საქმე № ას-600-2024 25 სექტემბერი, 2024 წელი

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

მირანდა ერემაძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

ლევან მიქაბერიძე, ვლადიმერ კაკაბაძე

საქმის განხილვის ფორმა - ზეპირი განხილვის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი - გ.გ–ძე (აპელანტი, მოსარჩელე, შეგებებული სარჩელით მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე - შპს ,,გ.ა....." (ყოფილი შპს ,,ი-გ-ა.") (მოპასუხე, შეგებებული სარჩელით მოსარჩელე)

გასაჩივრებული განჩინება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 13 მარტის განჩინება

საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – უძრავი ქონებებზე ნასყიდობის ხელშეკრულებების დადებულად ცნობა, საკუთრების გადაცემა და საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების აღრიცხვა; მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურება

საკითხი, რომელზედაც მიღებულია განჩინება - საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის შემოწმება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. 2021 წლის 08 იანვარს, ა.ლ–ამ, მოსარჩელისგან ავანსის სახით მიიღო 500 აშშ დოლარი, რომელიც ჩაითვალა ნასყიდობის საგნის საფასურის საბოლოო თანხის ნაწილად. იმავე დღეს (2021 წლის 08 იანვარს), წინარე ნასყიდობის საგნის მომავალ მესაკუთრედ, საჯარო რეესტრის ეროვნულმა სააგენტომ დაარეგისტრირა მოსარჩელე.

2. ხელშეკრულებით, წინარე ნასყიდობის სრული თანხა განისაზღვრა 60000 აშშ დოლარით. მოსარჩელეს წინარე ნასყიდობით განსაზღვრული თანხის (დარჩენილი 59500 აშშ დოლარის) ნაწილის გადახდა უნდა განეხორციელებინა 2021 წლის 25 იანვრამდე. 2021 წლის 25 იანვარს, წინარე ნასყიდობის თანხის სრულად დაფარვის შემდგომ, იმავე დღესვე, მხარეები ვალდებულნი იყვნენ გაეფორმებინათ ნასყიდობის ხელშეკრულება წინარე ნასყიდობის საგანზე, რის საფუძველზეც, საკუთრების უფლებას მოიპოვებდა მოსარჩელე.

3. 2021 წლის 22 იანვარს, მხარეთა შეთანხმების საფუძველზე, წინარე ნასყიდობის საგნის მესაკუთრედ დარეგისტრირდა შპს ,,ი -გ-ა.", რომლის 100 %-იანი წილის მფლობელი და მესაკუთრე ა.ლ–აა.

4. 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმებაში განისაზღვრა შპს ,,ი-გ-ა–ოს" უფლება-მოვალეობები კერძოდ, არაუგვიანეს 2021 წლის 25 იანვრამდე მოსარჩელესთან ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების ვალდებულება და წინარე ნასყიდობის საგნის საკუთრებაში გადაცემა, რაც საბოლოოდ მიზნად ისახავდა საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ, დარეგისტრირებული ვალდებულების შესრულებას.

5. 2021 წლის 22 იანვარს გაფორმებული შეთანხმების შემდეგ, ა.ლ–ამ უკან დაუბრუნა მოსარჩელეს საავანსო სახით გადახდილი 500 აშშ დოლარი იმ მოტივით, რათა წინარე ხელშეკრულებით განსაზღვრული თანხის სრული ოდენობა (60000 აშშ დოლარი) ჩაერიცხა შპს ,,ი -გ-ა–ოს" ანგარიშზე, თუმცა 2021 წლის 25 იანვარს,

6. ა.ლ–ამ უარი თქვა მასზედ დაკისრებული ვალდებულების შესრულებაზე კერძოდ, არ მიიღო წინარე ხელშეკრულებით განსაზღვრული თანხა (60000 აშშ დოლარი) და არ გააფორმა მხარესთან ნასყიდობის ხელშეკრულება.

7. 2021 წლის 25 იანვარს, მოსარჩელემ კეთილსინდისიერად შეასრულა წინარე ხელშეკრულებითა და შეთანხმებით განსაზღვრული ვალდებულება კერძოდ, ა.ლ–ას მიერ ვალდებულების დარღვევის საფუძველზე, წინარე ნასყიდობით განსაზღვრული თანხა განათავსა ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე.

8. უძრავი ქონების შეძენის მიზნობრიობიდან გამომდინარე, მოსარჩელემ მიმართა სს ,,ს.ბ–ს" ე.წ. ,,ს.ა." კრედიტის აღების მიზნით, რომელმაც განსაზღვრა აღნიშნული სტარტ აპის შემოსავალი ბიზნეს საქმიანობის დაწყებიდან რამდენიმე წლის ვადაში, რაც სამი წლის ჯამში შეადგენს 5 861 000 2021 წლის 08 იანვარს, ა.ლ–ას და გ.გ–ძეს შორის დაიდო ,,ავანსის შესახებ ხელშეკრულება“ რაზედაც მხარეთა ხელმოწერები დამოწმებული იქნა ნოტარიუს ხ.ბ–ძის მიერ (რეგისტრაციის №210004656).

9. ხელშეკრულებაში დაფიქსირებულია, რომ ა.ლ–ამ, გ.გ–ძისგან ოთხ უძრავ ქონებაზე (უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........; უძრავი ქონება მდებარე:ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......, უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი......., დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........., უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებულიფართობი 5206 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........) შემდგომში ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებასთან დაკავშირებით, ავანსის სახით მიიღო 500 აშშ დოლარი, რაც ხელშეკრულების დადების დროისათვის შეადგენდა 1650,05 ლარს.

10. მხარეთა შეთანხმებით „მყიდველს“ ავანსის თანხა უნდა ჩაერიცხა „გამყიდველის“ საბანკო ანგარიშზე ხელშეკრულების დადების დღეს. მომავალი ხელშეკრულების, კერძოდ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას, გადაცემული ავანსის თანხა 500 აშშ დოლარი ჩაითვლებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებისას მხარეთა მიერ შეთანხმებული ნასყიდობის საგნის საბოლოო თანხის ნაწილად. აღნიშნული ხელშეკრულების პირობების შესაბამისად, მხარეები შეთანხმდნენ, რომ ა.ლ–ა მიჰყიდის, ხოლო გ.გ–ძე იყიდის უძრავ ქონებას. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისა და დარჩენილი ნაწილის 60000 აშშ დოლარის გადახდა (აღნიშნულში ნაგულისხმებია ავანსის 500 აშშ დოლარიც) უნდა მომხდარიყო, არაუგვიანეს 2021 წლის 25 იანვრისა.

11. გამყიდველს ეკრძალებოდა 2021 წლის 25 იანვრამდე ზემოაღნიშნული ოთხი უძრავი ქონების განკარგვა ან/და ნებისმიერი სახის უფლებით ან/და ვალდებულებით დატვირთვა სხვა მესამე პირის სასარგებლოდ ამასთან, გამყიდველი ვალდებული იყო, არა უგვიანეს 2021 წლის 25 იანვრისა გაეთავისუფლებია 4 უძრავი ქონება საგადასახადო გირავნობისგან. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ა.ლ–ა ვალდებული იყო, გ.გ–ძესთვის დაებრუნებინა ავანსის თანხა 500 აშშ დოლარი.

12. თუ ,,მყიდველი" ბრალეულად დაარღვევდა მასზე დაკისრებულ ვალდებულებას, ავანსის თანხა დარჩებოდა ,,გამყიდველს" და ჩაითვლებოდა ზიანის ანაზღაურების ანგარიშში საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის თანახმად. თუ ვალდებულები შეუსრულებლობა გამოწვეული იქნებოდა ,,გამყიდველის" ბრალეული მოქმედებით, მას ავანსი უნდა დაებრუნებია ,,მყიდველისათვის", ამასთან ,,მყიდველს" შეეძლო მოეთხოვა ზიანის ანაზღაურება საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის თანახმად.

13. მხარეები შეთანხმდნენ, ზემოაღნიშნული უძრავი ქონების ,,მყიდველის" ფაქტობრივ მფლობელობაში გადაცემის დღისათვის, ,,მყიდველს" გადახდილი უნდა ჰქონოდა ნასყიდობის საგნის ექსპლუატაციასთან დაკავშირებული გადასახადები, რის დასტურადაც ,,მყიდველს" უნდა წარედგინა გადახდის დამადასტურებელი ქვითრები.

14. მყიდველის უფლებების უზრუნველსაყოფად, ა.ლ–ა და გ.გ–ძე შეთანხმდნენ, სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში ვალდებულების რეგისტრაციის შესახებ, კერძოდ, ნასყიდობის ოთხივე საგნის ამონაწერში, ვალდებულების გრაფაში, მყიდველი გ.გ–ძე დარეგისტრირდებოდა მომავალ მესაკუთრედ.

15. მხარეთა შეთანხმებით, დარჩენილ საფასურს, კერძოდ, 59500 აშშ დოლარს, მყიდველი გადაიხდიდა არაუგვიანეს 25.01.2021 წლისა და გადახდისთანავე მხარეები დადებდნენ ძირითად ნასყიდობის ხელშეკრულებას, არაუგვიანეს 25.01.2021 წლისა. გამყიდველი ვალდებული იყო მიეღო ნასყიდობის ფასი და მყიდველისთვის გადაეცა საკუთრების უფლება ხელშეკრულების ოთხივე საგანზე.

16. 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმებით, ა.ლ–ვა და გ.გ–ძე შეთანხმდნენ, რომ ა.ლ–ვა გაასხვისებდა ოთხ უძრავ ქონებას (უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 361376კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........; უძრავი ქონება მდებარე: ხობისმუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწისსაკადასტრო კოდი: ........, უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........,უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებულიფართობი 5206 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......) შპს ,,ი -გ–ა–ოს" სახელზე, რომლის დირექტორი და 100%-იანი წილის მფლობელი მესაკუთრე/პარტნიორიც არის თავად ა.ლ–ა, რადგან, ა.ლ–ასა და გ.გ–ძეს შორის, 2021 წლის 08 იანვარს დადებული იყო ხელშეკრულება, რომლის შესაბამისადაც, საჯარო რეესტრში უძრავ ქონებებზე რეგისტრირებული იყო ვალდებულებები და მომავალ მესაკუთრედ გ.გ–ძე.

17. მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მესაკუთრედ დარეგისტრირდებოდა შპს ,,ი -გ.ა–ო", რომელიც თავის მხრივ არაუგვიანეს 2021 წლის 25 იანვრისა მიჰყიდდა ზემოაღნიშნულ ოთხ უძრავ ქონებას გ.გ–ძეს, რის შესახებაც მხარეები დადებდნენ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებას.

18. 2021 წლის 08 იანვარს, გ.გ–ძემ, ა.ლ–ას საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხა 1650 ლარი (ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ავანსის თანხის 500 აშშ დოლარის ექვივალენტი. დანიშნულებაში მითითებულია: ,,ავანსი“). 2021 წლის 24 იანვარს, ა.ლ–ამ გ.გ–ძეს საბანკო გადარიცხვის გზით დაუბრუნა 1650 ლარი (დანიშნულებაში მითითებულია: ,,ავანსის დაბრუნება“)/

19. საჯარო რეესტრის ამონაწერების თანახმად, შპს ,,ი.გ.ა–ო“-ს (ს/ნ .....) საკუთრებაში რეგისტრირებულია ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი .......ში მდებარე შემდეგი უძრავი ქონებები: მიწის საკადასტრო კოდი: ....., დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ.; მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 5206 კვ.მ. მითითებულ უძრავ ნივთებზე, 08.01.2021 წლის მდგომარეობით, რეგისტრირებული იყო საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა, რაც შემოსავლების სამსახურის 02.02.2021 წლის შეტყობინების თანახმად, კვლავ რეგისტრირებულია.

20. 2021 წლის 24 იანვარს, სატელეფონო შეტყობინებით ა.ლ–ამ, გ.გ–ძეს აცნობა, რომ გამყიდველის ცვლილების გამო, მის მიერ მიღებული ავანსის თანხა ჩარიცხა გ.გ–ძის ანგარიშზე.

21. მოპასუხემ- შპს ,, ი.გ.ა–ომ" უარი განაცხადა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებაზე იმ მიზეზით, რომ ა.ლ–ასთან დადებულ „ავანსის შესახებ ხელშეკრულებაში“ დაფიქსირებული თანხა-60000 აშშ დოლარი არ წარმოადგენდა რეალურ ღირებულებას, ხოლო მათ შორის (შპს ,,გ.ა....." და გ.გ–ძე) შეთანხმება ნასყიდობაზე და მის ფასზე არ არსებობდა.

22. 2021 წლის 25 იანვარს, გ.გ–ძემ, ნოტარიუს ხ.ბ–ძის სადეპოზიტო ანგარიშზე შეიტანა 60000 აშშ დოლარი შპს ,,ი -გ.აგ–ის" გადასაცემად. აღნიშნული თანხის შეტანის საფუძვლად მითითებული იქნა 2021 წლის 08 იანვრის ხელშეკრულება და 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმება.

23. 2021 წლის 10 თებერვალს, შპს ,,ი -გ.ა–სა" და შპს ,,ნ–ას" შორის დაიდო იჯარის ხელშეკრულება. იჯარის ობიექტს წარმოადგენდა, ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი .......ში მდებარე შემდეგი უძრავი ქონებები: მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ.; მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ....., დაზუსტებული ფართობი 5206 კვ.მ. იჯარის ობიექტის ჯამური საიჯარო ქირის ყოველწლიური ოდენობა განისაზღვრა 50826 ლარით.

24. შპს ,,ი -გ.ა–ოს" მიერ წარდგენილი ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 17 თებერვლის #500111723 დასკვნის თანახმად, 17.02.2023 წლის მდგომარეობით, ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი .......ში მდებარე სადავო N ......, ......, ......, ...... საკადასტრო კოდის უძრავი ქონებების საერთო ჯამური ღირებულება შეადგენდა 579 270 ლარს (დაახლოებით 225 000 აშშ დოლარს), კერძოდ: N........საკადასტრო კოდის- 397500 ლარი N....... საკადასტრო კოდის- 158500 ლარი N........ საკადასტრო კოდის- 16500 ლარი N....... საკადასტრო კოდის- 6770 ლარი.

25. მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებით, აუდიტორ შემფასებლის, გიორგი ლეჟავას საშემფასებლოს ანგარიშის მიხედვით, N........, N........, N......და N.....საკადასტრო კოდის უძრავ ქონებებზე ლურჯი მოცვის გაშენების საინვესტიციო პროექტის ვერ განხორციელების შედეგად, 2021 წლის 01 თებერვლიდან მიმდინარე პერიოდით, გ.გ–ძის მიუღებელმა შემოსავალმა (ზარალმა) დამრგვალებით შეადგინა 5 864 000 ლარი.

26. საქმეში წარმოდგენილი საბანკო კრედიტის ხელშეკრულებებით ირკვევა, რომ 2021 წლის 28 ივლისის გენერალური საკრედიტო ხელშეკრულების ფარგლებში, სს ,,ს.ბ–ს" და შპს „კ“-ს შორის (დირექტორი-გ.გ–ძე), 2021 წლის 30 ივლისს დაიდო საკრედიტო ხელშეკრულებები, რომლითაც სესხის საერთო ჯამურმა ოდენობამ შეადგინა 5 864 000 ლარი.

27. აუდიტორულ კომპანია ,,აი ჯი ჯგუფის წერილით, მოპასუხეს რეკომენდაცია მიეცა, საგადასახადო კანონმდებლობით გათვალისწინებული რისკფაქტორებიდან გამომდინარე, ქონების რეალიზაცია მოახდინოს საბაზრო ღირებულებით, ვინაიდან, თუ კომპანია 582 270 ლარად შეფასებული (ექსპერტიზის დასკვნით) უძრავი ქონების რეალიზაციას, 159 000 ლარად მოახდენდა, ოპერაციის შინაარსიდან გამომდინარე, შემცირდებოდა ბიუჯეტში გადასახდელი მოგების გადასახადი (582270- 159000)*15%=63 490,5 ლარით, ხოლო საშემოსავლო გადასახადი 5%-ის ოდენობით 17 988,98 ლარი. შესაბამისად, შესაძლებელი იყო, ბიუჯეტის მიმართ მიყენებული ზარალი, შემოსავლების სამსახურის მიერ განსაზღვრულიყო 81478 ლარით.

28. სასარჩელო მოთხოვნა და საფუძვლები

28.1. დადებულად იქნას ცნობილი ნასყიდობის ხელშეკრულებ,ა გ.გ–ძესა (პ/ნ ......) და შპს ,,გ.ა.....-ს" (ს/ნ .......) შორის შემდეგი პირობებით: ნასყიდობის საგანი - უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........; უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......., უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........, უძრავი ქონება მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 5206 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......., უძრავი ქონებების ნასყიდობის საფასური 60000 აშშ დოლარის ექვივალენტი ეროვნულ ვალუტაში, რომელიც გადახდილია გ.გ–ძის მიერ.

28.2. დაევალოს შპს ,,გ.ა.....-ს" უძრავი ქონებების, მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: .....; ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......., ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........, ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 5206 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ......, გ.გ–ძის (პ/ნ .......) საკუთრებაში აღრიცხვა.

28.3. აღირიცხოს უძრავი ქონებები - მდებარე: ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: .......; ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........, ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........., ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი ......., დაზუსტებული ფართობი 5206 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: .........., სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში გ.გ–ძის (პ/ნ ........) სახელზე.

28.4. მოპასუხეს მოსარჩელის სასარგებლოდ დაეკისროს მიუღებელი შემოსავლის სახით 5 861 000 ლარის ანაზღაურება. იგი გეგმავდა უძრავი ქონების- მიწის ნაკვეთის შეძენას კენკრის პლანტაციის გაშენებისა და შესაბამისი ბიზნეს საქმიანობის დაწყებისათვის, რისთვისაც 2021 წლის 8 იანვარს, გ.გ–ძესა და ა.ლ–ას შორის, ნოტარიულად გაფორმდა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, ხობის მუნიციპალიტეტი, სოფელი .......ში მდებარე, ა.ლ–ას საკუთრებაში არსებულ შემდეგ უძრავ ქონებებზე: მიწის საკადასტრო კოდი: ......, დაზუსტებული ფართობი 361376 კვ.მ.; მიწის საკადასტრო კოდი: ........., დაზუსტებული ფართობი 144079 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........, დაზუსტებული ფართობი 14999 კვ.მ. მიწის საკადასტრო კოდი: ........., დაზუსტებული ფართობი 5206 კვ.მ.

29. მოპასუხის შესაგებელი

29.1. მოპასუხის, შპს ,,ი-გ-ა–ოს" წარმომადგენელმა სარჩელი არ ცნო და აღნიშნა, რომ მოსარჩელესთან წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება არ დადებულა.

29.2. 2021 წლის 08 იანვარს, ა.ლ–ას დაუკავშირდა მაკლერი და სთხოვა შეხვედრა, რათა წასულიყვნენ ხობში მიწის სანახავად. ა.ლ–ა 8 იანვარს შეხვდა მოსარჩელეს ქ. თბილისში, რა დროსაც მოსარჩელემ გადაიფიქრა ხობში წასვლა. მისი განმარტებით, მიწა უნდა ენახა სხვას და ის გადაწყვეტდა მიწის ყიდვის, ან არ ყიდვის საკითხს. მას სურდა ბე-ს ხელშეკრულების გაფორმება. იმ შემთხვევაში, თუ მიწა მოეწონებოდა შემდეგ გაფორმდებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულება, ხოლო თუ არ მოეწონებოდა ა.ლ–ა დააბრუნებდა ავანსს.

29.3. 2021 წლის 08 იანვრის ხელშეკრულებაში არსადაა დათქმა, რომ, თუ გამყიდველი დაარღვევს ხელშეკრულებას და არ მიჰყიდის ქონებას მყიდველს, მას წარმოეშობა საკუთრების უფლება ან ამისი მოთხოვნის უფლება რაიმე ფორმით.

29.4. მხარეთა შორის რეალურად დაიდო ავანსის ხელშეკრულება, რომელსაც მოსარჩელე მიზანმიმართულად ცდილობს აქციოს ,,ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებად“. მართალია, ავანსის ხელშეკრულებით მიღებული აქვთ 500 აშშ დოლარი, თუმცა აღნიშნული თანხა ნასყიდობის საგნის ღირებულების ნაწილს არ წარმოადგენდა, არამედ ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების შემთხვევაში ჩაითვლებოდა მის საფასურში. შესაბამისად, ავანსი გაცემული იქნა, უძრავ ნივთებთან დაკავშირებით ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების მიზნით და, არა უკვე დადებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ღირებულების ნაწილის სახით. თუკი, მხარეებს გაცხადებული ექნებოდათ ნება უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემაზე, ბუნებრივია გააფორმებდნენ, არა ავანსის ხელშეკრულებას ან თუნდაც წინარეს, არამედ მაგალითად, განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულებას.

29.5. ავანსის ხელშეკრულების მიზანი იყო, არა უძრავი ნივთების საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ნების გამოხატვა, არამედ, ასეთი ხელშეკრულების სამომავლოდ გაფორმების შესახებ მზაობის გამოთქმა და გადახდილი თანხა ამ ვალდებულების შესრულებას ემსახურებოდა.

29.6. მხარემ, იმ მოლოდინით და განზრახვით დადო ხელშეკრულება, რომ თუ გადაიფიქრებდა უძრავი ნივთების გაყიდვას, დააბრუნებდა, მხოლოდ და მხოლოდ ავანსად მიღებულ თანხას. შესაბამისად, მოპასუხეს, მიღებული მინიმალური 500 აშშ დოლარის ავანსის სანაცვლოდ, არ შეიძლება დაეკისროს ისეთი მძიმე ვალდებულება, როგორიცაა კონტრაჰირების იძულება.

29.7. მხარეთა შორის წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება არ დადებულა, რადგანაც ნასყიდობის სრულ თანხას წინასწარ ვერც განსაზღვრავდნენ. ის, რომ შპს ,,ი -გ-ა–ოს“ ჩანაცვლება მოხდა 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმებით, მხარეებმა კიდევ ერთხელ დაადასტურეს, რომ მათ შორის 8 იანვარს დადებული იყო ავანსის ხელშეკრულება და არა წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება.

29.8. ,,ავანსი" თავისი სამართლებრივი ბუნებით წარმოადგენს ,,წინასწარ გადახდას", რომელიც ხორციელდება მანამ, სანამ მეორე მხარე შეასრულებს შემხვედრ ვალდებულებას. ცხადია, შემხვედრი ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ავანსი ექვემდებარება უკან დაბრუნებას. სწორედ, ამ შინაარსისაა მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულება და მას არანაირი კავშირი არ აქვს წინარე ხელშეკრულებასთან, მით უფრო ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებულად ცნობასთან.

29.9. მოპასუხემ ავანსის თანხა დააბრუნა, რაც მოსარჩელისთვის ცნობილი იყო 24 იანვარს. ის, რომ მოპასუხემ დააბრუნა ავანსი, ადასტურებდა, რომ არ ჰქონდა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების ინტერესი. გარდა ამისა, მოსარჩელემ, რომელიც ავანსის ხელშეკრულების თანახმად, ვალდებული იყო უძრავი ნივთის ღირებულება გადაეხადა მოპასუხის საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხვის გზით, თანხა ჩარიცხა ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე, რაც ცხადია მიუთითებს იმ ფაქტზე, რომ მოპასუხემ უარი განაცხადა ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებაზე და ნასყიდობის საგნის ღირებულების მიღებაზე.

29.10. ავანსის ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდნენ, რომ მომავალში დადებდნენ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებას იმ პირობების შესრულების შემთხვევაში, თუ მოსარჩელე, არაუგვიანეს 2021 წლის 25 იანვრისა გადაიხდიდა 60000 აშშ დოლარს (ავანსის სახით გადახდილი 500 აშშ დოლარის ჩათვლით), ხოლო ა.ლ–ა გაათავისუფლებდა უძრავ ქონებას რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკისგან. აღნიშნული ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, ავანსის სახით გადახდილი თანხა ექვემდებარებოდა დაბრუნებას. 60000 აშშ დოლარი იყო პირობითი ფასი, რადგან ა.ლ–ა და მოსარჩელე შეთანხმებული იყვნენ ნასყიდობის სხვა თანხაზე, რომელიც დასაზუსტებელი იყო, რაც აისახებოდა ძირითად ხელშეკრულებაში მისი დადების შემთხვევაში.

29.11. 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმებით, ა.ლ–ამ კუთვნილი მიწის ნაკვეთები გადასცა შპს ,,ი-გ-ა–ოს“, რომელმაც იკისრა 08.01.2021 წლის ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებები, თუმცა 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმებაში არსადაა ნახსენები ხელშეკრულების ისეთი მნიშვნელოვანი არსებითი პირობა, როგორიცაა ნასყიდობის ფასი, მისი გადახდის წესი, ანგარიშსწორების ფორმა და ა.შ, რაც უნდა გაწერილიყო უძრავი ქონების ნასყიდობის ძირითადი ხელშეკრულების გაფორმებისას. სწორედ, ხელშეკრულების ძირითად პირობებზე შეთანხმების მიღწევის არარსებობის გამო, მხარემ (მესაკუთრემ) უარი განაცხადა ხელშეკრულების დადებაზე და დააბრუნა ავანსი უკან.

29.12. ავანსის დაბრუნების გარდა, მოპასუხეს სხვა რაიმე ვალდებულება არ ეკისრებოდა. შესაბამისად, მოპასუხეს, ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებაზე უარის თქმის შემთხვევაში, ვერ ექნებოდა ვერანაირი მოლოდინი (მით უფრო კონტრაჰირების), გარდა ავანსის დაბრუნების ვალდებულებისა.

29.13. მოსარჩელისთვის ცნობილი იყო, რომ მოპასუხემ უარი განაცხადა ხელშეკრულების დადებაზე, რაც მოსარჩელეს არ ავალდებულებდა მოეხდინა ნოტარიუსის ანგარიშზე თანხის დეპონირება. ვალდებულების დარღვევაზე მოსარჩელის მხრიდან, მხოლოდ მაშინ შეიძლება იყოს საუბარი, თუ თანხის ჩარიცხვა მოხდებოდა მოპასუხის ანგარიშზე და იგი შემდეგ იტყოდა უარს ნასყიდობის ხელშეკრულების დადებაზე.

29.14. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 327-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, ,,ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეები მის ყველა არსებით პირობაზე შეთანხმდნენ საამისოდ გათვალისწინებული ფორმით". როდესაც არ არის მხარეთა მიერ გამოხატული ნება ხელშეკრულების დადების შესახებ, სასამართლო მას ვერ ცნობს დადებულად.

29.15. რომც დადგინდეს, რომ მოპასუხის მიმართ ვრცელდება 2021 წლის 08 იანვრის ავანსის შესახებ ხელშეკრულების დებულებები, სასამართლომ შეფასება უნდა მისცეს ამ შეთანხმების იმ ჩანაწერს, სადაც მხარეებმა გააკეთეს დათქმა, რომ ქონება უნდა გათავისუფლებულიყო უძრავი ნივთების მიმართ რეგისტრირებული საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკისაგან, ხოლო თუ გამყიდველი ვერ ან არ მოხსნიდა მას, იგი უკან აბრუნებდა ავანსს და ხელშეკრულების მოქმედება წყდებოდა.

29.16. იმის გათვალისწინებით, რომ მოპასუხეს ეს ვალდებულება არ შეუსრულებია და ქონების მიმართ დღესაც რეგისტრირებულია საგადასახადო გირავნობა-იპოთეკა, სასამართლომ რა საფუძვლით უნდა მიიჩნიოს ხელშეკრულება დადებულად იმ პირობებით, რომელზეც მხარეებს ნება არ გამოუხატავთ და არ შეთანხმებულან-გაურკვეველია. ფაქტობრივად, მოსარჩელის მოთხოვნა არის ხელშეკრულების პირობების ცალმხრივად გაწერის მცდელობა, რომლის დადგენის უფლებაც სასამართლოს არ გააჩნია.

29.17. მოსარჩელის მოთხოვნა მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურების მიზნით, მოპასუხისათვის 5861000 ლარის დაკისრების თაობაზე, ასევე უსაფუძვლო და დაუსაბუთებელია, რის გამოც, მის დაკმაყოფილებაზე უნდა ეთქვას უარი. მოპასუხისთვის უცნობია, რა მიზნით აპირებდა მოსარჩელე მრავალმილიონიანი სესხის აღებას. მართალია, მხარე უთითებს, მის სამომავლო გეგმებზე მიწის ნაკვეთზე განსახორციელებელი საქმიანობის შესახებ, თუმცა მისთვის რაიმე ზიანის მიყენების ფაქტი არ დასტურდება, მით უფრო ზიანში მოპასუხის ბრალეულობა. ზიანის მიყენების ფაქტის, ასევე ზიანის ოდენობის დამტკიცების ტვირთი მოსარჩელის მხარეზეა. მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურების საკითხის გადაწყვეტა შესაძლებელია, მხოლოდ ობიექტური და რეალური კრიტერიუმებით. მოცემულ შემთხვევაში, მოსარჩელე ვერ ადასტურებს ზიანის მიღების ფაქტს, მითუმეტეს, ვერ დაადასტურებს მოპასუხის ბრალეულობას და კავშირს არარსებული ზიანის მიყენებაში.

29.18. მოპასუხეს, მოსარჩელის მიმართ არ დაურღვევია ვალდებულება, მისი ერთადერთი ვალდებულება იყო ავანსის უკან დაბრუნება. გარდა ამისა, მოპასუხე არ ყოფილა ინფორმირებული მიწის ნაკვეთების მიმართ მოსარჩელის მსგავსი განზრახვის შესახებ. ეს საქმეში დადასტურებული არ არის და ვერც იქნება მისი არარსებობის გამო. გარდა ამისა, წარმოდგენილი დოკუმენტები ეფუძნება, მხოლოდ და მხოლოდ ვარაუდებს, დაშვებებს. ყველა დოკუმენტი, რაც წარმოდგენილი აქვს მოსარჩელეს შექმნილია დავის წარმოშობის შემდეგ და მისი დაკავშირება მოპასუხესთან საფუძველს მოკლებულია. რეალურად, მოსარჩელე მიუღებელ შემოსავლად მიიჩნევს საბანკო კრედიტს, რომელიც შეიძლება მიეღო საკუთარი ბიზნეს საქმიანობის დასაწყებად.

30. ფოთის საქალაქო სასამართლოს გადაწყვეტილება

ფოთის საქალაქო სასამართლოს 2023 წლის 3 აგვისტოს გადაწყვეტილებით, გ.გ–ძის სარჩელი შპს ,,გ.ა.....-ის" მიმართ უძრავი ქონებების ნასყიდობის ხელშეკრულებების დადებულად ცნობის, საკუთრების გადაცემის, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების აღრიცხვის და მიუღებელი შემოსავლის ანაზღაურების თაობაზე, არ დაკმაყოფილდა; შპს ,,გ.ა.....-ის" შეგებებული სარჩელი გ.გ–ძის მიმართ ზიანის ანაზღაურების შესახებ, არ დაკმაყოფილდა; გ.გ–ძეს დაეკისრა.

31. მოსარჩელის სააპელაციო მოთხოვნა

აღნიშნული გადაწყვეტილება სააპელაციო წესით გაასაჩივრა გ.გ–ძემ, რომელმაც გადაწყვეტილების ნაწილობრივ გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით მისი სასარჩელო მოთხოვნების სრულად დაკმაყოფილება მოითხოვა.

32. სააპელაციო სასამართლოს განჩინება

ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 13 მარტის განჩინებით, სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, შესაბამისად, უცვლელად დარჩა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება.

33. კასატორის მოთხოვნა

33.1. ზემოაღნიშნული განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, რომელმაც მოითხოვა გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილება.

33.2. კასატორმა მიუთითა, რომ მხარეები შეთანხმებული იყვნენ ნასყიდობის ფასზე, მოსარჩელის დარჩენილი შესასრულებელი ვალდებულება შეადგენდა 59500 აშშ დოლარს, რომელიც მყიდველს უნდა გადაეხადა არაუგვიანეს 25.01.2021 წლისა, რა დროსაც დადებდნენ ძირითად ნასყიდობის ხელშეკრულებას. სასამართლომ განმარტების მიღმა დატოვა ხელშეკრულების ყველა ჩანაწერი, სადაც ნასყიდობის ფასი იყო მითითებული.

33.3. სასამართლომ არასრულად შეაფასა 18.01.2021 წლის ხელშეკრულება და 500 აშშ დოლარის გადახდის პირობა. არასწორად განმარტა, რომ მხარეთა შორის ფასზე შეთანხმება არ მომხდარა. ასევე, არასწორად მიიჩნია ავანსის დაბრუნებად ა.ლ–ას მიერ, გ.გ–ძისათვის 1650 ლარის გადარიცხვა, მაშინ როდესაც აღნიშნული გადარიცხვა გამოწვეული იყო 22.01.2021 შეთანხმების საფუძველზე, ძველი მყიდველის ახალ გამყიდველით (შპს ი-გ.ა–ო“) ჩანაცვლებით. ამასთან, შეფასებული არ არის გადარიცხული თანხის დანიშნულება და არ არის მითითებული აღნიშნული გადარიცხვის ავტორი.

33.4. არასწორია სასამართლოს დასკვნები იმის თაობაზე, რომ მოსარჩელე არ ეწეოდა აგრო საქმიანობას. მოსარჩელე მხარემ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, სწორედ იმ მიზნით დადო, რომ შემდგომში აღნიშნულ უძრავ ქონებაზე განხორციელებულიყო ლურჯი მოცვის მოყვანა. შესაბამისად, მოპასუხისათვის აღქმადი უნდა ყოფილიყო მოსარჩელის სამეურნეო/ბიზნეს ინტერესი, კერძოდ: (1) უძრავი ქონების დანიშნულება იყო - სასოფლო-სამეურნეო; (2) მოსარჩელე მოპასუხეს თხოვდა მიწის ვარგისიანობის ანალიზების მიწოდებას, მოსავლიანობის გასარკვევად; (3) მიწის მოცულობა - ვერ იქნებოდა პირადი გამოყენებისთვის.

33.5. 08.01.2021 წლის ხელშეკრულების საფუძველზე, გ.გ–ძე დარეგისტრირდა უძრავი ქონებების მომავალ მესაკუთრედ, რაც სასამართლომ შეფასების მიღმა დატოვა. იმავე ხელშეკრულებით განისაზღვრა უძრავი ქონების ძირითადი ნასყიდობის დადების მოქმედებათა თანმიმდევრულობა და უძრავი ქონებების გადაცემის წესი, შესაბამისად, გადაწყვეტილებით დადგენილი ფაქტი იმის თაობაზე, რომ ამ ხელშეკრულების საფუძველზე მხარეებს შორის გადახდილმა ავანსის თანხამ თითქოსდა დაადასტურა ავანსის ხელშეკრულების დადება და არ წარმოშვა მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება-არასწორია.

33.6. სასამართლომ შეფასების მიღმა დატოვა, ხელშეკრულებით შეთანხმებული ისეთი არსებითი წინაპირობები, როგორიც არის ხელშეკრულების საგანი, თანხის გადახდისა, ქონების გადაცემის ვადები, დარჩენილი ნასყიდობის ფასი და ზოგადად, პროცესების თანმიმდევრულობა.

33.7. ხელშეკრულების ანალიზით იკვეთება, რომ მოპასუხე მოსარჩელისგან ელოდებოდა, მხოლოდ 59500 აშშ დოლარის გადახდას იმისთვის, რომ განხორციელებულიყო უძრავი ქონებების გადაცემა. ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება წარმოადგენდა ფორმალური ხასიათის ჩანაწერს, რომელიც საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის განხორციელების მიზნებს ემსახურებოდა.

33.8. 2021 წლის 22 იანვარს, უძრავი ქონებების მოპასუხე კომპანიის სახელზე რეგისტრაციის შემდეგ, მხარეებს შორის გაფორმდა დამატებითი შეთანხმება. 2021 წლის 24 იანვარს, ა.ლ–ამ დააბრუნა 500 აშშ დოლარი გამყიდველის ანგარიშზე, თუმცა, არც ამ შემთხვევაში იკვეთებოდა მოპასუხის უარი ქონების გასხვისებაზე.

33.9. მოსარჩელემ შეასრულა ხელშეკრულებით განსაზღვრული ნასყიდობის ფასის გადახდის ვალდებულება და ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე განათავსა 60 000 აშშ დოლარი, რითაც, არათუ აჩვენა ხელშეკრულების შესრულებისადმი მაღალი ინტერესი, არამედ გამოიჩინა კეთილსინდისიერება ხელშემკვრელი მხარის მიმართ. საგულისხმოა ის გარემოება, რომ მოპასუხეს დღემდე არ განუცხადებია უარი ნოტარიუსისთვის თანხის მიღებაზე, ხოლო 22 იანვრიდან ორი კვირის შემდეგ, საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში განხორციელდა განაცხადის წარდგენა, რომლითაც ა.ლ–ამ გამოხატა აღნიშნული ქონებების იჯარით გაცემის სურვილი.

33.10. სასამართლოს დასაბუთება ხელშეკრულების შინაარსსა და კვალიფიკაციასთან დაკავშირებით არ არის სრულყოფილი და თანმიმდევრული კერძოდ, სასამართლომ სადავო გადაწყვეტილებაში ყურადღება გაამახვილა მხოლოდ იმ ფაქტზე, რომ მხარეები არ იყვნენ შეთანხმებული ნასყიდობის ფასზე (რაც არ შეესაბამება სიმართლეს), და რომ ხელშეკრულება ვერ დაკვალიფიცირდებოდა როგორც წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება უდავოდ დასტურდება, რომ სახეზეა ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება, რომელიც რეგისტრირებულია საჯარო რეესტრში, შესაბამისად სრულად დაცულია ხელშეკრულების დადების ფორმა. გარდა ამისა, ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულებებში დეტალურად არის განსაზღვრული ნასყიდობის საგნის მახასიათებლები, გადაცემის პირობა და ფასი, რითაც სახეზეა ყველა წინაპირობა, რაც სასამართლოს აძლევს საშუალებას, სწორად და ობიექტურად შეაფასოს ხელშეკრულებაში „გამყიდველის“ ნება და დადებულად ცნოს ძირითადი ნასყიდობის ხელშეკრულება.

33.11. სასამართლომ არასრულად შეაფასა საქმეში წარმოდგენილი მტკიცებულებები, რომელიც დაადასტურებდა ა.ლ–ას ინფორმირებულობის ფაქტს სადავო უძრავ ქონებებზე სამომავლოდ განსახორციელებელი საქმიანობის თაობაზე, ასევე სხვა მტკიცებულებები (ექსპერტიზის დასკვნა, მოწმის ჩვენება), რომლებიც ადასტურებენ მიუღებელი შემოსავლის არსებობის ფაქტს.

34. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2024 წლის 24 მაისის განჩინებით, საკასაციო საჩივარი წარმოებაში იქნა მიღებული სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი:

35. საკასაციო სასამართლო საქმის შესწავლის, საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის, იურიდიული დასაბუთებულობის შემოწმების შედეგად, მივიდა დასკვნამდე, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, ამიტომ დაუშვებელია შემდეგი არგუმენტაციით:

36. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხ-ზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური სან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

37. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არც ერთი ზემოხსენებული საფუძვლით.

38. საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს, არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით.

39. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ საკასაციო საჩივარი დასაშვებიც რომ ყოფილიყო, მას არა აქვთ წარმატების პერსპექტივა შემდეგ გარემოებათა გამო: ა) განსახილველ შემთხვევებში, არ არსებობს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის „ე“ ქვეპუნქტით დადგენილი საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის წინაპირობაც, რომლის მიხედვითაც, საკასაციო საჩივარი დასაშვებია, თუ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე განხილულია მნიშვნელოვანი საპროცესო დარღვევით, რომელსაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ბ) სსსკ-ის 407.2-ე მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსთვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილად ცნობილ ფაქტობრივ გარემოებებთან დაკავშირებით კასატორს ასეთი დასაბუთებული პრეტენზია არ წარმოუდგენია.

40. წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრის მართებულობის საკითხის შემოწმებამდე, საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ სააპელაციო სასამართლოს გამოკვლეული აქვს სამართლებრივი მნიშვნელობის მქონე ყველა ფაქტობრივი გარემოება, რომელიც მხარეთა მიერაა მითითებული შეჯიბრებითობისა და დისპოზიციურობის პრინციპების ფარგლებში, და რაც აუცილებელია საქმის სწორი იურიდიული კვალიფიკაციისათვის.

41. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ საპროცესო კანონმდებლობა (სსკ-ის მე-4, 102-ე მუხლი) ადგენს მხარეთა მიერ მითითებული ფაქტობრივი გარემოებების მტკიცების ტვირთის განაწილების სამართლიანი და ობიექტური განაწილების სტანდარტს. აღნიშნული სტანდარტის თანახმად, მტკიცების ტვირთი იმგვარად ნაწილდება, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხეს უნდა დაეკისროთ იმ ფაქტების დამტკიცების ტვირთი, რომელთა მტკიცება მათთვის უფრო მარტივი და ობიექტურად შესაძლებელია.

42. ამავე კოდექსის 105-ე მუხლის თანახმად, სასამართლო აფასებს მტკიცებულებებს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც უნდა ემყარებოდეს მათ ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ განხილვას, რის შედეგადაც მას გამოაქვს დასკვნა საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე გარემოებების არსებობის ან არარსებობის შესახებ. მითითებული ნორმის მიხედვით, მტკიცებულებათა შეფასების დროს სასამართლო ხელმძღვანელობს თავისი შინაგანი რწმენით, რომელიც თავისუფალია და იმავდროულად კანონის დანაწესითაა შეზღუდული. შინაგანი რწმენა საქმეზე შეკრებილი მტკიცებულებების ყოველმხრივი, სრული და ობიექტური განხილვის შედეგად ყალიბდება. მტკიცებულებათა შეფასება არა სპონტანური და ინტუიციური, არამედ სათანადოდ მოტივირებული და დამაჯერებელი უნდა იყოს. მტკიცებულებათა შეფასების სტანდარტი მიუთითებს სასამართლოსათვის არა სუბიექტურ მოსაზრებებზე დაყრდნობით მტკიცების საგანში შემავალი გარემოებების დადგენილად მიჩნევაზე, არამედ, მოსამართლის შინაგან რწმენაზე, რომელიც შეჯიბრებითობის ფარგლებში მხარეთა მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებების ყოველმხრივ, სრულ და ობიექტურ შეფასებაზეა დაფუძნებული.

43. უზენაესი სასამართლოს არაერთ გადაწყვეტილებაშია განმარტებული, რომ სასამართლოს უპირველესი ამოცანაა, დაადგინოს, თუ რას ითხოვს მოსარჩელე მოპასუხისაგან და რის საფუძველზე, ანუ რომელ ფაქტობრივ გარემოებებზე ამყარებს თავის მოთხოვნას. სასამართლომ მხარის მიერ მითითებული მოთხოვნის ფარგლებში უნდა მოძებნოს ის სამართლებრივი ნორმა (ნორმები), რომელიც იმ შედეგს ითვალისწინებს, რისი მიღწევაც მხარეს სურს. ამასთან, მოთხოვნის სამართლებრივ საფუძვლად განხილული ნორმა (ან ნორმები) შეიცავს იმ აღწერილობას (ფაქტობრივ შემადგენლობას), რომლის შემოწმებაც სასამართლოს პრეროგატივაა და რომელიც უნდა განხორციელდეს ლოგიკური მეთოდების გამოყენების გზით. ანუ, სასამართლომ უნდა დაადგინოს, ნორმაში მოყვანილი აბსტრაქტული აღწერილობა, რამდენად შეესაბამება კონკრეტულ ცხოვრებისეულ სიტუაციას და გამოიტანოს შესაბამისი დასკვნები. ის მხარე, რომელსაც აქვს მოთხოვნა მეორე მხარისადმი, სულ მცირე, უნდა უთითებდეს იმ ფაქტობრივ შემადგენლობაზე, რომელსაც სამართლის ნორმა გვთავაზობს. აქედან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მოთხოვნის სამართლებრივი საფუძვლის რომელიმე ფაქტობრივი წანამძღვრის (სამართლებრივი წინაპირობის) არარსებობა გამორიცხავს მხარისათვის სასურველი სამართლებრივი შედეგის დადგომას (იხ. სუსგ № ას-1529-1443- 2012, 9 დეკემბერი, 2013 წელი; დიდი პალატის გადაწყვეტილება №ას-664-635-2016, 2 მარტი, 2017წელი, §187).

44. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ წინამდებარე საქმის განხილვის მიზნით, აუცილებელია მხარეთა შორის წარმოშობილი სამართლებრივი ურთიერთობის შეფასება, რადგან სწორედ მათ შორის არსებული სახელშეკრულებო ურთიერთობის სახე განსაზღვრავს სამართლებრივი შედეგის ბედს, შესაბამისად სასამართლო ვალდებულია პირველ რიგში იმსჯელოს მხარეთა შორის დადებული 2021 წლის 8 იანვრის გარიგების, ასევე 2021 წლის 22 იანვარს გიროგი გაჩეჩილაძესა და ა.ლ–ას შორის არსებულ შეთანხმებაზე, რომელთა სამართლებრივი ბუნების გაგების შემდგომ, სასამართლო გადავა სასარჩელო მოთხოვნის წარუმატებლობის შესახებ სააპელაციო პალატის მიერ განვითარებული მსჯელობის შეფასებაზე.

45. საკასაციო პალატა აღნიშნავს, რომ მოსარჩელის მითითებით 2021 წლის 8 იანვარს დადებული სადავო ხელშეკრულება წარმოადგენდა წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებას, რაც შემდგომ წარმოშობდა მხარეთათვის ხელშეკრულების დადებისა და ვალდებულების შესრულების საფუძვლებს, მოპასუხის შესაგებლით ეს მოსაზრება უარყოფილია, რამდენადაც, ის აღნიშნულ ხელშეკრულებას მიიჩნევს არა წინარე ნასყიდობად, არამედ ავანსის ხელშეკრულებად, რაც შესაბამისი სამართლებრივი მოქმედებების განხორციელების შემდგომ არ წარმოშობს ნასყიდობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვალდებულებებს.

46. აღნიშნული სამართლებრივი ურთიერთობების სისტემატიზაციისა და განსაზღვრის შემდგომ დადგინდება წარმოშობდნენ თუ არა ისინი როგორც საკუთრების გადაცემის, ასევე ზიანის ანაზღაურების ვალდებულებებს.

47. სსკ-ის 52-ე მუხლის თანახმად, ნების გამოვლენის განმარტებისას ნება უნდა დადგინდეს გონივრული განსჯის შედეგად, და არა მარტოოდენ გამოთქმის სიტყვასიტყვითი აზრიდან. საკასაციო სასამართლოს არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაშია მითითებული, ცხადია, რომ ეს „გონივრული განსჯა“ უნდა ემყარებოდეს გარკვეულ კრიტერიუმებს, კერძოდ, ნების გამოვლენის განმარტება უნდა განხორციელდეს ნების მიმღების შემეცნების (გაგების) შესაძლებლობათა გათვალისწინებით. ამგვარი განმარტების დროს გათვალისწინებული უნდა იქნეს ყველა ხელშესახები გარემოება, რომელიც ამ შემთხვევას ახასიათებს. საკასაციო სასამართლოს არაერთ გადაწყვეტილებაში/განჩინებაშია მითითებული, რომ ხელშეკრულების განმარტების არსი მხარეთა მიერ გამოვლენილი საერთო ნების ნამდვილი შინაარსის, ხელშეკრულების რეალური მიზნის დადგენაში მდგომარეობს. სასამართლო მხარეთა ნამდვილ ნებას ადგენს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ განმარტების პროცესში წარმოიშობა ხელშეკრულების ტექსტში გადმოცემულ დებულებათა შორის წინააღმდეგობა ან შეუსაბამობა. ყველა იმ გარიგებაში, რომლებშიც ნების გამოვლენის ნამდვილობა დამოკიდებულია მეორე მხარის მიერ ამ ნების მიღებაზე, არცთუ იშვიათად იბადება კითხვა, სწორად გაიგო თუ არა მეორე მხარემ ის, რისი თქმაც ნების გამომვლენ პირს სურდა. თუ მხედველობაში მივიღებთ იმას, რომ გარიგებათა აბსოლუტურ უმრავლესობაში ორი მხარე – ნების გამომვლენი და ნების მიმღები – მონაწილეობს, აშკარა გახდება, თუ რა დიდი მნიშვნელობა აქვს გამოვლენილი ნების სწორად გაგებას მეორე მხარის მიერ. მრავალი გარემოებით შეიძლება იყოს გამოწვეული, რომ ის, რაც იგულისხმა ნების გამომვლენმა, სხვაგვარად გაიგო მისმა მიმღებმა. აქედან წარმოიშობა გამოვლენილ ნებათა კონფლიქტი, რომელიც საჭიროებს სწორად გადაწყვეტას. ამ კონფლიქტის გადაწყვეტის სამართლებრივ საშუალებას კი წარმოადგენს ნების გამოვლენის განმარტება (იხ. სუსგ-ები: N ას-1144-1090-2014, 23.02. 2015 წ; N ას-ას-483-2023, 18.10.2023წ.). ცხადია, რომ ეს „გონივრული განსჯა“ უნდა ემყარებოდეს გარკვეულ კრიტერიუმებს, კერძოდ, ნების გამოვლენის განმარტება უნდა განხორციელდეს ნების მიმღების შემეცნების (გაგების) შესაძლებლობათა გათვალისწინებით. ამგვარი განმარტების დროს გათვალისწინებული უნდა იქნეს ყველა ხელშესახები გარემოება, რომელიც ამ შემთხვევას ახასიათებს (სუსგ N ას-559-2019, 4.12.2019.).

48. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ზემოაღნიშნული 52-ე მუხლით სამოქალაქო კოდექსი განამტკიცებს პირის შინაგანი ნებელობის გონივრულ განსჯას და არა ფორმალურ გაცხადებას, რაც გულისხმობს რომ ნების გამოვლენისას მნიშვნელოვანია არა მხოლოდ გამოხატვის ის სიტყვასიტყვითი შინაარსი, რაც შესაძლოა ნებას ობიექტურად ჰქონდეს, არამედ ის შინაარსიც, რაც ნების გამომვლენს სურდა რეალურად გამოეხატა, თუმცა ასეთ შემთხვევაშიც, აუცილებელია, რომ გონივრული განსჯის სტანდარტი იქნეს დაკმაყოფილებული.

49. თავის მხრივ, აღნიშნული ნორმის გამოყენების აუცილებლობის საკითხი შესაძლოა დადგეს ისეთ შემთხვევებში, როდესაც ზუსტად ვერ ხერხდება გამოვლენილი ნების რეალური შინარსის დადგენა, ან მის მიმართ მხარეებს აქვთ ურთიერთსაწინააღმდეგო დამოკიდებულებები. ამიტომ, სასამართლო ვალდებული ხდება განმარტოს გარიგების სადავოდ გამხდარი ნაწილი, ხოლო განმარტების მიზანი არ არის არსებული სამართალ ურთიერთობისათვის ახალი, მხარეთა მიერ მოუაზრებელი შინაარსის მინიჭება, არამედ განმარტებით მიღწეულ უნდა იქნეს მხარეთა ქმედებებისა და გამოთქმების ერთიან, ლოგიკურ ჯაჭვში მოქცევა, რომლითაც რომელიმე სახელშეკრულებო პირობას ძალა კი არ დაეკარგება, არამედ იმოქმედებს სხვა პირობებთან კოორდინირებულად ( იხ. სუსგ. №ას-425-425-2018, 18.02.2021წ; №ას-1144-1090-2014, 23.02.2015წ).

50. სსკ-ის 477-ე მუხლის პირველი ნაწილის მიხედვით, ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი. ამავე კოდექსის 188-ე მუხლის თანახმად, თუ გამსხვისებელმა პირობად დათქვა საკუთრების გადასვლა შემძენზე მხოლოდ ნივთის საფასურის გადახდის შემდეგ, ივარაუდება, რომ საკუთრება გადავა შემძენზე საფასურის სრულად გადახდის შემდეგ. თუ შემძენი გააჭიანურებს საფასურის გადახდას, ხოლო გამსხვისებელი უარს იტყვის ხელშეკრულებაზე, უკვე ორმხრივად განხორციელებული შესრულება მხარეებმა უნდა დააბრუნონ. პირველ ნაწილში აღნიშნული პირობა შესრულებულად ითვლება მაშინაც, თუ გამსხვისებელი ნებისმიერი სხვა გზით, ვიდრე საფასურის გადახდაა, დაკმაყოფილდება, ან თუ შემძენი მიუთითებს მოთხოვნის ხანდაზმულობაზე. სსკ-ის 327-ე მუხლის მესამე ნაწილის თანახმად, ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალი ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ვრცელდება ასევე წინარე ხელშეკრულებაზედაც.

51. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ წინარე ხელშეკრულება თავისი სამართლებრივი ბუნებით განსხვავდება ძირითადი გარიგებისაგან. წინარე ხელშეკრულების შინაარსი, როგორც წესი, გამომდინარეობს ძირითადი ხელშეკრულების საგნიდან, მაგრამ ყველა შემთხვევაში იგი უნდა შეიცავდეს ძირითადი ხელშეკრულების დადების დავალდებულებას, ამასთანავე, წინარე ხელშეკრულება უნდა განსაზღვრავდეს იმ წინაპირობებს, რომლებიც აუცილებელია ძირითადი ხელშეკრულების დასადებად, წინააღმდეგ შემთხვევაში, იგი ბათილად (არარად) ჩაითვლება. წინარე ხელშეკრულება კონტრაჰირების იძულების სამართლებრივ ბერკეტს წარმოადგენს და მხარეებს წარმოუშობს მოთხოვნის უფლებას მომავალში ხელშეკრულების დადების თაობაზე. მითითებული სპეციფიკის გარდა, წინარე ხელშეკრულება ჩვეულებრივ გარიგებას წარმოადგენს და მის მიმართ სრულად ვრცელდება სახელშეკრულებო სამართლის ნორმები (შდრ: სუსგ №ას-1038-2022, 20 ივლისი, 2023 წ, პ.55).

52. წინარე ხელშეკრულება არის ვალდებულებით სამართლებრივი გარიგება, რომლითაც მხარეები კისრულობენ სხვა ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას, ანუ მხარეები სამართლებრივად იბოჭავენ თავს მომავალში ე.წ. ძირითადი ხელშეკრულების დადების ვალდებულებით. წინარე ხელშეკრულების გაფორმება, ხელს უწყობს სახელშეკრულებო ურთიერთობის გამყარებას, იმყოფება განსაზღვრულ მიმართებაში ე.წ. ძირითად ხელშეკრულებასთან, რომელიც, როგორც წესი, მიმართულია კონკრეტული ეკონომიკური შედეგის მიღწევისკენ მაშინ, როდესაც წინარე ხელშეკრულებით, რომელიც წინ უსწრებს ძირითად ხელშეკრულებას მხარეები იღებენ ვალდებულებას, რომ მომავალში დადებენ გარიგებას წინარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობებით (შდრ: სუსგ №ას-707-2023, 24 ივლისი, 2023 წ).

53. წინარე ხელშეკრულებაში მხარეებმა ნათლად უნდა განსაზღვრონ, თუ რა არსებითი პირობებით აპირებენ ისინი მომავალში ძირითადი ხელშეკრულების დადებას. ამავდროულად, წინარე ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს პირობას საგნისა და ვადის თაობაზე, რომელშიც მხარეები კისრულობენ ძირითადი ხელშეკრულების დადებას. წინარე ხელშეკრულების საგანი სხვა უნდა იყოს და ძირითადი - სხვა. წინარე ხელშეკრულების საგანი არის მხარის ვალდებულება, დადოს ხელშეკრულება ანუ იკისროს მომავალში რაიმე ვალდებულება, მაშინ როცა ძირითადი ხელშეკრულებით ეს ვალდებულება უშუალოდ წარმოიშობა. საკასაციო სასამართლომ მიუთითა, რომ რადგან ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება (სსკ-ის 327-ე მუხლის მე-3 ნაწილი: „ხელშეკრულებით შეიძლება წარმოიშვას მომავალში ხელშეკრულების დადების ვალდებულება. ხელშეკრულებისათვის გათვალისწინებული ფორმა ვრცელდება ასევე წინარე ხელშეკრულებაზედაც) ითვალისწინებს მომავალში ხელშეკრულების დადების ვალდებულებას და არა გარიგების დადების ფაქტს. წინარე ხელშეკრულება ვალდებულებით სამართლებრივი გარიგებაა, რომელიც განსაზღვრავს, თუ რა სახის არსებით პირობებზე თანხმდებიან მხარეები, რომელიც მომავალში დასადები ხელშეკრულების შინაარსს უკავშირდება (შდრ: სუსგ №ას-930-2020, 27 ნოემბერი, 2020 წ; პ.27;. №ას-875-817-2017, 21 მარტი, 2018 წ.).

54. საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ბესგან განსხვავებით, ავანსის ცნება კანონმდებლობით არ არის განსაზღვრული, თუმცა ამ სამართლებრივ ინსტიტუტს ფართო გამოყენება აქვს პრაქტიკაში. ავანსი არის ვალდებულების სრული ან ნაწილობრივი შესრულების მიზნით გადაცემული ფულადი თანხა, მაშინ, როდესაც ბე ადასტურებს ხელშეკრულების დადებას (იხ. დამატებით: მ.თოდუა, ჰ. ვილემსი, ვალდებულებითი სამართალი, თბილისი, 2006 წ, გვ. 26). ავანსი არ ატარებს იმ უზრუნველყოფის საშუალების ფუნქციას, რომელიც დამახასიათებელია ბესთვის (იხ. დამატებით: ლ. ჭანტურია, კრედიტის უზრუნველყოფის სამართალი, თბილისი, 2012, გვ.252.) (იხ. სუსგ-ები: №ას-1166-2019, 6 აპრილი, 2019წ; №ას-287-2020, 16 სექტემბერი, 2020წ.). ავანსი (Advance Payment) გულისხმობს სახელშეკრულებო ვალდებულების ნაწილის წინასწარ ნაწილობრივ შესრულებას, რომელიც მეორე მხრიდან ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში კრედიტორს უბრუნდება. ავანსის გაცემა გამოხატავს წინასწარ მზადყოფნას, რომ მხარეს ნამდვილად სურს გარიგების დადება.

55. განსახილველ საქმეში, 2021 წლის 08 იანვარს დადებულ ხელშეკრულებაში დაფიქსირებულია მყიდველის-გ.გ–ძის მხრიდან უძრავი ქონების შეძენის, ხოლო გამყიდველის-ა.ლ–ას მხრიდან უძრავი ნივთების გაყიდვის ნება, რომელიც მიზნად ისახავდა მომავალში ნასყიდობის ხელშეკრულების დადების სამართლებრივ შედეგს. 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმებით, ა.ლ–ვა და გ.გ–ძე შეთანხმდნენ, რომ ა.ლ–ვა გაასხვისებდა ოთხ უძრავ ქონებას შპს ,,ი-გ.ა–ოს" სახელზე, რომლის დირექტორი და 100%-იანი წილის მფლობელი მესაკუთრე/პარტნიორიც არის თავად ა.ლ–ა, რადგან, ა.ლ–ასა და გ.გ–ძეს შორის, 2021 წლის 08 იანვარს დადებული იყო ხელშეკრულება, რომლის შესაბამისადაც, საჯარო რეესტრში უძრავ ქონებებზე რეგისტრირებული იყო ვალდებულებები და მომავალ მესაკუთრედ გ.გ–ძე.

56. ფიზიკური პირები შეთანხმდნენ, რომ მესაკუთრედ დარეგისტრირდებოდა შპს ,,ი-გ. ა–ო", რომელიც, თავის მხრივ, არაუგვიანეს 2021 წლის 25 იანვრისა მიჰყიდდა ზემოაღნიშნულ ოთხ უძრავ ქონებას გ.გ–ძეს, რის შესახებაც მხარეები დადებდნენ უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებას. 2021 წლის 08 იანვარს, გ.გ–ძემ, ა.ლ–ას საბანკო ანგარიშზე ჩარიცხა 1650 ლარი (ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ავანსის თანხის 500 აშშ დოლარის ექვივალენტი. დანიშნულებაში მითითებულია: ,,ავანსი“). 2021 წლის 24 იანვარს, ა.ლ–ამ გამყიდველის ცვლილების გამო გ.გ–ძეს საბანკო გადარიცხვის გზით დაუბრუნა 1650 ლარი (დანიშნულებაში მითითებულია: ,,ავანსის დაბრუნება“).

57. ზემოაღნიშნულის შესაბამისად, 2021 წლის 25 იანვრის შეთანხმებისთვის, სადავო უძრავი ქონების მესაკუთრეა შპს ,,ი.გ.ა–ო", რომელმაც უარი განაცხადა ფიზიკურ პირებს შორის არსებული შეთანხმებით ხელშეკრულების დადებაზე, რადგან ნასყიდობის ფასი - 60 000 აშშ დოლარი არ წარმოადგედა მისაღებ პირობას. თავის მხრივ, ნასყიდობის ობიექტის ღირებულება შეფასებულია 60 000 აშშ დოლარად, მაშინ, როდესაც ექსპერტიზის დასკვნით, ქონების ღირებულება განისაზღვრა 579 270 ლარით, რაც მნიშვნელოვნად აჭარბებს ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ფასს. აღნიშნულ გარემოებაზე მოპასუხე მიუთითებს, რომ ხელშეკრულებაში გათვალისწინებული ეს ფასი ფორმალურ ხასიათს ატარებდა და არ წარმოადგენდა ნამდვილ შეთანხმებას.

58. კეთილსინიდისიერების ზოგადი პრინციპიდან გამომდინარე, მხარეები ვალდებული არიან თავიანთი ვალდებულებები შეასრულონ კეთილსინდისირად, ამასთან, მოსარჩელის მტკიცების ტვირთს წარმოადგენდა დაესაბუთებინა ხელშეკრულების ფასის სისწორე და გაექარწყლებინა მოპასუხის მითითება, რომ ხელშეკრულების საგნის ფასი რეალურ ფასთან შესაბამისობაში არ იყო, რაც მან ვერ შეძლო. სწორედ აღნიშნული გარემოება ქმნის ნების ნამდვილობას სადავოდ, რადგან მოპასუხის მიერ განხორციელებული შედავება მათ შორის შეეხება საგნის ფასს, რაც როგორც აღინიშნა ალოგიკურად განსხვავდება რეალობისგან.

59. 2021 წლის 22 იანვრის შეთანხმების თანახმად, გ.გ–ძე და ა.ლ–ა შეთანხმდნენ, რომ სადავო ქონება საკუთრებაში გადაეცემოდა შპს ,,ი-გ.ა–ოს", რომელთანაც შემდგომ გაფორმდებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულება. როგორც აღინიშნა, რადგან, მოცემული ე.წ. შეთანხმება არ შეიცავს არსებით პირობებზე მხარეთა თანხმობას და მხოლოდ ზოგადადაა მითითებული ხელშეკრულების სამომავლოდ დადების შესაძლებლობა და არა ვალდებულება, სასამართლო მიიჩნევს, რომ შპს ,,ი-გ.ა–ის" არ წარმოშობილა შესრულების ვალდებულება, რადგან ამ უკანასკნელს არ გამოუვლენია 60 000 აშშ დოლარად ქონების გასხვისების ნება, შესაბამისად, საკასაციო პალატა თვლის, რომ მხარეებს შორის ნასყიდობის ფასზე შეთანხმება სახეზე არაა, რაც გამორიცხავს ხელშეკრულების არსებით პირობებზე შეთანხმებას და, აქედან გამომდინარე, გამოირიცხება გარიგების დადების ფაქტიც.

60. ზემოაღნიშნული დასაბუთების ფონზე, საკასაციო პალატა სრულად იზიარებს სააპელაციო პალატის მსჯელობას 2021 წლის 22 იანვრის ხელშეკრულებასთან მიმართებით და აღნიშნავს, რომ ამ ხელშეკრულებით მხარეები შეთანხმდნენ სადავო ქონების შპს „ი–გ.ა–ის“ გადაცემაზე, რომელთანაც დაიდებოდა ნასყიდობის ხელშეკრულება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ აღნიშნული შეთანხმება ვერ ჩაითვლება რამე სახის ვალდებულების წარმომშობ გარიგებად, რადგან არ დასტურდება ყველაზე მთავარი - მოპასუხის მხრიდან ნების გამოვლენა მათ შორის ფასზე. კერძოდ, არ ჩანს ხელშეკრულების მნიშვნელოვანი პირობების შესახებ შეთანხმება, არამედ მითითებულია მხოლოდ ხელშეკრულების სამომავლოდ დადების შესაძლებლობაზე, რასაც არ აქვს იურიდიულად სავალდებულო ძალა და ვერ წარმოშობს რამე სახის კრედიტორულ მოთხოვნებს.

61. საკასაციო პალატა ასევე გამორიცხავს კასატორის არგუმენტის წარმატებულობას სამომავლო უფლების რეგისტრაციის შესახებ, რაც თავისთავად არ გულისხმობს საკუთრების რეალური უფლების რეგისტრაციისთვის არსებულ საკმარის წინაპირობას, რადგან საკუთრების უფლების წარმოშობისთვის, აუცილებელია არსებობდეს მისი საფუძველი - გარიგება, რაც სახეზე არაა.

62. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ ვერ დასტურდება, როგორც ა.ლ–ასთან წინარე ხელშეკრულების, ასევე, შპს ,,ი-გ.ა–თან" ნასყიდობის ხელშეკრულების დადება, აქედან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლოს დასკვნები სამართლებრივად გამართულია.

63. რაც შეეხება მიუღებელ შემოსავალს, საკასაციო პალატა მიუთითებს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 394.1-ე მუხლზე, რომლის თანახმად, მოვალის მიერ ვალდებულების დარღვევისას კრედიტორს შეუძლია მოითხოვოს ამით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება. ასევე, სკ-ის 411-ე მუხლის თანახმად, ზიანი უნდა ანაზღაურდეს, არა მხოლოდ ფაქტობრივად დამდგარი ქონებრივი დანაკლისისთვის, არამედ მიუღებელი შემოსავლისთვისაც. მიუღებლად ითვლება შემოსავალი, რომელიც არ მიუღია პირს და რომელსაც იგი მიიღებდა, ვალდებულება ჯეროვნად რომ შესრულებულიყო.

64. ამ კუთხით, კასატორი მოითხოვს მიუღებელი შემოსავლის სახით მიყენებული ზიანის 5 861 000 ლარის ანაზღაურებას. ის უთითებს აუდიტორის გაანგარიშებას, სადაც მიუღებელი შემოსავალი დათვლილია სადავო მიწის ნაკვეთებზე მოცვის მოსავლის სავარაუდოდ მიღების შემთხვევაში.

65. საკასაციო პალატის მოსაზრებით, რადგან მხარეთა შორის არსებული 2021 წლის 8 იანვრის ხელშეკრულებას არ აქვს სამომავლო ნასყიდობის ხელშეკრულებისთვის გათვალისწინებული აუცილებელი წინაპირობები, ის დადებულად ვერ მიიჩნევა, შესაბამისად, გამოირიცხა შპს „ი-გ.ა–თან“ რამე სახის ვალდებულებითი ურთიერთობის არსებობა, რაც ავტომატურად აქარწყლებს რამე სახის მიუღებელი შემოსავლის მოთხოვნის დაკმაყოფილების შესაძლებლობას.

66. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სსსკ-ის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

67. საბოლოოდ, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ საჩივრის ფარგლებში კასატორმა ვერ შეძლო შესაბამისი დასაბუთების წარმოდგენა, თუ რატომ უნდა გაუქმდეს აღნიშნული განჩინება, შესაბამისად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ ქვედა ინსტანციის სასამართლოებმა სწორად დაადგინეს მნიშვნელოვანი ფაქტობრივი გარემოებები, სამართლებრივად მართებულად გადაწყვიტეს საქმეში არსებული ყველა სადავო საკითხი, ასევე, სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა, ამდენად, სააპელაციო ინსტანციის სასამართლოს განჩინება დასაბუთებულია, არ არსებობს მისი გაუქმების საფუძველი და საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, უნდა დარჩეს განმხილველი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა :

1. გ.გ–ძის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველი;

2. გ.გ–ძეს (პ.ნ........) შპს ,,გ.ა.....-ის" (ს.კ.......) სასარგებლოდ დაეკისროს საადვოკატო მომსახურების ხარჯის, 2825 ლარის გადახდა.

3. გ.გ–ძეს (პ.ნ.......) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე გადახდილი (საგადახდო დავალება №1714121720, გადახდის თარიღი 26.04.2024) 6000 ლარის 70% - 4 200ლარი;

4. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე: მ. ერემაძე

მოსამართლეები: ვ. კაკაბაძე

ლ. მიქაბერიძე