საქმე №ას-287-2022 20 აპრილი, 2023 წელი,
თბილისი
სამოქალაქო საქმეთა პალატა
მოსამართლეები: გიორგი მიქაუტაძე (თავმჯდომარე),
თამარ ზამბახიძე (მომხსენებელი),
რევაზ ნადარაია
საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე
I საკასაციო საჩივრის ავტორი – სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო (მოპასუხე)
მოწინააღმდეგე მხარე – ნ.ფ–ი (მოსარჩელე)
II საკასაციო საჩივრის ავტორი – საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტრო (მოპასუხე)
მოწინააღმდეგე მხარე – ნ.ფ–ი (მოსარჩელე)
გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 28.10.2021 წლის გადაწყვეტილება
I საკასაციო საჩივრის ავტორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა
II საკასაციო საჩივრის ავტორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება, ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა
დავის საგანი – ბრძანების ბათილად ცნობა, იჯარის ხელშეკრულებების აღდგენა
საკითხი, რომელზეც მიღებულია განჩინება – საკასაციო საჩივრების დაუშვებლად ცნობა
ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი:
სასარჩელო მოთხოვნა:
1. ნ.ფ–მა (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც „მოსარჩელე“) სარჩელი აღძრა სასამართლოში საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროსა (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც „პირველი მოპასუხე“) და სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს (შემდეგში ტექსტში მოხსენიებული, როგორც „მეორე მოპასუხე“, პირველ მოპასუხესთან ერთად მოხსენიებული, როგორც „მოპასუხეები“ ან „კასატორები“) მიმართ და მოითხოვა:
1.1. ბათილად იქნას ცნობილი დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის გაფორმებული №57 და №50 ხელშეკრულებების შეწყვეტის შესახებ ბრძანება, როგორც ცალმხრივი გარიგება (01.03.2012 წლის №1-8/7 ბრძანების მე-9 და მე-10 პუნქტები);
1.2. აღდგენილ იქნას დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის 11.11.2004 წელს გაფორმებული №57 ხელშეკრულება და 21.10.2004 წელს გაფორმებული №50 ხელშეკრულება და მათი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:
2. მცხეთის რაიონული სასამართლოს 16.10.2019 წლის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ დაკმაყოფილდა.
3. გადაწყვეტილება სააპელაციო საჩივრით გაასაჩივრა მოსარჩელემ, მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილება.
სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და საფუძველი:
4. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 28.10.2021 წლის გადაწყვეტილებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა; გასაჩივრებული გადაწყვეტილების შეცვლით მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება, რომლითაც სარჩელი დაკმაყოფილდა; ბათილად იქნა ცნობილი სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების მცხეთა-მთიანეთის სამხარეო სამმართველოს 01.03.2012 წლის №1-8/7 ბრძანების მე-9 და მე-10 პუნქტები - დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის გაფორმებული №57 და №50 იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტის შესახებ; დადგინდა, რომ აღდგეს დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის 11.11.2004 წელს გაფორმებული №57 და 21.10.2004 წელს გაფორმებული №50 იჯარის ხელშეკრულებები და მათი რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში. გადაწყვეტილება ეფუძნება შემდეგს:
4.1. 21.10.2004 წელს ადგილობრივი მმართველობის ორგანო დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის დაიდო იჯარის ხელშეკრულება №50, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელეს სარგებლობაში გადაეცა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, საერთო ფართობით 1500 კვ.მ, მდებარე: ჭოპორტის სათემო საკრებულო, მცხეთა-ყაზბეგი-ლარსის საავტომობილო გზის მე-16 კმ-ზე. ხელშეკრულების თანახმად, მოიჯარის მიერ ქონებით სარგებლობისთვის გადასახდელი ყოველწლიური საიჯარო ქირა შეადგენდა 90 ლარს, ხოლო ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განსაზღვრული იყო 49 წლით.
4.2. 11.11.2004 წელს ადგილობრივი მმართველობის ორგანო დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის დაიდო №57 იჯარის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც მოსარჩელეს სარგებლობაში გადაეცა არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი, საერთო ფართობით 3000 კვ.მ, მდებარე: ჭოპორტის სათემო საკრებულო, მცხეთა-ყაზბეგი-ლარსის საავტომობილო გზის მე-16 კმ-ზე. იჯარის ხელშეკრულების თანახმად, მოიჯარის მიერ ქონებით სარგებლობისთვის გადასახდელი ყოველწლიური საიჯარო ქირა შეადგენდა 300 ლარს. ხელშეკრულების მოქმედების ვადა განსაზღვრული იყო 40 წლით.
4.3. ზემოაღნიშნული №50 და №57 ხელშეკრულებების 6.4 პუნქტების „დ“ ქვეპუნქტების თანახმად, წინამდებარე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული იჯარა გულისხმობდა ასევე, აღნაგობის უფლებასაც „სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვისა და განკარგვის შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად.
4.4. ხელშეკრულებების მე-8 მუხლის (ხელშეკრულების ვადამდე გაუქმება) 8.2. პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ხელშეკრულების გაუქმება შესაძლებელი იყო მოიჯარის მიერ სამი თვის განმავლობაში ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში. ამავე მუხლის 8.3. პუნქტის მიხედვით, მეიჯარე ვალდებული იყო მოიჯარესთვის წერილობით შეეტყობინებინა წინამდებარე საიჯარო ურთიერთობის ნებისმიერი დარღვევის შესახებ და დარღვევების გამოსწორებისთვის განესაზღვრა ვადა - შეტყობინებიდან 30 დღე, საიჯარო ურთიერთობის ვადამდე შეწყვეტის განხორციელებამდე.
4.5. ხელშეკრულებების მე-8 მუხლის 8.5. პუნქტის შესაბამისად კი, ვადამდე ხელშეკრულების მოშლა დასაშვები იყო მხოლოდ საიჯარო წლის ბოლოსათვის, საიჯარო წლის დამთავრებიდან არაუგვიანეს ერთი თვისა.
4.6. მოგვიანებით, №50 და №57 იჯარის ხელშეკრულებებით განკარგული მიწის ნაკვეთები დუშეთის რაიონული გამგეობის გადაწყვეტილებებით გაერთიანდა და მიენიჭა ახალი საკადასტრო კოდი - №........, რომელზეც დარეგისტრირდა №50 და №57 საიჯარო ხელშეკრულებები. საქმეზე წარმოდგენილი საჯარო რეესტრის ამონაწერის თანახმად, რეესტრში ეს ცვლილება დარეგისტრირდა 04.02.2005 წელს. იჯარის ხელშეკრულებებით განკარგულ მიწის ნაკვეთებს გაერთიანებამდე ჰქონდათ თავისი ინდივიდუალური საკადასტრო კოდები: №....... და №.........
4.7. მოსარჩელემ იჯარით აღებულ მითითებულ საკადასტრო ერთეულზე, შესაბამისი ნებართვის საფუძველზე, ააშენა რესტორანი, რომლის საბაზრო ღირებულებაც შპს „ფ.გ.ჯ–ის“ №v-08/02/2017 დასკვნის თანახმად, 08.02.2017 წლის მდგომარეობით, 288 000 ლარს შეადგენს.
4.8. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების მცხეთა-მთიანეთის სამხარეო სამმართველოს 01.03.2012 წლის ბრძანების მე-10 პუნქტის საფუძველზე შეწყდა დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის დადებული 21.10.2004 წლის №50 ხელშეკრულება, ხოლო ამავე ბრძანების მე-9 პუნქტის საფუძველზე - დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის დადებული 11.11.2004 წლის №57 იჯარის ხელშეკრულება. მითითებულ ბრძანებას საფუძვლად დაედო დუშეთის მუნიციპალიტეტის გამგეობის 11.01.2012 წლის წერილი მოსარჩელის მიერ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის თაობაზე.
4.9. საქმეში წარმოდგენილი საბანკო ქვითრების საფუძველზე დგინდება, რომ 02.09.2011 წლის მდგომარეობით, მოსარჩელის მიერ მიწის გადასახადის ანგარიშში გადახდილია სულ 2470 ლარი. მხარეთა შორის სადავო არ არის, რომ 01.03.2012 წლის მდგომარეობით, ორივე საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოსარჩელის დავალიანება შეადგენდა 260 ლარს, რომელიც მოსარჩელემ დაფარა 05.03.2012 წელს ანუ იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტის ფაქტის საჯარო რეესტრში ასახვამდე, რაც 09.03.2012 წელს განხორციელდა.
4.10. 07.03.2012 წელს მოსარჩელემ განცხადებით მიმართა დუშეთის რაიონის გამგეობას და სთხოვა №57 იჯარის ხელშეკრულების აღდგენა, რადგან ამ ნაკვეთზე მას იჯარის გადასახადი გადახდილი ჰქონდა სრულად; ამავე განცხადებით მოსარჩელემ დუშეთის რაიონის გამგეობას სთხოვა, რომ ეშუამდგომლა პირველ მოპასუხესთან, რათა აღდგენილიყო გაუქმებული იჯარის ხელშეკრულებები იგივე პირობებით.
4.11. დუშეთის მუნიციპალიტეტის გამგეობამ მოსარჩელის მიმართ 30.10.2014 წელს გაგზავნილ წერილში დაადასტურა, რომ 2012 წლის მარტის მდგომარეობით (ხელშეკრულების შეწყვეტამდე) მოსარჩელის მიერ 11.11.2004 წლის №57 ხელშეკრულებით განსაზღვრული საიჯარო ქირა გადახდილი იყო სრულად. ამავე წერილის მიხედვით, გაუგებრობა გამოიწვია იმან, რომ მოიჯარის მიერ ორივე ხელშეკრულებით გათვალისწინებული საიჯარო ქირის გადახდა ხდებოდა ერთდროულად, ერთ მოქმედებად, ერთ სახაზინო ანგარიშზე და გადახდის დოკუმენტში არ იყო დაზუსტებული გადახდის დანიშნულება, კერძოდ, არ იყო მითითებული კონკრეტულად რომელი საიჯარო ხელშეკრულების (№50 თუ №57) ქირა იფარებოდა.
4.12. უდავოა, რომ საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სახელმწიფო ქონების აღრიცხვისა და პრივატიზების მცხეთა-მთიანეთის სამხარეო სამმართველოს სადავო ბრძანების გამოცემამდე (ანუ საიჯარო ხელშეკრულებების ცალმხრივად შეწყვეტამდე) არ მოუხდენია მოიჯარის წერილობითი ინფორმირება ვალდებულების დარღვევის შესახებ და დარღვევის გამოსწორებისათვის არ განუსაზღვრია ვადა - შეტყობინებიდან 30 დღე, რაც მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების მე-8 მუხლის 8.3. პუნქტის იმპერატიული მოთხოვნის დარღვევაა. ასევე, მოიჯარემ ხელშეკრულებები შეწყვიტა ამ ხელშეკრულებების მე-8 მუხლის 8.5. პუნქტის დარღვევით, მარტის თვეში, მაშინ, როდესაც ხსენებული პუნქტის მიხედვით, ვადამდე ხელშეკრულების მოშლა დასაშვები იყო მხოლოდ საიჯარო წლის ბოლოსათვის, საიჯარო წლის დამთავრებიდან არაუგვიანეს ერთი თვისა.
4.13. სააპელაციო პალატამ დაასკვნა, რომ სახელმწიფოს უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოს არ გააჩნდა მოსარჩელესთან გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტის ის საფუძველი, რაც სადავო ბრძანებაშია მითითებული (სამი თვის საიჯარო ქირის გადაუხდელობა). ამასთან, ხელშეკრულებების ცალმხრივად შეწყვეტა სახელმწიფოს მხრიდან განხორციელდა თავად სახელმწიფოს მიერ დადგენილი სახელშეკრულებო პირობების უხეში დარღვევით.
4.14. 26.01.2018 წელს მოსარჩელემ სარჩელით მიმართა სასამართლოს მოპასუხეებისა და დუშეთის მუნიციპალიტეტის გამგეობის მიმართ და დუშეთის რაიონის გამგეობასა და მოსარჩელეს შორის გაფორმებული №50 და №57 ხელშეკრულებების შეწყვეტის შესახებ 01.03.2012 წლის ბრძანების (მე-9 და მე-10 პუნქტების) ბათილად ცნობა და მოპასუხეებისთვის მოსარჩელის სასარგებლოდ ზიანის სახით 288000 ლარის ანაზღაურების დაკისრება მოითხოვა. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 23.03.2018 წლის განჩინებით მოსარჩელის დაზუსტებული სარჩელი ხელშეკრულებების ცალმხრივად შეწყვეტის უკანონოდ აღიარებისა და სახელშეკრულებო ურთიერთობის აღდგენის თაობაზე დარჩა განუხილველად. მოსარჩელემ წინამდებარე სარჩელით სასამართლოს ხელახლა 06.06.2018 წელს მიმართა.
4.15. პალატის მითითებით, მხარეთა შორის ვალდებულებითი ურთიერთობა წარმოიშვა „სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვისა და განკარგვის შესახებ“ საქართველოს კანონის მიხედვით გაფორმებული სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთების იჯარის შესახებ ხელშეკრულებების საფუძველზე. ხსენებული კანონის პირველი მუხლის „გ“ ქვეპუნქტის თანახმად, ამ კანონში ტერმინში „იჯარა“ იგულისხმება აღნაგობის უფლებაც, ხოლო „ვ“ ქვეპუნქტის მიხედვით, ტერმინში „მოიჯარე“ იგულისხმება აღნაგობის უფლების მქონეც. პალატის მოსაზრებით, მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებები თავისი შინაარსით შერეული ტიპის ხელშეკრულებებია. ფაქტობრივად, მესაკუთრე მეაღნაგეს უდგენს იჯარის ხელშეკრულებიდან გამომდინარე ქცევის წესს, რომლის შეუსრულებლობის შემთხვევაშიც, იტოვებს სანივთო გარიგების ცალმხრივად შეწყვეტის უფლებას. ამგვარი დათქმა აღნაგობის ხელშეკრულების შეწყვეტის არცერთ საფუძველს არ მიესადაგება. გარიგების ამგვარი პირობა ეწინააღმდეგება აღნაგობის მარეგულირებელ წესსა და აკრძალვებს.
4.16. პალატამ დაასკვნა, რომ მოსარჩელესთან წარმოშობილი გრძელვადიანი სახელშეკრულებო ურთიერთობა სახელმწიფოს უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ შეწყვიტა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსისა (შემდეგში სსკ) და თვით მხარეთა შორის გაფორმებული ხელშეკრულებების იმპერატიული მოთხოვნების დარღვევით. პალატის მითითებით, სადავო სამართალურთიერთობის არსის, მონაწილე სამართალსუბიექტებისა და ზემოაღნიშნული არგუმენტების გათვალისწინებით, არსებობს ხელშეკრულებების შეწყვეტის შესახებ მოპასუხის მიერ გამოვლენილი ნების ბათილად ცნობისა და პირვანდელი მდგომარეობის აღდგენის საფუძველი. სააპელაციო პალატამ არ მიიჩნია სარჩელი ხანდაზმულად.
საკასაციო საჩივრის მოთხოვნა:
5. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივრები წარადგინეს მოპასუხეებმა, მოითხოვეს მისი გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.
6. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განჩინებებით, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის (შემდეგში სსსკ) 391-ე მუხლის მიხედვით, საკასაციო საჩივრები მიღებულ იქნა დასაშვებობის შესამოწმებლად.
ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საკასაციო საჩივრები არ აკმაყოფილებს სსსკ-ის 391-ე მუხლის მოთხოვნებს, რის გამოც ისინი დაუშვებელია:
7. სსსკ-ის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის შესაბამისად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებასა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციას ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები სსსკ-ის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.
8. სსსკ-ის 407-ე მუხლის მე-2 ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება). დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება-დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება. კასატორებს, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, არ წარმოუდგენიათ დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება).
9. მოპასუხეთა საკასაციო საჩივრების ფარგლებში უზენაესი სასამართლოს მსჯელობის საგანია 11.11.2004 წლის №57 და 21.10.2004 წლის №50 იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტის შესახებ ბრძანების (01.03.2012 წლის ბრძანების მე-9 და მე-10 პუნქტები) ბათილად ცნობისა და იჯარის ხელშეკრულებების აღდგენის კანონიერება.
10. საკასაციო პალატა იზიარებს კასატორების მსჯელობას, რომ მხარეთა შორის ვალდებულებითსამართლებრივი ურთიერთობა წარმოიშვა იჯარის ხელშეკრულებების საფუძველზე. მიუხედავად იმისა, რომ სადავო პერიოდში მოქმედი „სახელმწიფო საკუთრებაში არსებული არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მართვისა და განკარგვის შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის „გ“ და „ვ“ ქვეპუნქტებით ტერმინი „იჯარა“ გულისხმობდა აღნაგობის უფლებასაც, ტერმინი „მოიჯარე“ კი - აღნაგობის უფლების მქონესაც, ამავე კანონის 4.1. მუხლი ადგენდა, რომ ამ კანონის საფუძველზე საკუთრების, იჯარის, აღნაგობის, ქირავნობისა და უზუფრუქტის უფლებების სამართლებრივი საკითხები განისაზღვრებოდა სსკ-ით. ყოველივე ეს ნიშნავდა სსკ-ის 234-ე და 237-ე მუხლების მოთხოვნათა დაცვას, კერძოდ, უძრავი ნივთის შეძენის წესების (ხელშეკრულებების დადების მომენტში მოქმედი რედაქციით სსკ-ის 183-ე მუხლის პირველი ნაწილი ასეთად მიიჩნევდა სანოტარო წესით დამოწმებულ საბუთს და შემძენის რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში) გამოყენებას, ასევე, აღნაგობის უფლების საჯარო რეესტრში შეტანას მიწის ნაკვეთზე არამესაკუთრეთა სანივთო უფლებებს შორის მხოლოდ პირველი რიგის უფლებად, რაც არ შეიძლება შეიცვალოს (შდრ. სუსგ №ას-301-301-2018, 14.12.2021წ.). მოცემულ შემთხვევაში აღნიშნული არ განხორციელებულა.
11. იჯარა ორმხრივმავალდებულებელი, სასყიდლიანი და კონსესუალური ტიპის ხელშეკრულებაა. მეიჯარის ვალდებულებაა, დროებით სარგებლობაში გადასცეს მოიჯარეს იჯარის საგანი (ქონება) ისე, რომ შესაძლებელი იყოს მისგან სწორი სამეურნეო გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით ნაყოფის მიღება, ხოლო მოიჯარის ვალდებულება შეთანხმებული საზღაურის გადახდაა (სსკ-ის 581-ე მუხლი). შესაბამისად, საიჯარო სამართლებრივი ურთიერთობის მიზანი არის არა მხოლოდ იჯარის საგნით სარგებლობა, არამედ იჯარის საგნის სარგებლობის გამო მიღებული შემოსავალი. იჯარას ქირავნობისგან სწორედ იჯარის საგნის სარგებლობით შემოსავლის მიღების აუცილებლობა მიჯნავს. შემოსავლის მიღების შესაძლებლობის აუცილებლობის უზრუნველყოფა კი, მეიჯარის ვალდებულების ჯეროვნად შესრულების გამოკვეთილი პასუხისმგებლობაა, რასაც ეფუძნება მოიჯარის ვალდებულება საიჯარო ქირის გადახდის შესახებ (სუსგ №ას-294-294-2018, 08.05.2018წ.).
12. მოპასუხეთა მითითებით, იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტას საფუძვლად დაედო მოსარჩელის მიერ საიჯარო ქირის გადაუხდელობა. საკასაციო პალატა მიუთითებს იჯარის ხელშეკრულებებით განსაზღვრულ საიჯარო ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში ხელშეკრულების შეწყვეტის წესზე, კერძოდ, ხელშეკრულებების მე-8 მუხლის 8.2. პუნქტის „გ“ ქვეპუნქტის შესაბამისად, ხელშეკრულების გაუქმება შესაძლებელი იყო მოიჯარის მიერ სამი თვის განმავლობაში ქირის გადაუხდელობის შემთხვევაში; ამავე მუხლის 8.3. პუნქტის მიხედვით, მეიჯარე ვალდებული იყო მოიჯარესთვის წერილობით შეეტყობინებინა წინამდებარე საიჯარო ურთიერთობის ნებისმიერი დარღვევის შესახებ და დარღვევების გამოსწორებისთვის განესაზღვრა ვადა - შეტყობინებიდან 30 დღე, საიჯარო ურთიერთობის ვადამდე შეწყვეტის განხორციელებამდე; ხოლო 8.5. პუნქტით, ვადამდე ხელშეკრულების მოშლა დასაშვები იყო მხოლოდ საიჯარო წლის ბოლოსათვის, საიჯარო წლის დამთავრებიდან არაუგვიანეს ერთი თვისა (იხ. ტ.1, ს.ფ. 19-26). გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილია და საკასაციო საჩივრებით დასაბუთებული პრეტენზია წარმოდგენილი არ არის, რომ მოსარჩელესთან გაფორმებული იჯარის ხელშეკრულებები ზემოაღნიშნული სახელშეკრულებო პირობების დარღვევით შეწყდა (იხ. წინამდებარე განჩინების 4.12-4.13 პუნქტები).
13. საკასაციო პალატა უფლება-მოვალეობათა კეთილსინდისიერად განხორციელების ვალდებულების ჭრილში ყურადღებას გაამახვილებს გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით დადგენილ იმ გარემოებაზეც, რომ იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტის შესახებ 01.03.2012 წლის ბრძანების გამოცემისას ორივე საიჯარო ხელშეკრულებიდან გამომდინარე, მოსარჩელის დავალიანება შეადგენდა 260 ლარს, რომელიც მოსარჩელემ დაფარა 05.03.2012 წელს, ანუ იჯარის ხელშეკრულებების შეწყვეტის ფაქტის საჯარო რეესტრში ასახვამდე, რაც 09.03.2012 წელს განხორციელდა. სსკ-ის მე-8 მუხლის მე-3 ნაწილით, სამართლებრივი ურთიერთობის მონაწილენი ვალდებულნი არიან კეთილსინდისიერად განახორციელონ თავიანთი უფლებები და მოვალეობანი. ყველა იმ სამართალურთიერთობაში, რომელშიც სახელმწიფო მონაწილეობს, ნდობისა და კეთილსინდისიერების ხარისხი განსაკუთრებულად მაღალია. ამ შემთხვევაში, არ უნდა შეიქმნას პრობლემა კეთილსინდისიერების პრინციპის ფართოდ განმარტებასა და გამოყენებაში. გამოსავალი ამ შემთხვევაში სტრუქტურული დისბალანსის აღდგენაში უნდა ვეძებოთ, უპირატესობა უნდა მიენიჭოს კეთისინდისიერების ქცევის სტანდარტს, მორალს, ნდობას - ეს სწორედ ის პრიორიტეტებია, რომლებსაც განსაზღვრავს თავად მოვალეობა - დავიცვათ კერძო ავტონომიის ფარგლებში დადებული გარიგებები. კერძო ავტონომიის ფარგლებში დადებული გარიგებების არსებობის პირობებში დაცული უნდა იქნეს ხელშეკრულების მონაწილე სუსტი მხარის ინტერესი თავად გარიგების მიმართ და კეთილსინდისიერი შემძენის არსებობის შემთხვევაში, სოციალური თანასწორობის აღდგენისაკენ სწრაფვისას არ უნდა დაგვავიწყდეს სუსტი მხარის ინტერესების დაცვა. უფრო მეტიც, მიუხედავად სამართალურთიერთობის კერძოსამართლებრივი ბუნებისა, კერძო სამართლის სუბიექტების მხრიდან კონტრაჰენტი ძლიერი მხარის, სახელმწიფოს ქმედებების მიმართ კანონიერი ნდობის პრინციპი მოქმედებს (სუსგ №ას-1215-2018, 29.03.2019წ., პ. 202).
14. პირველი მოპასუხე პრეტენზიას აცხადებს მასზე, რომ არსებობდა სსსკ-ის 272-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე წინამდებარე საქმეზე წარმოების შეწყვეტის საფუძველი შემდეგ გარემოებათა გამო: მოსარჩელეს იჯარის ვადამდე 01.03.2012 წლის ბრძანებით შეწყვეტაზე პრეტენზია გაცხადებული ჰქონდა ადრევე; რასაც მოჰყვა მისი მხრიდან 06.03.2015 წლის განცხადების დაკმაყოფილებაზე მეორე მოპასუხის უარისა და ადმინისტრაციული საჩივრის განუხილველად დატოვების შესახებ პირველი მოპასუხის 22.10.2015 წლის ბრძანების ბათილად ცნობის, ასევე მეორე მოპასუხისთვის 06.03.2015 წლის განცხადების განხილვის შესახებ ახალი ინდივიდუალურ ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემის დავალების თაობაზე ადმინისტრაციული სარჩელის აღძვრა, რაც არ დაკმაყოფილდა თბილისის საქალაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 27.10.2016 წლის გადაწყვეტილებით. საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ მითითებული ნორმის თანახმად, სასამართლოს კანონიერ ძალაში შესული გადაწყვეტილების ან განჩინების არსებობა იმ შემთხვევაში შეიძლება გახდეს საქმის წარმოების შეწყვეტის საფუძველი, თუ გადაწყვეტილება/განჩინება გამოტანილია დავაზე იმავე მხარეებს შორის, იმავე საგანზე და იმავე საფუძვლით, რაც, მოცემულ შემთხვევაში, არ დასტურდება.
15. საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ ადამიანის უფლებათა ევროპული კონვენციის მე-6 მუხლის პირველი პარაგრაფი ავალდებულებს სასამართლოს, დაასაბუთოს თავისი გადაწყვეტილება, რაც არ უნდა იქნეს გაგებული თითოეულ არგუმენტზე დეტალური პასუხის გაცემად (იხ. ჯღარკავა საქართველოს წინააღმდეგ, # 7932/03; Van de Hurk v. Netherlands, par.61, Garcia Ruiz v. Spain [GC] par.26; Jahnke and Lenoble v France (dec.); Perez v France [GC], par. 81).
16. კასატორებმა ვერ შეძლეს დასაბუთებული საკასაციო პრეტენზიის წარმოდგენა, რითაც ვერ დაძლიეს გასაჩივრებული გადაწყვეტილების ფაქტობრივ-სამართლებრივი დასაბუთება და ვერ შეძლეს მისი გაბათილება სარწმუნო მტკიცებულებებით. საკასაციო საჩივრები არ არის დასაშვები სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების საკასაციო სასამართლოს სტაბილური პრაქტიკისაგან განსხვავების არსებობის საფუძვლით. ასეთ საფუძველზე ვერც კასატორები მიუთითებენ. საკასაციო საჩივრების განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით. გასაჩივრებული გადაწყვეტილება კანონიერია, ხოლო საკასაციო საჩივრების დასაშვებობის წინაპირობები არ არსებობს, რაც მათი არსებითად განსახილველად დაუშვებლად ცნობის სამართლებრივი საფუძველია.
17. პირველი მოპასუხე გათავისუფლებულია სახელმწიფო ბაჟის გადახდისგან „სახელმწიფო ბაჟის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-5 მუხლის პირველი პუნქტის „უ“ ქვეპუნქტის საფუძველზე, ხოლო მეორე მოპასუხე - ამავე მუხლის პირველი პუნქტის „ს1“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.
ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი :
საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა სსსკ-ის 391-ე, 401-ე, 284-ე, 285-ე მუხლებით და
დ ა ა დ გ ი ნ ა :
1. სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად.
2. საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად.
3. განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.
თავმჯდომარე: გიორგი მიქაუტაძე
მოსამართლეები: თამარ ზამბახიძე
რევაზ ნადარაია
