საქმე №ას-1658-2023 31 იანვარი, 2025 წელი

თბილისი

სამოქალაქო საქმეთა პალატა

შემადგენლობა:

ამირან ძაბუნიძე (თავმჯდომარე, მომხსენებელი),

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი,

გოჩა ჯეირანაშვილი

საქმის განხილვის ფორმა – ზეპირი მოსმენის გარეშე

საკასაციო საჩივრის ავტორი – შპს „ე–ი ....“ (მოპასუხე)

მოწინააღმდეგე მხარე – ნ.ბ–ა (მოსარჩელე)

თავდაპირველი მოპასუხე - შპს „ნ....“ (მოპასუხე)

გასაჩივრებული გადაწყვეტილება – ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 ნოემბრის გადაწყვეტილება

კასატორის მოთხოვნა – გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა

დავის საგანი – ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა, საიჯარო ქონებიდან მოპასუხეთა გამოსახლება და ფართის თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარება, მიყენებული მატერიალური ზიანის ანაზღაურება

ა ღ წ ე რ ი ლ ო ბ ი თ ი ნ ა წ ი ლ ი

1. ნ.ბ–ას მზრუნველმა ნ.ხ–მა (შემდგომში - „მოსარჩელე“, "მოწინააღმდეგე მხარე") სარჩელი აღძრა სასამართლოში შპს „ე–ი ......“-სა და შპს „ნ....“-ის (შემდგომში - „მოპასუხე“ ან „კასატორი“) მიმართ ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტის, საიჯარო ქონებიდან მოპასუხეთა გამოსახლების, ფართის თავისუფალ მდგომარეობაში ჩაბარებისა და მიყენებული მატერიალური ზიანის ანაზღაურების თაობაზე.

2. სარჩელის საფუძვლები:

2.1. უძრავი ქონება, მდებარე: სამტრედია, ........ საკუთრების უფლებით აღრიცხული იყო ნ.ბ–ას მამის - თ.ბ–ას, სახელზე, რომელმაც ქირავნობის ხელშეკრულება, 20 წლის ვადით, გააფორმა შპს "ე–ი ......"-თან, საიჯარო ფართი განისაზღვრა 115 კვ.მ.

2.2. 2012 წლის 7 დეკემბერს, თ.ბ–ასა და შპს „ნ–ი...“-ს შორის, 2015 წლის 7 დეკემბრამდე, გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება. საიჯარო ფართი განისაზღვრა 118 კვ.მ.

2.3. თ.ბ–ას გარდაცვალების შემდეგ გაფორმდა ბოლო ხელშეკრულება მის მეუღლეს ნ.ხ–სა და შპს „ნ–ი...“-ს შორის, რომელშიც საიჯარო ქონების მისამართია ქ. სამტრედია, ......, ხოლო საიჯარო ფართმა შეადგინა 298 კვ.მ. იჯარის ვადა განისაზღვრა 2019 წლის 31 დეკემბრამდე.

2.4. 2020 წლის 22 იანვარს მოსარჩელემ, ფოსტის საშუალებით, მოპასუხეს გაუგზავნა მოთხოვნა საიჯარო ქირის გაზრდის თაობაზე, თუმცა არაერთი გაფრთხილების მიუხედავად, მოპასუხეები არც გაზრდილ საიჯარო ქირას იხდიდნენ და არც ათავისუფლებდნენ დაკავებულ ქონებას.

2.5. იმავე ეზოში, სამტრედია ..... ნ.ბ–ას საკუთრებაში არსებულ 34.50 კვ.მ ფართში, რომელიც არის მინაშენი ძირითად ფართზე და დარეგისტრირებულია ცალკე N ....... საკადასტრო კოდით, ყოველგვარი სამართლებრივი საფუძვლის გარეშე, ფუნქციონირებს შპს „ნ–ი...“. მასთანაც შეთანხმების მიღწევა ხელშეკრულების პირობებზე, მათ შორის ფასზე, ასევე ვერ იქნა მიღწეული.

3. მოპასუხის პოზიცია:

3.1. მოპასუხე შპს „ე–ი ......“-ის წარმომადგენელმა სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ ...... წლის 15 მაისს გამქირავებელ თ.ბ–ასა და დამქირავებელ შპს „ე–ი ......“-ს შორის, 2029 წლის 15 მაისამდე, გაფორმდა ქირავნობის (საიჯარო) ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც იჯარის საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება მდებარე: სამტრედიაში, ......., ფართით: 115,7კვ.მ. ქირავნობის საფასური განისაზღვრა ყოველთვიურად 300 ლარით, რომლის გაზრდის საფუძველიც არ არსებობდა.

3.2. მოპასუხე შპს „ნ–ი ....“-ის წარმომადგენელმა სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ ი/მ თ.ბ–ასა და მოიჯარე შპს „ნ–ი ...“-ს შორის, პირველი საიჯარო ხელშეკრულება გაფორმდა 2012 წლის 7 დეკემბერს, ხელშეკრულების ვადა განისაზღვრა 3 წლით, საიჯარო ქირა კი 300 ლარის ოდენობით. საიჯარო ფართის ხელშეკრულებაში მითითებულია 118 კვ.მ, რეალურად კი საიჯარო ფართი შეადგენდა 34.50 კვ.მ-ს. მოპასუხის მტკიცებით, არ არსებობდა საიჯარო ქირის გაზრდის სამართლებრივი საფუძველი.

4. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი:

4.1. სამტრედიის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილებით, ნ.ბ–ას სარჩელი დაკმაყოფილდა ნაწილობრივ. მოშლილად იქნა ცნობილი, თ.ბ–ასა და შპს „ე–ი ......“-ს შორის, ...... წლის 15 მაისს დადებული ქირავნობის ხელშეკრულება და საიჯარო ფართის მოპასუხეთა მფლობელობისგან გათავისუფლებულ მდგომარეობაში, მოსარჩელისთვის გადაცემა დადგინდა. ამავე გადაწყვეტილებით, მოპასუხეებს, შპს „ე–ი ......“-ს და შპს „ნ–ი..“-ს, სოლიდარულად დაეკისრათ, მოსარჩელის სასარგებლოდ, 2020 წლის 22 იანვრიდან ყოველთვიური ქირის 1200 (ხელზე ასაღები თანხა) ლარის გადახდა სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებამდე. ნ.ბ–ას მოთხოვნა, სასამართლოს მიერ მიღებული გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად გადაცემის შესახებ დაკმაყოფილდა, გარდა ხელშეკრულებით გათვალისწინებული, ქალაქ სამტრედიაში, .....მდებარე (ს/კ ......) 115,7 კვ.მ ფართიდან შპს „ე–ი ......“-ის გამოსახლებისა.

4.2. სამტრედიის რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე შპს „ე–ი ......“-ამ და ნ.ბ–ამ წარადგინეს სააპელაციო საჩივარი.

5. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილების სარეზოლუციო ნაწილი და საფუძველი:

5.1. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2023 წლის 1 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, შპს „ე–ი ......“-ის სააპელაციო საჩივარი არ დაკმაყოფილდა, ნ.ბ–ას დაზუსტებული სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა. გაუქმდა, სამტრედიის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილება შპს „ე–ი ......“-სთვის საიჯარო ქირის დავალიანების დაკისრებაზე უარის თქმის, ასევე, ქალაქ სამტრედიაში, ........ მდებარე ს/კ ...... უძრავი ქონებიდან შპს „ე–ი ......“-ის გამოსახლების თაობაზე გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსრულებაზე უარის თქმის ნაწილში და ამ ნაწილში მიღებულ იქნა ახალი გადაწყვეტილება. ნ.ბ–ას დაზუსტებული სასარჩელო მოთხოვნა დაკმაყოფილდა. გადაწყვეტილება იმ ნაწილში, რომლითაც შპს „ე–ი ......“-ს და შპს „ნ–ი....“-ს სოლიდარულად დაეკისრათ, მოსარჩელის სასარგებლოდ, 2020 წლის 22 იანვრიდან-სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, ყოველთვიური ქირის 1200 (ხელზე ასაღები თანხა) ლარის გადახდა, დარჩა უცვლელად. შპს „ე–ი ......“-ს მოსარჩელის სასარგებლოდ დამატებით დაეკისრა, 2020 წლის 21 იანვრიდან-სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, ყოველთვიური ქირის სახით 1818.35 ლარის (ხელზე ასაღები თანხა) გადახდა. ქალაქ სამტრედიაში, ........ მდებარე ს/კ ...... უძრავი ქონებიდან შპს „ე–ი ......“-ის გამოსახლების ნაწილში სამტრედიის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილება მიექცა დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად. ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2022 წლის 9 თებერვლის განჩინებით გამოყენებული სარჩელის უზრუნველყოფის ღონისძიება დარჩა უცვლელად.

5.2. სააპელაციო პალატამ, ყურადღება გაამახვილა დავის გადაწყვეტისთვის მნიშვნელობის მქონე შემდეგ სამართლებრივ საკითხებზე: სარჩელის წარმოდგენის დროისათვის არსებობდა, თუ არა მოპასუხეთათვის მოსარჩელის სასარგებლოდ, გაზრდილი საიჯარო ქირის შესაბამისი თანხის დაკისრების საფუძველი; გაზრდილი საიჯარო ქირის შესაბამისი ოდენობით თანხის დაკისრების მოთხოვნის მართლზომიერად მიჩნევის შემთხვევაში, რას შეადგენდა ყოველთვიურად, თითოეული მოპასუხის მიერ გადასახდელი თანხის ოდენობა ბაზარზე არსებული ფასების გათვალისწინებით; მართლზომიერი იქნებოდა, თუ არა გაზრდილი საიჯარო ქირის შესაბამისი თანხის გადაუხდელობის საფუძვლით საიჯარო ხელშეკრულების შეწყვეტა და ბოლოს, ხელშეკრულების შეწყვეტის მართლზომიერად მიჩნევის შემთხვევაში, არსებობდა, თუ არა ქალაქ სამტრედიაში, ........ მდებარე ს/კ ....... უძრავი ქონებიდან შპს „ე–ი ......“-ის გამოსახლების საფუძველი და ამ ნაწილში გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიქცევის აუცილებლობა.

5.3. სააპელაციო პალატამ ხსენებულ სამართლებრივი მნიშვნელობის საკითხებთან დაკავშირებით განმარტა, რომ მოსარჩელეს ეკისრებოდა, უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული ფასების გათვალისწინებით, იჯარის საგნის ქირის ფასის მნიშვნელოვნად გაზრდისა და მოპასუხეთათვის მომატებული ოდენობით თანხის გადახდის თაობაზე მოთხოვნის მართლზომიერების მტკიცების ტვირთი, ხოლო სადავო ფაქტის დასადასტურებლად მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულებების უარყოფისა და გაქარწყლების მოვალეობა კი მოპასუხის ვალდებულებას წარმოადგენდა.

5.4. სააპელაციო პალატამ აღნიშნა, რომ მოსარჩელემ, სარჩელის წარდგენის დროისათვის (2020 წლის 13 ივლისი) გაზრდილი ოდენობის საიჯარო ქირის არსებობისა და მისი პრეტენზიის დასაბუთებულობის დასადასტურებლად წარმოადგინა დამოუკიდებელი შემფასებლის, ი.გ–ძის მიერ გაცემული დასკვნა, რომლითაც სამტრედიაში, ....... და N10-ში მდებარე კომერციული, მთლიანი საიჯარო ფართის (261,55 კვ.მ) ღირებულება განისაზღვრა 4400 ლარით (ტ.1.ს.ფ. 39-46). ასევე, შპს „ე–ი ....“-მ, მოსარჩელის მიერ წარმოდგენილი მტკიცებულების უარსაყოფად წარმოადგინა შპს „ე.ა....“-ის დასკვნა, რომლის თანახმად, სამტრედიაში, ......... არსებული 115,7 მ2 ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირის ფასი 621 ლარის ოდენობით განისაზღვრა (ტ.1.ს.ფ. 181-193).

5.5. სააპელაციო პალატამ გამოიკვლია ხსენებული მტკიცებულებები და მიიჩნია, რომ მხარეთა მიერ წარმოდგენილი აუდიტის დასკვნებით ერთმნიშვნელოვნად არ ირკვეოდა სარჩელის წარდგენის დროისათვის საიჯარო ქირის საბაზრო ფასი, ხოლო სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საფუძველზე ჩატარებული ექსპერტიზის დასკვნით არაორაზროვნად დადასტურდა ქ. სამტრედიაში, ....... მდებარე სადავო კომერციული ფართების საიჯარო ფასი. რის გამოც სასარჩელო მოთხოვნათა კანონიერების შესწავლა სწორედ ამ მტკიცებულების საფუძველზე უნდა მომხდარიყო.

5.6. სააპელაციო პალატამ საქმეზე წარმოდგენილი სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 29 აგვისტოს დასკვნის საფუძველზე დადასტურებულად მიიჩნია, რომ სარჩელის წარდგენის დროისათვის ქალაქ სამტრედიაში, ...... მდებარე ს/კ N......უძრავ ქონებაში, სადავო კომერციული ფართის 1 კვ.მ. ფასი შეადგენდა 17 ლარს, ხოლო შპს „ე–ი ......“-ის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული მთლიანი 177,55 კვ.მ. ფართის საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება თვეში შეადგენდა - 3018,35 ლარს. რაც შეეხება შპს „ნ–ი...“-ის ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებულ, ქალაქ სამტრედიაში, ....... მდებარე ს/კ N.......უძრავი ქონებიდან 34,5 კვ. მ. ფართის საიჯარო ქირის ყოველთვიურ საბაზრო ღირებულებას, საორიენტაციოდ შეადგენდა 586,5 ლარს (სულ ორივე ფართის საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება შეადგენდა 3604,85 ლარს (3018,35+586,5=3604,85)).

5.7. პალატამ დასძინა, რომ ვინაიდან, მოპასუხეები უარს აცხადებდნენ, როგორც საბაზრო ფასის შესაბამისი, გაზრდილი ოდენობით საიჯარო ქირის გადახდაზე, ისე ფართის გამოთავისუფლებაზე, შესაბამისად, ნ.ბ–ას მიერ სარჩელის წარდგენის გზით ხელშეკრულების შეწყვეტის თაობაზე მოპასუხეთათვის ნების გაცხადება, სარგებლობის შეწყვეტის თაობაზე მოთხოვნის წარდგენა და ქონების გამოთავისუფლებამდე, ყოველთვიურად გაზრდილი საიჯარო ქირის ტოლფასი თანხის დაკისრების მოთხოვნა მართლზომიერი იყო და ექვემდებარებოდა დაკმაყოფილებას.

5.8. მიუხედავად იმისა, რომ სასამართლომ ნ.ბ–ას პრეტენზია გაზრდილი საიჯარო ქირის ტოლფასი თანხის დაკისრების თაობაზე საფუძვლიანად მიიჩნია, პალატამ განმარტა, რომ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2022 წლის 02 მარტის განჩინებით შპს „ნ–ი-....“-ის სააპელაციო საჩივარი ხარვეზის შეუვსებლობის გამო, როგორც დაუშვებელი დარჩა განუხილველი. შესაბამისად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოპასუხე შპს „ნ–ი....“-სთვის, შპს „ე–ი ......“-სთან სოლიდარულად, 2020 წლის 22 იანვრიდან, სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, მოსარჩელის სასარგებლოდ, ყოველთვიური ქირის 1200 (ხელზე ასაღები თანხა) ლარის გადახდის ნაწილში შესულია კანონიერ ძალაში. ამდენად, პალატა მოკლებული იყო შესაძლებლობას ამ ნაწილში შეეცვალა გასაჩივრებული გადაწყვეტილება.

5.9. სააპელაციო პალატამ შეჯამების სახით მიუთითა, რომ ვინაიდან სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 29 აგვისტოს დასკვნის თანახმად, შპს „ე–ი ......“-ის მიერ ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული ფართის პროპორციულად ყოველთვიურად გადასახდელი თანხა შეადგენს- 3018,35 ლარს, ამასთან შპს „ე–ი ......“-ს, შპს „ნ–ი...“-თან სოლიდარულად პირველი ინსტანციის სასამართლოს მიერ 1200 ლარი უკვე დაკისრებული ჰქონდა, შპს „ე–ი ......“-ის მიმართ მოთხოვნა საფუძვლიანი იყო დარჩენილი სხვაობის 1818,35 ლარის (3018,35-1200=1818,35) ნაწილში. ამასთან, პალატამ, დასაბუთებულად მიიჩნია გადაწყვეტილების დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად მიქცევის საფუძვლიანობაც და ქალაქ სამტრედიაში, ....... მდებარე ს/კ ....... უძრავი ქონებიდან შპს „ე–ი ......“-ის გამოსახლების ნაწილში სამტრედიის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილება მიექცა დაუყოვნებლივ აღსასრულებლად.

5.10. სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილებაზე საკასაციო საჩივარი წარადგინა შპს „ე–ი ......“-მ, რომლითაც მოითხოვა გასაჩივრებული გადაწყვეტილების გაუქმება და ახალი გადაწყვეტილებით - სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმა.

6. კასატორის მოთხოვნა და საფუძვლები:

6.1. კასატორი მიიჩნევს, რომ სასამართლომ არასწორად დაადგინა დავის ფაქტობრივი გარემოებები და ასევე, არასწორი სამართლებრივი შეფასება მისცა მათ. კერძოდ, კასატორის მტკიცებით, მას სასამართლოს მიერ მითითებული ფართი სრულად არ ჰქონდა დაკავებული ვინაიდან 298 კვ.მ. წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართს და არა მის მიერ რეალურად დაკავებულ ტერიტორიას. კასატორი მიიჩნევს, რომ სასამართლოს უნდა ემსჯელა ხელშეკრულებით გაფორმებულ 115,7 კვ.მ. ფართზე და არა სრულად არსებულ ფართებზე.

6.2. კასატორის მტკიცებით, დაუსაბუთებელია სააპელაციო სასამართლოს დასკვნა სადავო თანხების შპს “ე–ი ......“-ისა და შპს „ნ–ი...“-ისთვის სოლიდარულად დაკისრების თაობაზე.

6.3. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2024 წლის 8 თებერვლის განჩინებით, შპს „ე–ი ......“-ის საკასაციო საჩივარი მიღებულ იქნა წარმოებაში, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მიხედვით, დასაშვებობის შესამოწმებლად.

ს ა მ ო ტ ი ვ ა ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

7. საკასაციო სასამართლომ, საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის შესაბამისად, შეამოწმა საკასაციო საჩივრის დასაშვებობის საკითხი და მიიჩნევს, რომ დაუშვებელია შემდეგ გარემოებათა გამო:

8. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის მეხუთე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივარი ქონებრივ ან არაქონებრივ დავაზე დასაშვებია, თუ კასატორი დაასაბუთებს, რომ: ა) საქმე მოიცავს სამართლებრივ პრობლემას, რომლის გადაწყვეტაც ხელს შეუწყობს სამართლის განვითარებას და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბებას; ბ) საქართველოს უზენაეს სასამართლოს მანამდე მსგავს სამართლებრივ საკითხზე გადაწყვეტილება არ მიუღია; გ) საკასაციო საჩივრის განხილვის შედეგად მოცემულ საქმეზე სავარაუდოა მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება; დ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება განსხვავდება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე საქართველოს უზენაესი სასამართლოს მანამდე არსებული პრაქტიკისაგან; ე) სააპელაციო სასამართლომ საქმე განიხილა მატერიალური ან/და საპროცესო სამართლის ნორმების მნიშვნელოვანი დარღვევით, რასაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე; ვ) სააპელაციო სასამართლოს გადაწყვეტილება ეწინააღმდეგება მსგავს სამართლებრივ საკითხზე ადამიანის უფლებათა და ძირითად თავისუფლებათა დაცვის კონვენციასა ან/და მის დამატებით ოქმს/ოქმებს და ადამიანის უფლებათა ევროპული სასამართლოს პრეცედენტულ სამართალს; ზ) გასაჩივრებულია სააპელაციო სასამართლოს მეორე დაუსწრებელი გადაწყვეტილება ან განჩინება დაუსწრებელი გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების თაობაზე.

9. საკასაციო სასამართლო მიიჩნევს, რომ წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი არ არის დასაშვები საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლით გათვალისწინებული არცერთი საფუძვლით.

10. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 407-ე მუხლის მეორე ნაწილის თანახმად, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დამტკიცებულად ცნობილი ფაქტობრივი გარემოებები სავალდებულოა საკასაციო სასამართლოსათვის, თუ წამოყენებული არ არის დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია. დასაბუთებული პრეტენზია გულისხმობს მითითებას იმ პროცესუალურ დარღვევებზე, რომლებიც დაშვებული იყო სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმის განხილვის დროს და რამაც განაპირობა ფაქტობრივი გარემოებების არასწორად შეფასება - დადგენა, მატერიალურსამართლებრივი ნორმის არასწორად გამოყენება ან/და განმარტება.

11. საკასაციო პალატის განსჯით, სააპელაციო სასამართლოს მიერ დადგენილ ფაქტობრივ გარემოებებთან მიმართებით, კასატორს არ წარმოუდგენია დასაშვები და დასაბუთებული პრეტენზია (შედავება), რის გამოც დადგენილად მიიჩნევა შემდეგი:

- უძრავი ქონება, მდებარე ქ. სამტრედია, ........ საკუთრების უფლებით აღრიცხული იყო ნ.ბ–ას მამის, თ.ბ–ას სახელზე;

- ...... წლის 15 მაისს, თ.ბ–ამ ქირავნობის ხელშეკრულება გააფორმა შპს „ე–ი ......"-თან (დირექტორი - ი.ნ–ი) სამტრედიაში, ..... ......არსებულ 115,7 მ2 ფართზე (ამჟამინდელი ს/კ .......; წინა ს/კ ......). ხელშეკრულების თანახმად, ქირავნობის ვადა შეადგენდა 20 წელს, ხოლო ქირის ფასი განისაზღვრა ყოველთვიურად 300 ლარის ოდენობით (ტ.1. ს.ფ. 23-28);

- 2012 წლის 7 დეკემბერს, ი/მ თ.ბ–ასა და შპს „ნ–ი....“-ს (დირექტორი: თ.ბ–ძე) შორის გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც, იჯარის საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება, მდებარე სამტრედიაში, ....., ფართით - 118 კვ.მ. საიჯარო ქირის ოდენობად განისაზღვრა ყოველთვიური გადასახდელი თანხა 300 ლარის ოდენობით, საიჯარო ხელშეკრულების ვადა - 3 წელი (07.12.2015). ხელშეკრულება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში არ დარეგისტრირებულა (ტ.1. ს.ფ. 29-30).

- თ.ბ–ა გარდაიცვალა 2014 წლის 14 მარტს;

- 01.01.2015 წელს, თ.ბ–ას უფლებამონაცვლე (მეუღლე) ნ.ხ–სა და „მოიჯარე“ შპს „ნ–ი...“-ს შორის გაფორმდა იჯარის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც, იჯარის საგანს წარმოადგენდა უძრავი ქონება, მდებარე სამტრედიაში, ....., ფართით-298 კვ.მ, საიჯარო ქირის ოდენობად განისაზღვრა ყოველთვიური გადასახდელი თანხა-300 ლარი, საიჯარო ხელშეკრულების ვადა - 4 წელი, ხოლო დასრულების ბოლო ვადა -31.12.2019 წელი (ტ.1. ს.ფ. 31-32).

- ნ.ხ–ი გარდაიცვალა 2015 წლის 24 დეკემბერს;

- მშობლების გარდაცვალების შემდეგ, 2015 წლის 24 დეკემბრიდან, სამტრედიაში, ....... მდებარე ქონების მესაკუთრეა არასრულწლოვანი ნ.ბ–ა, რომლის მზრუნველად 2016 წლის 18 მარტს დაინიშნა დეიდა - ნ.ხ–ი (ტ.1. 18-22, 33-34).

- სამტრედიაში, .......და N10-ში მდებარე ფართები განთავსებულია ერთ შენობაში, სადაც სარჩელის წარდგენის დროისათვის ფუნქციონირებენ შპს „ე–ი ......“ და შპს ,,ნ–ი...“. ამასთან, მოპასუხე შპს „ნ–ი...“ ფლობს მხოლოდ, ქ. სამტრედიაში, ....., ს/კ ........ არსებულ ფართს (34.50 კვ-მ), ხოლო N6-ში არსებულ ფართს ფლობს შპს „ე–ი ......“.

- დამოუკიდებელი შემფასებლის, ი.გ–ძის მიერ გაცემული დასკვნის თანახმად, სამტრედიაში, ........ და N10-ში მდებარე კომერციული საიჯარო ფართის (261,55 კვ.მ) ღირებულება შეადგენს 4400 ლარს (ტ.1.ს.ფ. 39-46);

- შპს „ე–ი ......"-ის მიერ წარმოდგენილი შპს „ე.ა...."-ის 2020 წლის 24 აგვისტოს დასკვნის თანახმად, სამტრედიაში, ........ არსებული 115,7 მ2 ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირის ფასი შეადგენს 621 ლარს (ტ.1.ს.ფ. 181-193);

- ქ. სამტრედიაში, ........., მოპასუხე შპს "ნ–ი....“-ის მფლობელობაში არსებული, ს/კ ....... უძრავი ქონების (34.50 კვ-მ) საიჯარო ქირის ფასი ცალკე არ არის განსაზღვრული;

- 2020 წლის 22 იანვარს, მოსარჩელე მხარემ ფოსტის საშუალებით გაუგზავნა და აცნობა შპს „ე–ი ......"-ს და შპს "ნ–ი...“-ს მოთხოვნა ყოველთვიური ქირის 4400 ლარამდე გაზრდაზე (ტ.1. ს.ფ. 45-47, მხარეთა განმარტებები);

- მოპასუხეებს, მოსარჩელესთან შეთანხმების გარეშე, ნ.ბ–ას სასარგებლოდ ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე შეჰქონდათ საიჯარო თანხა 300-300 ლარი დეპონირებით, რადგანაც მოსარჩელე მხარე შეგნებულად არ იღებდა ამ თანხას და ამ მიზნით, 2020 წლის ნოემბერში, გააუქმა თავისი ანგარიში ბანკში, რომელზეც მოპასუხე რიცხავდა თანხას (ტ.2. ს.ფ. 223-228).

- ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2022 წლის 21 სექტემბრის განჩინებით, სამტრედიის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილებაზე, არასრულწლოვანი ნ.ბ–ას და შპს „ე–ი ......“-ის სააპელაციო საჩივრებთან დაკავშირებულ №2/ბ-1035-2021 სამოქალაქო საქმეზე დაინიშნა განმეორებითი ექსპერტიზა. ექსპერტის წინაშე გამოსაკვლევად დაისვა შემდეგი საკითხები: 1) რას შეადგენდა, ქ.სამტრედიაში, ....... მდებარე, ნ.ბ–ას საკუთრებაში რეგისტრირებული, N...... საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების, 298 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებული 115,7 კვმ კომერციული ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირა, 2020 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით; 2) ფაქტობრივად, რა ოდენობით ფართს ფლობდა „ე–ი ......“ სამტრედიაში, ........ მდებარე, 298 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული, N.........საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების, შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებულ კომერციულ ფართში; 3) რას შეადგენდა სამტრედიაში, ........ მდებარე, ნ.ბ–ას საკუთრებაში რეგისტრირებული, N....... საკადასტრო კოდის 38 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული 34,5 კვ.მ. კომერციული ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირა 2020 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით (ტ.3. ს.ფ. 210-219).

- სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საფუძველზე ჩატარებული, სასამართლოს ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 29 აგვისტოს დასკვნის თანახმად, ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი ქალაქ სამტრედიაში, .......... მდებარე უძრავი ქონებიდან (ს/კ N........) 115,7 კვმ ფართის საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება თვეში 2020 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენს 1967 ლარს (შესაბამისად, 1 კვმ ფართის ქირის ფასი 17 ლარს). ექსპერტიზისათვის წარმოდგენილი, ქ. სამტრედიაში, ....... მდებარე, 298 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული, N........საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების, შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებულ კომერციული ფართში, შპს „ე–ი ......“-ს ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული სათავსოების საერთო ფართობი შეადგენს 177,55 კვ. მ-ს. ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი, ქალაქ სამტრედიაში, ....... მდებარე უძრავი ქონებიდან (ს/კ N.......) 34,5 კვ.მ. ფართის საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება თვეში 2020 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით, საორიენტაციოდ შეადგენს 587 ლარს.

12. საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 404-ე მუხლის თანახმად, საკასაციო სასამართლო ამოწმებს გადაწყვეტილებას საკასაციო საჩივრის ფარგლებში. საკასაციო სასამართლოს არ შეუძლია თავისი ინიციატივით შეამოწმოს საპროცესო დარღვევები, გარდა 396-ე მუხლის პირველი ნაწილის „ვ“ ქვეპუნქტში მითითებული ფაქტებისა. შესაბამისად, განსახილველი დავის ფარგლებში, საკასაციო სასამართლოს შეფასების საგანია სააპელაციო პალატის მიერ შპს „ე–ი ......“-ისთვის გაზრდილი საიჯარო ქირის მხედველობაში მიღებით, დამატებით 1818,35 ლარის დაკისრებისა და მოპასუხედ დასახელებული პირებისთვის საიჯარო ქირის სოლიდარულად დაკისრების მართლზომიერება.

13. სამოქალაქო კოდექსის 581-ე მუხლის თანახმად, იჯარის ხელშეკრულებით მეიჯარე მოვალეა გადასცეს მოიჯარეს განსაზღვრული ქონება დროებით სარგებლობაში და საიჯარო დროის განმავლობაში უზრუნველყოს ნაყოფის მიღების შესაძლებლობა, თუ იგი მიღებულია მეურნეობის სწორი გაძღოლის შედეგად შემოსავლის სახით. მოიჯარე მოვალეა გადაუხადოს მეიჯარეს დათქმული საიჯარო ქირა. საიჯარო ქირა შეიძლება განისაზღვროს როგორც ფულით, ისე ნატურით. მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ საიჯარო ქირის განსაზღვრის სხვა საშუალებებზედაც. იჯარის ხელშეკრულების მიმართ გამოიყენება ქირავნობის ხელშეკრულების წესები, თუ 581 – 606-ე მუხლებით სხვა რამ არ არის განსაზღვრული. ამავე კოდექსის 562.1 და 562.2 მუხლის „გ“ ქვეპუნქტისა და 567.1 მუხლების თანახმად, საცხოვრებელი სადგომის ქირავნობის ხელშეკრულების შეწყვეტა გამქირავებელს შეუძლია, მხოლოდ პატივსადები მიზეზების არსებობისას. პატივსადებია მიზეზი, თუ დამქირავებელი უარს ამბობს გადაიხადოს გამქირავებლის მიერ შემოთავაზებული გაზრდილი ქირა, რომელიც შეესაბამება ბაზარზე არსებულ ბინის ქირას.

16. საკასაციო პალატა თავდაპირველად ყურადღებას გაამახვილებს კასატორის არსობრივ/მატერიალურ შედავებაზე, რომლის მიხედვითაც, მას სასამართლოს მიერ მითითებული ფართი სრულად არ ჰქონდა დაკავებული, ვინაიდან 298 კვ.მ. წარმოადგენდა მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართს და არა მის მიერ რეალურად დაკავებულ ტერიტორიას. კასატორი მიიჩნევს, რომ სასამართლოს უნდა ემსჯელა ხელშეკრულებით გაფორმებულ 115,7 კვ.მ. ფართზე და არა სრულად არსებულ ფართებზე. საკასაციო პალატა ამ მტკიცებას ვერ გაიზიარებს და მიუთითებს საქმის მასალებში წარმოდგენილ შეუცილებად მტკიცებულებაზე, კერძოდ, ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2022 წლის 21 სექტემბრის განჩინებით, სამტრედიის რაიონული სასამართლოს 2021 წლის 7 ოქტომბრის გადაწყვეტილებაზე, არასრულწლოვანი ნ.ბ–ას და შპს „ე–ი ......“-ის სააპელაციო საჩივრებთან დაკავშირებულ №2/ბ-1035-2021 სამოქალაქო საქმეზე დაინიშნა განმეორებითი ექსპერტიზა. ექსპერტის წინაშე გამოსაკვლევად დაისვა შემდეგი საკითხები: 1) რას შეადგენდა, ქ.სამტრედიაში, ....... მდებარე, ნ.ბ–ას საკუთრებაში რეგისტრირებული, N........ საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების, 298 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებული 115,7 კვმ კომერციული ფართის ყოველთვიური საიჯარო ქირა, 2020 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით; 2) ფაქტობრივად, რა ოდენობით ფართს ფლობდა „ე–ი ......“ სამტრედიაში, ....... მდებარე, 298 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული, N........ საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების, შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებულ კომერციულ ფართში. ნიშანდობლივია, რომ სააპელაციო სასამართლოს განჩინების საფუძველზე ჩატარებული, სასამართლოს ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 29 აგვისტოს დასკვნის თანახმად გამოიკვეთა შემდეგი გარემოებები: ექსპერტიზაზე წარმოდგენილი ქალაქ სამტრედიაში, ........ მდებარე უძრავი ქონებიდან (ს/კ N......) 115,7 კვმ ფართის საიჯარო ქირის საბაზრო ღირებულება თვეში 2020 წლის 1 იანვრის მდგომარეობით საორიენტაციოდ შეადგენს 1967 ლარს (შესაბამისად, 1 კვმ ფართის ქირის ფასი 17 ლარს). ექსპერტიზისათვის წარმოდგენილი, ქ. სამტრედიაში, ........ მდებარე, 298 კვ.მ დაზუსტებული ფართის მიწის ნაკვეთზე განთავსებული, N.......საკადასტრო კოდის უძრავი ქონების, შენობა-ნაგებობის პირველ სართულზე არსებულ კომერციული ფართში, შპს „ე–ი ......“-ს ფაქტობრივ მფლობელობაში არსებული სათავსოების საერთო ფართობი შეადგენს 177,55 კვ. მ-ს. საკასაციო პალატა ყურადღებას მიაპყრობს, იმ გარემოებას, რომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილების 8.10 პუნქტის თანახმად, ქირის ოდენობა სასამართლომ განსაზღვრა სწორედ სასამართლო ექსპერტიზის ეროვნული ბიუროს 2023 წლის 29 აგვისტოს დასკვნის შესაბამისად, რამაც შპს „ე–ი ......“-ის მიერ დაკავებული ფართის პროპორციულად ყოველთვიურად 3018,35 (177,55 X 17=3018,35) ლარი შეადგინა.

14. რაც შეეხება კასატორის პროცესუალურსამართლებრივ შედავებას, რაც თანხების მოპასუხეთათვის სოლიდარულად დაკისრებას მიემართება, საკასაციო პალატა განმარტავს, რომ ქუთაისის სააპელაციო სასამართლოს 2022 წლის 2 მარტის განჩინებით შპს „ნ–ი-...“-ის სააპელაციო საჩივარი ხარვეზის შეუვსებლობის გამო, დარჩა განუხილველი. შესაბამისად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილებით მოპასუხე შპს „ნ–ი...“-სთვის, შპს „ე–ი ......“-სთან სოლიდარულად, 2020 წლის 22 იანვრიდან, სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, მოსარჩელის სასარგებლოდ, ყოველთვიური ქირის 1200 (ხელზე ასაღები თანხა) ლარის გადახდის ნაწილში შესულია კანონიერ ძალაში, შესაბამისად, ამ ნაწილში საკასაციო პალატა მოკლებულია შესაძლებლობას, კანონიერ ძალაში შესულ ნაწილში საკასაციო საჩივრის ფარგლებში მოახდინოს გადაწყვეტილების შეცვლა. რაც შეეხება გასაჩივრებული გადაწყვეტილებით კასატორისთვის დაკისრებულ თანხას, სარეზოლუციო ნაწილის მე-6 ნაწილის მიხედვით, კასატორს არა სოლიდარულად, არამედ ინდივიდუალურად დაეკისრა მოსარჩელის სასარგებლოდ დამატებით 2020 წლის 21 იანვრიდან სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულებამდე, ყოველთვიური ქირის სახით 1818.35 ლარის (ხელზე ასაღები თანხა) გადახდა, შესაბამისად, ამ ნაწილშიც საკასაციო საჩივარი დაუსაბუთებელია.

15. ამდენად, საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ სააპელაციო სასამართლოს მიერ საქმე არ არის განხილული მნიშვნელოვანი მატერიალური ან/და საპროცესო დარღვევებით, ვერც კასატორი ვერ მიუთითებს რაიმე ისეთ დარღვევაზე, რომელსაც შეეძლო, არსებითად ემოქმედა საქმის განხილვის შედეგზე, რის გამოც საკასაციო საჩივარს არა აქვს წარმატების პერსპექტივა.

16. ამასთან, საკასაციო საჩივრის განხილვისა და საკასაციო სასამართლოს ახალი გადაწყვეტილების მიღების საჭიროება არ არსებობს არც სამართლის განვითარებისა და ერთგვაროვანი სასამართლო პრაქტიკის ჩამოყალიბების აუცილებლობის თვალსაზრისით და არც იმ საფუძვლით, რომ საკასაციო სასამართლოს მსგავს საკითხზე ჯერ არ უმსჯელია და გადაწყვეტილება არ მიუღია. შესაბამისად, მოცემულ საქმეზე არ არსებობს ვარაუდი, რომ საკასაციო საჩივრის განხილვის შემთხვევაში მოსალოდნელია საქართველოს უზენაესი სასამართლოს უკვე არსებული პრაქტიკისაგან განსხვავებული გადაწყვეტილების მიღება.

17. ამავდროულად, გასაჩივრებული განჩინება არ განსხვავდება საკასაციო სასამართლოს მიერ დადგენილი პრაქტიკისაგან, ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 391-ე მუხლის საფუძველზე, საკასაციო სასამართლო არ არის უფლებამოსილი, დაუშვას წარმოდგენილი საკასაციო საჩივარი, რის გამოც მას უარი უნდა ეთქვას განხილვაზე.

18. სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 401-ე მუხლის მეოთხე ნაწილის თანახმად, საკასაციო საჩივრის დაუშვებლად ცნობის შემთხვევაში პირს დაუბრუნდება მის მიერ გადახდილი სახელმწიფო ბაჟის 70 პროცენტი.

ს ა რ ე ზ ო ლ უ ც ი ო ნ ა წ ი ლ ი

საკასაციო სასამართლომ იხელმძღვანელა საქართველოს სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 284-ე, 285-ე, 391-ე, 401-ე, 408.3-ე მუხლებით და

დ ა ა დ გ ი ნ ა:

შპს „ე–ი ......“-ის საკასაციო საჩივარი, როგორც დაუშვებელი, დარჩეს განუხილველად; შპს „ე–ი ......“-ს (ს/კ: .......) სახელმწიფო ბიუჯეტიდან დაუბრუნდეს დ.ბ–ძის მიერ 26/01/2024წ. №20324443220 საგადახდო დავალებით გადახდილი 5633,05 ლარის 70% - 3943,135 ლარი; შემდეგი ანგარიშიდან: ქ. თბილისი, „სახელმწიფო ხაზინა“ ბანკის კოდი TRESGE22, მიმღების ანგარიშის №200122900, სახაზინო კოდი 3 0077 3150; საკასაციო სასამართლოს განჩინება საბოლოოა და არ საჩივრდება.

თავმჯდომარე ამირან ძაბუნიძე

მოსამართლეები: ლაშა ქოჩიაშვილი

გოჩა ჯეირანაშვილი