საკითხი რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:

1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს 2023 წლის 11 ოქტომბრის განჩინებით შპს “ქ.ჯ–იას” (შემდეგში: მოსარჩელე, მოიჯარე, პირველი აპელანტი) სარჩელი შპს „რ.ს–ეს“ (შემდეგში: მოპასუხე, მეიჯარე, მეორე აპელანტი ან კასატორი) მიმართ, ნაწილობრივ დაკმაყოფილდა. მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ 21 858 ლარის გადახდა დაეკისრა; მოსარჩელის მოთხოვნა ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შესახებ არ დაკმაყოფილდა.

2. აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრეს მხარეებმა, მოსარჩელემ (მოიჯარემ) გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილების მიღებით, სარჩელის სრულად დაკმაყოფილება, ხოლო მოპასუხემ (მეიჯარემ) სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

3. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 25 მარტის გადაწყვეტილებით, პირველი აპელანტის (მოიჯარის) სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულება; მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოოდ დაეკისრა 43 717,08 ლარის გადახდა.

4. სააპელაციო სასამართლომ დადგენილად მიიჩნია საქმის გადაწყვეტისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე შემდეგი ფაქტობრივი გარემოებები:

4.1. მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის, 2023 წლის 20 იანვარს, არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის ხელშეკრულება დაიდო, რომლის ობიექტიც მდებარეობს ქალაქ თბილისში, ......... მე-13 სართულზე მდებარე საოფისე ფართი N1, საერთო ფართით 132 კვ.მ.

4.2. იჯარის ხელშეკრულების 1.1.1. პუნქტის თანახმად, მეიჯარის საკუთრების უფლება იჯარის ობიექტზე დასტურდება საჯარო რეესტრის 16.02.2021 წლის #882021106760 ამონაწერით.

4.3. ხელშეკრულების 1.2.1 პუნქტის თანახმად, ხელშეკრულების დადების დროს იჯარის ობიექტი მატერიალურად უნაკლოა. ხელშეკრულების 1.2.4 პუნქტის თანახმად, მეიჯარე გადასცემს მოიჯარეს იჯარის ობიექტს იჯარის ობიექტის მიღებისა და გადაცემის აქტით, რომელიც მიუთითებს იჯარის ობიექტის კომპლექტაციაზე, მდგომარეობასა და სხვა არსებით მახასიათებლებზე. იჯარის ობიექტის გადაცემა ხდება ხელშეკრულების დადებისა და ქირავნობის ფასის გადახდის დღიდან არა უგვიანეს 10 სამუშაო დღისა 4.17 პუნქტის შესაბამისად. ხელშეკრულების გადაცემის აქტი ხელშეკრულების განუყოფელი ნაწილია.

4.4. ხელშეკრულების 8.1.3 პუნქტის შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულება წყდება მხარეთა შეთანხმებით, რომელიც უნდა დადასტურდეს ორივე მხარის მიერ ხელმოწერილი წერილობითი დოკუმენტით.

4.5. მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების მიხედვით, ყოველთვიურ საიჯარო ქირად განისაზღვრა 30 აშშ დოლარი 1 კვ. მ-ზე.

4.6. იჯარის მოქმედების ვადად განისაზღვრა მისი ძალაში შესვლიდან 11 თვე.

4.7. მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების 4.17 პუნქტის საფუძველზე, მოიჯარემ (მოსარჩელემ) საიჯარო ქირის 3 თვის ღირებულება - 43 717,08 ლარი წინასწარ, 2023 წლის 25 იანვარს გადაიხადა.

4.8. ხელშეკრულების მიხედვით, 4.17 პუნქტში მითითებული თანხიდან 1 თვის საიჯარო ქირა ჩაითვლება იჯარის ობიექტის 1 თვის საიჯარო ქირის გადახდად, ხოლო დარჩენილი 2 თვის გადახდა ჩაითვლება საბოლოო გადახდად და თვიურ დეპოზიტად, რომელიც შეიძლება გამოიყენოს მოიჯარემ პირგასამტეხლოდ და/ან ზარალის ასანაზღაურებლად, თუ მოიჯარე არ ასრულებს ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს.

4.9. მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია ვერ განხორციელდა, ვინაიდან საიჯარო ქონებაზე თბილისის საქალაქო სასამართლოს საგამოძიებო და წინასასამართლო სხდომის კოლეგიის 2022 წლის 7 ნოემბრის განჩინების საფუძველზე რეგისტრირებული იყო ყადაღა.

4.10. საიჯარო ქონებაზე ყადაღის რეგისტრაციის გამო მხარეთა შორის წარმოიშვა უთანხმოება, რის შედეგადაც მოსარჩელეს და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულება მოიჯარის მხრიდან მეიჯარისათვის 2023 წლის 14 თებერვალს გაგზავნილი შეტყობინების საფუძველზე შეწყდა. დღეისათვის საიჯარო ფართი მესამე პირის - სხვა მოიჯარის მფლობელობაშია. თავის მხრივ, მოსარჩელეც თავის ბიზნეს საქმიანობას სხვა მისამართზე ახორცილებს.

4.11. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიამ დადგენილად მიიჩნია შემდეგი სადავო გარემოებები:

4.11.1. მოსარჩელეს და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების თაობაზე მხარეთა შორის მიმდინარე მოლაპარაკებების პროცესში, მეიჯარის მხრიდან საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ ინფორმაცია არ გამჟღავნებულა. მოიჯარეს წარედგინა 2021 წლის 16 თებერვალს მომზადებული საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი, რომლის მიხედვითაც, მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. თბილისში, ........, ბლოკი „ბ“, საოფისე ფართი 45, რაიმე სახის შეზღუდვა, გარდა იპოთეკისა, არ იყო რეგისტრირებული.

4.11.2. მოსარჩელეს (მოიჯარეს) არ მოუთხოვია და არც თავად უზრუნია საჯარო რეესტრის ამონაწერის განახლებაზე.

4.11.3. მოიჯარისთვის საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ ცნობილი გახდა მას შემდეგ, რაც მან საჯარო რეესტრს იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მიზნით მიმართა.

4.11.4. იჯარის ხელშეკრულების დადებიდან მის შეწყვეტამდე მოიჯარეს ჰქონდა საიჯარო ფართის ფაქტობრივი ფლობისა და სარგებლობის შესაძლებლობა.

5. სააპელაციო სასამართლომ, ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, შეაფასა არსებობდა თუ არა მხარეთა შორის დადებული იჯარის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის და გადახდილი საიჯარო ქირის მოსარჩელისთვის დაბრუნების საფუძველი.

5.1. სააპელაციო სასამართლომ იმსჯელა სპეციალური კანონით გათვალისწინებული საჯარო-სამართლებრივი აკრძალვაზე, კერძოდ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹-ე მუხლის პირველი პუნქტის თანახმად, უძრავ ქონებაზე ყადაღა ნიშნავს ქონების აღწერას და მესაკუთრისთვის მისი განკარგვის, მათ შორის ქირავნობის ან/და იჯარის ხელშეკრულების დადების აკრძალვას. შესაბამისად, უძრავ ნივთზე ყადაღის არსებობის შემთხვევაში, მესაკუთრის მიერ მისი განკარგვა, მათ შორის მასზე იჯარის ხელშეკრულების დადება აკრძალულია.

5.2. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს, არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის ხელშეკრულება უძრავ ნივთზე ყადაღის არსებობის პირობებში დაიდო. დადგენილია, რომ საიჯარო ქონებაზე ყადაღა დარეგისტრირდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს საგამოძიებო და წინასასამართლო სხდომის კოლეგიის 2022 წლის 7 ნოემბრის განჩინების საფუძველზე. შესაბამისად, ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის - 2023 წლის 20 იანვრისთვის - უძრავ ქონებაზე ყადაღა უკვე არსებობდა.

5.3. სააპელაციო სასამართლომ მიუთითა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის (შემდეგში სსკ-ი) 54-ე მუხლზე, რომლის თანახმადაც, ბათილია გარიგება, რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს და ზნეობრივ ნორმებს.

5.4. სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების თაობაზე მხარეთა შორის მიმდინარე მოლაპარაკებების პროცესში, მეიჯარის მხრიდან საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ მოიჯარე ინფორმირებული არ იყო. მოიჯარეს წარედგინა 2021 წლის 16 თებერვალს მომზადებული საჯარო რეესტრიდან ამონაწერი, რომლის მიხედვით, მეიჯარის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. თბილისში, ........., სართული 13, ბლოკი „ბ“, საოფისე ფართი 45, რაიმე სახის შეზღუდვა, გარდა იპოთეკისა, რეგისტრირებული არ ყოფილა; ხოლო იმავე უძრავ ნივთზე 2023 წლის 17 მარტს მომზადებულ საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში უკვე რეგისტრირებულია ყადაღა (თბილისის საქალაქო სასამართლოს საგამოძიებო და წინასასამართლო სხდომის კოლეგიის 2022 წლის 7 ნოემბრის განჩინების საფუძველზე). მოიჯარისთვის საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ ცნობილი გახდა მას შემდეგ, რაც საჯარო რეესტრს იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციის მიზნით მიმართა. მოცემულ შემთხვევაში, საქმეში წარმოდგენილი არ არის მტკიცებულება, რომლითაც მოპასუხე (მეიჯარე) აღნიშნულისაგან განსხვავებულ გარემოებას დაადასტურებდა.

5.5. სააპელაციო სასამართლოს შეფასებით, უდავო გარემოებაა, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადებისას, საიჯარო ფართს ედო ყადაღა, შესაბამისად, სხვა გარიგებათა შორის აღნიშნულ ფართზე იჯარის ხელშეკრულების დადების აკრძალვა მოქმედებდა. აღნიშნული აკრძალვის მიუხედავად, იჯარის ხელშეკრულების ნამდვილად მიჩნევა და საიჯარო ფართის ფლობის ფაქტით იჯარის ხელშეკრულების დადებულად აღიარება, კანონსაწინააღმდეგო გარიგების ლეგიტიმაცია იქნებოდა, რაც ასევე დაუშვებელია. სააპელაციო სასამართლომ არ გაიზიარა მოპასუხის (მეიჯარის) არც ის არგუმენტი, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადებიდან მის შეწყვეტამდე მოიჯარეს საიჯარო ფართის ფაქტობრივი ფლობისა და სარგებლობის შესაძლებლობა ჰქონდა. “სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ კანონი” დაყადაღებული უძრავი ქონების თაობაზე მხოლოდ გარიგების რეგისტრაციას კი არ კრძალავს, არამედ გარიგების დადებას, რაც იმას ნიშნვს, რომ დაყადაღებულ უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგებაც ბათილია, აღნიშნული გარიგების საჯარო რეესტრში სარეგისტრაციოდ წარდგენის გარეშეც. შესაბამისად, ფაქტი, რომ მოიჯარეს საიჯარო ფართის ფლობის შესაძლებლობა ჰქონდა, მოიჯარის თანხვედრი ნების არარსებობის პირობებში, იჯარის ხელშეკრულების გარეშე გამოეყენებინა მეიჯარის კუთვნილი ფართი, ვერ გახდება მეიჯარის მხრიდან ვერც უსაფუძვლო გამდიდრების კონტექსტში დასაბრუნებელი საიჯარო ქირის შემცირების წინაპირობა.

5.6. მოპასუხის (მეიჯარის) არგუმენტთან დაკავშირებით, რომ მოსარჩელე (მოიჯარე) ფაქტობრივად ფლობდა საიჯარო ფართს 25 დღის განმავლობაში, რაც გულისხმობს საიჯარო ქირის 14 572,36 ლარის გახარჯვას, სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ საქმეში არსებული მტკიცებულებებით, მოიჯარის მიერ საიჯარო ფართის ფლობის ფაქტი არ დასტურდება. საქმის მასალებთ ასევე არ დგინდება მხარეთა შორის 2023 წლის 20 იანვრის ხელშეკრულების 1.2.4 პუნქტის მიხედვით, “საიჯარო ფართის მიღებისა და გადაცემის აქტის” შედგენა, რომელიც ამავე ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობების შესაბამისად, საიჯარო ფართის მოიჯარის მფლობელობაში გადაცემის ფაქტს დაამტკიცებდა. შესაბამისად, სასამართლო იჯარის ხელშეკრულების ბათილობის პირობებში, ქირის სახით მიღებული და დასაბრუნებელი თანხის შემცირებას ვერც უსაფუძვლოდ დაზოგილის საფუძვლით გაამართლებს.

5.7. მოპასუხის (მეიჯარის) მიერ ხარჯების გაწევასთან დაკავშირებით სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ განსახილველ შემთხვევაში ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შედეგი ვერ დადგა იმ გარემოების გამო, რომ საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული აღმოჩნდა ყადაღა, რაც ყადაღადადებულ უძრავ ნივთზე იჯარის ხელშეკრულების დადების შესაძლებლობას გამორიცხავდა. შესაბამისად, ადგილი არ ჰქონია შემთხვევას, როდესაც ხელშეკრულება მოსარჩელის/მოიჯარის ბრალეული მოქმედების შედეგად არ დაიდო ან შემდეგ გაბათილდა.

5.8. სააპელაციო სასამართლომ სსკ-ის 317-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად განმარტა, რომ მოლაპარაკების მონაწილეს შეუძლია მეორე მონაწილეს მოსთხოვოს იმ ხარჯების ანაზღაურება, რომლებიც მან გასწია ხელშეკრულების დასადებად, მაგრამ ეს ხელშეკრულება მეორე მონაწილის ბრალეული მოქმედების შედეგად არ დადებულა. მოცემულ შემთხვევაში, მოპასუხის/მეიჯარის მიერ ხელშეკრულების დასადებად ხარჯების გაწევა რომც დასტურდებოდეს, იჯარის ხელშეკრულების ბათილობის პირობებში, წინასახელშეკრულებო ურთიერთობიდან წარმოშობილი დანახარჯის გამოქვითვის საფუძვლები სახეზე არ არის, ვინაიდან განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელის/მოიჯარის ბრალი ხელშეკრულების ბათილობაში, რაც ხელშეკრულების არდადებას უთანაბრდება, იმთავითვე გამორიცხულია. ამასთან, არ დასტურდება ფაქტი, რომ მეიჯარემ მოიჯარეს მიაწოდა უფლებრივი ნაკლის თაობაზე ინფორმაცია და მოიჯარემ, აღნიშნული ინფორმაციის ფლობის პირობებში, მიიღო ფართზე იჯარის ხელშეკრულების დადების გადაწყვეტილება. უფრო მეტიც, მოვლენათა ქრონოლოგიური თანმიმდევრობა იძლევა დასკვნის გაკეთების შესაძლებლობას, რომ მოიჯარე აღნიშნული ინფორმაციას იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციის ეტაპზე გაეცნო, რაც იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის წინაპირობა გახდა. ამდენად, შეუძლებელია წინასახელშეკრულებო ურთიერთობის ეტაპზე გაღებული ხარჯით, როგორც უსაფუძვლო დანახარჯით, კონდიქციით დასაბრუნებელი თანხის შემცირება (გამოქვითვა). შერეული ბრალის არგუმენტი სსკ-ის 415-ე მუხლის კონტექსტში პასუხისმგებლობის შემცირების საფუძვლად ვერ გამოდგება, ვინაიდან მხარეები სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში კეთილსინდისიერად უნდა მოქმედებდნენ, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვაში მოქმედი მართლზომიერი ქცევის სტანდარტი არ შეიძლება განიმარტოს იმგვარად, რომ ხელშეკრულების დადებამდე მხარე მუდმივად უნდა ამოწმებდეს საჯაროდ ხელმისაწვდომ განახლებულ ინფორმაციას მაშინ, როდესაც მას აღნიშნული ინფორმაცია ერთხელ უკვე მიღებული აქვს, ენდო მას და ხელშეკრულების დადების საფუძველი გახდა.

5.9. მოცემულ შემთხვევაში სადავო არ არის, რომ მოსარჩელემ/მოიჯარემ 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების 4.17 პუნქტის საფუძველზე, მოპასუხეს/მეიჯარეს საიჯარო ქირის 3 თვის ღირებულება - 43 717,08 ლარი გადაუხადა. აღნიშნული იჯარის ხელშეკრულება კი, როგორც ზემოთ აღინიშნა, ბათილია. ამდენად, სააპელაციო სასამართლოს განმარტებით, დავის არსის გათვალისწინებით, განსახილველი დავა, მოპასუხისაგან/მეიჯარისაგან 43 717,08 ლარის დაბრუნების ნაწილში, უსაფუძვლო გამდიდრების ნორმებით მოსაწესრიგებელ საკითხთა წრეს მიეკუთვნება. სსკ-ის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობის ერთ-ერთი საფუძველია უსაფუძვლო გამდიდრება, რაც იმას გულისხმობს, რომ კონდიქციური ვალდებულების წარმოშობისათვის სახეზე უნდა იყოს ერთი პირის გამდიდრება მეორის ხარჯზე და ასეთი გამდიდრება სამართლებრივ საფუძველს უნდა იყოს მოკლებული.

5.10. სააპელაციო სასამართლომ განმარტა, რომ ვინაიდან, მოცემულ შემთხვევაში, საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება, გარიგების ბათილობის გამო, არ არსებობს, მოიჯარის სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების სამართლებრივ საფუძველს ქმნის შესრულების კონდიქცია, რომელიც სსკ-ის 976-ე მუხლის პირველი ნაწილის ,,ა“ ქვეპუნქტითაა გათვალისწინებული.

6.საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

6.1. მოპასუხემ (მეიჯარემ) საკასაციო წესით გაასაჩივრა სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება, მისი გაუქმება და სააპელაციო საჩივრის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა მოითხოვა.

6.2. კასატორი არ ეთანხმება სააპელაციო სასამართლოს მიერ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის გამოყენებას და განმარტავს, რომ აღნიშნული კანონი არ ვრცელდება გამოძიების პროცესში დადებულ ყადაღაზე. აღნიშნულიდან გამომდინარე კი, მეიჯარის შეფასებით, სასამართლოს მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება, სსკ-ის 54-ე მუხლის საფუძველზე, არ უნდა მიეჩნია ბათილად, როგორც არარა გარიგება.

6.3. კასატორის პრეტენზიის თანახმად, ხელშეკრულების ბათილად ცნობის შემთხვევაშიც კი, სააპელაციო სასამართლომ თანხის დასაბრუნებლად განსაზღვრული სამართლის ნორმა არასრულყოფილად გამოიყენა და არ იმსჯელა იმ ფარგლებზე, რომლითაც კასატორი ფაქტობრივად არ გამდიდრებულა. კასატორის/მეიჯარის შეფასებით, თუ პირი რეალურად და ფაქტობრივად არ გამდიდრებულა, ამ ნაწილში სრულიად უსაფუძვლო და უკანონოა მისთვის აღნიშნული თანხების - მინიმუმ 21 176,6 ლარის (ერთი თვის საიჯარო ქირა) უკან დაბრუნების დაკისრება.

6.4. კასატორის მორიგი პრეტენზიის თანახმად, მოიჯარეს ზეპირისტყვიერად ეცნობა საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ. მოიჯარემ ვერ წარადგინა მტკიცებულებები, რომ აღნიშნული ინფორმაცია არ ჰქონდა. მოიჯარეს საშუალება ჰქონდა, თავისი ინიციატივით განეახლებინა ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან და მიეღო ინფორმაცია საიჯარო ფართის უფლებრივი მდგომარეობის თაობაზე.

6.5. კასატორი არ იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ მოიჯარის მიერ საიჯარო ფართის 25 დღის განმავლობაში ფაქტობრივი ფლობა არ დასტურდება და მიუთითებს მოიჯარე კომპანიის დირექტორის მინდობილობით უფლებამოსილი პირის - დ.პ–ვის 2023 წლის 14 თებერვლის წერილზე, რომლითაც კასატორს აცნობა, რომ მოიჯარე უარს ამბობდა საიჯარო ურთიერთობის გაგრძელებაზე. კასატორის შეფასებით აღნიშნული წერილით დასტურდება ხელშეკრულების გაფორმების დღიდან 2023 წლის 20 იანვრიდან 2023 წლის 14 თებერვლამდე სახელშეკრულებო ურთიერთობების მოქმედების ფაქტობრივი არსებობა.

6.6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 8 ივლისის განჩინებით მოპასუხის საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში - სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის წინაპირობების შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, მტკიცებულებათა გაანალიზებისა და საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად მივიდა დასკვნამდე, რომ მოპასუხის (მეიჯარის) საკასაციო განაცხადი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, ამიტომ იგი დაუშვებელია შემდეგი არგუმენტაციით:

7. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

8. განსახილველ შემთხვევაში საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს ყოველმხრივ, სრულად და ობიექტურად აქვს გამოკვლეული საქმის გადასაწყვეტად სამართლებრივად მნიშვნელოვანი ყველა ფაქტობრივი გარემოება.

9. სსსკ-ის 407.2-ე მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილად ცნობილ ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით კასატორს ასეთი დასაბუთებული შედავება არ წარმოუდგენია.

10. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ მტკიცების ტვირთს აწესრიგებს სსსკ-ის 102-ე მუხლის პირველი ნაწილი, რომლის მიხედვითაც თითოეულმა მხარემ უნდა დაამტკიცოს გარემოებანი, რომლებზედაც იგი ამყარებს თავის მოთხოვნებსა და შესაგებელს. მოსარჩელემ უნდა ამტკიცოს ის გარემოებები, რომლებზედაც დაფუძნებულია სასარჩელო მოთხოვნა, ხოლო მოპასუხემ გარემოებები, რომლებსაც მისი შესაგებელი ემყარება. მტკიცების ტვირთი არის სამოქალაქო სამართალწარმოებაში საქმის სწორედ გადაწყვეტისათვის მნიშვნელოვანი ფაქტების დამტკიცების მოვალეობის დაკისრება მხარეებზე, რომლის შესრულება უზრუნველყოფილია მატერიალურ-სამართლებრივი თვალსაზრისით არახელსაყრელი გადაწყვეტილების გამოტანით იმ მხარის მიმართ, რომელმაც ეს მოვალეობა სათანადოდ არ (ვერ) შეასრულა. მხარეთა მტკიცებითი საქმიანობის საბოლოო მიზანი – ესაა სასამართლოს დარწმუნება საქმის სწორად გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობაში. სასამართლოს დაურწმუნებლობა კი, მხარისათვის არახელსაყრელ შედეგს იწვევს. მტკიცების ტვირთისაგან უნდა გაიმიჯნოს ფაქტების მითითების ტვირთი, როგორც მხარის ფაკულტატური მოვალეობა. მხარეები სსსკ-ის მე-4 მუხლის თანახმად სრულიად თავისუფალი არიან მიუთითონ ნებისმიერ ფაქტზე. ეს მათი უფლებაა, მაგრამ მათ მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების სამართლებრივი შეფასება, ე.ი. იმის დადგენა და გარკვევა, თუ რამდენად ასაბუთებენ ეს ფაქტები იურიდიულად მხარეთა მოთხოვნებს და შესაგებელს – ეს უკვე სასამართლოს პრეროგატივაა. ამასთან, საკმარისი არ არის, რომ მხარემ ზოგადად გამოთქვას მოსაზრება საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებაზე, მაგალითად, განაცხადოს, რომ იგი მთლიანად უარყოფს მეორე მხარის მიერ მოხსენებულ საქმის ფაქტობრივ გარემოებებს. მხარის მიერ წარმოდგენილი მოსაზრებები კონკრეტულად და დეტალურად უნდა ჩამოყალიბდეს და ეხებოდეს საქმის გადაწყვეტისათვის მნიშვნელობის მქონე ყველა გარემოებას. მხარეთა მიერ წარმოდგენილი ახსნა-განმარტებები უნდა იყოს დასაბუთებული და ეხებოდეს იმ გარემოებებს, რომლებსაც უშუალო კავშირი აქვს დავასთან. მოსარჩელემ, როგორც წესი, უნდა დაამტკიცოს ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის წარმოშობის საფუძველს, ხოლო მოპასუხემ კი – ყველა გარემოება, რომელიც წარმოადგენს მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის საფუძველს (იხ. ჰაინ ბიოლინგი, ლადო ჭანტურია, სამოქალაქო საქმეებზე გადაწყვეტილებათა მიღების მეთოდიკა, თბ., 2003, გვ.64) - იხ. შეად. სუსგ-ებს N ას-1298-2018; 22.03.2019წ; N ას-1329-2018, 22.02.2019წ; N ას-1610-2019, 07.02.2020წ; N ას- 1027-2020, 27.11.2020წ; N ას-634-2021, 4.11.2021წ; N ას-1363-2021, 5.04.2022წ; N ას-1183-2022, 23.12.2022წ; N ას-1572-2022, 5.05.2023წ.).

11. კასატორის პრეტენზიის თანახმად, სააპელაციო სასამართლომ არასწორად გამოიყენა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹-ე მუხლის პირველი პუნქტი. მეიჯარის განმარტებით თბილისის საქალაქო სასამართლოს საგამოძიებო და წინასასამართლო სხდომის კოლეგიის 2022 წლის 7 ნოემბრის განჩინებაში საფუძვლად მითითებულია სისხლის სამართლის საპროცესო კოდექსის 151-ე მუხლის მე-3 პრიმა ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტი, რომელიც ყადაღის დადების მიზნად ქონების დახარჯვისა და გასხვისების აღკვეთას განსაზღვრავს. მოპასუხის მოსაზრებით, აღნიშნული ნორმა არ უკრძალავს მესაკუთრეს ქონებით სარგებლობას, ვინაიდან ამ შემთხვევაში სასამართლო 152-ე მუხლის პირველი ნაწილსაც გამოიყენებდა.

12. საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს აღნიშნულ პრეტენზიას და განმარტავს, რომ სისხლის სამართლის საპროცესო კოდექსის 151-ე მუხლის მე-3¹ ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით დადგენილია - ბრალდების მხარის შუამდგომლობის საფუძველზე სასამართლოს მიერ მიღებული ქონებაზე ყადაღის დადების შესახებ განჩინებით შეიძლება ასევე ყადაღა დაედოს ქონებას, თუ არსებობს დასაბუთებული ვარაუდი, რომ ამ ქონების მიმართ ჩადენილია დანაშაული, ან/და არსებობს დასაბუთებული ვარაუდი, რომ ეს ქონება დანაშაულებრივი გზითაა მოპოვებული, ამასთანავე, აღნიშნულ ქონებაზე ყადაღის დადება საჭიროა ერთი ან რამდენიმე შემდეგი მიზნის მისაღწევად - მისი გადამალვის, გასხვისების ან დახარჯვის აღსაკვეთად; ამავე კოდექსის 152-ე მუხლის პირველი ნაწილი კი ადგენს - ამ კოდექსის 151-ე მუხლის პირველი, მე-2 ან მე-3 ნაწილით ან იმავე მუხლის 31 ნაწილის „ა“ ან „გ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში ქონებაზე ყადაღის დადება მის მესაკუთრეს ან მფლობელს უკრძალავს ქონების განკარგვას, ხოლო აუცილებლობის შემთხვევაში – აგრეთვე ქონებით სარგებლობას.

13. შესაბამისად, საკასაციო სასამართლო არ იზიარებს კასატორისმტკიცებას, , რომ მას ქონების განკარგვა აკრძალული არ ჰქონდა და ასეთ შემთხვევაში სასამართლო სისხლის სამართლის კოდექსის 152-ე მუხლის პირველ ნაწილსაც გამოიყენებდა. აღნიშნული ნორმა დამატებით აზუსტებს 151-ე მუხლის მე-3¹ ნაწილის „გ“ ქვეპუნქტით განსაზღვრულ შემთხვევას და ადგენს, რომ ყადაღის გამოყენების შემთხვევაში მესაკუთრეს და მფლობელს ეკრძალებათ ქონების განკარგვა.

14. სააპელაციო სასამართლომ სწორად გამოიყენა „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹-ე მუხლის პირველი პუნქტი, რომლის თანახმადაც, უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ნიშნავს ქონების აღწერას და მესაკუთრისათვის მისი განკარგვის - ნებისმიერი ფორმით გასხვისების, იპოთეკით, უზურფრუქტით, სერვიტუტით ან აღნაგობით დატვირთვის, მასზე თხოვების, ქირავნობის ან/და იჯარის ხელშეკრულების დადების აკრძალვას. რეგისტრაციას დაქვემდებარებულ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება აღსრულების ეროვნული ბიურის მიმართვის, ხოლო უძრავ ქონებაში განთავსებულ მოძრავ ნივთებზე ყადაღის დადება - ქონების აღწერისა და დაყადაღების აქტების საფუძველზე. უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადება ხდება მოძრავ ქონებაზე ყადაღის დადებისთვის დადგენილი წესით. ყადაღის დადების ან გაუქმების აქტის/მიმართვა დაუყოვნებლივ ეგზავნება შესაბამის მარეგისტრირებელ ორგანოს.

15. საკასაცი სასამართლოს შეფასებით, ზემოხსენებულიდან გამომდინარეობს, რომ უძრავ ნივთზე ყადაღის არსებობის შემთხვევაში, მესაკუთრის მიერ მისი განკარგვა, მათ შორის მასზე იჯარის ხელშეკრულების დადება, აკრძალულია. შესაბამისად, კანონსაწინააღმდეგო გარიგება, როგორც არანამდვილი, არ წარმოშობს სამართლებრივ შედეგებს.

16. განსახილველ შემთხვევაში, მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს, არასაცხოვრებელი ფართის იჯარის ხელშეკრულება უძრავ ნივთზე ყადაღის არსებობის პირობებში დაიდო. დადგენილია, რომ საიჯარო ქონებაზე ყადაღა დარეგისტრირდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს საგამოძიებო და წინასასამართლო სხდომის კოლეგიის 2022 წლის 7 ნოემბრის განჩინების საფუძველზე. შესაბამისად ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის 2023 წლის 20 იანვარს უძრავ ნივთზე ყადაღა უკვე არსებობდა. მეიჯარეს არ ჰქონდა ამ პირობებში ქონების განკარგვის უფლება და, მიუხედავად იმისა, რომ მოიჯარეს/მოსარჩელეს არ გადაუმოწმებია საჯარო რეესტრში უძრავი ნივთის მდგომარეობა, კეთილსინდისერი კონტრაჰირების ფარგლებში არსებული ნდობისა და მოლოდინის საფუძველზე, მოიჯარე დათანხმდა ხელშეკრულების დადებას მეიჯარის მიერ მიწოდებული ინფორმაციის საფუძველზე.

17. სსკ-ის 54-ე მუხლის თანახმად, ბათილია გარიგება რომელიც არღვევს კანონით დადგენილ აკრძალვებს, ეწინააღმდეგება საჯარო წესრიგს და ზნეობის ნორმებს. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ აღნიშნული ნორმა არის გარიგების შინაარსის კონტროლის განმსაზღვრელი ცენტრალური ნორმა და განამტკიცებს კერძო ავტონომიის შეზღუდვის რამდენიმე შემთხვევას. გარიგება შეიძლება ბათილი იყოს იმის გამო, რომ ეწინააღმდეგება კანონს, საჯარო წესრიგს ან ზნეობის ნორმებს (იხ. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს დიდი პალატის 2017 წლის 2 მარტის გადაწყვეტილება Nას-664-635-2016). ამ მუხლით გარანტირებულია ამგვარ გარიგებათა უცილოდ ბათილი ხასიათი, რაც ნიშნავს, რომ იგი სასამართლომ ბათილად უნდა ცნოს მაშინაც კი, თუ მხარეები ამაზე არ მიუთითებენ, ანუ სხვაგვარად რომ ვთქვათ, იგი სასამართლოს კუთვნილი შესაგებელია (შდრ: სუსგ №ას-91-2021, 22.04.2021 წ.; №ას-1024-2023 16.11.2023 წ.; №ას-1152-2023 27.12.2023 წ.)

18. სსკ-ის 54-ე მუხლის საფუძველზე გარიგების ბათილობის ერთ-ერთი საფუძველია კანონით დადგენილი აკრძალვის დარღვევა. განსახილველ შემთხვევაში მოპასუხის მიერ უძრავ ნივთზე იჯარის ხელშეკრულების დადება, ამ ქონებაზე ყადაღის არსებობის პირობებში, ეწინააღმდეგება კანონს, კერძოდ „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონის 63¹-ე მუხლს, რაც აღნიშნული ხელშეკრულების უცილოდ ბათილ გარიგებად აქცევს. გარდა ამისა, აღნიშნული მუხლის მეორე პუნქტიც განსაზღვრავს, რომ ბათილია ყადაღადადებულ უძრავ ქონებაზე ყადაღის დადების შემდეგ ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული ყველა გარიგება.

19. საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, მნიშვნელოვანია ის გარემოება, რომ მოპასუხესა და მოსარჩელეს შორის 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების თაობაზე, მხარეთა შორის მიმდინარე მოლაპარაკებების პროცესში მეიჯარის მხრიდან საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ მოიჯარე ინფორმირებული არ იყო. მოიჯარეს წარედგინა 2021 წლის 16 თებერვალს მომზადებული ამონაწერი საჯარო რეესტრიდან, რომლის მიხედვით, მოპასუხის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ნივთზე, მდებარე ქ. თბილისში, ........., ბლოკი „ბ“, საოფისე ფართი 45, რაიმე სახის შეზღუდვა, გარდა იპოთეკისა, რეგისტრირებული არ იყო; ამასთან, იმავე უძრავ ნივთზე 2023 წლის 17 მარტს მომზადებული საჯარო რეესტრიდან ამონაწერში უკვე რეგისტრირებულია ყადაღა. მოიჯარისათვის საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული ყადაღის შესახებ ცნობილი გახდა მას შემდეგ, რაც საჯარო რეესტრს იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციისთვის მიმართა. განსახილველ შემთხვევაში საქმეში წარმოდგენილი არ არის მტკიცებულება, რომლითაც მოპასუხე (მეიჯარე/კასატორი)აღნიშნულისგან განსხვავებულ გარემოებას დაადასტურებდა.

20. საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ გარიგების დადების ეტაპზე მნიშვნელოვანია მხარეების მიერ ერთმანეთისთვის არსებითი და იმავდროულად სწორი ინფორმაციის მიწოდება. იმ შემთხვევაში, თუ გარიგება დადებულია არასწორ გარემოებებზე დაყრდნობით, ის პირი, რომელიც არ გამოავლენდა თავის ნებას ამ გარემოებათა გამჟღავნების პირობებში, უფლებამოსილია მოითხოვოს ამ გარიგების ბათილობა, როგორც მოტყუებით დადებული გარიგების, თუმცა, განსახილველ შემთხვევაში, ვინაიდან გარიგების ბათილობის საფუძველი კანონთან მის წინააღმდეგობაშია, ამიტომ აღნიშნული გარიგება ბათილია არა როგორც მოტყუებით დადებული, არამედ როგორც კანონსაწინააღმდეგო სსკ-ის 54-ე მუხლის თანახმად.

21. განსახილველ შემთხვევაში გარიგების ბათილად ცნობის საფუძველია არა ის ფაქტი, რომ მოიჯარეს საიჯარო ფართის უფლებრივი მდგომარეობის შესახებ სრულყოფილი ინფორმაცია არ მიეწოდა, არამედ ის გარემოება, რომ დაყადაღებულ ქონებაზე იჯარის ხელშეკრულება გაფორმდა, რაც „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონს ეწინააღმდეგება.

22. გარიგება მართლზომიერი არ იქნებოდა არც იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე ინფორმირებული იქნებოდა უძრავი ქონების უფლებრივი მდგომარეობის შესახებ და ამ პირობებში დაიდებოდა იგივე გარიგება. აღნიშნული წესი გავრცელდებოდა იმ შემთხვევაზეც, თუ მეიჯარე თვითონვე არ იქნებოდა ინფორმირებული ყადაღის არსებობის თაობაზე. აღნიშნული გარიგება დადებისთანავე კანონსაწინააღმდეგო იყო და მას კანონიერს ვერ გახდის ის ფაქტი, რომ მხარეებმა გაცნობიერებულად დადეს თუ გაუცნობიერებლად, სრულყოფილი თუ არასრული ინფორმაციის ფლობის პირობებში. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს შეფასებას, რომ კანონსაწინააღმდეგო გარიგება ყველა შემთხვევაში კანონსაწინააღმდეგო და ბათილია.

23. საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს განმარტებას, რომ ერთი მხარის მიერ მეორე მხარის განზრახ შეცდომაში შეყვანის ფაქტს, მაგალითად საიჯარო საგნის თაობაზე არასწორი ინფორმაციის მიწოდების პირობებში იჯარის დადებას, შეიძლება მნიშვნელობა ჰქონდეს ზიანის ანაზღაურების მიზნებისთვის და არა გარიგების ბათილად ცნობისა და ბათილი გარიგების საფუძველზე შესრულების უკუქცევის მოთხოვნის პირობებში.

24. განსახილველ შემთხვევაში უდავოა, რომ როდესაც იჯარის ხელშეკრულება დაიდო, საიჯარო ფართს ყადაღა ედო, შესაბამისად, სხვა გარიგებათა შორის აღნიშნულ ფართზე იჯარის ხელშეკრულების დადების აკრძალვა მოქმედებდა. აღნიშნული აკრძალვის მიუხედავად, იჯარის ხელშეკრულების ნამდვილად აღიარება და საიჯარო ფართის ფლობის შესაძლებლობის გამო, იჯარის ხელშეკრულების დადებულად აღიარება, კანონსაწინააღმდეგო გარიგების ლეგიტიმაცია იქნებოდა, რაც დაუშვებელია.

25. საკასაციო სასამართლოს შეფასებით, სააპელაციო სასამართლომ ასევე მართებულად არ გაიზიარა მოსარჩელის/მეიჯარის არგუმენტი, რომ იჯარის ხელშეკრულების დადებიდან მის შეწყვეტამდე მოიჯარეს საიჯარო ფართის ფაქტობრივი ფლობისა და სარგებლობის შესაძლებლობა ჰქონდა. „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ კანონი“ დაყადაღებული უძრავი ქონების თაობაზე მხოლოდ გარიგების რეგისტრაციას კი არ კრძალავს, არამედ გარიგების დადებას. რაც ნიშნავს, რომ დაყადაღებულ უძრავ ქონებაზე დადებული გარიგებაც ბათილია, აღნიშნული გარიგების საჯარო რეესტრში წარდგენის გარეშეც.

26. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ მოიჯარის მიერ საიჯარო ფართის ფლობის შესაძლებლოობა, მისი თანხვედრი ნების არარსებობის პირობებში, იჯარის ხელშეკრულებიც გარეშე გამოეყენებინა მეიჯარის კუთვნილი ფართი, ვერ გახდება მეიჯარის მხრიდან უსაფუძვლო გამდიდრების კონტექსტში დასაბრუნებელი საიჯარო ქირის შემცირების წინაპირობა.

27. კასატორის პრეტენზიასთან დაკავშირებით, რომ მოსარჩელე/მოიჯარე ფაქტობრივად ფლობდა საიჯარო ფართს 25 დღის განმავლობაში, რაც გულისხმობს 1 თვის საიჯარო ქირის 14572,36 ლარის გახარჯვას, საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს დასკვნას, რომ საქმეში არსებული მტკიცებულებებით მოიჯარის მიერ საიჯარო ფართის ფლობის ფაქტი არ დასტურდება. საქმის მასალებით ასევე არ დგინდება მხარეთა შორის 2023 წლის 20 იანვრის ხელშეკრულების 1.2.3 პუნქტის მიხედვით, საიჯარო ფართის მიღებისა და გადაცემის აქტის“ შედგენა, რომელიც ამავე ხელშეკრულებით შეთანხმებული პირობების შესაბამისად, საიჯარო ფართის მოიჯარის მფლობელობაში გადაცემის ფაქტს დაამტკიცებდა. შესაბამისად, სასამართლო, იჯარის ხელშეკრულების ბათილობის პირობებში, ქირის სახით მიღებული დასაბრუნებელი თანხის შემცირებას ვერც უსაფუძვლოდ დაზოგილის საფუძვლით გაიზიარებს.

28. კასატორის მიერ ხარჯების გაწევასთან დაკავშირებულ არგუმენტთან მიმართებით საკასაციო სასამართლო იზიარებს სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობას, რომ მოცემულ შემთხვევაში ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შედეგი ვერ დადგა მხოლოდ და მხოლოდ იმ გარემოების გამო, რომ საიჯარო ფართზე რეგისტრირებული აღმოჩნდა ყადაღა, რაც ყადაღადადებულ უძრავ ნივთზე იჯარის ხელშეკრულების დადების შესაძლებლობას გამორიცხავდა. შესაბამისად, საქმე არ ეხება ისეთ ფაქტობრივ მოცემულობას, როდესაც ხელშეკრულება მოიჯარის/მოსარჩელის ბრალეული მოქმედების შედეგად არ დაიდო ან შემდგომ გაბათილდა. სსკ-ის 317-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, მოლაპარაკების მონაწილეს შეუძლია მეორე მონაწილეს მოსთხოვოს იმ ხარჯების ანაზღაურება, რომლებიც მან გასწია ხელშეკრულების დასადებად, მაგრამ ეს ხელშეკრულება მეორე მონაწილის ბრალეული მოქმედების შედეგად არ დადებულა.

29. განსახილველ შემთხვევაში, სავსებით გაზიარებულია სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა, რომ მოპასუხის/მეიჯარის მიერ ხელშეკრულების დასადებად ხარჯების გაწევა რომც დასტურდებოდეს, იჯარის ხელშეკრულების ბათილობის პირობებში, წინასახელშეკრულებო ურთიერთობიდან წარმოშობილი დანახარჯის გამოქვითვის საფუძვლები სახეზე არ არის, ვინაიდან, მოსარჩელის/მოიჯარის ბრალი ხელშეკრულების ბათილობაში, რაც ხელშეკრულების არდადებას უთანაბრდება, იმთავითვე გამორიცხულია. ასევე, არ დასტურდება, რომ მოპასუხემ მოსარჩელეს მიაწოდა უფლებრივი ნაკლის თაობაზე ინფორმაცია და მოიჯარემ, აღნიშნული ინფორმაციის ფლობის პირობებში, მიიღო ფართზე იჯარის ხელშეკრულების დადების გადაწყვეტილება. უფრო მეტიც, მოვლენათა ქრონოლოგიური თანმიმდევრობა იძლევა დასკვნის გაკეთების შესაძლებლობას, რომ მოიჯარე აღნიშნული ინფორმაციას იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციის ეტაპზე გაეცნო, რაც იჯარის ხელშეკრულების ცალმხრივად შეწყვეტის წინაპირობა გახდა (ტ. 1, ს.ფ.60, 65, 66). ამდენად, შეუძლებელია წინასახელშეკრულებო ურთიერთობის ეტაპზე გაღებული ხარჯით, როგორც უსაფუძვლო დანახარჯით, კონდიქციით დასაბრუნებელი თანხის შემცირება (გამოქვითვა).

30. აღნიშნულთან დაკავშირებით, სააპელაციო სასამართლომ სწორად შეაფასა, რომ შერეული ბრალის არგუმენტი სსკ-ის 415-ე მუხლის კონტექსტში პასუხისმგებლობის შემცირების საფუძვლად ვერ გამოდგება, ვინაიდან მხარეები სახელშეკრულებო ურთიერთობის ფარგლებში კეთილსინდისიერად უნდა მოქმედებდნენ, შესაბამისად, სამოქალაქო ბრუნვაში მოქმედი მართლზომიერი ქცევის სტანდარტი არ შეიძლება განიმარტოს იმგვარად, რომ ხელშეკრულების დადებამდე მხარე მუდმივად უნდა ამოწმებდეს საჯაროდ ხელმისაწვდომ განახლებულ ინფორმაციას მაშინ, როდესაც მას აღნიშნული ინფორმაცია ერთხელ უკვე მიღებული აქვს კონტაჰენტისაგან, კეთილსინდისიერად ენდო მას და ხელშეკრულების დადების საფუძველი გახდა.

31. მოცემულ შემთხვევაში სადავო არ არის, რომ მოსარჩელემ/მოიჯარემ 2023 წლის 20 იანვარს დადებული იჯარის ხელშეკრულების 4.17 პუნქტის საფუძველზე, მოპასუხეს საიჯარო ქირის 3 თვის ღირებულება - 43 717,08 ლარი გადაუხადა (ტ.1, ს.ფ. 44-46). აღნიშნული იჯარის ხელშეკრულება კი, როგორც ზემოთ აღინიშნა, ბათილია. შესაბამისად, დავის არსის გათვალისწინებით, განსახილველი დავა, მოპასუხისაგან/მეიჯარისაგან 43 717,08 ლარის დაბრუნების ნაწილში, უსაფუძვლო გამდიდრების ნორმებით მოსაწესრიგებელ საკითხთა წრეს მიეკუთვნება.

32. საკასაციო სასამართლომ არაერთ გადაწყვეტილება/განჩინებაში განმარტა, რომ სსკ-ის 317-ე მუხლის პირველი ნაწილის თანახმად, ვალდებულების წარმოშობისათვის აუცილებელია მონაწილეთა შორის ხელშეკრულება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როცა ვალდებულება წარმოიშობა ზიანის მიყენების (დელიქტის), უსაფუძვლო გამდიდრების ან კანონით გათვალისწინებული სხვა საფუძვლებიდან. ამავე კოდექსის 976-ე მუხლის პირველი ნაწილის ,,ა” ქვეპუნქტით კი, დადგენილია ქცევის იმგვარი წესი, რომლის თანახმად, პირს, რომელმაც სხვას ვალდებულების შესასრულებლად რაიმე გადასცა, შეუძლია მოსთხოვოს ვითომ-კრედიტორს (მიმღებს) მისი უკან დაბრუნება, თუ: ვალდებულება გარიგების ბათილობის ან სხვა საფუძვლის გამო არ არსებობს, არ წარმოიშობა ან შეწყდა შემდგომში. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, ნორმის მიზნიდან გამომდინარეობს დასკვნა იმის თაობაზე, რომ კონდიქციური ვალდებულების წარმოშობისათვის სახეზე უნდა იყოს ერთი პირის გამდიდრება მეორის ხარჯზე და ასეთი გამდიდრება მოკლებული უნდა იყოს სამართლებრივ საფუძველს, რომელიც ან თავიდანვე არ არსებობდა, ან შემდგომში მოიშალა. ამასთან, მნიშვნელობა არა აქვს იმ გარემოებას თუ, რის შედეგად დადგა უსაფუძვლო გამდიდრების ფაქტი – თავად დაზარალებულის მოქმედების, გამდიდრებულის მოქმედების, თუ მესამე პირთა მოქმედების შედეგად ან განხორციელდა იგი მათი ნების საწინააღმდეგოდ. ასევე, არ აქვს მნიშვნელობა ამ სამართალურთიერთობაში მონაწილე სუბიექტთა ბრალეულობას, კეთილსინდისიერებასა და მათ მიერ განხორციელებული მოქმედებების მართლზომიერებას, თუ მართლწინააღმდეგობას. კონდიქციური ვალდებულების არსებობის სამართლებრივი საფუძვლით, სარჩელის დასაკმაყოფილებლად მნიშვნელოვანია დადგინდეს მხოლოდ ობიექტური შედეგი, რაც გულისხმობს ერთი პირის მიერ მეორე პირის ხარჯზე რაიმე სამართლებრივი სიკეთის შეძენას (დაზოგვას) შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის არსებობის გარეშე. ასევე, აუცილებელია, რომ გამდიდრება მოხდეს სხვის ხარჯზე, რის შედეგადაც ერთი პირის ქონების გაზრდა ხდება მეორე პირის ქონების შესაბამისი შემცირების ხარჯზე (იხ. სუსგ-ები №ას-360-342-2015, 3.06. 2015წ.; №ას-251-2021, 11.06.2021წ.; №ას-642-2022, 22.06.2023წ.; Nას-667-2023, 16.11.2023წ.; №ას-181-2024 26.04.2024 წ.).

33. განსახილველ შემთხვევაში, ვინაიდან საიჯარო ქირის გადახდის ვალდებულება, გარიგების ბათილობის გამო, არ არსებობს, სასარჩელო მოთხოვნის დაკმაყოფილების სამართლებრივ საფუძველს ქმნის შესრულების კონდიქცია, რომელიც სსკ-ის 976-ე მუხლის პირველი ნაწილის ,,ა“ ქვეპუნქტით და 979-ე მუხლებითაა გათვალისწინებული.

34. საკასაციო სასამართლომ მოპასუხის საკასაციო საჩივარი შეამოწმა ძირითადი საკასაციო პრეტენზიების გათვალისწინებით და სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი ფაქტობრივი გარემოებების საფუძველზე, რადგან ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, №7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).

35. ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლომ დაასკვნა, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება დასაბუთებულია და არსებობს მოიჯარის სარჩელის სრულად დაკმაყოფილების ფაქტობრივი და სამართლებრივი საფუძველი.

36. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი (მოპასუხე) მიუთითებს ისეთ საპროცესო დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე.

37. საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით.

38. საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები არც იმ საფუძვლით, რომ სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება ამ კატეგორიის საქმეებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან. მსგავს საკითხებზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკა არსებობს, რომელსაც წინამდებარე გადაწყვეტილება არ ეწინააღმდეგება.

39. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლოს მიაჩნია, რომ სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივარი - დაუსაბუთებელი, რაც გამორიცხავს მისი არსებითად განსახილველად დაშვების სამართლებრივ შესაძლებლობას.

40. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მე-4 პუნქტის საფუძველზე, თუ საკასაციო საჩივარი დაუშვებლად იქნება ცნობილი, პირს დაუბრუნდება, მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. შპს „რ.ს–ესის“ საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად;

2. შპს „რ.ს–ესს“ (ს/კ .......) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ა. ქ–ის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის, 2186 ლარის (საგადახდო დავალება N2172, გადახდის თარიღი 2024 წლის 3 ივნისი), 70% – 1530.2 ლარი;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ე. გასიტაშვილი

მოსამართლეები: ზ. ძლიერიშვილი

ნ. ბაქაქური