საქმე №ას-1036-2023 15 თებერვალი, 2024 წელი

ქ. თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

ამირან ძაბუნიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი,

თეა ძიმისტარაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – ა.გ–ნი (მოსარჩელე)

მოწინააღმდეგე მხარეები – შპს „ბ.გ–ი“, მ.რ–ძე, მ.ჟ–ი, ნ.ბ–ძე (მოპასუხეები)

გასაჩივრებული განჩინება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 10 მაისის განჩინება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული განჩინების გაუქმება, სარჩელის დაკმაყოფილება

დავის საგანი – თანხის დაკისრება, მიუღებელი შემოსავლის დაკისრება, პირგასამტეხლოს დაკისრება, ნასყიდობის ხელშეკრულებებისა და კრების ოქმის ბათილად ცნობა, მესაკუთრედ ცნობა

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოში, შპს „ბ.გ–ის“ წინააღმდეგ წარდგენილი სარჩელით, ა.გ–ნმა, მოითხოვა, მოპასუხისთვის:

1.2. შესრულებული სამუშაოს ღირებულების 37 280 ლარის დაკისრება;

1.3. მიუღებელი შემოსავლის სახით 52 685 აშშ დოლარის დაკისრება;

1.4. ერთჯერად პირგასამტეხლოს სახით 54 000 აშშ დოლარის დაკისრება;

1.5. ყოველდღიური პირგასამტეხლოს 540 აშშ დოლარის დაკისრება 2017 წლის 7 ნოემბრიდან ერთჯერადი პირგასამტეხლოს 540 000 აშშ დოლარის გადახდამდე;

2. ასევე მოითხოვა, მოპასუხე კომპანიასა და მ.რ–ძეს შორის გაფორმებული შემდეგი ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა:

2.1. 2020 წლის 17 თებერვალს დადებული №.......... და №........ საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, ........;

2.2. 2020 წლის 16 ნოემბერს დადებული №........., №........, №......... და №....... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, .........;

2.3. 2021 წლის 13 მაისს დადებული №........ და №....... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, ..........;

3. მოსარჩელემ აგრეთვე მოითხოვა:

3.1. მოპასუხე კომპანიის 2020 წლის 30 სექტემბრის №25 დამფუძნებელთა კრების ოქმისა და მისი დანართის „მშენებარე ბინებისა და არასაცხოვრებელი ფართობის განაწილების სქემა“ იმ ნაწილში ბათილად ცნობა, რომლითაც ქ. თბილისში, .........., მე-7 სართულზე მდებარე ბინა №24 (ს/კ №0.........) განაწილების (განშლის) სქემით გადაეცა მ.რ–ძეს;

3.2. მ.რ–ძესა და მ.ჟ–ს შორის 2021 წლის 21 სექტემბერს გაფორმებული ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა, რომლის მიხედვითაც მ.ჟ–ს საკუთრებაში გადაეცა №........ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული უძრავი ქონება;

3.3. სადავო უძრავი ქონებების, თავდაპირველი მესაკუთრის, მოპასუხე კომპანიის სახელზე აღრიცხვა;

4. მოპასუხეების პოზიცია

4.1. მოპასუხეებმა შესაგებლით სარჩელი არ ცნეს და განმარტეს, რომ მათი მხრიდან ვალდებულება სრულად არის შესრულებული.

5. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი

5.1. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2022 წლის 31 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით ა.გ–ნის სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.

6. სააპელაციო სასამართლოს განჩინების სარეზოლუციო ნაწილი

6.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 10 მაისის განჩინებით, ა.გ–ნის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, გასაჩივრებული გადაწყვეტილება დარჩა უცვლელი.

7. მოსარჩელის საკასაციო საჩივარი

7.1. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 10 მაისის განჩინება საკასაციო წესით გაასაჩივრა, მოსარჩელემ, გასაჩივრებული განჩინების გაუქმებისა და ახალი გადაწყვეტილების მიღებით სარჩელის დაკმაყოფილების მოთხოვნით.

7.2. კასატორის საკასაციო პრეტენზიები სააპელაციო საჩივარში მის მიერ მითითებული გარემოებების მსგავსია, რომელიც მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულების გათვალისწინებით მოპასუხე კომპანიის მიერ აშენებულ მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლში გადასაცემი ფართის სტატუსის და მდგომარეობის ვალდებულებას ეხებოდა, ამასთან კასატორის ვალდებულების შესრულების ვადაზეც გამოთქვამდა პრეტენზიებს. საკასაციო საჩივრის მიხედვით, სადავო ფართი არ იყო შესაბამის მდგომარეობამდე მიყვანილი, გასალესი იყო კედლების ნაწილი, არ იყო მოჭიმული იატაკი ქვიშა-ცემენტის ხსნარით, არ იყო მოწყობილი ტიხრები, რაც ასევე არარსებული კედლების (ტიხრების) გალესვასა და ელექტროობის გაყვანას გამორიცხავდა. აღნიშნული მდგომარეობით ფართის მიღებამ კასატორს ზიანი მიაყენა, ვინაიდან, საკუთარი ხარჯებით უნდა უზრუნველეყო ფართის ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ მდგომარეობაში მოყვანა და შემდეგ კომერციული ან სხვა მიზნით გამოყენება.

7.3. კასატორის მოთხოვნას, ხელშეკრულების დარღვევის გამო პირგასამტეხლოს დაკისრებაც წარმოადგენდა.

8. საკასაციო სამართალწარმოების ეტაპი

8.1. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 9 ოქტომბრის განჩინებით, საკასაციო საჩივარი მიღებულია წარმოებაში, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის, (შემდეგში: სსსკ), 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საკასაციო საჩივარი დაუშვებელია, რადგანაც არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს.

9. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ და სხვა არაქონებრივ დავებში დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. ზემოაღნიშნული ნორმები განსაზღვრავს იმ მოთხოვნებს, რომელთაც საკასაციო საჩივარი უნდა შეიცავდეს და ეფუძნებოდეს.

10. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით. ამასთან, საკასაციო საჩივარი დასაშვები რომც ყოფილიყო, მას არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

11. სსსკ-ის 407.2 მუხლის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ კასატორს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).

12. საკასაციო სასამართლო ყურადღებას მიაქცევს დავის განხილვისას, საქმისათვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგ გარემოებებს:

12.1. 2016 წლის 7 ნოემბერს, მ.გ–ს (შემდეგში: მოთხოვნის დამთმობი), როგორც „მესაკუთრეს“ და მეორეს მხრივ, მოპასუხე კომპანიას, როგორც „მეაღნაგეს“ შორის გაფორმდა აღნაგობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მხარეებმა აიღეს ვალდებულება, რომ მესაკუთრე გადასცემს ვადიან სარგებლობაში მიწის ნაკვეთს მეაღნაგეს, რომელიც ამ ნაკვეთზე თავისი ხარჯებით ააგებს მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლს, რომლის პირველი სართულის გარდა, ყველა სხვა იქნება საცხოვრებელი ფართები, ამ უფლების გასხვისების და მემკვიდრეობის გადაცემის უფლებით, წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების თანახმად. აღნაგობის უფლება იყო სასყიდლიანი და იგი გაიცა ერთი წლის ვადით, ხოლო ვადის ათვლა უნდა დაწყებულიყო პროექტის დამტკიცების (ნებართვის გაცემის) შემდეგ, მაგრამ არა უგვიანეს 2017 წლის 31 იანვრიდან.

12.2. აღნაგობის საგნად განისაზღვრა მ.გ–ის საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთი, მდებარე - ქ. თბილისში, ......., 592 კვ.მ. (ს/კ: N.........).

12.3. ხელშეკრულებით მეაღნაგემ აიღო ვალდებულება საცხოვრებელი სახლის პირველი სართულის მშენებლობის დასრულების შემდეგ, მესაკუთრეს გადასცეს საცხოვრებელი სახლის პირველი სართულის ფართის ნახევარი (არანაკლებ 150 კვ.მ.) და ასევე, მე-2 სართულზე არსებული საცხოვრებელი ფართები (სულ 275 კვ.მ.) და ერთი ავტოსადგომი (ტიხრები მოწყობილი, მოჭიმული იატაკი, კედლები გალესილი, ელექტრო გაყვანილობით მიწისქვეშა სადგომზე. ავტოსადგომი იქნება არანაკლებ 30 კვ.მ. ფართის მქონე.

12.4. წინამდებარე ხელშეკრულების 2.2.1 ქვეპუნქტში აღნიშნული ფართიდან მე-2 სართულზე უნდა ჩაბარდეს (გადაეცეს) მესაკუთრეს თეთრი კარკასის სახით (თითოეულ ბინაში ერთი რკინის კარი, გარე კარ-ფანჯარა მეტალოპლასტმასი ორმაგი მინა-პაკეტით, ტიხრები მოწყობილი მოჭიმული იატაკი, კედლები გალესილი, ასევე ბინაში შეყვანილი უნდა იყოს ელექტრო და წყლის გაყვანილობა, გაზის და წყლის ვერტიკალური დგარები (გაზის ვერტიკალური დგარი დამონტაჟებული იქნება ან სადარბაზოში ან აივნებთან)).

12.5. მეაღნაგემ მესაკუთრეს უნდა ჩააბაროს (გადასცეს) მე-2 სართულზე არსებული ფართი (2.2.1 და 2.2.2 ქვეპუნქტების მიხედვით), რომელსაც ექნება კომუნიკაციები გაყვანილი და სველი წერტილები მიყვანილი. აღნიშნულ ფართზე კაპიტალურ რემონტის ჩატარებასა და აღჭურვილობის დამონტაჟებას განახორციელებს მესაკუთრე.

12.6. წინამდებარე ხელშეკრულების 2.2.1 ქვეპუნქტში გაწერილი ფართი, რომელიც პირველ სართულზე მდებარეობს, მესაკუთრეს უნდა გადაეცეს არანაკლებ 150 კვ.მ. ფართის ოდენობით.

12.7. მეაღნაგემ აიღო ვალდებულება მესაკუთრისთვის პირველ სართულზე დამატებით გადაეცა 50 კვ.მ. ფართი საჯარო რეესტრის დამოწმებით, მანამ სანამ მეაღნაგე არ შეასრულებდა მასზე დაკისრებულ ვალდებულებას მესაკუთრის წინაშე.

12.8. ხელშეკრულებით ვალდებულების დარღვევის შემთხვევისთვის განისაზღვრა პირგასამტეხლო, კერძოდ, კი, იმ შემთხვევაში, თუ მეაღნაგე არ ააშენებს საცხოვრებელ სახლს ან/და არ გადასცემს მესაკუთრეს ამავე ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების ფარგლებში, არა უგვიანეს, ამავე ხელშეკრულების ვადის გასვლიდან ერთი კვირის მანძილზე ფართს იმ ხარისხით, მდგომარეობით და პირობებით, რაც მესაკუთრის მიერაა განსაზღვრული, მას წარმოეშობა ვალდებულება, მესაკუთრეს გადასცეს ქ. თბილისში, მისსავე აშენებულ საცხოვრებელ სახლში არანაკლებ 450 კვ.მ. საცხოვრებელი ფართი ან აუნაზღაუროს მას გადასაცემი საცხოვრებელი ფართის (რომელიც გახდება აღნაგობით) დატვირითული მიწის ნაკვეთის არსებითი შემადგენელი ნაწილი, არანაკლებ 450 კვ.მ. ოდენობის, საბაზრო ღირებულების (რომელიც არის კვ.მ.-ზე არანაკლებ 600 აშშ დოლარი) ორმაგი ოდენობა. ამ შემთხვევაში ზემოთ აღნიშნული მიწის ნაკვეთი (ს/კ......., ფართით 592 კვ.მ. მის.: ქ. თბილისი, ..........) გადადის მოაღნაგის საკუთრებაში 100% რაც დარეგისტრირდება საჯარო რეესტრში.

12.9. იმ შემთხვევაში, თუ მეაღნაგე არ განახორციელებს ამავე ხელშეკრულების 4.3 პუნქტში გაწერილი პასუხისმგებლობიდან გამომდინარე შესაბამის ქმედებას, მესაკუთრის წერილობითი მიმართვიდან 10 სამუშაო დღის მანძილზე, მას დაეკისრება ამავე ხელშეკრულების 4.3 პუნქტში გაწერილი თანხის გადახდის ვალდებულება და ამ პერიოდის ვადაგადაცილებისთვის, მესაკუთრის მიერ დასახელებული თანხის 0,1%-ის ოდენობით, ყოველ ვადაგადაცილებულ კალენდარულ დღეზე.

12.10. 2017 წლის 14 თებერვალს გაიცა ქ. თბილისში, სექტორი - ისანი, გამზირი ........, კერძო საკუთრებაში არსებულ მიწის ნაკვეთზე (საკ. კოდი N.........), მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის შეთანხმებული არქიტექტურული პროექტის საფუძველზე, მშენებლობის ნებართვა და გაცემულად ჩაითვალა მშენებლობის სანებართვო მოწმობა. მშენებლობის ვადა განისაზღვრა 2017 წლის 14 თებერვლიდან 2019 წლის 14 თებერვლის ჩათვლით.

12.11. ქ. თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მუნიციპალური ინსპექციის 2019 წლის 19 მარტის Nბ-19/01190631187.17 ბრძანებით მიღებულ იქნა ექსპლუატაციაში ქ. თბილისში, სექტორი - ისანი, გამზირი ........., მდებარე მშენებლობადამთავრებული ობიექტი (მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი - IV კლასი).

12.12. ერთის მხრივ, მოპასუხე კომპანიასა, როგორც გამყიდველს და მეორეს მხრივ, მ.რ–ძეს, როგორც „მყიდველს“ შორის გაფორმდა შემდეგი უძრავი ქონებების ნასყიდობის ხელშეკრულებები:

12.12.1. 2020 წლის 17 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულებები დადებული N.......... და N......... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, ........;

12.12.2. 2020 წლის 16 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულებები დადებული N.........., N..........., N......... და N.......... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, ..........;

12.12.3. 2021 წლის 13 მაისის ნასყიდობის ხელშეკრულებები დადებული N.......... და N.......... საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, ..........;

12.12.4. 2021 წლის 17 თებერვლის ნასყიდობის ხელშეკრულებები დადებული N........ და N საკადასტრო კოდებით რეგისტრირებულ უძრავ ქონებებზე, მდებარე - ქ. თბილისში, ........

12.13. მოპასუხე კომპანიის 2020 წლის 30 სექტემბრის N25 დამფუძნებელთა კრების ოქმისა და მისი დანართი „მშენებარე ბინებისა და არასაცხოვრებელი ფართების განაწილების სქემის“ საფუძველზე, ქ. თბილისში, ......., მე-7 სართულზე მდებარე ბინა N24 (ს/კ N.......) განაწილების (განშლის) სქემით გადაეცა მ.რ–ძეს.

12.14. 2020 წლის 16 ნოემბრის ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე, ქ. თბილისში, ........, მე-7 სართულზე მდებარე ბინა N24 (ს/კ N........) საკუთრების უფლებით აღირიცხა მ.ჟ–ის სახელზე.

12.15. ქ. თბილისში, ........., +0.00 ნიშნულზე მდებარე 172.71 კვ.მ. ფართი (საკადასტრო კოდი N.......) საკუთრების უფლებით ირიცხებოდა მ.გ–ის სახელზე. უფლების დამდგენი დოკუმენტია: ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის „......“ კრების ოქმი N5 N200086207, დამოწმების თარიღი: 28/012020, ნოტარიუსი ნ. ჯ–ლი; კომპანიის დამფუძნებელთა საერთო კრების ოქმი N2, დამოწმების თარიღი: 18/08/2017, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. 2021 წლის 22 იანვრის ჩუქების ხელშეკრულების საფუძველზე აღნიშნული უძრავი ქონება საკუთრების უფლებით აღირიცხა მოსარჩელის სახელზე.

12.16. 2021 წლის 25 მაისს, ერთის მხრივ, მოთხოვნის უფლების დამთმობს და მეორეს მხრივ, მოსარჩელეს შორის გაფორმდა მოთხოვნის უფლების დათმობის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მოთხოვნის დამთმობმა 2016 წლის 7 ნოემბრის აღნაგობის ხელშეკრულებით მოპასუხე კომპანიისგან თანხის ყველანაირი მოთხოვნის უფლება, მათ შორის, მიუღებელი შემოსავლის, ჯარიმების, ძირითადი თანხის ან/და ნებისმიერი ფინანსური მოთხოვნა დაუთმო შვილს.

13. განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელის პრეტენზიის მიხედვით, აღნაგობის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მიწის ნაკვეთის მესაკუთრეს

(მოთხოვნის დამთმობს) უნდა გადასცემოდა სახლის პირველ სართულზე განთავსებული არასაცხოვრებელი ფართის ნახევარი, მაგრამ არანაკლებ 150 კვ.მ, ასევე მეორე სართულზე საცხოვრებელი ფართები ჯამურად 275 კვ.მ. და არანაკლებ 30 კვ.მ ფართის ავტოფარეხი მიწისქვეშა სადგომზე. არასაცხოვრებელი ფართი მესაკუთრეს უნდა გადასცემოდა შემდეგი სახით: ტიხრები მოწყობილი, იატაკი მოჭიმული, კედლები გალესილი ელექტრო გაყვენილობით. კასატორის განმარტებით მოპასუხე კომპანიას არ შეუსრულებია ვალდებულებები სრულად. საპირისპიროდ მოპასუხე განმარტავდა, რომ ვალდებულება დადგენილ დროში და შეთანხმებისამებრ შეასრულა, რაც გამოიხატა მხარეთა შეთანხმებით განსაზღვრული ფართის გადაცემაში იმ მდგომარეობაში როგორზეც შეთანხმდნენ.

14. ამდენად, მხარეთა შორის სადავო იყო გადასაცემი ფართის სტატუსი, ვალდებულების ფარგლები და ვალდებულების შესრულების ვადა.

15. საკასაციო სასამართლო მხარეთა შორის დადებული ხელშეკრულების შესრულებასთან და ამავე ხელშეკრულების პირობების გამორკვევასთან დაკავშირებით ყურადღებას მიაქცევს თავად ხელშეკრულების შინაარს და მხარეთა მიერ შეთანხმებულ პირობებს, ასევე, მხარეთა შორის განვითარებულ მოვლენების ქრონოლოგიას:

15.1. ხელშეკრულების მიხედვით „მიწის მესაკუთრე გადასცემს ვადიან სარგებლობაში მიწის ნაკვეთს მოაღნაგეს, რომელიც ამ ნაკვეთზე თავისი ხარჯებით ააგებს მრავალბინიან საცხოვრებელ სახლს, რომლის პირველი სართულის გარდა, ყველა სხვა იქნება საცხოვრებელი ფართები, ამ უფლების გასხვისებისა და მემკვიდრეობით გადაცემის უფლებით, წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული პირობების თანახმად (1.1. პუნქტი).“. მიწის ნაკვეთის გადაცემის სანაცვლოდ მოპასუხე კომპანიის ვალდებულება იყო მესაკუთრისათვის პირველი სართულის ნახევარი (არანაკლებ 150 კვ.მ) მეორე სართულზე საცხოვრებელი ფართები და ავტოსადგომის გადაცემა. გასათვალისწინებელია, რომ მხარეთა შორის ფართების გადაცემა სადავო არაა. მოსარჩელის პრეტენზია პირველ სართულზე გადაცემული ფართის სტატუსს და მდგომარეობას ეხებოდა, კერძოდ აღნიშნული ფართი კომერციული სტატუსის და თეთრი კარკასის მდგომარეობის უნდა ყოფილიყო.

16. საკასაციო სასამართლო იზიარებს ქვემდგომი ინსტანციის სასამართლოების დადგენილ გარემოებასა და შეფასებას, რომ უფლებამოსილ ორგანოსთან შეთანხმებული პროექტის თანახმად კომპანიის მიერ ასაშენებელი საცხოვრებელი სახლის პირველ სართულზე უნდა მოწყობილიყო ავტოსადგომი, რის თაობაზეც მესაკუთრე ინფორმირებული იყო, ამასთან ეს უკანასკნელი ეთანხმებოდა პროექტს. აღსანიშნავია, რომ მოპასუხე კომპანია ვალდებული იყო უფლებამოსილ ორგანოსგან პროექტის თანხმობის შემდეგ ნებისმიერ ცვლილება მესაკუთრესთან შეეთანხმებინა.

17. „საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი“-ს მე-3 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, არქიტექტურული პროექტი არის არქიტექტურული შემოქმედებისა და პროფესიული საქმიანობის შედეგად შექმნილი არქიტექტურული კონცეფციის ამსახველი ძირითადი დოკუმენტი, რომელიც საქართველოს მთავრობის შესაბამისი დადგენილებით განსაზღვრულ მოთხოვნებს აკმაყოფილებს; ამავე კოდექსის 106-108-ე მუხლების შინაარსის მიხედვით, არქიტექტურული პროექტის წარდგენა მშენებლობის ნებართვის მიღების აუცილებელი წინაპირობაა. საქმეში წარდგენილია ქალაქ თბილისის მუნიციპალიტეტის მერიის მიერ თბილისში, ........ ასაშენებლი მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლის დამტკიცებული არქიტექტორული პროექტი, რომლის მიხედვითაც, 0.00 ნიშნულზე (პირველი სართული) მოწყობილი უნდა ყოფილიყო ავტოსადგომი (ტ.1, ს.ფ. 141-154). საქმეში წარდგენილი ფაქტების კონსტატაციის შესახებ ოქმით კი დასტურდება, რომ ასაშენებლი სახლის პროექტი ელექტრონული ფოსტით გაეგზავნა მოსარჩელეს (ტ.2, ს.ფ. 10-29). უდავოა, რომ მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლი აშენებულია ადმინისტრაციულ ორგანოსთან შეთანხებული პროექტის შესაბამისად და მიღებულია ექსპლუატაციაში (ტ.1,ს.ფ. 139,140).

18. პროექტის შესახებ მესაკუთრე რომ ინფორმირებული იყო დასტურდება სხვა მტკიცებულებებითაც, კერძოდ:

18.1. 2017 წლის 18 აგვისტოს კრების ოქმის დანართში, მოცემულია მშენებარე ავტოსადგომების განაწილების სქემა +0.00 (პირველი სართული) და -3.00 ნიშნულზე. აღნიშნული სქემის თანახმად, მიწის მესაკუთრეს 5 ავტოსადგომი გაუნაწილდა პირველ სართულზე, ხოლო 2 ავტოსადგომი -3.00 ნიშნულზე. სქემას ერთვის მუნიციპალიტეტთან შეთანხებული პროექტის ასლი. დანართი ხელმოწერილია მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის მიერ (ტ.1, ს.ფ. 136-138).

18.2. 1.1.2017 წლის 2 მაისის დამფუძნებელთა საერთო კრების ოქმი, რომლითაც ირკვეოდა, რომ კრებაზე დამსწრე პირებმა ერთხმად დაუჭირეს მხარი საცხოვრებელი ფართების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციას და ნუმერაციის მინიჭებას პროექტის შესაბამისად. აქვე მითითებულია, რომ მიწის მესაკუთრეს ხელშეკრულების საფუძველზე გადაეცა მე-2 სართულზე განთავსებული ბინა №1 (75.2 კვ.მ.), ბინა №2 (105,2 კვ.მ.), ბინა №3 (55,8), ბინა №4 (45,6). ავტოსადგომი (ნიშნული +0.00) პირველ სართულზე (საერთო ფართი შეადგენს 150 კვ.მ.) და ავტოსადგომი (ნიშნული -3.00)-ზე 30 კვ.მ.

18.3. 1.2.2017 წლის 28 ივლისის კრების ოქმის მიხედვით, გადაწყდა მშენებარე ავტოსადგომების ფართების საჯარო რეესტრში დარეგისტრირებისა და ნუმერაციის მინიჭების საკითხი, რასაც ყველა დამსწრე პირმა ერთხმად დაუჭირა მხარი. ოქმში მითითებულია, რომ მიწის მესაკუთრეს აღნაგობის ხელშეკრულების საფუძველზე გადაეცა ავტოსადგომი (ნიშნული +0.00) პირველ სართულზე №11, №12, №16, №17, №18 (საერთო ფართი შეადგენს 150 კვ.მ. ასორმოცდაათი კვადრატული მეტრი) და ავტოსადგომი (ნიშნული -3.00)-ზე საერთო ფართი შეადგენს 36 კვ.მ.

18.4. 2017 წლის პირველი აგვისტოს საერთო კრების ოქმის მიხედვით, გადაწყდა აღნაგობის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულების შესრულების საკითხი. ოქმის მიხედვით, კომპანიამ კეთილსინდისიერად შეასრულა თავისი მოვალეობა, მიწის მესაკუთრეს გადასცა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ყველა ფართი და დაურეგისტრირა საკუთრებაში, კერძოდ, მე-2 სართულზე განთავსებული ბინა №1, №2, №3, №4, ავტოსადგომი პირველ სართულზე (0.00 ნიშნულზე) საერთო ფართით 150 კვ.მ. და -3.00 ნიშნულზე ავტოსადგომი 36 კვ.მ.. აღნიშნულ საკითხს კრებაზე დამსწრე ყველა პირი დაეთანხმა ერთხმად. აღსანიშნავია, ზემოაღნიშნულ სამივე კრებას ესწრებოდა მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე, ეთანხმებოდა კრებაზე დასმულ საკითხს და მხარს უჭერდა, რაც დასტურდება მისი ხელმოწერით (ტ.2, ს.ფ. 80-87).

19. ამდენად, საკასაციო სასამართლო განმარტავს, რომ საცხოვრებელი სახლის პირველ სართულზე ავტოსადგომები უნდა მოეწყო კომპანიას, რაც თავიდანვე იყო შეთანხმებული მესაკუთრესთან, რომელსაც რაიმე პრეტენზია აღნიშნულზე არ გამოუთქვამს.

20. საკასაციო სასამართლო ყურადღებას გაამახვილებს აგრეთვე გადასაცემი ფართების მდგომარეობის შესახებ და განმარტავს, რომ კასატორის პრეტენზია, რომ პირველი სართულის ფართი (რომელიც არანაკლებ 150 კვ.მ უნდა ყოფილიყო) არ აკმაყოფილებდა ხელშეკრულებით განსაზღვრულ მდგომარეობას დაუსაბუთებელია.

20.1. ხელშეკრულების 2.2.1 ქვეპუნქტში მითითებულია გადასაცემი სამი უძრავი ქონება. აღნიშნული ნივთებიდან, მეორე სართულზე მდებარე საცხოვრებელი ბინების მდგომარეობა დაკონკრეტებულია 2.2.2 და 2.2.3 პუნქტებში, კერძოდ, ბინები უნდა ჩაბარებოდა მესაკუთრეს თეთრ კარკასულ მდგომარეობაში: რკინის კარით, მეტალო კარ-ფანჯარით, ტიხრები მოწყობილი, კედლები გალესილი, იატაკი მოჭიმული, კომუნიკაციები შეყვანილი, ანუ იმ კონდიციამდე, რომ მესაკუთრეს დასჭირდებოდა მხოლოდ კაპიტალური რემონტის ჩატარება და აღჭურვილობის დამონტაჟება. შემდგომ მოდის 2.2.4 ქვეპუნქტი, რომელიც შეეხება 2.2.1 პუნქტში აღნიშნულ პირველ სართულზე გადასაცემ ქონებას და მასთან დაკავშირებით მითითებულია მხოლოდ გადასაცემი ფართის ოდენობა, კერძოდ, მოაღნაგეს განესაზღვრა არანაკლებ 150 კვ.მ. ფართის გადაცემის ვალდებულება და სხვა რაიმე დათქმას აღნიშნული პუნქტი პირველ სართულზე გადასაცემი ქონების მდგომარეობაზე არ შეიცავს. ამდენად, თუ მხარეებმა ცალკე პუნქტებით დეტალურად გაწერეს მეორე სართულზე გადასაცემი ქონების მდგომარეობა, აღნიშნული განხორციელდებოდა პირველი სართულის ფართის შემთხვევაშიც, მით უმეტეს, როდესაც ხელშეკრულებაში ცალკე პუნქტით კიდევ ერთხელ არის დაკონკრეტებული გადასაცემი ფართის ოდენობა და მხარეები არ დასჯერდნენ მის აღნიშვნას მხოლოდ ხელშეკრულების 2.2.1 პუნქტში. სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს, რომ 2.2.1 ქვეპუნქტში მოცემული ტექსტის წყობაც კი არ იძლევა საპირისპირო განმარტების საშუალებას. კერძოდ, ხელშეკრულების 2.2.1 ქვეპუნქტში გამოყოფილია გადასაცემი 3 ქონება: პირველ რიგში მითითებულია პირველი სართულის ფართის ნახევარი არანაკლებ 150 კვ.მ., მას მოყვება - მე-2 სართულზე არსებული საცხოვრებელი ფართები სულ 275 კვ.მ. და ბოლოს მითითებულია ერთი მიწისქვეშა სადგომი (ტიხრები მოწყობილი, მოჭიმული იატაკი, კედლები გალესილი, ელექტრო გაყვანილობით). არალოგიკურია მესამე ქონების შემდეგ ფრჩხილებში მოცემული მახასიათებლები მივაკუთვნოთ პირველ ქონებას.

21. ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულების მთლიანი კონტექსტის გათვალისწინებით, პირობების ერთობლივი, სისტემური, ლოგიკური და შინაარსობრივი ახსნა-განმარტების, მხარეთა მიერ გამოვლენილი ნების გონივრული განსჯის შედეგად დასაბუთებულად მიაჩნია გასაჩივრებულ განჩინებაში მოცემული მსჯელობა, რომ მოპასუხე კომპანიის ვალდებულებაში არ შედიოდა პირველ სართულზე მდებარე ავტოსადგომის ფართში ტიხრების მოწყობა, იატაკის მოჭიმვა, კედლების გალესვა და ელექტრო გაყვანილობის სამუშაოების შესრულება.

22. საკასაციო სასამართლო ვალდებულების დათქმულ ვადაში შესრულების შესახებ განმარტავს, რომ მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულებით აღნაგობის უფლება გაიცა ერთი წლის ვადით, რომლის ვადის ათვლის მომენტად განისაზღვრა პროექტის დამტკიცების, ნებართვის გაცემის მომენტი, არაუგვიანეს 2017 წლის 31 იანვრიდან.

23. აღსანიშნავია, რომ ნებართვა 2017 წლის 14 თებერვალს გაიცა, და მშენებლობის ვადად განისაზღვრა 2019 წლის 14 თებერვალი. მიუხედავად ნებართვის გაცემის დროისა, კრების ოქმების მიხედვით ირკვევა, რომ მხარე ინფორმირებული იყო მშენებლობის ვადებთან დაკავშირებით, და პრეტენზიები არ გამოუთქვამს, მეტიც შესაბამისი კრების ოქმები ხელმოწერით დაადასტურა, რითიც ფაქტობრივად დაეთანხმა ხელშეკრულების შეცვლილი პირობებს.

24. კასატორის პრეტენზიასთან მიმართებით, საკასაციო პალატა მიუთითებს, რომ პირგასამტეხლო წარმოადგენს ვალდებულების შესრულების მიმართ მხარის შესაბამისი ინტერესის უზრუნველყოფის საშუალებას, რომლის გადახდის ვალდებულების წარმოშობა დაკავშირებულია ვალდებულების დარღვევასთან. პირგასამტეხლო ეკისრება მხარეს იმ დროიდან, როდესაც უნდა ყოფილიყო შესრულებული დარღვეული ვალდებულება – ამ ვალდებულების შესრულებამდე. პირგასამტეხლოს ოდენობის განსაზღვრისას ყურადღება ექცევა რამდენიმე გარემოებას. მათ შორის: ა) პირგასამტეხლოს, როგორც სანქციის ხასიათის მქონე ინსტრუმენტის ფუნქციას, თავიდან აიცილოს დამატებით ვალდებულების დამრღვევი მოქმედებები; ბ) დარღვევის სიმძიმესა და მოცულობას და კრედიტორისათვის წარმოქმნილი საფრთხის ხარისხს; გ) ვალდებულების დამრღვევი პირის ბრალეულობის ხარისხს; დ) პირგასამტეხლოს ფუნქციას, მოიცვას თავის თავში ზიანის ანაზღაურება. პირგასამტეხლოს ოდენობაზე მსჯელობისას გასათვალისწინებელია მოვალის მიერ ვალდებულების შეუსრულებლობის ხანგრძლივობა (შდრ. სუსგ-ები: №ას-1245-2022, 09 მარტი, 2023 წელი; №ას-1274-2022, 22 ნოემბერი, 2022 წელი; №ას-1451-1371-2017, 13 ნოემბერი, 2018 წელი; №ას-848-814-2016, 28 დეკემბერი, 2016 წელი).

25. პირგასამტეხლო დამატებითი (აქცესორული) ვალდებულებაა, რაც იმას ნიშნავს, რომ მისი წარმოშობა და ნამდვილობა ძირითადი ვალდებულების არსებობაზეა დამოკიდებული. ქართულ კანონმდებლობაში პირგასამტეხლოს ორმაგი ფუნქცია გააჩნია: ერთი მხრივ, მას ვალდებულების ჯეროვანი შესრულების უზრუნველსაყოფად პრევენციული დატვირთვა აქვს ანუ, პირგასამტეხლოს დაკისრების რისკი ფსიქოლოგიურად ზემოქმედებს ვალდებულ პირზე და აიძულებს ვალდებულება ჯეროვნად შეასრულოს. პირგასამტეხლოს ფსიქოლოგიური ზემოქმედების ეფექტი სწორედ იმაში ვლინდება, რომ ვალდებულების დარღვევის შემთხვევაში, ვალდებულ პირს რეპრესიული ხასიათის სანქცია ეკისრება. პირგასამტეხლოს მეორე ფუნქცია განცდილი ზიანის მარტივად და სწრაფად ანაზღაურებაში მდგომარეობს (იხ: ირაკლი რობაქიძე, წიგნში სახელშეკრულებო სამართალი /ზურაბ ძლიერიშვილი, გიორგი ცერცვაძე, ირაკლი რობაქიძე, გიორგი სვანაძე, ლაშა ცერცვაძე, ლევან ჯანაშია/ გამომცემლობა „მერიდიანი“, 2014წ., გვ. 590).

26. ზემოაღნიშნულის გათვალისწინებით ძირითადი სადავო საკითხი, კასატორის პრეტენზიების გათვალისწინებით, მხარეთა შორის არსებული ხელშეკრულების არაჯეროვანი შესრულება იყო, რაც საქმის გარემოებებითა და სათანადო მტკიცებულებებით ვერ დაამტკიცა მხარემ, ამდენად, ამავე ვალდებულებათა შეუსრულებლობის მოტივით პირგასამტეხლო ვერ დაეკისრება მოპასუხეს.

27. სსსკ-ის 401-ე მუხლის მე-4 ნაწილის მიხედვით საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70%.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა

1. ა.გ–ნის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი დარჩეს განუხილველი;

2. ა.გ–ნს (........) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან (ქ.თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“, ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 300773150) დაუბრუნდეს საკასაციო საჩივარზე ნ. ტ–ის (......) მიერ გადახდილი (საგადახდო დავალება №9389, გადახდის თარიღი 22/09/2023), 6 000 ლარის 70% - 4 200 ლარი;

3. საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ გასაჩივრდება.

თავმჯდომარე ამირან ძაბუნიძე

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

თეა ძიმისტარაშვილი